某全國(guó)知名房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃

某全國(guó)知名房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃項(xiàng)目建議書三顧咨詢第一頁(yè)，共六十五頁(yè)。目錄一、項(xiàng)目背景和目標(biāo)二、項(xiàng)目的內(nèi)容和思路三、項(xiàng)目工作步驟和工作成果四、項(xiàng)目安排及運(yùn)作方式五、相關(guān)咨詢案例舉例第二頁(yè)，共六十五頁(yè)。XX房地產(chǎn)公司2002年底掛牌成立，2003年在香港聯(lián)交所成功上市,在最近幾年中取得了不俗的成績(jī)隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，XX房產(chǎn)的業(yè)績(jī)業(yè)呈逐年遞增趨勢(shì)第三頁(yè)，共六十五頁(yè)。公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目目前主要集中在北京，項(xiàng)目涉及中高檔住宅、甲級(jí)寫字樓和高檔商業(yè)物業(yè)，并有計(jì)劃地將部分酒店、商場(chǎng)等作為投資型物業(yè)長(zhǎng)期持有除目前在建項(xiàng)目外，公司在北京各熱點(diǎn)區(qū)域都擁有充足優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，并憑借豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、獨(dú)特營(yíng)銷策略及強(qiáng)大營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，不斷推出精品物業(yè)，引領(lǐng)行業(yè)先風(fēng)。隨著2008年北京奧運(yùn)會(huì)的舉辦，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)向好，XX房產(chǎn)將抓住這一機(jī)會(huì)，采取積極穩(wěn)健的擴(kuò)張策略，以物業(yè)開(kāi)發(fā)的國(guó)際先進(jìn)水平為標(biāo)準(zhǔn)，力爭(zhēng)成為亞洲級(jí)的地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)商。第四頁(yè)，共六十五頁(yè)。經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，XX房產(chǎn)在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)已取得領(lǐng)先地位，已成為全國(guó)大型房地產(chǎn)企業(yè)之一，并入選“2004中國(guó)香港上市公司10強(qiáng)”和獨(dú)家提供技術(shù)支持的“2004中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)”數(shù)據(jù)來(lái)源：《2004年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)研究報(bào)告》數(shù)據(jù)來(lái)源：《2004藍(lán)籌地產(chǎn)評(píng)選》結(jié)果第五頁(yè)，共六十五頁(yè)。根據(jù)“產(chǎn)業(yè)生命周期模型”，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(zhǎng)期向成熟期過(guò)渡階段，有著良好的發(fā)展?jié)摿洼^高的增長(zhǎng)速度增長(zhǎng)率銷售額每個(gè)客戶的成本產(chǎn)品線平均利潤(rùn)率競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手典型定價(jià)方式進(jìn)入障礙典型廣告方式引入期緩慢增長(zhǎng)低高很短負(fù)很少成本加成技術(shù)認(rèn)知和教育衰退期衰退衰退低縮減減少減價(jià)減少衰減產(chǎn)量過(guò)盛成長(zhǎng)期加速增長(zhǎng)一般增長(zhǎng)增加增加價(jià)格滲透競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大眾市場(chǎng)認(rèn)知上升成熟期頂峰可以很高競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更多但穩(wěn)定多樣化低水平競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格水平第六頁(yè)，共六十五頁(yè)。從國(guó)外數(shù)據(jù)來(lái)看，人均GDP在7000美元以下時(shí)房地產(chǎn)會(huì)保旺盛勢(shì)頭，而中國(guó)人均收入剛剛超過(guò)1000美元，房地產(chǎn)總量還將快速增長(zhǎng)世界平均人口比例為50%，而我國(guó)只有38%，如果每年有1%的人口進(jìn)城，城市人口就增加1000多萬(wàn)人口，意味著中國(guó)在城市化進(jìn)程中將為房地產(chǎn)帶來(lái)巨大需求人民對(duì)生活質(zhì)量的提高需求，一是要增加人均的住房面積，二是要提高住宅環(huán)境、住房性能品質(zhì)；這背景都為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨大的推動(dòng)力居民收入增加城市化進(jìn)程人民生活質(zhì)量需求我國(guó)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)將隨生活品質(zhì)提高發(fā)生變化，更多的收入將用于房屋的購(gòu)置上消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化房地產(chǎn)的需求在穩(wěn)步增長(zhǎng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有良好的成長(zhǎng)性，在未來(lái)的20年內(nèi)將有著持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)具有良好的成長(zhǎng)性，預(yù)測(cè)在未來(lái)的20年內(nèi)能夠保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇第七頁(yè)，共六十五頁(yè)。但隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀政策的調(diào)整，使房地產(chǎn)企業(yè)格局發(fā)生重大變化，首創(chuàng)置地將面臨更多的挑戰(zhàn)2004年初，人民銀行進(jìn)一步收緊貨幣政策，對(duì)貨幣信貸總量及結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，并對(duì)鋼鐵、電解鋁、水泥等“過(guò)熱”行業(yè)的貸款控制央行121文件的出臺(tái)和國(guó)務(wù)院4.27通知的發(fā)布，增加了對(duì)房地產(chǎn)貸款的限制和項(xiàng)目資本金比例的要求，大大增加了目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力金融政策產(chǎn)業(yè)政策國(guó)家加強(qiáng)了土地開(kāi)發(fā)及交易的調(diào)控,明確指出經(jīng)營(yíng)性用地必須實(shí)行招拍掛方式進(jìn)行出讓，同時(shí)對(duì)開(kāi)始末建立土地儲(chǔ)備中心，極大影響房地產(chǎn)土地供給土地政策由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性，其發(fā)展趨勢(shì)與各類宏觀政策有著很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，每一次政策的變動(dòng)，將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，XX房產(chǎn)必須要把握政策變化帶來(lái)的機(jī)遇，同時(shí)也為隨之而來(lái)的不利與挑戰(zhàn)作好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。第八頁(yè)，共六十五頁(yè)。2000-2004年一季度建筑業(yè)貸款額（億元）2000200120022003200444875379.515731.588882.968761.45200120022003200419.9%6.5%55.0%-1.4%2000-2004年一季度建筑業(yè)貸款額增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2003》貨幣金融政策的收緊，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)相關(guān)貸款額，2004年一季度建筑業(yè)貸款額首先出次了負(fù)增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展影響巨大第九頁(yè)，共六十五頁(yè)。臨時(shí)從銀行拆借資金的小開(kāi)發(fā)商將被拒之門外開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)貸款時(shí)其自有資金不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30％限制開(kāi)發(fā)商利用個(gè)人按揭資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā)防止建筑施工企業(yè)為開(kāi)發(fā)商墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例由20％及以上提高到35％及以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張，融資難度增大商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款限制對(duì)開(kāi)發(fā)商流動(dòng)資金的貸款和對(duì)施工企業(yè)的貸款無(wú)資金實(shí)力的企業(yè)開(kāi)始尋求買主貢獻(xiàn)利潤(rùn)空間換取資金來(lái)源尋求多渠道融資公司出現(xiàn)重組經(jīng)營(yíng)方式變革放緩?fù)恋貎?chǔ)備加快工程進(jìn)度提高銷售速度信托資金國(guó)外基金貼息委托貸款信托貸款股權(quán)融資大量產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的出臺(tái)使房地產(chǎn)行業(yè)面臨資金短缺、競(jìng)爭(zhēng)增加、市場(chǎng)要求提高等各方面的挑戰(zhàn)，加快了房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌重整第十頁(yè)，共六十五頁(yè)。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控加強(qiáng)土地市場(chǎng)向規(guī)范化方向發(fā)展土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度和招標(biāo)拍賣制度的實(shí)行，使得政府能更好地壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，為建立土地有形市場(chǎng)打好基礎(chǔ)。招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)提高了政府供地的市場(chǎng)化程度，促進(jìn)規(guī)范統(tǒng)一的土地市場(chǎng)的建立和完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)格局將發(fā)生重大調(diào)整靠關(guān)系拿“一手地”的開(kāi)發(fā)商逐漸淡出市場(chǎng)，有實(shí)力、有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發(fā)展。招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度提高了市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻。能夠進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)?；a(chǎn)、把土地價(jià)值發(fā)揮最大化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將會(huì)成為市場(chǎng)的主流。外地開(kāi)發(fā)商有了平等進(jìn)入目標(biāo)城市市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，為跨地域經(jīng)營(yíng)提供了契機(jī)。土地市場(chǎng)制度的變化使房地產(chǎn)企業(yè)格局發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入資本實(shí)力、專業(yè)運(yùn)作與品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代第十一頁(yè)，共六十五頁(yè)。土地獲得能力項(xiàng)目管理能力項(xiàng)目營(yíng)銷能力外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)進(jìn)行擠壓資金融取能力

融資管理項(xiàng)目運(yùn)作管理項(xiàng)目策劃建筑設(shè)計(jì)成本管理工程管理銷售管理土地獲取土地政策的改變及金融信貸的收緊，直接提高了房地產(chǎn)公司的土地成本和資金運(yùn)轉(zhuǎn)壓力眾多開(kāi)發(fā)商能力提升及城市目標(biāo)消費(fèi)者的分散，大大提高了營(yíng)銷費(fèi)用和客戶獲取難度各房地產(chǎn)公司的運(yùn)作能力的普遍提高，增加競(jìng)爭(zhēng)激烈程度各種外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行擠壓，大大增加的競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，并整體上降低了行業(yè)利潤(rùn)第十二頁(yè)，共六十五頁(yè)?？鐓^(qū)域化規(guī)?；瘜I(yè)化為主

由于央行“121“文件以及最近的金融縮緊，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源受到限制。同時(shí)海外房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入中國(guó)，在資金、經(jīng)驗(yàn)上有著比國(guó)內(nèi)企業(yè)明顯的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始走向合并、聯(lián)盟的方式來(lái)擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提高自身的融資能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力，房地產(chǎn)內(nèi)的并購(gòu)重整熱潮即將來(lái)臨在房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，純粹做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)有45家，以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)有55家；專注1-2類物業(yè)開(kāi)發(fā)投資的百?gòu)?qiáng)企業(yè)占80%以上。這說(shuō)明企業(yè)要規(guī)模化生產(chǎn)，要占據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)中的領(lǐng)先地位，必須堅(jiān)持專業(yè)化發(fā)展道路。中小房地產(chǎn)企業(yè)尤其要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專業(yè)化才有可能迅速提高競(jìng)爭(zhēng)能力同時(shí)，對(duì)于部分大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，在產(chǎn)業(yè)上下游的延伸成為其提高抗風(fēng)險(xiǎn)力的手段。

國(guó)土資源部11號(hào)令在各地相繼實(shí)施，土地交易公開(kāi)及各地有關(guān)政府部門工作的規(guī)范化和公開(kāi)化降低了異地開(kāi)發(fā)成本；一批有實(shí)力、有資信、有品牌的開(kāi)發(fā)商在跨區(qū)域開(kāi)發(fā)過(guò)程中將重整原有的房地產(chǎn)格局，獲得更大的發(fā)展空間同時(shí)對(duì)于中小型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域內(nèi)尋找具有發(fā)展?jié)摿?，?jìng)爭(zhēng)不很激烈的二三級(jí)城市市場(chǎng)，摸索出適了自己的發(fā)展道路，為自身的快速積累打下良好的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中日趨走向規(guī)模化、專業(yè)化、跨區(qū)域化的發(fā)展趨勢(shì)第十三頁(yè)，共六十五頁(yè)。本次評(píng)選是和《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》共同合作，在匯集了各方專家意見(jiàn)的基礎(chǔ)上選取了資產(chǎn)規(guī)模、銷售收入、資產(chǎn)回報(bào)率、收入增長(zhǎng)率、資產(chǎn)回報(bào)增長(zhǎng)率、開(kāi)發(fā)面積、開(kāi)發(fā)面積增長(zhǎng)率、土地儲(chǔ)備、授信額度等9個(gè)指標(biāo)，并對(duì)不同指標(biāo)賦予不同權(quán)重進(jìn)行打分，最終得分是由各分項(xiàng)指標(biāo)得分匯總而成。從目前XX房產(chǎn)所處地位來(lái)看，公司在國(guó)內(nèi)已躋身大型房地產(chǎn)公司之列，但從這次參與的“藍(lán)籌地產(chǎn)評(píng)選”當(dāng)中可以看到，在公司綜合實(shí)力、整體運(yùn)營(yíng)上與國(guó)內(nèi)一流房地產(chǎn)企業(yè)還有一定差距第十四頁(yè)，共六十五頁(yè)。資源型開(kāi)發(fā)商特點(diǎn)運(yùn)作型開(kāi)發(fā)商特點(diǎn)政府關(guān)系密切獲得優(yōu)質(zhì)土地的成本低土地儲(chǔ)備量大以區(qū)域開(kāi)發(fā)為主通過(guò)生地開(kāi)發(fā)的贏利能力強(qiáng)政府關(guān)系一般優(yōu)質(zhì)土地少重要通過(guò)熟地開(kāi)發(fā)贏利公司的資金實(shí)力強(qiáng)公司的人員素質(zhì)高公司定位明確進(jìn)行跨區(qū)域開(kāi)發(fā)核心競(jìng)爭(zhēng)力表現(xiàn)為很強(qiáng)地運(yùn)作能力隨著國(guó)家對(duì)土地管理的日趨嚴(yán)格，土地價(jià)格將更加透明化，開(kāi)發(fā)商獲得土地的成本差異不斷縮小，未來(lái)運(yùn)作型的開(kāi)發(fā)商將表現(xiàn)出強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力面對(duì)目前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，為了實(shí)現(xiàn)在“3－5年內(nèi)成為全國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)的目標(biāo)”，我們認(rèn)為XX房產(chǎn)必須制定前瞻性戰(zhàn)略措施，提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使公司從傳統(tǒng)的資源型開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型成為具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的運(yùn)作型開(kāi)發(fā)商第十五頁(yè)，共六十五頁(yè)。通過(guò)本次咨詢項(xiàng)目，希望幫助XX房產(chǎn)達(dá)到如下目標(biāo)......短期目標(biāo)長(zhǎng)期目標(biāo)通過(guò)標(biāo)桿分析，明確競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差距；深入了解中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r，明確未來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展方向；分析國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)的主要商業(yè)模式，明晰首創(chuàng)置地的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略；制定資金戰(zhàn)略、區(qū)域發(fā)展及土地戰(zhàn)略及競(jìng)爭(zhēng)合作戰(zhàn)略；確定適合XX房產(chǎn)發(fā)展的業(yè)態(tài)組合以及持有和銷售物業(yè)的比例；在3－5年內(nèi)成為全國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)；公司規(guī)模和效益保持穩(wěn)固持續(xù)的增長(zhǎng)和發(fā)展；通過(guò)項(xiàng)目參與培養(yǎng)內(nèi)部管理人才。第十六頁(yè)，共六十五頁(yè)。目錄一、項(xiàng)目背景和目標(biāo)二、項(xiàng)目的內(nèi)容和思路三、項(xiàng)目工作步驟和工作成果四、項(xiàng)目安排及運(yùn)作方式五、相關(guān)咨詢案例舉例第十七頁(yè)，共六十五頁(yè)。設(shè)計(jì)的項(xiàng)目總體思路包括全面訪談和調(diào)研、內(nèi)外部環(huán)境分析、戰(zhàn)略梳理、業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略制定、子戰(zhàn)略制定及資源能力評(píng)估五大部分內(nèi)外部環(huán)境分析戰(zhàn)略梳理業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略制定資金戰(zhàn)略、土地戰(zhàn)略、子戰(zhàn)略制定34全面訪談和調(diào)研21項(xiàng)目總體思路圖第十八頁(yè)，共六十五頁(yè)。本次咨詢項(xiàng)目思路全面訪談和調(diào)研資料收集全面訪談問(wèn)卷調(diào)研第一步內(nèi)外部環(huán)境分析業(yè)務(wù)現(xiàn)狀分析公司核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)進(jìn)行國(guó)家、行業(yè)政策研究及相關(guān)行業(yè)分析中國(guó)及國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)主要商業(yè)模式研究第二步總戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)戰(zhàn)略制定明確公司愿景、使命和戰(zhàn)略方向明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)第三步相關(guān)子戰(zhàn)略制定制定區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、競(jìng)爭(zhēng)與合作戰(zhàn)略、融資戰(zhàn)略、土地戰(zhàn)略明確各子戰(zhàn)略的戰(zhàn)略目標(biāo)第四步本次咨詢項(xiàng)目第一步：全面訪談和調(diào)研第十九頁(yè)，共六十五頁(yè)。全面訪談問(wèn)卷調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)核查資料搜集在全面訪談中，我們通常采用全面訪談、問(wèn)卷調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)核查和資料搜集的方式投資策劃建筑設(shè)計(jì)…銷售組織管理控制方式戰(zhàn)略管理業(yè)務(wù)操作層控制協(xié)調(diào)層戰(zhàn)略管理層房地產(chǎn)企業(yè)管理診斷模型公司的遠(yuǎn)景目標(biāo)和戰(zhàn)略規(guī)劃狀況公司組織以及控制協(xié)調(diào)效果公司業(yè)務(wù)運(yùn)作管理能力和價(jià)值鏈分析分析內(nèi)容保障支持層人力資源企業(yè)文化財(cái)務(wù)融資公司戰(zhàn)略實(shí)施和業(yè)務(wù)操作保障支持體系第二十頁(yè)，共六十五頁(yè)。本次咨詢項(xiàng)目思路全面訪談和調(diào)研資料收集全面訪談問(wèn)卷調(diào)研第一步內(nèi)外部環(huán)境分析業(yè)務(wù)現(xiàn)狀分析公司核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)進(jìn)行國(guó)家、行業(yè)政策研究及相關(guān)行業(yè)分析中國(guó)及國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)主要商業(yè)模式研究第二步總戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)戰(zhàn)略制定明確公司愿景、使命和戰(zhàn)略方向明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)第三步相關(guān)子戰(zhàn)略制定制定區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、競(jìng)爭(zhēng)與合作戰(zhàn)略、融資戰(zhàn)略、土地戰(zhàn)略明確各子戰(zhàn)略的戰(zhàn)略目標(biāo)第四步本次咨詢項(xiàng)目第二步：內(nèi)外部環(huán)境分析第二十一頁(yè)，共六十五頁(yè)。項(xiàng)目小組將根據(jù)研究與分析的需要選擇多種方法的組合來(lái)分析公司內(nèi)部環(huán)境：XX房產(chǎn)價(jià)值鏈分析XX房產(chǎn)比較分析XX房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)地位分析XX房產(chǎn)面臨戰(zhàn)略問(wèn)題分析XX房產(chǎn)目前戰(zhàn)略運(yùn)行效果分析XX房產(chǎn)成本構(gòu)成分析XX房產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析XX房產(chǎn)利益相關(guān)者分析XX房產(chǎn)內(nèi)部要素矩陣及柔性分析XX房產(chǎn)生命周期矩陣分析XX房產(chǎn)活力分析XX房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)力分析XX房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件分析XX房產(chǎn)內(nèi)部管理分析XX房產(chǎn)能力分析/潛力分析XX房產(chǎn)素質(zhì)分析XX房產(chǎn)特異能力分析XX房產(chǎn)資源分析XX房產(chǎn)資源競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值分析……企業(yè)內(nèi)部管理診斷首先從內(nèi)部環(huán)境入手，了解和分析XX房產(chǎn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況和內(nèi)部資源的優(yōu)劣勢(shì)，并作出詳實(shí)的企業(yè)內(nèi)部管理診斷示意第二十二頁(yè)，共六十五頁(yè)。并利用KSF（關(guān)鍵成功要素）方法對(duì)行業(yè)的關(guān)鍵成功要素進(jìn)行分析等房地產(chǎn)行業(yè)已由地段競(jìng)爭(zhēng)向品牌競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)是品牌競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，隨著國(guó)家一系列政策的出臺(tái)，開(kāi)拓銀行貸款以外的融資渠道能力將至關(guān)重要人才儲(chǔ)備品牌融資能力作為提供綜合服務(wù)的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商需要各方面的人才土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備數(shù)量的多少及區(qū)域決定了房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力示意第二十三頁(yè)，共六十五頁(yè)。企業(yè)領(lǐng)軍人物的商業(yè)眼光與魄力1充足的熱地儲(chǔ)備2雄厚的資金實(shí)力與銀行的大力支持3建立起一支優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍4XX房產(chǎn)在內(nèi)部分析的基礎(chǔ)上總結(jié)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力的來(lái)源第二十四頁(yè)，共六十五頁(yè)。國(guó)際環(huán)境國(guó)內(nèi)環(huán)境宏觀環(huán)境中觀環(huán)境微觀環(huán)境國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治法律環(huán)境社會(huì)文化環(huán)境國(guó)際資本市場(chǎng)環(huán)境分析國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境國(guó)內(nèi)法律法規(guī)/政策環(huán)境國(guó)家投資政策環(huán)境分析國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向分析行業(yè)變革驅(qū)動(dòng)因素分析行業(yè)成功關(guān)鍵因素（KSF）分析行業(yè)經(jīng)濟(jì)特性分析行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)模型分析行業(yè)生命周期分析行業(yè)特征評(píng)價(jià)國(guó)外供應(yīng)者壓力分析國(guó)外潛在進(jìn)入者分析國(guó)外替代產(chǎn)品/服務(wù)提供者分析國(guó)外用戶壓力分析國(guó)外現(xiàn)有同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者分析國(guó)外利益相關(guān)者分析行業(yè)吸引力分析行業(yè)細(xì)分行業(yè)發(fā)展因素分析行業(yè)結(jié)構(gòu)變化預(yù)測(cè)國(guó)內(nèi)供應(yīng)者壓力分析國(guó)內(nèi)潛在進(jìn)入者分析國(guó)內(nèi)替代產(chǎn)品/服務(wù)提供者分析國(guó)內(nèi)用戶壓力分析國(guó)內(nèi)現(xiàn)有同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者分析國(guó)內(nèi)利益相關(guān)者分析還將對(duì)公司外部環(huán)境做全面分析，明確各項(xiàng)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)需求、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)狀況等關(guān)鍵問(wèn)題示意第二十五頁(yè)，共六十五頁(yè)。XX房產(chǎn)同行業(yè)最優(yōu)者12345得分高低市場(chǎng)份額2003年收入市場(chǎng)地位資源優(yōu)勢(shì)內(nèi)部管理能力工程管理能力地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力品牌管理能力人才與政府關(guān)系其中一個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容是分析XX房產(chǎn)在目標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)中與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比的競(jìng)爭(zhēng)地位示意第二十六頁(yè)，共六十五頁(yè)。XX房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手1競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手2關(guān)鍵因素權(quán)重評(píng)分加權(quán)分?jǐn)?shù)評(píng)分加權(quán)分?jǐn)?shù)評(píng)分加權(quán)分?jǐn)?shù)主要銷售市場(chǎng)工程質(zhì)量工程管理市場(chǎng)認(rèn)知度價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理能力贏利模式運(yùn)營(yíng)成本管理水平與政府關(guān)系財(cái)務(wù)狀況融資能力總計(jì)并對(duì)比XX房產(chǎn)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力第二十七頁(yè)，共六十五頁(yè)。外部因素分析政府及政策方面行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)行業(yè)客戶需求變化競(jìng)爭(zhēng)者方面行業(yè)核心成功要素合作伙伴方面客戶方面公眾壓力方面……評(píng)價(jià)矩陣關(guān)鍵外部因素權(quán)重評(píng)分加權(quán)分?jǐn)?shù)機(jī)會(huì)：1、……2、……威脅：1、……2、……通過(guò)對(duì)外部因素評(píng)價(jià)矩陣對(duì)企業(yè)外部的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、人口、國(guó)家有關(guān)政策、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)等因素進(jìn)行歸納和評(píng)價(jià)將是外部環(huán)境分析的重點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上對(duì)XX房產(chǎn)利用外部機(jī)會(huì)，規(guī)避外部威脅或風(fēng)險(xiǎn)方面的能力作出評(píng)價(jià)第二十八頁(yè)，共六十五頁(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全部流程，從買地、建造、賣房、管理都由一家開(kāi)發(fā)商獨(dú)立完成。通常房子建好后，地產(chǎn)公司不持有物業(yè)，直接出售，只有當(dāng)房子出售情況不理想時(shí)，才改為出租物業(yè)。高度擴(kuò)散的香港模式該模式有兩個(gè)使用的前提：土地政府高度壟斷大開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)壟斷香港模式在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)啟蒙的條件下，與內(nèi)地的情況比較吻合。當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境不成熟，缺乏相應(yīng)配套的政策法規(guī)，甚至沒(méi)有按揭，更不用提與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的其他金融服務(wù)。在深圳和內(nèi)地做房地產(chǎn)的，很多都是香港的房地產(chǎn)商，很多公司比如萬(wàn)科，就是自覺(jué)地學(xué)香港新鴻基。但隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，基于香港高度城邦經(jīng)濟(jì)化，土地有限供應(yīng)基礎(chǔ)上形成的房地產(chǎn)模式已不再適應(yīng)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

大量資金來(lái)源于銀行，受銀行政策影響大。每遇經(jīng)濟(jì)周期的低谷，就會(huì)消失一大批房地產(chǎn)公司，絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司的壽命都不長(zhǎng)。商業(yè)模式不能給投資人帶來(lái)穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)的收入。SOHO中國(guó)、上海復(fù)地在準(zhǔn)備香港上市時(shí)，商業(yè)模式都受到投資者的廣泛質(zhì)疑，終于鎩羽而歸。香港模式的問(wèn)題當(dāng)前大陸的房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式發(fā)端于深圳，是典型的香港模式。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，香港模式暴露出許多問(wèn)題第二十九頁(yè)，共六十五頁(yè)。

高度的專業(yè)化細(xì)分，加上發(fā)達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)金融服務(wù)的模式。美國(guó)模式強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所有環(huán)節(jié)應(yīng)由不同的專業(yè)公司來(lái)共同完成，比如房地產(chǎn)投資公司只負(fù)責(zé)融資投資項(xiàng)目，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)則由專業(yè)開(kāi)發(fā)公司建造，其他銷售和物業(yè)等環(huán)節(jié)也由不同公司完成。生產(chǎn)的產(chǎn)品在確定開(kāi)發(fā)時(shí)，就已經(jīng)確定是用于出售或是出租等不同的目的。融資方式除銀行外，還依靠退休基金、不動(dòng)產(chǎn)信貸等多種金融工具等綜合運(yùn)用，全國(guó)大多數(shù)人都可以通過(guò)不同方式參與房地產(chǎn)的投資。高度細(xì)分的美國(guó)模式香港模式的串聯(lián)方式土地開(kāi)發(fā)銷售服務(wù)美國(guó)模式的并聯(lián)方式服務(wù)土地商用物業(yè)房屋當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)完整流程被分解成很多小的流程以后，每個(gè)小流程完成的時(shí)間大為縮短，大大縮短了資金周轉(zhuǎn)的時(shí)間，促進(jìn)資金變現(xiàn)的速度和降低各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)模式卻有所不同，一方面企業(yè)開(kāi)發(fā)物業(yè)后并不完全出售，收取租金；另一方面市場(chǎng)高度專業(yè)化細(xì)分，金融服務(wù)發(fā)達(dá)第三十頁(yè)，共六十五頁(yè)。將對(duì)中國(guó)及國(guó)際的房地產(chǎn)商業(yè)模式進(jìn)行研究根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值增值方式的不同，可以把房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的盈利模式劃分為六大盈利模式地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型物業(yè)持有型整合營(yíng)銷型金融投資型分類標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)其主要盈利來(lái)源所處價(jià)值鏈的環(huán)節(jié)不同進(jìn)行分類綜合運(yùn)作型第三十一頁(yè)，共六十五頁(yè)。本次咨詢項(xiàng)目思路全面訪談和調(diào)研資料收集全面訪談問(wèn)卷調(diào)研第一步內(nèi)外部環(huán)境分析業(yè)務(wù)現(xiàn)狀分析公司核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)進(jìn)行國(guó)家、行業(yè)政策研究及相關(guān)行業(yè)分析中國(guó)及國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)主要商業(yè)模式研究第二步總戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)戰(zhàn)略制定明確公司愿景、使命和戰(zhàn)略方向明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)第三步相關(guān)子戰(zhàn)略制定制定區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、競(jìng)爭(zhēng)與合作戰(zhàn)略、融資戰(zhàn)略、土地戰(zhàn)略明確各子戰(zhàn)略的戰(zhàn)略目標(biāo)第四步本次咨詢項(xiàng)目第三步：制定總戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略第三十二頁(yè)，共六十五頁(yè)。公司戰(zhàn)略目標(biāo)愿景公司戰(zhàn)略集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略業(yè)務(wù)層面公司層面做什么，不做什么業(yè)務(wù)組合最優(yōu)化如何為客戶創(chuàng)造價(jià)值如何對(duì)付競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如何提高競(jìng)爭(zhēng)能力競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略公司戰(zhàn)略將從公司的愿景、使命等方面入手，為XX房產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計(jì)總體戰(zhàn)略架構(gòu)第三十三頁(yè)，共六十五頁(yè)。環(huán)境評(píng)估外部評(píng)估社會(huì)環(huán)境行業(yè)分析內(nèi)部評(píng)估組織結(jié)構(gòu)企業(yè)資源企業(yè)文化戰(zhàn)略規(guī)劃使命企業(yè)存在的理由目標(biāo)在什么時(shí)間達(dá)到什么結(jié)果策略完成任務(wù)的計(jì)劃政策作決策的指導(dǎo)方針戰(zhàn)略實(shí)施方案預(yù)算程序評(píng)估和控制結(jié)果評(píng)估結(jié)果并作出修改反饋并根據(jù)內(nèi)外部分析結(jié)果，確定XX房產(chǎn)的發(fā)展方向和戰(zhàn)略規(guī)劃，建立全面的戰(zhàn)略規(guī)劃體系第三十四頁(yè)，共六十五頁(yè)。遠(yuǎn)期目標(biāo)提升管理

鞏固發(fā)展在3－5年內(nèi)，成為全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先企業(yè)總體目標(biāo)改善投資狀況提高規(guī)劃水平增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力優(yōu)化業(yè)務(wù)組合整合同業(yè)規(guī)模發(fā)展近期目標(biāo)提升發(fā)展模式搭建發(fā)展平臺(tái)設(shè)計(jì)發(fā)展途徑1條投資原則2個(gè)統(tǒng)一規(guī)劃3大競(jìng)爭(zhēng)策略4類業(yè)務(wù)組合1種發(fā)展模式2個(gè)發(fā)展平臺(tái)3條發(fā)展途徑階段目標(biāo)階段策略階段措施近期遠(yuǎn)期集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略措施框架圖示意為了達(dá)成戰(zhàn)略目標(biāo)，將有針對(duì)性地設(shè)計(jì)階段策略和階段措施，并建立起相應(yīng)的目標(biāo)和措施體系第三十五頁(yè)，共六十五頁(yè)。細(xì)分市場(chǎng)客戶是誰(shuí)？提供什么？如何提供？業(yè)務(wù)選擇業(yè)務(wù)模式戰(zhàn)略措施當(dāng)前中短期中長(zhǎng)期戰(zhàn)略分析框架圖戰(zhàn)略目標(biāo)短期目標(biāo)長(zhǎng)期目標(biāo)框架說(shuō)明：體現(xiàn)市場(chǎng)導(dǎo)向和戰(zhàn)略導(dǎo)向；體現(xiàn)當(dāng)前到未來(lái)變化的動(dòng)態(tài)過(guò)程在制定XX房產(chǎn)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，需要回答好五個(gè)問(wèn)題何時(shí)提供？在哪提供？第三十六頁(yè)，共六十五頁(yè)。戰(zhàn)略規(guī)劃制定過(guò)程圖戰(zhàn)略計(jì)劃現(xiàn)有業(yè)務(wù)A行業(yè)分析現(xiàn)有業(yè)務(wù)A競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)現(xiàn)有業(yè)務(wù)B行業(yè)分析現(xiàn)有業(yè)務(wù)A競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)現(xiàn)有業(yè)務(wù)C行業(yè)分析現(xiàn)有業(yè)務(wù)A競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)新業(yè)務(wù)D行業(yè)分析新業(yè)務(wù)D匹配度評(píng)價(jià)新業(yè)務(wù)E行業(yè)分析新業(yè)務(wù)E匹配度評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)選擇戰(zhàn)略措施戰(zhàn)略措施戰(zhàn)略措施戰(zhàn)略措施目標(biāo)現(xiàn)有業(yè)務(wù)新業(yè)務(wù)行業(yè)吸引力業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)略匹配度職能戰(zhàn)略1現(xiàn)有業(yè)務(wù)/新業(yè)務(wù)的選擇和定位2戰(zhàn)略目標(biāo)制定3戰(zhàn)略措施制定4戰(zhàn)略計(jì)劃制定5職能戰(zhàn)略制定五個(gè)關(guān)鍵步驟1能否做？2是否做？3如何做？并通過(guò)五個(gè)關(guān)鍵步驟來(lái)進(jìn)行XX房產(chǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃第三十七頁(yè)，共六十五頁(yè)。將通過(guò)SWOT分析等工具綜合前階段工作結(jié)論，為戰(zhàn)略制定提供依據(jù)機(jī)會(huì)-OO1房地產(chǎn)行業(yè)成長(zhǎng)性好、收益率高O2中國(guó)城市化進(jìn)程加快，住房需求穩(wěn)定增長(zhǎng)O3土地易公開(kāi)及各地有關(guān)政府部門工作的規(guī)范化和公開(kāi)化降低了異地開(kāi)發(fā)成本O4行業(yè)產(chǎn)業(yè)集中度低，普遍規(guī)模較小，進(jìn)入壁壘低O5二三線城市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)不太激烈，為新進(jìn)入者提供了機(jī)遇優(yōu)勢(shì)-SS1專業(yè)性強(qiáng)且團(tuán)結(jié)進(jìn)取的管理團(tuán)隊(duì)S2先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念S3良好的地方政府關(guān)系（項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地區(qū)）S4豐富的住宅開(kāi)發(fā)及銷售經(jīng)驗(yàn)S5相對(duì)規(guī)范的管理體系S6相對(duì)的品牌優(yōu)勢(shì)威脅-TT1行業(yè)、金融政策的調(diào)整加大了房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度T2一線城市競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，進(jìn)入壁壘大大提高T3土地政策的調(diào)整，減少了土地的供應(yīng)量、并提高了房地產(chǎn)公司的土地成本T4房地產(chǎn)業(yè)整合加速，將面臨產(chǎn)業(yè)巨頭的競(jìng)爭(zhēng)T5異地開(kāi)發(fā)將面臨較大的當(dāng)?shù)卣咦儎?dòng)風(fēng)險(xiǎn)T6

各地區(qū)的區(qū)域特性對(duì)開(kāi)發(fā)商的跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)提出挑戰(zhàn)劣勢(shì)-WW1公司成立時(shí)間短，規(guī)模較小，實(shí)力較弱W2缺乏部分專業(yè)人才，人才配備、儲(chǔ)備不足。沒(méi)有有效的人才獲取平臺(tái)W3公司管理水平難以適應(yīng)快速的區(qū)域擴(kuò)展W4缺乏良好的融資平臺(tái)及有效的融資手段W5未形成自身的核心文化W6公司在投資規(guī)劃、項(xiàng)目策劃等環(huán)節(jié)的能力有待提高。示意第三十八頁(yè)，共六十五頁(yè)。本次咨詢項(xiàng)目思路全面訪談和調(diào)研資料收集全面訪談問(wèn)卷調(diào)研第一步內(nèi)外部環(huán)境分析業(yè)務(wù)現(xiàn)狀分析公司核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)進(jìn)行國(guó)家、行業(yè)政策研究及相關(guān)行業(yè)分析中國(guó)及國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)主要商業(yè)模式研究第二步總戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)戰(zhàn)略制定明確公司愿景、使命和戰(zhàn)略方向明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)第三步相關(guān)子戰(zhàn)略制定制定區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、競(jìng)爭(zhēng)與合作戰(zhàn)略、融資戰(zhàn)略、土地戰(zhàn)略明確各子戰(zhàn)略的戰(zhàn)略目標(biāo)第四步本次咨詢項(xiàng)目第四步：制定相關(guān)子戰(zhàn)略第三十九頁(yè)，共六十五頁(yè)。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)明顯存在東高西低現(xiàn)象，從2003年1—11月份數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)東部沿海12省的商品房的投資占到全國(guó)的71%，而銷售率則占到近80%。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)布局基本以環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角的三大經(jīng)濟(jì)圈為核心，向外向西輻射，每個(gè)圈內(nèi)分別以北京、上海、廣州、四川為中心京津唐經(jīng)濟(jì)圈長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈珠三角經(jīng)濟(jì)圈東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)77.48%10.97%11.58%2003年1—11月份東、中、西部房地產(chǎn)銷售額對(duì)比1、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中在以珠三角、長(zhǎng)三角、京津唐三大經(jīng)濟(jì)圈為核心的東部沿海地區(qū)以及西部大開(kāi)發(fā)的西南成渝地區(qū)，其中東部地區(qū)占到全國(guó)房地產(chǎn)銷量的77.48%西南成渝地區(qū)第四十頁(yè)，共六十五頁(yè)。將根據(jù)當(dāng)前XX房產(chǎn)的業(yè)務(wù)區(qū)域及資源基礎(chǔ)，結(jié)合中國(guó)未來(lái)四大熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的具體情況，為XX房產(chǎn)制定業(yè)務(wù)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略從1998——2002年的5年內(nèi)，全區(qū)個(gè)人購(gòu)買商品房占商品房銷售總額的65.94%，1999年最高點(diǎn)達(dá)到86.7%。2002年，個(gè)人購(gòu)買新舊住房和建房支出總額達(dá)50億元，其中，全區(qū)個(gè)人購(gòu)買新建商品房住宅交易額為15.21億元，購(gòu)買存量住房交易額為19.06億元，其他形式建房中的個(gè)人投入達(dá)12.5億元。數(shù)據(jù)來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2002》單位：億元單位：萬(wàn)平方米第四十一頁(yè)，共六十五頁(yè)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來(lái)看，銷售額超過(guò)２０億元的有１７家，在１０－２０億元之間的有１９家，在１０億元以下的百?gòu)?qiáng)企業(yè)有６５家；但從房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)占有率看，北京房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的銷售額和銷售面積占北京市場(chǎng)份額分別是４１％和３０．８％（見(jiàn)圖五）。因此，從銷售額和銷售面積的市場(chǎng)占有率可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)盡管全國(guó)的集中度較低，但房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)在當(dāng)?shù)氐囊?guī)模化經(jīng)營(yíng)模式凸現(xiàn)，具有比較明顯的市場(chǎng)領(lǐng)先份額，熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)入壁壘大大提高。與美國(guó)１００強(qiáng)房屋建造商相比，中國(guó)房地產(chǎn)１００強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)占有率偏低。根據(jù)美國(guó)ＰＢ雜志對(duì)全美Ｇｉａｎｔ４００研究結(jié)果，美國(guó)最大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商Ｐｕｌｔｅ

Ｈｏｍｅｓ

Ｉｎｃ．銷售額高達(dá)５９６億人民幣，是萬(wàn)科集團(tuán)的１３．５倍；美國(guó)前１０強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售總額３６８６．７６億人民幣，是中國(guó)前１０強(qiáng)的１４倍。就市場(chǎng)占有率而言，全美最大開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)占有率為４．５％，前１０強(qiáng)的市場(chǎng)占有率為２７．２５％。2003年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)銷售額分布我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度低百?gòu)?qiáng)規(guī)模化初現(xiàn)，在北京、上海等熱點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)入壁壘大大提高數(shù)據(jù)來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2003》2、競(jìng)爭(zhēng)與合作戰(zhàn)略：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)集中度較低，排位第一的萬(wàn)科的市場(chǎng)份額不超過(guò)市場(chǎng)總?cè)萘康?.5%，前10強(qiáng)的市場(chǎng)份額約為3.43%，但在北京、上海等少數(shù)地區(qū)已初現(xiàn)規(guī)?；?，進(jìn)入壁壘較高第四十二頁(yè)，共六十五頁(yè)。中國(guó)快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，吸引了大量的非房地產(chǎn)公司以及外資房地產(chǎn)公司和基金的進(jìn)入。僅2002年就有110余家非房地產(chǎn)主業(yè)上市公司投資房地產(chǎn)業(yè)，而且這一趨勢(shì)愈演愈烈優(yōu)勢(shì)公司大舉進(jìn)入

海外資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)外國(guó)房地產(chǎn)商進(jìn)入

諸多非房地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)勢(shì)上市公司，由于在資金等方面優(yōu)勢(shì)明顯，而成為跨行業(yè)投資房地產(chǎn)的主流。

中國(guó)進(jìn)入WTO之后，港商與歐美大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將會(huì)積極進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，并大多采取與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商合作的方式，他們資金挹注的動(dòng)向，將會(huì)使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨變。

被中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤(rùn)所吸引，海外資本特別是海外房地產(chǎn)基金逐漸進(jìn)而中國(guó)市場(chǎng)。第四十三頁(yè)，共六十五頁(yè)。外部的變化，為XX房產(chǎn)提供了機(jī)遇和挑戰(zhàn)。要在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，就需要聯(lián)合國(guó)際和國(guó)內(nèi)潛在的合作伙伴，制定競(jìng)爭(zhēng)與合作戰(zhàn)略，以達(dá)到雙贏的結(jié)果香港模式向美國(guó)模式的轉(zhuǎn)變香港模式是大量利用銀行資金買地、挖坑、蓋房子，然后賣掉，接著又換個(gè)地方買地、挖坑、賣樓，企業(yè)通過(guò)開(kāi)發(fā)賺取利潤(rùn)，這種商業(yè)模式對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)意味著巨大風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)模式則強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所有環(huán)節(jié)應(yīng)由不同的專業(yè)公司來(lái)共同完成，比如房地產(chǎn)投資公司只負(fù)責(zé)融資投資項(xiàng)目，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)則由專業(yè)開(kāi)發(fā)公司建造，其他銷售和物業(yè)等環(huán)節(jié)也由不同公司完成，減低了資金的需求及風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)轉(zhuǎn)化就要求與地產(chǎn)價(jià)值鏈的其他企業(yè)共同合作完成項(xiàng)目。國(guó)外投資者尋求合作者目前港商熱衷投資于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而歐美外商投資則以建筑設(shè)計(jì)及房地產(chǎn)中介為主。由于之前投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的港商虧損累累，在中國(guó)入世后，港商卷土重來(lái)，勢(shì)必采取與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商合作的方式。

市場(chǎng)客觀的需要為競(jìng)爭(zhēng)與合作提出了現(xiàn)實(shí)的要求。第四十四頁(yè)，共六十五頁(yè)。3、融資戰(zhàn)略：將根據(jù)XX房產(chǎn)的未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案，進(jìn)行營(yíng)業(yè)收入以及需要投資額的對(duì)比分析預(yù)測(cè)101524.9213.7925.9217.2119.9417.3924.5916.2223.8718.1805101520單位：億元200420052006200720082009XX房產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入和投資額對(duì)比營(yíng)業(yè)收入投資額示意第四十五頁(yè)，共六十五頁(yè)。并在對(duì)各種融資渠道進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合XX房產(chǎn)的具體情況，對(duì)融資渠道的選擇做出建議融資渠道自有資金建筑商墊資預(yù)售回款債權(quán)融資股權(quán)融資銀行貸款上市基金戰(zhàn)略投資者國(guó)內(nèi)上市海外上市美國(guó)香港新加坡主板創(chuàng)業(yè)板直接買殼H股紅籌股海外買殼國(guó)內(nèi)買殼企業(yè)財(cái)團(tuán)短期長(zhǎng)期發(fā)行債券信托私募第四十六頁(yè)，共六十五頁(yè)。經(jīng)營(yíng)成熟期XX房產(chǎn)應(yīng)采取高效現(xiàn)金流和資產(chǎn)增值模式開(kāi)發(fā)后期開(kāi)業(yè)初期XX房產(chǎn)應(yīng)采取現(xiàn)金流平衡模式開(kāi)發(fā)初期XX房產(chǎn)應(yīng)采取有效資本金對(duì)項(xiàng)目的有效控制模式并針對(duì)項(xiàng)目融資模式和公司融資模式進(jìn)行分析，最終制定XX房產(chǎn)的融資戰(zhàn)略第四十七頁(yè)，共六十五頁(yè)。4、土地戰(zhàn)略：將根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，研究國(guó)家及未來(lái)發(fā)展區(qū)域政府出臺(tái)的土地政策及其演變，并加以分析2002年5月，有國(guó)土資源部出臺(tái)的11號(hào)令《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》，這份文件規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。國(guó)土資源部新土地政策（11號(hào)令）的核心思想：2002年7月，北京市政府出臺(tái)33號(hào)文件《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》；33號(hào)令出人意料地又對(duì)5類土地網(wǎng)開(kāi)一面。按照33號(hào)文件的第三條，以下五類用地可以繼續(xù)以協(xié)議的方式出讓：一類是綠化隔離帶項(xiàng)目，一類是危舊房改造，一類是小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目，一類是其他重大建設(shè)項(xiàng)目中的用地，還有就是一些規(guī)劃為高科技、工業(yè)用途的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目也可以協(xié)議出讓。北京市的地方性規(guī)定（33號(hào)令），使市場(chǎng)產(chǎn)生變局：第四十八頁(yè)，共六十五頁(yè)。歷次頒布的主要法規(guī)：本次頒布法規(guī)及主要內(nèi)容：《關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[2001]789號(hào)）《關(guān)于進(jìn)一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》（國(guó)經(jīng)貿(mào)廳貿(mào)易[2002]44號(hào)）《關(guān)于加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》（國(guó)經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[2003]83號(hào)）《關(guān)于做好地級(jí)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》商建發(fā)[2004]18號(hào)規(guī)劃范圍：大型零售商店、批發(fā)市場(chǎng)、商品交易市場(chǎng)、物流基地；規(guī)劃內(nèi)容：提出規(guī)劃期內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展的總規(guī)模、空間布局、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，并制作現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)分布圖表；規(guī)劃時(shí)間：務(wù)必在今年年底前制訂完成，并按法定程序上報(bào)市政府批準(zhǔn)、發(fā)布施行。各省、自治區(qū)商務(wù)部門應(yīng)于每月月底前向商務(wù)部（市場(chǎng)體系建設(shè)司）報(bào)送工作進(jìn)度，并在年底前將各市經(jīng)批準(zhǔn)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃報(bào)商務(wù)部備案。資料來(lái)源：中國(guó)商務(wù)部網(wǎng)站以及通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)歷次頒布的主要法規(guī)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)XX房產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的商機(jī)第四十九頁(yè)，共六十五頁(yè)。其中浙江、江蘇、山東、河北、廣東、遼寧等六個(gè)地區(qū)的億元市場(chǎng)數(shù)占據(jù)總量的近60％。而在全國(guó)24個(gè)百億元以上的市場(chǎng)數(shù)量中，浙江和江蘇合計(jì)占據(jù)“半壁江山”北京天津上海吉林遼寧內(nèi)蒙古河北山東江蘇浙江福建安徽江西臺(tái)灣廣東海南廣西湖南湖北河南山西陜西貴州重慶四川云南甘肅寧夏青海西藏新疆黑龍江資料來(lái)源：新華網(wǎng)2004年6月從而制定XX房產(chǎn)住宅地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)的土地戰(zhàn)略第五十頁(yè)，共六十五頁(yè)。目錄一、項(xiàng)目背景和目標(biāo)二、項(xiàng)目的內(nèi)容和思路三、項(xiàng)目工作步驟和工作成果四、項(xiàng)目安排及運(yùn)作方式五、相關(guān)咨詢案例舉例第五十一頁(yè)，共六十五頁(yè)。我們建議本項(xiàng)目分為三個(gè)階段，共五個(gè)模塊階段一：訪談和管理診斷階段二：總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略階段三：子戰(zhàn)略及資源評(píng)估項(xiàng)目啟動(dòng)和前期準(zhǔn)備1業(yè)務(wù)現(xiàn)狀分析和資源能力評(píng)估國(guó)家、行業(yè)政策研究中國(guó)、國(guó)際房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式研究資料收集集中訪談問(wèn)卷調(diào)查集中訪談內(nèi)外部環(huán)境分析235制定子戰(zhàn)略明確區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、競(jìng)爭(zhēng)與合作戰(zhàn)略、融資戰(zhàn)略、土地戰(zhàn)略各子戰(zhàn)略的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行各子戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略實(shí)施方案規(guī)劃對(duì)戰(zhàn)略實(shí)施中可能遇到的障礙進(jìn)行分析4制定總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略明確公司愿景、使命和戰(zhàn)略方向明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)對(duì)公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)代理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)四大業(yè)務(wù)戰(zhàn)略分析，明確公司的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)明確適合XX房產(chǎn)發(fā)展的持有銷售比例、各物業(yè)類型組合比例對(duì)公司各業(yè)務(wù)的價(jià)值鏈進(jìn)行分析，明確各業(yè)務(wù)的核心優(yōu)勢(shì)以及存在的劣勢(shì)第五十二頁(yè)，共六十五頁(yè)。主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容雙方項(xiàng)目小組召開(kāi)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議組成項(xiàng)目組織，確定項(xiàng)目小組工作機(jī)制項(xiàng)目組的組織結(jié)構(gòu)項(xiàng)目組成員的任務(wù)分工、工作要求、時(shí)間進(jìn)程項(xiàng)目工作報(bào)告、管理辦法項(xiàng)目小組內(nèi)部培訓(xùn)，就本次項(xiàng)目目標(biāo)、內(nèi)容和方法達(dá)成共識(shí)確定本次項(xiàng)目所需的信息需求范圍和獲得辦法建立前期調(diào)研的分析假設(shè)和分析模型準(zhǔn)備前期調(diào)研的問(wèn)卷、提綱協(xié)調(diào)調(diào)研進(jìn)程，確定調(diào)研對(duì)象時(shí)間安排項(xiàng)目工作方法項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議行業(yè)資料、企業(yè)背景/業(yè)務(wù)資料收集內(nèi)部專題培訓(xùn)個(gè)別溝通成果就項(xiàng)目工作的開(kāi)展達(dá)成共識(shí)并進(jìn)行明確分工，完成前期準(zhǔn)備模塊1項(xiàng)目啟動(dòng)階段：就項(xiàng)目目標(biāo)、內(nèi)容和信息需求達(dá)成共識(shí)，建立項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和項(xiàng)目管理機(jī)制第五十三頁(yè)，共六十五頁(yè)。模塊2集中訪談和調(diào)研主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容根據(jù)項(xiàng)目要求進(jìn)行相關(guān)資料的收集就不同的咨詢工作內(nèi)容進(jìn)行集中的集中訪談及時(shí)整理訪談報(bào)告并進(jìn)行相關(guān)分析針對(duì)需求設(shè)計(jì)相關(guān)問(wèn)卷進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查整理調(diào)查內(nèi)容并編寫相關(guān)報(bào)告項(xiàng)目工作方法領(lǐng)導(dǎo)層和有關(guān)人員訪談專題培訓(xùn)會(huì)專家、研究機(jī)構(gòu)訪談專題研討會(huì)成果項(xiàng)目各內(nèi)容模塊相關(guān)的資料整理和訪談報(bào)告整理第五十四頁(yè)，共六十五頁(yè)。主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容對(duì)XX房產(chǎn)所處的外部環(huán)境因素（如社會(huì)經(jīng)濟(jì)，技術(shù)及政府因素），了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境給XX房產(chǎn)創(chuàng)造的機(jī)遇或威脅國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況研究房地產(chǎn)行業(yè)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究中國(guó)及國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化及主要商業(yè)模式分析行業(yè)成功因素分析XX房產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目工作方法財(cái)務(wù)報(bào)表分析領(lǐng)導(dǎo)層和業(yè)務(wù)管理層有關(guān)人員重點(diǎn)訪談行業(yè)分析案例研究專題研討會(huì)成果各模塊管理診斷報(bào)告及模式研究報(bào)告模塊3內(nèi)外部環(huán)境分析第五十五頁(yè)，共六十五頁(yè)。主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容公司業(yè)務(wù)區(qū)域發(fā)展分析公司業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)狀況細(xì)化分析公司公司業(yè)務(wù)組合分析公司業(yè)務(wù)分類發(fā)展戰(zhàn)略公司業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)公司業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略初步規(guī)劃和實(shí)施方案項(xiàng)目工作方法財(cái)務(wù)報(bào)表分析業(yè)務(wù)戰(zhàn)略文件研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析領(lǐng)導(dǎo)層和業(yè)務(wù)管理層有關(guān)人員重點(diǎn)訪談案例研究專題研討會(huì)成果總戰(zhàn)略即業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃模塊4總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃第五十六頁(yè)，共六十五頁(yè)。主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容融資