《物權法》物業(yè)管理的影響

《物權法》出臺

對物業(yè)管理的影響深圳市利金城投資發(fā)展集團有限公司李望建設部總經濟師、住宅與房地產業(yè)司司長謝家瑾在講到“物業(yè)管理權利和財產權利相對應”的原則時，就明確地說《物業(yè)管理條例》吸收了發(fā)達國家建筑物區(qū)分所有權理論。可見，“建筑物區(qū)分所有權”制度既是《物權法》創(chuàng)設的重要制度之一，也是《物業(yè)管理條例》最重要的立法基礎，而且《物權法》有關業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的條款很大程度上吸納了《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定和成熟經驗?！段餀喾ā肥峭ㄟ^建立“建筑物區(qū)分所有權制度”這樣一座橋梁，而對物業(yè)管理產生直接影響的。《物權法》的出臺，《物權法》對建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定，將對規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)、減少各種不必要的糾紛產生重大意義，因此，不會對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展產生逆反性的振蕩，恰恰相反，貫徹實施《物權法》，實現(xiàn)《物業(yè)管理條例》與《物權法》的接軌是無障礙的，是切實可行的。從政府規(guī)章上升到法律層面規(guī)制物業(yè)管理是中國物業(yè)管理法制建設的進步，也是我國物業(yè)管理發(fā)展新的里程碑。二、什么是“建筑物區(qū)分所有權”？

物業(yè)管理是與各國近代工業(yè)化的進程所引起的城市化運動聯(lián)系在一起的。隨著人口向城市的快速集中，產生了利用共同的宅基地的需要，城市建筑物開始為多戶居民共有。不動產所有權的新形式－－建筑物區(qū)分所有權產生了。建筑物區(qū)分所有權的存在決定了任何一個區(qū)分所有權人均無法獨立對整個建筑物行使有效的管理，建筑物的管理機構以及專門的物業(yè)管理行業(yè)隨之興起。

建筑物區(qū)分所有權，是一種特殊的綜合型的、復合性的不動產所有權。由對專有部分的專有所有權，對共用部分的共有所有權和對建筑物的管理權（成員權）構成。其中專有所有權是核心，取得了專有所有權也就意味著有后面二項權利，喪失了專有所有權也就意味著喪失了后面二項權利。區(qū)分所有人可以占有、使用共用部分。區(qū)分所有人可以自己管理區(qū)分所有建筑物，也可以委托物業(yè)公司管理，前者稱為自主管理，后者稱為委托管理。案例：王某申請自建三層樓房獲得批準，途中因其子出事導致經濟困難，于是只蓋了兩層，并把第二層樓賣給了張某，簽訂了買賣合同并到有關部門辦理了過戶手續(xù)。兩家相處和睦，隨著王某經濟條件的好轉，王某打算蓋上第三層樓房，與張某發(fā)生了爭議。張某認為其買下了第二層，因此不同以王某在其樓頂加蓋第三層樓，王某認為其有合法的蓋三層的權利，張某應該排除妨礙。兩家對薄公堂。

專有所有權概念專有所有權，指區(qū)分所有人對專有部分所享有的權利。理論及實務上大多數(shù)都認為，專有部分是“具有構造上和使用上的獨立性”的建筑物部分。(是通過登記予以公示并表現(xiàn)出法律上的獨立性）所謂構造上的獨立性，是指一專有部分與其它專有部分或共用部分由墻壁、天花板、地板等分隔開來，形成一個獨立的空間；使用上的獨立性，則指一專有部分具有滿足區(qū)分所有人社會經濟生活需要的機能，以能否單獨使用及有無獨立的經濟效用為判斷基準，并以區(qū)分的明確性、間隔性、通行直接性、專用設備的存在及共用設備的不存在為考察因素。共用部分持分權概念

共用部分持分權，指區(qū)分所有權人依照法律規(guī)定或約定，按其專有部分的比例對區(qū)分所有建筑物之共用部分所享有的使用和收益的權利。何謂共用部分，其范圍、性質如何，國內外立法并未對此作出明確規(guī)定。從文意及區(qū)分所有建筑物的構造來看，除專有部分以外的建筑結構都應屬于共用部分?！段餀喾ā穬H以概括性表述作了引導性規(guī)定。我國臺灣地區(qū)公寓大廈管理條例規(guī)定的共用部分包括：（1）專有部分以外的其他部分，如電梯、走廊、屋頂、地下室。（2）不屬于專有之附屬建筑物，此又可分為兩種：第一，建筑物之附屬物，如排水設備、給水設備、空調設備、防火設備、各種配管線等。第二，建筑物之附屬設備，如天井、水塔、消防設備、游泳池、停車場、建筑物之照明設備等。

成員權概念

成員權指區(qū)分所有權人作為區(qū)分所有建筑物的管理團體的一員而享有的權利。成員權是一種資格，任何人取得專有部分所有權，就自然取得了團體的成員權，就有參與管理的權利。成員權包括：表決權；制定管理規(guī)約的權利；選舉權和被選舉團體組織中管理者的權利；建議權；請求權；決定物業(yè)管理公司的權利。成員權所代表的既是一種權利，也是一種義務，同時也是一種責任，如支付管理費用、遵守規(guī)約、接受管理者的管理。三、《物權法》構建建筑物區(qū)分所有權的概括解讀第七十條，建筑物區(qū)分所有權由三部分組成，即專有部分的所有權、共有部分的共有權和由共有權派生出來的共同管理權。第七十一條，專有權的內容和業(yè)主行使專有權的限制。第七十二條，規(guī)定了業(yè)主對共有部分的權利與義務，強調不得以放棄權利而不履行義務；另外，還規(guī)定了在轉讓時，三個權利的不可分割性。第七十三條，場所明確了建筑區(qū)劃內的道路、綠地、物業(yè)服務用房及其它公共場所、設施的歸屬。第七十四條，特別就車位、車庫的歸屬作出規(guī)定。第七十五條，規(guī)定了業(yè)主對建筑物管理的組織機構，以及政府主管部門的作用。第七十六條，規(guī)定了業(yè)主共同決定的事項內容及決定方式和投票權數(shù)。第七十七條，對改變住宅用途作出了更嚴格的規(guī)定。第七十八條，規(guī)定了業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的效力。第七十九條，設立了維修資金制度。第八十條，規(guī)定了建筑物共有部分費用的分攤與收益分配的原則。第八十一條，規(guī)定了業(yè)主管理建筑物的合法方式。第八十二條，規(guī)定了業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)、其它管理人的關系。第八十三條，規(guī)定了業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的相應權利義務（規(guī)定了業(yè)主違反法律以及管理規(guī)約的救濟權）。第四部分《物權法》對物業(yè)管理體制的影響（一）區(qū)分所有權的界定對物業(yè)管理的影響(“物”是誰的?)諾貝爾經濟學獎獲得者哈耶克指出“圍墻或柵欄，能使人們成為友好相處的鄰居?！a權制度，是迄今為止，人類所發(fā)現(xiàn)的協(xié)調個人自由和避免沖突的唯一的方法”。邊芯（JeremyBentham)則把保護產權的法律制度，譽為“是人類戰(zhàn)勝自己最光輝的勝利”。1、專有部分的界定

七十一條就專有部分的范圍設立規(guī)定，而僅以建筑物的用途為分類標準，采用例舉方式將專有部分提示為“建筑物內的住宅、經營性用房等”，此類專有部分的形態(tài)通常被稱為“單元”。2、共有部分的界定七十一條對共有部分的界定采取排除法的模式，以專有部分內容的確定為參照，排除專有部分之外的其他部分為共有部分。對共有部分定義只例舉了電梯和過道兩項，過于簡單有掛少漏多之嫌，而對建筑物區(qū)分的定義有畫蛇添足之弊。3、建筑區(qū)劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房權利歸屬的界定

本著以小區(qū)和建筑物最終功能實現(xiàn)為根本，擯棄優(yōu)先考慮投資利益的取向，確立并作出了為業(yè)主共有財產的制度安排，以法律形式明確建筑區(qū)劃內公共空間的權利歸屬。4、建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫約定歸屬的界定

（1）關于業(yè)主共有說。業(yè)主共有說在理論和實務界受到廣泛的贊同。此種觀點認為，物權法應當規(guī)定，車庫歸業(yè)主共有。其理由主要在于：第一，既然業(yè)主對于所購房屋擁有專有所有權，也就對車庫擁有共有部分持分權，而不需要另行支付購買或使用小區(qū)車庫的費用。第二，車庫應當是共同使用，如果由開發(fā)商保留所有權，開發(fā)商將車庫全部出售或者出租，這樣就會使得部分業(yè)主不能獲得車位，這就達不到共同使用的目的。第三，如果允許開發(fā)商保留所有權，而開發(fā)商將車庫對外出售，這就意味著后來搬進小區(qū)的人，難以獲得車庫。因為有些人購買了多個車位，這樣可能造成車位閑置。而且，出售給第三人，可能影響小區(qū)的安全。允許開發(fā)商保留所有權，這就刺激了車位價格的上漲，其實就保護了開發(fā)商的利益，而損害了業(yè)主的利益。第四，車庫是專有部分的配套設施，它和專有部分是不可分割的，應當作為共有部分的客體。和電梯、樓道等一樣，都是為了發(fā)揮專有部分的效用，而必須配套的設施。

（2）關們于約定歸衰屬說此種觀冬點認為寨，對車陷庫的歸猴屬應當釀通過規(guī)救定來確膚定其歸相屬?！秱挝餀喾ǜ怠凡杉{食了此種蜜觀點，閉第七十戚四條規(guī)裕定：“建筑區(qū)劃詢內，規(guī)劃泰用于停放株汽車的車菊位、車庫壩首先應當蕩滿足業(yè)主翠的需要。建筑區(qū)劃鐮內，規(guī)劃仿用于停放交汽車的車其位、車庫門的歸屬，捐由當事人矛通過出售撓、附贈或爐者出租等風方式約定希。”這意味著浪，開發(fā)商怪、物業(yè)管疲理公司不輕得將車位泄所得據為翼己有?！段餀喙戏ā吠ǔ^約定昂來解決躺歸屬具害有以下扮幾個方敬面的必缸要性：第一，充其分體現(xiàn)私洗法自治原慶則。私法雨領域中奉斬行的基本遭原理是自傻治。物權棟法作為私榜法的重要即組成部分帶，作為財凝產歸屬與吩利用的基般本法，其追也應遵循綁自治的內岸在要求。第二，符奏合市場經蒜濟的內在甩要求。通單過約定解溪決歸屬，碑實質上是圍通過市場選機制解決粉糾紛。在猛市場經濟鄭條件下，倘將此問題香交給市場鞭來解決，肅通過交易肥，在車庫已的歸屬上平實現(xiàn)各方僚利益的最山大化。第三，有寒利于對車仙庫有效利裙用和管理么。車庫是暢一個整體姨，如果再碎區(qū)分各個賣車位，簡儉單地歸業(yè)僵主所有，拜也無法找旬到一個合臘適的標準采，將各個泄車位公平種地劃分給烏每個業(yè)主絨。如果要訓歸業(yè)主共賠同管理，把怎么協(xié)調瞇是一個大術問題。在放業(yè)主人數(shù)芝眾多的情突況下，即盡使通過業(yè)傭主委員會波來分配，平在使用管草理方面的笨效率也會攻大大降低擺。這勢必富也會引發(fā)估諸多糾紛宰。第四，招有利于婆鼓勵開豪發(fā)商修怒建車庫副。多年圖來，我亭國城市細建設忽裁略了車騰位的建恨設，造城成了目匪前城市景車位緊銅張的狀鎮(zhèn)況，停燭車難的蠻問題非喘常突出陵，當然聞，這也者與我們盤汽車市筑場發(fā)展轎太快有灰關系。(二）業(yè)遇主所有權斧的內容和旺限制

（跨所有者對奸這個物享冰有什么樣突的權利？禿其他的人霜負有什么架樣的義務太？）1、專有鬧權的內容四和限制（伐七十一條他）依所有贏權權能浮的構造交理論，緩業(yè)主對待其專有朗所有權救的客體覺－－專艱有部分薪，可以景行使完劃全的占撇用、使捐用、收腐益與處蹄分的權膠利。（跑未涉及協(xié)排除他校人干涉覽的“消極權立能）對專有權排的限制：（1）挪業(yè)主擔般負不得骨危及建籃筑物安繳全的義帝務（包倍括對建清筑物的圣不當行麥使、不恐當使用確的行為投）；（2）業(yè)稻主負擔不窯得損害其遭他業(yè)主的團合法權益爬的義務（豆即要受到莫其他建筑槳物專有部雞分所有人師的制約）長。2、共施用權的遷內容和蕩限制（涌七十二部條）由區(qū)分所賄有建筑物塘共用部分為的特點決肆定，業(yè)主免共用所有攀權的權利鎮(zhèn)義務范圍喘較為廣泛完，緣于體匠例限制，宿未作詳盡斬例舉，僅遵以概括性棍表述作了霞引導性規(guī)根定。（其循權利一是耀共用部分雷的使用權禮，二是收上益權，三院是單純的監(jiān)修繕改良融權，與變材更的修繕究改良權對除應；其義驢務一是以上共用部分完的本來用環(huán)途使用共壞用部分，脊二是分擔徐共用費用劉和負擔公等法上的捐吼稅。）對共用權爐的限制（1）由似于共用所下有人的義魔務涉及建宗筑物的整饒體安全及窮全體區(qū)分旨所有人的釋共同利益釣，因而不卵允許作為運共有權人望之一的個艙別業(yè)主，屯以放棄權古利的方式棗，不履行毫義務。（2）腸建筑物晃區(qū)分所委有權三霉要素必俗須結為格一體，板不可分鍛離，因耐而決定誼了在轉已讓、抵仗押、或漆繼承時渾，三者須應一體充轉讓、皮抵押、沖或繼承欺。（三）圍從特殊蛙的共有攏,觀業(yè)果主團體鮮的地位艱和職權既不是共肅同共有，喘也不是按餓份共有，繁而是一種稅互有，即芽區(qū)分所有男。按照法邪律和習腿慣，各煉業(yè)主對治于共用把部分是蹈擁有份晌額的（太因此將根業(yè)主對廁共用部皮分的權容利稱為守持分權跟），這趕種份額造根據各程業(yè)主的律專有部權分的情推況確定線，但這僵種份額療又是抽驚象的，艘不能說茫具體的愧建筑物病的某一揉部分是擦業(yè)主的漿份額，爐也就是古這種份振額是存開在于全暗部共用陽物的顆答粒之中切，是彌稿散于共花用物的鑼每一部而分的。槍這使得找各業(yè)主伐按照份土額對共叼用部分淘享有收廉益和承揚擔義務利，又使洪得各業(yè)俘主對共乎用部分脹的使用籮權是平北等的、捆不可分核割的。1.業(yè)仰主大會棄的法律更地位業(yè)主大會脹是指全體構業(yè)主成立介的，管理轎其共有財哲產和共同陶生活事務恢的自治組嘉織。在建針筑物區(qū)分玩所有的情雜況下，無已論是否成接立業(yè)主委蠢員會，都像應當建立沾業(yè)主大會外，并通過奇業(yè)主大會秘來管理各采項共同事步務。業(yè)主添大會在性長質上應當煎成為特殊英的民事主死體，承認弱業(yè)主大會繪獨立民事張主體地位毒的意義在跨于：有助吊于進一步零強化業(yè)主染自治，有誘助于減少驅交易成本老，也有利松于維護業(yè)濁主權益。但《物權易法》對于仆業(yè)主大會賠、業(yè)主委創(chuàng)員會提起舍訴訟的權炮利暫不作疲規(guī)定，對腫侵害業(yè)主必共同權益躺的糾紛，組可以通過買民事訴訟喘法的有關姜規(guī)定提起妹訴訟。2.關鐮于業(yè)主堤委員會業(yè)主委員講會是業(yè)主乏大會的執(zhí)筋行機構，館受業(yè)主大住會委托來歡管理共有渣財產或者猾共同生活俱事務，并殃對外簽訂讓合同。業(yè)欄主委員會撞是各所有委權人共同薄決定其物碑權行使過磚程中共同拐事項的組拉織。業(yè)主溜委員會并慘不是行政街機構，也榜不是有償毀的代理機僵構。它是姐全體業(yè)主館的代表，表對外可以歷聘請物業(yè)搶管理公司匹，它的權爭利范圍受壁到業(yè)主大村會表決內道容的限制悶。由于業(yè)喊主委員會歷本質上只立是業(yè)主大勵會的執(zhí)行鋼機構，因幟此，其職簽權應當由縱業(yè)主大會離授予。布《物權法推》第七十琴五條第一悅款，原則捐規(guī)定了這邪一制度。第四部分辭小結“物權法確草案”全面確認遺了業(yè)主的腫基本權利莫，也就是皂說，我國艇物權法規(guī)括定了物權號法定原則牛，而業(yè)主悠的建筑物潮區(qū)分所有瞎權又是重占要的物權弟，其客體俗范圍也比烈較寬泛，落所以，必濤須要通過袋物權法予煙以明確界櫻定。一旦樂物權法明濤確了業(yè)主后的基本權抽利以后，翁也就規(guī)范座了業(yè)主與掠物業(yè)管理溝之間的關屈系，物業(yè)博管理公司對在管理物慌業(yè)時必須剝要尊重業(yè)襲主的基本塊權利，不厚得妨害業(yè)岸主權利的漆行使。未來的拘物業(yè)管隔理應當轟以業(yè)主等的權利動為中心擺：從強裁制到自菜治；長絲式期以來例，我們膊一直實書行高度拼的計劃搬經濟，幅壓抑了議公民的紐奉自治，捆所以在歉現(xiàn)階段紡推進民庸主法制筒建設，點就應當胃培養(yǎng)公擔民的自宮治能力漂。所以日有關區(qū)棉分所有惕中就應畜當由業(yè)敵主盡可錘能參與逮和管理造他們自勾己的事趣務。之所以贊在物權潔法中規(guī)升定區(qū)分碑所有制內度，一芹個重要鑄的意義慶就在于獻，將民網法的私享法自治歡的理念浪貫徹在專區(qū)分所偏有制度法之中，鐘在區(qū)分購所有制社度中，第私法自觀治就表殺現(xiàn)為業(yè)染主自治飽。區(qū)分雨所有事誼務的管晝理，應串該盡可俯能的通總過業(yè)主餃大會、勺制定公乎約來調適整他們川的關系疼，而政胡府不應撐做更多拳的干預折。這種乏公民自線治實際詞上類似墓于私法密自治，券屬于社營團自治冒的主要挪組成部闊分。例陸如，業(yè)農主委員軋會是各設所有權恨人共同桐決定其守物權行乖使過程攏中共同逼事項的賊組織。畝物權、宰所有權魂本質上巴是一種滾私法上尋的權利衛(wèi)，如何振行使建攪筑物區(qū)隱分所有腸權，本揀質上是酬所有權詳人自治賣的范疇性。既然而是權利票，權利碰是否行志使還是您放棄、騾如何行參使，應故當由權頂利人自削行決定勉因此業(yè)陸主不愿唐成立業(yè)抵主委員襪會，而雨愿意以刮其他方娃式管理盡其財產侍，自然店也無不襪可。第五部坐分《物復權法》厘對物業(yè)擦管理利慕益格局馳的影響一、《物難權法》規(guī)糾定了建筑尼區(qū)劃內道鄰路以及相蟻關場地、棄場地、場提所的權利哄歸屬以及蛙確定原則建筑區(qū)劃冤內的道路育，屬于業(yè)悅主共有，俘但屬于城躬鎮(zhèn)公共道獨路的除外姿。建筑區(qū)劃扁內的綠地澇，屬于業(yè)詞主共有，撇但屬于城斤鎮(zhèn)公共綠芹地或者明筐示屬于個預人的除外禍。建筑區(qū)劃聲內的其他積公共場所湊、公用設熊施和物業(yè)錘服務用房擦，屬于業(yè)黎主共有。這樣，拒原則上捕確定了帽建筑區(qū)臣劃內除截個人專緞有以及棟國家所買有的權喝利以外牲原則上練歸業(yè)主導共有。根據物權再法七十條報的規(guī)定，魂區(qū)分所有郊權的邊界松是獨棟的最建筑物。絞物權法使蒜用了“建筑區(qū)劃”這樣一躺個新概受念，盡謝管沒有偶對這個枕概念進株行詳細淚解釋，認但是這擊種表述琴完全不差同于《胞物業(yè)管登理條例培》所使銹用的“物業(yè)管洽理區(qū)域”概念，眉更沒有蘭使用“規(guī)劃區(qū)腫區(qū)分所任有”等概念績。如此孕理解，鋸將來的芹業(yè)主大醒會制度有可能趴是按照欣獨棟的耳建筑物嶼來設立；如果按箱照物權法像文意理解孔，建筑物碼按照區(qū)分蜂所有制度童行使權利緣瑞、履行義掙務；對于括建筑區(qū)劃扶內建筑物胖以外的共下有場地、恥場所、設涂施按照共脾有的制度鉛形式權利訓和履行義扣務。當然深，如何具墻體實施，私還需要具竟體的法律全解釋來規(guī)夜范。建筑區(qū)劃鍋=幾個物察業(yè)管理區(qū)另域？全國人監(jiān)大代表脆陳舒日障前提議嘉：《物社權法》屆實施后白，《物食業(yè)管理殖條例》出就應當潮明確“物業(yè)管暖理區(qū)域”與《物權副法》規(guī)定廁的“建筑區(qū)劃”是什么取關系？貍在“建筑區(qū)津劃”內只能有偶一個物業(yè)昏管理區(qū)域悶，還是可聾以有幾個貿物業(yè)管理將區(qū)域？這棕個問題又絮直接涉及亮到業(yè)主大蜻會成立的帳規(guī)模要求具和難易程賠度?！敖ㄖ^(qū)強劃”劃分的基凡礎應當是的以產權共逼有關系為仙基礎。但仰是產權共霧有關系在砌實踐中也晶是多層次冶的。如電喇梯只能是咳一棟樓的趨公共設施擾，各種供絕暖、供水衣、供氣管丑線、道路籮、綠地可撒能又是多伴棟樓共用緩的。如此軋錯綜復雜渾的產權共后有關系如量何劃分？饑這也需要耳物業(yè)管理當條例詳細輛闡釋。二、《朽物權法買》確定牧了業(yè)主脖共同決捷定權的乘標準和浴比例《物權法蛾》第七十彩六條規(guī)定勢：涉及建綱筑物以及偷附屬設施叼的管理與索使用的重族大事項由受由業(yè)主共撥同決定。光籌集和使電用建筑物鄙及其附屬啦設施的維掘修資金以膏及改建、短重建建筑蘋物及其附揮屬設施的胞決定應當膚經專有部葉分占建筑平物總面積捕三分之二吩以上的業(yè)龜主且占總焰人數(shù)三分美之二以上捧的業(yè)主同址意，其它愁事項應當出經專有部針分占建筑躍物總面積閣過半數(shù)的的業(yè)主且占純總人數(shù)過助半數(shù)的業(yè)詞主同意。共同決亭定是一春種共同沉行為，輸該行為僅區(qū)別于遠單方行師為（如余遺囑）兇和協(xié)議炊行為（婆如合同抽）。共輪同決定壇指兩個納以上行尋為主體咱平行做諸出意思犧表示，示而做出惱一致的隆意思表師示達到販一定比禁例時產耗生法律施效力的映行為。底共同決飾定可以紅通過協(xié)素商、征賊詢意見高、會議李表決等帥形式形炊成。業(yè)柏主如何您行使共扶同決定性權《物誼權法》妄沒有做伯出限制冤性規(guī)定巾，《物摟權法》中只是用細選擇性暈規(guī)范規(guī)邪定了“業(yè)主可兩以設立文業(yè)主大菊會，選辣舉業(yè)主盛委員會偷?！蓖瑫r規(guī)定烏了“地方人牌民政府霞有關部朝門應當連對設立齊業(yè)主大每會和選墨舉業(yè)主設委員會帖給予指嘩導和協(xié)感助”的義務卷。關于業(yè)主爺大會通過久有關決議民的表決程狂序，有兩座種方式，仇一是以業(yè)乎主人數(shù)投瘡票決定；水例如，由瓜全體業(yè)主慨半數(shù)以上同或者三分潔之二以上灰就可通過同。這種以覺業(yè)主人數(shù)被投票決定肆的方式，處其優(yōu)點在購于兼顧了目廣大業(yè)主魔特別是小增業(yè)主的利董益，并且獵在一定程遵度上充分嗎體現(xiàn)了決播策過程的檢民主性；廳而且便于產計算得票標。二是根當據專有部鴿分的面積繪決定。這關就是說，乞要根據專烏有部分在扁整個建筑可物區(qū)分所可有中的總工面積所占乓有的比例禿來決定。構例如，根是據專有部螞分的面積廁在整個建彼筑物的一至半或者三荒分之二以障上才通過楚。這種方菜式的優(yōu)點祖在于，它狐充分尊重這了業(yè)主的劣財產權，圾強化了對職物權的保壟護尤其是扒對大業(yè)主喪物權的保晉護?！段镌鰴喾ā返谠衅呤鶙l格第二款的頃規(guī)定體現(xiàn)芝了上述原印則。但同時乖這也使貌得業(yè)主何大會通謊過決議暑更加困愈難，決改策的成弦本提高翅。除了業(yè)祝主共同姓決定規(guī)揚則上的眾差異外梢，關于甜重大事?lián)P項的認殲定上也軟有不同緩。七十嚼六條規(guī)栗定：下列事袖項由業(yè)渴主共同充決定（一）制雹定和修改概業(yè)主大會愁議事規(guī)則枝；（二）躍制定和暮修改建呀筑物及閃其附屬蛛設施的伴管理規(guī)頑約；（三）問選舉業(yè)河主委員壓會或者紅更換業(yè)攝主委員填會成員傻；（四）選擴聘和解聘嘴物業(yè)服務咽企業(yè)或者寇其他管理柄人；（五）籌倆集和使用穴建筑物及灑其附屬設裹施的維修華資金；（六）改億建、重建訪建筑物及靜其附屬設樂施；（七）有憲關共有和稍共同管理洪權的其他巖重大事項闖。其中第下五、第拖六兩項葉規(guī)定的伙事項，恒應當經癢專有部權分占建機筑物總瓣面積三星分之二燥以上的乓業(yè)主且撫總人數(shù)撲三分之隱二以上泡的業(yè)主勉同意。罵決定前急款其他擊事項，考應當經庭專有部仙分占建潤筑物總描面積過突半數(shù)的虧業(yè)主且?？側藬?shù)瓦過半數(shù)擠的業(yè)主煌同意。而《物業(yè)鳴管理條例賽》除第五野項規(guī)定為電重大事項助外，第一道項和第三加項也規(guī)定響為重大事元項，而對溜于第六項禮卻沒有規(guī)譽定。三、《戰(zhàn)物權法儉》規(guī)定愉了業(yè)主護違反法去律以及亭管理規(guī)丟約的救定濟權物權法第滔八十三條公規(guī)定：“業(yè)主應痰當遵守壁法律、包法規(guī)以才及管理努規(guī)約?！薄皹I(yè)主大打會和業(yè)和主委員已會，對什任意棄開置垃圾唱、排放泄污染物父或者噪昏聲、違影反規(guī)定年飼養(yǎng)動踏物、違浪章搭建搞、侵占桑通道、校拒付物渴業(yè)費等州損害他千人合法眠權益的舒行為，淋有權依撒照法律秘、法規(guī)垃以及管計理規(guī)約臟，要求穩(wěn)行為人惹停止侵掉害、消體除危險檢、排除首妨害、讓賠償損膨失。業(yè)紀主對侵爺害自己磚合法權浩益的行半為，可鐵以依法笨向人民泛法院提鐵起訴訟頓?！痹摋l規(guī)定臘，確認了瓶如果業(yè)主般違反法律托、法規(guī)和侵管理規(guī)約逮，受侵害泳的業(yè)主有閑權通過訴傳訟期需求貨司法救濟檢，業(yè)主大應會、業(yè)主隆委員會可攤以要求行抓為人停止跨侵害、消濃除影響等湖。物權法的獅規(guī)定，排舍除了物業(yè)棒管理企業(yè)何對于侵權歉業(yè)主的訴攤權。這樣浩規(guī)定，在變一定程度響上減輕了訓物業(yè)管理腐企業(yè)的責估任，但與此杠同時物業(yè)餓管理企業(yè)水的大量管詞理工作必薪須依靠業(yè)羽主大會和雀業(yè)主委員袋會的支持謀，否則物比業(yè)管理企鐵業(yè)的工作辣難以進行姨。因此，術物業(yè)管理稅企業(yè)應當歌積極支持哀小區(qū)成立放業(yè)主大會因并與業(yè)主亭委員會建的立良好的扶關系，以和使經營活忍動保持正麥常進行。四、《物姐權法》對“居改非”的限制《物權法禽》第七十傻七條規(guī)定孟；“業(yè)主不得暴違反法律永、法規(guī)以哀及管理規(guī)奏約，將住賤宅改變?yōu)槔洜I性用但房。業(yè)主奶將住宅改頑變?yōu)榻洜I蝦性用房的塑，除遵守枝法律、法抬規(guī)以及管命理規(guī)約外邊，應當經夕有利害關唉系的業(yè)主考同意?！毙姓ㄏ壱?guī)對房厭屋用途京有嚴格伯的限制坑，居改副非需要槳相關部傭門進行觀審批，踏上述規(guī)寄定從民法的誕角度對此蘆作出第二赤層限制，有利遞于保護敗普通業(yè)鎖主的合菊法權益這。五、《物零權法》確竭定了相鄰賠關系權相鄰關杜系是一性種物權戰(zhàn)，但不癥是一種尾獨立的擦物權。李相鄰關遇系是相鐮鄰不動詳產的權刺利人行杜使權利木的一種甲延伸和濟限制。相鄰關住系是物嚷業(yè)管理惡公司在使實際管奧理過程先中遇到蝦的一個迎不可回役避的問繪題，雖綠然是業(yè)喂主之間眠的關系總，但如算果處理怖不好，檔往往是躲業(yè)主與成物業(yè)管桿理公司盼矛盾的助導火索飲，業(yè)主記也往往雖由于鄰半里之間潮的糾紛晃拒付物譜業(yè)費。代過去，各有關這但方面的狂規(guī)定，仔只有襯《民賢法通則嚇》尚第八十暫三條的顯原則性持規(guī)定和鍋最高人月民法院今的一些雞解釋。第七章“相鄰關躁系”，對不動蜘產相鄰關碌系用了踐九個法律難條文作出斑了具體的肆規(guī)定，這盤對于規(guī)范疼業(yè)主行為啊，保證物徹業(yè)管理公搏司管理的勻運行順暢肅無疑是一酒利好消息劇。與物業(yè)哲管理關系卸較為密切五的條款有京：第八十魄四條處石理相鄰撓關系的決基本原祖則，即呀不動產疼相鄰權旦利人應現(xiàn)當遵循介有利生欠產、方勁便生活撐、團結畝互助、禁公平合殿理的原拼則，正卡確處理炊相鄰關近系；第八十概六條應蕉當為相蜻鄰權利白人用水瞞、排水位提供必砌要的便辯利；第八十奏九條建霉造建筑飽物，不山得妨礙巨相鄰建見筑物的吃通風、寧采光和肯日照；第九十條賣不得棄置快固體廢物棕，排放大鬼氣污染物陵、噪聲、環(huán)光、電磁必波等有害竄物質；第九十一析條關于不瘋動產權利董人挖掘土置地、建造脫建筑物、頑鋪設管線鐵以及安裝泡設備等，棵不得危害田相鄰不動縣產的安全秩；第九十嫁二條對寄不動產鞠造成損毫害進行坑補償?shù)娜乱?guī)定。這一章的步規(guī)定結合曠第六章“業(yè)主的弦建筑物逝區(qū)分所塔有權”的規(guī)定，垃對約束業(yè)宋主違反業(yè)燈主公約的且行為，提挑高其作為辮業(yè)主的“義務”意識，西有著極葛大的進洪步意義點。第六部鏈分：《飽物權法鋒》對物抹業(yè)管理銷行業(yè)發(fā)澤展的影啄響一、物業(yè)酸管理法規(guī)邊制度、管匆理模式的偶變革《物權固法》第蠶八十一才條明確羨規(guī)定“業(yè)主可以矩自行管理簽建筑物及療其附屬設圈施，也可柴以委托物范業(yè)服務企真業(yè)或者其脊他管理人家管理。”這樣，物權法就尿賦予了業(yè)眾主物業(yè)管細理方式的盛選擇權，確定了業(yè)仍主在物業(yè)香管理活動朋中的主導唯地位，即綱業(yè)主可以數(shù)選擇自己仿管理、選船擇物業(yè)管鉛理企業(yè)管宇理或者選忌擇其他方棍式的管理孟。相應地磚,因為帳物業(yè)管理駝方式選擇罰權的確定氧，以往司康法實踐中日的“事實服務”“無因管拍理”等法律拴關系的感認定將三不再有帖合理性躍，在物草業(yè)管理邪企業(yè)與狼業(yè)主的銷糾紛中柔解決中雜，物業(yè)靜管理企貢業(yè)會處是于不利臟的地位?！段餀嗖婪ā返谝О耸跅l規(guī)定陸：“物業(yè)服告務企業(yè)伯或者其秀他管理蕩人根據奪業(yè)主的晌委托管儀理建筑壺區(qū)劃內忠的建筑鵝物及其探附屬設科施，并毫接受業(yè)永主的監(jiān)忠督?！薄皩ㄔO傳單位聘憲請的物受業(yè)服務睜企業(yè)或內者其他磁管理人嗽，業(yè)主貪有權依移法更換潔?！边@樣，物權法明樂確規(guī)定了進業(yè)主對物勻業(yè)管理人艇的選擇權通以及相關嚼的更換權計即解聘權既。根據《物哪權法》第瓜二條規(guī)定都：“本法所彩稱物權紋，是指傾權利人測依法對杜特定的亞物享有買直接支并配和排處他的權咽利”，業(yè)主歐選擇物鮮業(yè)管理鴿方式以答及選聘麻物業(yè)管客理企業(yè)苗和解聘海物業(yè)管戀理企業(yè)惱不再受彎他人干朵預。而《物棚業(yè)管理腔條例》霜第二十蛇四條規(guī)稻定，國隨家提倡辱建設單妨位按照蘋房地產效開發(fā)與切物業(yè)管零理相分郊離的原治則，通追過招投清標的方著式選聘管具有相預應資質顆的物業(yè)境管理企僻業(yè)。住彎宅物業(yè)匙的建設昆單位，圖應當通謝過招投所標的方齒式選聘鐵具有相奮應資質傲的物業(yè)脹管理企姓業(yè)；投嶄標人少演于3個卸或者住白宅規(guī)模寧較小的寸，經物級業(yè)所在役地的區(qū)蓄、縣人精民政府樓房地產扁行政主拜管部門柏批準，蛙可以采貪用協(xié)議晨方式選卷聘具有懷相應資聞質的物上業(yè)管理號企業(yè)。第三十二流條規(guī)定，床從事物業(yè)填管理活動辣的企業(yè)應窄當具有獨打立的法人桃資格。國析家對從事即物業(yè)管理護活動的企彼業(yè)實行資羽質管理制盜度。具體戶辦法由國培務院建設獻行政主管芽部門制定奇。第三十牢三條從事柳物業(yè)管理蹦的人員應偏當按照國維家有關規(guī)駝定，取得光職業(yè)資格奏證書。彈第三十態(tài)四條一個渴物業(yè)管理家區(qū)域由一模個物業(yè)管抱理企業(yè)實團施物業(yè)管凳理。同時憐，為規(guī)范恭物業(yè)管理皆行為，各毛地方紛紛孫出臺住宅放物業(yè)物業(yè)親管理服務腿指導價，畏甚至有些麗地方以行卷政管理的四方式嚴格幅要求該類傾物業(yè)強制貧執(zhí)行。綜合比較盈分析《物添權法》和窄現(xiàn)行物業(yè)劫管理相關很法規(guī)，《藝物權法》膏賦予了業(yè)霜主充分的至物業(yè)管理足選擇權，毒即完全由攀業(yè)主自主忠選擇物業(yè)飼管理服務族單位，可殼以是物業(yè)煎管理企業(yè)毫，也可以俊是其它專獅業(yè)公司，城物業(yè)管理抬的服務標慶準、服務抱內容以及攀物業(yè)管理乖服務的考膠核，均由童業(yè)主與物緊業(yè)管理服由務實施單尿位根據物罪業(yè)的基本嘉情況和業(yè)悲主需求協(xié)慚商確定。糕應當說，腎《物權法北》倡導物螺業(yè)管理多鉤元模式，塘集中體現(xiàn)項了民法的“私法自剛治”原則，即“指個人眾得依其崗意思形貢成其私夏法上的碼權利義戀務關系泊。”（見梁熄慧星《欠民法總狂論》第潤33頁己）彰顯熟了“財產即自哄由”的現(xiàn)代布立法精定神，適固應了社棋會主義摩市場經撐濟的發(fā)足展趨勢銹，強調惠的是市味場的作莫用。而物業(yè)管繞理現(xiàn)行法域規(guī)主導思躲想基本是“政府主導椅，企業(yè)執(zhí)庸行，業(yè)主念參與”，強化駱政府干度預，具炊有濃烈范的行政塔管理色關彩。因喉此，兩蔽者的立督法主旨猶、具體質規(guī)定以巖及由此工形成的撥物業(yè)管爛理政策丸體系、標運作管厭理模式黑均存在習一定差地異。無住疑，《蚊物權法鹿》的出本臺和實允施，對攏于私法鐵自治空特間進行姿了歷史仗性的拓遞展，同因樣，對剖于物業(yè)金管理的炎模式、債方法進疼行了歷落史性的島拓展，伶必然導席致物業(yè)距管理法魯規(guī)制度杰、管理銀模式發(fā)歪生革命堆性的變終革。其中新志增的兩飯種模式議還需要單配套的胸法規(guī)進齒一步明魄確。二、物日業(yè)管理他市場環(huán)狡境的變恰革物權法的苦意義不僅故在于使物名有所屬、滑物有所歸害、物盡其鳥用，更在偶于賦予所藏有市場主峽體以平等疼的法律地黑位與參與禁市場競爭千的機遇。住市場經濟坑就是通過碑市場機制巧，而不是混運用政府逮直接統(tǒng)一滅配置資源駁的經濟制刑度，從《程物權法》店關于保護輪市場主體邁的平等法巡壽律地位和逐發(fā)展權利輔，深刻反亂映了社會秤主義市場府經濟的本說質要求。在物業(yè)管甲理市場中透，市場主洋體由核心叮主體和其嚇它主體構旺成。核心哨主體是指微物業(yè)管理進產品交換漏雙方，即北物業(yè)管理寇服務的提租供者和購送買者。隨富著《物權寸法》時代裙的到來，縱我國物業(yè)茂管理市場憂各要素均粱發(fā)生了一惑定的變化斗。從物業(yè)里管理服務權產品供給鍬看，《物蛙權法》降在低了物業(yè)受管理準入登門檻，包魯括業(yè)主、烤專業(yè)公司求等在內的愿均可從事禮物業(yè)管理填服務。過稻去的物業(yè)域管理企業(yè)太單一供應莊模式被打安破了，代姜之而起的詞是多元供析應模式。思物業(yè)管理烘服務交換蟲的主體從供數(shù)量上的食增加，結買構上的變粒化，使得召物業(yè)管理緞市場的競們爭更加充暫分。三、國借家行政甚機關監(jiān)輔管、執(zhí)嬌法環(huán)境拜的變革國家的行帆政強制依第然是不可飄或缺的。私法自棋治原則鼻雖被稱勉為民法居的基本室理念在洽民法中輕處于龍渾頭地位菠，但私灶法自治烈并非不增受限制龜，在現(xiàn)爐代市場尋經濟條示件下，艙國家為垂了對市乘場宏觀合調控和合維持市眉場秩序內，為了迫保護消杠費者、遞勞動者之利益及窩社會公啟共利益牢，有必掛要制定產一些特搜別法規(guī)驕對私法虹自治予始以適度槍的限制火。一般攜消費者挽，零散誰孤立，社欠缺必愿要資訊敘，如何遣對抗在環(huán)市場上隆，居于沿優(yōu)勢地止位之企喪業(yè)廠商夢？在此盤情形，伍國家法樹律必須貼介入、河以維護救社會正勤義。政府的迷行政監(jiān)捏管體現(xiàn)客了物權灑法定原固則，是翁與私法座自治是畏相輔相籍成的，臭缺一不留可的。貝《物權趁法》七叢十一條病的“業(yè)主行雄使權利針不得危鐵及建筑梳物的安植全，不挽得損害炒其他業(yè)膀主的合催法權益”、七十二贈條的“不得以揮放棄權古利不履派行義務”、七十五附條的“地方人民手政府有關倚部門應當燭對設立業(yè)暫主大會和頸選舉業(yè)主臘委員會給讓予指導和率協(xié)助”、七十七染條有關改羽變住宅用汽途的限制另條件、七土十八條有率關業(yè)主大封會或者業(yè)矩主委員會成決定的效沫力范圍和機效力限制協(xié)、八十三侍條“業(yè)主應當盜遵守法律土、法規(guī)以淋及管理規(guī)訓約”，甚至可坡以說所有墨的規(guī)定都遵是一種限約制。四、業(yè)主徑維權意識動的強化與清物業(yè)管理惠糾紛的增勸加深層次符而言，診中國物辱業(yè)管理茅是超越瞞時代的心產物，季而非完滾全是市腸場需求膊的自然是衍生物虜。物業(yè)里管理在聯(lián)缺乏堅彩實市場斬基礎的墓條件下湖，市場合形態(tài)必凍然出現(xiàn)或發(fā)育不咬均衡，辭需求疲符軟，信鏟息不對層稱、專松業(yè)知識茅和交換的主體法涉律地位硬不對等今的問題迫。物業(yè)緣瑞管理市凝場機制但的匱乏店和不健毀全使得秤中國物蜓業(yè)管理永在高速宇發(fā)展的狂同時，春始終伴堡隨著誤婦解、責錘難和排慈斥，以銳致形成“政府主塞導，企護業(yè)推動后，業(yè)主越被動”的尷尬局委面。應當說，米《物權法坡》為業(yè)主卵依法維權武提供了制榴度和法律壞的保障，皇有利于規(guī)鼠范物業(yè)管頑理各主體愿的關系以盟及相應的守權利義務紫，有利于跑化解物業(yè)柳管理目前局的矛盾和彼糾紛。但民問題是：戒第一、《沸物權法》頂是以法律金的形式總嘗結、深化旱和升華物談業(yè)管理相糧關法規(guī)，平規(guī)制物業(yè)果管理各方佩關系，但發(fā)并不能解雙決物業(yè)管堂理市場機課制的問題與，舊有的駐問題依然獲存在。第二、上晨已述及，問《物權法斜》必將帶軟來物業(yè)管計理模式和棗市場環(huán)境罷的變革，臣這種變革砌不可避免懂地引發(fā)物窮業(yè)管理行幫業(yè)的震蕩鼠，形成新糧的業(yè)務調購整和資源淚整合，物店業(yè)管理交鴨換各方也跟必然需要斑在法律框至架重新調腳整各自的容關系。第三、栗《物權姨法》本妥次對建寺筑物區(qū)豈分所有乎權制度頁的建立縱還是初召步的、枯原則的盜，例如沈對專有藍部分范隔圍的規(guī)造定，僅辟以建筑知物的用陽途為分科類標準所，采用比例舉方租式，共近有部分半的界定戶采取排箱除法的遙模式，孕以專有未部分內腦容的確鄉(xiāng)豐定為參脹照；正訴式頒布武的《物捐權法》炭刪除了薯有關業(yè)速主大會享和業(yè)主壞委員會根享有訴宗訟主體完資格的滅規(guī)定等機等。界替限的模鳳糊，必莊將引起盲爭端。第四、從額歷史的經磁驗看，一悲個新的法珍規(guī)出臺需倒要一個較粒長學習認誓識過程。賴《物權法氧》有關立景法原義的娘準確理解貍和實際運到用，也將賄是今后一按個時期的寺突出問題慢。更為重砍要的是法倍律的實施更和執(zhí)行，惜馬克思有御句名言“種下的莖是龍種版，長出宅來的是闖跳蚤”，這樣的蝕歷史會不煉會重演，贏我們不得親而知。綜摘合而言，稻從今后一掀個相當時冬期看，我窄國物業(yè)管枯理投訴糾負紛高居不驢下的局面匠不僅得不估到緩解，澆還將進一巖步加劇。第七部蝴分：如蘇何應對訊《物權始法》的妙出臺《物權法訊》雖然對菌建筑物區(qū)里分所有權格作了比較爐完備的規(guī)悄定，但是良仍然沒有挎明確物業(yè)芒專有部分延與共有部陵分的界限怪，由此帶眠來的物業(yè)干管理服務耗內容、經躁營范圍的些困惑需要歡我們厘清鞭；物業(yè)管幸理涉及各惑主體間的勒關系有待榴進一步明醫(yī)確；對業(yè)莊主團體的搞成立、運甜作、決策剪機制及政之府主管部評門在其中布的職責和歲作用的影皂響我們要耀積極應對粥；物業(yè)管理固模式的變壇化、小區(qū)姥控制權的孟移交以及慨物權法時明代所面臨師的物業(yè)管另理糾紛新狗類型等等咱問題，都威亟待我們未前瞻和未腿雨綢繆。1、行業(yè)控需要一顆乒平常心（沖《物權法拔》對物業(yè)辰管理的影賭響肯定是站深刻的，卻這種影響遙一時難以律完全預料導、長期性讓、漸進的鴨，對物業(yè)娃管理行業(yè)撲、業(yè)主、敗政府是機粘遇也是挑循戰(zhàn)）《物權海法》給休物業(yè)管服理公司歐帶來的義機遇主蹦要表現(xiàn)條在：物竊業(yè)管理責行業(yè)將曉進入一腐個前所激未有的第、有法臘可依的繪時代，春以前只吩有在行漠政法規(guī)諷、地方竄規(guī)章中保才看得辣到的概熟念，比跑如說“業(yè)主”、“物業(yè)管浸理”、“區(qū)分所監(jiān)有”等等開敬始被引貼入到國排家的基肺本法中捎去?！栋挝餀喾ú　反_定羽了物業(yè)燭管理的樓民事法貍律基礎訴，澄清礦了物業(yè)臭管理行排業(yè)中存保在的一欺系列法瘦律問題武，將為袋物業(yè)管妥理行業(yè)漏的發(fā)展舊帶來新傾的契機瞎。2、加華快《物炮業(yè)管理膛條例》興和地方閘性法規(guī)活修改，槽出臺補芝充性文柱件（廣稈州、南街京）首先，箱《物業(yè)林管理條冶例》應盈當回到狠自己的飼定位上茄去，把蛇規(guī)范業(yè)站主與物喜業(yè)管理廚企業(yè)之論間的關逆系作為獵自己規(guī)草制的對冤象，刪犁除規(guī)范敲業(yè)主之腔間關系霧、業(yè)主陵與開發(fā)圍商之間著關系的終條款，友這樣就場使得《守物業(yè)管音理條例秀》回歸西到自己趴的本來綱面目，便成為一貝部專門恰規(guī)定物抓業(yè)管理壓過程中毒，相關咳當事人樸權利與圖義務的腐行政法刮規(guī)。其次，止作為業(yè)悅主行使筆自身權禁利的重機要手段否，業(yè)主直委員會畝的組成蘭與運作狀是《物蕉業(yè)管理煮條例》捎內容的孟重中之飯重，也拾是其可旋以大力售創(chuàng)新之專處，目縱前對業(yè)喬主委員蛙會的規(guī)穗定過于豈籠統(tǒng)，納無法應無對實踐龜中錯綜研復雜的柳情況。梨筆者認慎為，適萄當借鑒派《公司杜法》中籌關于股社東會、絹董事會筆和監(jiān)事宿會的組懷成架構茅，將已扔經相當猜成熟的扶有限責善任公司街的運作辟模式引聞入進來覆，結合宵建筑物魯區(qū)分所普有權的嚇法律特罵征，進殿行適度錘創(chuàng)新，齒將會給逐新的《破物業(yè)管袖理條例敬》增色倚不少，版比如業(yè)瀉主投票獸權的設悠定，完簽全可以系采用類液似于有悅限責任勒公司股巷權的方股式加以暴規(guī)定；荷還有對縮慧于業(yè)主劈燕委員會會的機構縣設置，棕也應該牙借鑒《缺公司法高》