麗水灣別墅2003年度營銷推廣整合方案

麗水灣別墅2003年度營銷推廣整合方案麗水灣別墅2003年度營銷推廣整合方案麗水灣別墅2003年度營銷推廣整合方案盈創(chuàng)置業(yè)．麗水灣項(xiàng)目組2003年3月10日

前言

隨著麗水灣項(xiàng)目各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，同時依托政府政策的利好改變、區(qū)域房地產(chǎn)市場的良性變化，本項(xiàng)目即將進(jìn)入緊張的開工及開盤準(zhǔn)備工作。我們在對麗水灣保持信心的同時，也應(yīng)該隨時做好迎接市場挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備，下面我們就項(xiàng)目的整合推廣與市場營銷做出定性定量的安排，而且我們將預(yù)留調(diào)整和補(bǔ)充的空間，從而保證高速高效高質(zhì)地完成麗水灣的銷售與服務(wù)工作。

．麗水灣客戶分析以下是根據(jù)對2002年12月17日至2003年3月7日來訪的共235批次客戶進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后的分析結(jié)果。

結(jié)論1：客戶認(rèn)識麗水灣主要途徑主要是通過報紙廣告和戶外廣告結(jié)論8：客戶主要選擇銀行按揭付款方式90%的客戶選擇銀行按揭，只有少部分客戶選擇一次性付款。這符合南寧市場的消費(fèi)水準(zhǔn)。此外，3%的客戶沒有明確表示付款方式，其原因有：1、持幣觀望；2、正在進(jìn)行購買前的比較選擇。建議在營銷手段上推出一些刺激市場的政策，同時應(yīng)盡量多的得到銀行優(yōu)惠以吸引客戶。結(jié)論9：客戶年齡構(gòu)成以40歲左右居多來訪客戶中，以40歲左右居多，這些人工作多年，有一定積蓄，有事業(yè)基礎(chǔ)及社會地位，對未來充滿信心，所以敢于超前消費(fèi)。同時他們理智、成熟、有主見，消費(fèi)沒有盲動性，購買時會從價格、地段、品質(zhì)及服務(wù)等方面因素綜合考慮問題。結(jié)論10：客戶顧慮因素較多，目前信心不足例如：價格什么時候確定？樓盤的實(shí)際情況如何？周邊環(huán)境會不會被破壞？由于麗水灣別墅的最終價格沒有出來，所以幾乎所有的客戶都很關(guān)心這個問題，這也成為影響客戶購買的最主要因素。另外一個是樣板房問題，客戶僅憑圖片和沙盤無法獲得樓盤的感性認(rèn)識，他們需要更多的信息。例如一幢樣板房或通過三維動畫、虛擬現(xiàn)實(shí)等高科技手段來表現(xiàn)樓盤特色都是很好的手段。還有就是大部分客戶都對周邊的風(fēng)景感到挺滿意，但是很擔(dān)心以后會不會遭到破壞。．2003年度銷售目標(biāo)

銷售分段周期根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀和市場情況,2003年度“麗水灣”的銷售分為四個階段:

銷售時段起止時間銷售目標(biāo)累計(jì)棟數(shù)市場引導(dǎo)期2003年3月15日—2003年4月18日10％11開盤強(qiáng)銷期2003年4月19日－2003年10月18日

45％51續(xù)銷期2003年10月19日－2004年4月18日

70％80尾盤期2004年4月19日－2004年10月18日

100％114

．2003年度營銷策略

根據(jù)廣泛的市場調(diào)研和客戶分析，并在總結(jié)前一階段的工作的基礎(chǔ)上，我們調(diào)整營銷思路，結(jié)合市場需要，整合項(xiàng)目優(yōu)勢，全面進(jìn)行有效市場推廣。

思路決定出路主要針對以下問題展開我們的營銷思路：為什么要買別墅？為什么選擇麗水灣？如何去引導(dǎo)客戶并促進(jìn)成交？．概念推廣策略

為什么要買別墅？——原因其實(shí)很簡單，為了享受！

創(chuàng)意原點(diǎn)：生活享受家

概念釋義

是一個家，一個提供享受的家，能全程提供豐富的Enjoy內(nèi)容的“家”，從工作到生活，從會所到配套，由室內(nèi)到外景觀，由現(xiàn)成的美好到未來的發(fā)展……都是全程地提供享受的家。

是一類客戶，他們是生活的行家，真正懂得生活藝術(shù)的享受家。

Enjoy生活享受家，既是麗水灣的樓盤概念與樓盤個性，也是潛在目標(biāo)客戶的群體特征和心理需要。

全程享受家，享受什么？都市生活．真山真水．修身養(yǎng)性．升值空間．休閑樂趣．空間美學(xué)．社區(qū)文化……

Enjoy生活享受家，是產(chǎn)品與客戶之間的共性，是產(chǎn)生共鳴和認(rèn)同感的“結(jié)點(diǎn)”廣告語：享受就是生活

廣告語釋義

在人的生命歷程中，真正堪稱“純粹”的享受階段，大約有兩個——學(xué)齡前，一切尚未開始，紛擾無從談起；退休后，事事塵埃落定，幸福水落石出。而中青年，生活卻陷入“忙、盲、?！钡膼盒匝h(huán)，

對此，麗水灣將提出最好的解決方案——

全年齡層享受

關(guān)照各年齡層（小孩、中青年、老年）的生活享受全程人生享受

呵護(hù)從小到大，從少到老的生活享受全面場所享受

體貼從城市到社區(qū)空間轉(zhuǎn)換、由內(nèi)而外各種場所的生活享受

為什么選擇麗水灣？選擇麗水灣六大理由現(xiàn)代貴族家庭典范，南寧生活領(lǐng)袖向麗水灣別墅看齊！“六好家庭”，六大旺銷理由早已是公開的秘密！風(fēng)水好．座北朝南，負(fù)陰抱陽，龍脈交匯之風(fēng)水寶地，眾風(fēng)水專家贊不絕口環(huán)境好．聞得好花香，聽得蟲鳥鳴，煥發(fā)生命能量，生活大師養(yǎng)心、養(yǎng)身之生活寶殿地段好．南寧市后花園，國際級市政配套規(guī)劃，廣闊的投資、生活版圖正在形成房子好．大師傾力規(guī)劃，建筑材料、技術(shù)實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)“南寧首創(chuàng)”，真正滿意、安心住宅景觀好．閑庭信步，指點(diǎn)江山！一條邕江，萬頃青山，四季為您傾情演出生活好上加好．貴族生活領(lǐng)地，8800㎡的超大豪華會所、網(wǎng)球場、濱江俱樂部、游艇碼頭等等

以上是我們在市