武漢遠(yuǎn)城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展報(bào)告

2008～2009年武漢遠(yuǎn)城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展報(bào)告

一武漢市遠(yuǎn)城區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況（一）國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，區(qū)域生產(chǎn)總值差距明顯2007年，武漢遠(yuǎn)城區(qū)共完成生產(chǎn)總值565.30億元，平均漲幅為16.6%。其中，黃陂區(qū)、新洲區(qū)、江夏區(qū)及東西湖區(qū)生產(chǎn)總值完成值均在100億元以上；蔡甸區(qū)生產(chǎn)總值完成76.31億元，較2006年增長15.10%；漢南區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對比較緩慢，2007年生產(chǎn)總值僅完成28.97億元，較2006年增長17.10%（見圖1）。圖12007年武漢遠(yuǎn)城區(qū)各區(qū)生產(chǎn)總值及增幅情況2008年，武漢遠(yuǎn)城區(qū)各區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐步增強(qiáng)，共完成生產(chǎn)總值740.09億元。江夏區(qū)生產(chǎn)總值依然保持遠(yuǎn)城區(qū)領(lǐng)先地位，生產(chǎn)總值達(dá)到162.2億元；漢南區(qū)生產(chǎn)總值為38.01億元，同比漲幅超過20%，漲幅為遠(yuǎn)城區(qū)首位（見圖2）。圖22008年武漢遠(yuǎn)城區(qū)各區(qū)生產(chǎn)總值及增幅情況2007～2008年，武漢遠(yuǎn)城區(qū)生產(chǎn)總值平穩(wěn)增長，2008年武漢遠(yuǎn)城區(qū)生產(chǎn)總值較2007年增加174.79億元，比2007年增長30.92%。其中，新洲區(qū)、江夏區(qū)、東西湖區(qū)生產(chǎn)總值增加值均在30億元以上，同比漲幅保持在10%以上；蔡甸區(qū)生產(chǎn)總值增加值為20.09億元；漢南區(qū)生產(chǎn)總值增加值雖僅為9.04億元，但其2008年增幅高于遠(yuǎn)城區(qū)其他區(qū)域。（二）財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)較快增長，東西湖區(qū)財(cái)政收入居遠(yuǎn)城區(qū)首位，漢南最低2007年，武漢遠(yuǎn)城區(qū)財(cái)政收入共計(jì)完成81.16億元。東西湖區(qū)財(cái)政收入完成27.61億元，居武漢遠(yuǎn)城區(qū)財(cái)政收入首位，同比增長29.10%；黃陂區(qū)、新洲區(qū)、江夏區(qū)、蔡甸區(qū)區(qū)財(cái)政收入完成值均在10億元以上，同比漲幅保持在30%左右；漢南區(qū)財(cái)政收入僅為3.92億元，在遠(yuǎn)城區(qū)中最低，但同比漲幅46.60%居武漢遠(yuǎn)城區(qū)首位，可見漢南區(qū)2007年財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)了較快增長（見圖3）。圖32007年武漢遠(yuǎn)城區(qū)各區(qū)財(cái)政收入及增幅情況2008年，武漢遠(yuǎn)城區(qū)財(cái)政收入共計(jì)完成108.12億元，比2007年增長33.22%。其中，東西湖區(qū)財(cái)政收入完成值為38.16億元，仍居遠(yuǎn)城區(qū)財(cái)政收入首位，同比增長38.21%，漲幅較2007年增長9.10%；黃陂區(qū)、新洲區(qū)、江夏區(qū)與蔡甸區(qū)財(cái)政收入均有小幅增長，完成值保持在10億元以上；漢南區(qū)完成財(cái)政收入5.21億元，同比漲幅為32.91%，仍保持較快增長勢頭（見圖4）。圖42008年武漢遠(yuǎn)城區(qū)各區(qū)財(cái)政收入及增幅情況（三）固定資產(chǎn)投資增長較快2007年，武漢遠(yuǎn)城區(qū)固定資產(chǎn)投資共計(jì)完成281.76億元。江夏區(qū)完成固定資產(chǎn)投資86.61億元，同比增長56.0%，投資額與增幅均為遠(yuǎn)城區(qū)首位；黃陂區(qū)、新洲區(qū)、東西湖區(qū)固定資產(chǎn)投資額完成50億元以上，增幅均為20%以上；蔡甸區(qū)與漢南區(qū)投資額較小，分別完成25.68億元、10.05億元，其中漢南區(qū)同比漲幅為53.91%，僅次于江夏區(qū)（見圖5）。圖52007年武漢遠(yuǎn)城區(qū)各區(qū)固定資產(chǎn)投資及增幅情況2008年，武漢遠(yuǎn)城區(qū)固定資產(chǎn)投資快速增長。武漢市遠(yuǎn)城區(qū)固定資產(chǎn)投資共計(jì)完成473.02億元，同比增長67.88%。其中，新洲區(qū)固定資產(chǎn)投資以55.80%的增幅實(shí)現(xiàn)較快增長，漢南區(qū)固定資產(chǎn)投資以107%的超高增速快速增長（見圖6）。圖62008年武漢遠(yuǎn)城區(qū)各區(qū)固定資產(chǎn)投資及增幅情況（四）社會消費(fèi)品零售總額保持平穩(wěn)增長2007年，武漢遠(yuǎn)城區(qū)社會消費(fèi)品零售總額共計(jì)完成225.03億元。其中，黃陂區(qū)零售總額超過57.30億元，居遠(yuǎn)城區(qū)首位；其次，新洲區(qū)社會消費(fèi)品零售總額完成55.53億元；江夏區(qū)與東西湖區(qū)社會消費(fèi)品零售總額分別完成40.06億元、43.82億元，漲幅分別為18.00%、13.50%；蔡甸區(qū)社會消費(fèi)品零售總額完成22.1億元，同比增長16.20%；漢南區(qū)零售總額完成6.22億元，低于遠(yuǎn)城區(qū)其他區(qū)域（見圖7）。圖72007年武漢遠(yuǎn)城區(qū)各區(qū)社會消費(fèi)品零售總額及增幅情況2008年，武漢遠(yuǎn)城區(qū)社會消費(fèi)品零售總額共計(jì)完成267.95億元，比2007年增長19.07%。其中，黃陂區(qū)與新洲區(qū)社會消費(fèi)品零售總額仍居遠(yuǎn)城區(qū)前兩位，漢南區(qū)社會消費(fèi)品零售總額完成7.75億元，同比增長24.70%，漲幅居遠(yuǎn)城區(qū)首位（見圖8）。圖82008年武漢遠(yuǎn)城區(qū)各區(qū)社會消費(fèi)品零售總額及增幅情況與2007年相比，2008年武漢遠(yuǎn)城區(qū)各區(qū)社會消費(fèi)品零售總額位次保持不變，各區(qū)社會消費(fèi)品零售總額均較上一年有所增加。二武漢遠(yuǎn)城區(qū)土地交易情況及特點(diǎn)分析近年來，隨著武漢市土地市場的活躍，中心城區(qū)的地價(jià)水漲船高，同時(shí)在中心城區(qū)幾個(gè)“地王”和大宗土地相繼被瑞安、世茂、地產(chǎn)集團(tuán)、華潤等收入囊中之后，中心城區(qū)能夠成片開發(fā)的大宗地塊已經(jīng)屈指可數(shù)，于是向郊區(qū)擴(kuò)張已經(jīng)成為地產(chǎn)企業(yè)的不二選擇，武漢遠(yuǎn)城區(qū)土地交易持續(xù)放量。據(jù)開元地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2008年1～11月，武漢遠(yuǎn)城區(qū)六個(gè)區(qū)共成交土地473.88公頃，與2007年完成的交易量154.44公頃相比，增長206.84%，實(shí)現(xiàn)了跳躍式增長（見圖9）。其中，江夏、蔡甸、黃陂三個(gè)區(qū)是近兩年土地交易相對集中，供應(yīng)量相對較大的區(qū)域。相比之下，江夏區(qū)單宗土地供應(yīng)面積較大，黃陂供應(yīng)宗數(shù)較多。圖92008年1～11月武漢遠(yuǎn)城區(qū)各區(qū)土地交易情況從成交價(jià)格來看，2008年1～11月，武漢遠(yuǎn)城區(qū)土地的樓面地價(jià)為381元/平方米，比2007年下降了13%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)用地樓面地價(jià)為590元/平方米，比2007年上漲了32.0%。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，武漢遠(yuǎn)城區(qū)交易的土地中有350.17公頃規(guī)劃為工業(yè)用地，占交易總量的71%。主要因?yàn)槲錆h城市圈獲批“兩型社會”實(shí)驗(yàn)區(qū)以后，武漢市低層次、消耗、高污染的產(chǎn)業(yè)加速向遠(yuǎn)城區(qū)轉(zhuǎn)移，工業(yè)企業(yè)紛紛外遷，導(dǎo)致遠(yuǎn)城區(qū)與生產(chǎn)、物流相關(guān)的工業(yè)地產(chǎn)用地需求顯著增長。比如漢口北專業(yè)市場群建設(shè)就帶來黃陂區(qū)土地交易的巨量增長。三武漢遠(yuǎn)城區(qū)房地產(chǎn)運(yùn)行情況及特點(diǎn)分析（一）武漢遠(yuǎn)城區(qū)房地產(chǎn)市場總體情況及特點(diǎn)近幾年，隨著武漢主城區(qū)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，商品房價(jià)格出現(xiàn)較快的上漲，已逐漸超出中低收入人群置業(yè)的能力范圍。近兩年，在各遠(yuǎn)城區(qū)特色產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展與社會經(jīng)濟(jì)水平不斷提高的環(huán)境下，武漢遠(yuǎn)城區(qū)房地產(chǎn)市場得到較快發(fā)展，交通與配套設(shè)施也逐步改善。選擇遠(yuǎn)城區(qū)置業(yè)，已成為不少中低收入者普遍認(rèn)可的一種置業(yè)方式。圖10武漢外環(huán)串聯(lián)各遠(yuǎn)城區(qū)示意圖1.不同區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展水平差距明顯由于武漢遠(yuǎn)城區(qū)各區(qū)域在地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局等方面存在較大區(qū)別，各區(qū)域房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出不同的發(fā)展特點(diǎn)。其中，發(fā)展水平較高的兩個(gè)區(qū)為黃陂區(qū)和江夏區(qū)。黃陂區(qū)與漢口緊密接壤，受漢口經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及交通便捷的利好影響較大，尤其是盤龍城板塊的扎堆開發(fā)對該區(qū)拉動作用很大。而江夏區(qū)則與武昌接壤，受光谷房地產(chǎn)市場以及大學(xué)城建設(shè)的帶動，房地產(chǎn)市場發(fā)展相對較快，這兩個(gè)區(qū)商品房價(jià)格水平在遠(yuǎn)城區(qū)中居前兩位。東西湖區(qū)與江漢區(qū)相接，區(qū)內(nèi)具有“蛛網(wǎng)”形立體交通，“三橫”、“三縱”六條網(wǎng)絡(luò)式水泥道路與將完成的輕軌形成區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)，帶來該區(qū)房地產(chǎn)市場的騰飛。受陽邏大橋通車及深水港建設(shè)的完成等利好因素影響，對新洲區(qū)陽邏板塊的房地產(chǎn)市場具有直接拉動作用，刺激了該區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。而與漢陽區(qū)接壤的漢南區(qū)與蔡甸區(qū)，受交通以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，其房地產(chǎn)市場發(fā)展速度雖然很快，但發(fā)展水平處于武漢遠(yuǎn)城區(qū)最后兩位。2.在2003～2008年這輪房地產(chǎn)發(fā)展周期中，武漢遠(yuǎn)城區(qū)房地產(chǎn)先升后降的趨勢明顯在房地產(chǎn)行業(yè)本輪周期性調(diào)整的過程中，遠(yuǎn)城區(qū)的房地產(chǎn)市場也表現(xiàn)出了很強(qiáng)的周期性特征。2003～2007年，遠(yuǎn)城區(qū)房地產(chǎn)市場整體處于上升通道，獲得較快發(fā)展。從2007年底開始遠(yuǎn)城區(qū)房地產(chǎn)率先進(jìn)入盤整，且個(gè)別板塊房地產(chǎn)市場波動較大，房地產(chǎn)盤整壓力較大。如黃陂區(qū)的盤龍城板塊樓盤龍辰麗灣推出10套小戶型五折促銷；陽邏片區(qū)的萊茵城在2008年秋季房交會推出超低價(jià)讓利等，以價(jià)換量成為遠(yuǎn)城區(qū)推動房地產(chǎn)銷售的主要手段。2008以來，郊區(qū)房地產(chǎn)市場一直在低迷的境地中徘徊，并且在隨著中心城區(qū)降價(jià)打折力度的增加，當(dāng)前房地產(chǎn)市場交易量的回升主要集中在打折力度較大的中心城區(qū)和城郊結(jié)合部，郊區(qū)面臨的壓力更大。3.武漢遠(yuǎn)城區(qū)中，老城板塊入住率明顯高于新興板塊受市政配套設(shè)施及交通便捷度等因素的影響，武漢遠(yuǎn)城區(qū)中，各區(qū)在入住率方面普遍表現(xiàn)為老城板塊住宅項(xiàng)目入住率高于新興開發(fā)區(qū)。如蔡甸區(qū)老城板塊入住率基本達(dá)到60%，而靠近沌口開發(fā)區(qū)的知音湖板塊空置率相對較高；新洲區(qū)老城板塊住宅項(xiàng)目入住率達(dá)到80%左右，但其新區(qū)內(nèi)住宅入住率不到30%。漢南、黃陂由于沒有新區(qū)，加上自身配套還算完善，樓市供應(yīng)量也不大，總體空置率較其他遠(yuǎn)城區(qū)而言相對較低。4.武漢遠(yuǎn)城區(qū)對主城區(qū)客群的吸納力度逐年增強(qiáng)隨著武漢市交通及城市規(guī)劃的實(shí)施和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，武漢遠(yuǎn)城區(qū)對中心城區(qū)客群的吸納力度不斷增強(qiáng)。如江夏區(qū)紙坊板塊受光谷產(chǎn)業(yè)發(fā)展、大學(xué)城建設(shè)的帶動，憑借價(jià)格優(yōu)勢，吸引了不少來自主城區(qū)客群的青睞。陽邏大橋的修建，縮短了新洲區(qū)與青山區(qū)的距離，使其對青山區(qū)客戶吸納力度增強(qiáng)。蔡甸與漢陽中心距離較近，隨著漢蔡高速的貫通和唐河收費(fèi)站的撤銷，該區(qū)來自中心城區(qū)的客群也有所增加。（二）遠(yuǎn)城區(qū)各區(qū)房地產(chǎn)運(yùn)行情況及特點(diǎn)分析1.黃陂區(qū)房地產(chǎn)運(yùn)行情況及特點(diǎn)分析黃陂區(qū)介于武漢外環(huán)與中環(huán)之間，地處陽邏深水港、漢口火車站、天河機(jī)場三位一體交通網(wǎng)絡(luò)的“黃金三角”中心。近幾年，隨著黃陂區(qū)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長，城區(qū)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軟硬件配套不斷完善，房地產(chǎn)市場取得較快發(fā)展，區(qū)域配套逐步成熟，交通條件不斷改善。目前，黃陂區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在黃陂城關(guān)、盤龍城、武湖板塊，此外在木蘭湖周邊有零星的旅游和度假型商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。其中盤龍城的供應(yīng)量和銷售量占整個(gè)黃陂區(qū)的80%以上。（1）產(chǎn)品類型分析：物業(yè)類型多樣，高端產(chǎn)品集中在盤龍城。黃陂區(qū)房地產(chǎn)的產(chǎn)品類型十分豐富，別墅、普通住宅、工業(yè)園、專業(yè)市場、商務(wù)樓等應(yīng)有盡有，除普通商品住房外，別墅和專業(yè)市場成為黃陂房地產(chǎn)市場的最大亮點(diǎn)，目前盤龍城已經(jīng)成為武漢市別墅供應(yīng)最為集中的區(qū)域，漢口北的專業(yè)市場集群也成為武漢市較大的專業(yè)市場聚集區(qū)。該區(qū)的產(chǎn)品形態(tài)主要是多層和小高層，2007年以前以多層居多，2007年以后小高層所占的比例逐步上升，同時(shí)以低密度住宅為主的地產(chǎn)供應(yīng)格局也逐步打破，逐步涌現(xiàn)了以卓爾第一企業(yè)社區(qū)、28街、黃陂廣場等為代表的商業(yè)地產(chǎn)，以漢口北國際商品交易中心、華中家具CBD、四季美農(nóng)貿(mào)城、五洲建材城等為代表的專業(yè)市場，以佳海都市工業(yè)園、盤龍工業(yè)園為代表的工業(yè)地產(chǎn)等多種物業(yè)形態(tài)。而珩生領(lǐng)袖城的精裝修產(chǎn)品差異化競爭的同時(shí)，豐富了黃陂區(qū)的產(chǎn)品類型。此外以巢為代表的節(jié)能住宅業(yè)成為該區(qū)房地產(chǎn)市場的亮點(diǎn)。（2）商品房供需分析：商品房新增供應(yīng)套數(shù)大于銷售套數(shù)，其中90～120平方米商品房供需比重最大，3000元/平方米以下商品房銷售套數(shù)比重達(dá)到63%。近年來，隨著黃陂區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格的逐年看漲，銷售量的快速增長，黃陂城關(guān)、盤龍城的房地產(chǎn)開發(fā)量也快速放量。2008年黃陂城關(guān)已上市和即將上市的項(xiàng)目超過10個(gè)，其中金龍四季陽光、江北第一府、前川欣城、黃陂廣場等幾個(gè)項(xiàng)目的體量都比較大，前川欣城作為黃陂最大的舊城改造項(xiàng)目，總建筑面積高達(dá)50萬平方米。而盤龍城板塊的項(xiàng)目開發(fā)體量更是大得驚人。2008年，盤龍城板塊共有在開發(fā)和在售項(xiàng)目30余個(gè)，可售商品房面積超過100萬平方米，除含千畝純別墅F·天下在內(nèi)的5個(gè)別墅項(xiàng)目之外，其余的20多個(gè)住宅和7個(gè)商業(yè)項(xiàng)目（含專業(yè)市場）體量也都比較大，少則三四十萬平方米，多則七八十萬平方米。據(jù)《武房指數(shù)報(bào)告》（2007～2008年），2007～2008年，黃陂區(qū)商品房新增供應(yīng)套數(shù)為22126套，銷售總套數(shù)為12654套，新增供應(yīng)遠(yuǎn)大于銷售套數(shù)。其中，90～120平方米戶型為黃陂區(qū)新增供應(yīng)與銷售的主力，該戶型新增供應(yīng)與銷售套數(shù)分別占總供應(yīng)與銷售套數(shù)的40.31%、39.05%。如圖11所示，從不同價(jià)格區(qū)間的銷售情況來看，2007～2008年黃陂區(qū)銷售套數(shù)最多的是3000元/平方米以下的樓盤，其占比達(dá)到63.34%；3000～4000元/平方米價(jià)格區(qū)間的樓盤占比為26.80%；4000～5000元/平方米、6000元/平方米以上價(jià)格區(qū)間占比分別為4.38%、3.77%；5000～6000元/平方米銷售套數(shù)最少，占比僅為1.71%。圖112007～2008年黃陂區(qū)不同價(jià)格區(qū)間商品房銷售占比情況（3）商品房銷售價(jià)格分析：商品房價(jià)格先漲后落，在震蕩中回落。2007年第一季度至2008年第四季度，商品房均價(jià)由2469.51元/平方米上漲為3069.96元/平方米，同比漲幅為24.31%（見圖12）。撇開2008年度個(gè)別季度的回落因素，縱觀2007～2008年黃陂區(qū)商品住房銷售均價(jià)總體變動趨勢，仍表現(xiàn)出增長態(tài)勢。圖122007～2008年黃陂區(qū)商品住房價(jià)格走勢按季度進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，則可得出，黃陂區(qū)商品住房價(jià)格表現(xiàn)出先升后降的趨勢，略有波動。2007年第一季度至第四季度，黃陂區(qū)商品住房銷售均價(jià)增長較快；2008年第一季度開始，該區(qū)商品房住房價(jià)格小幅跌漲，2008年第四季度較第三季度商品住房價(jià)格下降587.85元/平方米，跌幅為16.07%。其中盤龍城板塊由于供應(yīng)量大，價(jià)格的波動幅度也比較大。2006年，價(jià)格大多都在2000元/平方米左右，2007年一年的時(shí)間，所有商品房銷售均價(jià)基本上都突破了3000元/平方米，2008年受國際金融危機(jī)和市場盤整的影響，盤龍城的房價(jià)出現(xiàn)大幅度的回落，大多數(shù)項(xiàng)目的售價(jià)都回落到了2700元/平方米以下，而11月10日以3300元/平方米均價(jià)開盤的龍辰麗灣拿出10套房子五折銷售，單價(jià)只有1650元/平方米左右。同時(shí)黃陂城關(guān)和武湖的商品房售價(jià)也出現(xiàn)不同程度的回落，房地產(chǎn)銷售周期拉長，整個(gè)區(qū)域市場陷入膠著狀態(tài)。（4）區(qū)域消費(fèi)群分析：以武漢常住居民為主。受區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀影響，截至目前，黃陂區(qū)購房群體中50%來自武漢中心城區(qū)，且主要購房對象為教師、政府機(jī)構(gòu)人員、商人等月收入處于中等水平的購房消費(fèi)者。與中心城區(qū)相比，該區(qū)樓盤銷售價(jià)格較低，樓盤品質(zhì)有所提高，229、292、293等公交線路陸續(xù)在該區(qū)通車，較高的性價(jià)比使得該區(qū)目標(biāo)消費(fèi)客戶不斷增加。此外，位于漢口北專業(yè)市場群里的漢口北國際商品交易中心、中國家具CBD等專業(yè)市場也吸引了不少商業(yè)人士前來投資、經(jīng)商，為帶動黃陂區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極的推動作用。（5）2008～2009年黃陂區(qū)重大建設(shè)項(xiàng)目。據(jù)黃陂區(qū)政府網(wǎng)站顯示，黃陂區(qū)2008～2009年重大項(xiàng)目總投資共343.63億元，在建項(xiàng)目投資239.16億元，新開工項(xiàng)目投資104.47億元。其中，在建項(xiàng)目，2008年投資18.2億元，2009年計(jì)劃投資29.7億元，涉及項(xiàng)目有黃陂區(qū)前川污水處理工程、漢口北國際商品交易中心、友和道通武漢航空保稅物流園等共7個(gè)重大建設(shè)項(xiàng)目；2008年新開工項(xiàng)目投資0.6億元，2009年計(jì)劃投資16億元，涉及項(xiàng)目有武漢漢港臨空工業(yè)園、漢口北金屬加工物流交易中心、武漢汽車大世界等共4個(gè)重大建設(shè)項(xiàng)目（見表1）。表12008～2009年黃陂區(qū)重大建設(shè)項(xiàng)目一覽表2.江夏區(qū)房地產(chǎn)運(yùn)行情況及特點(diǎn)分析江夏區(qū)與洪山、光谷等中心城區(qū)緊鄰，具有承東啟西、連南接北居中的地理優(yōu)勢，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后期潛力上強(qiáng)于其他遠(yuǎn)城區(qū)。受光谷房地產(chǎn)市場及大學(xué)城建設(shè)的帶動，與武昌接壤的江夏區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展相對較好。且隨著光谷產(chǎn)業(yè)園向南不斷推進(jìn)、富士康、中芯國際等知名企業(yè)的入駐、文化大道與湯遜湖大橋的開工建設(shè)，都使得該區(qū)人氣集聚、不斷縮短與武漢中心城區(qū)的距離，為該區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大潛力。（1）江夏區(qū)商品房價(jià)格分析：2007年商品房價(jià)格快速增長，2008年價(jià)格回落。2003～2006年，江夏區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)快速增長，均價(jià)漲幅突破50%，其中2005～2006年增長幅度為23%。2007年開始，受武漢市整體房價(jià)水平上漲的影響，江夏區(qū)樓盤整體銷售價(jià)格接近3000元/平方米，個(gè)別高層項(xiàng)目的銷售均價(jià)已突破4000元/平方米，房地產(chǎn)銷售價(jià)格上漲明顯。2008年以來，受大環(huán)境影響，江夏區(qū)商品房價(jià)格全面調(diào)整，樓盤價(jià)格整體下調(diào)。（2）江夏區(qū)住房購買群體特性分析：江夏區(qū)購買群體主要有四類。第一類是本地消費(fèi)群的二次置業(yè)，這一部分人群大多不滿意現(xiàn)有的居住環(huán)境，對居住環(huán)境與舒適度、生活品質(zhì)有更高的要求。第二類是投資客，這一部分人群以光谷及廟山開發(fā)區(qū)高校教師及企業(yè)中、高層管理人員為主，他們多以二次置業(yè)為主，購房目的以投資為主。第三類是初次置業(yè)的外地務(wù)工人員，這類人群占購房人群中較小的一部分，他們多為中青年人，有一定積蓄，居住目的十分明確。第四類是周邊城市消費(fèi)者，因江夏有著特殊的地理位置，部分鄂州等周邊城市的消費(fèi)者對與武漢有著緊密聯(lián)系的江夏信心大增。（3）江夏區(qū)商品房建筑結(jié)構(gòu)分析：江夏區(qū)早期的建筑結(jié)構(gòu)以別墅為主，其借助原有的生態(tài)環(huán)境，將現(xiàn)代建筑與之搭建。從2004年開始，隨著梅南山居二期——青山碧水、銀河灣等項(xiàng)目打起多層的建筑口號后，陽光海岸二期、宜家湯臣項(xiàng)目二期等多家開發(fā)商也先后開建多層、小高層項(xiàng)目。2005年以后，湯遜湖區(qū)域增加了普通商品住房的開發(fā)，先后推出了陽光海岸、美加湖濱新城花園洋房、華工鏡湖園、美加湖濱新城、泰馳伊頓陽光等樓盤。目前，湯遜湖別墅板塊已經(jīng)成為武漢重要別墅板塊之一，納帕溪谷、美院COAST、上島等精品別墅項(xiàng)目競相角逐。從此江夏區(qū)片呈現(xiàn)出了不同建筑結(jié)構(gòu)樓盤兼容并存的現(xiàn)象，不僅滿足了不同的消費(fèi)需求，也完善了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)建筑類型。（4）江夏區(qū)代表區(qū)域分析：目前，江夏區(qū)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型豐富，房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在紙坊、廟山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與藏龍島科技園。按地理區(qū)位劃分，主要為兩大區(qū)域：一是以湯遜湖為中心的沿湖區(qū)域，二是紙坊城區(qū)。以湯遜湖為中心的區(qū)域主要產(chǎn)品類型是別墅和多層洋房；紙坊城區(qū)主要產(chǎn)品類型是多層和小高層普通住宅，其中，紙坊城區(qū)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象較為嚴(yán)重，低價(jià)銷售是該區(qū)的主要銷售手段。以湯遜湖為中心的沿湖區(qū)域：湯遜湖湖面總面積36.6平方公里，流域面積461平方公里，山水大部分保持自然生態(tài)，環(huán)境幽雅。該區(qū)域以旅游、居住、大學(xué)城、科技園等開發(fā)建設(shè)為主。經(jīng)過近幾年的培育，湯遜湖沿湖區(qū)域房地產(chǎn)市場已逐漸成熟，該區(qū)域的賣點(diǎn)以景觀資源為主，保護(hù)自然生態(tài)，以教育資源為補(bǔ)充。從項(xiàng)目類型來看，該區(qū)域以別墅產(chǎn)品為主打，但純別墅并不多，混合型的項(xiàng)目比較多，且多為聯(lián)排、雙拼、疊加等產(chǎn)品。目前，別墅單價(jià)最高突破10000元/平方米，其他類型產(chǎn)品價(jià)格也多突破4000元/平方米。該區(qū)域房地產(chǎn)市場活躍的主要原因來自于光谷大道的建設(shè)，中芯國際、富士康等國際大企業(yè)的入駐。宜家·湯臣三期，美院COAST，保利十二橡樹莊園等中、高端別墅項(xiàng)目的入市也使得該區(qū)域房地產(chǎn)比較火熱。但由于配套相對滯后，距離市區(qū)較遠(yuǎn)，已銷售的產(chǎn)品特別是別墅類產(chǎn)品空置率較高。紙坊城區(qū)：紙坊城區(qū)位于江夏區(qū)中北部，為江夏區(qū)政府所在地，是全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)文化中心。該區(qū)域通過廟山開發(fā)區(qū)和湯遜湖產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，重點(diǎn)培植電子、醫(yī)藥等支柱產(chǎn)業(yè)，以發(fā)展科技含量高的工業(yè)和旅游觀光為主要特點(diǎn)。相對于湯遜湖區(qū)域而言，紙坊區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢，2005年，該區(qū)域房地產(chǎn)市場才初建雛形，代表性項(xiàng)目有富麗園地產(chǎn)所開發(fā)的富麗花園等；2006～2007年，受光谷大道等十大基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目的興建，大量國際型大企業(yè)陸續(xù)入駐等利好因素刺激，江夏區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展步伐逐步加快，產(chǎn)品類型逐漸豐富。從銷售價(jià)格來看，2007～2008年，紙坊城區(qū)普通商品住房銷售均價(jià)維持在2800元/平方米左右，該區(qū)住宅市場競爭比較激烈，有一定的趨同性。從目標(biāo)客戶來看，該區(qū)域主要是面向紙坊城區(qū)的公務(wù)員、回鄉(xiāng)置業(yè)者、部分光谷科技園的職工等，且憑借價(jià)格優(yōu)勢，吸引了不少來自中心城區(qū)，如青山、武昌老城區(qū)及漢口的部分客戶的青睞。從建筑類型來看，該城區(qū)域以多層住宅產(chǎn)品為主，兼有少量的高層住宅，新開發(fā)項(xiàng)目以高層、小高層居多。（5）2008～2009年江夏區(qū)重大建設(shè)項(xiàng)目。據(jù)武漢市政府網(wǎng)站顯示，江夏區(qū)2008～2009年重大項(xiàng)目總投資共88.45億元，在建項(xiàng)目投資45億元，新開工項(xiàng)目投資43.45億元。具體為：在建項(xiàng)目，2008年投資28億元，2009年計(jì)劃投資7.8億元，涉及項(xiàng)目有中國南車武漢車輛基地、鋼結(jié)構(gòu)制造中心、江夏工業(yè)制造基地等共5個(gè)重大建設(shè)項(xiàng)目；2009年新開項(xiàng)目計(jì)劃投資12.35億元，涉及項(xiàng)目有新港建設(shè)、武鋼江北公司江夏鋼材深加工產(chǎn)業(yè)園、民用核電等共7個(gè)重大建設(shè)項(xiàng)目（見表2）。表22008～2009年江夏區(qū)重大建設(shè)項(xiàng)目一覽表3.蔡甸區(qū)房地產(chǎn)運(yùn)行情況及特點(diǎn)分析（1）蔡甸區(qū)概況。蔡甸位于武漢西南部，地處江漢平原東端，南依長江，北托漢水，現(xiàn)轄11個(gè)街（場）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，地域面積1105.72平方公里。蔡甸擁有“六大功能區(qū)”和“三條經(jīng)濟(jì)帶”，“六大功能區(qū)”依次為蔡甸沌口小區(qū)、常福發(fā)展區(qū)、洪北現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)、南湖生態(tài)旅游度假區(qū)、軍山商貿(mào)園和姚家山民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)。其中，沌口小區(qū)緊鄰武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，成為蔡甸招商引資的龍頭；常福發(fā)展區(qū)已被武漢市政府確定為重點(diǎn)建設(shè)的新型衛(wèi)星城，被國務(wù)院批復(fù)確定為武漢新城發(fā)展區(qū)，興建工作已全面啟動；洪北現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)構(gòu)成了獨(dú)特的風(fēng)景線；南湖生態(tài)旅游度假區(qū)已引進(jìn)度假項(xiàng)目36個(gè)，建成的療養(yǎng)院、度假村已聯(lián)結(jié)成新興的旅游度假群落；已奠基動工的軍山商貿(mào)園，是30多家臺商聯(lián)袂投資興建的，建成后將成為華中地區(qū)最大的物流中心；緊鄰京珠公路和江漢的姚家山民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，也以引進(jìn)投資過億元的博奇裝飾布生產(chǎn)項(xiàng)目，成為民營企業(yè)家投資興業(yè)的熱土?！叭龡l經(jīng)濟(jì)帶”則是貫穿6顆珍珠的3條金絲線：沿318國道，以沌口小區(qū)為重點(diǎn)，將常福至奓山一線建成工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長帶；沿京珠高速公路，以軍山商貿(mào)園為重點(diǎn)，將軍山至蔡甸城一線建成商貿(mào)物流帶，沿漢馬路，以南湖生態(tài)旅游度假區(qū)為重點(diǎn)，將南湖至索河鎮(zhèn)一線建成生態(tài)旅游經(jīng)濟(jì)帶。（2）蔡甸區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)分析。①商品房供應(yīng)量迅速增加。受交通以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，與漢陽區(qū)接壤的蔡甸區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展水平較低。該區(qū)近五年來中低檔的居住類項(xiàng)目一直居于主導(dǎo)地位，高檔項(xiàng)目市場供應(yīng)量較小。大武漢時(shí)代的降臨，CBD商圈及其輻射區(qū)域范圍的不斷外擴(kuò)，以及漢蔡高速的通車等使得該區(qū)域商品房供應(yīng)量明顯增加。②商品房市場供應(yīng)以中低檔為主。受區(qū)域發(fā)展水平及客戶消費(fèi)水平因素制約，蔡甸區(qū)商品房均價(jià)較其他遠(yuǎn)城區(qū)而言偏低，均價(jià)集中在3000元/平方米以內(nèi)，永安第一城、柏林小鎮(zhèn)2期均價(jià)在1500元/平方米左右；麗水新城2期、鑫江花園、齊錦陽光翠均價(jià)在2800元/平方米左右，價(jià)格超過3000元/平方米的也只有金家6號等為數(shù)不多的項(xiàng)目。該區(qū)銷售以中低檔多層住宅為主，產(chǎn)品類型多為多層板樓和板式小高層，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率低。大多數(shù)項(xiàng)目規(guī)模較小，建筑單體數(shù)量較多。③90～120平方米戶型為銷售主力。蔡甸區(qū)商品房銷售以90～130平方米戶型為主，該戶型大部分項(xiàng)目已經(jīng)售罄。但由于該區(qū)交通不夠便利，蔡甸新區(qū)樓盤空置率較高。④購買群體以二次置業(yè)者為主。蔡甸區(qū)購房對象多為二次置業(yè)的武漢市本地居民，其置業(yè)目的主要有養(yǎng)老、拆遷購房，且大部分客戶置業(yè)均有投資意愿在內(nèi)。隨著漢蔡公路的修建，該區(qū)來自其他城市的客戶也有所增加。（3）2008～2009年蔡甸區(qū)重大建設(shè)項(xiàng)目。據(jù)武漢市政府網(wǎng)站顯示，蔡甸區(qū)2008～2009年重大項(xiàng)目總投資共39.56億元，在建項(xiàng)目投資1.76億元，新開工項(xiàng)目投資37.8億元。具體為：在建項(xiàng)目，2008年投資0.51億元，2009年計(jì)劃投資1.25億元，涉及項(xiàng)目有蔡甸區(qū)污水處理廠和湖北省國防教育基地——武漢蔡甸國防園共2個(gè)重大建設(shè)項(xiàng)目；新開工項(xiàng)目，2009年計(jì)劃投資6億元，涉及項(xiàng)目有后官湖生態(tài)宜居新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、裕大華集團(tuán)整體搬遷改造、天普太陽能制造等共5個(gè)重大建設(shè)項(xiàng)目（見表3）。表32008～2009年蔡甸區(qū)重大建設(shè)項(xiàng)目一覽表4.新洲區(qū)房地產(chǎn)運(yùn)行情況及特點(diǎn)分析新洲區(qū)是武漢市的新型城區(qū)，位于武漢市東北部、大別山余脈南端、長江中游北岸，東鄰團(tuán)風(fēng)，西接黃陂，南與青山、鄂州隔江相望，北與紅安、麻城毗鄰交錯(cuò)。近幾年該區(qū)房地產(chǎn)市場開發(fā)主要集中在陽邏片區(qū)和邾城。（1）陽邏片區(qū)概況。陽邏位于湖北省武漢市新洲區(qū)境內(nèi)，地處新洲與黃岡、麻城、羅田、紅安、團(tuán)風(fēng)五市縣接壤，鎮(zhèn)域與武漢市黃陂區(qū)毗鄰，與武漢市洪山區(qū)隔江相峙，距新洲區(qū)政府28公里，距武漢市政府20公里，是中南地區(qū)水陸交通重鎮(zhèn)，有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢。近年來，陽邏城鎮(zhèn)建設(shè)取得了較大發(fā)展，新建了標(biāo)桿街、景觀路等一批主次干道，形成了四通八達(dá)的城鎮(zhèn)交通網(wǎng)絡(luò)。目前，陽邏長江大橋、空軍機(jī)場、武漢高速外環(huán)公路均已建成，龍口長江汽渡、陽邏輪渡、武漢陽邏新港國際集裝箱轉(zhuǎn)運(yùn)中心均投入使用，陽邏區(qū)集“水、陸、鐵、空”四大立體交通于一體，交通十分便利。正是基于這種優(yōu)勢區(qū)位，政府將陽邏新城遠(yuǎn)景規(guī)劃為“一帶、一心、雙軸、十片”的空間功能結(jié)構(gòu)，形成以集裝箱倉儲轉(zhuǎn)運(yùn)為特色的華中區(qū)域性重要物流中心和現(xiàn)代化加工制造業(yè)為主的工業(yè)發(fā)展區(qū)。按照規(guī)劃，陽邏將被打造成武漢最具潛力的工業(yè)新城和宜居生活城，到2020年，建成面積將由目前的37平方公里增加到54平方公里，人口由目前的16萬人增加至60萬人。陽邏片區(qū)雖是六個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)中發(fā)展最晚的一個(gè)，但由于是新區(qū)，其發(fā)展速度較快，鋼鐵和物流產(chǎn)業(yè)的支撐及陽邏大橋和三環(huán)線的貫通，進(jìn)一步促進(jìn)了該片區(qū)產(chǎn)品的提升，各項(xiàng)市政利好措施的實(shí)施對該片區(qū)房地產(chǎn)市場有著明顯的拉動作用。（2）陽邏片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)。隨著武漢工業(yè)和物流業(yè)的轉(zhuǎn)移，陽邏片區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)成為近年來發(fā)展最快的近郊區(qū)域之一。與黃陂區(qū)、蔡甸區(qū)與漢南區(qū)相比，新洲區(qū)的陽邏片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)有更多的產(chǎn)業(yè)支撐，與臨近的青山區(qū)、武湖相比具有絕對的價(jià)格優(yōu)勢，與盤龍城相比，具有完善的生活配套。目前，陽邏已建、在建的主要樓盤有東城明珠、陽邏城市廣場、東方佳園、萊茵城、天琴灣、保利圓夢城等。除保利項(xiàng)目之外，其他大部分項(xiàng)目規(guī)模較小，一般在幾萬平方米到十萬平方米之間。2008年上半年之前該片區(qū)商品房價(jià)格主要集中在3000元/平方米以下、3000～4000元/平方米兩個(gè)區(qū)間。其中，3000元/平方米以下的樓盤有紫晶華府、嘉鴻陽光珍珠等；3000～4000元/平方米的樓盤有天琴灣、東方佳園、東城明珠等。隨著房地產(chǎn)盤整的深入，在供應(yīng)量不斷加大的情況下，陽邏的房價(jià)也出現(xiàn)明顯的回落，多數(shù)項(xiàng)目銷售價(jià)格都回落到了3000元/平方米以下，目前銷售單價(jià)超過3000元的只有為數(shù)不多的幾個(gè)項(xiàng)目。同時(shí)由于該片區(qū)域小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)仍然沒有得到有效的控制，其1000元/平方米左右的銷售價(jià)格也對片區(qū)房價(jià)上漲帶來一定的壓力。（3）2008～2009年新洲區(qū)重大建設(shè)項(xiàng)目。據(jù)武漢市政府網(wǎng)站顯示，新洲區(qū)2008～2009年重大項(xiàng)目總投資共127.55億元，在建項(xiàng)目投資14.05億元，新開工項(xiàng)目投資113.5億元。具體為：在建項(xiàng)目，2008年投資5.4億元，2009年計(jì)劃投資7.15億元，涉及項(xiàng)目有遠(yuǎn)城區(qū)污水處理、阿海砝公司輸變電設(shè)備制造等共4個(gè)重大建設(shè)項(xiàng)目；新開工項(xiàng)目，2009年計(jì)劃投資9.2億元，涉及項(xiàng)目有江北快速通道、武漢華中鋼鐵大市場、華中商貿(mào)物流園等共5個(gè)重大建設(shè)項(xiàng)目（見表4）。表42008～2009年新洲區(qū)重大建設(shè)項(xiàng)目一覽表5.漢南區(qū)房地產(chǎn)運(yùn)行情況及特點(diǎn)分析漢南區(qū)地處武漢市西南部，三面環(huán)水，東南瀕臨長江，與嘉魚縣、江夏區(qū)隔江相望，北與蔡甸區(qū)相鄰；西面、南面與仙桃、洪湖毗連，版圖287平方公里，地勢平坦。（1）漢南區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況。與武漢遠(yuǎn)城區(qū)其他區(qū)相比，漢南區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，社會消費(fèi)品零售總額與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平均為遠(yuǎn)城區(qū)末位，區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套比較落后，房地產(chǎn)市場起步相對較晚，且發(fā)展比較緩慢。目前，漢南區(qū)在售樓盤有武漢碧桂園、南國江城、博學(xué)佳園和薇湖水岸。武漢碧桂園建筑結(jié)構(gòu)有多層、高層、別墅，均價(jià)為3200元/平方米左右；南國江城有小高層和高層兩種建筑結(jié)構(gòu)，均價(jià)為2200元/平方米；薇湖水岸有多層和小高層兩種，均價(jià)為2200元/平方米左右，成交均價(jià)接近2300元。（2）漢南區(qū)商品房市場發(fā)展特點(diǎn)。①項(xiàng)目規(guī)模普遍偏小，且樓盤開發(fā)速度相當(dāng)緩慢漢南區(qū)在售項(xiàng)目規(guī)模普遍偏小，除外來開發(fā)商開發(fā)的薇湖水岸和碧桂園超過10萬方外，其他項(xiàng)目最多僅3萬余平方米，這主要與土地出讓條件和開發(fā)商實(shí)力有關(guān)。區(qū)域商品房新盤開發(fā)與銷售速度相對緩慢，商品房供應(yīng)中，除武漢碧桂園、南國江城和薇湖水岸二期有新推外，其他項(xiàng)目均處于銷售尾期，新開發(fā)樓盤數(shù)量相對較少。②建筑形態(tài)以多層為主。目前，漢南區(qū)建筑形態(tài)以多層為主，少量小高層、高層和別墅為補(bǔ)充，且小高層、高層和別墅均為外來開發(fā)商開發(fā)。目前在售項(xiàng)目除碧桂園和薇湖水岸為框架結(jié)構(gòu)外，其他項(xiàng)目基本為磚混，居住品質(zhì)有進(jìn)一步提升的空間。③房地產(chǎn)價(jià)格增長較快。在經(jīng)歷過發(fā)展初期的一輪上漲后，漢南區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格增長較快。該區(qū)除左岸風(fēng)景苑均價(jià)為1900元/平方米外，其他樓盤均超過2000元/平方米。武漢碧桂園項(xiàng)目更是引領(lǐng)該區(qū)域，單價(jià)突破3000元/平方米大關(guān)。④中等戶型為主力戶型。2007～2008年，漢南區(qū)銷售主力戶型為兩房、三房，銷售主力面積集中在90～120平方米之間，包含部分復(fù)式。由于本地消費(fèi)市場還沒有完全成熟，大面積和小面積戶型需求量比較少。（3）2008～2009年漢南區(qū)重大建設(shè)項(xiàng)目。據(jù)武漢市政府網(wǎng)站顯示，漢南區(qū)2008～2009年重大項(xiàng)目總投資共35.36億元，在建項(xiàng)目投資14.6億元，新開工項(xiàng)目投資20.76億元。具體為：在建項(xiàng)目，2008年投資6.26億元，2009年計(jì)劃投資7.34億元，涉及項(xiàng)目有漢南區(qū)紗帽污水處理廠、漢南興業(yè)大道、方鼎汽車零部件制造等共9個(gè)重大建設(shè)項(xiàng)目；新開工項(xiàng)目，2009年計(jì)劃投資3.2億元，涉及項(xiàng)目有濱河大道、紗帽港區(qū)等共5個(gè)重大建設(shè)項(xiàng)目（見表5）。6.東西湖區(qū)房地產(chǎn)運(yùn)行情況及特點(diǎn)分析東西湖區(qū)位于武漢市西北部，屬于城郊板塊，北接孝感，西臨漢川，東起黃陂區(qū)，南承江漢區(qū)，是武漢市的北大門。與江漢區(qū)相接，離江漢中心城區(qū)5分鐘路程，與其他城郊板塊相比具有比較明顯的地理位置優(yōu)勢。與機(jī)場路、市中環(huán)線、市外環(huán)線、金山大道、環(huán)湖路等城市干道共同構(gòu)建了區(qū)內(nèi)“蛛網(wǎng)”形立體交通；區(qū)域內(nèi)道路通暢，11公里的“三橫”、“三縱”六條網(wǎng)絡(luò)式水泥道路形成區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)。尤其是該區(qū)的金銀湖板塊，具有較好的開發(fā)和規(guī)劃條件。隨著漢口中心城區(qū)與東西湖區(qū)交通條件的改善，特別是軌道交通1號線的延長建設(shè)，對東西湖區(qū)房地產(chǎn)市場帶來極大利好。隨著目標(biāo)客戶的多樣化，該區(qū)產(chǎn)品需求也朝多樣化發(fā)展。該區(qū)高層建筑比重不斷增加，諸如“銀湖翡翠”、“高爾夫城市花園三期”等項(xiàng)目都是以高層為主的項(xiàng)目。表52008～2009年漢南區(qū)重大建設(shè)項(xiàng)目一覽表該區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量較多，且體量較大，如沿海賽洛城、恒大城、航天嘉園、泰躍·金河、耀江·麗景灣、銀湖翡翠、萬科·西半島、鑫?；ǔ堑软?xiàng)目的開發(fā)規(guī)模都比較大，供應(yīng)量均比較充足。且創(chuàng)新產(chǎn)品（如節(jié)能樓盤“泰躍金河”節(jié)能達(dá)到65%）的涌現(xiàn)，提高了該區(qū)樓盤的市場影響力，成為其獨(dú)特的賣點(diǎn)之一，也在全市范圍內(nèi)產(chǎn)生了較大的影響。（1）東西湖區(qū)商品房供需：新增供應(yīng)套數(shù)大于銷售套數(shù)，中低檔價(jià)位商品房銷售套數(shù)占比較大。如圖13和圖14所示，2007～2008年，東西湖區(qū)新增供應(yīng)15900套，銷售15674套，商品房新增供應(yīng)套數(shù)大于銷售套數(shù)。其中，東西湖區(qū)商品房新增供應(yīng)與銷售主力為90～120平方米戶型，該戶型新增供應(yīng)套數(shù)占總供應(yīng)套數(shù)比例為41.06%，銷售套數(shù)占總銷售套數(shù)的比例為33%。大于140平方米新增供應(yīng)與銷售套數(shù)比例最低。圖132007～2008年東西湖區(qū)新增供應(yīng)不同戶型占比情況圖142007～2008年東西湖區(qū)不同戶型銷售占比情況如圖15所示，從不同價(jià)格區(qū)間商品房銷售情況來看，2007～2008年東西湖區(qū)銷售套數(shù)最多的是3000～4000元/平方米的樓盤，其占比為49.05%；其次是4000～5000元/平方米價(jià)格區(qū)間的樓盤，占比為26.04%；3000元/平方米以下占比為15.73%；5000～6000元/平方米、6000元/平方米以上銷售套數(shù)分別為962套、476套，占比分別為6.14%、3.04%。圖152007～2008年東西湖區(qū)不同價(jià)位銷售占比情況（2）東西湖區(qū)銷售價(jià)格情況：2005～2007年，商品房價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，2008年商品住房銷售價(jià)格開始出現(xiàn)回落。2005～2006年，隨著武漢市整個(gè)商品房市場的快速發(fā)展，東西湖區(qū)房地產(chǎn)市場也保持了強(qiáng)勁的增勢，商品房銷售價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)。根據(jù)武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)項(xiàng)目備案價(jià)格，2005年武漢市商品房成交均價(jià)為3451元/平方米，東西湖區(qū)為2603元/平方米；2006年武漢市商品房成交均價(jià)為3916元/平方米，東西湖區(qū)為3123元/平方米。2006年武漢市與東西湖區(qū)商品房成交均價(jià)漲幅分別為13.47%和19.98%，東西湖區(qū)商品房成交均價(jià)漲幅超出武漢市均價(jià)漲幅6.51個(gè)百分點(diǎn)。2007～2008年，東西湖區(qū)商品住房價(jià)格出現(xiàn)較大波動。2007年第一季度到2008年第二季度，該區(qū)商品住房價(jià)格增幅逐季度上升；2008年第三季度東西湖區(qū)商品住房價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，較第二季度減少了751.1元/平方米，增幅出現(xiàn)明顯減少。第四季度，商品住房價(jià)格出現(xiàn)小幅反彈（見圖16）。2009年以來，在沿海賽洛城2688元/平方米起價(jià)的沖擊下，該區(qū)域的市場價(jià)格繼續(xù)呈向下趨勢。圖162007～2008年東西湖區(qū)商品住房價(jià)格走勢（3）東西湖區(qū)重點(diǎn)板塊房地產(chǎn)市場分析。根據(jù)東西湖區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，將東西湖區(qū)分為金銀湖板塊、吳家山板塊和城西板塊。金銀湖板塊指張公堤以北、張柏路以東的區(qū)域；吳家山板塊指張柏路以西、金山大道以南的區(qū)域；城西板塊指張柏路以西、金山大道以北的區(qū)域。①金銀湖板塊房地產(chǎn)市場概況：金銀湖板塊房地產(chǎn)市場從2000年“碧?；▓@”項(xiàng)目的開發(fā)作為起點(diǎn)，至今不斷有新項(xiàng)目開發(fā)，供應(yīng)量持續(xù)增加。該板塊開發(fā)主要以大規(guī)模住宅項(xiàng)目為主，其中，規(guī)劃在1000畝以上的住宅項(xiàng)目接近總量的三成，規(guī)劃在500～1000畝之間的住宅項(xiàng)目超過總量的半數(shù)，該板塊經(jīng)過幾年的發(fā)展，已逐步形成了規(guī)?；?、低容積率、高綠化率的高端住宅群。金銀湖板塊內(nèi)項(xiàng)目可以分為兩類：一類是環(huán)湖路沿線樓盤，另一類是板塊內(nèi)金山大道沿線樓盤。前者的開發(fā)屬于數(shù)量和體量上的扎堆，其配套和交通相對處于劣勢，價(jià)格中等偏低；后者開發(fā)更注重項(xiàng)目自身品質(zhì)的打造，且交通條件比前者更加便利，價(jià)位多屬于中高檔水平。②吳家山板塊房地產(chǎn)市場概況：從2003年開始，吳家山板塊多個(gè)開發(fā)規(guī)模在10萬平方米以上的項(xiàng)目逐漸啟動，早期的山水星辰、園藝花城等立足優(yōu)越的自然資源，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)和園林設(shè)計(jì)、樓盤開發(fā)品質(zhì)等方面均有較大提高。2006年輕軌線二期工程（終點(diǎn)站吳家山）開工，在改善區(qū)域交通的同時(shí)，更大的是提升了吳家山板塊在武漢市樓市中的地位，促進(jìn)了該板塊房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。目前吳家山板塊已有樓盤主要有航天嘉園、億達(dá)華庭、九坤五環(huán)華城、東建金鼎灣、西湖名都、博大城市星座、嘉禾園等項(xiàng)目。在售樓盤主要是中小規(guī)模的項(xiàng)目，最大的航天嘉園雖總體規(guī)模有上百萬平方米，但2005～2006年項(xiàng)目一期的推量只有12萬平方米。隨著住宅品質(zhì)的不斷提升，加上交通改造的利好消息，吳家山板塊的住宅價(jià)格在過去的一年上漲較快。隨著輕軌二期的建設(shè)，吳家山板塊有著較大的發(fā)展前景。③城西板塊房地產(chǎn)市場概況：城西板塊從某種意義上說是大城西板塊的概念或泛金銀湖板塊的延伸。具體來看，它東臨金銀湖生態(tài)保護(hù)區(qū)，西連巨龍湖，南接吳家山中心區(qū)，包括水面面積在內(nèi)，達(dá)33.5平方公里。其優(yōu)越的自然生活環(huán)境和成熟的生活配套，吸引來了眾多的投資者及開發(fā)商，規(guī)劃中的輕軌總站、客運(yùn)西站也將坐落于此，為區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。城西板塊項(xiàng)目較少，起步較晚，面積分布相對比較簡單。目前在售項(xiàng)目以中小面積為主，2007年，沿海賽洛城將挾145萬平方米之超大規(guī)模優(yōu)勢，進(jìn)一步加大區(qū)域銷售壓力，但同時(shí)這也將擴(kuò)大城西板塊的影響，引起市場的關(guān)注，促進(jìn)城西板塊房地產(chǎn)市場的發(fā)展。城西板塊在經(jīng)歷了2004～2005年的初期發(fā)展后，商品房銷售均價(jià)雖然還是低于東西湖區(qū)均價(jià)和區(qū)域內(nèi)其他板塊的平均價(jià)格，但2006年商品房均價(jià)同比上漲了33.70%，發(fā)展態(tài)勢較為迅猛，這與輕軌二期建設(shè)有著極其密切的聯(lián)系。隨著板塊內(nèi)項(xiàng)目在市場上影響力的擴(kuò)大，該板塊還具有較大的發(fā)展空間，但是自房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整以來，在沿海賽洛城率先降價(jià)的帶動下，該板塊競爭相對較為激烈，同時(shí)有向該區(qū)內(nèi)其他板塊延伸的趨勢。（4）2008～2009年東西湖區(qū)重大建設(shè)項(xiàng)目。據(jù)武漢市政府網(wǎng)站顯示，東西湖區(qū)2008～2009年重大項(xiàng)目總投資共95.83億元，在建項(xiàng)目投資40.03億元，新開工項(xiàng)目投資55.8億元。具體為：在建項(xiàng)目，2008年投資17.59億元，2009年計(jì)劃投資13.8億元，涉及項(xiàng)目有金銀湖生態(tài)保護(hù)及水環(huán)境綜合治理工程、武漢賽馬場工程、客車生產(chǎn)等共9個(gè)重大建設(shè)項(xiàng)目；新開工項(xiàng)目，2009年計(jì)劃投資4.2億元，涉及項(xiàng)目有東西湖區(qū)新溝垃圾焚燒廠、東西湖循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園中部片區(qū)廢水處理及利用等共6個(gè)重大建設(shè)項(xiàng)目（見表6）。表62008～2009年東西湖區(qū)重大建設(shè)項(xiàng)目一覽表四武漢遠(yuǎn)城區(qū)房地產(chǎn)突圍對策建議及趨勢預(yù)測（一）武漢遠(yuǎn)城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測1.隨著主城區(qū)降價(jià)促銷力度的加大，遠(yuǎn)城區(qū)面臨的銷售壓力更大，房地產(chǎn)盤整可能會繼續(xù)深入，但不同區(qū)域表現(xiàn)會有所區(qū)別2008年以來，武漢遠(yuǎn)城區(qū)既為武漢市降價(jià)最早，且降價(jià)力度最大的區(qū)域，又為武漢市房地產(chǎn)最早進(jìn)入深度調(diào)整的區(qū)域，且價(jià)格調(diào)整力度達(dá)到空前最大。其中，部分遠(yuǎn)城區(qū)價(jià)格領(lǐng)跌，商品房出現(xiàn)量價(jià)齊跌，其中，位于武漢近郊的盤龍城成為上演價(jià)格戰(zhàn)的主戰(zhàn)場。2008年9月，羅納河谷將花園洋房從4000元/平方米降到2998元/平方米；隨后，巢上城、龍城·天居園分別以2680元/平方米和2560元/平方米起價(jià)賣房；F·陽光城送車位使用權(quán)、哥特帝景以2068元/平方米的成本價(jià)銷售。12月，龍辰麗灣又報(bào)出“5折賣房”的驚人優(yōu)惠，降價(jià)幅度超過以往歷次。同時(shí)，金銀湖的耀江麗景灣和新澳陽光城，以及沿海賽洛城也成為2009年漢口區(qū)域價(jià)格調(diào)整較為明顯的樓盤。2009年元旦期間，武漢市多個(gè)近郊樓盤以低價(jià)開售，部分房源售價(jià)低于2000元/平方米。為吸引更多當(dāng)?shù)鼐用?，至少?0個(gè)郊區(qū)樓盤拿出了1600元/平方米左右的特價(jià)房。自2008年以來，武漢遠(yuǎn)城區(qū)多個(gè)樓盤已相繼開展促銷活動，且力度較大，遠(yuǎn)城區(qū)商品房價(jià)格已進(jìn)入深度調(diào)整。受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)影響，并結(jié)合當(dāng)前銷售情況，2009年遠(yuǎn)城區(qū)價(jià)格調(diào)整不會減弱，武漢遠(yuǎn)城區(qū)房地產(chǎn)可能迎來打折力度更大的一場價(jià)格戰(zhàn)，價(jià)格也會進(jìn)入深度調(diào)整。2.遠(yuǎn)城區(qū)仍是未來房地產(chǎn)開發(fā)投資的重點(diǎn)區(qū)域，但是近期投資意愿會下降，投資進(jìn)度將趨緩與主城區(qū)相比，武漢遠(yuǎn)城區(qū)土地相對充裕，可供大規(guī)模整體出讓，開發(fā)商爭奪遠(yuǎn)城區(qū)土地比較容易，且資金壓力相對較小，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也相對較小。所以最近幾年，武漢郊區(qū)土地引得一些實(shí)力開發(fā)商競相角逐。2007年7月，金地集團(tuán)通過并購方式獲得了東西湖區(qū)金銀湖總可建面積為23萬平方米的住宅用地，在漢首次進(jìn)入遠(yuǎn)城區(qū)開發(fā)樓盤。同月，香港上市公司碧桂園首次參與武漢土地拍賣，旗下公司拿下了漢南區(qū)烏金農(nóng)場船頭山607畝土地。同年11月，李嘉誠麾下長江實(shí)業(yè)及和記黃埔（合稱“長和系”）發(fā)布聯(lián)合公告稱，已通過雙方各持股50%的附屬公司致德企業(yè)有限公司（下稱“致德”），以14.21億元成功投得位于武漢市蔡甸區(qū)馬鞍山以南一塊約1370畝的土地。12月，保利地產(chǎn)在武漢陽邏開發(fā)區(qū)的最大項(xiàng)目——保利·圓夢花園正式破土動工。除以上開發(fā)企業(yè)之外，廣州恒大、陽光100、地產(chǎn)集團(tuán)、縱橫集團(tuán)、三江航天等企業(yè)在郊區(qū)都還擁有大量的土地儲備。從近兩年開發(fā)商拿地區(qū)域來看，進(jìn)入郊區(qū)拿地，已成為不少開發(fā)商的共識。同時(shí)，由于《物權(quán)法》的實(shí)施，給舊城改造的拆遷設(shè)置了一道法律障礙，武漢市中心城區(qū)拆遷將更難，可開發(fā)土地面積將更少。因此，進(jìn)入武漢遠(yuǎn)城區(qū)拿地仍將成為開發(fā)商布局武漢的繼續(xù)選擇。3.住房保障措施已進(jìn)入遠(yuǎn)城區(qū)，保障力度將有所加強(qiáng)武漢遠(yuǎn)城區(qū)住房保障工作于2006年啟動。2006年底，武漢市在東西湖區(qū)啟動了遠(yuǎn)城區(qū)最低收入家庭住房保障試點(diǎn)。2007年，武漢市政府對各遠(yuǎn)城區(qū)最低收入家庭