內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅解讀

內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅講義一、內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅的沿革

國稅發(fā)（2003）83號(hào)（

本通知自2003年7月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的事項(xiàng)，也按本通知執(zhí)行）★

1

國稅發(fā)〔2006〕31號(hào)（本通知自2006年1月1日起執(zhí)行，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2003〕83號(hào)）同時(shí)廢止。此前沒有明確規(guī)定且尚未進(jìn)行處理的稅務(wù)事項(xiàng)，按本通知執(zhí)行）

★2

★注1:過渡期政策銜接

1.前期的預(yù)收款是否應(yīng)該補(bǔ)征預(yù)繳所得稅?

對2003年12月31日前的預(yù)售收入，應(yīng)按規(guī)定的利潤率計(jì)算應(yīng)納稅所得額，并入2003年應(yīng)納稅所得額匯算清繳。企業(yè)預(yù)售收入2003年12月31日帳面余額應(yīng)計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，并入2003年第四季度（或12月份）應(yīng)納稅所得額。預(yù)售收入帳面余額較大，一次性計(jì)算并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅確有困難的，經(jīng)市、縣地稅局同意，可在2004年內(nèi)平均分?jǐn)偛⑷氘?dāng)期應(yīng)納稅所得額。寧地稅發(fā)[2004]23號(hào)

2.前期成本按預(yù)計(jì)成本結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本是否按稅法規(guī)定進(jìn)行追溯?

★注2：31號(hào)文過渡期銜接政策蘇地稅發(fā)[2006]120號(hào)(國地稅共同簽發(fā),但國稅未轉(zhuǎn)發(fā))1.企業(yè)2005年12月31日賬面預(yù)收賬款余額按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號(hào)）第二條規(guī)定計(jì)算預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，2006年1月1日以后新增預(yù)收賬款按本通知第一條規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額。

二.預(yù)售方式銷售收入的確認(rèn)（31號(hào)文）

開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入（★注）先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。即：預(yù)交所得稅＝（預(yù)售收入＊計(jì)稅毛利率－期間費(fèi)用－營業(yè)稅金及附加）＊適用稅率

營業(yè)稅金及附加

蘇地稅發(fā)[2006]120號(hào)：營業(yè)稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅。

住房性質(zhì)所處地區(qū)計(jì)稅毛利率經(jīng)濟(jì)適用房

—≥3%非經(jīng)濟(jì)適用房于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的≥20%地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的≥15%其他地區(qū)的≥10%計(jì)稅毛利率的確定

注意“預(yù)計(jì)利潤率”和“計(jì)稅毛利率”兩者的區(qū)別：

營業(yè)利潤=預(yù)售收入-計(jì)稅成本-營業(yè)稅金及附加-期間費(fèi)用；

營業(yè)利潤率=營業(yè)利潤/營業(yè)收入；

計(jì)稅毛利=營業(yè)收入-計(jì)稅成本；

計(jì)稅毛利率=計(jì)稅毛利/預(yù)售收入。

經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目必須符合建住房〔2004〕77號(hào)等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定

必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。不符合上述條件的按非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納所得稅

經(jīng)濟(jì)適用房必須報(bào)送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，是指國土資源、建設(shè)、物價(jià)行政主管部門的批準(zhǔn)文件；其他相關(guān)證明材料是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他相關(guān)材料。蘇地稅發(fā)[2006]120號(hào)筆者評價(jià)

引進(jìn)了預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的說法，其實(shí)質(zhì)還是體現(xiàn)對預(yù)收收入征稅，同時(shí)考慮到經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，地區(qū)間的差異。同時(shí)總局在制定政策的時(shí)候充分考慮政策的銜接，在扣除項(xiàng)目上明確了可以扣除的項(xiàng)目，從而在一定程度上減少了預(yù)征利潤率提高帶來的一定影響。預(yù)售收入的范圍？？

實(shí)際操作中除預(yù)收房款之外，企業(yè)還會(huì)以代收防盜門款、代收有線電視初裝費(fèi)，代收水電增容費(fèi)、車庫使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)等方式所謂的代收款項(xiàng)。（會(huì)計(jì)處理掛“往來款”）這些代收款項(xiàng)除住房維修基金外作為價(jià)外費(fèi)用都并入營業(yè)稅的銷售額中計(jì)征。其是否應(yīng)并入所得稅的預(yù)收收入范圍內(nèi)？？

注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其取得的預(yù)售收入主要是指購房者交付的預(yù)購定金。蘇國稅發(fā)【2003】第195號(hào)比較83號(hào)文的規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率

三、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（一）開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)（二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理（四）銷售收入范圍（五）銷售收入確認(rèn)原則三、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理

完工開發(fā)產(chǎn)品定義完工開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的原則完工開發(fā)產(chǎn)品的納稅申報(bào)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)具體規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工標(biāo)準(zhǔn)

符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：

1.竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；

2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；

3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。（二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本計(jì)算實(shí)際毛利額差異調(diào)整(注意差異調(diào)整時(shí)點(diǎn)、口徑、方法（三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理○開發(fā)企業(yè)報(bào)告開發(fā)產(chǎn)品完工情況○開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報(bào)時(shí)出具稅務(wù)鑒定報(bào)告其他相關(guān)資料○稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅成本權(quán)和稅收處罰權(quán)（四）銷售收入范圍○銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的全部價(jià)款現(xiàn)金現(xiàn)金等價(jià)物其他經(jīng)濟(jì)利益○代收款項(xiàng)以出具發(fā)票單位為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷（五）銷售收入確認(rèn)原則○銷售方式

◎一次性全額收款

◎分期收款◎銀行按揭◎委托銷售◎先出租再出售完工開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)所得的原則

正常計(jì)算應(yīng)納稅所得：

開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。（收入成本配比）

該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額。完工開振發(fā)產(chǎn)品乎確認(rèn)所艱得的原晨則核定其計(jì)層稅成本：凡已完獸工開發(fā)帆產(chǎn)品在時(shí)完工年覆度未按嘆規(guī)定結(jié)掀算計(jì)稅爽成本，或未對添其實(shí)際域銷售收誦入毛利抖額和預(yù)柴售收入千毛利額鵝之間的身差額進(jìn)漠行納稅羅調(diào)整的股，完工開發(fā)輛產(chǎn)品確認(rèn)渣所得的原彩則筆者注：房地產(chǎn)市訪場的價(jià)格遮確定與其鑼成本與一子般商品的雨確立方式巖不同，一疾般與成本例無直接關(guān)王系，如果漁僅從收入巖的角度對縮慧其進(jìn)行核卷定征收，拖不符合客縫觀實(shí)際。絮而實(shí)際工換作中，對你于房地產(chǎn)薦的成本確揀實(shí)一個(gè)公促開可以確幣認(rèn)的價(jià)格蟻，通過核睜定成本的乏方式有效峽的堵塞了過去部冬分企業(yè)懇利用收疏入核定醫(yī)征收進(jìn)活行變相麻避稅的魄目的，攪實(shí)為31號(hào)文的芬一個(gè)重豬大突破威。完工開鬧發(fā)產(chǎn)品柏確認(rèn)所誘得的原西則筆者注埋：《城市房地詢產(chǎn)開發(fā)經(jīng)難營管理?xiàng)l示例》（國務(wù)院講令第248號(hào)）第迎十七條恢規(guī)定：仗房地產(chǎn)仿開發(fā)項(xiàng)扎目竣工綿，經(jīng)驗(yàn)臟收合格園后，方箱可交付通使用；粒未經(jīng)驗(yàn)泳收或者毯驗(yàn)收不榨合格的嬸，不得護(hù)交付使?jié)M用。房辜地產(chǎn)開系發(fā)項(xiàng)目我竣工后催，房地頁產(chǎn)開發(fā)惹企業(yè)應(yīng)四當(dāng)向項(xiàng)追目所在貝地的縣傭級以上向地方人廈民政府貌房地產(chǎn)蘋開發(fā)主他管部門冶提出竣農(nóng)工驗(yàn)收吊申請。佩房地產(chǎn)脊開發(fā)主柴管部門黎應(yīng)當(dāng)自彩收到竣霞工驗(yàn)收秩申請之弱日起30日內(nèi)，對詢涉及公共揚(yáng)安全的內(nèi)現(xiàn)容，組織跳工程質(zhì)量錦監(jiān)督、規(guī)評劃、消防就、人防等未有關(guān)部門室或者單位逐進(jìn)行驗(yàn)收圣?！渡唐贩夸N排售管理辦載法》（建設(shè)部構(gòu)令第88號(hào)）第三威十條規(guī)定罵：房地產(chǎn)認(rèn)開發(fā)企業(yè)哨應(yīng)當(dāng)按照徑合同約定瞞，將符合片交付使用些條件的商淚品房按期讓交付給買暑受人。（三）完伏工開發(fā)產(chǎn)貞品的稅務(wù)盯管理1.開發(fā)企玩業(yè)報(bào)告染開發(fā)產(chǎn)咳品完工紀(jì)情況2.開發(fā)企業(yè)周在年度納手稅申報(bào)時(shí)狼出具稅務(wù)鑒害定報(bào)告其他相小關(guān)資料3.稅務(wù)機(jī)關(guān)壺核定計(jì)稅義成本權(quán)和豎稅收處罰撐權(quán)完工開發(fā)照產(chǎn)品的納彩稅申報(bào)開發(fā)產(chǎn)品肯完工后，絲式開發(fā)企業(yè)應(yīng)于年度納廊稅申報(bào)出前將其完工情況制報(bào)告主管稅招務(wù)機(jī)關(guān)濃。在年度納份稅申報(bào)時(shí)鍛，開發(fā)企只業(yè)須出具若有關(guān)機(jī)構(gòu)嗎對該項(xiàng)開郊發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售免收入毛利惕額與預(yù)售凍收入毛利巴額之間差津異調(diào)整情嚇況的稅務(wù)覺鑒定報(bào)告以及稅著務(wù)機(jī)關(guān)籠需要的湊其他相永關(guān)資料派。上述差麻異調(diào)整琴情況鑒善定報(bào)告的基本內(nèi)滴容包括：驚開發(fā)項(xiàng)目陵的地理位尺置及概況躍、占地面諒積、開發(fā)阻用途、初溫始開發(fā)時(shí)松間、完工忍時(shí)間、可榆售面積及失已售面積道、預(yù)售收帆入及其毛任利額、實(shí)姜際銷售收扭入及其毛繼利額、開宜發(fā)成本及槽其實(shí)際銷孤售成本等砌。關(guān)于稅務(wù)準(zhǔn)鑒定報(bào)告琴的規(guī)定1、《通知》第二條第科三款所稱奪稅務(wù)鑒定漆報(bào)告，是李指稅務(wù)師鋪事務(wù)所等備具有法定撥資質(zhì)的社宅會(huì)中介機(jī)聽構(gòu)的經(jīng)濟(jì)瞞鑒證證明怪。中介機(jī)旬構(gòu)應(yīng)依據(jù)凈相關(guān)法律拔法規(guī)進(jìn)行糾經(jīng)濟(jì)鑒證賭行為，并粒對其行為偶承擔(dān)相應(yīng)幻玉的法律責(zé)俊任。2、中介減機(jī)構(gòu)出欲具稅務(wù)討鑒定報(bào)令告時(shí)，捆同時(shí)要才提供《開發(fā)產(chǎn)府品計(jì)稅爪成本及救毛利額次調(diào)整計(jì)缺算明細(xì)馬表》（見附表閥）。蘇地稅發(fā)[20盟06]扮120號(hào)（四）撓銷售收預(yù)入范圍○銷售開發(fā)求產(chǎn)品取得萬的全部價(jià)費(fèi)款現(xiàn)金杰現(xiàn)金等奏價(jià)物易其他經(jīng)蒙濟(jì)利益○代收款香項(xiàng)以出具發(fā)草票單位為鬼標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行腦判斷開發(fā)產(chǎn)品輛銷售收入襖的范圍開發(fā)產(chǎn)品館銷售收入陸的范圍為銷售開斗發(fā)產(chǎn)品過掙程中取得道的全部價(jià)柳款，包括春現(xiàn)金、現(xiàn)酬金等價(jià)物及其他經(jīng)須濟(jì)利益。代收款忠的稅務(wù)挨處理開發(fā)企播業(yè)代有輕關(guān)部門連、單位奸和企業(yè)框收取的艦各種基后金、費(fèi)炒用和附狹加等，凡納入腔開發(fā)產(chǎn)賽品價(jià)內(nèi)凱或由開缸發(fā)企業(yè)隱開具發(fā)折票的，應(yīng)按規(guī)染定全部憲確認(rèn)為頸銷售收愈入；凡止未納入倦開發(fā)產(chǎn)抗品價(jià)內(nèi)陪并由開隔發(fā)企業(yè)綠之外的屯其他收蘇取部門底、單位悟開具發(fā)扶票的，可作為代剛收代繳款拘項(xiàng)進(jìn)行管坑理。注：該擱規(guī)定僅鄭適用于瞞企業(yè)所債得稅，鞠不適用多于營業(yè)預(yù)稅。筆者注貢：代收禍代墊款辭項(xiàng)的營等業(yè)稅規(guī)擱定下列代收談的款項(xiàng)不坐包括在銷馳售額中1、住房維暫修基金自國稅億發(fā)[200悲4]69號(hào)2、據(jù)蘇犬地稅政家一[200且0]21槍8號(hào)《關(guān)于房地上產(chǎn)業(yè)的幾鏡個(gè)營業(yè)稅服問題的通鬼知》（2000年9月29日）第冬一條“欣關(guān)于房史地產(chǎn)開慘發(fā)單位給代收費(fèi)三用的征安稅問題論”：路（1）房地產(chǎn)制開發(fā)單位塘代收的各憲種費(fèi)用按籌營業(yè)稅細(xì)詞則規(guī)定，苗原則上都必應(yīng)按價(jià)外古費(fèi)用同經(jīng)互營的應(yīng)稅酬項(xiàng)目一并礦征收營業(yè)敘稅。但對沒符合蘇財(cái)濟(jì)稅[97兩]55號(hào)和蘇財(cái)搖稅[98]大7號(hào)文件精兇神的行政帖事業(yè)代收矩費(fèi)用可不疊征收營業(yè)炸稅。星（2）房地宵產(chǎn)開發(fā)佛單位在恢履行各響類代收訂費(fèi)用時(shí)圍，必須搶持有該爛項(xiàng)費(fèi)用假的代收團(tuán)授權(quán)書活和使用跌財(cái)政部產(chǎn)門核發(fā)而的統(tǒng)一燥票據(jù)，膏并按規(guī)紐奉定解繳破收費(fèi)主球管部門尺，否則跌一律照遼章征收加營業(yè)稅耀。筆者注：蛋代收代墊懂款項(xiàng)的增閑值稅規(guī)定納稅人代外行政部門灑收取的費(fèi)偵用是否征睬收增值稅欠問題納稅人版代有關(guān)垮行政管慚理部門巾收取的擾費(fèi)用，勻凡同時(shí)癥符合以掙下條件反的，不賴屬于價(jià)錘外費(fèi)用宇，不征吊收增值競稅。（1）經(jīng)國務(wù)贈(zèng)院、國務(wù)像院有關(guān)部飼門或省級聽政府批準(zhǔn)辟；（2）開具經(jīng)辣財(cái)政部門盆批準(zhǔn)使用故的行政事手業(yè)收費(fèi)專振用票據(jù)（3）所收限款項(xiàng)全翅額上繳舅財(cái)政或哀雖不上踢繳財(cái)政忘但由政侮府部門知監(jiān)管，舒?？顚?。財(cái)政部國家稅務(wù)記總局關(guān)于叮增值稅若蔥干政策的礦通知財(cái)稅[200沖5]16息5號(hào)筆者注驕：公用柏事業(yè)收承費(fèi)的稅融收規(guī)定管道煤氣托集資費(fèi)（件初裝費(fèi)）沃，是用于薪管道煤氣牢工程建設(shè)貼和技術(shù)改汪造，在報(bào)陽裝環(huán)節(jié)一究次性向用頭戶收取的系費(fèi)用。根萌據(jù)現(xiàn)行營丸業(yè)稅政策陸規(guī)定，對探管道煤氣幟集資費(fèi)（矮初裝費(fèi)）疤，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目征收澇營業(yè)稅。國稅函［200態(tài)2］105號(hào)供電部掀門向用煩戶收取羽的電力死增容費(fèi)跟自1994年11月1日起暫匆不征收畝增值稅連。摘自蘇國請稅發(fā)（94）107號(hào)、蘇地珍稅發(fā)（94）037號(hào)對從事熱力、沃電力、念燃?xì)?、漠自來水等公用事肥業(yè)的增值陵稅納稅人雖收取的一次性分費(fèi)用，凡與貨吉物的銷售蝴數(shù)量有直止接關(guān)系的驗(yàn)，征收增捎值稅；凡繁與貨物的世銷售數(shù)量訴無直接關(guān)求系的，不挑征收增值程稅。財(cái)稅[200摸5]16兄5號(hào)開發(fā)產(chǎn)品哨銷售收入愿確認(rèn)具體愚規(guī)定１．采累取一次性短全額收顫款方式銷售開發(fā)削產(chǎn)品的，堂應(yīng)于實(shí)際哨收訖價(jià)款迅或取得索陽取價(jià)款憑腸據(jù)（權(quán)利尋）之日，果確認(rèn)收入扎的實(shí)現(xiàn)。２．采取分期收款牙方式銷售開發(fā)旬產(chǎn)品的，線應(yīng)按銷售浴合同或協(xié)侍議約定的踢價(jià)款和付鼠款日確認(rèn)冶收入的實(shí)甚現(xiàn)。付款方參提前付度款的，守在實(shí)際疾付款日撇確認(rèn)收剩入的實(shí)沈現(xiàn)。３．采陽取銀行按限揭方式銷售開宴發(fā)產(chǎn)品連的，應(yīng)壞按銷售唉合同或怨協(xié)議約滑定的價(jià)攔款確定怪收入額央，其首付款應(yīng)于實(shí)際收脈到日確認(rèn)收入念的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行頓按揭貸麗款辦理轉(zhuǎn)付賬之日確認(rèn)收貫入的實(shí)弓現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)品塘銷售收入瞇確認(rèn)具體棕規(guī)定４．采駛?cè)∥蟹绞戒N售開發(fā)良產(chǎn)品的，壓應(yīng)按以下凍原則確認(rèn)糞收入的實(shí)性現(xiàn)：（1）采取呆支付手及續(xù)費(fèi)方沾式委托度銷售開季發(fā)產(chǎn)品尿的，應(yīng)槽按銷售合餓同或協(xié)聽議中約濁定的價(jià)趁款于收到受用托方已銷開踢發(fā)產(chǎn)品濾清單之腥日確認(rèn)收入命的實(shí)現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)于品銷售漂收入確愛認(rèn)具體比規(guī)定（2）采取視同買裹斷方式委托銷售錄開發(fā)產(chǎn)品隙的，屬于開稱發(fā)企業(yè)積與購買萬方簽訂監(jiān)銷售合虎同或協(xié)膏議，或坑開發(fā)企迫業(yè)、受拉托方、之購買方支三方共嬌同簽訂壘銷售合撲同或協(xié)泰議的，跳如果銷疫售合同銹或協(xié)議世中約定鍛的價(jià)格高于買肢斷價(jià)格，則應(yīng)扭按銷售斥合同或膚協(xié)議中聲約定的設(shè)價(jià)格計(jì)伸算的價(jià)拖款于收諸到受托唯方已銷機(jī)開發(fā)產(chǎn)鞭品清單主之日確御認(rèn)收入搭的實(shí)現(xiàn)束；如果屬津于前兩烤種情況腎中銷售肌合同或嚴(yán)協(xié)議中噴約定的仁價(jià)格低于買斷梳價(jià)格，以及屬蕉于受托方與金購買方簽燦訂銷售合鍬同或協(xié)議籃的，則應(yīng)按格買斷價(jià)暈格計(jì)算丘的價(jià)款綱于收到桐受托方例已銷開樹發(fā)產(chǎn)品薪清單之卻日確認(rèn)竭收入的結(jié)實(shí)現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)很品銷售證收入確診認(rèn)具體吧規(guī)定（3）采取基價(jià)（弓保底價(jià)賓）并實(shí)坊行超基勵(lì)價(jià)雙方摩分成方展式委托銷售寒開發(fā)產(chǎn)品達(dá)的，屬于由發(fā)開發(fā)企宿業(yè)與購評買方簽是訂銷售柄合同或野協(xié)議，找或開發(fā)般企業(yè)、伯受托方籍、購買舟方三方響共同簽冬訂銷售有合同或毛協(xié)議的岔，如果冰銷售合取同或協(xié)雜議中約雜定的價(jià)妥格高于基價(jià)，則應(yīng)放按銷售躬合同或儲(chǔ)協(xié)議中遍約定的圓價(jià)格計(jì)強(qiáng)算的價(jià)于款于收怖到受托雞方已銷配開發(fā)產(chǎn)鋪品清單襯之日確飾認(rèn)收入抽的實(shí)現(xiàn)嘩，開發(fā)企業(yè)嗓按規(guī)定支父付受托方喪的分成額懷，不得直英接從銷售元收入中減項(xiàng)除；如果銷售夠合同或協(xié)搜議約定的陷價(jià)格低于基價(jià)療的，則應(yīng)錦按基價(jià)際計(jì)算的匙價(jià)款于盈收到受芹托方已款銷開發(fā)袋產(chǎn)品清瘦單之日著確認(rèn)收雄入的實(shí)徹現(xiàn)。屬于由受托方蠶與購買愿方直接惜簽訂銷海售合同至的，則應(yīng)按悠基價(jià)加上封按規(guī)定取靜得的分成槳額于收到惜受托方已按銷開發(fā)產(chǎn)健品清單之鬼日確認(rèn)收血入的實(shí)現(xiàn)樓。開發(fā)產(chǎn)品稱銷售收入溝確認(rèn)具體寨規(guī)定（4）采取包銷方式委托銷售勺開發(fā)產(chǎn)品爹的，包銷勞期內(nèi)可根敏據(jù)包銷合正同的有關(guān)策約定，參或照上述（1）至（3）項(xiàng)規(guī)剩定確認(rèn)匯收入的摩實(shí)現(xiàn)；寒包銷期烈滿后尚雞未出售齊的開發(fā)貨產(chǎn)品，歪開發(fā)企洋業(yè)應(yīng)根僵據(jù)包銷壞合同或綱協(xié)議約臣定的價(jià)筋款和付數(shù)款方式藏確認(rèn)收伴入的實(shí)已現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)品民銷售收入辟確認(rèn)具體炕規(guī)定比較83號(hào)文根據(jù)31號(hào)文件匪的規(guī)定慶，包銷能期內(nèi)正烤常售出無的開發(fā)繼產(chǎn)品比瞎照前述腦代銷方息式下的疫三種情冊形（視販同買斷智、收取畢手續(xù)費(fèi)蠢、基價(jià)+超基價(jià)分便成）確認(rèn)新收入實(shí)現(xiàn)它，包銷期籃滿未正常押售出的開折發(fā)產(chǎn)品的蒸收入確認(rèn)懲時(shí)間取決念于合同約跳定的付領(lǐng)款方式，但最乓早也要駱到包銷銀期滿后叢，因此魔應(yīng)不存蘇在原83號(hào)文件吉規(guī)定的哲“包銷桶方提前抗付款的昌，在實(shí)轎際付款酸日確認(rèn)塘收入的雪實(shí)現(xiàn)”銳這一情栗形?！镒?買斷式恢包銷據(jù)國稅函翻（1996）684號(hào)199線6年11月22日蘇地稅函葵（199千7）009號(hào)199金7年1月20日在合同期確內(nèi)房產(chǎn)企足業(yè)將房產(chǎn)肝交給包銷披商承銷，鴨包銷商是貴代理房產(chǎn)貴開發(fā)企業(yè)暫進(jìn)行銷售叉，所取得猜的手續(xù)費(fèi)葛收入或者逝價(jià)差應(yīng)按臣“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)淡”征收叉營業(yè)稅刑；在合同期磚滿后，房編屋未售出垮，由包銷悠商進(jìn)行收伙購，其實(shí)弱質(zhì)是房產(chǎn)分開發(fā)企業(yè)襖將房屋銷撥售給包銷廟商，對房羨產(chǎn)開發(fā)企鐵業(yè)應(yīng)按“型銷售不動(dòng)幅產(chǎn)”征收線營業(yè)稅；包銷商沃將房產(chǎn)殖再次銷染售，對寸包銷商錘也應(yīng)按技“銷售捐不動(dòng)產(chǎn)戶”征收擔(dān)營業(yè)稅踢。房產(chǎn)開發(fā)運(yùn)企業(yè)在合悉同期內(nèi)委惰托包銷商括承銷房屋圍，其取得吃的售房款描，均應(yīng)按宋“銷售不轎動(dòng)產(chǎn)”計(jì)匙征營業(yè)稅油。對其支聽付給包銷付商的手續(xù)蜓費(fèi)，不得汽從計(jì)稅營卷業(yè)額中扣代除。開發(fā)產(chǎn)品寺銷售收入傍確認(rèn)具體踏規(guī)定已銷開發(fā)樓產(chǎn)品清單已銷開是發(fā)產(chǎn)品猜清單應(yīng)品載明售拔出開發(fā)則產(chǎn)品的裳名稱、妻地理位弦置、編膊號(hào)、數(shù)鳴量、單炸價(jià)、金爭額、手匠續(xù)費(fèi)等彼項(xiàng)內(nèi)容拳，以月求或季為無結(jié)算期獨(dú)，定期抹進(jìn)行結(jié)諒算，并某在規(guī)定線期限內(nèi)欲向稅務(wù)夜機(jī)關(guān)進(jìn)篩行納稅舌申報(bào)、富預(yù)繳稅刮款。對不按鍛規(guī)定定杠期結(jié)算園、納稅柄申報(bào)和掛預(yù)繳稅責(zé)款的，障按《中華人民櫻共和國稅溪收征收管含理法》的有關(guān)規(guī)是定進(jìn)行處浩理。開發(fā)產(chǎn)冠品銷售種收入確重認(rèn)具體頑規(guī)定５．開發(fā)大企業(yè)將開景發(fā)產(chǎn)品先出租再顛出售的：凡將開排發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固販定資產(chǎn)技的，其租賃茅期間取得袖的價(jià)款應(yīng)顫按租金確蒙認(rèn)收入的缺實(shí)現(xiàn)，出乒售時(shí)再按坐銷售固定夠資產(chǎn)確認(rèn)圣收入的實(shí)強(qiáng)現(xiàn)；凡未將開全發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定燙資產(chǎn)的，其租籮賃期間剪取得的砌價(jià)款應(yīng)上按租金輕確認(rèn)收蜘入的實(shí)枕現(xiàn)，出售時(shí)再仿按銷售開勵(lì)發(fā)產(chǎn)品確臘認(rèn)收入的蔬實(shí)現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)世品銷售旁收入確圖認(rèn)具體序規(guī)定５．開發(fā)韻企業(yè)將開茫發(fā)產(chǎn)品先出租再普出售的：凡將開發(fā)扒產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定鉛資產(chǎn)的，其租賃廉期間取得列的價(jià)款應(yīng)蘋按租金確倦認(rèn)收入的僅實(shí)現(xiàn)，出雀售時(shí)再按允銷售固定谷資產(chǎn)確認(rèn)顛收入的實(shí)滿現(xiàn)；凡未將滑開發(fā)產(chǎn)近品轉(zhuǎn)作固定義資產(chǎn)的，其租賃餡期間取得濁的價(jià)款應(yīng)氏按租金確狡認(rèn)收入的散實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再惜按銷售開拉發(fā)產(chǎn)品確厭認(rèn)收入的提實(shí)現(xiàn)?！钭ⅰ钭ⅲ洪_發(fā)企賄業(yè)將開甲發(fā)產(chǎn)品宜先出租漏再出售梨的，凡葵將開發(fā)敗產(chǎn)品轉(zhuǎn)宰作固定研資產(chǎn)的堂，必須際按照《通知》第六條規(guī)閥定視同銷患售，其租造賃期間取罩得的價(jià)款虛按租金確猴認(rèn)收入的吐同時(shí)，允許按照寫相應(yīng)的計(jì)惑稅成本計(jì)描提折舊在塔稅前扣除蹲。未將開發(fā)豈產(chǎn)品轉(zhuǎn)作久固定資產(chǎn)伏的，不作視戶同銷售須處理，其租饅賃期間感取得的束價(jià)款按婆租金確吵認(rèn)收入跡，不再扣劍除相關(guān)協(xié)折舊或沒攤銷費(fèi)句用，出線售時(shí)再岔按銷售爛開發(fā)產(chǎn)獻(xiàn)品確認(rèn)霜收入的號(hào)實(shí)現(xiàn)。想蘇地飽稅發(fā)[20盯06]突120號(hào)比較83號(hào)文31號(hào)文件嫁同原83號(hào)文件制實(shí)質(zhì)一綁致，僅什改變了精以前的雄表述方味式，統(tǒng)形一為“縮慧轉(zhuǎn)作固采定資產(chǎn)某”。但辣是，這眼一規(guī)定獸可能與染新的《企業(yè)會(huì)器計(jì)準(zhǔn)則傲第3號(hào)—投資性房特地產(chǎn)》不銜接，臨尤其是如皮果投資性匹房地產(chǎn)采聾用公允價(jià)乎值模式進(jìn)急行會(huì)計(jì)核繞算時(shí)應(yīng)當(dāng)伴如何稅務(wù)摩處理和納驚稅調(diào)整的錘問題并未齡述及，有拍待今后進(jìn)買一步發(fā)文宏明確。先租后售盈總結(jié)◎轉(zhuǎn)作固粱定資產(chǎn)視同銷獵售租賃期間坐取得的價(jià)貞款按租金西確認(rèn)收入出售時(shí)按輝固定資產(chǎn)傻清理確認(rèn)撐收入準(zhǔn)予計(jì)騎提折舊◎不轉(zhuǎn)遙作固定資針產(chǎn)無需視恥同銷售租賃期間塊取得的價(jià)?？畎醋饨鹗鄞_認(rèn)收入出售時(shí)按半開發(fā)產(chǎn)品澆確認(rèn)收入葡的實(shí)現(xiàn)不準(zhǔn)計(jì)提紡折舊問題轉(zhuǎn)作固返定資產(chǎn)嶄是否為斗必做事抬項(xiàng)??四、關(guān)于衣開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的乳確認(rèn)問屠題開發(fā)企歪業(yè)新建歸的開發(fā)唉產(chǎn)品在尚未完繳工或辦理貫房地產(chǎn)初碎始登記、弟取得產(chǎn)權(quán)特證前，與承租人它簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自美開發(fā)產(chǎn)升品交付承將租人使呼用之日燦起，出租方銜取得的預(yù)翻租價(jià)款按傻租金確認(rèn)辜收入的實(shí)雕現(xiàn)，承租鵲方支付的蔽預(yù)租費(fèi)用協(xié)同時(shí)按租伶金支出進(jìn)政行稅前扣磨除。相關(guān)規(guī)抽定：國捕稅發(fā)[199徑7]19英1號(hào)★注：本規(guī)定未可區(qū)分經(jīng)營第租賃，融教資租賃相關(guān)文件對具有憐明確租統(tǒng)賃年限補(bǔ)的房屋吳租賃合糠同，無文論租賃耕年限為容多少年紋，均不珍能將該英租賃行盼為認(rèn)定敲為轉(zhuǎn)讓服不動(dòng)產(chǎn)蜂永久使棄用權(quán)，疊應(yīng)按照判“服務(wù)巖業(yè)－租恒賃業(yè)”成征收營以業(yè)稅。關(guān)于營業(yè)概稅若干政鞋策問題的打批復(fù)參國稅函[20屑05]獄83號(hào)酒店產(chǎn)衰權(quán)式經(jīng)衰營業(yè)主隔（以下錢簡稱業(yè)超主）在艱約定的害時(shí)間內(nèi)摸提供房各產(chǎn)使用噴權(quán)與酒勉店進(jìn)行跟合作經(jīng)拼營，如減房產(chǎn)產(chǎn)乖權(quán)并未智歸屬新妙的經(jīng)濟(jì)陜實(shí)體，紡業(yè)主按爬照約定董取得的允固定收糖入和分垃紅收入荷均應(yīng)視女為租金私收入，部根據(jù)有嘆關(guān)稅收躲法律、叼行政法寧規(guī)的規(guī)痛定，應(yīng)辜按照“后服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”包征收營業(yè)蓮稅，按照答財(cái)產(chǎn)租賃犁所得項(xiàng)目慨征收個(gè)人崗所得稅。國家稅務(wù)礎(chǔ)總局關(guān)于期酒店產(chǎn)權(quán)觸式經(jīng)營業(yè)綢主稅收問疫題的批復(fù)苦國稅岡函[20姜06]淋478號(hào)五、關(guān)聲于合作良建造開姓發(fā)產(chǎn)品館的稅務(wù)仍處理問對題開發(fā)企業(yè)蜜以本企業(yè)榴為主體聯(lián)越合其他企赤業(yè)、單位蔥、個(gè)人合腸作或合資頓開發(fā)房地恰產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目會(huì)未成立獨(dú)在立法人公更司的，按下皺列規(guī)定鬼進(jìn)行處樸理：（一）凡帥開發(fā)合同卻或協(xié)議中瓜約定向投迎資各方分配開發(fā)妖產(chǎn)品的，開發(fā)抗企業(yè)在首次分晉配開發(fā)趣產(chǎn)品時(shí)，如該蝦項(xiàng)目已鈔經(jīng)結(jié)算上計(jì)稅成品本，其滅應(yīng)分配捉給投資罩方（即舒合作、銳合資方惰，下同抱）開發(fā)介產(chǎn)品的計(jì)稅成本米與其投資薪額之間的鎖差額計(jì)入鑄當(dāng)期應(yīng)納圣稅所得額；如未結(jié)算計(jì)螺稅成本，則將投蓄資方的純投資額概視同預(yù)兩售收入妖進(jìn)行相狡關(guān)的稅戶務(wù)處理。再銷售義計(jì)稅成蝴本確定蘇地稅毛發(fā)[200安6]12群0號(hào)：開發(fā)蝴合同或協(xié)支議中約定推向投資各獵方分配開糾發(fā)產(chǎn)品的遞，投資方馬取得開發(fā)口產(chǎn)品再銷售早時(shí)，無論該作項(xiàng)目在開決發(fā)企業(yè)是沉否已經(jīng)結(jié)磚算計(jì)稅成礙本，投資曲方均按照該投資額作灰為分回開軌發(fā)產(chǎn)品的惰計(jì)稅成本水。分配開發(fā)翁產(chǎn)品的稅礦務(wù)處理○收入坐確認(rèn)的概時(shí)點(diǎn)：首次分配開發(fā)尋產(chǎn)品時(shí)○收入確酸認(rèn)的范圍含：應(yīng)分開發(fā)產(chǎn)導(dǎo)品○兩種處范理方法已結(jié)算計(jì)帆稅成本：衡計(jì)稅成本境與投資額復(fù)的差額計(jì)糾入應(yīng)納稅猛所得額未結(jié)算滔計(jì)稅成牛本：投屋資額轉(zhuǎn)豎作預(yù)售篩收入筆者評價(jià)勉：分配開發(fā)災(zāi)產(chǎn)品，實(shí)急質(zhì)是將接受的乎投資額視擔(dān)同預(yù)收款擦（以該投厘資款作為抹價(jià)款，向狹投資方出窯售開發(fā)產(chǎn)哪品），按照所得蕉稅不重復(fù)貼征稅的原桿則，投資摔方分得的候開發(fā)產(chǎn)品巧，也應(yīng)當(dāng)考以原投資殲額確認(rèn)為綁計(jì)稅成本矮，即對于撈開發(fā)企業(yè)森而言，分蘋配開發(fā)產(chǎn)景品時(shí)，接堆受投資款代與開發(fā)產(chǎn)把品成本之蓄間的差額寨作為應(yīng)納灑稅所得額敘；對于投燒資方而言螺，分回開聯(lián)發(fā)產(chǎn)品時(shí)楚為投資回駛收，因收捏回的開發(fā)釋產(chǎn)品計(jì)稅盯成本與原牛投資額相陶同而不產(chǎn)拿生所得稅跪納稅義務(wù)羽，待以后音出售開發(fā)復(fù)產(chǎn)品時(shí)再添產(chǎn)生納稅孤義務(wù)。五、關(guān)鍬于合作凳建造開盈發(fā)產(chǎn)品鏈的稅務(wù)胞處理問睬題（二）凡蛾開發(fā)合同殘或協(xié)議中約定分配摔項(xiàng)目利潤藥的，應(yīng)按牧以下規(guī)售定進(jìn)行帆處理:1.開發(fā)企雪業(yè)應(yīng)將地該項(xiàng)目惱形成的孟營業(yè)利合潤額并取入當(dāng)期仔應(yīng)納稅撤所得額洪統(tǒng)一申印報(bào)繳納環(huán)企業(yè)所繳得稅，不得在稅榆前分配該舒項(xiàng)目的利芬潤。同時(shí)不能因接貿(mào)受投資方嫩投資額而辯在成本中趴攤銷或在紡稅前扣除榜相關(guān)的利乞息支出。杠2.投資方取渠得該項(xiàng)目候的營業(yè)利味潤應(yīng)視同拋取得股息、紅佩利，憑開發(fā)企鋸業(yè)的主管欺稅務(wù)機(jī)關(guān)傳出具的證袖明按規(guī)定復(fù)補(bǔ)交企業(yè)萄所得稅。若投資方液是個(gè)人的樓，應(yīng)按規(guī)歇定繳納個(gè)巡壽人所得稅圖。分配利他潤的稅窄務(wù)處理○開發(fā)企業(yè)煉統(tǒng)一申報(bào)喂繳納企業(yè)相所得稅不得在命稅前分啟配該項(xiàng)刪目的利備潤○投資方蝦取得利揀潤視同擦取得股益息、紅暮利○開發(fā)企營業(yè)接受付的投資家額不負(fù)壺?fù)?dān)成本賣費(fèi)用筆者評價(jià)獎(jiǎng)：分配利潤挑，視同股碌權(quán)投資買的稅后突分利進(jìn)寨行稅務(wù)養(yǎng)處理，暫投資方雪需補(bǔ)交燙稅率差。開發(fā)企覽業(yè)可能服需要對聾該項(xiàng)目袍單獨(dú)設(shè)撒賬核算目。因此妥，這兩婆種分配荷方式，導(dǎo)對投資哀方來說嫂需注意承權(quán)衡。六、關(guān)于以土樓地使用權(quán)揀投資開發(fā)父項(xiàng)目的稅幟務(wù)處理問捎題（一）企業(yè)、拋單位以欠換取開屠發(fā)產(chǎn)品光為目的，將土箱地使用落權(quán)投資求房地產(chǎn)院開發(fā)項(xiàng)酬目的，效按以下膚規(guī)定進(jìn)用行處理界：1．企業(yè)、態(tài)單位應(yīng)在首次取得足開發(fā)產(chǎn)品仆時(shí)，將其幻玉分解為牛轉(zhuǎn)讓土像地使用脆權(quán)和購炕入開發(fā)衣產(chǎn)品兩獸項(xiàng)經(jīng)濟(jì)油業(yè)務(wù)進(jìn)敏行所得陣稅處理案，并按辰應(yīng)從該項(xiàng)目兵取得的開錦發(fā)產(chǎn)品（疫包括首次票取得的和拘以后應(yīng)取己得的）的揪市場公允頸價(jià)值計(jì)算怕確認(rèn)土地悼使用權(quán)轉(zhuǎn)魯讓所得或麗損失。2．接受土沉地使用權(quán)騾的開發(fā)方鉤應(yīng)在首次分讓出開發(fā)瘦產(chǎn)品時(shí)，將其猾分解為苗按市場公厚允價(jià)值銷售該漁項(xiàng)目應(yīng)喜分出的開發(fā)產(chǎn)旋品（包簡括首次伏分出的韻和以后在應(yīng)分出冊的）和超購入該蓋項(xiàng)土地頭使用權(quán)渴兩項(xiàng)經(jīng)協(xié)濟(jì)業(yè)務(wù)欠進(jìn)行所暢得稅處揮理，并滔將該項(xiàng)貫土地使蜘用權(quán)的演價(jià)值計(jì)殿入該項(xiàng)刪目的成串本。投出方涉扶及的稅務(wù)閣處理◎收入呀確認(rèn)的礎(chǔ)時(shí)點(diǎn)：首次取得窗開發(fā)產(chǎn)品栽時(shí)◎收入詠確認(rèn)的涼范圍：應(yīng)取得的席開發(fā)產(chǎn)品◎經(jīng)濟(jì)云業(yè)務(wù)分墳解為兩摧部分：轉(zhuǎn)讓土地獵使用權(quán)嗎、遼購入開尺發(fā)產(chǎn)品接受方涉迷及的稅務(wù)向處理◎收入確誓認(rèn)的時(shí)點(diǎn)貞：首次分另出開發(fā)產(chǎn)況品◎收入確舍認(rèn)的范圍扛：應(yīng)分出胳的開發(fā)產(chǎn)爬品◎開發(fā)項(xiàng)耕目成本的售確認(rèn)：購洞入土地使珠用權(quán)價(jià)格六、關(guān)于以個(gè)土地使晌用權(quán)投沖資開發(fā)誤項(xiàng)目的長稅務(wù)處滿理問題（二）企業(yè)、單龍位以股權(quán)臥的形式（筆者注：秤獲取分紅），將土地盒使用權(quán)投豎資房地產(chǎn)詢開發(fā)項(xiàng)目鍋的，按以耳下規(guī)定進(jìn)質(zhì)行處理：果1．企業(yè)、軌單位在投溝資交易發(fā)士生時(shí)，應(yīng)揉將其分解麗為銷售有左關(guān)非貨幣罩性資產(chǎn)和縫投資兩項(xiàng)璃經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)危進(jìn)行所得塊稅處理，掃并計(jì)算確附認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)速讓所得或區(qū)損失。上述土槍地使用婦權(quán)轉(zhuǎn)讓初所得占皺當(dāng)年應(yīng)防納稅所災(zāi)得額的宣比例如護(hù)超過50%，可從昌投資交粗易發(fā)生議年度起往，按5個(gè)納稅煩年度均洲攤至各柏年度的弦應(yīng)納稅逼所得額鳳。2．接受土敬地使用權(quán)極的開發(fā)方宏在投資交售易發(fā)生時(shí)院，可按上私述投資交溫易額計(jì)算衣確認(rèn)土地臂使用權(quán)的遠(yuǎn)成本，并晃計(jì)入開發(fā)漿產(chǎn)品的成興本。投出方的蠢稅務(wù)處理◎稅務(wù)終處理時(shí)序點(diǎn)：投嘩資交易影發(fā)生時(shí)◎稅務(wù)錫處理原插則：將棄交易分非解為銷拋售非貨許幣性資港產(chǎn)和投脖資兩項(xiàng)訊經(jīng)濟(jì)業(yè)毒務(wù)接受方的貝稅務(wù)處理◎稅務(wù)故處理時(shí)保點(diǎn)：投頃資交易底發(fā)生時(shí)◎稅務(wù)處漁理原則：陵按投資交珠易額計(jì)算筐土地使用脆權(quán)的成本汽，計(jì)開發(fā)帶產(chǎn)品的成殊本筆者注仿：“企業(yè)、布單位首萍次取得倦開發(fā)產(chǎn)名品”的嘩稅務(wù)處賀理，與觀國稅發(fā)[20撤00]甜118號(hào)文件哨關(guān)于投麗出時(shí)即觀應(yīng)將資督產(chǎn)的公蜂允價(jià)值伐和計(jì)稅思成本之寺間的差安額計(jì)入縣應(yīng)納稅牽所得額些的規(guī)定頂不一致灘，個(gè)人浩理解主僅要是出免于簡化順征收的競考慮，齊因?yàn)槿玳g果投出窗時(shí)土地畏使用權(quán)省的公允航價(jià)值和景計(jì)稅成鏟本要計(jì)廉入應(yīng)納沸稅所得葛額，則副取得開凡發(fā)產(chǎn)品膜時(shí)開發(fā)炎產(chǎn)品的畝公允價(jià)始值和投謹(jǐn)資的計(jì)毯稅成本廳（即投慨出時(shí)土份地使用握權(quán)的公傅允價(jià)值百）之間吩的差額轟同樣要顆計(jì)入應(yīng)鄙納稅所繪得額。娘現(xiàn)在在僑取得開謎發(fā)產(chǎn)品宅時(shí)一次慘征收，辟有助于脫降低征娘納成本迷。對投貸資方而圾言，也額可以從彩部分稅批款的延歪遲繳納盞中獲得漂資金的搏時(shí)間價(jià)防值。這遮里“首算次”強(qiáng)善調(diào)了納智稅義務(wù)貌的發(fā)生匙時(shí)間，垃即使開兄發(fā)產(chǎn)品疊分次取墾得，轉(zhuǎn)讓土戀地使用胳權(quán)的所毒得也必穿須一次閉確認(rèn)，相應(yīng)地源，對于那誦些應(yīng)當(dāng)取賓得而尚未喚取得的開冤發(fā)產(chǎn)品，袋其公允價(jià)裙值也就只笛能參照納時(shí)稅義務(wù)發(fā)辨生時(shí)同類綿房地產(chǎn)的凈市場公允秒價(jià)值推算承。以股權(quán)嫌形式將無土地使逢用權(quán)投友資開發(fā)睜項(xiàng)目的碼稅務(wù)處買理規(guī)定檔與國稅傲發(fā)[20頃00]燃118號(hào)和國瘡稅發(fā)[20省04]創(chuàng)82號(hào)文件論的有關(guān)告規(guī)定一結(jié)致筆者注毅：江蘇填省地方龜規(guī)定合作開折發(fā)房地四產(chǎn)項(xiàng)目寬的征稅久問題。納稅人以商非貨幣性繁資產(chǎn)與房藍(lán)地產(chǎn)開發(fā)保企業(yè)合作奔開發(fā)房地悄產(chǎn)項(xiàng)目的胡，如開發(fā)革合同或協(xié)故議約定向返合作各方分配伍開發(fā)產(chǎn)品望的，按非拆貨幣交拼易的有壇關(guān)規(guī)定財(cái)進(jìn)行稅垮務(wù)處理蛋；★如合同盟或協(xié)議鍵約定分傭配項(xiàng)目周利潤的私，房地愧產(chǎn)開發(fā)炎企業(yè)不憶得在稅羊前扣除大項(xiàng)目利畢潤，合繁作各方搖分得的膊利潤視隊(duì)同投資回收益進(jìn)呀行稅務(wù)到處理?！督K省閉國家稅爺務(wù)局關(guān)蟲于企業(yè)惹所得稅聽幾個(gè)具僚體問題首的通知》蘇國稅函[200煮5]20講6號(hào)七、視象同銷售視同銷淹售的類嘆型視同銷售伙確認(rèn)收入婆時(shí)間視同銷莫售收入觀額的確傲認(rèn)視同銷健售的后皂續(xù)調(diào)整視同銷售憐的報(bào)表填疾列視同銷太售的類仿型開發(fā)企君業(yè)將開發(fā)瞞產(chǎn)品轉(zhuǎn)篇作固定近資產(chǎn)★1或用于捐漿贈(zèng)、贊助扮、職工福路利、獎(jiǎng)勵(lì)鍛、對外投筒資★2、分配給嚇股東或投匙資人、抵茫償債務(wù)★3、換取其他割企事業(yè)單團(tuán)位和個(gè)人篇的非貨幣賄性資產(chǎn)★4等行為，應(yīng)視建同銷售柱。注：包括竹拆遷安置血房★1注:房地產(chǎn)開示發(fā)企業(yè)在瘦開發(fā)項(xiàng)目企立項(xiàng)時(shí)作為自用俗或經(jīng)營性階的資產(chǎn)，可作器為自建羅固定資繩產(chǎn)，按實(shí)際撞發(fā)生的博成本計(jì)俱價(jià)，不視同蔽銷售。蘇國稅發(fā)【200稅3】第195號(hào)★2注:同國稅發(fā)【20屆00】即118號(hào)被投資企壞業(yè)向投資述方分配非墊貨幣性資掛產(chǎn)，在所炸得稅處理淋上應(yīng)視為慰以公允價(jià)鞠值銷售有鑒關(guān)非貨幣諒性資產(chǎn)和窗分配兩項(xiàng)惠經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)視，并按規(guī)撿定計(jì)算財(cái)棵產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所責(zé)得或損失舟?！?注：同《企業(yè)債技務(wù)重組縫業(yè)務(wù)所伍得稅處香理辦法》債務(wù)人咬（企業(yè)沈）以非庭現(xiàn)金資念產(chǎn)清償呆債務(wù)，麥除企業(yè)丈改組或丙者清算高另有規(guī)鉤定外，覆應(yīng)當(dāng)分棉解為按叨公允價(jià)劇值轉(zhuǎn)讓食非現(xiàn)金竟資產(chǎn)，毅再以與寸非現(xiàn)金鞏資產(chǎn)公偏允價(jià)值量相當(dāng)?shù)幕萁痤~償妹還債務(wù)腰兩項(xiàng)經(jīng)踩濟(jì)業(yè)務(wù)員進(jìn)行所毫得稅處禍理，債迅務(wù)人（弦企業(yè)）咬應(yīng)當(dāng)確希認(rèn)有關(guān)染資產(chǎn)的軋轉(zhuǎn)讓所異得（或電損失）澡?！?注：同昆前述獲仰得非現(xiàn)宏金收益樓的處理舒是一致肆的納稅人秘取得的匠收入為靈非貨幣任資產(chǎn)或修者權(quán)益情的，其隨收入額鈴應(yīng)當(dāng)參慈照當(dāng)時(shí)榜的市場鮮價(jià)格計(jì)鴿算或估晴定?！镀髽I(yè)所得牽稅暫行條葡例實(shí)施細(xì)坐則》第五十君八條筆者注波：拆遷倡安置房所得稅：房地產(chǎn)豆開發(fā)企業(yè)康以房屋抵撲頂?shù)貎r(jià)款旋賠償給原濫住戶的，鉛在計(jì)算繳判納企業(yè)所賓得稅時(shí)，盯對賠償?shù)膬A房屋應(yīng)視縣同對外銷顛售，銷售尤收入按其插公允價(jià)值妄或參照同幼期同類房廳屋的市場閉價(jià)格確定駕。國稅函[20飯02]短172號(hào)營業(yè)稅：納稅人在丙房地產(chǎn)開設(shè)發(fā)過程中焰給予拆遷霧戶補(bǔ)償或料安置的房扎屋，不論擋其以何種眨方式結(jié)算福價(jià)款，以伙及拆遷人循取得房屋梳作何用途跑，均應(yīng)屬快于營業(yè)稅梅的征稅范喝圍，應(yīng)按侄“銷售不遵動(dòng)產(chǎn)”稅懲目繳納營齒業(yè)稅。蘇撓地稅函[20扔00]捷309號(hào)筆者注：犧與營業(yè)稅扯視同銷售溜的區(qū)別此處的庭視同銷伴售僅為河計(jì)算所嚴(yán)得稅的顫依據(jù)，究同樣不勉是計(jì)算斤營業(yè)稅字的依據(jù)句。根據(jù)營業(yè)練稅暫行條魯例及實(shí)施菌細(xì)則的規(guī)吸定，只有劈燕兩種情況獄為視同銷蜜售要繳納配營業(yè)稅，童一是單位亦將不動(dòng)產(chǎn)焦無償贈(zèng)與笛他人；二棵是以轉(zhuǎn)讓仿有限產(chǎn)權(quán)背或永久使井用權(quán)的方貪式銷售建斜筑物要視湖同銷售。視同銷者售征收基所得稅充的情況闊要比視昆同銷售暑征收營蠶業(yè)稅的煮情況要番多得多搜，這一矩點(diǎn)應(yīng)該怖引起注軋意。視同銷售墳確認(rèn)收入撿時(shí)間開發(fā)產(chǎn)音品所有錯(cuò)權(quán)或使版用權(quán)轉(zhuǎn)榨移，或懲于實(shí)際出取得利路益權(quán)利迫時(shí)確認(rèn)兆收入（層或利潤相）的實(shí)毒現(xiàn)。實(shí)務(wù)操氣作？？視同銷芬售收入掠額的確則認(rèn)確認(rèn)收入咱（或利潤腐）的方法動(dòng)和順序?yàn)楹埃海ㄒ唬┌翠伇酒髽I(yè)近庸期或本年或度最近月梅份同類開姿發(fā)產(chǎn)品市僑場銷售價(jià)蘋格確定；公（二）由無主管稅務(wù)訴機(jī)關(guān)參照熄當(dāng)?shù)赝惙伍_發(fā)產(chǎn)品鼻市場公允撞價(jià)值確定城；★1（三）覆按開發(fā)韻產(chǎn)品的由成本利婆潤率確晉定。開發(fā)產(chǎn)糕品的成肯本利潤昂率不得居低于15%,具體比削例由主護(hù)管稅務(wù)歷機(jī)關(guān)確補(bǔ)定?！?注：江蘇的規(guī)容定？？計(jì)算公拼式，成侍本利潤鞠率與計(jì)建稅毛利珍率的差滔異★1注：區(qū)別企業(yè)將懲自己生征產(chǎn)的產(chǎn)野品用于鉆在建工蠶程、管脾理部門非、非生局產(chǎn)性機(jī)百構(gòu)、捐持贈(zèng)、集勞資、廣黑告、樣句品、職恒工福利盾獎(jiǎng)勵(lì)等專方面時(shí)板，應(yīng)視鴿同對外破銷售處哥理。其箱產(chǎn)品的壘銷售價(jià)辛格，應(yīng)刷參照同貝期同類伯產(chǎn)品的痛市場銷隙售價(jià)格漂；沒有魚參照價(jià)栽格的，暈應(yīng)按成筒本加合植理利潤從的方法胖組成計(jì)霸稅價(jià)格欠。（摘自財(cái)愛稅字(199茶6)79號(hào)）★2注：計(jì)算公匹式為：宿銷售收嶄入=開發(fā)產(chǎn)駝品成本產(chǎn)*（1+成本利潤炊率）/（1-營業(yè)稅儉稅率）蘇國稅發(fā)【20券03】第195號(hào)，蘇地柄稅發(fā)[20雙03]隔258號(hào)(同營業(yè)攏稅調(diào)整證規(guī)定)視同銷卷售的后師續(xù)調(diào)整非貨幣性昨交易其中換姓取其他乎企事業(yè)先單位和章個(gè)人的索非貨幣詳性資產(chǎn)武等行為茄有個(gè)價(jià)梯格確認(rèn)滋的問題冶，一般匪企業(yè)以瓦成本，擺所以這區(qū)里就存跳在著時(shí)宇間差異雖，需要夕納稅調(diào)悠整。注意在轉(zhuǎn)日固的時(shí)候摸，企業(yè)一杰般只是將第成本的數(shù)懸額轉(zhuǎn)為固據(jù)定資產(chǎn)，慰但在所得靈稅調(diào)整時(shí)妨，主管稅政務(wù)機(jī)關(guān)一仙般會(huì)根據(jù)依平均銷售揮單價(jià)調(diào)整氏應(yīng)稅所得借，這樣計(jì)老稅的依據(jù)千往往會(huì)比腹賬面上的鉗固定資產(chǎn)研原值要大濕，此時(shí)要瘋注意的是定計(jì)提折舊麻的依據(jù)可馬以是計(jì)稅鞠的依據(jù)，獲而不依據(jù)飛賬面原值莊，但需要好單獨(dú)設(shè)置頁臺(tái)賬進(jìn)行摘管理。視同銷攜售的報(bào)房誠表填列？？？八、關(guān)夢于代建考工程和損提供勞桌務(wù)的稅睜務(wù)處理過問題（一）開勤發(fā)企業(yè)代賄建工程和輕提供勞務(wù)陵不超過12個(gè)月的，鴿可按合同須約定的價(jià)艇款結(jié)算日稱或在合同裝完工之日釣確認(rèn)收入宗的實(shí)現(xiàn)；懷持續(xù)時(shí)間謎超過12個(gè)月的，但可采用完傻工百分比尤法按季確必認(rèn)收入的郵實(shí)現(xiàn)。完工百分層比法即是滾根據(jù)合同惠完工進(jìn)度擾同比例確岔認(rèn)收入和胞費(fèi)用。完工進(jìn)度傘可按累計(jì)賤實(shí)際發(fā)生紗的合同成尾本占合同挨預(yù)計(jì)總成屆本的比例樸、已經(jīng)完否成的合同戴工作量占誤合同預(yù)計(jì)滴總工作量疾的比例、遵測量已完憐成合同工堪作量等方悄法確定。燥（3種）八、關(guān)然于代建現(xiàn)工程和敲提供勞畝務(wù)的稅丘務(wù)處理鄙問題（二）且開發(fā)企件業(yè)在代啟建工程孩、提供撈勞務(wù)過杜程中節(jié)窄省的材頃料、下射腳料、畏報(bào)廢工嘗程或產(chǎn)心品的殘勉料等，炭如按合蓬同規(guī)定都留歸開米發(fā)企業(yè)底所有的喘，應(yīng)于實(shí)際取得呼時(shí)按市場蠶公平成交掃價(jià)確認(rèn)收爭入的實(shí)現(xiàn)?！镒?關(guān)于代建約行為的認(rèn)便定:關(guān)于房歲屋開發(fā)淡公司代做承建的務(wù)房屋征法稅問題房屋開賞發(fā)公司太承辦國下家機(jī)關(guān)詢、企事劉業(yè)單位慕的統(tǒng)建冊房，如委托建厲房的單位飼能提供土傲地使用權(quán)芽證書和有逼關(guān)部門的員建設(shè)項(xiàng)目潔批準(zhǔn)書以嘗及基建計(jì)充劃，且房傲屋開發(fā)公工司(即受托想方)不墊付命資金，倍并同時(shí)湖符合本《通知》第三條中秀“其他代方理服務(wù)”遍條件的，則對房調(diào)屋開發(fā)公偶司實(shí)際取辯得的手續(xù)平費(fèi)收入按脫“服務(wù)業(yè)乒”稅目計(jì)賺征營業(yè)稅辣。否則，凝對房屋開技發(fā)公司承塑辦建設(shè)的或各種房屋凝，均應(yīng)全道額按“銷昏售不動(dòng)產(chǎn)哄”計(jì)征營點(diǎn)業(yè)稅。江蘇省液地方稅闖務(wù)局關(guān)喉于營業(yè)上稅若干照征稅問探題的補(bǔ)品充通知(二)蘇地稅發(fā)(19叛96)輕074號(hào)筆者注凡：其他添有關(guān)銷似售收入暮規(guī)定1.3年應(yīng)付未勒付款企業(yè)應(yīng)鍵付施工他單位的志工程尾劣款、質(zhì)量保證勇金，超過闊合同或協(xié)俘議規(guī)定的適支付時(shí)間魯三年以上摔尚未付出混的，應(yīng)作性為收入處故理，以后摘實(shí)際支付諸時(shí)可稅前孟扣除。2.標(biāo)書費(fèi)3.選號(hào)費(fèi)4.違約金5.代收代墊也款項(xiàng)6.各項(xiàng)稅收濤返還7.各項(xiàng)政曾府補(bǔ)助九、開謠發(fā)產(chǎn)品服成本、鞭費(fèi)用開發(fā)企滋業(yè)在進(jìn)渾行成本收、費(fèi)用喝的核算展與扣除裕時(shí)，必余須按規(guī)御定區(qū)分期間費(fèi)用瘦和開發(fā)產(chǎn)她品成本、托開發(fā)產(chǎn)品泡會(huì)計(jì)成本規(guī)與計(jì)稅成屈本、已銷誼開發(fā)產(chǎn)品神計(jì)稅成本悟與未銷開斬發(fā)產(chǎn)品計(jì)餃稅成本的界限區(qū)。開發(fā)產(chǎn)品討的計(jì)稅成胖本1．開發(fā)組產(chǎn)品建杜造過程梢中發(fā)生既的各項(xiàng)畝支出，當(dāng)期實(shí)際繩發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)脅責(zé)發(fā)生制霧的原則計(jì)挽入成本對刮象；當(dāng)期尚璃未發(fā)生汽但應(yīng)由束當(dāng)期負(fù)雷擔(dān)的，除稅收規(guī)返定可以計(jì)饑入當(dāng)期成部本對象的果外，一律不塔得計(jì)入當(dāng)材期成本對沫象。？？映？2．開發(fā)蜜產(chǎn)品必正須按一般經(jīng)營能常規(guī)和會(huì)對計(jì)慣例合理地劃抖分成本囑對象，漂同時(shí)還推應(yīng)將各跡項(xiàng)支出塘合理地左劃分為直接成本稿、間接成靈本和共同南成本。83號(hào)文：直接成本可根據(jù)有沖關(guān)會(huì)計(jì)憑鞏證、記錄榨直接計(jì)入望成本對象凳中。間接成本能分清負(fù)抹擔(dān)成本對乎象的，直俱接計(jì)入有元關(guān)成本對背象中；因擇多個(gè)項(xiàng)目布同時(shí)開發(fā)赤或先后滾僻動(dòng)開發(fā)而繁不能分清駕負(fù)擔(dān)對象描的，則應(yīng)掩根據(jù)配比叛的原則按各項(xiàng)功目占地食面積、呈建筑面詳積或工按程概算等方法配槳比計(jì)入有千關(guān)開發(fā)項(xiàng)沉目的成本屠。開發(fā)產(chǎn)品態(tài)的計(jì)稅成紡本3．開發(fā)秋產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成減本、間接勾成本和共吸同成本，應(yīng)按配比遺原則將其連分配至各騰成本對象。其中，直接成本和能夠分豎清成本負(fù)器擔(dān)對象的間接成本，直接役計(jì)入成雞本對象神中；共同成賠本以及因多周個(gè)項(xiàng)目同刃時(shí)開發(fā)或創(chuàng)先后滾動(dòng)寸開發(fā)而不基能分清負(fù)申擔(dān)對象的面間接成本始，應(yīng)按各個(gè)成本鋸對象（項(xiàng)擋目）占地嗽面積、建機(jī)筑面積或糞工程概算高等方法計(jì)榜算分配。4．計(jì)入開盈發(fā)產(chǎn)品典成本的子費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生組的，除稅丹收另有顆規(guī)定外墊，各項(xiàng)預(yù)提貿(mào)（或應(yīng)付泛）費(fèi)用不得計(jì)入余開發(fā)產(chǎn)品囑成本?！锻ㄖ返诎藯l拐第一款掀中，開比發(fā)企業(yè)螞發(fā)生的割各項(xiàng)預(yù)屋提（應(yīng)宅付）費(fèi)稍用，除肚稅收另個(gè)有規(guī)定踩外，必須憑合效法憑證計(jì)入開發(fā)院產(chǎn)品計(jì)稅蝦成本或稅銜前扣除。達(dá)蘇地稅發(fā)[200渾6]12硬0號(hào)開發(fā)產(chǎn)肅品的計(jì)撿稅成本5．計(jì)入開再發(fā)產(chǎn)品趴成本的音費(fèi)用必須符合國家芳稅收規(guī)定。與稅僵收規(guī)定納不一致?lián)频?，?yīng)仰以稅收誕規(guī)定為偶準(zhǔn)進(jìn)行白調(diào)整。戰(zhàn)6．開發(fā)筍產(chǎn)品完吵工后應(yīng)盒在規(guī)定梯的時(shí)限旱內(nèi)及時(shí)擾結(jié)算其虎計(jì)稅成形本，不得提孫前或滯蠢后。如結(jié)算了怠會(huì)計(jì)成本，則應(yīng)按智稅收規(guī)定刑將其調(diào)整肢為計(jì)稅成悼本。注：相關(guān)舉概念（土可地增值稅齡規(guī)定）(1)取得土地芬使用權(quán)所匹支付的金晃額；納稅人為鏡取得土地丑使用權(quán)所盼支付的地頑價(jià)款和按夾國家統(tǒng)一念規(guī)定交納乓的有關(guān)費(fèi)患用。(2)開發(fā)土地開的成本、昏費(fèi)用；納稅人斧房地產(chǎn)蓄開發(fā)項(xiàng)翻目實(shí)際伏發(fā)生的巧成本（技以下簡疏稱房地紙產(chǎn)開發(fā)介成本）主，包括域土地征堡用及拆蹦遷補(bǔ)償?shù)唾M(fèi)、前悠期工程然費(fèi)、建畫筑安裝戶工程費(fèi)友、基礎(chǔ)影設(shè)施費(fèi)退、公共囑配套設(shè)原施、開奔發(fā)間接曠費(fèi)用。①土地征蠻用及拆遷局補(bǔ)償費(fèi)，包括土靠地征用費(fèi)澡、耕地占顛用稅、勞嘴動(dòng)力安置際費(fèi)及有關(guān)廉地上、地她下附著物貧拆遷補(bǔ)償魔的凈支出特、安置動(dòng)侍遷用房支龜出等。②前期范工程費(fèi)，包括規(guī)卡劃、設(shè)計(jì)揚(yáng)、項(xiàng)目可弦行性研究孟和水文、聞地質(zhì)、勘冊察、測繪驢、“三通隙一平”等宴支出。③建筑安班裝工程單費(fèi)，是指從以出包戲方式支借付給承條包單位蒸的建筑筑安裝工幕程費(fèi)，升以自營扶方式發(fā)售生的建泊筑安裝菜工程費(fèi)海。④基礎(chǔ)沒設(shè)施費(fèi)，包括開毅發(fā)小區(qū)內(nèi)瘋道路、供糠水、供電愚、供氣、豈排污、排鄙洪、通訊棟、照明、品環(huán)衛(wèi)、綠微化等工程事發(fā)生的支浩出。⑤公共裕配套設(shè)樂施費(fèi)，包括不伏能有償轉(zhuǎn)誰讓的開發(fā)殺小區(qū)內(nèi)公叫共配套設(shè)曲施發(fā)生的窯支出。⑥開發(fā)間狀接費(fèi)用，是指域直接組點(diǎn)織、管炸理開發(fā)撥項(xiàng)目發(fā)載生的費(fèi)裝用，包現(xiàn)括工資捐、職工昌福利費(fèi)膽、折舊斷費(fèi)、修澡理費(fèi)、統(tǒng)辦公費(fèi)燒、水電刺費(fèi)、勞債動(dòng)保護(hù)懲費(fèi)、周坑轉(zhuǎn)房攤立銷等。（3）借款費(fèi)狐用的特殊迫規(guī)定（土代地增值稅份）財(cái)務(wù)費(fèi)慮用中的嚷利息支倚出，凡名能夠按貧轉(zhuǎn)讓房肺地產(chǎn)項(xiàng)晶目計(jì)算邪分?jǐn)偛⒒继峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)乓證明的河，允許輔據(jù)實(shí)扣耽除，但漆最高不怒能超過敗按商業(yè)芝銀行同慢類同期隙貸款利晌率計(jì)算散的金額斧?！都?xì)則》關(guān)于扣除程項(xiàng)目金額騎中的利息旱支出如何先計(jì)算問題a.利息的響上浮幅泊度按國鍵家的有撞關(guān)規(guī)定址執(zhí)行，殲超過上深浮幅度幫的部分袖不允許梢扣除；b.對于超案過貸款校期限的爽利息部貨分和加鞠罰的利虧息不允許扣姐除?！蛾P(guān)于土藏地增值塞稅一些額具體問另題規(guī)定禿的通知》財(cái)稅字(199竹5)48號(hào)準(zhǔn)予扣除疊項(xiàng)目已銷開發(fā)并產(chǎn)品的計(jì)悼稅成本。應(yīng)計(jì)入開晚發(fā)產(chǎn)品成團(tuán)本中的費(fèi)御用應(yīng)付費(fèi)用維修費(fèi)用共用部位姑、共用設(shè)墻施設(shè)備維革修基金配套設(shè)施郵電通訊贊、學(xué)校、憤醫(yī)療設(shè)施準(zhǔn)予扣態(tài)除項(xiàng)目售房部橫（接待艇處）和按樣板房保證金廣告費(fèi)、旱業(yè)務(wù)宣傳與費(fèi)、業(yè)務(wù)母招待費(fèi)利息土地閑置穗費(fèi)成本對象梢報(bào)廢和毀緞?chuàng)p損失折舊1、已銷膽開發(fā)產(chǎn)機(jī)品的計(jì)賣稅成本唱。當(dāng)期準(zhǔn)予思扣除的已患銷開發(fā)產(chǎn)頭品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期殃已實(shí)現(xiàn)銷婆售的可售姥面積和可尼售面積單露位工程成催本確認(rèn)?？墒勖鎻?qiáng)積單位慢工程成碑本和已喊銷開發(fā)唯產(chǎn)品的騎計(jì)稅成卵本按下東列公式姥計(jì)算確塌定：可售面禮積單位融工程成阻本=成本對象她總成本÷總可售面盈積已銷開發(fā)禽產(chǎn)品的計(jì)拋稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷評售的可售砌面積×可售面杠積單位影工程成很本問題：可碰售面積如貴何確定？詞已實(shí)現(xiàn)銷繡售面積如廟何確定？樹按建筑面漢積計(jì)算，受不按套內(nèi)榴面積。國稅發(fā)[200芳5]17學(xué)2號(hào)，由譯技術(shù)監(jiān)鎖督部門屑的測量著數(shù)據(jù)為猾準(zhǔn)。2、開發(fā)企題業(yè)發(fā)生的囑應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品竄成本中的費(fèi)用包括前期工程蒼費(fèi)、基礎(chǔ)識(shí)設(shè)施建設(shè)誰費(fèi)、公共蠟配套設(shè)施帶費(fèi)、土地辣征用及拆弓遷費(fèi)、建魚筑安裝工需程費(fèi)、開樸發(fā)間接費(fèi)懇用等，應(yīng)根羞據(jù)實(shí)際對發(fā)生額業(yè)按以下兄規(guī)定進(jìn)秧行分?jǐn)倶?gòu)：（1）屬于拔成本對胸象完工癢前發(fā)生肆的，應(yīng)芽按計(jì)稅削成本結(jié)孕算的規(guī)卻定和其謠他有關(guān)揭規(guī)定直安接計(jì)入蛇成本對破象。（2）屬于版成本對耍象完工游后發(fā)生他的，應(yīng)世按計(jì)稅問成本結(jié)餡算的規(guī)浸定和其離他有關(guān)糕規(guī)定，咽首先在恒已完工讀成本對誼象和未重完工成等本對象映之間進(jìn)園行分?jǐn)傎?，然后極再將應(yīng)姜由已完氣工成本犯對象負(fù)情擔(dān)的部助分，在型已銷開石發(fā)產(chǎn)品勾和未銷胃開發(fā)產(chǎn)宮品之間從進(jìn)行分譽(yù)攤。開發(fā)成巡壽本較83號(hào)文范圍慨更明確，誦共6項(xiàng)3．應(yīng)付費(fèi)優(yōu)用開發(fā)企業(yè)長發(fā)生的各鞏項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)年用，可以憑是合法憑納證計(jì)入開痕發(fā)產(chǎn)品某計(jì)稅成熟本或進(jìn)閉行稅前宅扣除，其預(yù)提壁費(fèi)用除案稅收另斯有規(guī)定權(quán)外，不得在稅帆前扣除?！饝{合法憑返證計(jì)算扣恐除外部憑柜證：發(fā)窗票、合屢同、司孔法部門那的判決內(nèi)部憑環(huán)證：自潤制憑證○預(yù)提費(fèi)撤用除稅共收另有箏規(guī)定外錫，不得書在稅前規(guī)扣除對企業(yè)瞇當(dāng)年提笑取并實(shí)獲際使用月的職工子教育經(jīng)珠費(fèi)，在街不超過遲計(jì)稅工量資總額2.5％以內(nèi)的位部分，可點(diǎn)在企業(yè)所工得稅前扣綱除。財(cái)稅[20搭06]屯88號(hào)4.維修費(fèi)泡用開發(fā)企業(yè)細(xì)對尚未出緩售的開激發(fā)產(chǎn)品和按照有嚇關(guān)法律據(jù)、法規(guī)正或合同銹規(guī)定對詢已售開情發(fā)產(chǎn)品（包括共制用部位、嶼共用設(shè)施貧設(shè)備）進(jìn)吳行日常維開護(hù)、保養(yǎng)鬼、修理等實(shí)際發(fā)生穿的費(fèi)用，準(zhǔn)予在畫當(dāng)期扣除挎。注：較83號(hào)文涵蓋設(shè)的范圍擴(kuò)歷大。檢查題中應(yīng)注意漢一般房地壯產(chǎn)企業(yè)都謊有相關(guān)聯(lián)岸的物業(yè)公蠻司，此中負(fù)有轉(zhuǎn)移利扣潤之可能參（物業(yè)公夾司可以核屬定征收或淘者享受一孤免，或者用三免兩減叉半）標(biāo)準(zhǔn)暫罪參照國翻稅發(fā)[200浴0]84號(hào)文第三勤十一的規(guī)主定執(zhí)行5．共用部裂位、共用駝設(shè)施設(shè)備恢維修基金開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)將已計(jì)入銷售收入的共用岸部位、蔥共用設(shè)燈施設(shè)備汁維修基躁金按規(guī)鉆定移交兔給有關(guān)覽部門、它單位的凝，應(yīng)于移交時(shí)扣劣除。代收威代繳的印維修基臺(tái)金和預(yù)提的維酷修基金不輪得扣除。房地產(chǎn)開惹發(fā)企業(yè)按駱規(guī)定以銷磨售收入的樸一定比例淹向房產(chǎn)局糧上繳的公用部位觸、共用設(shè)梅施的維修基斑金，據(jù)實(shí)圣扣除。覽蘇國稅樂發(fā)【200愿3】第195號(hào)對代收歡代繳的蒙住房專設(shè)項(xiàng)維修?；?，宰國稅發(fā)[20辣04]猶69號(hào)已明腦確規(guī)定幫不計(jì)征計(jì)營業(yè)稅已計(jì)入鞠銷售收因入的維翼修基金瓶于實(shí)際型移交時(shí)碰扣系除代收代吸繳的維脖修基金耳和預(yù)提洲的維修而基金枝不得暮扣除6.會(huì)所等孫配套設(shè)忍施建造菠費(fèi)用按公共配爛套設(shè)施處少理非營利獸性且產(chǎn)快權(quán)屬于拴全體業(yè)找主無償贈(zèng)與嚼地方政府耀、公用事似業(yè)單位按建造固售定資產(chǎn)處炒理按建造開勝發(fā)產(chǎn)品處訊理6、配套設(shè)橫施開發(fā)企間業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)賽建造的會(huì)究所、停車咳場庫、物多業(yè)管理場螺所、電站旗、熱力站糊、水廠、拜文體場館前、幼兒園競等配套設(shè)勵(lì)施，按以下孩規(guī)定進(jìn)詳行處理康：（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬舟于全體奪業(yè)主的，或無償贈(zèng)立與地方政牌府、公用下事業(yè)單位差的，可將其貴視為公錦共配套宿設(shè)施，其建造述費(fèi)用按撥公共配傷套設(shè)施情費(fèi)的有立關(guān)規(guī)定幼進(jìn)行處券理。（2）屬于營利性跟的，或產(chǎn)權(quán)納歸開發(fā)箭企業(yè)所曲有的，懲或未明聾確產(chǎn)權(quán)濾歸屬的寧，或無頓償贈(zèng)與撓地方政邪府、公顛用事業(yè)莫單位以鋸?fù)馄渌祮挝坏拇?，?yīng)當(dāng)鬼單獨(dú)核銳算其成舞本。除開發(fā)護(hù)企業(yè)自充用應(yīng)按建造固定優(yōu)資產(chǎn)進(jìn)行處楊理外，忘其他一者律按建腦造開發(fā)冬產(chǎn)品進(jìn)袋行處理暴。郵電通訊扶、學(xué)校、兔醫(yī)療設(shè)施出售的，按銷售漸開發(fā)產(chǎn)品泳處理出租的，按固盟定資產(chǎn)尿處理無償贈(zèng)詢與國家肌有關(guān)業(yè)停務(wù)管理貝部門的，按配舌套設(shè)施哨進(jìn)行處休理有償移交翅國家有關(guān)取業(yè)務(wù)管理葉部門，取得續(xù)補(bǔ)償?shù)墓?，直接掛抵扣建做設(shè)成本7、郵電例通訊、扒學(xué)校、曾醫(yī)療設(shè)慕施開發(fā)企亭業(yè)在開昌發(fā)區(qū)內(nèi)懷建造的郵電通煮訊、學(xué)辦校、醫(yī)貨療設(shè)施種應(yīng)單獨(dú)簡核算成竹本，按以述下規(guī)定臨進(jìn)行處熟理：攔（1）由開發(fā)賢企業(yè)投資煤建設(shè)完工狡后，出售的，按建造開額發(fā)產(chǎn)品進(jìn)挎行處理；出租的，按建造段固定資印產(chǎn)進(jìn)行哈處理；無償贈(zèng)與國家有關(guān)遞業(yè)務(wù)管理哄部門、單桶位的，按建造公趴共配套設(shè)朱施進(jìn)行處鈔理。（2）由開腿發(fā)企業(yè)窄與國家艇有關(guān)業(yè)隸務(wù)管理為部門、溫單位合純資建設(shè)裳，完工儉后有償綱移交的馬，國家奸有關(guān)業(yè)恒務(wù)管理隊(duì)部門、賣單位給晝予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)幫償可直拘接抵扣災(zāi)該項(xiàng)目婚的建造體成本，抵扣的島差額應(yīng)覺計(jì)入當(dāng)銳期應(yīng)納饑稅所得呆額。售房部、房誠接待處、繳樣板房建互設(shè)及裝修能夠單址獨(dú)核算共成本，主按建造末固定資午產(chǎn)處理不能單獨(dú)疾核算成本碑，按建造暮開發(fā)產(chǎn)品8、售房強(qiáng)部（接示待處）協(xié)、樣板響房的裝修費(fèi)馬用開發(fā)企紋業(yè)建造的售房部（削接待處）愈和樣板房瞧，凡能夠饞單獨(dú)作為藏成本對象央進(jìn)行核算清的，可按自建輩固定資產(chǎn)丟進(jìn)行處理，其他伸一律按帶建造開扮發(fā)產(chǎn)品北進(jìn)行處裹理。售房部?。ń哟馓帲?、概樣板房悅的裝修費(fèi)用恰，無論數(shù)煙額大小，占均應(yīng)計(jì)入隸其建造成貝本。筆者注：扇對于承租廢的售房部崗的裝修費(fèi)右用，按照她承租期長授短進(jìn)行攤癥銷。對于自建扒的文件有間了新規(guī)定德，實(shí)際操撤作中主要濾還是針對泳其裝修費(fèi)跌用有不同臟的處理，順部分企業(yè)款前期已經(jīng)槽銷售費(fèi)用械。尚未結(jié)屈轉(zhuǎn)的余額過應(yīng)按相關(guān)編規(guī)定計(jì)入擠建造成本蠅。9．保證金刮。（指賣方返擔(dān)保）開發(fā)企物業(yè)采取銀行出按揭方式向銷售開發(fā)輸產(chǎn)品的，仰凡約定開罷發(fā)企業(yè)為繁購買方的膀按揭貸款提供擔(dān)保耽的，其銷售訓(xùn)開發(fā)產(chǎn)品生時(shí)向銀行茶提供的保己證金（擔(dān)故保金）不妹得從銷售棍收入中減夸除，也不銷得作為費(fèi)擾用在當(dāng)期稅前扣敬除，但實(shí)還際發(fā)生損杯失時(shí)可據(jù)敬實(shí)扣除。注：開競發(fā)企業(yè)妙為購買崇方的按船揭貸款膛提供擔(dān)判保實(shí)際鳥發(fā)生損段失時(shí)，鉤按照《財(cái)產(chǎn)損失初稅前扣除急管理辦法》（國家