信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)投資

信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)投資：

全球視角&中國趨勢

東南大學(xué)金融系王宏CONTENTS目錄1全球信貸擴(kuò)張的影響與后果2信貸擴(kuò)張為什么沒有刺激經(jīng)濟(jì)增長3中國房地產(chǎn)投資的未來趨勢花旗銀行報(bào)告9月23日，花旗銀行發(fā)布了一篇讓全球投資者忐忑不安的報(bào)告：主宰市場的“央行效應(yīng)”已經(jīng)破滅。全球信用也在過去的10-15年出現(xiàn)急劇透支。雖然信用擴(kuò)張一直在推高資產(chǎn)價(jià)格，房價(jià)在這15年內(nèi)也已經(jīng)上升到了一個(gè)頂峰。信貸透支的最大影響：各國房地產(chǎn)價(jià)格相繼見頂，15年的房地產(chǎn)價(jià)格牛市徹底終結(jié)。雖然好的地段還存在攀升的可能，但是房地產(chǎn)在全球范圍作為一個(gè)資產(chǎn)類別，在未來的10年已經(jīng)不再具有良好的投資吸引力。

地產(chǎn)大亨張欣在本周表示：不會(huì)在海外投資地產(chǎn)，因?yàn)槿蚨噍喌牧炕瘜捤烧咭呀?jīng)令海外資產(chǎn)的價(jià)格變得十分昂貴。信用的擴(kuò)張給市場注入了大量的流動(dòng)性，尤其是新興市場國家，而這些信用最終進(jìn)入樓市，這也導(dǎo)致了史無前例的商品過剩。中國出現(xiàn)越來越多的“空城”和“鬼城”。即使一線城市房價(jià)仍在小幅上漲，未來房地產(chǎn)投資回報(bào)一定會(huì)回歸平常，充其量只是抵御了通脹而已。主要問題1）全球的信用額度已經(jīng)完全透支了？2）新興市場疲軟為什么會(huì)對(duì)全球造成如此大的沖擊？

由于中國各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在全球經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)敞口比值要比其他國家超出很多，給全球市場帶來了諸多不確定性。加上今年中國經(jīng)濟(jì)增速的放緩，全球經(jīng)濟(jì)的增長都面臨巨大壓力。過去七年來主宰市場的“央行效應(yīng)”已經(jīng)破滅主要問題左圖可以看出，雖然美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)退出QE，但在日本央行和歐洲央行的推動(dòng)下，發(fā)達(dá)國家央行的寬松規(guī)模自2015年以來一直在增長。但右圖卻顯示，盡管央行在不斷采購資產(chǎn)，但高收益率債券息差卻在上升。這說明，央行不斷注水的同時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格不升反降。這也意味著央行已經(jīng)不再是資產(chǎn)價(jià)格的指揮棒。其實(shí)，我們也可以發(fā)現(xiàn)自08年金融危機(jī)市場進(jìn)入零利率和QE之后，各國央行也沒有放松信貸，并令貨幣貶值。然而，隨著近期全球股市接連出現(xiàn)巨震，投資者開始擔(dān)心過度QE似乎開始失效。比如，今年9月份美聯(lián)儲(chǔ)選擇不加息也并沒有提振全球市場，這就說明央行寬松政策似乎開始逐漸失效。信用擴(kuò)張的過程1后金融危機(jī)時(shí)代實(shí)際的信用擴(kuò)張情況23 那接下來會(huì)發(fā)生什么？三個(gè)議題從左圖可以看出，2010年之后，日本實(shí)體企業(yè)的金融資產(chǎn)在不斷增加，負(fù)債逐漸減少趨穩(wěn)，而且資產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出負(fù)債。后金融危機(jī)時(shí)代，信貸的大繁榮不足以刺激經(jīng)濟(jì)的增長。三個(gè)議題在經(jīng)歷了金融危機(jī)摧殘之后，發(fā)達(dá)國家央行并不是信用的創(chuàng)造者，他們只是試圖抵消私營部門去杠桿和違約的影響罷了。所有的信貸增長均來自新興市場國家，他們已經(jīng)積累了大量的美元儲(chǔ)備和負(fù)債，尤其是中國。盡管中國近期在大量拋售美債，但外儲(chǔ)規(guī)模依然高達(dá)3.7萬億美元。這些外匯儲(chǔ)備都會(huì)結(jié)售成為人民幣，這些貨幣被稱為基礎(chǔ)貨幣或者高能貨幣，而廣義貨幣存量M2也超過120萬億人民幣，M2就是由近30萬億的基礎(chǔ)貨幣膨脹而來，它通過貨幣乘數(shù)和商業(yè)銀行體系的貸款投放來實(shí)現(xiàn)的。這種天量級(jí)的流動(dòng)性投放必然會(huì)驅(qū)動(dòng)新興市場的實(shí)際增長和資產(chǎn)泡沫，昔日蜜糖隨時(shí)可能會(huì)成為今日毒藥。在過去15年來，烏不斷擴(kuò)造張的信攤用最終尼進(jìn)入了癥房地產(chǎn)摔產(chǎn)業(yè)，來從而推鵲動(dòng)該資屬產(chǎn)價(jià)格盤的增高悅。當(dāng)前各國化信用擴(kuò)張膀已經(jīng)到了艦一個(gè)彈性鍋邊緣，難習(xí)以繼續(xù)增律加，房地秩產(chǎn)價(jià)格目貫前可能已蜻經(jīng)進(jìn)入一淚個(gè)頂峰，爺這也意味未著房地產(chǎn)車牛市可能職面臨徹底嬌終結(jié)。信用的擴(kuò)阻張給市場貸注入了大楊量的流動(dòng)歌性，尤其祥是新興市屬場國家，營比如中國惠，而這些攪信用最終具進(jìn)入樓市灑，這也導(dǎo)傳致了史無挺前例的商根品過剩，探在這樣的睜情況下，腥自然會(huì)導(dǎo)嶺致中國出才現(xiàn)越來越特多的“空選城”和“拿鬼城”。隨著不陡良貸款集指數(shù)的場不斷增仆長，最久終會(huì)導(dǎo)陳致世界析上最危溫險(xiǎn)的信某貸泡沫古。隨著石曉油價(jià)格忙的下跌宏，突然證之間，亞石油美比元的流外動(dòng)開始袋干涸，濤新興市爸場國家騰開始大性量拋售只美債（宏例如沙鄙特），攤最終演編變成整腦個(gè)新興欺市場的萌資本出溫逃。新興市場片外匯儲(chǔ)備閘的縮水也尚意味著貨桃?guī)耪谠饩鲜堋按輾У酢?，而這類些錢曾是丈緩慢而真罩實(shí)地橫掃屠發(fā)達(dá)國家筐與新興市綱場的巨大綱（資產(chǎn)）望通脹的源欠泉。這些錢又顆去向何方財(cái)？它們拋悅售美國國檢債不會(huì)導(dǎo)匹致收益率介走高嗎？刮盡管美國點(diǎn)國債收益瞎率可能面融臨上升壓敏力，但它肌可能也是窄暫時(shí)的，錦尤其是當(dāng)貪市場對(duì)風(fēng)靠險(xiǎn)資產(chǎn)做舒出更強(qiáng)的打風(fēng)險(xiǎn)厭惡廢反應(yīng)時(shí)。隙新興市場還拋售美國界國債的結(jié)饑果將是，賺導(dǎo)致股市懷被拋售，母而這反過咱來會(huì)刺激高資金涌入怖“安全的蜓”債券，割從而抵銷礎(chǔ)中國拋售劃的影響。盡管外濃儲(chǔ)（錢贈(zèng)）被摧資毀對(duì)于雨股市和貿(mào)債市的售影響是糊有待商鑒榷的，縣但其對(duì)酷實(shí)體經(jīng)野濟(jì)的影乞響是顯影而易見竄的。由角于能源抄行業(yè)資攔本開支穩(wěn)的缺乏顏，以及鮮發(fā)達(dá)國典家投資加繼續(xù)下?lián)u降，庫翁存的積刻累史無信前例，系而一旦玻無可避點(diǎn)免地開邊始庫存逐清理，贊它們會(huì)污對(duì)產(chǎn)能謀利用率拾、就業(yè)牌以及GDP都會(huì)產(chǎn)生冤壓力?；久骜{顯示經(jīng)父濟(jì)面臨條壓倒性羨的下行摘壓力：剖能源行債業(yè)資本贏支出大企降、發(fā)畫達(dá)國家厘投資長債期性下廉降。那各國央絹行就不會(huì)著繼續(xù)采取豬行動(dòng)以刺就激經(jīng)濟(jì)嗎歉？那各國顆央行就輕不會(huì)繼蠢續(xù)采取襖行動(dòng)以然刺激經(jīng)鴨濟(jì)嗎？然而，賤下圖顯厚示，乘茅數(shù)效應(yīng)糕正在減箏退。這棗意味著嘩央行的坦寬松政斯策已經(jīng)推沒什么董效果了陡。左圖雖然蓄顯示央行集行動(dòng)對(duì)市絹場有巨大徒影響，但阿右圖反映符這種影響頑超出資產(chǎn)罵購買本身劉。這說明紀(jì)，自2009年以來，薦各個(gè)央行系就開始發(fā)蹤蝶現(xiàn)自己已呀經(jīng)不能掌墓控局面了魯，因?yàn)樗蕚冏⑷氲娜鲑Y金無法擔(dān)抵消新興貓市場流出腳的資金。燭結(jié)果是，胃我們進(jìn)入豎到了新常惕態(tài)，“央誤行效應(yīng)”吩正在失控隊(duì)。下圖便暗臘示央行效蟻應(yīng)的減退喘，如新興嚼市場在內(nèi)縱，央行流墻動(dòng)性一直竹在下降。難道我下們就不或能在一老個(gè)緩慢愉的信貸僚增長環(huán)豬境下生畫活嗎？即使信貸司增速放緩曬，也會(huì)對(duì)GDP增長帶敞來負(fù)面蠟影響?？h（如下齒圖：信畢貸增速襯變化與GDP增速變化丈）為什么互信貸創(chuàng)革造并沒對(duì)有刺激截經(jīng)濟(jì)增彼長？后金融擱危機(jī)時(shí)嬌代發(fā)達(dá)璃國家的傅信用創(chuàng)榜造顯示邁出了一扯些問題態(tài)，因?yàn)殄佇庞脛?chuàng)若造大部薪分發(fā)生夠在金融癢市場里州，被鎖蒼定在央戰(zhàn)行的身卵邊，并慶未進(jìn)入猴更廣泛織的貨幣授系統(tǒng)，贏這與傳沃統(tǒng)上銀諒行發(fā)放竊貸款同死時(shí)新增賞一筆貸宰款和存雪款的信陣用創(chuàng)造休是不同衛(wèi)的，例檢如現(xiàn)在向發(fā)達(dá)國蜓家央行沒釋放流劃動(dòng)性的槳直接影搏響是導(dǎo)城致資產(chǎn)鴨價(jià)格通綠脹。但是，這羊樣的抵消曲作用遠(yuǎn)不速如廣泛的殃貨幣創(chuàng)造——首先是高因?yàn)樾糯J需求則大幅下置降——未能促進(jìn)姐投資增長傻，對(duì)經(jīng)濟(jì)據(jù)的乘數(shù)效乳應(yīng)也更低燭。信貸的宜增長既科需要借疼款人，檔也需要艷貸款人翁，我們傷可能同恐時(shí)在接錄近這兩聲者的極華限。信用不憂會(huì)減少心，只會(huì)幫以倍數(shù)灣增加。中國房地價(jià)產(chǎn)未來趨臨勢：大調(diào)雄整中國過唐半商品桃類企業(yè)溉利潤不灣夠還利瓶息!三個(gè)議盛題King桐最后說道離：“信貸誕的增長既拾需要借款蕉人，也需嘉要貸款人錄，我們可觀能同時(shí)在飲接近這兩匠者的極限趨?！毙庞貌皇鴷?huì)減少好，只會(huì)俗以倍數(shù)如增加。Thanks謝謝觀看/歡迎下絡(luò)載BYF躲AITH膠IM觀EAN帖AVI盜SION胡OF端GOO