土地儲(chǔ)備管理工作操作模式

土地儲(chǔ)備管理工作操作模式1主要內(nèi)容土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)目的和職責(zé)1土地儲(chǔ)備相關(guān)概念解釋2土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)工作規(guī)范3土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)工作要點(diǎn)42主要內(nèi)容土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)部門職責(zé)5土地儲(chǔ)備工作機(jī)制6土地儲(chǔ)備工作流程7土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避831.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)目的和職責(zé)1.1土地收購儲(chǔ)備的重要性和必要性1.2土地儲(chǔ)備制度的目的1.3土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的職責(zé)

4壟斷城市存量土地供應(yīng)土地市場(chǎng)規(guī)范化盤活存量土地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)改善投資環(huán)境1.1土地收購儲(chǔ)備的重要性和必要性生地熟地5城市土地管理土地一級(jí)市場(chǎng)規(guī)范化公開、公平公正房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控1.2土地儲(chǔ)備制度的目的限地令地價(jià)王61.3土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的職責(zé)收購、儲(chǔ)備收回、收購、置換和征收土地儲(chǔ)備庫服務(wù)于政府－非盈利土地市場(chǎng)管理出讓：招拍掛融資72土地儲(chǔ)備相關(guān)基本概念市場(chǎng)交易級(jí)別劃撥改制土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備范圍國有土地使用形式市場(chǎng)交易形式出讓范圍及年限征收補(bǔ)償費(fèi)用82.1土地儲(chǔ)備的內(nèi)涵9簡而言之：

是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為2.1土地儲(chǔ)備的內(nèi)涵10有償使用招拍掛一級(jí)市場(chǎng)－出讓入股、授權(quán)經(jīng)營劃撥改制出讓形式范圍市場(chǎng)級(jí)別有償使用各類經(jīng)營性用地二級(jí)市場(chǎng)－轉(zhuǎn)讓出讓、出租未有償使用不可出讓其他相關(guān)概念補(bǔ)償費(fèi)用113土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的工作規(guī)范土地儲(chǔ)備管理辦法國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知中心日常管理制度土地儲(chǔ)備資金管理暫行辦法地方土地儲(chǔ)備辦法國家地方124土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的工作重點(diǎn)4.1理論研究——專項(xiàng)課題4.2市場(chǎng)調(diào)研——分析土地市場(chǎng)4.3土地儲(chǔ)備品牌——更有助于城市土地經(jīng)營4.4廉政建設(shè)135土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的部門及職責(zé)5.1土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)一般設(shè)置專門負(fù)責(zé)儲(chǔ)備、交易、開發(fā)和財(cái)務(wù)等方面的部門

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)

綜合處儲(chǔ)備管理財(cái)務(wù)管理

后勤保障人力資源信息化建設(shè)儲(chǔ)備管理開發(fā)管理項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)交易地產(chǎn)處財(cái)務(wù)管理政策分析資金運(yùn)作145.2部門職責(zé)（1）財(cái)務(wù)管理部財(cái)務(wù)管理部為財(cái)務(wù)管理及資金運(yùn)作部門。（2）儲(chǔ)備管理部儲(chǔ)備管理部為土地儲(chǔ)備綜合管理部門155.2部門職責(zé)（3）開發(fā)管理部開發(fā)管理部為土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)綜合部門，負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)管理，承擔(dān)一級(jí)開發(fā)授權(quán)批復(fù)前的各項(xiàng)工作。（4）市場(chǎng)交易部市場(chǎng)交易部為全市土地入市交易管理部門165.2部門職責(zé)（5）項(xiàng)目開發(fā)部項(xiàng)目開發(fā)部為具體承擔(dān)儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作部門。（6）綜合辦公室綜合辦公室為行政綜合部門。176土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的工作機(jī)制置換征收收回收購資金運(yùn)作儲(chǔ)備內(nèi)部運(yùn)行出讓18土地儲(chǔ)備中心部門職責(zé)及工作機(jī)制19土地儲(chǔ)備中心部門職責(zé)及工作機(jī)制20土地儲(chǔ)備中心部門職責(zé)及工作機(jī)制217土地儲(chǔ)備工作程序及流程1、單位因拆遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或者其它原因，擬將原用地性質(zhì)調(diào)整為商業(yè)、住宅等的土地，由用地單位向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)提出土地收購或預(yù)購申報(bào)意見，并告知規(guī)劃部門。2、實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和土地整治項(xiàng)目政府指令收購的土地，由市規(guī)劃、建設(shè)、農(nóng)業(yè)等部門向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)提出收購或預(yù)購意見227土地儲(chǔ)備工作程序及流程3、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)匯總的土地儲(chǔ)備申報(bào)情況和土地市場(chǎng)供求狀況，以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市建設(shè)的需要，制定階段性的土地儲(chǔ)備計(jì)劃4、土地收購儲(chǔ)備過程中，建設(shè)局負(fù)責(zé)拆遷審批工作237.1.1土地收購的一般程序（1）申請(qǐng)收購（2）權(quán)屬核查（3）征詢意見（4）費(fèi)用測(cè)算（5）方案報(bào)批（6）簽訂合同（7）收購補(bǔ)償（8）權(quán)屬變更（9）交付土地247.1.2征地提交的文件（1）征地拆遷成本核算報(bào)告（2）附件257.1.3土地收購需原土地使用者提供的資料土地使用證原件及復(fù)印件（復(fù)印件要加蓋公章，原件驗(yàn)后返還）；房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件（復(fù)印件要加蓋公章，原件驗(yàn)后返還）;填寫收購申請(qǐng)表；1：500或1：1000地形圖（定線、做權(quán)屬）二張；集體土地提供勘測(cè)定界圖一張；近期的地籍工作聯(lián)系單（應(yīng)注明有無抵押、查封等情況，如果無上述情況請(qǐng)注明“無”）等等267.1.4需要進(jìn)行儲(chǔ)備的土地類型（1）因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因停止使用的土地；（2）為政府帶征的土地；（3）依法沒收的土地；（4）依法收回的拋荒、閑置以及其他無力繼續(xù)開發(fā)的土地；（5）因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃和土地整理，市政府依法收購的土地；（6）使用期限屆滿的土地；（7）土地使用權(quán)人申請(qǐng)收購的土地；277.2土地拍賣、掛牌競(jìng)價(jià)工作流程（1）根據(jù)列入年度供地計(jì)劃的地塊，向規(guī)劃局委托申請(qǐng)規(guī)劃選址、指標(biāo)設(shè)計(jì)工作；（2）規(guī)劃局出具建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、規(guī)劃控制指標(biāo)、紅線圖；（3）地籍調(diào)查、宗地測(cè)繪；（4）委托具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估；（5）根據(jù)評(píng)估價(jià)確定土地出讓起報(bào)價(jià)；（6）制訂土地拍賣、掛牌競(jìng)價(jià)出讓方案上報(bào)市政府審批；287.2土地拍賣、掛牌競(jìng)價(jià)工作流程（7）在媒體上發(fā)布土地拍賣、掛牌競(jìng)價(jià)出讓公告；（8）制作土地拍賣、掛牌競(jìng)價(jià)文件；（9）組織地塊現(xiàn)場(chǎng)踏勘；（10）辦理報(bào)名登記申請(qǐng)，審核競(jìng)買資格；（11）組織土地拍賣、掛牌競(jìng)價(jià)會(huì)并現(xiàn)場(chǎng)公證；（12）簽訂拍賣、掛牌成交確認(rèn)書；（13）15日內(nèi)憑成交確認(rèn)書簽訂正式土地出讓合同。297.3儲(chǔ)備資金運(yùn)作儲(chǔ)備土地資金運(yùn)作實(shí)行收支兩條線，并接受財(cái)政、審計(jì)部門的監(jiān)督。土地儲(chǔ)備資本金來源：（1）財(cái)政撥款；（2）儲(chǔ)備土地增值部分資金；（3）土地使用權(quán)出讓金墊支；（4）儲(chǔ)備土地的經(jīng)營收入。307.3儲(chǔ)備資金運(yùn)作土地儲(chǔ)備資本金只能用于下列用途，不得移作他用：（1）土地使用權(quán)收購補(bǔ)償費(fèi)用；（2）地上建筑物及其附屬物拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用；（3）儲(chǔ)備土地的前期開發(fā)費(fèi)用；（4）儲(chǔ)備土地的管理、招商等其他費(fèi)用。318.1城市土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)類型328.1.1政策性風(fēng)險(xiǎn)國家政策——如：限地令、審批權(quán)限回收——房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模和土地拍賣進(jìn)程——影響貸款的按期收回338.1.2規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)土地政策與城市建設(shè)方針變動(dòng)，甚至地方行政部門職能變動(dòng)與行政領(lǐng)導(dǎo)變動(dòng)，都可能引起土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)。348.1.3效益風(fēng)險(xiǎn)兼顧環(huán)境治理、提升投資環(huán)境、解決群眾困難、促進(jìn)地方發(fā)展等多方利益必須重視其經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的平衡與協(xié)調(diào)，如果各種效益間的平衡與協(xié)調(diào)被打破，就意味著產(chǎn)生了土地儲(chǔ)備效益風(fēng)險(xiǎn)。358.1.4社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商囤積土地的行為限制作用農(nóng)民安置補(bǔ)償、地價(jià)上升引起的房價(jià)上升等問題政府管理職能的“越位”風(fēng)險(xiǎn)較低成本獲得大量土地的高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)、大學(xué)城內(nèi)的企業(yè)來說，兩者不具備平等的競(jìng)爭(zhēng)條件——公平368.1.5可持續(xù)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)如果不對(duì)土地儲(chǔ)備數(shù)量與規(guī)模做合理預(yù)測(cè)與管理，城市規(guī)模將無序擴(kuò)大，導(dǎo)致城市建設(shè)規(guī)模失控風(fēng)險(xiǎn)征收了近期土地使用費(fèi)，而且把土地未來收益也收入囊中，儲(chǔ)備出讓的規(guī)模失衡，則會(huì)使政府喪失對(duì)城市土地資產(chǎn)的使用權(quán)與收益權(quán)378.1.6資金風(fēng)險(xiǎn)大部分資金都來源于商業(yè)銀行貸款，造成借貸資金比例太大，增加了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的不確定性及風(fēng)險(xiǎn)水平政府部門資金風(fēng)險(xiǎn)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金風(fēng)險(xiǎn)銀行資金操作風(fēng)險(xiǎn)388.1.7政府信用風(fēng)險(xiǎn)政府可能存在把土地儲(chǔ)備貸款當(dāng)作財(cái)政資金管理使用，并沒有完全把土地儲(chǔ)備貸款用于儲(chǔ)備的土地項(xiàng)目，而是用于彌補(bǔ)其他城市建設(shè)資金的情況;對(duì)于拍賣的儲(chǔ)備土地款項(xiàng)，政府也可能未及時(shí)用于歸還貸款，僅僅向銀行承諾安排財(cái)政資金還貸，而這些承諾又往往不能完全兌現(xiàn)398.1.8法律風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)?shù)卣綑?quán)審批占用，且土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)取得土地并未實(shí)際繳納土地出讓金，僅僅是為了取得貸款而辦理了土地過戶手續(xù)和變更了土地性質(zhì)，處置土地存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。408.2城市土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施建議8.2.1土地儲(chǔ)備資金籌集的措施建議8.2.2土地儲(chǔ)備效益保障的措施建議8.2.3土地儲(chǔ)備組織職能的措施建議8.2.4土地儲(chǔ)備管理監(jiān)督的措施建議8.2.5土地儲(chǔ)備指導(dǎo)思想的建議418.2城市土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施建議8.2.1土地儲(chǔ)備資金籌集的措施建議提高土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的自有資金大力推行土地證券化建立土地基金428.2城市土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施建議8.2.2土地儲(chǔ)備效益保障的措施建議要改革土地收益評(píng)估體制，做好收支平衡分析要提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率438.2城市土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施建議8.2.3土地儲(chǔ)備組織職能的措施建議提高土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的政府職能，加強(qiáng)與其他政府部門的聯(lián)系