大連xx項(xiàng)目策劃報(bào)告書

大連XX項(xiàng)目策劃報(bào)告書第一部分：商用物業(yè)1-大連市概況1-1大連市概況大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對，共扼渤海，素有“京津門戶”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗”，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，十分便利。大連市區(qū)總面積約12,573.85平方公里，人口約547.41萬人，分6個(gè)行政區(qū)，3個(gè)縣級市。2-大連市的商業(yè)分析2-1市場回顧2-1-1國營商場同合資商場共存1998年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場等國營大型商場憑籍貨品全、信譽(yù)好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。隨著超過二十五萬平方米合資商場的引入，大連商業(yè)市場飽受沖擊，原有商場的租賃及銷售市場幾乎不復(fù)存在，代之而來的是商場與商戶共同承擔(dān)曲險(xiǎn)的聯(lián)營方式。邁凱樂大連商場因經(jīng)營業(yè)績突出，是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的商場之一，如服裝保底額多訂于1800美元/平方米。合資商場的進(jìn)入，打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局，帶來了許多新鮮東西，如科學(xué)的管理、舒適的購物環(huán)境、超級市場、大型游藝區(qū)等，吸引了以年輕人為主的大批消費(fèi)者。面對這種市場狀況，國營商場強(qiáng)烈感受到危機(jī)的存在，“危機(jī)”就是危險(xiǎn)中存在著機(jī)會，紛紛調(diào)整了經(jīng)營思路。天百大樓率先提出“十五條龍服務(wù)”并利用50年店慶機(jī)會，推出全場店慶價(jià)，創(chuàng)造了營業(yè)額3天共4000萬的佳績，此舉在中央電視臺黃金時(shí)段多次亮相。大連商場集團(tuán)也推出“不滿意就退貨”的承諾。進(jìn)入2000年，各大國營、合資商場已先后完成商戶重組及市場定位，競爭同時(shí)也細(xì)化了市場，使各大商場均有一定數(shù)量固定的消費(fèi)群體。2-1-2超市效應(yīng)步入2002年，隨著家樂福、沃爾瑪、麥德龍等國際大型零售高相繼落戶大連，大連的商業(yè)競爭也隨之進(jìn)入到一個(gè)空前白熱化的階段。世界排名前三位零售商巨頭—美國的沃爾瑪、法國的家樂福、德國的麥德龍同時(shí)落戶一個(gè)城市，這是中國獨(dú)一無二的，在世界上也是少見的。2000年7月，民族超市“龍頭老大”北京華聯(lián)超市在大連開業(yè)。華聯(lián)開業(yè)的意義不只是多了一家商店，而是因?yàn)榫哂小懊褡逍浴?，華聯(lián)的進(jìn)入注定了中、外超市的肉博戰(zhàn)已不可避免。2-1-3商場相對比較集中撕聞名大連以霧至全國的天帳津街是大連黨歷史悠久的昆傳統(tǒng)的步行謙街，沿街有拋天百大樓、形天倫商廈、沈國泰大廈、物巴黎之春購衫物中心、新沒世界百貨等師大型商場。亂相比天津街扭，青泥洼橋緩商業(yè)街雖然蜘屬于后起之伍秀，但發(fā)展追相當(dāng)迅速，績以大連商場箱、秋林女店駐、邁凱樂商喝場、先施秋農(nóng)林、中山大奏廈商場為核溝心的青泥洼暫橋商業(yè)街逐倡漸超過天津愚街成為大連孫最繁華的商腎業(yè)街?？v2-2大連辛商業(yè)分析珠2-2-1央大連現(xiàn)時(shí)商拜業(yè)總存量睜在調(diào)查的2芬2個(gè)已開業(yè)皂的商場項(xiàng)目候中，有17您個(gè)是座落于盒中山區(qū)，其戚余5個(gè)分布遇在西崗、沙虧河口及甘井壞子區(qū)。賭2-2-2集未來商業(yè)供秘應(yīng)瓣大連市正在社興建或?qū)仿涑傻纳虉鲎仨?xiàng)目主要集鉆中在中山區(qū)柄及沙河口區(qū)擺。而預(yù)計(jì)到事2003年監(jiān)年底，將會行有接近53騙萬平方米的遙商場新面積查落成（見下咱表）碼商場未來供壓應(yīng)表標(biāo)開業(yè)年份壘中山薯沙河口配2001年警3月~12倒月22賓9，000膠110妥，800痕2003年企72，產(chǎn)500盼16，08嶄00扛總計(jì)3畫31，50傻027戶1，600販占百份比堪55%知45%騰大連市主要早已開業(yè)商場練一覽表優(yōu)編號項(xiàng)蟲目名稱禿地區(qū)位需置開業(yè)鑰時(shí)間商悉場總樓面建姐筑面積（平燒方米）及層數(shù)（地上飼）層數(shù)禍（地下）崖商場管理添形式掏1天津任街百貨大樓場（北樓）南中山伶天津街中段煎193慨010御，000旬51退百貨憐1天津覺街百貨大樓雕（南樓）釣中山翁天津街中段壯193累03，煤000眉4無得百貨婆2大連閑商場中慢山青泥激洼橋2把0年前辟40，00愿04叛1百耕貨籮3新友神誼商店播中山人雅民路2號夠1988墻3，0虹002串1萄百貨召4韓國遍批發(fā)城切中山長木江路1框990年以搭前7，著500眾3無背店鋪專5秋林頓女店中館山勝利籠廣場旁譜1990年托以前5匆，400別61慢百貨呆6中興珍大廈中背山友好征街42號雜1990拍-06蔽35，00稱07聚2百崗貨悉7國泰委大廈中獅山天津垮街西段電1994-芳011遭0,800企6資無百貨遞8友誼巨商城中露山人民零路2號爸1996-暖021新2,000翠6喊2百貨紡9天倫狼商廈中夢山天津趁街西段有1996-齊101維3,000努6載無百貨縮10新媽華洋商場確中山栗青泥洼橋邊1997股-05亭2,800嫂3娃1店鋪昂11富申麗華酒店商踐場中山小人民路奇中段1細(xì)998年以排前2,尸000元11夫店鋪研12先咱施秋林(百過貨)中煌山青泥脫洼橋1此998者20,98從69杠1百什貨童13勝瀉利百貨形中山大施連火車站前踏廣場1亞998-0革814活7,000豈5內(nèi)3百貨誠14邁暗凱樂大連商催場中山高五惠路巾199衡8-09賺50,0充007叼1妙百貨連店鋪害15裕貨景商城迷中山大勝連火車站前甲廣場1破999-0板550培,000枝1無危店鋪映16時(shí)姻代購物中心珠中山缸港灣街7齡號19縫99-06率13,妨800柱61貢百貨存17巴碼黎之春購物扣中心中欠山上海暴路19文99-10崗23,肥802跌42番百貨挪18沃分爾瑪超市勤西崗陽奧林匹克廣面場20雪00-04懷17,末000我無1凡百貨連店他鋪范19奧本林匹克購物度廣場西寫崗人民已體育場北奧趙林匹克廣場葡200疏0-04租35,0悼00無焰2爆百貨連店鋪闖20大脹連百盛購物巨中心沙準(zhǔn)河口西判安路1駐997-1撐228偵,000較51育百貨勝21家啄樂福沙牢河口黃河河路與西安形路交叉口革2000呈-01紅13,00紀(jì)06盞無百呈貨醫(yī)22華穴聯(lián)超市鉆甘井子沖金三角馳2000-離071病5,000顏1裝無超市廳連店鋪已23通坊發(fā)毅電子商摘場沙河牙口黃河密路663號蔑200點(diǎn)1-03攜30,0繡003開無筍店鋪盛24廣銳榮商城鐮沙河口渾黃河路66競7號2沾000-0閉627翅,000筐6無勸百貨樹25全帥景超市賞沙河口純沙河口區(qū)臺沾山20提01-01侄5,5魯002羅無卻超市連店鋪榮26長洗江廣場裁中山區(qū)輪長江路12前3號2襖000-0航51,趣700辛2無屆店鋪疲27新統(tǒng)瑪特購物廣極場中山枯青山街的1號2之001-1艘014適8,000賤8往2百貨僑連店鋪墊28百胞年商城雪中山青嘩泥洼橋商業(yè)搏區(qū)20悔01-05魚60,洲000診52秘百貨準(zhǔn)29奔躺德大廈礙中山人落民路套18,0騎004灣3勵百貨謀30大沿連世界貿(mào)易英大廈中路山同興隔街25號拉2001具-10柿21,00斑07良20置百貨瀉31伊戴都錦中短山青泥御洼橋商業(yè)區(qū)餃2結(jié)4,500攝6匹1百貨竊32金列座廣場千中山中藝山路47號丙3碰0,000陷5舅1百貨束連店鋪竹33大歇世界商業(yè)中岔心沙河尚口五一奧廣場2性001-0因571米,000濾42盒百貨繡34成逐吉思汗國際蝦購物中心趟沙河口右中山路5親52號棋160竊,000技41嫩百貨菊35榮陜德國際商城紀(jì)西崗區(qū)悼奧林匹脫克廣場柄2001-量103椒2,000賽無拐2百貨巡36科瓦技廣場美食債城沙河賊口黃河扭路與西安路織交匯處網(wǎng)2001-陸05-忙7,800壟3紹無店鋪海2-2-3撒市場售價(jià)及園租金反映禁現(xiàn)時(shí)各大商畫場的管理形緞式是以傳統(tǒng)丘的百貨公司脂為主,店中連店的管理形專式在大連市斃內(nèi)仍未能普停及?，F(xiàn)時(shí)大妄連市各大商裙場的租售條因件主要以倒世扣為主，即掏營業(yè)額的抽菌成。不同的周行業(yè)，倒扣對的比例也有椒所不同，以志大連商場為柿例，經(jīng)營服學(xué)飾的倒扣率神是20%至揚(yáng)24%，而暑經(jīng)營化妝品網(wǎng)的，則有較漢高的23%萄至27%的階倒扣率（詳仇見下表）軋大連市主要是商場招商條繞件一覽表羞序項(xiàng)目內(nèi)名稱發(fā)估展商/投資窯商地區(qū)臣招商條顫件渴1大連規(guī)商場大刮連商場股份葉夠中山裹服裝：20傻-24%倒盞扣率化妝品貍：23-2六7%倒扣率茶2秋林名女店大掙連商場股份膏琴中山券服裝：21引-24%倒躺扣率化妝品裹：24-2慕8%倒扣率霜3友誼確商城大吃連友誼集團(tuán)蹈中山攜服裝：2授6-30%棚倒扣率化妝撕品：26-示30%倒扣昨率援4先施伸百貨秋伐林百貨、香補(bǔ)港先施朗中山服湖裝：25-秘28%倒扣壞率化妝品：甩25-30屈%倒扣率皮燒具：26-駐28%倒扣高率眾5富麗株華酒店只友誼集團(tuán)勁中心陽地上租金：桿美元每天每陷平方米3-怕3.5元地致下租金：美鮮元每天每平孤方米1-1之.5元若6勝利荷廣場大膏連勝利開發(fā)斷公司、香港北博泰公司買中山棋服裝：21培-25%倒辮扣率捆7邁凱體樂大連商場謀大連商咐場股份有限饅公司、日本牢邁凱樂百貨壩株式會社究中山置服裝：28棋-32%倒務(wù)扣率珠寶：嶼每月每平方宅米3萬元（箭保底）服裝惱：每月每平忘方米1.5罵-2.5萬防元（保底）政8大世理界家居廣場花大連金娃泰房地產(chǎn)開哥發(fā)胸沙河口湖地上二叛層租金：美寫元每天每天告平方米1.擊8元地下三軟-五層租金擇：美元每天確每平方米0怠.6-0.顯65元甚9巴黎錄之春購物中禍心大連梯宏孚大廈有瞞限公司宏中山服纖裝：23-叛26%倒扣冊率化妝品：電21-24哪%倒扣率皮草具：23-認(rèn)26%倒扣烤率珠寶：1騾0-13%箏倒扣率打10大攔連百盛購物那中心大豎連天河房地表產(chǎn)開發(fā)有限朗公司、百盛搖集團(tuán)沙燦河口服折裝：23-壓28%倒扣督率化妝品：憲24-28無%倒扣率皮柱具：23-殺28%倒扣集率圣2-3大連緣商業(yè)個(gè)案分洋析羽2-3-1寫大連勝利廣宗場畏位置：中糟山區(qū)大連火托車站前廣場嚇開業(yè)日期：幅1998蘿年8月泥商場總樓面插建筑面積：瀉147，尾000平方攪米肺樓層：地揭上六層，地產(chǎn)下三層撕營業(yè)時(shí)間源：上午9漲時(shí)至下午9超時(shí)※招商條件祝從開業(yè)初期臨至現(xiàn)在陸續(xù)今出售店面，筆地下一層為賣每平方米人小民幣35，效000-4粥5，000襯元，地下二劫層為每平方蛾米人民幣3蘋0，000爹元，銷售業(yè)款績相當(dāng)不錯懲。但可能會頓影響商場既搜定的商品布線局和商場的稅統(tǒng)一管理。啊百貨方面，傘大面積出租櫻的僅于餐飲置部份，月租診金約每平方慢米150-弦250元（憂營業(yè)面積）殿，其它的有痰品牌的商戶掙多以聯(lián)營為擦主。目前的括進(jìn)場條件是瞧商場抽成2功3-28%瑞左右。再值得一提的耕是，南蘿宮錦在勝利廣場誘業(yè)績很好，余目前的進(jìn)場嘗條件是商場示抽志27%崖，但包含所眾有費(fèi)用，除類了來自游戲線機(jī)的用電外能?！F(xiàn)場氣氛燈是目前大連袍經(jīng)營面積最卷大、人流最臨旺、經(jīng)營品韻種最全的百恢貨商場。人貌流多以流動漂人流為主（障也因?yàn)猷徑鼧尰疖囌荆箼n次比較繁算雜，但中下嶼檔商品銷路逼較好，因經(jīng)瞧營品種太多猾，且屬于下跟沉式商場，倉地形復(fù)雜，永令顧客有難君辯方向之感喪，間接影響丟了主要的品慌牌銷售業(yè)績爐。※商品布局樓層圖A座B座數(shù)六樓卡您友中心、教斃育中心廚C座六游樓不夜尿色喜慶宴會瘋廳茶五樓針皇織館綿五樓錦不夜城KT蘭V酒店窮四樓紳灘士館博四樓蠢不夜城中餐晃廳金泰皇魚肝翅、火鍋魂三樓青助年館迫三樓旅蒙古烤肉自基助餐廳、川葡小吃調(diào)二樓男碼女皮鞋倘二樓擇四季快餐泰、上海湯包領(lǐng)、肯德基卵首層彩魔妝館懲首層懂好萊塢影城肌、咖啡廳、工必勝客西餐宴廳昂夾層少仿淑女館余夾層亞授惠快餐、大們觀園、頤和漢園、DQ冰棄淇淋、露天伶劇場躬地下一層冰淑女裝覆地下一層堤聯(lián)惠居膀室用品、旅槍游一條街、座湯姆熊歡樂簽場世界凍地下二層忽婦幼館牙地下二層允南蘿宮戴游樂場、威認(rèn)廉士堡、新師寶路臺球廳室、姆熊歡樂邀場世界三地下三層辜勝利美式遲量販超市、這量販家電、侮天福茗茶、立咖啡廳、兒批童樂場、休隱閑吧凡2-3-2站大連大世界竿家居廣場墨位置：緊沙河口區(qū)五陪一廣場4號竄開業(yè)日期：種2001目年4月21尼日都商場總樓面著建筑面積：翼71，0鼻00平方米往樓層：地炭上五層，地預(yù)下一層繡營業(yè)時(shí)間：姑上午9時(shí)尋至午8時(shí)嗚招商條件：好地下一層懷和地上一層蜜整體出租※現(xiàn)場氣氛膊商場招商情盈況良好，進(jìn)析場經(jīng)營的商罷家規(guī)模較大藍(lán)，大部分經(jīng)勸營品牌產(chǎn)品六，產(chǎn)品多為舞中高檔品牌策。屬于大型銀專業(yè)商場?！唐凡季致敇菍由毯笃贩N類非主要商品品條牌怎地下一層地籃上一層屯各種建材及真散件（爬未定）半二層家拋裝銀帆米房地產(chǎn)哥交易市場閘扛三層陶值瓷潔具洲宏明鄙水具廚嘆具馳廚房設(shè)巴備雅迪蘭爾棍四層家黎具華豐頸、華夏、野政田、興業(yè)刃五層精尺品家具少羅馬家具破2-3-3兩大連奧林匹槳克購物廣場遲位置：大嬸連人民體育紹場北參開業(yè)日期揀：200招0年4月艘商場總樓面粉面積：3強(qiáng)5，000筒平方米糖樓層：地跌下二層度東西廣場租率金：2.拾4-3.5哀元/M2/粒天；負(fù)二層劫：1.5驢元/M2/吃天※現(xiàn)場氣氛黃商場硬件較靈好，女裝屬運(yùn)中檔，男裝辭略高。旗艦痛客戶是美國摩的沃爾瑪超狡市，客流量避非常大。商搞場業(yè)態(tài)較為囑復(fù)雜，有大嘴型超市、服誦裝珠寶、眼轎鏡、各種風(fēng)穗味餐飲、兒泄童游樂區(qū)等纏，是集購物功、餐飲、娛齡樂、休閑為故一體的大型厚購物中心。※商品布局乎樓層商枯品種類不主要商品品狂牌災(zāi)地下一層壘沃爾瑪超烘市On秤ly、w。要w、col沾or18損少女裝宣杏地下二層躲男裝辨都彭、鋒牌樸、富田亞惠袋快餐、回轉(zhuǎn)糧壽司截女裝衫投餐飲政小東廣場屑婚紗攝影詞時(shí)尚經(jīng)典嚼珠寶嫩月西廣場嚇茶店天努福茗茶香港攤眼鏡奧林匹廢克大藥房寫壟意空間家化準(zhǔn)佰草集幫眼鏡店圍惹藥房嚷?lián)]家具宵或精品廊晴我化妝品水總結(jié)：件大連市經(jīng)過張多年城市規(guī)贈劃，對交通厘、商業(yè)、旅面游、居住環(huán)四境都起到理棵想的城市規(guī)豬劃格局。商勾業(yè)的發(fā)展也串隨著市場的腫競爭勢頭不悲斷加劇，使?jié)酱筮B市商滴用物業(yè)迎來霞一輪又一輪爸的市場熱朝近，使到商鋪黎物業(yè)的市場念前景十分樂駐觀。姓3-項(xiàng)目楊的商場部份幫分析眨3-1項(xiàng)目隙概況設(shè)本項(xiàng)目位于蛙大連市的中隱心商業(yè)區(qū)餅—巡中山區(qū)，北柱起玉光街，咐南至南山街針，西起解放減路，東至昆澡明街，總規(guī)健劃面積27殲900平方幣米。中間由羊橫列的武漢立街、華昌街幼和縱列的五慰州街將地塊埋分成A、B遼、C、D、激E、X六地萄塊。扯項(xiàng)目基本指晚針如下：異項(xiàng)目內(nèi)容勒數(shù)量儲總規(guī)劃面積跨（M2）牛2790儲0㎡（不含鞠X區(qū)）輝總建筑面積召（M2）影1292防79㎡控區(qū)域占零地面積（M同2）住含宅面積（M艇2）公歸建面積（M蠻2）容下積率覆萌蓋率（%）輔A區(qū)4譜714.5偏217猛509哈712耍6.67扁68.7超B區(qū)5藏188.3療360乏010談950償2.80勞82.1仁C區(qū)6志264.1勁295末001即4300鞠6.99貨57.錄1亞D區(qū)5貍748.5昆226統(tǒng)206慢214雷5.02襪53.9銀E區(qū)6塊190.0調(diào)馬——抱106消331看.71菠52.1瞇X區(qū)6急744.8巧沙——雖栗——多甩——冊告——給總計(jì)2田7900懂7747滋051堂809淺4.63豆62.7蛙3-2項(xiàng)目須SWOT分砌析休S雅——秘項(xiàng)目優(yōu)勢收地段優(yōu)勢：務(wù)位于大連市熟中心，交通題便利，與新享興商業(yè)圈次——五青泥洼隔路蘭相對，具有世較大的商業(yè)核價(jià)值。槳規(guī)模優(yōu)勢：在商場部分總潮建筑面積5戲1809平猛方米，建筑宰規(guī)模較大。綢城市的商業(yè)趕地位：大連姿市是東北的塘據(jù)點(diǎn)，是一承個(gè)有名的旅芽游城市，會扛向一個(gè)國際藍(lán)城市的方向限發(fā)展，商業(yè)喉的氛圍日漸彼濃厚，商機(jī)繞無限。弦W伙——架項(xiàng)目劣勢魯①悔項(xiàng)目不兆是一個(gè)整體絹地塊，而是褲由幾條路切殘割成六個(gè)地即塊組成。而凱且解放路是稅一條主干道該，其支路武撕漢街會擴(kuò)至善40米寬，姓也會成為一召條交通的主趨干道，其它它的支路交通仁上的負(fù)擔(dān)也麥不少，這樣奪令到項(xiàng)目受望交通的規(guī)劃壘影響較大，懇很難讓項(xiàng)目寫以一個(gè)整體胡的形象展現(xiàn)骨給大眾。而穴不以整體形胖象展現(xiàn)，本演項(xiàng)目的規(guī)模厚優(yōu)勢將大打冬折扣。習(xí)②戴由于項(xiàng)扛目先天的地碌塊分塊組成西缺陷，分塊角的部份難以穴整體地連貫吃，各部份平太面層的面積樹較小，難以你滿足優(yōu)秀商希業(yè)經(jīng)營布局耕的條件，同摟時(shí)令到招商精時(shí)引入主力泳店有一定的軍難度。仍③離項(xiàng)目是鳥由商場與住汽宅兩部份組下成，商業(yè)規(guī)扮劃要求與住腳宅規(guī)劃設(shè)計(jì)林有一定的矛柄盾，不利于宿最大限度地驚發(fā)揮兩方面貧的優(yōu)勢。須④愉青泥洼畏商業(yè)區(qū)已有紹較為豐富的如業(yè)種，且檔擇次不低，而垂本項(xiàng)目規(guī)模疏較大，對招按商需求相當(dāng)?shù)艽螅虼嗣嬷菍φ猩痰膲耗懔σ泊?。做⑤推臨近步搞行街商業(yè)圈物，但與步行殿街相隔的解誠放路交通繁究忙，要將步脾行街消費(fèi)人嘩群引到項(xiàng)目齊消費(fèi)有一定段難度，而且描項(xiàng)目面對一吊條高架橋，割車流的行走掩習(xí)慣對項(xiàng)目鄭有一定影響海。O——機(jī)會截①靜與百年桃城等的步行棍街隔路相望輩，商圈較為信成熟，已有灶一批消費(fèi)群猴鄰近于本項(xiàng)懲目，只要將述這批消費(fèi)群替吸引過來，房擴(kuò)大原有的臭商業(yè)圈，就會會給項(xiàng)目帶凍來一定的人博流。獨(dú)②虹大連市室是一個(gè)旅游碗城市，每年哀旅游觀光人封數(shù)不少。本繪項(xiàng)目位于市咸中心，正對喚勞動公園，賊項(xiàng)目完全有塘條件成為大征連旅游購物父新興熱點(diǎn)，腐吸引大量的幅旅客旅游購男物。者③馬面對的賣勞動公園位席于大連市市麗中心，凝聚鋸了一批休閑展、娛樂的人防群，這批人諸群也為項(xiàng)目嘩帶來一定的羞商機(jī)。傷④耗進(jìn)入新懇的市場或新境的細(xì)分市場喪，縱觀大連疾市現(xiàn)時(shí)的商蠟場定位一般珠都比較傳統(tǒng)悟，如將本項(xiàng)敘目設(shè)計(jì)為一受個(gè)中青年的還娛樂、休閑救新天地，可朋吸引這部份瓣細(xì)分的消費(fèi)廟群。巖⑤百現(xiàn)時(shí)大如連市國有商榆業(yè)比較多，石市場定位、鐵商場操作手扶法、整體形洽象推廣等的固經(jīng)營管理的雀模式比較傳詞統(tǒng)，雖有部素份外資商業(yè)敗引入，如百步盛廣場、沃患爾瑪?shù)?，它愿們大都是百忌貨或超市的團(tuán)形式與本項(xiàng)糠目的形式不鎖同，如將新判型的經(jīng)營管飄理模式引入舒將會使將整幸個(gè)項(xiàng)目提升搖。親⑥納項(xiàng)目規(guī)所模較大，自假身可設(shè)置的禮內(nèi)容很多，逆可將其設(shè)計(jì)慣為大連市的塵特色購物場口所，作為大哥連市有代表境性的購物天鋸地。T——威脅陵①擔(dān)青泥洼店成熟商業(yè)區(qū)旱和原有商業(yè)萬區(qū)在消費(fèi)人配流和招商午上對市場客功戶的分流。影②要大連市質(zhì)在商業(yè)檔次糖和業(yè)種經(jīng)營精上已較全面般，令市場對霸項(xiàng)目主題性良或特色性要近求較高。鄭③翅市場習(xí)職慣消費(fèi)模式芒和層次對項(xiàng)蹦目定位上的生影響。卷4-市場定痰位市商業(yè)物業(yè)是喚本項(xiàng)目的重檢頭戲，是本席項(xiàng)目是否贏界利的關(guān)鍵，湖因此先規(guī)劃問好商業(yè)物業(yè)肥并預(yù)先開發(fā)槳、銷售，一剛方面可以回扒收大量資金偵，利于項(xiàng)目份的后續(xù)開發(fā)本，另一方面箭營造商業(yè)氛摘圍聚集人氣翅，帶動住宅匆的銷售。在要本項(xiàng)目開發(fā)錫上我們可以背選擇雙管齊港下，只是在哨我們項(xiàng)目營俯銷策略上，順我們的商業(yè)宏部份先行，充但住宅和商穗業(yè)部份的工州程可以同步部進(jìn)行，這樣有也有利于項(xiàng)閉目銷售進(jìn)步合保持一致和延很好的延續(xù)邁。歲4-1國內(nèi)更市場形勢香4-1-1芬香港在80圍年代末90差年代初的蓬亂勃商場發(fā)展賢，引發(fā)起處寒于經(jīng)濟(jì)快速罩增長的中國基大陸地產(chǎn)商謊攪盡腦汗去脊模仿，并以策多建多層商遞場或群樓商厭場去增加他矩們的利潤。鳥雖然在設(shè)計(jì)演方面大多吸艘收香港的經(jīng)額驗(yàn)，及聘用猛能者設(shè)計(jì)，極但因欠缺市餡場意識，商蠢場協(xié)調(diào)能力鍛，經(jīng)營者經(jīng)蒸驗(yàn)及市場供策求的肇的關(guān)輪系，對市場鋪的期望太樂喊觀，而做成乞在各大城市燃，各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)都做成大量晴空置商場積籍壓。相對投世資成本及管項(xiàng)理成本，回辯報(bào)率已接近程零的地步。比4-1-2偽現(xiàn)時(shí)一般發(fā)笨展商的唯一猾解決辦法只擦有停建；因罷資金未能到熄位。待市場樓成熟之后他往們才作打算踐。但這是不芹是代表現(xiàn)在秋就不應(yīng)該興眨建商場呢？責(zé)答案應(yīng)該是拉未必。腐4-1-3脂超額的供應(yīng)羊通常都會是催在非商業(yè)區(qū)尾內(nèi)的地塊出姜現(xiàn)的。其實(shí)窯，在房地產(chǎn)邊發(fā)展中，配錯合形勢。永睡遠(yuǎn)比等待形總勢好。在商兵業(yè)或購物區(qū)餅興建商場永完遠(yuǎn)都是合理養(yǎng)的做法。始旺終地產(chǎn)發(fā)展慕永遠(yuǎn)都不離習(xí)地點(diǎn)，地點(diǎn)照……泄。廣州天河港城的成功正子好充分表現(xiàn)站出這個(gè)現(xiàn)象豈，因?yàn)閺V州佩也真是空置國商場比比皆醫(yī)是的。拴4-1-4紡國內(nèi)的商場星大多數(shù)都是慮以美觀為主碧要設(shè)計(jì)概念秒，往往忽略由了商場的創(chuàng)診富能力，適策當(dāng)?shù)牟季旨笆馀涮住５秸袘{商推廣時(shí)，耀問題出現(xiàn)了爽，但卻改不灣了暨定的事運(yùn)實(shí)。華麗商水場變成空置善，白白浪費(fèi)淹了經(jīng)濟(jì)資源碌。犁4-1-5朗以上的事實(shí)畢，在短期內(nèi)證改不了，而猾過剩的供應(yīng)瘡也確實(shí)把很眼多租金限制激在一個(gè)較為今低的水平。窄汰弱留強(qiáng)的僻現(xiàn)實(shí)正在出由現(xiàn)，從前商么戶投訴的高糊租金現(xiàn)象，鑰現(xiàn)在都降至訂比較他們想崇像還要低的床地步。租戶勿在租金方面渴的負(fù)擔(dān)，現(xiàn)醉在絕對不是枯問題。而也妻因?yàn)檫@樣，錄租金就反而捐會變得有上擺升的潛力。煉4-1-6三一般商場的灶成熟期都需粥要3-5年它。期間，顧坦客需要有從燦認(rèn)識喜愛，詳常到至必到棕的習(xí)慣，而僑租戶則經(jīng)歷史從濃度推廣例，穩(wěn)定再到劑發(fā)展的階段擠。一般商場咐經(jīng)營者都希揉望加速成熟著期，這就非逝要從設(shè)計(jì)，猾配套，服務(wù)鼻，推廣及經(jīng)謠營的一條龍倦發(fā)展過程中景做工夫不可哲了。陡4-2大連郵商城的形勢憂4-2-1碌正如國內(nèi)其壘他城市一樣艇，大連在商億鋪商場方面爐的供應(yīng)也遠(yuǎn)麻超市場可以取隨的。自一漠九九八年有陶超過210近000平方亮米的商場建盤成后，商鋪勵物業(yè)的租售蒼情況大受打境擊。低租金蘇不再是唯一椒業(yè)主去吸引紹租戶的方法姐，共同[承見擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)]的欣聯(lián)營方式也剪開始流行，掉據(jù)我們了解辛，一般的營療業(yè)額提成都匹是23%鍛—鉗32%左右秒。兇4-2-2倚雖然說租諷戶都不原獨(dú)丘立承擔(dān)租金皇的風(fēng)險(xiǎn)，但霞家樂福和沃易而瑪?shù)倪M(jìn)入述市場使大連眼的傳統(tǒng)零售膠模式起了變犁化我們相信血也會刺激新甲的后來者。漸奧林匹克廣篩場的成功也遵會令商戶對范大連商情重的新估計(jì)，而柴百分百投向斥設(shè)備完善的喊商場。佩4-2-3翼在云云的訪大連購物區(qū)幣中，中山區(qū)費(fèi)的天津街比虜較理想。而剖其他在中山香路的，在人怕民路的，也慧不見得成功煤。街上人流沾多，商場內(nèi)憤，尤其實(shí)在杯首層以上，殲人流不多；失商場布局欠愚佳；而貨品擴(kuò)種類也若非樹檔次太低，肝則檔次太高艙，不能迎合許顧客需要。狀奧林匹克廣殊場及家樂福跟等，顯而易澡見是帶動了及潮流的方向凍。院4-2-4纖青泥街的男未來發(fā)展對講大連的購物令商情有很大嗎的影響，當(dāng)天街道的翻修鳥工程完成，借而百年商城彈又建成后，辱青泥街的步瞇行街將會成剩為大連市購動物的新時(shí)尚射地區(qū)。雖然萌臨街店鋪會望增加，但新侮穎商場的加秘入競爭，肯叮定能夠吸引姿更多游人，縣包括大連市吩民到區(qū)內(nèi)參購觀購物，對毫人流方面定膽必有正面的襯幫助。組4-3本項(xiàng)悄目覆蓋地域槳及經(jīng)濟(jì)潛力騰4-3-1熱大連本項(xiàng)燦目坐落于中黎山區(qū)內(nèi)的青烤泥窖橋地區(qū)焰。作為一個(gè)侄購物區(qū)，它輩是可以在其告他地區(qū)引進(jìn)優(yōu)顧客的。它嫁的毗鄰覆蓋殼地域應(yīng)包括針中山區(qū)，西悠崗區(qū)，沙河謙口區(qū)及甘井息子區(qū)，總?cè)穗[口數(shù)量超過脖一百六十六維萬，而絕大弄多數(shù)都是年傲齡在15歲沙到45歲的育。男的比女灣的略多。羊4-3-2屆除甘井子區(qū)簡外，無論在黃市民住房，今學(xué)歷，家庭母月收入及月憲消費(fèi)方面都怖是比較大連鄰市的平均數(shù)腎字高。幅4-3-3次在1999治年，大連常翻住人口為5屯45.3萬池，即期人口算為644.提6萬，其中舍常住外國人裁為5842存人。旅游人曾數(shù)為202衡6萬人，其倉中2000誓萬是國內(nèi)游鎖客。在國內(nèi)炎游客中，6述0%是東北朗人。舌4-3-4恐游客平均每資月有166燈萬人，假設(shè)軟每位游客消漂費(fèi)500元厘，每月從游京客方面得到臘的額外消費(fèi)屋額會是每月省8.3億元凡。剛4-3-5權(quán)假設(shè)每戶人誼口為3人，棵大連市有2咸148，6鞠66戶。假騙設(shè)每月消費(fèi)御1000元縣，每月大連升市的消費(fèi)總尊額會是21湖.5億元。彎4-3-6皮在1999鏟年，勞動人澤口工資收入由比1998狹年增長21餓.70%，掃物價(jià)指數(shù)卻獨(dú)下降了0.劫50%。顯礦示購買能力橋?qū)嶋H上升了獨(dú)22.2%黑。碼4-4市場個(gè)需要什么污①轎大連市民的滴日常生活習(xí)跟慣在過去的叼5年內(nèi)起了骨基本的變化站。城市從國竄內(nèi)較為遲起妙步改革的城過市變?yōu)閲鴥?nèi)幸向國際開放衫的五個(gè)城市慚之一。從主畜要城鄉(xiāng)建設(shè)凳的保守城市獎變?yōu)楝F(xiàn)代化陪高樓大廈比鞏比皆是的都較市。市民的蜂日常購物也矮從基本便利叉需要，演變盲成為休閑習(xí)事慣。對環(huán)境臥的訴求也有習(xí)不同的期望悠。這從甚至姑位于繁盛地尖區(qū)的舊式商撫場一點(diǎn)也不熊受歡迎的事鼠實(shí)中可以看漂到。而新式說商場如百盛倚購物中心，賀家樂福及奧安林匹克廣場輝卻大受歡迎戚中更可引證蹄。逝②彼百貨公司在面沒有強(qiáng)烈競耳爭及缺乏經(jīng)段營新意及檔移次定得過高侍的情況下，丙已漸漸失去末了他們在顧悲客心中的地馳位。顧客需燃要也隨著潮尿流轉(zhuǎn)變而變忘得更多樣化標(biāo)，我們可以粉綜合他們的僵需要如下：積n時(shí)尚陷的購物感覺絲。瘋n休閑跌的購物環(huán)境餐。群n方便策的商場布局繪。材n舒適惠的商場通道張。單n齊全厘的消費(fèi)品種腐。需n靈活湖變通的商品黑檔次。偵n綜合竄餐飲，娛樂邪及購物的便材利。族n具名派氣的商場。妻4-4-1掏商場檔次分?jǐn)z析再①結(jié)大連在國內(nèi)詢的國民生產(chǎn)理總值在19享99年為1戰(zhàn)007億元韻；較北京的芒2170億自元及上海的拒4035億澡元；相差甚佛遠(yuǎn)。雖然每隱年的增長率勉也達(dá)兩位數(shù)讓字，比國家冰平均數(shù)字高犁，但在全國智排行只能位怪于第14位題。逮②候每年大約1釋.28%的死游客是國外睜游客，其余屈98.72揚(yáng)%為國內(nèi)游鉛客，其中6索0%為東北句游客。國外放游客購買力賊的檔次不能旬成為主流東召北游客的經(jīng)扣濟(jì)能力普遍暗比大連低，劃所以雖然旅漸游消費(fèi)可能廊比較大連日堅(jiān)常消費(fèi)高，村但平均來說馳，消費(fèi)能力案是也應(yīng)該比撇較廣州，上懂海及北京低鈴的。待③藏以國內(nèi)的水旋平，中至中姨高檔為廣州窮，上海及北攏京市的主流攜那大連市的凝檔次應(yīng)定為供以中檔為主里流中高檔為穴次流。胖4-4-2曲商場類型之①期以地理為類礙別，商場可縮分為：寫n鄰舍揚(yáng)商場勻n地區(qū)白性沉n地域瞞性程②仔若以購物為君類別，商場古又可分為：晚n日常經(jīng)便利商場曾n休閑塞商場仍n目標(biāo)禾商場芒n旅游薦商場款4-4-3巖商場主題分躁析勇香港又一城判的主題逃又一城知道綢本身位置的域特點(diǎn)及顧客忌的種類，它題的主題是「剛綜合餐飲娛眼樂及購物便煉利去迎合家籠庭成員的需么要」。所以勒在組合方面烘，餐飲占的何比例很大，諸達(dá)27%，歸娛樂及個(gè)人蔬購物便利店意也不少。百俯貨公司沒有經(jīng)，但行業(yè)專綁門店則比較童多。絮廣州天河城勤的主題丹廣州天河城親位處于地鐵央站上蓋，及辦天河新發(fā)展仇區(qū)顧客年齡默比較輕。所混以它的主題蝕是「包羅萬使有的購物商儲場去迎合年址齡15到4丑5歲的少青色中年人」。團(tuán)因?yàn)槊娣e太亡大，所以它轉(zhuǎn)的設(shè)計(jì)是令各顧客覺得它調(diào)不是一個(gè)商瘋場，而是一選毓的商場，位需要幾天才既能走得完。窩所以它有兩員家百貨公司怖，一家超市霧，兩個(gè)快餐堡廣場，很多巴待業(yè)專門店半，同時(shí)也有寶餐飲，娛樂丟及個(gè)人購物溫便利店。隔商鋪類型除馬了廣場式的隙經(jīng)營之外，螞一般在商場殃內(nèi)的商鋪種晃類可分為以嶄下幾個(gè)主要劈類別：束n主力周店行n行業(yè)肌購物中心（城專門店）找n超級役市場n戲院沙n娛樂貍中心直n餐飲朽場所n商鋪咐4-5本項(xiàng)悼目產(chǎn)品定位殖4-5-1排檔次定位窩■玩從銷售角度栗來講，本項(xiàng)僅目的包裝定枝位應(yīng)是高檔俱次的。謎1.項(xiàng)奔目擁有較大灑的規(guī)模、優(yōu)困越的位置和馳特別的主題烤概念，這在攪大連乃至全釋國商業(yè)物業(yè)惑中實(shí)屬罕見即，配合完善翻的硬件，風(fēng)信情化的購物夢環(huán)境，立面羽和特色化的酷燈光處理，辜足以令項(xiàng)目究高檔次的產(chǎn)促品特性引起抽投資者、經(jīng)向營者和消費(fèi)賢者極大的興就趣；上2．大連野市是一個(gè)知估名的旅游城幫市，國內(nèi)外西的游客較多燃，高檔次風(fēng)顆情化的商業(yè)溝區(qū)可吸引游萌客旅游購物揪，又可成為驚大連市的一裹張名片。摩3．住宅數(shù)部份位于中允心面向市中屠心的勞動公港園，本身可駝吸引一定層央次的住戶，銀商場定為中織高檔一方面醒可帶動住宅課的出售，另瑞一方面，可飲為商場部份錦帶來一定的絡(luò)消費(fèi)群。貸■植經(jīng)營角度上事講，本項(xiàng)目憤的招商可分控為中檔和高屢檔本1．高檔熔次的經(jīng)營對藍(lán)本項(xiàng)目包裝丈定位是一個(gè)鋒強(qiáng)有力的支退撐點(diǎn)，在一怕定程度提高肅了項(xiàng)目的消丙費(fèi)檔次。腦2目針對鳥的消費(fèi)群相迎當(dāng)部分仍以恒本地年青消遇費(fèi)為主，其保總體消費(fèi)能寨力較適合中聲檔消費(fèi)，且良中檔消費(fèi)也泛最大程度帶時(shí)動起巨大的估消費(fèi)人流?？?-5-2修本項(xiàng)目的主展題定位看“胖集旅游、娛蠅樂、購物、榨休閑、運(yùn)動黨、餐飲為一挑體，多種經(jīng)灰營業(yè)態(tài)并存瞎，洋溢著異狗國風(fēng)情文化胳的購物天地之”幕※張首創(chuàng)旅游獻(xiàn)式主題的商要業(yè)物業(yè)概念點(diǎn)將旅游與購辱物聯(lián)結(jié)在一爭起，讓旅游門與購物互為欺促進(jìn)，這是損一個(gè)全新的潮消費(fèi)模式。支※劇主題新穎越的吸引拆將項(xiàng)目的產(chǎn)悟品設(shè)計(jì)為一攜個(gè)旅游式主叛題的購物廣妖場，形式上驗(yàn)標(biāo)新立異，復(fù)令項(xiàng)目以一準(zhǔn)個(gè)嶄新的形螞象展現(xiàn)在大痕連市民面前棉。形式上不嶺雷同于市內(nèi)拉的現(xiàn)有商場害，這樣一方般面可以避開喝與原有的商慎場正面競爭租，不需要在慶原有的市場派消費(fèi)餅塊上竿爭奪份額；蜘另一方面，育可體現(xiàn)本項(xiàng)礙目的特色，掉形象上有別巧于市內(nèi)原有即商場，增強(qiáng)愈項(xiàng)目的市場轟競爭力?；薄馐袃?nèi)旅游撥文化的支持國大連市是一捷個(gè)旅游城市趁，每年接待圖國內(nèi)外的人渾數(shù)不少，如代將本項(xiàng)目設(shè)競計(jì)為一個(gè)有步城市代表性瑞、風(fēng)格獨(dú)特層的購物天地姻，可吸引國雁內(nèi)外的游客膜慕名而來旅您游購物。佛※將2001股年大連市旅器游統(tǒng)計(jì)資料誼：冒a.去年大咐連市全年共術(shù)接待海外旅丸游者43萬嘴人次，旅游觸創(chuàng)匯3億美武元，接待海贏外游客和創(chuàng)全匯又比上年晌增長了30獸％，由此實(shí)凡現(xiàn)了大連市乓接待海外游頸客和創(chuàng)匯連俯續(xù)三年增長享30％的跳唯躍式發(fā)展，神并在三年間漆創(chuàng)造就業(yè)機(jī)激會達(dá)4萬人穴次。肝b.根據(jù)統(tǒng)罪計(jì)數(shù)字所得攜，到大連旅蕉游的游客每耀年平均增長臉28。4%肚，實(shí)現(xiàn)旅游翠收入130旅億元以上，師相當(dāng)于GD鞏P刊10％左右鋤。植※錯對消費(fèi)人垮群的吸引力喚將項(xiàng)目設(shè)計(jì)良為一個(gè)異國寒風(fēng)情文化的澡購物天地，暫當(dāng)中匯聚異喬國特色的風(fēng)抹情文化，讓僵消費(fèi)者不出梳國門就可以厚領(lǐng)略到異國知的文化和民董俗風(fēng)情，購陰買到異國特精色的商品，轉(zhuǎn)并同時(shí)享有貍身在異國他由鄉(xiāng)旅游購物們的新奇感覺繼，滿足了消延費(fèi)者獵奇心帥和玩樂天性采。徐※祥借用概念挎的吸引力鉤建議在華昌什街與五州路柏交匯設(shè)置一角個(gè)廣場，在浙這個(gè)廣場上醉經(jīng)營一些露榜天吧、露天優(yōu)咖啡店，讓貼消費(fèi)者可在胸此一邊品賞鞋著香濃的咖丙啡，一邊欣巾賞著周邊的社迷人的異國狹風(fēng)景及風(fēng)情什；另外還可乳根據(jù)特定國域家的風(fēng)俗，撇選擇各國特瘦別的節(jié)日，礎(chǔ)定期在此舉司辦異國的民駝俗風(fēng)情節(jié)日退表演，這樣匯可增強(qiáng)本項(xiàng)晴目的特色性是，吸引人流協(xié)，以推動商忌場的經(jīng)營銷剩售。為※秒借用其它病元素的吸引敬力友將一些有國漢家代表性的賢景觀和有民遮族特色的建嚴(yán)筑元素引入用到商場的裝貞修設(shè)計(jì)上，跳使其在外觀信風(fēng)格上凝聚辜著異國風(fēng)情冷文化。倦當(dāng)你漫步于飽其中時(shí)，意儀大利的比塞道塔、羅馬的劣斗獸場浮雕庭、羅馬柱、扯巍峨的阿爾光卑斯山、蘇勢黎世的萬國顫彩旗、典型袋的歌德式建物筑、美國迪致士尼卡通等嚷具代表性的苦異國風(fēng)景、察風(fēng)俗文化都沾會卷入你的冒眼簾，令你泄留連忘返。初4-5-3稅形象定位成項(xiàng)目的形象身定位顧名思籍義是根據(jù)產(chǎn)明品定位確定汽項(xiàng)目主題形脊象，該主題影一方面能反隊(duì)映項(xiàng)目的特握色和內(nèi)涵，肝另一方面指闖引策劃推廣矩方向，并為唯項(xiàng)目增加附哀加值。如我礙司操作廣州沖奧林匹克花誤園的主題形催象是為“有運(yùn)動就在家梳門口您”籃就充分體現(xiàn)酬了項(xiàng)目的特誕色，會使其億推廣事半功伸倍。敝司建汁議本項(xiàng)目的拿形象定位為衫：絮“螺集世界風(fēng)情癢，移植大連窮國際旅游產(chǎn)湊業(yè)街區(qū)恨”拖4-5-4掩項(xiàng)目定位的阿發(fā)展優(yōu)勢君——嚷項(xiàng)目定位發(fā)狐展規(guī)劃的超猛前性及創(chuàng)新恥性。脂我們認(rèn)為由再于基于項(xiàng)目掉的規(guī)模及地都段優(yōu)勢，奠艘定了項(xiàng)目良顏好的定位和薪經(jīng)營規(guī)劃基幸礎(chǔ)，主要在付以下方在呈軍現(xiàn)：射A吊——頑以多種業(yè)態(tài)旅并存進(jìn)行經(jīng)五營規(guī)劃。絕以市場領(lǐng)導(dǎo)抬者地位及角絨度發(fā)展，站丟在競爭市場續(xù)的制高點(diǎn)上鄭，全面提升偉項(xiàng)目綜合素框質(zhì)，增強(qiáng)市銀場凝聚力及碰競爭力，實(shí)雙現(xiàn)持續(xù)發(fā)展銜戰(zhàn)略。聯(lián)B蜂——茶項(xiàng)目發(fā)展前誓景廣闊，投周資價(jià)值更為灣顯著。緊以巴“偉多種業(yè)態(tài)特這色消費(fèi)廁”躍形式吸納不請同業(yè)態(tài)的品晌牌企業(yè)進(jìn)駐塘經(jīng)營，提供統(tǒng)廣闊的產(chǎn)品靈銷售舞臺及屯創(chuàng)建理想的肺經(jīng)營環(huán)境及稻商機(jī)，投資說吸引力及價(jià)替值更為顯著續(xù)。師C寶——絹營造濃厚的榆市場商業(yè)氛獎圍癥l形成治強(qiáng)烈的投資危氛圍，全面披促進(jìn)銷售及雄招商進(jìn)程。銷l強(qiáng)化碗專業(yè)市場投同資前景，以莊及突破傳統(tǒng)扮商鋪的經(jīng)營良規(guī)劃，增著強(qiáng)投資信心單。叉l強(qiáng)化怪首創(chuàng)的全新渡獨(dú)特主題概能念，在大連繩都獨(dú)具首創(chuàng)滅性，和唯一爸性。速l借助廟品牌企業(yè)進(jìn)雅駐項(xiàng)目后，聯(lián)在人流、經(jīng)泄?fàn)I回報(bào)、品倉牌效應(yīng)、市壩場收益等因掙素的全面素犯質(zhì)提升，強(qiáng)蛙化項(xiàng)目優(yōu)勢層及特性。數(shù)l強(qiáng)化飼項(xiàng)目的價(jià)格醒升值空間，硬并以中山路投的臨街商鋪蹄進(jìn)行價(jià)格模倘擬，突出項(xiàng)詠目發(fā)展優(yōu)勢媽。冒D趴——給吸納不同業(yè)骨態(tài)的主力品采牌店進(jìn)駐，統(tǒng)增加人流及脾品牌效應(yīng)。位帶動中、小區(qū)型商鋪銷售富和租賃進(jìn)程游，我們將發(fā)繳揮其品牌效攪應(yīng)及優(yōu)勢。栗我們建議以番優(yōu)惠的招商侵措施吸納大僵型品牌進(jìn)駐壤，借助其品翅牌效應(yīng)及知陽名度，帶動領(lǐng)整體銷售，克并于每個(gè)購燥物組團(tuán)都有裕著名品牌代廟表的主力店赴例如：運(yùn)動堂系列組團(tuán)的嘴著名品牌擺“油耐克江”“逃阿迪達(dá)斯撒”紫流行服飾系逢列組團(tuán)的損“著左丹奴愁”“乘班尼路宜”“盜堡獅龍盡”跡。聯(lián)異國風(fēng)情美勸食組團(tuán)的糠“戴廣州蕉葉飲散食集團(tuán)艘”漂（東南亞美繞食）、臺灣怒美食店等等題。額國際名店城筆組團(tuán)的慈“繪GUCCI予”“蒙華倫天奴濫”賠等牌子倒家居飾物珠捐寶玉器組團(tuán)寫的她“混現(xiàn)代簡美家樣私死”“禁香港周大福機(jī)”“圖香港周生生泛”己皮具系列：查特樂路、芭窩迪誓超市：引進(jìn)賴“刷屈臣氏泳”室式精品超級山市場和尤“返家誼誘”創(chuàng)式生活超市嶺。倚4-6項(xiàng)目癥產(chǎn)品設(shè)計(jì)建籮議搖4-6-1娛針對項(xiàng)目整林塊建議宰◎返針對本項(xiàng)沙目由六個(gè)地博塊組成，難鄰以成為一個(gè)甜整體？細(xì)1、鄙司礙建議以五州芒街為主軸線增將整個(gè)項(xiàng)目壇連在一起成鞋為整體。在皂五州街與武嫩漢街相交處路建設(shè)一個(gè)下姓沉式的廣場鐵，在A區(qū)與雷C區(qū)之間搭評建架空步行饒?zhí)鞓?，將A黃、B、C地洋塊以及X的硬部份地塊所揀組成的負(fù)一投層區(qū)域有機(jī)佳地連貫起來沸，并引入一誼個(gè)主力百貨琴店在此經(jīng)營設(shè)，而鋪面招餐牌設(shè)置在A衫地塊的西南斥轉(zhuǎn)角處。作用：訂n能吸嫂引青泥洼的胡商業(yè)旺區(qū)的膽人流往主力犯百貨這邊走豬，青泥洼商職圈營造多一埋個(gè)熱點(diǎn)，增福強(qiáng)項(xiàng)目的市做場潛力。宴n建設(shè)屢一個(gè)下沉式繪廣場，將A傷、B、C、閱X地塊組成電的負(fù)一層區(qū)緩域有機(jī)地連鐵貫起來，解萄決項(xiàng)目先天秋地塊分塊的廣缺陷，為主粘力百貨店的惹引入提供前筒提條件。藝n主力弄店的引入又劣為商場前期盲的銷售、招拘商及后期的泡經(jīng)營吸引大事量的人流。殘4-6-2萍針對A、否B、C、X煌地塊的業(yè)態(tài)巧？恩n建議私在負(fù)一層設(shè)喜置購物天地膀，引入主力列百貨店。主浙力百貨店一掌方面可吸引等大量的人流擠，推動其它孔樓層業(yè)態(tài)的閉經(jīng)營；另一封方面，可帶巴動項(xiàng)目前期胸的銷售、招烤商。坊n在其父它樓層設(shè)置冬：紙國際流行前議線：經(jīng)營流攪行服飾品牌拖主力店、大頃型著名商號撇、鞋類形象隊(duì)店及其大量傳的時(shí)尚流行肚服飾。雅潮流天地；膨經(jīng)營種類：反主經(jīng)時(shí)尚服犬裝、精致飾押物、甚至可泉以搜羅香港嗓、日本、韓滲國等最流行車的服飾匯集資于此。勒視訊網(wǎng)絡(luò)：碗經(jīng)營各種視切聽影音產(chǎn)品發(fā)、、計(jì)閃算機(jī)、微型研隨身部聽等。難家居飾物珠王寶玉器世界穩(wěn)：經(jīng)營各種啊品牌家居用簡品、燈飾，脆各類珠寶玉飼器等相應(yīng)產(chǎn)狂品。婚相應(yīng)的配套卷：在下沉式驅(qū)廣場設(shè)置一艦個(gè)大型街舞拒或時(shí)裝表演清廣場，注入犧“衰風(fēng)情購物公援園父”植概念，意在鋪吸引大量的梁青少年消費(fèi)石人群和消費(fèi)讀者的眼球和旋人流，在B冶區(qū)或X區(qū)的竟場地可設(shè)置河室內(nèi)攀巖場洲等活動配套遵。租售做法：午1、此孟區(qū)負(fù)一層先雖以招商為主徑，通過優(yōu)惠月的條件引入涌主力百貨店僅。以此作為不一個(gè)賣點(diǎn)帶仇動其它樓層合的出售膨2、各文功能區(qū)以優(yōu)檢惠條件引入勁2倍—森3家主力店洗進(jìn)行帶動，觀其他部分進(jìn)脖行分割獨(dú)立漢銷售。。納4-6-3旺針對D、E服地塊規(guī)劃毀鄙司建議在椅D、E地準(zhǔn)塊與勞動歌公園之間建番造另一個(gè)下吩沉式廣場。作用：灶n可將著D、E地塊徐與勞動公園營連通，解決彼解放路為交重通主干道車遺流較多，行榜人過馬路不倒便的問題，值為對面的人磨流過馬路提陵供方便，扣n將勞就動公園旅游市觀光、平時(shí)振運(yùn)動鍛煉、拔休閑等的人繡流吸引過來超，推動D、拆E地塊的經(jīng)烈營發(fā)展。屈4-6-4利針對D、E貌地塊的業(yè)態(tài)群設(shè)置桌A）將D、潑E地塊打造粘成為一個(gè)動坑、靜結(jié)合且散相互帶動的毫新型的娛樂篩、購物天地季。羅所謂可“秩動旱”沒是指經(jīng)營一廊些娛樂性質(zhì)弟的、有動感必的，甚至是鈔以運(yùn)動為主引題的新型娛慣樂、康體活烈動。丹所謂趨“款靜瞎”染是指經(jīng)營一轉(zhuǎn)些與待“埋動宣”比主題有關(guān)的量各類品牌商菠品。觸“攤相互結(jié)合、牢相互帶動罪”恰是指令到知“悶動運(yùn)”軍與患“趕靜露”據(jù)之間，以同狀樣的主題，稠相互和諧地盼結(jié)合，成為恩整體；另外騎，兩者也因鞠為有一個(gè)共祝同的主題，迅相互帶動彼岸此的經(jīng)營。許B）建議在植D、E地塊逝的業(yè)態(tài)設(shè)置猛為：跪國際美食天狗地：薈萃全第國各地和世級界風(fēng)情美食量經(jīng)營種類：上東南亞美食另、臺灣小吃池、大型快餐此“病麥當(dāng)勞迷”“惜必勝客率”摔干果、零地食專賣店、山港式茶餐廳戴,韓國燒烤童，日式火鍋涼等。末設(shè)置原因：啟既懣足附近金居民區(qū)的需尊要，又可針威對悠閑人群閘租售做法：秒以3禍—凈4家行業(yè)主載力店進(jìn)行帶觀動。主要以薯招商形式置砍于E區(qū)二、臨三層，其余設(shè)部分進(jìn)行獨(dú)昨立銷售，并籌在硬件上滿定足其餐飲經(jīng)殺營的條件。堂新生代天地核：經(jīng)營兒童朵服飾，玩具今精品。么相應(yīng)配套：倚大型游藝中語心，史諾比社主題兒童游巧樂園，落設(shè)置原因：悉主要通過針鋤對的消費(fèi)層誼和游樂硬件豈配置吸引人盯流。熊租售做法：把配套以招商略形式或自營披為主，鋪位居部分通過1臘-2家主力鳴店帶動獨(dú)立拍銷售。連活色生香國踏際女人街：祝經(jīng)營韓國、趨日本、香港革、臺灣最新潤流行女人服筒飾、精品，胞化妝品等。鑼相應(yīng)配套：軍設(shè)立一小型著T型舞臺，宰有利于在開聞業(yè)以后定期垃或不定期舉旁行的時(shí)裝秀炎或者其他產(chǎn)晝品的推廣活瘋動提供有效籍場地：設(shè)青立朽“照SPA徒”鎮(zhèn)美容療法掏會館，女士械健身美體中肺心。循設(shè)置原因：萄此區(qū)針對女向性消費(fèi)，利范用女性消費(fèi)逝特點(diǎn)和習(xí)慣違吸引人流。款租售做法：扣部分以招商默為主，用替“士SPA計(jì)”可會館經(jīng)營，惹吸引女性消疏費(fèi)者；部分泳通過3-4傻家行業(yè)主力業(yè)店帶動獨(dú)立蒼銷售。伍活力天地：鋒經(jīng)營世界品弦牌或國內(nèi)著勝名運(yùn)動系列材運(yùn)動服飾、掙運(yùn)動用品、偉運(yùn)動器材讀相應(yīng)配套：挽設(shè)置為足球唯營地、壁球鐮室、射箭館宏、室內(nèi)野戰(zhàn)并館等各類新層奇、刺激的循游玩配套。翻設(shè)置原因：炸利用設(shè)置游方玩配置吸引諸年青消費(fèi)人婆流。室租售做法：祝通過招商或結(jié)自主經(jīng)營游站玩配置，鋪轉(zhuǎn)位部分作限思制性銷售，獸明確買家必則須經(jīng)營功能謹(jǐn)設(shè)定的業(yè)種步，以便為購景物公園的內(nèi)夜涵提供強(qiáng)有夾力的支撐。撲國際名店城籃：薈萃當(dāng)今奏國內(nèi)外高級岡品牌、精品餐服飾?；医?jīng)營設(shè)置原誠因：此區(qū)作致為次出入口醬，其價(jià)值僅貌次于A區(qū)，三在一定程度洗上體現(xiàn)項(xiàng)目暢的總體形象疊檔次?？冏馐圩龇ǎ旱藚^(qū)先已招朽商為主，通拼過優(yōu)惠的條崇件引入一些松國際性知名純品牌，后期泄作帶租約銷好售。恩4-7項(xiàng)目覆的特色如何烤營造?！蚯蛭逯揎L(fēng)情特打色步行街的角設(shè)置漸■徒名稱恰如其悟分旅這條街原名謹(jǐn)五州（洲）輕街，我們正成好在這條街柿上設(shè)置一條危匯聚全球五嚇大洲的風(fēng)情監(jiān)文化步行街插，使人想起勞街名就想起室這里匯聚的章五洲風(fēng)情文草化。室■己裝修設(shè)計(jì)的鈔統(tǒng)一性前在外立面、擺公共空間、宋甚至在寬闊衰的步行街上厚，都布置著擦各具特色的廈異國風(fēng)情文島化。使每一壟處街景都是怖世界的特色包景點(diǎn)，令消嫂費(fèi)者無論走阻在哪里都仿長佛置身于異石鄉(xiāng)。冤與整個(gè)項(xiàng)目卵裝修設(shè)計(jì)的蠶統(tǒng)一，法國著凱旋門、美津國的自由女沖神、荷里活悅偶像等各具刻特色的景點(diǎn)摩、當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗肆文化，都會鄰設(shè)置于其中肚?！鼋?jīng)營業(yè)態(tài)每國際名店街對；主要經(jīng)營斬：世界名牌淋服飾、品牌良皮具、高級卸化妝品等。尚旅游風(fēng)情街駐：經(jīng)營大連圓及東北特色養(yǎng)旅游商品魚香港蘭桂坊手：經(jīng)營特色閱酒巴、無煙欺餐飲。衰租售做法：孫此街以招商造形式引入國唉際名牌專門錫店或特色店狹，其它以限而制性形式銷惠售，以保證赴此街的檔次余。姿特別補(bǔ)充說紫明：欣本項(xiàng)目的規(guī)轟劃設(shè)計(jì)更多席地體現(xiàn)為爪“糕街區(qū)概念攤”渠而非常見然“辛場館概念泰”泉，令娛樂休塑閑配置與經(jīng)錘營布局有機(jī)筍結(jié)合；末a)于飽業(yè)態(tài)功能區(qū)戶之間的銜接峰可采用裝修慣風(fēng)格或配套廊設(shè)施進(jìn)行劃飾分，既體現(xiàn)億出明顯的業(yè)魄態(tài)功能分區(qū)弄，又體現(xiàn)項(xiàng)種目的統(tǒng)一性榜，并充分考叢慮到出人流串導(dǎo)向的效果越。帆b)項(xiàng)廢目的主題風(fēng)汪情定義是基洞于項(xiàng)目特性良而提出，其傍作用是為項(xiàng)科目營造濃厚確的招商和銷裹售、購物氛蛇圍，因此經(jīng)剖營布局上與涼硬件配置相頓配合。令項(xiàng)賀目定位的旅必游、休閑、冊娛樂、購物蛾溶為一體。哨c)對板于銷售完成讓后所形成的畏產(chǎn)權(quán)獨(dú)立可槳能導(dǎo)致經(jīng)營肥混亂現(xiàn)象，蠢可視其商鋪樸位置所處功仰能區(qū)不同區(qū)恨別對待；或地先招商后銷章售（如E區(qū)慣），甚至以目優(yōu)惠的招商精條件吸引目矮標(biāo)經(jīng)營者，磨以樹立項(xiàng)目捧整體形象；終或者進(jìn)行限把制性銷售，靠通過銷售時(shí)悼鑒定補(bǔ)充協(xié)華議或管理公缸約，令業(yè)主錢在功能區(qū)規(guī)原定的業(yè)種范桃圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)貞營，明確項(xiàng)療目鮮明特色哀定位，或進(jìn)昆行獨(dú)立銷售邊，避免縮窄厭投資者層面逼。賺5-商場的焦租售策略蛇5-1目標(biāo)床客戶摩5-1-1焦銷售目標(biāo)客呢戶網(wǎng)（投資客、日品牌商戶/才廠家、個(gè)體薯經(jīng)營者）充n本地祝客戶肺n外地岔客戶（省內(nèi)童、國內(nèi)）卷n外資姥客戶（港澳秩臺、國外）節(jié)5-1-2歪招商客戶箏n主力糟經(jīng)營商戶（夜體現(xiàn)商場形岡象和檔次）孫n目標(biāo)尖經(jīng)營商戶（回國內(nèi)外知名旺品牌）再n個(gè)體蹤經(jīng)營者然5-2租售斧時(shí)機(jī)師考慮因素：吊工程進(jìn)度丟當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)遲慣當(dāng)?shù)貧夂蛑底馐刍I備進(jìn)薯度額5-3租售打策略雀5-3-1惜租售推廣策必略糕◎翻推售前準(zhǔn)備薄階段豬n目的尿（效果）：嗽?王新聞造土勢椅?澆引起無歇錫全市關(guān)注眼的焦點(diǎn)解n媒體沉組合：以報(bào)煉紙為主斯n推廣臘重點(diǎn)：項(xiàng)目祥的投資前景山和經(jīng)營前景譽(yù)n公關(guān)父活動：接?少無錫零售售商業(yè)發(fā)展插前景研討會析?歉本商場剖的創(chuàng)新經(jīng)營杠理念和經(jīng)營潮模式研討會菠?沙本商場箱的規(guī)劃布局適專家評審會緣?例項(xiàng)目動番工新聞發(fā)布也會訪n租售性策略桑?進(jìn)直銷資熄源客戶固◎透租售第一階槽段賴n目的煮（效果）：凈?特高調(diào)亮帥相匙?直公開租曲售角?戲立即引踐起市場轟動秩n媒體撐組合：趕?爸報(bào)紙、乖電視、電臺藏、戶外廣告征、網(wǎng)絡(luò)等多揪媒體全方績位報(bào)道宣傳渡n推廣貸重點(diǎn)：牌?槳項(xiàng)目的術(shù)投資前景和免經(jīng)營前景議?晉創(chuàng)新的泳經(jīng)營理念博?瓜創(chuàng)新的梅規(guī)劃布局披n公關(guān)話活動：幸?耗至IN釣流行時(shí)裝S陣HOW陜?退與電臺箏合作，每周韻在現(xiàn)場舉行框直播節(jié)目，脆介紹最新潮歐流信息或討漂論熱點(diǎn)話題柔?居計(jì)算機(jī)消/網(wǎng)絡(luò)至I醫(yī)N游戲比賽純n招商殼策略禁?介主力商栽戶直銷山?烈資源商歉戶直銷盜◎惡租售第二階默段較n目的慣（效果）：俊?必延續(xù)前蘭期租售旺勢耕?汪加推新逆一期鋪位筒n媒體爐組合：蜜?水報(bào)紙、線電視、電臺悅為主寨n推廣蔽重點(diǎn)：蓮?進(jìn)項(xiàng)目的音投資前景和標(biāo)經(jīng)營前景費(fèi)?伏創(chuàng)新的彈經(jīng)營理念她?棉創(chuàng)新的眨規(guī)劃布局伯?牽首次公偵開租售火暴特?昌減輕投叔資客資金壓賀力的優(yōu)惠付擱款方式；距?輝確保升螺值的商場售路價(jià)體系煤n公關(guān)今活動：遣?統(tǒng)全城挑淋戰(zhàn)極限飛——付極限運(yùn)動大槽獎賽播?汁三人籃澆球賽賤?死街霸四爆人足球賽烈?雕慶賀提士前封頂暨業(yè)趁主聯(lián)誼活動拘◎胸租售第三階反段先n目的忌（效果）：貍?陸延續(xù)前懲期租售旺勢布?紗加推新估一期鋪位管?末啟動人陜脈銷售滲n媒體因組合：誰?脆報(bào)紙、縱電視、電臺昨?yàn)橹麇乶推廣畢重點(diǎn)：腸?調(diào)項(xiàng)目的障投資前景和碧經(jīng)營前景高?佛創(chuàng)新的跡經(jīng)營理念果?桂創(chuàng)新的術(shù)規(guī)劃布局乳?仰減輕投翠資客資金壓悶力的優(yōu)惠付腦款方式；棕?再確保升渠值的商場售淋價(jià)體系黑?告高額穩(wěn)罰定的投資回腫報(bào)鄉(xiāng)?氣主力商它戶進(jìn)駐動態(tài)脅n公關(guān)絮活動：例?棟溫馨家久庭攝影展醫(yī)?茫兒童集縱體繪畫活動戀?宜女性美您容纖體講座爆?氣巡回展改銷暨抽獎活鍵動償◎彩租售第四階池段辜n目的暑（效果）：凱?鞠延續(xù)前繳期租售旺勢修?素最后一減期鋪位密n媒體錦組合：絕?蘭報(bào)紙、流電視、電臺頂為主保n推廣材重點(diǎn)：耳?允項(xiàng)目的噸投資前景和宜經(jīng)營前景野?尊創(chuàng)新的拖經(jīng)營理念和澡規(guī)劃布局善?蒸減輕投訊資客資金壓毅力的優(yōu)惠付趙款方式；總?譯確保升兔值的商場售深價(jià)體系內(nèi)?兵高額穩(wěn)紙定的投資回叼報(bào)畝?扎主力商楚戶進(jìn)駐動態(tài)暗n公關(guān)腰活動：玩?擊異國風(fēng)暮情系列活動戚（與旅游局姐合辦）賭?遞國際美可食節(jié)共?惜試業(yè)志健慶竟5-5主要曉促銷手段蕉n發(fā)展啞商參股經(jīng)營抖在銷售中，姥發(fā)展商采用研讓利10%蹄~20吧%的方式，也獲得該商鋪共10%~云20%的幟股份，業(yè)主夸可選擇在開冤業(yè)后任一時(shí)眼間購回經(jīng)營躬權(quán)（股份）劑。這種做法穿的好處在于況：牛?海發(fā)展商迫繼續(xù)是商場暫的大股東，壓能夠保證商解場招商、經(jīng)讓營的整體統(tǒng)束籌實(shí)施和定森位的實(shí)現(xiàn)；浮?愛推廣宣押傳中保持高隨姿態(tài)的調(diào)性雞。表明發(fā)展憤商對經(jīng)營前斬景充滿自信魄，同時(shí)令投肌資者感到發(fā)涼展商是真正地與業(yè)主共同五承擔(dān)投資風(fēng)撫險(xiǎn)的。懲?識因?yàn)榘l(fā)漫展商以讓利腥的形式，獲杯取股份，所究以降低了客巡戶的投資投州入。扔n業(yè)主事承諾開業(yè)優(yōu)能惠折扣階客戶買鋪時(shí)填承諾按發(fā)展假商規(guī)定時(shí)間久準(zhǔn)時(shí)開業(yè)的部，并交納1科萬元開業(yè)保格證金（對準(zhǔn)淹時(shí)開業(yè)鋪位似的業(yè)主可退鐘還保證金）焦后，可享受獲2%折扣優(yōu)胸惠；此項(xiàng)可敗在《認(rèn)購須廁知》中注明前。芝在一定程度轎上能夠保證楊商場開業(yè)時(shí)睜有較多的鋪袍位經(jīng)營，不怕至過于冷場冤。喇n零首鴨期付款方式滔（100%風(fēng)按揭）秀減輕投資者悠首期壓力，耕降低投資門蠻檻，鼓勵小皮買家入市。心實(shí)際操作是授發(fā)展商允許派買家在規(guī)定抓期限內(nèi)（一暢般為一年）封分期付給首濾期房款。肝n反租拜銷售秧針對部分位冶置較差，預(yù)絞計(jì)銷售存在蘿一定難度的世鋪位而采用辭的促銷手段先。準(zhǔn)?個(gè)有利于河招商、經(jīng)營愛的整體統(tǒng)籌粘實(shí)施和定位手的實(shí)現(xiàn)糖?夠以較低武的投資風(fēng)險(xiǎn)貢，及穩(wěn)定的膏回報(bào)吸引買濕家哥5-6招商井條件腫5-6-1腳租金優(yōu)惠囑n扣率靠形式計(jì)算租牧金崖扣率即按照甲營業(yè)額提取紹一定比例作冰為商場的回乓報(bào)，抵償租蔬金。發(fā)展商戀與商戶共同五承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，鐵共同分享利震潤。排根據(jù)無錫市背目前的零售系市場開放程糟度，國際知員名品牌尚未乘進(jìn)駐，仍然充有廣闊的市扭場空間有待公開拓。所以姜，針對有潛程質(zhì)的知名品豬牌，對其市票場接受程度獻(xiàn)和營業(yè)額具闖有信心，可揀利用優(yōu)惠的構(gòu)扣率方式，固引進(jìn)本商場巴經(jīng)營?！瞿昶诮伕鶕?jù)不同行它業(yè)而定，除么餐飲年期較萬長（10年擇）外，一般啊行業(yè)可商議餡2年死約2輛年生約或3貸年死約3年妹生約?！雒庾馄诙陡鶕?jù)租賃的宿實(shí)際情況，羽給予彈性的港免租期優(yōu)惠員。■免管理費(fèi)區(qū)對于個(gè)別商彩戶或一定招惰租期內(nèi)的商窄戶可減免一狐定期限的管瞎理費(fèi)，鼓勵乓商戶進(jìn)駐。■送裝修略除公共地方錫裝修外，對稻于個(gè)別商戶貧或一定招租怪期內(nèi)的商戶降提供鋪內(nèi)全獵部或局部裝嘉修，一般僅經(jīng)提供天、地賀、墻、燈的燙裝修。浩6-商場的慣經(jīng)營管理6-1角色暢6-1-1批對內(nèi)經(jīng)營鳳n與商套戶達(dá)至良好緩的溝通，了慶解商戶的需糟要，建立融癢洽的客戶頌關(guān)系省n監(jiān)察屢商戶嚴(yán)格遵菊守商場的管絡(luò)理公約良n監(jiān)管榮租戶按照租墨約經(jīng)營臟n監(jiān)控秩商場的經(jīng)營黨狀況吐n統(tǒng)籌寒商場購物環(huán)盲境的裝飾布踢置萍6-1-2識對外經(jīng)營監(jiān)n向社耽會公眾推廣黨商場的形象擴(kuò)n協(xié)調(diào)牧與政府各部第門及旅游公停司的關(guān)系屑n監(jiān)督燙及協(xié)調(diào)與物披業(yè)管理公司蜓、工程公司乞、廣告公司務(wù)、公關(guān)公司巷等各方工作6-2目標(biāo)春n建立跪項(xiàng)目的整體家形象剪n為商顫戶提供良好峰的經(jīng)營條件黎n提高鴉商場及商戶但的知名度和打商譽(yù)坐n吸引岸更大的消費(fèi)儀人流告n促進(jìn)噴商戶的經(jīng)濟(jì)帥收益6-3效果蘋6-3-1壞旺人（消費(fèi)侄人流）狐提高商場人什流尋n滿足枝各年齡階層鑒的消費(fèi)需求吼：男、女、曬老、幼皆宜浩n具有橫強(qiáng)烈的吸引委力、吸納更店廣區(qū)域消費(fèi)栽人流篇n充分旦利用旅游城額市及項(xiàng)目的察資源優(yōu)勢，察爭取旅游消熟費(fèi)人群歲延長消費(fèi)者求的逗留時(shí)間喪n留住愛各類型消費(fèi)姻群體味a.家胳庭：老人座、丈夫、妻出子、小孩漿b.非屬家庭：朋友浴、同事、情今侶、個(gè)人、包游客、團(tuán)體債?耀好吸引栗，想逛一逛艷?艙夠新奇予、夠刺激，辛好想玩旨?蜓餓了有肚地方吃東西哀?像很有心誼情購物該?地走累了雞有地方休息牢n吸引符不同消費(fèi)群必體的循環(huán)消幸費(fèi)勸n引導(dǎo)軌消費(fèi)人流鐘a.豎鳳向引導(dǎo)：首怖層二層聯(lián)三層聞b.橫叢向引導(dǎo)：流凝行區(qū)運(yùn)動盯區(qū)兒童區(qū)秘餐飲區(qū)現(xiàn)6-3-2送旺場（投資粒者和商家）縫n靈活害集中的經(jīng)營抱組合，適合額各層面的經(jīng)末營者命n合理到規(guī)劃布局，德有效地切合凈投資者和商胡家的需求其n在裝較飾布置上突草出體現(xiàn)主題踩特色漂n充足漆的配套設(shè)施攪，創(chuàng)造出一端流的購物環(huán)很境勞n一系紅列的旺場推投廣、租售措前施，保證項(xiàng)便目的銷售和院招租雙贏抵6-3-3久旺財(cái)（經(jīng)營捐收益）晚提高顧客消完費(fèi)率帖n該買膊、想買的能遞買到遷n該玩助、想玩的能好玩到如n想吃袍、愛吃的能印吃到醬n想看低的能看到享6-3-4崇運(yùn)用多元化名經(jīng)營策略，鴨提高日均銷標(biāo)售額和利潤章n平價(jià)燦：堅(jiān)持薄利觸多銷幅n中檔桃價(jià)：想買的抽，能買到，反且價(jià)不貴慚n高價(jià)渾：品牌、精奧品、貨真價(jià)顛實(shí)林6-4商業(yè)艱物業(yè)主要經(jīng)吉營管理模式部①陶傳統(tǒng)百軋貨業(yè)經(jīng)營管拴理模式。禾②犬新型商餡業(yè)模式。軟6-4-1另經(jīng)營模式比京較讓組成成份不慨同賴百貨的經(jīng)營麗模式是一個(gè)器整體，是由泄一個(gè)管理層啦去管理各個(gè)舍專柜，而各昏個(gè)專柜都隸共屬于同一個(gè)打企業(yè)，管理腫架構(gòu)比較簡噸單；而商業(yè)樣物業(yè)是由投欲資者和經(jīng)營域者組成，他脂們相對獨(dú)立梁，擁有產(chǎn)權(quán)猴或經(jīng)營權(quán)的箏獨(dú)立，并各者自維護(hù)自已害的利益，組能成成份比前族者復(fù)雜?；市麄魍茝V、焦檔次的控制焦不同約百貨的宣傳朋推廣相對簡奸易，而對整保個(gè)商業(yè)物業(yè)狠進(jìn)行宣傳推姐廣、檔次的案控制難度較去大。賺因此我們必停須尋求一種修適合時(shí)代要驢求又適用于芒綜合商場的隙經(jīng)營管理模拒式。海新型經(jīng)營管蜓理主要包括例以下方面：限①鉤物業(yè)的悠硬件管理；溪②襪物業(yè)租秀賃；爬③亡商戶的票協(xié)調(diào)統(tǒng)一睬④督物業(yè)整概體宣傳推廣熊；深⑤御經(jīng)營信窗息和相關(guān)服勤務(wù)的提供；糾⑥抽形象建份立；街現(xiàn)時(shí)的商業(yè)峽物業(yè)林立，策競爭激烈，迷要在商場上嚷取得一席之稅位并非容易龍，更何況要取成為商場上務(wù)的領(lǐng)頭羊呢技？在當(dāng)今的春商業(yè)物業(yè)經(jīng)蚊營管理中，嘩必須引入一鞠些新型的經(jīng)鋸營管理模式業(yè)進(jìn)行科學(xué)的露、專業(yè)的管扮理。綜觀目負(fù)前商業(yè)物業(yè)化的經(jīng)營管理奸方式，一般類以下兩種模問式：懷模式一：由農(nóng)發(fā)展商組織省經(jīng)營管理架推構(gòu)（或公司文），聘請具維有豐富經(jīng)驗(yàn)嘴的經(jīng)營管理桑顧問公司，削由其提供專含業(yè)顧問意見蹄，交自組的雨經(jīng)營管理架畫構(gòu)（或公司拴）執(zhí)行。你模式二：聘威請專業(yè)經(jīng)營京管理公司直過接經(jīng)營管理倍公司直接經(jīng)溜營管理，發(fā)按展商處于監(jiān)田控執(zhí)行地位膚。隆6-4-2宴采用經(jīng)營模經(jīng)式的論證賄①猛從社會縣分工的角度曾看，發(fā)展商輔擅長于產(chǎn)品禍的開發(fā)，對啦于經(jīng)營管理副的專業(yè)問題陸，應(yīng)由專業(yè)賞的經(jīng)營管理偽公司實(shí)施，竭更有利于整淡個(gè)商業(yè)物業(yè)獄的運(yùn)作。果②諷對于新般的商業(yè)物業(yè)晝來說，在開猜業(yè)后1-3職年間屬于市仁場的適應(yīng)磨嫌合期，讓有粗操作綜合商寇業(yè)物業(yè)經(jīng)驗(yàn)既的公司進(jìn)行偶操作，可減及低操作上的馳風(fēng)險(xiǎn)。疑③墨選擇專業(yè)獅的經(jīng)營管理紐公司直接進(jìn)嫁行經(jīng)營管理帥，會得到整激間公司的資孟源。緊6-4-3升結(jié)論吧建議由我司授整合專業(yè)資活源，采取模賤式二為貴司擱提供直接經(jīng)徑營管理的服但務(wù)好處：是◎瑞由我司戰(zhàn)略弊合作伙伴公排司加入直接鏟的經(jīng)營管理獸，有利于與采前期的策劃蜘銷售招商涵尸接，提前介傘入整體運(yùn)作紅。憂◎扣有操作廣州薪代表性商業(yè)飯物業(yè)益—投天河城的經(jīng)疑營管理經(jīng)驗(yàn)蜘。天河城的躬形式與貴司擱的項(xiàng)目相似序。將這些專賣業(yè)經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ侥嵊糜谫F司的殺大型綜合商秩業(yè)物業(yè)，有紀(jì)利于商場的引整體發(fā)展。毅7-經(jīng)營推使廣劍7-1推廣肅活動組n各類亦展覽：名車南展覽、珠寶壟展覽、名畫虹展覽、攝大影展覽等備n時(shí)裝報(bào)表演：春夏販新裝、秋冬步新裝、品牌幣新系列等線n美食鄰節(jié)/特色專白題節(jié)日：中戴華/環(huán)球美溫食節(jié)、國際鄙兒童節(jié)、奧鐘運(yùn)會、世界害杯等蔬n電臺刪/電視臺直坡播：時(shí)事論勸壇、品牌推續(xù)介、流行時(shí)級尚等膛n各類駕大型游戲及震比賽活動：綱電子游戲比居賽、網(wǎng)絡(luò)游倍戲比賽、書波法繪畫攝影煩比賽、運(yùn)動垂競賽等戚n商品兵推廣活動：洞運(yùn)動用品推還廣、服裝系摧列推廣、家膏居系列推廣鏟、及與商戶坐合辦的各類臉商品推廣活方動成n慈善卷活動：商品延慈善展銷活驕動、慈善拍恢賣活動陰7-2信息達(dá)系統(tǒng)建議洲n商場汁消費(fèi)指南剩內(nèi)容包括商很場的地理位石置、交通路回線、商戶名嫩單、經(jīng)營規(guī)混劃等基本信折息。膠n商場植刊物往定期推出，第重點(diǎn)介紹商討場的最新信奧息。內(nèi)容包音括商戶動向克、潮流信息封、產(chǎn)品推介暮、促銷行動譜、推廣活動倘等。瘡n計(jì)算析機(jī)網(wǎng)頁宜通過INT壽ERNET聲，將商場的炭主題、定位刪、特色、商噸戶組合、最麥新信息等向昏全國、國際廊進(jìn)行推廣，翁樹立商場的賭形象，吸引蒼國內(nèi)外游客膛消費(fèi)。民7-4經(jīng)營抗促銷手段參擾考那n互動熱優(yōu)惠券屯行業(yè)互動促桂銷：如在商疾場內(nèi)消費(fèi)1苦00元，即務(wù)可獲贈B區(qū)椒20元餐券現(xiàn)；或，在運(yùn)摔動區(qū)消費(fèi)滿鉆200元，機(jī)即可獲贈服托裝禮券10進(jìn)元帝?邪樓層互哀動促銷：如吧在首層消費(fèi)女100元，越即可獲贈二街層消費(fèi)券2誕0元尾通過互動促飛銷措施，使開商場整體結(jié)略合更為緊密做，更容易造頁成人流循環(huán)易消費(fèi)，使每濟(jì)一行業(yè)及每恩一樓層的商發(fā)業(yè)價(jià)值得到述充分挖掘。炮n會員略制消費(fèi)優(yōu)惠捕一次性消費(fèi)隊(duì)一定金額的槳消費(fèi)者可成屬為商場會員鋼，以后消費(fèi)武可獲額外折易扣以及其它昏優(yōu)惠；可同址時(shí)實(shí)行消費(fèi)傘累積折扣獎聞勵計(jì)劃。呈n印花請優(yōu)惠監(jiān)商場不定期葡舉行優(yōu)惠促吩銷，優(yōu)惠期烈內(nèi)，消費(fèi)者瘡均可獲取商瓜場紀(jì)念印花搬一款，在集斗齊一系列紀(jì)薄念印花之后睜，可在指定黎節(jié)日或特定放商場促銷日垮憑印花抵現(xiàn)爐金或參與抽未獎活動。帥8-經(jīng)營管滅理組織架構(gòu)歇9-商業(yè)招構(gòu)商經(jīng)營運(yùn)作紋優(yōu)勢險(xiǎn)9-1-1燒具有較強(qiáng)的煎商業(yè)招商能鬼力，少掌握粵、港憶兩地?cái)?shù)百個(gè)晨知名品牌商桑家的網(wǎng)絡(luò)資浙源，能為貴戲項(xiàng)目的招商痰提供極大的愛幫助。紐9-1-2古具有實(shí)際招圣商操作經(jīng)驗(yàn)睛，訓(xùn)了解招商運(yùn)喇作過程的各梢項(xiàng)細(xì)節(jié)，曾業(yè)成功完成廣祥州中華廣場映、廣百新翼章、中信廣場致購物城等著尺名商業(yè)項(xiàng)目射的招商運(yùn)作含。賀9-1-3喜具有引入主遙力店的成功洋經(jīng)驗(yàn)皂對于商業(yè)物唉業(yè)，無論是承短期的促銷腳還是長期經(jīng)銹營，針對性隆主力店的引疼入是非常主捷要的，在我貓司操作的成大功個(gè)案中也省充分地體現(xiàn)結(jié)了這一點(diǎn)。滋如我司在1辛999-2賽000年操友作的商業(yè)項(xiàng)羊目廣州中華滴廣場，總建銅筑面積18浙萬平方米，缸以種“主廣州首個(gè)熱僻帶園林休閑峰購物新天地蠻”醒為主題定位滅。此項(xiàng)目在運(yùn)開發(fā)初期，長其售價(jià)約為彎港幣3萬元匆/平方米，寶銷售狀況一叢般，招商進(jìn)燥展緩慢。因瑞此，我司為金其引入了大柔型外資百貨溜集團(tuán)貨—田吉之島，營帽業(yè)面積達(dá)2勁萬平方米吊，并以障“續(xù)吉之島成功襪進(jìn)駐惠”尊作為賣點(diǎn)吸蒜引投資者和捎經(jīng)營者，令蘆銷售和招商太狀況大為好成轉(zhuǎn)，特別是剪銷售上甚至告出現(xiàn)排隊(duì)購藥鋪的現(xiàn)象，鎖而售價(jià)也升灶至港幣5萬蛇元/平方米頁；另一方面偏，在招商中峽也以此帶動手并結(jié)合我司則本身的商戶質(zhì)網(wǎng)絡(luò)，采取拖多種招商形侵式，在短時(shí)扒間內(nèi)完成全煮場90%的鼠招任務(wù)。這禍一項(xiàng)目可以合說是我司甚蓋至廣州商業(yè)殖物業(yè)中操作桿得最為成功梁的個(gè)案。棒此外，我司魄在操作廣州窗標(biāo)志性物業(yè)嚴(yán)中倆—恰中信廣場購蜂物城和廣州馬市中心北京走路步行街項(xiàng)幫目首—紗廣百新翼的狡時(shí)候，也靈航活運(yùn)用了主搬力店的進(jìn)駐每這一手段，累如在中信購墻物城中引進(jìn)虎著名港資零側(cè)企業(yè)箭—案屈臣氏(香組港和黃集團(tuán)奉旗下的連鎖篩精品超市)今，營業(yè)面積翠為600平喬方米，在廣愧百新翼則引等進(jìn)了屈臣氏逮和家誼超市烤(廣州友誼澆集團(tuán)旗下的甜大型超市)疑，營業(yè)面積銜達(dá)4000兼平方米。嬌當(dāng)然，在主械力店引入的厲過程，我同虜也會充分考屬慮各個(gè)項(xiàng)目甩的實(shí)際情況麥，有區(qū)別性乖和針對性地榴引入主力店蝴，力求實(shí)現(xiàn)逆發(fā)展商、投炎資者或經(jīng)營嚷者和進(jìn)駐商戰(zhàn)戶米“命三贏澇”報(bào)局面。觀9-1-4阻豐富商業(yè)經(jīng)碎營運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)魚，殘成功個(gè)案包送括參與經(jīng)營名管理廣州天動河城項(xiàng)目，芳不僅令其連伏續(xù)數(shù)年出租飾率達(dá)100險(xiǎn)%，更令其外場內(nèi)的店中繭店租金不斷但攀升至每月步2000-欲2500元劈/平方米，銜逼近廣州北商京路的一些鑼臨街鋪面，俊且通過種種嘗經(jīng)營手法，桃令整個(gè)商場既一直處于中炕上檔次，成狀為廣州經(jīng)營儲管理最成功緊的商業(yè)物業(yè)抽之一，其營扛業(yè)額位居廣殼東省首位。陷9-1-5喉服務(wù)品牌貴我司曾經(jīng)服勸務(wù)的商戶其繭中包括：飽COZZI短/MAX&住CD/雅圖跟時(shí)裝/KR該IZIA/賓登喜路/金江利來/道蒙佩/FREE派BIRD忽/康威服飾摟/曼奴運(yùn)動尿服裝/班尼監(jiān)路服裝有限例公司/莎蓮肚奴/TOP粉PY/上海拍東方鱷魚服忠飾濕/東方眼鏡凱/先施眼鏡煎/老人頭/撲康妮雅/戴殿安芬內(nèi)衣/差觀奇洋服/傭經(jīng)典故事/勸卡路早?餐約翰/歌莉垃婭時(shí)裝/百甲麗鞋業(yè)/香和港萬事達(dá).蓄飛安娜中國累總代理/廣啟州李寧體育犁用品銷售有爐限公司/廣政州億安體育馬用品有限公撇司/NIK深E/雷俊運(yùn)漆動/OPA驚時(shí)裝/LO畜AIO/仁蟻信牛奶老鋪儀/肯德基/稿大家樂/多糞美麗快餐/燭東海堂/寶壽生園/LA寶NCOME再(香港)化武妝品公司/潮卡西歐/頂閃好首飾/周胸生生珠寶金訓(xùn)行/周大福批珠寶金行/睜紅孩兒/謝慈瑞麟珠寶金蘋行/萊福珠沿寶/屈臣氏擴(kuò)/百佳/蕉共葉風(fēng)味集團(tuán)齊/綠茵閣/輸大禾回轉(zhuǎn)壽賴司店/金旺傭莊韓國料理姓/荔港名食天家/須除了以上曾村經(jīng)服務(wù)過的仙客戶，我司風(fēng)還為以下各縮類行業(yè)著名必品牌的特約飽商鋪拓展顧枝問：鼓SAWAT恐CH（時(shí)尚捉名表系列）頑SUSS襲I（古色女堤裝）陡華倫天奴（摔服裝）麥捆當(dāng)勞而7.11便量利店先施戚眼鏡嘆DUNHI注LL（登喜梳路）芭迪棗鞋業(yè)資JESSZ響CA（女裝廚）e鞋′祖MU（女裝膨）給GUESS陷（服裝/手冊表）屈臣傭氏（超級市貪場）碰我司熱切希牛望能籍以上怒的各方面優(yōu)腸勢，為本項(xiàng)學(xué)目提供全方悉位的全程服燕務(wù)！鴨第二部分：善住宅部分蹤1-大連住儲宅市場概況壽分析無■墊本地購房消至費(fèi)以中低價(jià)律為主，價(jià)格熟介于250開0-400繳0元/m2疼，且多集中勻于城鄉(xiāng)結(jié)合娛部，外地購輕買力在大連劉不容忽視，零尢其對于高滲價(jià)住宅來講秧，其比例較親大。冒■句產(chǎn)品選擇層連次結(jié)構(gòu)較廣姐，且類型多灰樣，從一般興的解困房、蚊經(jīng)濟(jì)適用房窮到海邊豪華慎宅、別墅，星從市中心到妖市郊的大型責(zé)小區(qū)都相繼芝一一出現(xiàn)。廊■各發(fā)展商已邁姐向品牌時(shí)代逗，陸續(xù)涌現(xiàn)伐了萬達(dá)、億罩達(dá)等全國知短名開發(fā)企業(yè)碰。蜻■射住宅產(chǎn)品仍居偏向于大戶晴型為主，但紀(jì)特色產(chǎn)品不煮多。原■怪住宅銷售的塔服務(wù)意識有甚待加強(qiáng)，營匙銷技巧也有蹈待提高。蒼樓盤規(guī)火模產(chǎn)品廁類型戶滔型面積灶均價(jià)施輔工進(jìn)度謙裝修模星海國寶鋤四棟高層此小區(qū)式多高層住宅搜四房：1熱93-24挨7復(fù)式：3芹65-44惕286毫00元/m結(jié)2現(xiàn)樓及豪裝炭雍景臺透連體高層季單體高層這二房~文四房121狡。21-1司98。84國㎡83沒00元/m免2準(zhǔn)現(xiàn)鏟樓豪裝如曼哈頓大廈派單筋體高層公寓凝套間~養(yǎng)三房43后。14~1胸97。88律㎡82猾00元/m宴2準(zhǔn)現(xiàn)控樓豪裝升2-項(xiàng)目名的優(yōu)勢劣勢仰分析蠶2-1項(xiàng)目胡優(yōu)勢：競n位置駱優(yōu)越、交通筐便利，附近豈生活配套齊今全，緊大連謙興購物商圈脅n景觀名優(yōu)越與大連奮市中心最大架的綠地公園拖一路之隔，虛園景、山景緣收眼底。從n同區(qū)軋域同文件次府競爭項(xiàng)目不勤多，直接競擱爭大大減宏少。遞n項(xiàng)目圓規(guī)模較大，撐利于發(fā)揮規(guī)布模效應(yīng)和硬單件配套優(yōu)勢仗。翼2-2項(xiàng)目份劣勢：抹n屬于皮純住宅項(xiàng)目議，容易產(chǎn)生怨住宅和商業(yè)金間矛盾。均n開發(fā)求成本高，不形利于發(fā)揮價(jià)縮格競爭力優(yōu)潤勢。執(zhí)n項(xiàng)目稍檔次較高，爪會針對消費(fèi)嗽人群變狹窄喉。差n項(xiàng)目辱旁的高架橋非建筑，令項(xiàng)循目低層單位布受景觀和噪羊聲的影響。澇n一方閘面項(xiàng)目開發(fā)份資金需求量襖大，對銷售鳥周期要求較揪短，另一方自面，此類型販項(xiàng)目對施工翻進(jìn)度要較高鳥，因此。兩搭者間的矛盾刺將制約著項(xiàng)續(xù)目的成功。壞3-目標(biāo)守客戶的定位點(diǎn)和分類年項(xiàng)目的塔樓顧從產(chǎn)品形式疼上可分為住恢宅和公寓兩史類型，雖然拾兩者皆為居瘡住用途，但犬其針對對象趙有所不同。療3-1住宅庫的目標(biāo)客戶虧分析倡n大連輕市內(nèi)的私營捎企業(yè)主和高尾收入人士，棉年齡介于3愚0-50之遙間?？鋘東北珍地區(qū)的一些朝實(shí)力雄厚的快中資企業(yè)或勢私人企業(yè)界之所有者或高賣級管理人員肌。帝n東北唐地區(qū)的高級陶公務(wù)人員。刺n祖籍飾東北華僑。腦3-2公寓薯的目標(biāo)客戶瘦分析殼n在大挎連的三資企蟲業(yè)的外方投道資者或高級敞管理人員。叨n大連鞭的外國企業(yè)趟及其駐華機(jī)雜構(gòu)的高級管堂理人員。善n大連獻(xiàn)市內(nèi)擁有穩(wěn)緒定經(jīng)濟(jì)收入劫且具有投資錯意識的中高籌收入人士。戰(zhàn)他們共同特劑征：是社不會上事業(yè)成孤功的一群，臨他們或者是鞭經(jīng)歷拼搏后呈正處于壯年釀，或者是后奮起之秀，他漆們年青有朝鉛氣，對自己腦的奮斗感到霉自豪，他們膝需要認(rèn)同和炊肯定自身的益價(jià)值，更需朗要榮耀和被芳受尊崇。所晨以他們注重姐產(chǎn)品的素質(zhì)霧，注重項(xiàng)目女的內(nèi)涵，注緩重項(xiàng)目的形關(guān)象。扔4-項(xiàng)目創(chuàng)定位紅4-1項(xiàng)目英理解罵1、本哨項(xiàng)目位于市丘中心商業(yè)旺買區(qū)，地價(jià)成閃本非常昂貴榴，所以本項(xiàng)適目的開發(fā)，戒必須以商用菊物業(yè)和高價(jià)葡住宅相結(jié)合境開發(fā)，才能碧承受本項(xiàng)目架開發(fā)成本壓韻力；堤2、本藝項(xiàng)目位于市侍中心，交通咐發(fā)達(dá)，以及戚城市規(guī)劃配退套完善，更茶享有勞動公乓園的綠化、炊園景以及稀備貴的山景的堤景觀；如本繳項(xiàng)目能充分箱發(fā)揮景觀優(yōu)恨勢和結(jié)合商嗎業(yè)發(fā)展的優(yōu)爸勢，且配合責(zé)本項(xiàng)目的硬搶件支持，建商議本項(xiàng)目走奧高尚住宅的賞路線。飄3、本餡項(xiàng)目位于繁挨華的商業(yè)、極娛樂地帶，騾周邊琳瑯著碰新穎時(shí)尚、灘前衛(wèi)動感的氣商業(yè)經(jīng)營理傅念，且消費(fèi)始對象也是針墊對這群中青閘年的消費(fèi)群漫。所以項(xiàng)目多住宅部分的勾重點(diǎn)目標(biāo)客秋戶是這群中們青客戶群。蕉4-2產(chǎn)品寄定位慰根據(jù)項(xiàng)目所錄具