前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議培訓(xùn)的分析

前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議培訓(xùn)的分析學(xué)習(xí)主題：前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議各位同事：大家好！

業(yè)務(wù)水平，現(xiàn)特安排大家在此共同學(xué)習(xí)相關(guān)的業(yè)務(wù)知識，以便達(dá)到學(xué)有所用之成效。祝大家工作愉快、心想事成！前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議xx華庭《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和xx花園《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》編制的依據(jù)根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部1999年10月14日關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》（示范文本）通知要求，根據(jù)國務(wù)院2003年9月1日頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及地方物業(yè)管理政策法規(guī)，并結(jié)合中山市xx發(fā)展實(shí)際情況編制成文。前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議物業(yè)管理的概念是指物業(yè)管理企業(yè)受到業(yè)主或房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)修繕與整治。物業(yè)管理的起源在19世紀(jì)60年代的英國。物業(yè)管理的特點(diǎn)具有市場化、專業(yè)化、社會化、規(guī)范化等特點(diǎn)。前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議前期物業(yè)管理是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時止的物業(yè)管理。協(xié)議當(dāng)事人包括甲乙雙方甲方是指：1、房地產(chǎn)開發(fā)單位或其委托的物業(yè)管理企業(yè)；2、公房出售單位或其委托的物業(yè)管理企業(yè)。乙方是指：購房人（業(yè)主）前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的內(nèi)容包括：甲乙雙方（受托方與委托方）；物業(yè)地址、物業(yè)性質(zhì)、朝向、面積、銷售合同編號；甲方權(quán)利和義務(wù)；乙方權(quán)利和義務(wù)；物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量；物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議學(xué)習(xí)重點(diǎn)甲方權(quán)利和義務(wù)負(fù)責(zé)對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理與服務(wù)；根據(jù)國家和地方的物業(yè)管理政策法規(guī)，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，制定《管理公約》、《裝修管理規(guī)定》及各種物業(yè)管理規(guī)定；建立健全物業(yè)管理檔案資料；制止糾正違反本小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)定和《管理公約》行為；前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理服務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費(fèi)用；每半年向乙方公布物業(yè)管理費(fèi)用收支情況；甲方已受發(fā)展商中山市xx房地產(chǎn)的委托，負(fù)責(zé)業(yè)主所購房屋自簽訂買賣合同至交樓后的日常管理事務(wù)。前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議乙方權(quán)利和義務(wù)參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，就物業(yè)管理的有關(guān)問題向甲方提出合理意見和建議；遵守本小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和《管理公約》等；每月按時向甲方交納物業(yè)管理費(fèi)用；裝飾裝修房屋時，嚴(yán)格遵守《裝修管理規(guī)定》；不得占用、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能；前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議不得在平臺（或露臺）、天臺范圍砌建花基、水池、涼亭等建筑物，也不得將平臺、天臺、后花園擅自作其他用途或改變其立面結(jié)構(gòu)，違反規(guī)定者，甲方有權(quán)責(zé)令其改正，或由甲方恢復(fù)原狀，所需費(fèi)用由該業(yè)主全部承擔(dān)；業(yè)主因使用自己住宅單元、商鋪或房屋本身存在質(zhì)量問題影響毗鄰房屋、公共地方，管理公司需要檢查、維修，業(yè)主應(yīng)予以協(xié)助，但管理公司應(yīng)事前通知有關(guān)業(yè)主提供方便，業(yè)主必須給予協(xié)助，不得阻撓，否則由此引起的損害賠償和擴(kuò)大損失均由該業(yè)主承擔(dān)；

前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議轉(zhuǎn)讓房屋時，事先通知甲方，知會受讓方與甲方簽訂本協(xié)議及《管理公約》；對承租人、使用人及訪客等違反本小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和《管理公約》所造成的損失、損害等承擔(dān)民事責(zé)任；按照安全、公平、合理原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人合法權(quán)益．前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議環(huán)境衛(wèi)生(1)按工作量化標(biāo)準(zhǔn)要求，保持公共區(qū)域之整潔衛(wèi)生；(2)及時清理存放于公共垃圾桶內(nèi)的生活垃圾；(3)定期對公共區(qū)域?qū)Α八暮Α边M(jìn)行滅殺；前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議治安消防（１）配合公安機(jī)關(guān)及當(dāng)?shù)刂伟补芾聿块T共同維護(hù)本小區(qū)治安、消防和交通管理；(２)維護(hù)本小區(qū)車輛停放正常管理秩序；(３)提供24小時保安保衛(wèi)及巡邏服務(wù)；房屋裝飾裝修管理詳見xx華庭《裝修管理規(guī)定》和《管理公約》。前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量1、房屋管理(1)在正常使用的情況下，保持物業(yè)外觀完好統(tǒng)一；(2)定期對物業(yè)外觀清洗、翻新、維修養(yǎng)護(hù)等，合理使用物業(yè)維修基金；2、公共設(shè)備設(shè)施的管理(1)對公共設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修和保養(yǎng)；(2)在正常情況下，保持公共設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)作；３、園林綠化管理按綠化種植養(yǎng)護(hù)要求，確?；ú輼淠镜纳L茂盛、整齊美觀。前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議公共車位租用場地使用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按中山市物價局批復(fù)的文件執(zhí)行。繳費(fèi)方式：物業(yè)管理費(fèi)、公共水電、梯燈費(fèi)以及車位費(fèi)等按以上時間規(guī)定委托指定的銀行代收。未入住或未出租的空置物業(yè)應(yīng)當(dāng)由乙方全額繳納物業(yè)管理費(fèi)服務(wù)費(fèi)與物業(yè)維修基金。乙方出租物業(yè)時，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用仍由乙方交納；前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議乙方若對物業(yè)轉(zhuǎn)讓、交換、饋贈、繼承等轉(zhuǎn)移行為時，乙方須交清轉(zhuǎn)移之前的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及其它應(yīng)交的費(fèi)用；否則，受讓人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)原業(yè)主拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（包括物業(yè)維修基金及其它相應(yīng)費(fèi)用等）的連帶責(zé)任。乙方欠費(fèi)達(dá)兩個月，經(jīng)甲方催收仍不交付的，甲方有權(quán)采取停止相應(yīng)之服務(wù)措施；按國家政策法規(guī)，物業(yè)管理企業(yè)的酬金按管理費(fèi)總收入10%提取。業(yè)主在收樓時交繳的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，計(jì)費(fèi)時間按認(rèn)購約定執(zhí)行。前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議其他有償服務(wù)費(fèi)用按甲方提供之服務(wù)內(nèi)容及雙方協(xié)定收取。代收代辦服務(wù)收費(fèi)受有關(guān)部門或業(yè)主的委托，甲方可提供水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)，有線電視收視費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)、房租等代收代繳代辦服務(wù)（代收代繳費(fèi)用不屬于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按雙方協(xié)商確定，合理收取服務(wù)費(fèi)。前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議維修基金的管理和使用

實(shí)行物業(yè)管理的物業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修基金，物業(yè)維修基全體業(yè)主共同所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保期期滿后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。業(yè)主收樓時，需繳納800元維修基金，當(dāng)不敷使用時，經(jīng)業(yè)主委員會或當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準(zhǔn)同意后，乙方按議定的比例籌集。為確保小區(qū)正常運(yùn)作，乙方不得以任何理由拒交維修基金。前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議因拆遷或其他原因造成物業(yè)滅失的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會的監(jiān)督下將物業(yè)維修基金賬面余額退還業(yè)主。更換物業(yè)管理企業(yè)時，原住房維修基金賬目應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會審核，并在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)維修基金及合同約定的其他收費(fèi)的收支項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，至少每半年向全體業(yè)主公布一次收支賬目，接受業(yè)主及業(yè)主委員會監(jiān)督。前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議業(yè)主或者非業(yè)主使用人欠交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及物業(yè)維修基金等費(fèi)用達(dá)兩個月以上的，物業(yè)管理企業(yè)可將欠繳的名單予以公布，并督促其繳納。維修基金代管單位挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門按規(guī)定進(jìn)行處理，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)追究直接責(zé)任人員的行政責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，應(yīng)依法追究刑事責(zé)任。乙方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議管理期限自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》為止。若甲方辭去管理權(quán)，必須提前180天公告。前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議甲方違反本協(xié)議，擅自提高物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的，乙方有權(quán)要求甲方清退所收費(fèi)用；乙方違反本協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時間交納有關(guān)費(fèi)用的，對乙方欠費(fèi)達(dá)兩個月的，甲方在發(fā)出催繳通知后七天內(nèi)仍不繳納者，甲方有權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)采取必要措施催繳，并按每日收取欠費(fèi)總額千分之三的滯納金，對多次催繳不成的，甲方有權(quán)通過司法途徑進(jìn)行合法追討。

前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議其它小區(qū)的會所、游泳、架空層車庫的產(chǎn)權(quán)屬發(fā)展商所有，不屬公有物業(yè)。小區(qū)所有露天車位及公共區(qū)域?qū)俟形飿I(yè)，由物業(yè)公司合理經(jīng)營和支配。為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見的情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命或協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行緊急任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施給乙方造成財(cái)產(chǎn)損失的，由雙方協(xié)商解決或按有關(guān)法律規(guī)定處理。前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議在履行本協(xié)議期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無法履行，雙方按有關(guān)法律法規(guī)處理。底層住宅的業(yè)主，其室外之私家花園只享有使用權(quán)，而沒有所有權(quán)。在使用上最少保留70%的綠化面積，不能加建有上蓋的任何形式的建、構(gòu)筑物等，不得全部改鋪水泥地面及堆放任何雜物，不行設(shè)置任何形式的工場等。帶有平臺花園的業(yè)主，對平臺用花園只能種植盆栽植物且不能加建有上蓋的任何形式的建筑物或構(gòu)筑物等。前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議本協(xié)議附件：《xx華庭管理公約》又稱《業(yè)主公約》；本協(xié)議自簽字之日起生效；甲乙雙方代表人簽署（蓋章）；雙方簽署日期。前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》簽署工作流程顧客到售樓部認(rèn)購房屋辦理簽署正式《購房合同》；售樓人員向顧客介紹本小區(qū)各方面優(yōu)越條件及相關(guān)業(yè)務(wù)辦理外，售樓人員根據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》有關(guān)內(nèi)容，簡要介紹售后物業(yè)的使用規(guī)定、各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要求、違約責(zé)任等，并向顧客提供相關(guān)的文本；顧客對文本閱示、理解和接受后，在簽署正式《購房合同》的同時，簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》一式兩份（公司和顧客各執(zhí)1份）；各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)xx華庭多層住宅：0.8元/m2/月；商鋪:50m2按1.2元/m2收取，超出部分按1元/m2計(jì)收；車房及架空層車庫管理費(fèi)：按多層住宅標(biāo)準(zhǔn)收取；室內(nèi)汽車位：120元/個/月（物價局批準(zhǔn)為150元/個/月）；室外汽車位：90元/個/月（物價局批準(zhǔn)為120元/個/月）；各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)xx華庭室內(nèi)摩托車位：25元/個/月；室外摩托車位：15元/個/月；維修基金：800元/戶；（收樓時交清）裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：80元/戶；（收樓時交清）裝修按金：1000元/戶；（收樓時交清）梯燈費(fèi)：5元/戶/月；業(yè)主IC卡：15元/張；裝修工人出入證：押金30元/人，工本費(fèi)3元/人，搬運(yùn)工按金：100元/人（每天扣1元）；各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)xx花園室外自行車位：7元/個/月；維修基金：500元/戶（收樓時交清）；裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：無（業(yè)主自行清理）；裝修按金：1000元/戶（收樓時交清）；梯燈費(fèi)：5元/戶/月；業(yè)主