2010年長沙市房地產(chǎn)市場分析報告

2010年長沙市房地產(chǎn)市場分析報告導讀：2010年全市新建商品房累計銷售備案2140.46萬㎡，同比增長22.72%，其中住宅銷售備案1982.87萬㎡，同比增長20.55%。

新建商品房市場

一、批準預售狀況

表1

2010年長沙市新建商品房、住宅供應狀況

2010年全市新建商品房累計銷售備案2140.46萬㎡，同比增長22.72%，其中住宅銷售備案1982.87萬㎡，同比增長20.55%。分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計銷售備案1481.65萬㎡，同比增長16.11%，其中住宅銷售備案1363.29萬㎡，同比增長14.08%。全市新建商品房成交備案住宅與非住宅面積比例約為12.58：1，其中內(nèi)五區(qū)比值為11.52：1。12月全市新建商品房銷售備案量為今年單月最高。二、新建商品房銷售總量2010年全市新建商品房累計銷售備案2140.46萬㎡，同比增長22.72%，其中住宅銷售備案1982.87萬㎡，同比增長20.55%。分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計銷售備案1481.65萬㎡，同比增長16.11%，其中住宅銷售備案1363.29萬㎡，同比增長14.08%。全市新建商品房成交備案住宅與非住宅面積比例約為12.58：1，其中內(nèi)五區(qū)比值為11.52：1。12月全市新建商品房銷售備案量為今年單月最高。

三、新建商品房備案均價

2010年長沙全市新建商品房（含單位集資房等）備案均價為4338元/㎡，同比上漲16.63%，其中住宅4108元/㎡，同比上漲16.47%；內(nèi)五區(qū)新建商品房（含單位集資房等）備案均價為4788元/㎡，同比上漲17.74%，其中住宅4519元/㎡，同比上漲17.53%。從全市商品房備案均價走勢來看，2010年均價整體呈上揚趨勢，一季度、四季度月均價逐月上揚，其中，四季度環(huán)比漲幅較大；二季度、三季度月均價出現(xiàn)波動，但從走勢來看，均價也呈震蕩上揚態(tài)勢。

四、新建純商品房網(wǎng)簽均價

2010年長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房網(wǎng)簽均價為5456元/㎡，同比上漲22.06%，其中住宅5230元/㎡，同比上漲22.97%。從純商品房網(wǎng)簽均價走勢來看，今年純商品房、純商品住宅均價除在5月有所下調(diào)外，其他各月基本呈逐月上揚；12月商品房均價首次攀升至6079元/㎡，至此，商品房月均價突破6000元關(guān)口，相對于1月上漲1045元/㎡，整整跨越了一個千元臺階。

五、新建商品住房供銷結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計）

（一）套型結(jié)構(gòu)分析

2010年長沙內(nèi)五區(qū)累計住房供應套均面積為107.10㎡，同比增大1.73%。從累計供應及銷售備案狀況來看，當前供應足夠的主要是60㎡以下和60-90㎡兩大面積段套型，供銷比分別達到1.16、1.14，且從供、銷占比來看，60-90㎡面積段套型占比均最大，分別占供應量和銷售備案量的28.08%、25.75%，這表明當前供銷的主力套型面積已經(jīng)下移，已由傳統(tǒng)的三房（90-120㎡）向二房（60-90㎡）過渡，單價的快速上揚是造成這一現(xiàn)象的主要緣由；144㎡以上面積段套型供應缺口最大，這表明當前大戶型市場存量已逐步削減，銷售日益緊俏。90㎡以下戶型供應占比為42.33%，比去年同期縮小1.24個百分點。

（二）價位結(jié)構(gòu)分析

表6

2010年長沙內(nèi)五區(qū)新建商品住宅戶型銷售備案價位分析表（單位：套）

從2010年住宅銷售的價位結(jié)構(gòu)來看，當前一般商品住房備案的重點仍是4000-5000元/㎡價位檔，合計占總量的30.27%，其次是5000-6000元/㎡價位檔，合計占總量的24.16%。但從比例來看，5000-6000元/㎡價位檔銷售備案比例持續(xù)增長，比去年比例上漲15.80個百分點，商品房成交的均價段明顯上移。

六、經(jīng)濟適用住房貨幣補貼狀況

表72010年長沙市經(jīng)濟適用住房貨幣補貼狀況表

自實施經(jīng)濟適用住房貨幣補貼以來，全市已經(jīng)累計發(fā)放貨幣補貼憑證32876戶，其中已購房23887戶，購房總面積204.55萬㎡，戶均面積85.63㎡。已購房戶中，購買新建商品住房13626戶，購買二手住房10261戶。今年新增發(fā)放的貨幣補貼憑證全部為重點工程拆遷對象中的低收入家庭。

七、內(nèi)五區(qū)新建商品房待銷狀況

2008年以來，截止今年12月底已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為684.15萬㎡，較上月底增加41.07萬㎡，12月新建商品房上市量和銷售量雙增長，但上市量相較銷售量更大，使得待售量有所增長。其中住宅515.68萬㎡,占75.38%；非住宅168.47萬㎡，占24.62%。分行政區(qū)劃來看，岳麓區(qū)、雨花區(qū)、開福區(qū)商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比30.29%、26.81%、25.91%；分面積段來看，144㎡以上商品住宅的待售量最大，占住宅待售總量的38.35%，其次是120-144㎡商品住宅，占住宅待售總量的21.12%。

PART2土地招拍掛市場

八、土地招拍掛狀況(數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng))

表8

2010年長沙市土地供應和交易狀況

表92010年長沙市各用途土地成交狀況

1-12月，全市招拍掛出讓土地掛牌94宗，土地面積461.55萬㎡。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌47宗，土地面積203.79萬㎡；住宅用地掛牌22宗，土地面積108.60萬㎡。全市土地實際成交77宗，成交面積316.76萬㎡，成交總金額1192569萬元，綜合地價水平值3765元/㎡，其中，商業(yè)（綜合）用地成交面積155.37萬㎡，成交金額834212萬元；住宅用地成交面積84.60萬㎡，成交金額315591萬元。

1-12月，岳麓區(qū)出讓土地宗數(shù)最多，其次是開福區(qū)；芙蓉區(qū)成交綜合地價最高。單月出讓成交狀況：12月土地出讓掛牌宗數(shù)最多，10月土地成交宗數(shù)最多。

PART3二手房市場

九、二手房銷售面積

表102010年長沙市二手房、住宅銷售狀況

2010年，全市二手房成交面積468.62萬㎡，成交套數(shù)為35223套，同比分別增長4.12%、-7.56%；其中住宅成交302.66萬㎡，成交套數(shù)為30804套，同比分別削減5.88%、8.02%。分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)二手房成交面積296.85萬㎡，成交套數(shù)為25822套，同比分別削減4.46%、12.05%；其中住宅成交216.29萬㎡，成交套數(shù)為23417套，同比分別削減9.57%、13.16%。

十、房產(chǎn)一、二級市場交易量對比分析

表112010年長沙市房產(chǎn)一、二級市場交易量對比

房產(chǎn)一、二級市場對比來看，2010年全市房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為4.57：1。其中，內(nèi)五區(qū)房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為4.99：1，比2009全年比值增大0.88。從各區(qū)縣狀況來看，今年1-12月各區(qū)商品房市場成長強勁，五區(qū)四縣中有六個區(qū)縣房產(chǎn)一、二級市場比值高于5，隨著商品房銷量的猛增，房地產(chǎn)市場規(guī)模快速擴大。

十一、二手房掛牌租金狀況（數(shù)據(jù)來源：0731esf）

表122010年12月長沙市內(nèi)五區(qū)二手房租金狀況

本月內(nèi)五區(qū)商業(yè)用房、住宅掛牌租金環(huán)比均有下跌。從各區(qū)狀況來看，由于商業(yè)用房租金更易受地段、位置影響，本月采樣中，天心區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)掛牌租金環(huán)比出現(xiàn)較大下滑，岳麓區(qū)掛牌租金環(huán)比出現(xiàn)較大上漲；住宅掛牌租金天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)環(huán)比有較大下滑，芙蓉區(qū)、雨花區(qū)掛牌租金有小幅上揚。

PART4各區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)市場狀況

十二、芙蓉區(qū)銷售及價格狀況

十三、天心區(qū)銷售及價格狀況

十四、岳麓區(qū)銷售及價格狀況

十五、開福區(qū)銷售及價格狀況

十六、雨花區(qū)銷售及價格狀況

十七、長沙縣銷售及價格狀況

十八、望城縣銷售及價格狀況

十九、瀏陽市銷售及價格狀況

二十、寧鄉(xiāng)縣銷售及價格狀況

PART5城房指數(shù)走勢狀況

二十一、商品住宅成交價格指數(shù)

PART6銀行抵押貸款狀況

二十二、銀行抵押貸款狀況

表122010年長沙市房屋抵押狀況

2010年，全市辦理抵押登記手續(xù)228480起，抵押面積3962.00萬㎡，貸款金額968.40億元，其中，辦理個人抵押登記手續(xù)225230起，抵押面積3017.33萬㎡，貸款金額735.77億元。分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)149747起，抵押面積2134.43萬㎡，貸款金額694.92億元，同比分別增長16.39%、12.82%、35.31%；其中，辦理個人抵押登記手續(xù)148288起，抵押面積1695.22萬㎡，貸款金額526.65億元，同比分別增長17.49%、21.14%、40.17%。

2010年，全市共辦理在建工程抵押1980起，抵押面積853.12萬㎡，貸款金額169.84億元。其中，內(nèi)五區(qū)共辦理在建工程抵押877起，抵押面積621.66萬㎡，貸款金額137.21億元，同比分別增長49.15%、40.20%、78.82%。

PART7本期長沙房地產(chǎn)市場的基本特征

（一）2010年全市新建商品房批準預售量、銷售備案量雙雙突破2000萬㎡，達到歷史最高值。分季度來看，今年全市新建商品房批準預售量呈逐季增長態(tài)勢，平均增幅達18.73%，季度平均值為533.34萬㎡；新建商品房銷售備案量其次季度最大、第四季度次之，第三季度最低，季度平均值為535.12萬㎡；12月由于年末“翹尾”效應，批準預售量、銷售備案量分別達到了今年單月的其次位、第一位。

（二）2010年內(nèi)五區(qū)新建商品房累計簽約177563套，面積1980.89萬㎡，均價4923元/㎡，金額975.24億元；其中住宅成交166153套，面積1842.09萬㎡，均價4699元/㎡，金額865.66億元。其中，12月簽約20136套，面積212.54萬㎡，均價5707元/㎡，金額121.29億元，環(huán)比分別為2.59%、-1.11%、11.90%、10.65%；其中住宅成交18800套，面積202.23萬㎡，均價5469元/㎡，金額110.60億元，環(huán)比分別為1.63%、-0.45%、10.93%、10.43%。

（三）2010年長沙全市新建商品房（含單位集資房等）備案均價為4338元/㎡，同比上漲16.63%，其中住宅4108元/㎡，同比上漲16.47%；內(nèi)五區(qū)新建商品房（含單位集資房等）備案均價為4788元/㎡，同比上漲17.74%，其中住宅4519元/㎡，同比上漲17.53%。

（四）2010年12月總體市場商品住宅成交價格指數(shù)為213.18點，較上月增加5.81點，一年以來的指數(shù)月均漲幅為3.32點。本月東城板塊子市場指數(shù)削減3.75點，其余子市場指數(shù)均有不同程度上升，其中60㎡以下、90-120㎡、河西板塊、北城板塊、中心板塊等子市場指數(shù)漲幅較大。

（五）2010年全市二手房交易突破450萬㎡，其中內(nèi)五區(qū)交易量接近300萬㎡；從季度成交狀況來看，前三季度全市二手房交易量呈現(xiàn)逐季遞減，至第三季度達到最低點；第四季度交易量最大，并逐月走高，至12月達到最高點，其主要緣由是隨著新居價格的逐步走高，二手房以其相對較低的價格，吸引了部分購房者；同時，購房契稅或?qū)⑸险{(diào)，也促使購房者抓緊時間交易備案。

（六）2010年長沙內(nèi)五區(qū)累計住房供應套均面積為107.10㎡，同比增大1.73%。從累計供應及銷售備案狀況來看，120㎡以下供應量超過同期備案量，120㎡以上則供小于求。結(jié)合供應、備案中各面積段比例來看，當前供銷的主力套型面積已經(jīng)下移，已由傳統(tǒng)的三房（90-120㎡）向二房（60-90㎡）過渡；大戶型市場存量已逐步削減，銷售日益緊俏。90㎡以下戶型供應占比為42.33%，比去年同期縮小1.24個百分點（按套數(shù)）。從同期住宅銷售的價位結(jié)構(gòu)來看，當前一般商品住房備案的重點仍是4000-5000元/㎡價位檔，合計占總量的30.27%，其次是5000-6000元/㎡價位檔，合計占總量的24.16%。但從比例來看，5000-6000元/㎡價位檔銷售備案比例持續(xù)增長，比去年比例上漲15.80個百分點，商品房成交的均價段明顯上移。

（七）12月內(nèi)五區(qū)商業(yè)用房、住宅掛牌租金環(huán)比均有下跌；本月租售比為330：1。

（八）2010年全市辦理抵押登記手續(xù)228480起，抵押面積3962.00萬㎡，貸款金額968.40億元，其中內(nèi)五區(qū)個人抵押面積同比超過20%，取得貸款金額同比超過40%；全市共辦理在建工程抵押1980起，抵押面積853.12萬㎡，貸款金額169.84億元，其中內(nèi)五區(qū)抵押面積同比超過40%，取得貸款金額同比增長接近80%，預示著來年商品房供應量仍將維持在較高水平。

（九）自實施經(jīng)濟適用住房貨幣補貼以來，全市已經(jīng)累計發(fā)放貨幣補貼憑證32876戶，其中已購房23887戶，購房總面積204.55萬㎡，戶均面積85.63㎡。

（十）2008年以來，截止今年12月底已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為684.15萬㎡，其中住宅占75.38%，非住宅占24.62%。分行政區(qū)劃來看，住宅待售主要集中在岳麓區(qū)、雨花區(qū)、開福區(qū)，待售量均超過130萬㎡，分別占住宅待售總量的30.29%、26.81%、25.91%；分面積段來看，144㎡以上商品住宅的待售量最大，占住宅待售總量的38.35%，其次是120-144㎡商品住宅，占住宅待售總量的21.12%。

（十一）12月份,長沙內(nèi)五區(qū)共辦理退房739套，其中網(wǎng)簽退房607套，網(wǎng)簽退房率2.93%，環(huán)比縮小0.1個百分點。

PART82011年長沙房地產(chǎn)市場預料與展望

從2010年的房地產(chǎn)市場分析看出，2010年長沙的房地產(chǎn)市場在國家最嚴厲的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策之下相向而行，預售量、銷售量大幅增長，創(chuàng)歷史天量，可以說達到亢奮的狀態(tài)，房地產(chǎn)價格也水漲船高，可以說完全出乎從前的預料。站在歲末年初的分水嶺上，我們還是想預料一下2011年長沙樓市的發(fā)展趨勢，綜合各方面的因素，我們認為今年將是驗證和見證房地產(chǎn)市場調(diào)控效果的關(guān)鍵階段，處在困難環(huán)境下的長沙房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)以下幾方面的趨勢：

（一）經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境更加困難，市場面臨貨幣緊縮與通脹預期的雙重壓力

2010年國際環(huán)境讓人難以琢磨，金融危機的影響遠比人們想象的要深遠，復蘇進程緩慢，加之外圍貨幣的貶值和債務風險，國內(nèi)通貨膨脹壓力逐步加大，導致我國經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境越來越困難。今年我們可能面臨更困難的局面，經(jīng)驗更糾結(jié)的逆境。此前，中心已經(jīng)確定今年的貨幣政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健型，以收縮流淌性，其中最重要的方面就是限制通脹預期、穩(wěn)定價格總水平，已經(jīng)列為今年政府工作的首選。諸多現(xiàn)象反映今年我國通脹壓力照舊巨大，長沙房地產(chǎn)市場將在通脹和貨幣供應收縮的雙重壓力下找尋空間。

（二）國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的目標未達到，調(diào)控將常態(tài)化

2010年的樓市調(diào)控目標好像未達到，年底各地地王再現(xiàn)，一線城市市場回暖，二線城市泡沫已現(xiàn)，更增加了國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的決心。依據(jù)中心經(jīng)濟工作會議部署以及近期各部委密集支配的將來工作要求，不難解讀出國家調(diào)控房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了常態(tài)化階段，遏制房價過高過快上漲的決心異樣堅決，任重而道遠。央行年末加息，顯示國家治理通脹的決心，國土部下發(fā)通知抑制打壓“地王”，各地方政府也正在為穩(wěn)定今年房地產(chǎn)市場再出細則，今年多次加息和房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整將是調(diào)控房地產(chǎn)市場的利器。長沙樓市將會由“耐調(diào)控”逐步轉(zhuǎn)為“被調(diào)控”。

（三）新居供應足夠，剛需照舊強勁，但投資和投機將被有效抑制

2010年長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，新開工、施工面積同比增長明顯，7月以來商品房批準預售量持續(xù)大幅增長，全年批準預售量突破2000萬㎡大關(guān)，達到歷史最高值，并存在肯定待銷空間。留意到2010年12月長沙土地市場同樣出現(xiàn)較大放量，商、住用地出讓創(chuàng)新高，為今年商品房供應埋下伏筆，可以預料今年我市新居供應比較足夠。從需求來看，長沙仍舊處在城市化進程階段，剛需照舊旺盛。經(jīng)驗過長時間觀望，百姓對樓市價格預期的漸漸落空，加之通脹加劇，很多剛需客戶從觀望轉(zhuǎn)為入市，帶動了市場人氣，但長沙今年大力推動的住房保障、安居棚改工程、公租房建設(shè)也會分流一部分市場需求；從投資需求來看，一線城市限購令的出臺可能對長沙產(chǎn)生“被進入”效應，不解除一線城市投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。但由于全國性的嚴厲的貨幣和金融、稅收政策的逐步強化和落實，投資需求會被有效抑制。

（四）房價受多方因素影響，來年走勢難以明晰

今年長沙房價面臨的環(huán)境更加困難，一方面，城市地鐵、城市輕軌、“兩橋兩隧”開工建設(shè)，長株潭三市融城效應等提升城市環(huán)境；高檔精裝修、江景項目，如萬達、華遠金外灘等大盤即將入市；生產(chǎn)要素、勞動成本及物價上漲將是激發(fā)房價上移的動力。另一方面，加息、限購、限貸、限地價等調(diào)控措施多管齊下，將影響房地產(chǎn)投融資，抑制部分需求，對房價的過快上漲形成重拳打壓，市場可能出現(xiàn)滯漲，不解除有調(diào)整的可能。在多方因素博弈下，今年房價走勢會如何，難以給出明確推斷，但市場整體不會出現(xiàn)大震蕩，上下微幅調(diào)整是也許率事務。

（五）“二手房”、房屋租賃市場或?qū)⑷諠u回暖

長沙“二手房”、房屋租賃市場發(fā)展的好壞與新居市場的狀況休戚相關(guān)。央行年末加息以及對今年接著加息的預期將使購房者的成本持續(xù)提高，加重房貸壓力；同時，房產(chǎn)稅沸沸揚揚炒了一年，卻始終“靴子落地”，照舊是購房者揣測紛紛的擔心要素，房產(chǎn)稅加重物業(yè)持有成本的預期也會加大購房者、持有者的壓力。從這兩方面來看，新居交易市場將受到肯定程度的沖擊，促使急于脫手的閑置房進入二手、租賃市場進行交易。因此，“二手房”市場、房屋租賃市場將會日漸回暖，均價可能有所上揚，迎來前所