南昌市2009年前三季度土地市場動態(tài)監(jiān)測分析報告

南昌市2009年前三季度土地市場動態(tài)監(jiān)測分析報告南昌市地產(chǎn)交易中心二○○九年九月南昌市2009年前三季度土地市場動態(tài)監(jiān)測分析報告一、土地供應(yīng)狀況分析（土地供應(yīng)總體特征分析）1、土地供應(yīng)總量南昌市土地供應(yīng)總量同比有較大幅度增加。今年以來，隨著政府主動應(yīng)對金融危機(jī)的不利影響，仔細(xì)實(shí)行中心擴(kuò)內(nèi)需、保增長的一系列政策措施，狠抓投資項目的落實(shí)，土地供應(yīng)量也逐步得到回升。前三季度，南昌市建設(shè)用地供應(yīng)總量493.47公頃，同比增加了107.89％。同比，第一季度增加40.24％、其次季度174.12%，第三季度72.31%。2008圖1-12008年以來土地供應(yīng)總量變動狀況單位：公頃2、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整明顯，工礦倉儲用地和其他用地大幅增加，商業(yè)住宅用地供應(yīng)量有所削減。前三季度工礦倉儲用地184.77公頃，約為去年同期的30倍；商業(yè)住宅用地供應(yīng)142.94公頃，同比削減36.11%；其他用地（包括公用設(shè)施、公共建筑、交通運(yùn)輸、水利設(shè)施、特殊用地）供應(yīng)165.76公頃，約為去年同期的23倍。三類用地供應(yīng)量分別占土地供應(yīng)總量的37.44％、28.97%、33.59%。與2008年同期相比，工礦倉儲用地和其他用地所占比重分別提高了34.77和30.51個百分點(diǎn)，商住用地所占比重下降了65.28個百分點(diǎn)。2009年前三季度土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)見圖1－2。圖1－22009年前三季度土地供應(yīng)用途結(jié)構(gòu)從季度狀況看，第三季度三類用地供應(yīng)量分別為22.87公頃、59.90公頃、124.10公頃；供應(yīng)比例分別為11.06%、28.95%、59.99%，與上季度相比，商住用地和其他用地所占比重分別提高了5.03和46.24個百分點(diǎn)，工礦倉儲用地所占比重下降了51.57個百分點(diǎn)。（見表1-1）表1-1三類用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較單位：公頃土地用途2009年第三季度2008年第三季度2009年其次季度土地供應(yīng)量比例（%）土地供應(yīng)量比例（%）土地供應(yīng)量比例（%）工礦倉儲用地22.8711.063.172.64155.7862.63商住用地59.9028.95116.8997.3659.8123.92其他用地124.1059.990034.3813.75合計206.87100120.06100.0249.971003、土地供應(yīng)方式出讓和劃撥供應(yīng)總量均有提高。土地出讓總面積321.02公頃，同比增加43.98%，占供應(yīng)總面積的65.05％。其中，招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓面積254.56公頃，同比增加17.96%，占出讓總面積的79.29％；劃撥供應(yīng)土地172.45公頃，是去年同期的23.62倍，占土地供應(yīng)總量的20.71%。從季度狀況看，第三季度出讓土地面積81.96公頃，環(huán)比（209.71公頃）削減60.92%，占土地供應(yīng)總面積的39.62%。其中，招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓面積80.20公頃，環(huán)比削減44.72%。劃撥供應(yīng)土地124.91公頃，環(huán)比增長206.45%，占土地供應(yīng)量的60.38%。土地供應(yīng)方式結(jié)構(gòu)改變狀況見表1-2。表1-2土地供應(yīng)方式結(jié)構(gòu)改變土地用途2009年三季度2009年二季度2008年三季度土地供應(yīng)量（公頃）比例（%）土地供應(yīng)量（公頃）比例（%）土地供應(yīng)量（公頃）比例（%）出讓81.9639.62209.7183.89120.06100.0劃撥124.9160.3840.2616.1100合計206.87100249.97100.0120.06100.04、土地供應(yīng)價款因工業(yè)用地占主導(dǎo)，土地出讓總價款有較大幅度削減。土地出讓價款212940.33萬元，同比下降了48.75%。平均出讓單價663元/平方米，同比（1864元/平方米）下降64.42%。其中，招拍掛出讓價款207509.01萬元，同比削減了49.02%。招拍掛出讓價款占出讓總價款的97.45％。從季度狀況看，第三季度土地出讓價款106845.32萬元，同比下降了33.89%，環(huán)比增加了33.61%。其中，招拍掛出讓價款106525.18萬元，同比下降了39.08%，環(huán)比增加了42.21%。二、房地產(chǎn)開發(fā)用地（商服、住宅用地）供應(yīng)分析1、房地產(chǎn)開發(fā)用地（商服、住宅用地）總體仍處于調(diào)整階段，房地產(chǎn)開發(fā)用地（商服、住宅用地）供應(yīng)量同比削減，但從季度供應(yīng)狀況看回暖跡象明顯。房地產(chǎn)開發(fā)用地（商服、住宅用地）供應(yīng)142.94公頃，同比削減36.11%，占供應(yīng)總量的28.97%。而三季度房地產(chǎn)開發(fā)用地（商服、住宅用地）供應(yīng)114.67公頃，與去年同期基本持平，環(huán)比增加了91.72%，占供應(yīng)總量的30.12％，市場呈現(xiàn)回暖跡象。2、住宅用地總量有所削減。住宅用地供應(yīng)為83.21公頃，同比削減43.17%，占房地產(chǎn)開發(fā)用地的58.21%。其中，三季度住宅用地供應(yīng)60.71公頃，同比削減了22.66%，環(huán)比增加了50.49%，占房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量的52.94％。3、商服用地總量增加明顯。商服用地供應(yīng)59.73公頃，同比削減22.75%，環(huán)比增加84.18%。占房地產(chǎn)開發(fā)用地總量的41.78%。其中，三季度商業(yè)用地供應(yīng)53.96公頃，同比增加了40.56%，環(huán)比增加了177.14%，占房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量的47.06％。房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較見表2-1。表2-1商業(yè)住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較土地用途2009年三季度2009年二季度2008年三季度土地供應(yīng)量比例（%）土地供應(yīng)量比例（%）土地供應(yīng)量比例（%）房地產(chǎn)開發(fā)用地114.6710059.81100.0116.89100.0其中住宅用地60.7152.9440.3467.4578.5067.38商服用地53.9647.0619.4732.5538.3932.84三、公開出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況分析1、公開出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地區(qū)域分布特征分析本報告中將南昌市分為市中心片區(qū)、紅谷灘（含昌北）片區(qū)、朝陽洲片區(qū)、京東（含高新）片區(qū)、城南（含象湖）片區(qū)、灣里片區(qū)、英雄（含桑海）片區(qū)。各片區(qū)成交宗地分布狀況見表3-1及圖3－1：表3-1商業(yè)、住宅分片區(qū)公開出讓土地狀況統(tǒng)計表單位：公頃片區(qū)市中心紅谷灘（昌北）朝陽洲京東（高新）城南灣里英雄（桑海）合計宗數(shù)（宗）182921326面積0.2475.406.3512.4818.780.675.66119.58比重（％）0.263.055.3110.4415.700.564.73100圖3-1商業(yè)住宅分片區(qū)公開出讓土地狀況⑴市中心片區(qū)市中心片區(qū)成交1宗0.24公頃（3.64畝）商業(yè)服務(wù)用地，占公開出讓的總面積0.2%。⑵紅谷灘（含昌北）片區(qū)該片區(qū)有成交宗地8宗，成交土地面積達(dá)75.40公頃（1131.0畝），所占公開出讓總面積的63.05％，可以看出，紅谷灘仍舊是南昌市今年土地供應(yīng)市場的主流。所成交的宗地紅谷灘片區(qū)以商業(yè)服務(wù)、旅館、辦公用地為主、昌北開發(fā)區(qū)以居住為主。⑶朝陽洲片區(qū)該片區(qū)在上半年無出讓土地的狀況下，第三季度有2宗居住用地成交，面積為6.35公頃（95.25畝），占公開出讓總面積的5.31％。⑷京東（含青山湖、高新）片區(qū)京東片區(qū)成交土地9宗商業(yè)服務(wù)、居住用地，面積12.48公頃（187.2畝），占公開出讓總面積的10.44%。⑸城南片區(qū)該片區(qū)在上半年無出讓土地的狀況下，第三季度成交2宗商住綜合用地，面積為18.78公頃（281.70畝），占公開出讓總面積的15.7％。⑹灣里片區(qū)灣里片區(qū)成交土地1宗，土地面積0.67公頃（10畝），占總面積的0.56％。⑺英雄（含桑海）片區(qū)該片區(qū)成交3宗桑海開發(fā)區(qū)的中、小面積的居住用地，土地面積5.66公頃（84.9畝），占出讓該類用地總面積的4.73%。2、公開出讓的房地產(chǎn)用（商服、住宅用地）地價格分析公開出讓的房地產(chǎn)用地平均價格水平總體上升，第三季度地價上升明顯。前三季度公開出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地平均地價為1496元/M2米，樓面地價1098元/M2，同比上升幅度為13.33%（1320元/M2）、18.57%（926元/M2）。其中，三季度公開出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地平均單價1744元/M2，同比（644元/M2）上升了170.81%，環(huán)比（1372元/M2）上升了27.11%；樓面地價1533元/M2，交易指數(shù)為169，同比上升了138.03%，環(huán)比上升了65.73%從整體來看，2009年前三季度地價總體趨勢處于上升態(tài)勢，特殊是第三季度上升速度加快。2007年以來房地產(chǎn)開發(fā)用地公開出讓價格及地價指數(shù)詳見附件五（南昌市商業(yè)住宅用地交易價格走勢分析圖）。三、工礦倉儲用地供應(yīng)分析工礦倉儲用地供應(yīng)總量和比例明顯增加。工礦倉儲用地供應(yīng)184.77公頃，約為去年同期的30倍，占土地供應(yīng)總量的37.44%，同比增幅明顯。從季度狀況看，第三季度工礦倉儲用地供應(yīng)22.87公頃，是去年同期的7倍，環(huán)比削減了85.32%。工礦倉儲用地以完全出讓方式供應(yīng)，市場化配置水平始終保持較高水平。出讓工礦倉儲用地184.77公頃，其中招牌掛出讓135.02公頃，占出讓比例的73.07%。第三季度出讓工礦倉儲用地22.87公頃工礦倉儲用地出讓價款32093.60萬元，平均價格174元/M2。其中，招拍掛出讓價款28618.15萬元，平均價格212元/M2。第三季度出讓價款4233.31萬元，平均價格185元/M2。其中，招拍掛出讓價款4170.42萬元，平均價格為193元/M2，與上季度的價格基本持平。四、土地市場運(yùn)行特點(diǎn)由今年前三季度土地供應(yīng)實(shí)際狀況分析，目前我市土地市場呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是從用地的供應(yīng)總量上看，南昌市土地供應(yīng)總量同比有較大幅度增加。其中，工礦倉儲用地和其他用地供應(yīng)增幅明顯，分別為去年同期的30倍和23倍；而商業(yè)住宅用地供應(yīng)有所削減，同比削減了36.11%。二是從房地產(chǎn)開發(fā)用地供地區(qū)域來看，重心仍舊在紅谷灘（昌北）片區(qū)。該片區(qū)所出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地量，占同類用地總量的60%以上。三是從房地產(chǎn)開發(fā)用地結(jié)構(gòu)上看，住宅用地供應(yīng)總量有所削減，而商服用地供應(yīng)增幅較大。四是從出讓的價格看，因工業(yè)用地占主導(dǎo)，土地出讓總價款有較大幅度削減，單位地價同比下降64.42%。但公開出讓的房地產(chǎn)用地平均價格水平總體上升，同比上升13.33%；第三季度地價上升幅度明顯，同比和環(huán)比分別上升了170.81%、27.11%。五是從成交比例看，流拍率明顯降低。自六、七月份以來，競買人增加，人氣漸旺。有些宗地競價激烈，土地市場出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，流拍現(xiàn)象比去年大幅削減。今年前三季度僅有2宗商業(yè)、辦公用地流拍，流拍率為7%，同比下降了10個百分點(diǎn)。尤其是第三季度，所推出的商服住宅用地全部成交，流拍率同比下降近40個百分點(diǎn)。五、房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況我市房地產(chǎn)市場接著呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，商品房新增上市量、銷售量接著增長。據(jù)統(tǒng)計局和房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份全市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成71.23億元，比上年同期增長15.6%，其中住宅投資完成59.31億元，增長9.7%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的83.3%，比去年同期下降4.4個百分點(diǎn)。1-8月份，市區(qū)商品房銷售面積337.15萬平方米，同比增長188.4%；銷售金額153.4億元，同比增長159.12%。其中：商品住宅銷售25794套，同比增長199.65%；面積293.9萬平方米，同比增長208.03%；銷售金額127億元，同比增長174.97%。存量房交易1.37萬宗，同比增長87.63%；交易面積117.73萬平方米，同比增長53.68%。其中，存量住房量13219套，同比增長102.16%；交易面積為108.51萬平方米，同比增長106.62%。從商品房銷售的價格上看，全市商品房均價已由第一季度4260元/平方米左右，逐步上升至第三季度的4570元/平方米?？傊?，由于政府以及開發(fā)商的共同努力，樓市起先回暖，并已漸趨平穩(wěn)。六、市場預(yù)料和建議08年疲軟市場對南昌房地產(chǎn)市場造成了不小的影響，開發(fā)商在08年出于資金的考慮，減緩了部分樓盤的施工進(jìn)度以及新開工面積，拿地激情銳減，在很大程度上使09年潛在可供應(yīng)項目削減。在09年1-5月份市場需求集中釋放的形勢下，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求沖突漸顯，目前商品住宅市場在某種程度上正屬于在售項目存量去化，新增項目真空期的階段，這將加大開發(fā)商對土地的需求。為此，我們建議如下：一是推地節(jié)奏應(yīng)隨樓市上升而相應(yīng)加快；二是加強(qiáng)供后監(jiān)管，防止土地囤積和非法轉(zhuǎn)讓，限期開工建設(shè)，以保障房地產(chǎn)市場正常供應(yīng)。附件一：2009年三季度及前三季度建設(shè)用地狀況一覽表附件二：南昌市土地市場動態(tài)分析月報表附件三：商業(yè)住宅用地樓面地價動態(tài)分析圖附件四：南昌市商業(yè)住宅用地地價監(jiān)測數(shù)據(jù)表附件五：南昌市商業(yè)住宅用地交易價格走勢分析圖附件一：2009年第三季度建設(shè)用地狀況一覽表填報單位：江西省南昌市國土資源局地產(chǎn)交易中心單位：公頃/萬元建設(shè)用地供應(yīng)總量土地供應(yīng)方式指標(biāo)名稱合計面積出讓小計招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓協(xié)議出讓租賃小計其他有償供地方式小計劃撥小計新增存量面積新增成交價款純收益應(yīng)招拍掛面積實(shí)際成交價款面積成交價款面積租金面積收入面積新增合計206.8781.96106845.3280.2080.20106525.181.76320.140000124.911、商服用地27.3027.3027355.8427.1127.1127244.770.19111.07000002、工礦倉儲用地22.8722.874233.3121.5621.564170.421.3162.89000005、住宅用地一般商品住房31.5331.5375109.9931.5331.5375109.9900000中低價位、中小套型商品住房0.260.26146.180.26146.18經(jīng)濟(jì)適用住房用地00000000000000廉租住房用地0.810.81別墅、高檔公寓用地00000000000000其他住房用地00000000000000其他用地124.100.67124.100.67說明：1、新增是指報告期經(jīng)依法批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征用并在報告期轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地已供應(yīng)出去的面積。本表因開發(fā)區(qū)上報的此項數(shù)據(jù)不完整，而無法統(tǒng)計。包括原國有農(nóng)用地和未利用地經(jīng)轉(zhuǎn)用審批轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后供應(yīng)出去的面積和征用集體土地后供應(yīng)出去的面積。2、成交價款是指市、縣人民政府以招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等方式出讓國有土地的成交價總額。3、租金是指承租方為取得土地運(yùn)用權(quán)而向國家支付的價款。以報告期實(shí)際收入數(shù)為準(zhǔn)。4、純收益是指政府取得的純收益，即成交價款扣除政府的土地取得成本（包括征地拆遷等費(fèi)用）和土地開發(fā)成本后的余額。2009年前三季度建設(shè)用地狀況一覽表填報單位：江西省南昌市國土資源局地產(chǎn)交易中心單位：公頃/萬元建設(shè)用地供應(yīng)總量土地供應(yīng)方式指標(biāo)名稱合計面積出讓小計招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓協(xié)議出讓租賃小計其他有償供地方式小計劃撥小計新增存量面積新增成交價款純收益應(yīng)招拍掛面積實(shí)際成交價款面積成交價款面積租金面積收入面積新增合計493.47321.02212940.330254.56254.56207509.0166.465431.320000172.4501、商服用地59.7359.7365012.95059.4859.4864852.220.25160.730000002、工礦倉儲用地184.77184.7732093.600135.02135.0228618.1549.753475.450000005、住宅用地中低價位、中小套型一般商品住房76.5276.52115833.78060.0760.07114038.6416.451795.14000000經(jīng)濟(jì)適用住房用地廉租住房用地6.69000000000006.690別墅、高檔公寓用地000000000000000其他住房用地000000000000000其他用地165.7600000000000165.760說明：1、新增是指報告期經(jīng)依法批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征用并在報告期轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地已供應(yīng)出去的面積。本表因開發(fā)區(qū)上報的此項數(shù)據(jù)不完整，而無法統(tǒng)計。包括原國有農(nóng)用地和未利用地經(jīng)轉(zhuǎn)用審批轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后供應(yīng)出去的面積和征用集體土地后供應(yīng)出去的面積。2、成交價款是指市、縣人民政府以招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等方式出讓國有土地的成交價總額。招牌掛出讓面積、金額以當(dāng)季在交易中心實(shí)際成交數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。3、租金是指承租方為取得土地運(yùn)用權(quán)而向國家支付的價款。以報告期實(shí)際收入數(shù)為準(zhǔn)。4、純收益是指政府取得的純收益，即成交價款扣除政府的土地取得成本（包括征地拆遷等費(fèi)用）和土地開發(fā)成本后的余額。附件二南昌市土地市場動態(tài)分析月報表南昌市地產(chǎn)交易中心2009年9月30日制1月商業(yè)住宅用地5314.5924100.6937.2276.61-24.04-32.69648-5.4-23.13001.0工礦倉儲用地269.461168.4516.8227.38001.0合計7384.0525269.1437.22001.02月商業(yè)住宅用地213.64237.841.02113.57127.094.821519134.41249.20001.0工礦倉儲用地122.38145.465.5-72.5001.0合計336.02383.291.02001.03月商業(yè)住宅用地119.35425.71.9454.0-31.32-189.2539-64.52-50.87003工礦倉儲用地0／／／／／0／合計119.35425.71.29003.04月商業(yè)住宅用地4116.5210314.7714.1888.5263.93-58.7272734.88-66.992448.66.391.5共3宗工業(yè)用地未成交工礦倉儲用地3446.256950.6315.58／-39.17001.0合計7562.7717265.40005月商業(yè)住宅用地1390.9133559.8931.1085.85-3.02-21.04107948.42-18.31001.0共2宗非工業(yè)用地未成交工礦倉儲用地4834.067786.159.34-40.05-64.8100合計51224.9741346.04006月商業(yè)住宅用地258.587897.2010.70134.8157.03-9.62738-31.60-93.7000工礦倉儲用地4329.828397.0525.46172.5957.9400合計6388.4016294.2500上半年總計商業(yè)住宅用地15913.6076536.1096.1583.76-50.227862.4共3宗工業(yè)用地、2宗非工業(yè)未成交工礦倉儲用地141701.9724447.7314.36合計292615.57100983.837月商業(yè)住宅用地5472.2930015.3818.5563.5552.8616.521618119.24138.641357.24.5231宗工業(yè)用地未成交工礦倉儲用地119.69126.026.4-74.86-73.06001.0合計6491.9830141.4008月商業(yè)住宅用地0000000工礦倉儲用地6196.081280.786.532.0300合計6196.081280.786.53009月商業(yè)住宅用地6407.9472339.1348.23177.33179.0461.021500-7.2914026613.5655.824工礦倉儲用地4107.712763.6325.66292.9600合計10515.6575102.7600三季度合計商業(yè)住宅用地11880.23102354.5266.78116.2827.28170.92153365.91139.5327970.7627.333.5共1宗工業(yè)用地未成交工礦倉儲用地11323.484170.4212.891.0合計221203.71106524.94前三季度總計商業(yè)住宅用地261793.83178890.62162.9399.7313.33109818.57304