物業(yè)集團(tuán)商業(yè)物業(yè)設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收管理制度模版

物業(yè)集團(tuán)商業(yè)物業(yè)設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收管理制度1、目的為規(guī)范當(dāng)?shù)厣虡I(yè)物業(yè)服務(wù)中心在前期介入時(shí)對(duì)各類(lèi)設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收工作，為后繼物業(yè)管理工作打下基礎(chǔ)，特制訂此管理指引。2、適用范圍適用于物業(yè)集團(tuán)所有商業(yè)物業(yè)前期籌備的管理操作。3、內(nèi)容3.1驗(yàn)收前的接管新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前30天，地產(chǎn)項(xiàng)目公司應(yīng)將已完工的設(shè)施、設(shè)備（中央空調(diào)、電梯、供配電、給排水等）委托當(dāng)?shù)厣虡I(yè)物業(yè)服務(wù)中心管理，設(shè)備間應(yīng)獨(dú)立封閉，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)物業(yè)服務(wù)中心安排技工進(jìn)站值班，對(duì)此類(lèi)設(shè)備進(jìn)行管理，分公司商業(yè)物業(yè)管理部給予技術(shù)支持。接管期間商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心對(duì)設(shè)備的安全、維護(hù)等不承擔(dān)責(zé)任，但對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)出人員合理控制，避免無(wú)關(guān)人員進(jìn)出，同時(shí)做好出入登記，相關(guān)制度應(yīng)在人員進(jìn)出容易看見(jiàn)的位置予以公示。對(duì)交叉施工、野蠻施工可能帶來(lái)的安全隱患及時(shí)提醒并有效溝通協(xié)調(diào)。商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心工程值班人員必須在地產(chǎn)項(xiàng)目公司、施工安裝單位工程師的指導(dǎo)下學(xué)習(xí)設(shè)備操作方法，但不可擅自單獨(dú)操作。詳細(xì)記錄調(diào)試時(shí)間、方法步驟、試運(yùn)轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)及調(diào)試中發(fā)生的故障、問(wèn)題等，作為設(shè)施設(shè)備的原始記錄進(jìn)行存檔。3.1.4接管期間，涉及重大安全的操作如送電、斷電等操作由地產(chǎn)項(xiàng)目公司、安裝調(diào)試施工單位組織。3.2正式接管和移交3.2.1項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后當(dāng)?shù)厣虡I(yè)公司、商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心、地產(chǎn)項(xiàng)目公司三方辦理正式接管和移交手續(xù)。項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前必備條件：開(kāi)業(yè)前30天項(xiàng)目正式電開(kāi)通。開(kāi)業(yè)前45天完成中央空調(diào)調(diào)試。開(kāi)業(yè)前30天完成電梯調(diào)試。開(kāi)業(yè)前20天煤氣開(kāi)通。開(kāi)業(yè)前15天生活用水、排水設(shè)施、設(shè)備全面開(kāi)通。開(kāi)業(yè)前，消防系統(tǒng)通過(guò)整體驗(yàn)收，各系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常。3.2.2設(shè)備的清點(diǎn)與移交3.2.2.1交接前對(duì)所有設(shè)備仔細(xì)清點(diǎn)的基礎(chǔ)上分類(lèi)統(tǒng)計(jì)，并按照?qǐng)D紙資料核實(shí)，確保沒(méi)有漏項(xiàng)后列出設(shè)備清單。3.52.2.2設(shè)備的清點(diǎn)及移交原則上由項(xiàng)目公司、施工單位、地方商業(yè)公司、商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心四方同時(shí)進(jìn)行。主力店的設(shè)備交接由項(xiàng)目公司、主力店、地方商業(yè)公司、商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行。移交時(shí)尚未完全完成調(diào)試但能滿足基本運(yùn)行要求的設(shè)備，要在備注上對(duì)設(shè)備的完好狀況做出說(shuō)明。所有的交接過(guò)程，由參與交接的各方代表簽字確認(rèn)。3.2.3圖紙資料的交接圖紙資料包括竣工圖、環(huán)評(píng)報(bào)告及驗(yàn)收證書(shū)、設(shè)備說(shuō)明書(shū)、設(shè)備技術(shù)資料、施工組織技術(shù)資料、施工合同等。圖紙要仔細(xì)核對(duì)，確保拿到的是最后的竣工圖版本及圖紙和現(xiàn)場(chǎng)一致。要分系統(tǒng)的整理資料并建立工程資料檔案，同時(shí)注意接收監(jiān)理單位保管的部分資料，避免疏漏。主力店相關(guān)的資料由項(xiàng)目公司移交到分公司商業(yè)物業(yè)管理部，分公司商業(yè)物業(yè)管理部存檔后，根據(jù)設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)的需要給主力店資料復(fù)印件。所有的交接過(guò)程，由參與交接的各方代表簽字確認(rèn)。3.2.4備品備件的交接對(duì)施工單位、項(xiàng)目公司提供的清單參照開(kāi)箱清單、施工合同仔細(xì)核對(duì)，確保沒(méi)有疏漏。為防止備品備件的流失，交接工作及早進(jìn)行，設(shè)備安裝調(diào)試后期就要催促施工單位組織交接。工程施工完畢后應(yīng)對(duì)工程材料統(tǒng)一清點(diǎn)，完成交接后辦理入庫(kù)手續(xù)。所有的交接過(guò)程，由參與交接的各方代表簽字確認(rèn)。3.3能源計(jì)量的交接確認(rèn)3.3.1分公司商業(yè)物業(yè)管理部督促商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司要求的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目的能耗計(jì)量共同確認(rèn)，雙方約定能源計(jì)量分界時(shí)間和分?jǐn)偡桨福纸鐣r(shí)間之前的能源費(fèi)由項(xiàng)目公司承擔(dān)，分界時(shí)間之后的能源費(fèi)由商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心按照雙方確定的方案，負(fù)責(zé)收（催）繳，各使用單位承擔(dān)。若各種計(jì)量表的安裝達(dá)到計(jì)量條件，能源計(jì)量分界時(shí)間最早為項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間，分界時(shí)間之后仍需完善的施工及調(diào)試，產(chǎn)生的能源費(fèi)用仍由項(xiàng)目公司承擔(dān)。商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前設(shè)施設(shè)備運(yùn)行30天，必須對(duì)運(yùn)行數(shù)據(jù)集中分析，若能源總表與分表計(jì)量出現(xiàn)較大偏差，差額部分費(fèi)用由項(xiàng)目公司承擔(dān)。3.4房屋本體驗(yàn)收內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)3.4.1主體結(jié)構(gòu)外墻無(wú)明顯裂紋、不滲水。屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；出水口、據(jù)溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。3.4.2公共樓面地面3.4.2.1樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無(wú)裂縫、無(wú)脫皮、起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無(wú)缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一致、無(wú)明顯色差。3.4.3天臺(tái)天溝、落水口暢通完好。隔熱層、防水層完好。散水坡無(wú)下陷、斷裂、與墻體分離；坡度適宜、平整。屋面避雷設(shè)施連接牢固。屋面安裝門(mén)禁系統(tǒng)，完好能鎖閉。3.4.4樓梯、扶手鋼木樓梯安裝牢固、無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑。樓梯無(wú)裂縫、無(wú)表皮剝落。3.4.5單元分戶驗(yàn)收內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)3.4.5.1衛(wèi)生間、廚房◆衛(wèi)生間地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，無(wú)明顯積水、倒泛水和滲漏現(xiàn)象?！粜l(wèi)生潔具安裝牢固、配件齊全、無(wú)污漬和刮花、接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象、無(wú)堵塞、排水通暢。◆給水設(shè)施安裝牢固、接口密實(shí)、無(wú)滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力。◆地漏、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密實(shí)、無(wú)滲漏現(xiàn)象、無(wú)堵塞、排水通暢、完好無(wú)損。衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏，排污管接口，檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢?！粜l(wèi)生潔器、櫥柜、龍頭等器具完好，操作正常?！魪N房排煙道、通風(fēng)道設(shè)置合理，有足夠的截面積，無(wú)堵塞物?！羲?、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無(wú)損傷。3.4.5.2棚面、墻面、樓地面◆頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷、無(wú)脫皮、無(wú)裂紋、無(wú)霉點(diǎn)、無(wú)滲水痕跡、無(wú)污漬?！魤γ婺ɑ颐嫫秸鎸油苛暇鶆?，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬，無(wú)空鼓開(kāi)裂現(xiàn)象?！魤γ鎵K料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋、損傷、色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直?！魤γ嬗推?、刷漿色澤一致、無(wú)脫皮、漏刷現(xiàn)象?！舻孛婷鎸优c基層粘結(jié)牢固、無(wú)空鼓、無(wú)裂縫、無(wú)脫皮和起砂現(xiàn)象，面層平整、水平，陰角平直?！舻孛婺镜匕迤秸喂?、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮?！裟狙b修工程表面光潔、線條順直、對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。◆飾面磚表面平整、無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。3.4.5.3門(mén)、窗◆門(mén)開(kāi)啟自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫、零配件齊全、位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形?！糸T(mén)鎖、窗銷(xiāo)連接牢固、開(kāi)啟靈活?！舨ＡО惭b牢固、膠封密實(shí)，無(wú)明顯刮花痕跡、無(wú)損傷?！粲推峋鶆?，色澤光亮新鮮、完整?！綦娮臃辣I門(mén)通話清晰、完好、無(wú)銹跡?！舨讳P鋼防盜門(mén)表面光亮，無(wú)刮花、變形?！舾邫n裝飾門(mén)裝飾完整。3.4.5.4電氣系統(tǒng)◆照明燈具等低壓電器安裝支架必須牢固、部件齊全、完好無(wú)損、反應(yīng)靈敏、接觸良好、發(fā)光正常。◆開(kāi)關(guān)安裝牢固、開(kāi)關(guān)靈活、接觸良好。◆電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常，平直美觀，使用正常?！魵饩€路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管，采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于1MΩ/KV。3.4.6公共設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)3.4.6.1給排水系統(tǒng)◆給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、標(biāo)識(shí)清楚、設(shè)備表面油漆完好無(wú)損、安裝牢固、無(wú)滲漏現(xiàn)象、機(jī)房配置完整。◆明溝、暗溝排水暢通、不積水、無(wú)斷裂、溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。護(hù)坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固?！粝滤⒂晁〞碂o(wú)滲漏，屋面排水通暢無(wú)積水?！羲亍⑺湫l(wèi)生清潔、無(wú)滲漏?！舻叵率抑械陀谑彝獾孛娴男l(wèi)生器具和地漏的排水管，不應(yīng)與上部排水管連接，應(yīng)設(shè)置集水坑用污水泵排出?！羯尘?、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無(wú)裂縫、池內(nèi)無(wú)雜物?！艄艿缿?yīng)安裝牢固，控制部件啟動(dòng)關(guān)閉靈活，無(wú)滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫，防腐措施必須符合GBJ242的要求。3.4.6.2供配電系統(tǒng)◆變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、安全防護(hù)裝置齊全、標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無(wú)損傷。◆發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷、設(shè)備安裝牢固、機(jī)房隔音、防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。◆供配電系統(tǒng)無(wú)超負(fù)荷現(xiàn)象，接頭連接牢固，有足夠的接觸面積，無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象。◆電氣聯(lián)動(dòng)正確?！襞潆娤洹⒐?、橋架的接地應(yīng)良好，并符合規(guī)范?！魪?qiáng)、弱電豎井應(yīng)獨(dú)立，強(qiáng)電、弱電要走各自的豎井，過(guò)線孔應(yīng)封閉，豎井的走線齊整并綁扎牢固。◆電纜穿墻孔封堵良好，無(wú)滲漏現(xiàn)象?！綦娎|溝內(nèi)電纜鋪設(shè)平整，無(wú)積水和雜物。3.4.6.3暖通系統(tǒng)◆各種儀器、儀表齊全精確，安全裝置靈敏、可靠，控制閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活?！襞艧熼y、送風(fēng)閥、風(fēng)檔板安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴(yán)密?！艄艿赖墓芗?、支架、吊架應(yīng)牢固?！粼O(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。中央空調(diào)系統(tǒng)◆中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)、配置齊全、標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好、無(wú)損傷，設(shè)備的振動(dòng)防護(hù)和消音措施齊全?！衾鋮s塔的水平衡，冷卻水排放正常。3.4.6.5電梯系統(tǒng)◆電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證?！綦娞菽軠?zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行，選層、平層、停層準(zhǔn)確?！魴C(jī)房?jī)?nèi)有承重吊環(huán)和限重標(biāo)識(shí)，鋼絲繩上有明顯的平層線，盤(pán)車(chē)板手，手輪齊全，機(jī)房標(biāo)識(shí)清楚、表面光潔平整、明亮鋼絲繩干凈、無(wú)死彎和松股斷絲現(xiàn)象?！綦娞蓦娫磳?zhuān)用并與機(jī)房照明電源分開(kāi)，每臺(tái)電梯均設(shè)置能切斷該電梯最大負(fù)荷電流的主開(kāi)關(guān)。◆梯門(mén)開(kāi)啟順暢，無(wú)刮阻現(xiàn)象。◆電梯的各種安全保護(hù)開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈敏可靠。3.4.6.6消防系統(tǒng)◆消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好?！粝老錁?biāo)識(shí)清楚、玻璃完好?！粝涝O(shè)施配件齊全?！粝拦馨惭b牢固、標(biāo)識(shí)明顯，閥門(mén)完好、無(wú)滲漏水，水壓充足?！粝烙秒娫O(shè)備主、備電源的自動(dòng)轉(zhuǎn)換裝置試驗(yàn)正常。◆火災(zāi)報(bào)警控制器和消防聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備聯(lián)動(dòng)功能正確?！魧?duì)火災(zāi)探測(cè)器和手動(dòng)報(bào)警按鈕進(jìn)行模擬火災(zāi)響應(yīng)和故障信號(hào)檢驗(yàn)，功能均正常?！羰覂?nèi)消火栓出水壓力符合現(xiàn)行國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，在消防控制室內(nèi)操作啟、停泵和消火栓處操作啟泵按鈕，其控制功能、信號(hào)均正常。◆自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，應(yīng)在符合自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范，在消防控制室內(nèi)操作啟、停泵，水流批示器、信號(hào)閥、壓力開(kāi)關(guān)、電動(dòng)閥、電磁閥的控制功能、信號(hào)均正常?！魵怏w、泡沫、干粉等滅火系統(tǒng)，對(duì)其進(jìn)行手動(dòng)啟動(dòng)和緊急切斷聯(lián)動(dòng)，試驗(yàn)控制功能、信號(hào)均正常?！魧?duì)與固定滅火設(shè)備聯(lián)動(dòng)控制的其它設(shè)備動(dòng)作（包括關(guān)閉防火門(mén)窗、停止空調(diào)風(fēng)機(jī)、關(guān)閉防火閥等）進(jìn)行聯(lián)動(dòng)抽驗(yàn)。其控制功能、信號(hào)均正常。◆防煙排煙風(fēng)系統(tǒng)，通風(fēng)空調(diào)和防排煙設(shè)備的閥門(mén)的聯(lián)動(dòng)測(cè)試，報(bào)警聯(lián)動(dòng)啟動(dòng)、消防控制室的直接啟停、現(xiàn)場(chǎng)手動(dòng)啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)防煙排煙風(fēng)機(jī)；報(bào)警聯(lián)動(dòng)停、消防控制室遠(yuǎn)程停通風(fēng)空調(diào)送風(fēng)；報(bào)警聯(lián)動(dòng)開(kāi)啟、消防控制室開(kāi)啟、現(xiàn)場(chǎng)手動(dòng)開(kāi)啟防排煙門(mén)；上述控制功能、信號(hào)均正常。◆消防電梯的手動(dòng)控制和聯(lián)動(dòng)控制功能檢驗(yàn)，非消防電梯的聯(lián)動(dòng)返回首層功能檢驗(yàn)，其控制功能、信號(hào)均正常?！艋馂?zāi)應(yīng)急廣播設(shè)備的檢驗(yàn)：在消防控制室的選層廣播；共用的揚(yáng)聲器強(qiáng)行切換試驗(yàn)；備用擴(kuò)音機(jī)控制功能試驗(yàn)。上述控制功能正常，語(yǔ)音清晰?！粝缹?zhuān)用電話的檢驗(yàn)：消防控制室與所設(shè)的對(duì)講電話分機(jī)的通話試驗(yàn)；消防控制室的外線電話與"119"的通話試驗(yàn)。上述功能正常，語(yǔ)音清晰。◆應(yīng)急照明、可燃?xì)怏w、切斷非消防電源及其他消防控制設(shè)備的檢驗(yàn)：功能、信號(hào)均正常。3.4.6.7道路系統(tǒng)◆路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無(wú)損、工作正常且滿足節(jié)能；燈柱安裝牢固、油漆完好?！袈访嫫秸?，無(wú)水泥塊、無(wú)起砂、斷裂?！袈费朗鲋R、灰縫飽滿、無(wú)缺角損傷?！魤K料面層拼砌整齊、平整牢固、無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角?！艚煌?biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。◆踏步砌筑平實(shí)、牢固、無(wú)裂縫。3.4.6.8停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)◆停車(chē)場(chǎng)地面平整、照明充足、標(biāo)識(shí)清楚、安全設(shè)施良好、排水設(shè)施良好。◆單車(chē)、摩托車(chē)棚安裝牢固、照明充足、標(biāo)識(shí)清楚、安全防護(hù)和排水設(shè)施良好?！糗?chē)場(chǎng)道閘安裝牢固、開(kāi)啟靈活、標(biāo)識(shí)清楚、完好無(wú)損。3.4.6.9保安、清潔、綠化設(shè)施◆保安崗?fù)ぐ惭b牢固、配件齊全、標(biāo)識(shí)清晰、完好無(wú)損?！艟G化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)死株、無(wú)大面積雜草；綠化水管布局合理、閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活、安裝穩(wěn)固?！衾修D(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整、油漆完好，使用方便。3.4.7其它配套設(shè)施◆樓宇門(mén)牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固、標(biāo)識(shí)清楚。◆信報(bào)箱安裝牢固、完好無(wú)損、標(biāo)識(shí)清楚、表面平整光潔?！舻袼?、小品牢固、完好、安全?！粽信啤V告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。3.5小商鋪裝修管理與驗(yàn)收分公司商業(yè)物業(yè)管理部在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前180天，向地產(chǎn)項(xiàng)目公司提交商鋪精裝修和毛坯房的劃分區(qū)域圖。地產(chǎn)項(xiàng)目公司在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前120天（精裝90天），完成餐飲商鋪工程，達(dá)到商鋪交付條件，與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)公司辦理正式移交，分公司商業(yè)物業(yè)管理部組織協(xié)助查驗(yàn)，具體操作參照本制度相關(guān)約定。地產(chǎn)項(xiàng)目