房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理結(jié)課

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理結(jié)課論文姓名：班級：學(xué)號：峽中國房地產(chǎn)市瘡場的分析皆摘要：縱中國房地產(chǎn)理市場發(fā)展迅猛結(jié)，理論界與產(chǎn)煩業(yè)界就房地產(chǎn)浮市場“泡沫論叫”、“過熱說渴”產(chǎn)生了激烈擺的爭論。房地粱產(chǎn)市場出現(xiàn)價(jià)勻格上漲過快，失供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合維理，低收入群于眾住房困難，繪地區(qū)之間、行吐業(yè)之間職工住校房條件差異加儉大等問題。如街何正確把握中鄙國房地產(chǎn)市場粘未來發(fā)展趨勢績，正確分析房訓(xùn)地產(chǎn)市場存在掃的問題及規(guī)避堡房地產(chǎn)市場經(jīng)青營風(fēng)險(xiǎn)，縮小柴不同區(qū)域和群要體住房差異矛刊盾，掌控房地們產(chǎn)市場經(jīng)營機(jī)最會，保證中國養(yǎng)房地產(chǎn)市場健搞康穩(wěn)定發(fā)展，驟是亟待探究的她熱點(diǎn)問題。站關(guān)鍵詞：培房地產(chǎn)市場頃；發(fā)展前景；移分析研究稿閉中國經(jīng)濟(jì)體制濤改革的深化和慚對外開放力度找的加大,中荷國市場取向的賤深化和與國際坐接軌的加速,腫從多方面刺妖激了房地產(chǎn)業(yè)餡與房地產(chǎn)市場鏟的發(fā)展。壞但在中國房地疑產(chǎn)市場與房地描產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快與速發(fā)展，城鎮(zhèn)隸居民住房條件捎不斷改善的同證時(shí)，我們也看俯到，近一段時(shí)狐期，房地產(chǎn)市卻場出現(xiàn)了部分麻城市房地產(chǎn)價(jià)爽格上漲過快，墓供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合百理，低收入群姜眾住房困難，木地區(qū)之間、行窮業(yè)之間職工住踐房條件差異加掙大等問題。房兵地產(chǎn)業(yè)事關(guān)國祥家戰(zhàn)略、金融熊穩(wěn)定和居民切僑身利益，也關(guān)克系到投資者的醫(yī)經(jīng)濟(jì)利益。那醬么如何正確把哄握中國房地產(chǎn)提市場未來發(fā)展嚴(yán)趨勢，正確婦分析存在的問鍛題，對規(guī)避房偵地產(chǎn)市場經(jīng)營羨風(fēng)險(xiǎn)，對掌熔控房地產(chǎn)市場擋經(jīng)營機(jī)會，對喬保證中國房地先產(chǎn)市場健康穩(wěn)編定發(fā)展都有重品要意義。本文咽針對中國房地最產(chǎn)市場的現(xiàn)狀師,對我國房犧地產(chǎn)市場作了杯初步探討治分析催。中濃一、我國房地昨產(chǎn)市場發(fā)展概調(diào)況朽盈1.1房地產(chǎn)推投資狀況灑從目前國內(nèi)房狂地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)來意源分析，房地個(gè)產(chǎn)投資依然呈親現(xiàn)出不斷增長漫的態(tài)勢，占全彎社會固定資產(chǎn)留投資的比重也衫比較大。這種床投資一方面來紛自國內(nèi)民間資穴本的投入，另遣一方面就是國柏際投資。其中職前者是主要投諸資來源，占到晃國內(nèi)房地產(chǎn)市漿場投資總額的譽(yù)絕大部分，2君011年這一除比例約在76甚%左右，而從粘增長速度來看渾，除了200蛋8年有較小回嚇落，2004斜年至2010徹年都保持了高費(fèi)速增長狀態(tài)，月2011年隨永著國內(nèi)房地產(chǎn)顆調(diào)控政策的出趣臺，這一數(shù)據(jù)覺又逐漸開始?xì)w木落。國家統(tǒng)計(jì)波局發(fā)布的數(shù)據(jù)畢顯示，201首3年上半年全影國房地產(chǎn)開發(fā)餡投資3682掙8億元，同比費(fèi)名義增長20材.3%，增速削比1-5月份灘回落0.3個(gè)映百分點(diǎn)，這也缺是該指標(biāo)連續(xù)剩兩個(gè)月出現(xiàn)回聾落。從投資結(jié)剖構(gòu)來看，投資再對象則逐漸由帥商業(yè)營業(yè)用房納轉(zhuǎn)向住宅投資狼。服探1.2房地產(chǎn)栗開發(fā)狀況絹場根據(jù)中國房地煤產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計(jì)待數(shù)據(jù)，國內(nèi)房棗地產(chǎn)開發(fā)整體耳呈現(xiàn)出兩個(gè)特挨點(diǎn)，一是新開煮工面積增多，爆竣工面積增速截減緩。隨著國歐內(nèi)對房地產(chǎn)市俗場政策的一些附改變，一些開學(xué)放商對土地的艙囤積情況逐漸尿向使用過渡，愈開工情況增加枯很多，但是為摸了保證足夠的邊利益，往往故廟意要求施工單娘位減緩進(jìn)度，趨導(dǎo)致竣工面積葉的增長很緩慢餃。二是拆遷規(guī)娛模受到遏制，襖但土地控制形喊勢依然嚴(yán)峻。湖隨著房地產(chǎn)開鴨發(fā)不斷出現(xiàn)的喜負(fù)面拆遷新聞間，國家也對此坊越來越重視，話相繼出臺了若都干文件用于規(guī)術(shù)范拆遷規(guī)模和埋方式，但是土閘地使用依然難扒以得到控制，炮這其中既有開章放商的想法，堪也有地方政府氣的授意，而且瞎開發(fā)過程中屢磁屢出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問聲題。國家審計(jì)襪署發(fā)布的《2孟4個(gè)市縣20預(yù)09年至20受10年土地管灶理及土地資金壤審計(jì)結(jié)果》，燦列舉了24個(gè)扇市縣在土地出繭讓、征用及相嗚關(guān)資金管理使孫用中存在一些點(diǎn)不合規(guī)、不規(guī)謹(jǐn)范的問題，實(shí)泡際情況可能遠(yuǎn)潤不止如此。國奉土資源部和監(jiān)洋察部2010日年聯(lián)合召開的碑電視電話會議皂中，通報(bào)了2鴿007年10劈月至2009寒年10月全國遲“未報(bào)即用”推違法用地清查旬整改情況，3繭1個(gè)?。▍^(qū)、達(dá)市）不同程度蔥存在“未報(bào)即絮用”違法用地穩(wěn)現(xiàn)象，其中包德括一些國家和既省級重點(diǎn)項(xiàng)目衫。至2012田年3月25日婦，全國共清理永“未報(bào)即用”牧違法用地案件漿36872宗高，涉及土地總誘面積61.3趟萬畝，其中耕服地面積27.性2萬畝。侍

我進(jìn)入2013捐年盡管房地產(chǎn)瘡?fù)顿Y增速回落袍，但其余幾個(gè)餅指標(biāo)已有所改租善。數(shù)據(jù)顯示艘，2013年釀1-6月份，皆房地產(chǎn)開發(fā)企競業(yè)住宅施工面情積40352艙1萬平方米，逼增長12.9慘%。住宅新開酸工面積706腦30萬平方米湖，增長2.9犧%。住宅竣工富面積2742朗8萬平方米，撈增長2.7%斜。上述指標(biāo)增貴速均比此前有鼻所回升，意味拍著短期內(nèi)整體闊市場供應(yīng)無虞吊。數(shù)據(jù)還顯示魔，2013年棵6月末，全國湊商品房待售面圖積43731做萬平方米，比砍5月末增加8叨07萬平方米駝。其中，住宅儀待售面積增加電506萬平方懂米。士括1.3房地產(chǎn)互銷售狀況莖我從房地產(chǎn)市場軟的銷售情況來估看，銷售量呈皂現(xiàn)出一定的波唯動，從200鎮(zhèn)4年至201恥0年，銷售量裙不斷增加，即同使在2008眉年中間有過短借暫回落，但是近從全年來看，羊銷售量仍然是帝增加的，國家?guī)沤y(tǒng)計(jì)局公布的三數(shù)據(jù)顯示，2給010年全國傻商品房銷售面桃積10.43樂億平方米，比捷上年增長10認(rèn).1%，首度牲超過10億平劑方米。盡管面曾臨嚴(yán)厲的樓市讓調(diào)控，商品房村開發(fā)投資全年漿同比增速仍然裂達(dá)到33.2矛%。但是這一廉情況到201凝1年隨著國家市調(diào)控的堅(jiān)決執(zhí)掠行而發(fā)生了改轉(zhuǎn)變，數(shù)據(jù)報(bào)道健2011年房萬地產(chǎn)市場相比廟2010年下皂降了14.8莊%左右，且這搏一比例依然在代繼續(xù)增加中。流但是房地產(chǎn)銷布售價(jià)格和銷售叼量有所不同，何雖然調(diào)控力度擴(kuò)很大，但是房楚價(jià)近年來依然惠處于高位運(yùn)行櫻，雖然在個(gè)別墊地區(qū)稍有回落品，但是不具代僵表性，從全國絨范圍來看，房刃地產(chǎn)價(jià)格依然恩較高。從房地薯產(chǎn)市場的需求身來看，受中國家城鎮(zhèn)化運(yùn)動的蹄影響以及年輕夸人落戶城市的練主觀意愿，房腐地產(chǎn)的剛性需喉求依然很強(qiáng)，艙而且還有一個(gè)虛很重要的因素差就是投資性購雞房熱度依然不采減。中國城鎮(zhèn)童化是目前世界櫻上有人類歷史上以來最大規(guī)模垂的城鎮(zhèn)化，在?！笆晃濉逼跐欓g城鎮(zhèn)化已經(jīng)盛到了46.6害%，規(guī)模是非威常巨大的，這宵場城鎮(zhèn)化運(yùn)動矩也使中國人的葉生活發(fā)生了非物常深刻的變化未，也直接促使假了房地產(chǎn)的火釀熱。另外，國跡家高等教育持堵續(xù)擴(kuò)招，越來般越多的年輕人鐮有機(jī)會接受高猛等教育，而他甚們最終絕大多踏數(shù)也會落戶城卷市，這也是一貍個(gè)不小的購房盒群體。再就是膽投資性住房，暫很多人在有了奉一定充裕資金染后就開始考慮淘資產(chǎn)的增值問慚題，而隨著人纖民幣的不斷貶蘆值，通貨膨脹緣的持續(xù)，國內(nèi)屑實(shí)體經(jīng)濟(jì)以及幟股市的低迷，籍房地產(chǎn)市場便剖成為很多人的并首選，這也是久促使房價(jià)高位范運(yùn)行的重要因誕素。綜合以上拋三方面，再加予上保障房項(xiàng)目罷的延遲，目前幕國內(nèi)市場對房漫地產(chǎn)的剛性需銜求依然強(qiáng)烈。邊2013年從伐成交量數(shù)據(jù)來拼看，盡管有“猶新國五條”的狠影響因素，但秤上半年樓市成繡交量仍達(dá)到近臭幾年來的最好稈水平。數(shù)據(jù)顯販?zhǔn)荆?-6月忙，全國商品房慨銷售面積51崖433萬平方覆米，同比增長錫28.7%；錯商品房銷售額眉33376億掏元，增長43芽.2%。遇政從總體趨勢來費(fèi)看，我國房地想產(chǎn)市場的發(fā)展候仍有巨大的潛果力。這源于相令互影響的三方壩面事實(shí)：第一典，中國是一個(gè)曠經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國家臭。對于一個(gè)發(fā)健展中國家來說湖，城鎮(zhèn)化是一始個(gè)不可避免的揪問題。自19帳78年推行參市場化改革以直來，中國的城圖鎮(zhèn)化就開始持舒續(xù)進(jìn)行，19紹96年以后既步伐明顯加快懂。持續(xù)的城鎮(zhèn)膜化對房地產(chǎn)市慌場的不斷發(fā)展舟提出了要求。醬不僅如此，中觸國到目前為止慨已經(jīng)歷了長達(dá)村30年的經(jīng)尾濟(jì)持續(xù)高速增暈長，人民收入疲水平的提高和斬對生活質(zhì)量的幅追求，為房地師產(chǎn)市場的發(fā)展軌提供了強(qiáng)勁動盞力。第二，中廢國是一個(gè)體制島轉(zhuǎn)型國家。中認(rèn)國已從計(jì)劃經(jīng)播濟(jì)體制國家逐薯漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲑u經(jīng)濟(jì)體制國家帖，住房制度改慌革也是伴隨其鬼中的諸多改革就之一。以往城蓮鎮(zhèn)居民主要依萬靠單位分房，游而現(xiàn)在則已基迫本由市場解決烈。住房推向市隨場，促成了一注個(gè)巨大的房地黨產(chǎn)市場的產(chǎn)生檔和發(fā)展。除了著這兩個(gè)方面以始外，中國還是衛(wèi)一個(gè)人口大國胸，十幾億的人豈口總量在世界份各國之中絕無抬僅有，龐大的哥人口數(shù)量也意擦味著巨大的住柏房需求。占鐮二、目前我國絲房地產(chǎn)市場存允在問題擊碧伴隨著中國房豆地產(chǎn)市場與房怨地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)錄快速發(fā)展的同側(cè)時(shí)，我們也看經(jīng)到，近一段時(shí)露期房地產(chǎn)市場杯也出現(xiàn)了一些端值得注意的問掘題，主要集中全在以下幾個(gè)方恩面：晨2漂.1睛房地產(chǎn)泡沫化湯現(xiàn)象嚴(yán)重，我健國房地產(chǎn)泡沫貸逐漸增多有其復(fù)原因：從市場田結(jié)構(gòu)的角度來叫看，我國的房就地產(chǎn)業(yè)是壟斷利性行業(yè)，本質(zhì)偵是少數(shù)大型的匙房地產(chǎn)廠商控版制著大部分房窯屋市場供給，逆而大量中小型征房地產(chǎn)廠商對鏡市場的影響有說限。土地市場恒的壟斷容易人踐為造成土地供息應(yīng)量不足，一照方面引導(dǎo)開發(fā)訂商競相提高競辯價(jià)并囤積土地也，另一方面則亭推動土地價(jià)格侄上漲，進(jìn)而推供動房價(jià)上漲，舅增加了房地產(chǎn)成泡沫。馬2罪.2懷我國的房屋供喝給結(jié)構(gòu)不合理紙?？傮w看，高剩價(jià)房供給大大染多于低價(jià)房。洗主要表現(xiàn)：大邁戶型住房多，諒中小型住房少絮；高檔住房多戶，中低檔住房藝少；一般商品雁房多，限價(jià)商底品房、經(jīng)濟(jì)適腹用房和政府廉語租房少。而低猜價(jià)房的供給不開足，一方面導(dǎo)廣致了其價(jià)格的主上升，另一方扁面則迫使部分屆消費(fèi)者轉(zhuǎn)而購世買高價(jià)房，對讀高價(jià)房維持高悉房價(jià)起到了支姻持作用從而推拼動了住房平均幕價(jià)格的上升。語2葵.3賴投機(jī)資本造成性了房產(chǎn)市場的淘結(jié)構(gòu)性失衡。誓投機(jī)資本主要拌集中于能夠帶耕來較高利潤的含高檔公寓、別云墅，而需求量西逐年增大的經(jīng)桌濟(jì)適用房和中唱低檔公寓由于處其價(jià)格較之于農(nóng)其他房地產(chǎn)價(jià)宮格偏低，開發(fā)處商不愿進(jìn)行投李資，這反過詠來又導(dǎo)致中低哨檔住宅平均售善價(jià)增長率的攀苦升，使得其售柳價(jià)對中低收入犁家庭而言仍然吧難以承受。這鷹就形成了房地白產(chǎn)行業(yè)的投資漏需求取代了使弊用需求，這種漫結(jié)構(gòu)性失衡不米利于房地產(chǎn)業(yè)輝的健康發(fā)展底。吵2產(chǎn).4秩我國建筑的平暢均壽命僅為2談5-30年件，與人們?yōu)橹绺冻龅母叻績r(jià)蜓不符。建筑物紛的質(zhì)量問題比棒起高房價(jià)來更匆為嚴(yán)重。有數(shù)何據(jù)顯示：全國找30多個(gè)省熱的90多個(gè)各城市中的18豪0多個(gè)建筑紋工程接受了檢枕查，結(jié)果顯示脅96.1%的礦建筑工程合格斯。這個(gè)紙面合晶格的背后就不附僅僅是腐敗問醋題了，而是折艙射出目前我國悲建設(shè)質(zhì)量的檢愧查制度都存在坊重大缺陷，需懸要徹底地反思叛。枕2谷.5托由于房地產(chǎn)的繡開發(fā)投資對經(jīng)給濟(jì)增長的總貢殿獻(xiàn)率達(dá)到20址%，而且房地斑產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高授，房地產(chǎn)開發(fā)圓投資的大幅波好動會引起經(jīng)濟(jì)企發(fā)展的波動。旋而保持房地產(chǎn)享開發(fā)投資的平別穩(wěn)增長，對國疑民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)準(zhǔn)定發(fā)展具有重殖要意義。目前臘中國把房地產(chǎn)慕業(yè)作為支柱性暑產(chǎn)業(yè)，地方政旱府只能通過賣遭地來彌補(bǔ)財(cái)政雞缺口，為了保底GDP，必然劃地價(jià)要高，相煌應(yīng)地推動了房阿價(jià)上漲，房價(jià)逼高，又帶動了繼地價(jià)。如此往緣復(fù)循環(huán)，逐步愉推高了房價(jià)。顫2園.6疾低收入家庭住旦房還面臨較大括困難孝，寧目前，全國城粗鎮(zhèn)人均住房建姜筑面積在10鄙平方米以下雕的低收入家庭郊近1000穗萬戶，其中低攤保家庭約40雨0萬戶，占辟城鎮(zhèn)家庭總戶次數(shù)的5.5%中。而同時(shí)，一日些城市房價(jià)持千續(xù)上漲，中小娃戶型住房租賃崇市場發(fā)展較慢種，低收入家庭熔住房問題無法說通過市場解決掃。遞汗三偷、針對恭我國房地產(chǎn)市鐮場存在問題付的夫應(yīng)對措施鼠3知.1談鼓勵企業(yè)或單灘位建房擔(dān)拉在強(qiáng)化監(jiān)督與隔政策扶持相結(jié)戒合的基礎(chǔ)上鼓公勵有建房條件逗的企業(yè)或單位濾自建房緩解本辮企業(yè)低收入家椅庭住房矛盾。鈔在某些地區(qū)，黑企業(yè)職工在住頑房問題上并未腥享受到真正意未義上的“市民狂待遇”，因受圍多種客觀條件全限制他們很少懶能購買到政策礦保障性住房。代企業(yè)職工住房斷問題往往通過幕兩種方式解決禁：一是完全市幟場化，職工到鴨市場上購買商熱品房，對企業(yè)儀低收入家庭來車講購房壓力巨拔大；二是一些暴有條件的企業(yè)菠通過自建房的售方式解決本單威位職工住房問柄題，但在享受仇國家政策扶持愿方面與當(dāng)?shù)卣楦聵I(yè)行政單第位建房成本上吵存在一定差距靈，為平衡價(jià)差背，企業(yè)自建房排往往會背上巨扛大的成本壓力仿。為縮小行業(yè)爸之間職工住房網(wǎng)差異，對于一勒些存在“歷史貌欠賬”的地區(qū)焦，地方政府應(yīng)葬該按國家或當(dāng)闊地政策盡量給伴予政策上的優(yōu)補(bǔ)惠和扶持，大燥力鼓勵有建房匙條件的企業(yè)自鳴建住房。這將里是緩解地區(qū)行的業(yè)之間職工住穩(wěn)房差異的有效社辦法。鹽3換.2煉破除壟斷，增足加有效供給廚良住房供給取決波于住房生產(chǎn)鏈超條全過程，包駱括土地供給、科住房建造和住宣房銷售等環(huán)節(jié)洲，而壟斷會降度低資源配置效忽率。在用地供炸給環(huán)節(jié)，政府盾通過減少用地壓供給、土地儲苦備等手段提高朵地價(jià)，追求居巡住用地出讓收榨益最大化。長意時(shí)期以來，相頑對于工業(yè)化進(jìn)雕程城市，特別烤是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較汪快的城市，新屋增居住用地?cái)?shù)余量偏少，比重踏偏低。為保障征與工業(yè)化相適譜應(yīng)的城市居住低用地供給，國忌家在全國用地叉綜合平衡的基娃礎(chǔ)上，適度調(diào)奴整城市用地供憤給，各城市年廈度出讓土地中欄相應(yīng)增加居住歇用地。販寬在住房開發(fā)環(huán)漿節(jié)上，在用地域供給偏緊、需事求旺盛的背景驗(yàn)下，近幾年市繪場形成房價(jià)上寬漲的強(qiáng)烈預(yù)期棋，囤地囤房成留為普遍的開發(fā)音模式。為此，兇國家規(guī)范住房音用地米開發(fā)周期標(biāo)準(zhǔn)棚，在土地出讓門階段即要求受葛讓開發(fā)商承諾芳開發(fā)期限，違賤背土地出讓敵協(xié)議和開發(fā)周悶期承諾的作囤澇地處理，給予開罰款或收回處厭置；已經(jīng)出讓錘土地要求開發(fā)雄商與土地管理懼部門按開發(fā)周華期標(biāo)準(zhǔn)重新確儉立開發(fā)期限。秀居住用地出讓塘招拍掛實(shí)行雙宇重競價(jià)規(guī)則，堡要求開發(fā)商提揮出詳細(xì)的開發(fā)假周期規(guī)劃，對越土地出讓價(jià)格追和未來平均銷份售房價(jià)同時(shí)競橋價(jià)投標(biāo)，招標(biāo)茄機(jī)構(gòu)根據(jù)地價(jià)浪和房價(jià)雙重權(quán)權(quán)衡確定最優(yōu)中堂標(biāo)人。墓3蝶.3毫遏制投機(jī)性需情求，防范市場睡風(fēng)險(xiǎn)祖艱我國住房市場憤主要由城市化磚和收入增長形反成的消費(fèi)需求隔主導(dǎo)，房價(jià)增烏長主要反映的礦是基于消費(fèi)性首需要的真實(shí)供謀求關(guān)系。但2觸006年以原后特別是20獎07年以來予，在房價(jià)持續(xù)炊增長預(yù)期引導(dǎo)籮下，閑置資本拾和熱錢形成的懸投機(jī)性住房需眠求膨脹，對房蜓價(jià)上漲推波助話瀾。為遏制投冶機(jī)性需求，嚴(yán)填格監(jiān)控國際熱設(shè)錢入境，限制數(shù)其非法進(jìn)入住尊房市場，提高涌第二套住房購破買按揭首付比兇例，適時(shí)開征必住房持有調(diào)節(jié)貌稅，對閑置住篩房征收閑置調(diào)如節(jié)稅。愈3衰.4施構(gòu)建多層次的纏住房保障體系惑稅我國近年來房舉價(jià)的持續(xù)上漲睜對住房市場需惡求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了名重要影響。我蜻國是發(fā)展中國鉛家，城市居民礦家庭收入水平煎較低，儲蓄積取累有限，廣大臘的中低收入階姑層即使有銀行嫁按揭支持也仍掏面臨首付和還肆貸壓力。為滿喚足中低收入階瑞層住房需求，歷一方面，要積柴極發(fā)展攜租賃市場，以范租代購；另一裙方面，國家應(yīng)襪構(gòu)建多層次的鵝住房保障體系葉。族3屆.5明注重政策的銜駐接性和協(xié)調(diào)性拿睛近年來，我國伐房地產(chǎn)政策密桑集出臺，對房原地產(chǎn)市場調(diào)控晚起了一定效果刊，但由于政策仙之間和部門之售間的銜接性差捐、可實(shí)施性差仔等問題消弱了召政策效果。為錢此建議：一是來加強(qiáng)國家相關(guān)錄管理部門之間誤銜