商丘-駐馬店-信陽(yáng)-周口四市-宏觀市場(chǎng)戰(zhàn)略研判-PPT-中原

黃淮四市（商丘、駐馬店、信陽(yáng)、周口）

08-09年市場(chǎng)戰(zhàn)略研判第一頁(yè)，共四十九頁(yè)。提綱?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

基本狀況經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃市場(chǎng)狀況市場(chǎng)容量未來(lái)展望第二頁(yè)，共四十九頁(yè)?；緺顩r----商丘、駐馬店第三頁(yè)，共四十九頁(yè)。基本狀況----信陽(yáng)、周口第四頁(yè)，共四十九頁(yè)。基本狀況----地理人口?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

地理人口商丘位于河南省東部，豫、魯、蘇、皖四省結(jié)合處，總面積1.07萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?24萬(wàn)人。轄梁園、睢陽(yáng)2區(qū)，虞城、夏邑、民權(quán)、寧陵、柘城、睢縣6縣，代管縣級(jí)市永城市。駐馬店位于河南省南部，總面積1.5萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?44萬(wàn)。全市轄西平、遂平、上蔡、汝南、平輿、確山、正陽(yáng)、新蔡、泌陽(yáng)9縣及驛城區(qū)。信陽(yáng)位于河南省南部，總面積1.8萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?98萬(wàn)，轄8縣2區(qū)。下轄浉河區(qū)、平橋區(qū)、潢川縣、淮濱縣、息縣、新縣、商城縣、固始縣、羅山縣、光山縣等8縣2區(qū)。周口位于河南東南部，總面積1.19萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?081萬(wàn)人，轄川匯區(qū)、項(xiàng)城市和淮陽(yáng)、鹿邑、扶溝、沈丘、太康、鄲城、西華、商水8縣。第五頁(yè)，共四十九頁(yè)?；緺顩r----地理人口?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

從人口容量來(lái)看，黃淮四市人口基數(shù)很大，在800萬(wàn)人以上，人口最多的為周口，在1000萬(wàn)人以上，其次為駐馬店、商丘、信陽(yáng)從區(qū)域面積來(lái)看，均超過(guò)1萬(wàn)平方公里，在河南范圍內(nèi)面積較大，其中信陽(yáng)達(dá)到了1.8萬(wàn)平方公里，其次為駐馬店、周口、商丘黃淮四市下轄區(qū)縣數(shù)量在10個(gè)左右，相差不大。第六頁(yè)，共四十九頁(yè)?；緺顩r----交通條件?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

交通條件商丘京九鐵路和隴海鐵路，310和105國(guó)道。連霍高速公路.濟(jì)廣高速公路駐馬店京廣鐵路，106和107兩條國(guó)道國(guó)道，京深、阿深、新陽(yáng)、上舞四條高速公路信陽(yáng)京廣、京九、寧西三條鐵路，105、107和312三條國(guó)道，京珠高速、大廣高速、滬陜?nèi)龡l高速周口京廣、京九、漯阜三條鐵路，311、106兩條國(guó)道，南洛、阿深、周商、許亳四條高速黃淮四市均是重要交通樞紐，鐵路、高速公路、國(guó)道等均在四市交匯，交通條件非常好第七頁(yè)，共四十九頁(yè)?；緺顩r----經(jīng)濟(jì)狀況?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

經(jīng)濟(jì)狀況商丘礦產(chǎn)資源豐富、農(nóng)副產(chǎn)品豐富、勞動(dòng)力資源豐富駐馬店農(nóng)副產(chǎn)品豐富、旅游資源豐富、勞動(dòng)力資源豐富信陽(yáng)農(nóng)副產(chǎn)品豐富、旅游資源豐富、水資源豐富、勞動(dòng)力資源豐富周口工業(yè)較為發(fā)達(dá)、農(nóng)副產(chǎn)品豐富、勞動(dòng)力資源豐富第八頁(yè)，共四十九頁(yè)?；緺顩r----經(jīng)濟(jì)狀況?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

相比河南其它地市，黃淮四市的礦產(chǎn)資源不夠豐富、工業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，因此經(jīng)濟(jì)較為落后黃淮四市的農(nóng)業(yè)總規(guī)模很大，但以初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品為主，產(chǎn)品附加值低，因此經(jīng)濟(jì)效益差隨著近年來(lái)食品價(jià)格的上漲，給黃淮四市的農(nóng)業(yè)發(fā)展帶了契機(jī)黃淮四市的人力資源非常豐富，每年外出務(wù)工人員數(shù)量巨大，從而形成了獨(dú)特的“務(wù)工經(jīng)濟(jì)”近年來(lái)工資的上漲會(huì)增加外出務(wù)工收入第九頁(yè)，共四十九頁(yè)?；緺顩r----經(jīng)濟(jì)狀況?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

拿信陽(yáng)為例，2007年，培訓(xùn)城鄉(xiāng)勞動(dòng)力23.7萬(wàn)人，外出務(wù)工人員達(dá)217.1萬(wàn)人，其中出國(guó)務(wù)工1.2萬(wàn)人，當(dāng)年新增農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移16.9萬(wàn)人，勞務(wù)收入達(dá)166.3億元?！盎貧w工程”成效顯著，當(dāng)年返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)367個(gè)，總投資達(dá)24.6億元，帶動(dòng)就業(yè)19.5萬(wàn)人。信陽(yáng)市具有河南省人口多的重要特征，每年有約1/4的勞務(wù)輸往國(guó)內(nèi)外，相當(dāng)一部分人群將對(duì)信陽(yáng)的高端消費(fèi)作出貢獻(xiàn)。信陽(yáng)市河南省交通門戶，便捷連接京廣滬等發(fā)達(dá)地區(qū)，臨近武漢，客觀上對(duì)外出勞務(wù)提供了便捷。信陽(yáng)每年有大量的勞務(wù)輸往國(guó)內(nèi)外，潛在消費(fèi)可期；由于具有外地的視野，受發(fā)達(dá)地區(qū)影響較大。第十頁(yè)，共四十九頁(yè)。基本狀況----城市定位?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

城市定位商丘國(guó)家歷史文化名城、豫魯蘇皖交界地區(qū)的區(qū)域性中心城市、豫東現(xiàn)代工業(yè)基地、商貿(mào)物流中心和重要的交通樞紐。駐馬店豫南地區(qū)商貿(mào)核心城市、工業(yè)門類齊全、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的區(qū)域性中心城市，國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化與城鄉(xiāng)一體化發(fā)展示范區(qū)信陽(yáng)鄂豫皖交界地區(qū)的重要交通樞紐與物流中心，工貿(mào)旅游綜合發(fā)展，具有山水園林風(fēng)貌的區(qū)域中心城市周口商貿(mào)流通、農(nóng)產(chǎn)品精深加工為主，中原文化特色濃厚的豫東南中心城市第十一頁(yè)，共四十九頁(yè)。提綱?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

基本狀況經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃市場(chǎng)狀況市場(chǎng)容量未來(lái)展望第十二頁(yè)，共四十九頁(yè)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展----2007城市GDP總量及增速?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

黃淮四市的GDP總值差距較大，周口的GDP總量最高，超過(guò)了800億元，其次為商丘、信陽(yáng)、駐馬店黃淮四市GDP近年來(lái)增速一直較快，均超過(guò)了13%，彼此之間增速相差不大第十三頁(yè)，共四十九頁(yè)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展----2007人均GDP?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

由于具有較大的人口基數(shù)，因此黃淮四市的人均GDP較低，均不超過(guò)10000元，而最高的商丘也僅僅為9500元，依次為信陽(yáng)、駐馬店、周口第十四頁(yè)，共四十九頁(yè)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展----2007三產(chǎn)構(gòu)成?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

黃淮四市三產(chǎn)結(jié)構(gòu)較為相同，產(chǎn)業(yè)比例接近1：1：1，農(nóng)業(yè)占比明顯偏高，而服務(wù)業(yè)占比也較低，由此充分說(shuō)明該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)中農(nóng)業(yè)占比較大，工業(yè)不夠發(fā)達(dá)，而服務(wù)業(yè)發(fā)展也非常滯后比較而言，周口的農(nóng)業(yè)占比最高，而信陽(yáng)的服務(wù)業(yè)占比最高第十五頁(yè)，共四十九頁(yè)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展----2007地方財(cái)政收入及居民儲(chǔ)蓄?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

黃淮四市財(cái)政收入和城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄均較低財(cái)政收入在20-30億元之間，僅相當(dāng)于河南某些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的縣級(jí)市，因此政府的財(cái)力非常薄弱，對(duì)于市政投資較為有限城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄不超過(guò)500億，人均僅2000元，如此少的居民的財(cái)富積累，使得居民的大額購(gòu)買力十分有限第十六頁(yè)，共四十九頁(yè)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展----2007人均可支配收入及增速?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

黃淮四市人居可支配收入也較低，在9000-10000元之間，其中最高的為商丘，最低的為周口人均可支配收入的增速較快，基本超過(guò)了20%，由此可見隨著農(nóng)業(yè)資源和人力成本的增加，黃淮四市的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)開始顯現(xiàn)，居民收入增速也開始加快第十七頁(yè)，共四十九頁(yè)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展----2007年城區(qū)人口及主城區(qū)規(guī)模?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

黃淮四市主城區(qū)規(guī)模在70-80平方公里，均屬中等規(guī)模城市，但城市人口數(shù)量不高，最少的僅為54萬(wàn)人，而最多的也僅僅為85萬(wàn)人因此充分說(shuō)明黃淮四市的城市化率較低，城市首位度不高，未來(lái)具有較大的上升空間第十八頁(yè)，共四十九頁(yè)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展----2007年總?cè)丝诩俺擎?zhèn)化率?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

黃淮四市人口總量大，在800-1100萬(wàn)之間，其中人口數(shù)量最多的周口，達(dá)到了1081萬(wàn)城鎮(zhèn)化率普遍不高，在24%-31%之間，遠(yuǎn)低于全國(guó)水平，因此未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟮谑彭?yè)，共四十九頁(yè)。提綱?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

基本狀況經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃市場(chǎng)狀況市場(chǎng)容量未來(lái)展望第二十頁(yè)，共四十九頁(yè)。城市規(guī)劃----商丘?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

第二十一頁(yè)，共四十九頁(yè)。城市規(guī)劃----商丘?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

商丘選擇短期向南，中遠(yuǎn)期向西、向東的“南拓、西移、東跨”的城市發(fā)展方向。遠(yuǎn)期依托城市南部和東部良好的用地條件、優(yōu)越的交通區(qū)位、便捷的基礎(chǔ)設(shè)施配套條件，將城市空間的中心由商丘老城區(qū)轉(zhuǎn)向南部，在城市東部建設(shè)新區(qū)。城市空間布局結(jié)構(gòu)將呈“一城三區(qū)”，“一城”即城市主城區(qū)，隴海鐵路與京九鐵路交叉口西南部扇面區(qū)域，是城市發(fā)展的主核心區(qū)?！叭齾^(qū)”為道北區(qū)、工業(yè)園區(qū)與物流園區(qū)。道北區(qū)指隴海鐵路以北，京九鐵路以西的城市區(qū)域。工業(yè)園區(qū)與物流園區(qū)是跨越京九鐵路發(fā)展的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，其中工業(yè)園區(qū)位于京九、隴海交會(huì)點(diǎn)的東南區(qū)域，物流園區(qū)位于交會(huì)點(diǎn)的東北區(qū)域?！拔褰M團(tuán)”分為核心組團(tuán)、古城旅游組團(tuán)、商業(yè)組團(tuán)、商貿(mào)物流組團(tuán)、開發(fā)組團(tuán)。第二十二頁(yè)，共四十九頁(yè)。城市規(guī)劃----駐馬店?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

駐馬店中心城區(qū)發(fā)展要按照北延、西擴(kuò)、東進(jìn)、南優(yōu)、中改的初步構(gòu)想，繼續(xù)拉大框架、完善功能、提高品位，實(shí)現(xiàn)駐馬店從小城市到中等城市的跨越發(fā)展。根據(jù)城市總體規(guī)劃，到2010年，駐馬店市中心城區(qū)人口規(guī)模48.5萬(wàn)人，用地規(guī)模51.4平方公里；到2020年組合城市(兩縣兩區(qū)一體化)人口規(guī)模115萬(wàn)以上，中心城區(qū)人口73萬(wàn)人，用地規(guī)模76平方公里。第二十三頁(yè)，共四十九頁(yè)。城市規(guī)劃----信陽(yáng)?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

信陽(yáng)城市功能區(qū)分明顯，中心區(qū)定位于金融、商貿(mào)服務(wù)和文化中心，湖東區(qū)將以居住為主。平橋區(qū)和羊山新區(qū)均是目前的發(fā)展方向，分別定位于城市區(qū)域副中心和未來(lái)行政中心。東側(cè)鐵路以東定位于工業(yè)區(qū)，北部和西部定位于科研和旅游。第二十四頁(yè)，共四十九頁(yè)。城市規(guī)劃----周口?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

周口市城區(qū)規(guī)劃為西至李大莊鎮(zhèn)域界，北至東王營(yíng)、大王莊域界，南至湯莊、商水城關(guān)鎮(zhèn)域界。城區(qū)東部地帶為優(yōu)先發(fā)展區(qū)，未來(lái)建設(shè)成為行政辦公、文化教育、生活居住為主要職能的綜合性新區(qū)，西部為生態(tài)控制區(qū)，劃定為生態(tài)維護(hù)用地，南部為引導(dǎo)建設(shè)區(qū)，北部為有限建設(shè)區(qū)，作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略儲(chǔ)備空間。第二十五頁(yè)，共四十九頁(yè)。城市規(guī)劃----周口（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)設(shè)立于1992年6月，1997年11月被河南省人民政府批準(zhǔn)為省級(jí)開發(fā)區(qū)，2004年4月經(jīng)市委、市政府批準(zhǔn)接管川東工業(yè)基地?，F(xiàn)轄23個(gè)居委會(huì)，人口6.8萬(wàn)，面積34平方公里。開發(fā)區(qū)交通便捷，漯阜鐵路周口站、沙潁河周口港、周口客運(yùn)中心站均在轄區(qū)，近臨漯周界高速、阿深高速、周商高速等干線公路。第二十六頁(yè)，共四十九頁(yè)。城市規(guī)劃----周口（東行政新區(qū)）?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

周口市東行政新區(qū)地處幅員廣袤、地勢(shì)平坦的豫東平原周口市東部，位于周口市城市主要發(fā)展方向上，規(guī)劃面積9平方公里。憑借其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，未來(lái)東行政新區(qū)將建成為一個(gè)以圓林城市為特征，突出中原文化特色的，融政治、文化、教育、金融、商貿(mào)服務(wù)為一體的綜合性中心城區(qū)。第二十七頁(yè)，共四十九頁(yè)。提綱?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

基本狀況經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃市場(chǎng)狀況市場(chǎng)容量未來(lái)展望第二十八頁(yè)，共四十九頁(yè)。市場(chǎng)狀況----商丘?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

2007年商丘樓市出現(xiàn)供需兩旺局面，投放量增大，年底在售樓房均價(jià)達(dá)到2000元/平方米水平，位置好、檔次高的樓盤售價(jià)則達(dá)到3000元/平方米。2007年商丘樓市有一個(gè)很大的特點(diǎn)，就是小戶型熱銷，30-60平方米的小戶型，市場(chǎng)非常搶手，小戶型俏銷，主要是總價(jià)不高，能夠滿足人們的投資需要。小戶型多為20~30歲的青年人居住，宜投資，居住門檻低。商丘小戶型購(gòu)買分為自住型、投資型、過(guò)渡型。過(guò)去樓盤主打都是170-180平方米的大戶型，現(xiàn)在發(fā)生了變化，大戶型不再好賣，一些老盤甚至把大戶型改造成小戶型，上市后銷售不錯(cuò)。

第二十九頁(yè)，共四十九頁(yè)。市場(chǎng)狀況----商丘?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

商丘樓市的開發(fā)主要集中在2006年，2007年并沒(méi)有明顯增加。但2006年開發(fā)的樓盤集中到2007年投放，使得該年市場(chǎng)投放量增加。市場(chǎng)上銷售的房屋以現(xiàn)房為主。整體銷售形勢(shì)較好，房?jī)r(jià)也一直在漲。從目前的情況看，商丘在建項(xiàng)目規(guī)模大、數(shù)量多，高檔樓盤建設(shè)如火如荼。紅火的局面引得許多外行也進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。由于投放量將在未來(lái)一段時(shí)間增加，可以預(yù)計(jì)商丘樓市競(jìng)爭(zhēng)在新的一年里更趨激烈。從最近一段時(shí)間看，各樓盤對(duì)客源的爭(zhēng)奪明顯激烈，在客源爭(zhēng)奪活動(dòng)中，開發(fā)商推出誠(chéng)意金加倍折抵房款、抽獎(jiǎng)等優(yōu)惠措施，已成為一種變相降價(jià)。第三十頁(yè)，共四十九頁(yè)。市場(chǎng)狀況----駐馬店?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

2007年駐馬店房?jī)r(jià)逐漸攀升，市場(chǎng)均價(jià)達(dá)到了2200元/平方米，樓盤價(jià)格在2000-3000元/平方米。樓盤價(jià)格差距較大，有1500元/平方米左右的低端樓盤，部分高端樓盤超過(guò)3000元/平方米。市場(chǎng)在售項(xiàng)目多層逐漸稀缺，小高層開始入市，但整體尚未過(guò)渡到高層，多層價(jià)格和小高層尚有一定差距，但價(jià)格逐漸趨同。從戶型上來(lái)看，以三房和兩房為主，其中三房的占到供應(yīng)量50%左右。從面積上來(lái)看，三房的戶型面積主要集中在120-130㎡的區(qū)間范圍內(nèi)，而兩房的主要集中在90-110㎡。第三十一頁(yè)，共四十九頁(yè)。市場(chǎng)狀況----信陽(yáng)?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

信陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格一直是界限不太清晰，價(jià)格以多層和高層劃分，又以檔次和區(qū)域劃分，其價(jià)格差距多來(lái)源于項(xiàng)目距離城市中心的遠(yuǎn)近與是否高層的物業(yè)形態(tài)上，競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)較低。2007年，信陽(yáng)的房?jī)r(jià)在一些大房地產(chǎn)企業(yè)的帶動(dòng)下迅速提高，目前的均價(jià)在2600元/平方米左右，比2006年上漲17％左右。小高層賣得比較好，這是2007年信陽(yáng)樓市最大的一個(gè)熱點(diǎn)。目前市場(chǎng)上多層的價(jià)格在1700-2500元/平方米的區(qū)間范圍內(nèi)，而高層的價(jià)格范圍與之相連較近，均價(jià)亦在2600-3400元/平方米之間。這種情況也與市場(chǎng)的定位和消費(fèi)者的消費(fèi)特征有一定關(guān)系。第三十二頁(yè)，共四十九頁(yè)。市場(chǎng)狀況----信陽(yáng)?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

2008年信陽(yáng)樓市將新增一個(gè)區(qū)域熱點(diǎn)，那就是向羊山新區(qū)轉(zhuǎn)移。羊山新區(qū)經(jīng)過(guò)近兩年的建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，隨著信陽(yáng)市行政中心的搬遷，羊山新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將加速升溫。作為信陽(yáng)市規(guī)劃的高檔住宅區(qū)——南灣風(fēng)景區(qū)內(nèi)的樓盤也將是今年的另一個(gè)熱點(diǎn)市場(chǎng)。信陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)上流通的商品房，從戶型上來(lái)說(shuō)以三房和兩房為主，其中三房的大概占到總量的一半，而兩房占到總量的三成多一點(diǎn)。從面積上來(lái)說(shuō)，三房的戶型面積主要集中在130-150㎡的區(qū)間范圍內(nèi)，而兩房的戶型面積主要集中在90-110㎡的面積段內(nèi)。第三十三頁(yè)，共四十九頁(yè)。市場(chǎng)狀況----周口?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

樓市的城市發(fā)展格局上，周口并沒(méi)有哪一個(gè)區(qū)域特別突出的情況，這可能與市區(qū)規(guī)模有關(guān)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)主要圍繞著城市周圍進(jìn)行，只要離市區(qū)近，銷售情況均較好。周口中心城區(qū)因?yàn)橥恋卦絹?lái)越緊缺，因此，地價(jià)與日俱“漲”，而房?jī)r(jià)也逐漸飆升，即便如此，仍出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。而城市邊緣區(qū)域，土地供應(yīng)量較大，因此銷售狀況較為一般，價(jià)格上漲也十分乏力。2007年周口房?jī)r(jià)上漲明顯，市場(chǎng)均價(jià)達(dá)到了2300元/平方米，樓盤價(jià)格在2000-3000元/平方米，樓盤價(jià)格差距較大，有1500元/平方米左右的低端樓盤，部分高端樓盤超過(guò)3000元/平方米。第三十四頁(yè)，共四十九頁(yè)。市場(chǎng)狀況----周口?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

2007年周口樓市供略大于求，不過(guò)高檔住宅比較火，甚至出現(xiàn)搶購(gòu)跡象。普通住宅均價(jià)達(dá)到2000元／平方米水平，而位置好一些、檔次高一些的樓盤已經(jīng)為3000元／平方米。在主導(dǎo)風(fēng)格上，園林景觀家居成為這些高檔樓盤共同的主題，而在具體風(fēng)格上又各有不同。與往年市場(chǎng)以大戶型為主導(dǎo)不同，2007年周口很多樓盤都是大小戶型兼顧，盡量滿足消費(fèi)者的全面需求。像現(xiàn)代城三期·蝶湖灣的戶型就有40平方米～260平方米超全戶型，從一居室到三居室不等。小戶型比較受歡迎，甚至出現(xiàn)了熱銷的場(chǎng)面。原因是購(gòu)房者以年輕人居多并不再一味求大，而是根據(jù)自己的需求理智選擇合適的戶型。

第三十五頁(yè)，共四十九頁(yè)。市場(chǎng)狀況----總結(jié)?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

主要在售樓盤銷售價(jià)格在2000-3000元/平米之間，樓盤價(jià)格的差價(jià)絕對(duì)值較低，部分價(jià)格突破3000元/平米，但向上阻力較大。市場(chǎng)供需從供不應(yīng)求向供需平衡和供大于求轉(zhuǎn)變，隨著短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，局部地區(qū)出現(xiàn)了供大于求。居民偏愛(ài)大戶型，但隨著房?jī)r(jià)的攀升和高端客戶的去化，市場(chǎng)戶型小型化趨勢(shì)非常明顯，小戶型也開始登上舞臺(tái)。建筑形態(tài)處于多層向小高層、高層轉(zhuǎn)換的過(guò)渡時(shí)期，需求量最大的仍是多層，供應(yīng)量卻開始向小高層、高層演變。需求認(rèn)知戶型以三房為主，且普遍偏大，但隨著價(jià)格的增加和高端客戶的去化，小型化趨勢(shì)明顯，兩房也逐漸成為熱點(diǎn)。第三十六頁(yè)，共四十九頁(yè)。市場(chǎng)狀況----總結(jié)?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

市場(chǎng)客戶對(duì)地段要求比較高，安土重遷思想嚴(yán)重，但高端客戶和外來(lái)客戶對(duì)于地段的選擇度相對(duì)較低。景觀規(guī)劃、樓盤檔次、項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)等越來(lái)越成為客戶考慮的重要因素，郊區(qū)樓盤開始為客戶所接受，尤其是郊區(qū)大盤，借助規(guī)模優(yōu)勢(shì)能夠取得不錯(cuò)的銷售成績(jī)。市區(qū)居民以改善居住為主，且意愿十分強(qiáng)烈；此外具有一個(gè)龐大的的外來(lái)進(jìn)城置業(yè)群體，這些人目前在周邊區(qū)縣工作，或者在外省經(jīng)商、打工，希望以后定居城區(qū)。第三十七頁(yè)，共四十九頁(yè)。提綱?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

基本狀況經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃市場(chǎng)狀況市場(chǎng)容量未來(lái)展望第三十八頁(yè)，共四十九頁(yè)。市場(chǎng)容量----商丘08、09年?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

2008年，商品住房建筑面積138.9萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積44.3萬(wàn)平方米，廉租住房建筑面積1.7萬(wàn)平方米；共184.9萬(wàn)平方米。2008年，供應(yīng)商品住房居住用地132公頃；經(jīng)濟(jì)適用住房居住用地41公頃；廉租住房居住用地2公頃；合計(jì)供應(yīng)住房居住用地175公頃。2009年，商品住房建筑面積214.8萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建筑面積70.2萬(wàn)平方米；共285萬(wàn)平方米。2009年，供應(yīng)商品住房居住用地154公頃；經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房居住用地39公頃；合計(jì)供應(yīng)住房居住用地193公頃。第三十九頁(yè)，共四十九頁(yè)。市場(chǎng)容量----駐馬店08、09年?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

2008年，商品住房建筑面積105萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建筑面積22萬(wàn)平方米；共127萬(wàn)平方米。2008年，供應(yīng)商品住房用地0.45平方公里，政策性住房用地0.15平方公里。2009年，計(jì)劃建設(shè)各類住房1.6萬(wàn)套，總建筑面積140萬(wàn)平方米。2009年，新建商品住房0.9萬(wàn)套，建筑面積80萬(wàn)平方米；城中村改造0.3萬(wàn)套，建筑面積35萬(wàn)平方米。政策性住房0.4萬(wàn)套，其中，經(jīng)濟(jì)適用住房20萬(wàn)平方米，廉租住房5萬(wàn)平方米。第四十頁(yè)，共四十九頁(yè)。市場(chǎng)容量----信陽(yáng)08、09年?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

2008年，供應(yīng)商品住房用地0.37平方公里政策性住房用地0.4平方公里（經(jīng)濟(jì)適用房0.21平方公里，公共租賃住房0.19平方公里）。2008年，商品住房建設(shè)0.49萬(wàn)套，建設(shè)面積44.07萬(wàn)平方米，政策性住房建設(shè)0.99萬(wàn)套，建筑面積60.4萬(wàn)平方米。2009年，供應(yīng)商品住房用地0.97平方公里，政策性住房用地0.41平方公里（經(jīng)濟(jì)適用房0.2平方公里，公共租賃住房0.21平方公里）。2009年，商品住房建設(shè)1.34萬(wàn)套，建設(shè)面積120.11萬(wàn)平方米，政策性住房建設(shè)1.01萬(wàn)套，建筑面積60.87萬(wàn)平方米。第四十一頁(yè)，共四十九頁(yè)。市場(chǎng)容量----周口08、09年?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

2008年，新增可供應(yīng)商品住宅用地約51.25公頃（含安置房）。其中34公頃用于建設(shè)中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房。2008年，周口市計(jì)劃開工商品住房建筑面積約86萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積約18萬(wàn)平方米，廉租住房6萬(wàn)平方米。2009年，周口市計(jì)劃開工商品住房建筑面積約95萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積約15萬(wàn)平方米，廉租住房2萬(wàn)平方米。2009年，新增可供應(yīng)商品住宅用地約56公頃。其中37公頃用于建設(shè)中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房。第四十二頁(yè)，共四十九頁(yè)。市場(chǎng)容量----總結(jié)?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

普通商品房（萬(wàn)平米）經(jīng)適、廉租房（萬(wàn)平米）

08年09年08年09年商丘1392155670駐馬店1051152225信陽(yáng)441206060周口86952417黃淮四市中，商丘的市場(chǎng)容量最大，駐馬店的市場(chǎng)容量其次，而信陽(yáng)和周口的市場(chǎng)容量較小。按照正常預(yù)計(jì)，未來(lái)3-5年，黃淮四市商品房年去化量應(yīng)在100萬(wàn)平米以上，部分城市在部分年份可能達(dá)到150-200萬(wàn)平米。第四十三頁(yè)，共四十九頁(yè)。提綱?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

基本狀況經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃市場(chǎng)狀況市場(chǎng)容量總體研判第四十四頁(yè)，共四十九頁(yè)。總體研判?2008河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司.Allrightsreserved.

黃淮四市人口數(shù)量大、區(qū)域面積廣、下轄區(qū)縣多。黃淮四市均屬農(nóng)業(yè)大市，經(jīng)濟(jì)較為落后，民間財(cái)富積累單薄，居民整體購(gòu)買力不高；比較而言，周口的經(jīng)濟(jì)總量最大，而商丘的人均水平最高，信陽(yáng)外出務(wù)工收入最多。黃淮四市優(yōu)勢(shì)在于農(nóng)業(yè)規(guī)模大、人力資源豐富，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，在未來(lái)3-5年將越來(lái)越具有競(jìng)爭(zhēng)力