我國房地產(chǎn)政策對于房地產(chǎn)市場的影響

-.z天津師*大學(xué)本科學(xué)年論文題目：我國房地產(chǎn)政策對于房地產(chǎn)市場的影響學(xué)院：經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)生**：*延鵬**：1430250005專業(yè)：國際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易年級：2021級完成日期：2021年12月20日指導(dǎo)教師：戴學(xué)來我國房地產(chǎn)政策對于房地產(chǎn)市場的影響摘要：近年來，隨著中國城市化進(jìn)程中土地儲藏制度的進(jìn)一步穩(wěn)固完善和房地產(chǎn)市場的迅速開展，以地方政府主導(dǎo)的土地一級買方市場和賣方市場房地產(chǎn)商各路競相角逐的局面導(dǎo)致了頻頻出現(xiàn)的“地王〞和居高不降的房價現(xiàn)象。我國經(jīng)濟(jì)根本面已經(jīng)很難解釋當(dāng)前房地產(chǎn)價格的走勢,房地產(chǎn)調(diào)控政策成為影響我國房地產(chǎn)價格的重要因素。其中,土地政策和保障房政策對房地產(chǎn)價格的影響雖然存在一定時滯,但對房地產(chǎn)價格的影響是長期的且效果明顯;貨幣政策和信貸政策對房地產(chǎn)價格的影響相對較小,利率的調(diào)整是重要的貨幣政策工具。本文通過分析土地調(diào)控政策參與房地產(chǎn)市場調(diào)控的理論依據(jù)和制度背景，尋找土地調(diào)控參與房地產(chǎn)市場的作用機制，深入闡述了土地供應(yīng)量，土地供應(yīng)價格，土地供應(yīng)方式和土地供應(yīng)構(gòu)造等政策工具與房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)性；重點分析了貨幣政策如何影響房地產(chǎn)價格，房地產(chǎn)價格波動又如何影響投資、消費等，具有一定的理論與現(xiàn)實意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；房地產(chǎn)市場；貨幣政策；土地政策-.zTheImpactofChina'sRealEstatePolicyonTheRealEstateMarketAbstract:Inrecentyears,withthefurtherconsolidationandperfectionofthelandreservesystemandtherapiddevelopmentoftherealestatemarketinChina'surbanizationprocess,thelocalgovernment-ledland-levelbuyermarketandtheseller'smarketrealestatebusinesshavebeenpetingforeachotherfrequently."Totheking"andhighpricesdonotdropphenomenon.China'seconomicfundamentalshavebeenverydifficulttoe*plainthecurrenttrendofrealestateprices,realestateregulationandcontrolpolicyhasbeeanimportantfactoraffectingChina'srealestateprices.Theimpactoflandpolicyandhousingpolicyonrealestatepriceshasacertainlag,buttheimpactonrealestatepricesislong-termandobviouseffect;monetarypolicyandcreditpolicyonrealestatepricesisrelativelysmall,theinterestrateadjustmentisAnimportantmonetarypolicytool.Thispaperanalyzesthetheoreticalbasisandinstitutionalbackgroundofthelandregulationandcontrolpolicyintherealestatemarketregulation,andlooksforthemechanismoflandregulationandcontroltoparticipateintherealestatemarket.Itelaboratespolicytoolssuchaslandsupply,landsupplyprice,landsupplystructureandrealestateAndhowtoinfluencethepriceofrealestateandhowthefluctuationofrealestatepriceaffectstheinvestmentandconsumption.Ithascertaintheoreticalandpracticalsignificance.Keywords:Realestateregulation;Realestatemarket;MonetaryPolicy;Landpolicy目錄1我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀02土地政策對于房地產(chǎn)市場的影響02.1土地供應(yīng)制度的變革02.2土地政策作用于房地產(chǎn)的理論根底02.3土地政策對于房地產(chǎn)市場的作用03貨幣政策對于房地產(chǎn)市場的影響03.1在房地產(chǎn)方向上對于貨幣政策的概述03.2利率政策對于房地產(chǎn)市場的影響03.3貨幣政策對房地產(chǎn)價格的調(diào)控機理04關(guān)于兩種政策的比較與分析04.1為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)安康穩(wěn)定開展，“數(shù)量型〞的貨幣政策工具在當(dāng)前較為有效。04.2土地調(diào)控政策與房地產(chǎn)市場05建議06參考文獻(xiàn)………………8-.z1我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀我國原有城市居民住房主要來源于單位福利分房模式的方案供應(yīng)機制，自1998年全國福利分房制度退出后，城市居民住房主要源于商品房模式的市場供應(yīng)機制。從2002年起我國房地產(chǎn)價格快速上漲,至2021年,全國房屋銷售均價上漲了將近1.5倍,局部一線城市甚至上漲了3倍左右參考文獻(xiàn):[1]安輝,王瑞東.我國房地產(chǎn)價格影響因素的實證分析——兼論當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策[J].財經(jīng)科學(xué),2021,(3):115-124.。住房供應(yīng)模式的轉(zhuǎn)變，促使房產(chǎn)用地性質(zhì)由劃撥方式轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尫绞?，從而提高了房地產(chǎn)開發(fā)的土地本錢，因為劃撥方式取得的土地本錢是較低的，出讓方式取得的土地本錢相對較高，住房供應(yīng)模式的轉(zhuǎn)變是引發(fā)房地產(chǎn)價格上漲的重要因素。此外，隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速開展，中國居民的家庭可支配收人獲得了快速增長，加大了居民對于住房環(huán)境的改善性需求及資產(chǎn)配置的投資性需求，從而引發(fā)房地產(chǎn)價格的快速上漲。最后，隨著城鎮(zhèn)化建立進(jìn)程的推進(jìn)，局部失地農(nóng)民逐步融人城市居民群體，由此引發(fā)了城市住房的新增需求，這也將在一定程度上推動房地產(chǎn)價格的快速上漲。考慮到城市居住人口規(guī)模較大，而城市土地資源相對稀缺，房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)逐步上漲態(tài)勢是完全符合經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律的，但是，房地產(chǎn)價格現(xiàn)短期內(nèi)的過度上漲，將引發(fā)諸多不利因素。為了防止房地產(chǎn)價格過快上漲以及由此造成的對國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的潛在危害,我國政府也不斷地采取宏觀調(diào)控措施抑制房地產(chǎn)價格過快上漲。從2002年的“土地改革〞,到2005年的“國八條〞、2006參考文獻(xiàn):[1]安輝,王瑞東.我國房地產(chǎn)價格影響因素的實證分析——兼論當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策[J].財經(jīng)科學(xué),2021,(3):115-124.2土地政策對于房地產(chǎn)市場的影響2.1土地供應(yīng)制度的變革城市土地制度在狹義的角度主要表達(dá)為以產(chǎn)權(quán)為依托，對財產(chǎn)關(guān)系進(jìn)展合理分配的土地使用制度和土地所有制度，并因此配套開展出了土地流轉(zhuǎn)制度，土地用途管制制度，耕地保護(hù)制度等一些列為解決土地利用使用過程中的各種問題所產(chǎn)生的土地管理體制。[2]王萬茂，土地資源管理學(xué)〔第二版〕[M]，：高等教育，2021我國自新中國成立六十多年以來，以土地產(chǎn)權(quán)制度為核心，土地使用制度和土地所有制為表達(dá)的土地制度變革對我國國民經(jīng)濟(jì)開展、城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)市場都起到了深遠(yuǎn)的影響。任何行業(yè)的開展變革都跟這個產(chǎn)業(yè)背后的制度變革戚戚相關(guān)，從房地產(chǎn)開展變革的歷史，我們看到了背后土地供應(yīng)制度變革的影響。嚴(yán)格來說，中國的房地產(chǎn)市場的從建立到開展成熟時間非常有限，真正形成規(guī)模的時間是到改革開放之后。伴隨年改革的春風(fēng)吹遍大江南北，以土地市場中出讓方式的變革為先導(dǎo)，以住房制度改革為終極目標(biāo)的一系列房地產(chǎn)改革政策幵始在全國各個城市廣泛展開。城鎮(zhèn)土地使用費的征收作為房改先鋒自一九八零年在**率先試驗以來，很快在各地得到了采納和認(rèn)可，土地的商品屬性被重新提及，這為[2]王萬茂，土地資源管理學(xué)〔第二版〕[M]，：高等教育，20212.2土地政策作用于房地產(chǎn)的理論根底城市土地供應(yīng)政策是國家和地方市政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段，2004年土地供應(yīng)政策被正式列為國家宏觀調(diào)控的一項重要內(nèi)容。在中國，政府擁有土地所有權(quán)，在土地使用權(quán)的流傳過程中，政府根本上壟斷土地的一級市場的土地供應(yīng)，并通過“招拍掛〞等土地出讓方式將一定期限的土地使用權(quán)進(jìn)展有償出讓，也就是說政府主要通過一級土地市場的土地供應(yīng)政策調(diào)控商品房市場。而土地市場作用房地產(chǎn)市場的理論根底是地租地價理論，這一理論經(jīng)歷了早期的古典地租理論，經(jīng)過馬克思的獨特闡釋逐漸完善成熟，并在當(dāng)代經(jīng)濟(jì)學(xué)家的構(gòu)建下有了新的解讀，了解地租地價理論對于理解土地調(diào)控政策與房地產(chǎn)市場之間的關(guān)聯(lián)性有著不可或缺的重要作用。地租表達(dá)了土地所有者對其所擁有的土地進(jìn)展處置，收取報酬的應(yīng)有權(quán)利。我國目前的國有土地制度雖然形式上是土地向國家繳納地租，但這種地租繳納者和收租者的關(guān)系并不是剝削關(guān)系，所收取的地租用于城市根底設(shè)施建立和社會經(jīng)濟(jì)開展，以公益性為目的城市土地供應(yīng)制度的核心目的是取之于民，用之于民[3]產(chǎn)啟兵，房價與地價的關(guān)系：邏輯分析、理論模型和數(shù)據(jù)檢驗[D][3]產(chǎn)啟兵，房價與地價的關(guān)系：邏輯分析、理論模型和數(shù)據(jù)檢驗[D]，**大學(xué)，2021.2.3土地政策對于房地產(chǎn)市場的作用土地供應(yīng)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場是指城市土地部門和相關(guān)規(guī)劃管理單位通過對土地利用規(guī)劃政策、土地收購儲藏政策、土地征收集體建立用地進(jìn)入市場政策、集約用地利用政策、土地供應(yīng)方案等一些政策的變更和調(diào)整，改變土地供應(yīng)總量，土地用地構(gòu)造，土地出讓方式和時間，通過影響土地市場的各個環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)市場的供應(yīng)彈性對房地產(chǎn)市場的住房供應(yīng)數(shù)量、住房市場構(gòu)造、住房建立本錢、住房供應(yīng)預(yù)期產(chǎn)生影響并最終反映到住房的供需平衡和房價的上升下跌的一系列政策傳導(dǎo)過程[4]李碩，城市土地調(diào)控政策與房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)性分析——[4]李碩，城市土地調(diào)控政策與房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)性分析——以市為例[D]，交通大學(xué)，2021.FigureSEQFigure\*ARABIC1土地政策調(diào)控房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的主要生產(chǎn)要素就是土地，作為其投入的要素，土地的出讓數(shù)量直接影響房地產(chǎn)市場在未來一段時間內(nèi)住宅商品房的供應(yīng)數(shù)量以及土地出讓價格，并最終反映到新建商品房的住宅價格的變化上。同時另一方面，土地供應(yīng)總量政策的方案和調(diào)整，可以通過改變房地產(chǎn)市場買賣雙方的心理預(yù)期影響住宅市場，由于政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場時對一級土地市場的壟斷，因此這里的數(shù)量調(diào)控指的是土地一級市場總量的調(diào)控。土地出讓方式的不同直接決定土地市場的土地成交價格，并傳遞影響房地產(chǎn)市場的住宅價格。目前我國土地出讓主要釆用“招拍掛〞的方式，在這種模式下，政府作為土地一級市場的壟斷者既有維護(hù)社會公平的角色也有土地經(jīng)營者的角色，政府部門的雙重角色決定了城市土地在公開出讓的過程中，一定會按照價高者得的根本要求激發(fā)土地一級市場上各買方房地產(chǎn)商的劇烈競爭。土地供應(yīng)構(gòu)造調(diào)控指的是在土地出讓的過程中按照國家規(guī)定的城市土地年度方案和總體供應(yīng)方案規(guī)定不同類型商品房的數(shù)量比例，土地供應(yīng)構(gòu)造最終反映在受其影響的商品房的類型構(gòu)造上，并最終對房價產(chǎn)生影響[5]竇方，城市土地供應(yīng)政策與房地產(chǎn)市場調(diào)控關(guān)系研究[D]，**大學(xué)，[5]竇方，城市土地供應(yīng)政策與房地產(chǎn)市場調(diào)控關(guān)系研究[D]，**大學(xué)，2021.FigureSEQFigure\*ARABIC2房地產(chǎn)價格四象模型3貨幣政策對于房地產(chǎn)市場的影響3.1在房地產(chǎn)方向上對于貨幣政策的概述從當(dāng)前已有的研究來看，影響房地產(chǎn)市場價格的因素既包括市場因素，也包括政府因素，既是實體經(jīng)濟(jì)開展的原因，也是金融驅(qū)動的結(jié)果。從宏觀金融視角來看，貨幣供應(yīng)量、利率、房地產(chǎn)投資額、人均收入等都是影響房地產(chǎn)市場價格波動的主要因素。貨幣政策是“貨幣當(dāng)局為實現(xiàn)*種宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)而采取的控制和調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量的方針和各種相關(guān)的總稱〞[6]Aoki，K，Proudman，[6]Aoki，K，Proudman，J.，Vlieghe，J.housePrice，Consumption，andMonetaryPolicy:aFinancialAcceleratorapproach[J].JournalofFinancialIntermediation，2004,(13):414-435.[7]Bernanke，B.AlternativeE*planantionsoftheMoney-ineCorrelation[J].Carnegie-RochesterSeriesonPublicPolicy,1986,(25).FigureSEQFigure\*ARABIC3貨幣政策的一般傳導(dǎo)過程在這一傳導(dǎo)過程中，貨幣當(dāng)局通過貨幣政策工具來對金融機構(gòu)或金融市場施加影響，而金融機構(gòu)或金融市場又借助利率、信貸對投資者或消費者施加影響，從而最終對經(jīng)濟(jì)增速、通貨膨脹等產(chǎn)生影響。貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制是“指中央銀行運用貨幣政策工具影響房地產(chǎn)價格，進(jìn)而借助房地產(chǎn)價格的波動對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，最終實現(xiàn)貨幣政策目標(biāo)的過程〞由于我國房地產(chǎn)市場己經(jīng)是國民經(jīng)濟(jì)開展的支柱性產(chǎn)業(yè)，是國內(nèi)最大的資產(chǎn)市場，對國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定安康開展具有重要的意義。因而，研究分析我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制及相應(yīng)的傳導(dǎo)效應(yīng)，對實現(xiàn)貨幣政策最終目標(biāo)具有十分重要的意義。3.2利率政策對于房地產(chǎn)市場的影響利率工具具有穩(wěn)定性、可觀測性與可控性等特征，可以很好地充當(dāng)貨幣政策操作工具?？紤]到利率工具直接反映了市場資金交易的平均本錢，且利率工具操作時間較長，中央銀行操作利率工具相比照擬成熟，世界各國政府的中央銀行在實施宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控過程中，利率工具往往成為首選的貨幣政策工具。事實上，我國金融機構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)整，與房地產(chǎn)價格存在較大的關(guān)聯(lián)性。1996-2003年間，我國頻繁降息，利率下降頻次合計到達(dá)8次，就短期利率〔1一3年〕而言，8次降息貸款基準(zhǔn)利率累計降低了765個基點，即貸款基準(zhǔn)利率從1996年的13.14％〔最高水平〕降低到2002年的5.49％〔最低水平〕。與此相對應(yīng)的是，隨著貸款基準(zhǔn)利率的不斷下降，我國房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)不斷上漲態(tài)勢。2004-2007年間頻繁升息，形成時間不長的我國商品房市場，2003年到2004年出現(xiàn)了大幅上漲現(xiàn)象。中央銀行為了抑制房地產(chǎn)價格的過度上漲，于2004年起進(jìn)入升息狀態(tài)，以短期利率〔1一3年〕為例，該貸款基準(zhǔn)利率從2004年的6.12％上升到2007年的7.83％。與此相對應(yīng)，該階段我國因工資體系改革而引發(fā)家庭收入水平的大幅提高，導(dǎo)致局部家庭出于改善住房環(huán)境而形成大規(guī)模的改善性購房需求，同時也促使局部家庭出于投資考慮而形成大規(guī)模的投資性需求，兩大購房需求快速推動了我國房地產(chǎn)價格的快速上漲。而2021—2021年間頻繁降息，2021年恰逢全球金融危機爆發(fā)，受全球金融危機負(fù)面影響，我國經(jīng)濟(jì)增長水平出現(xiàn)下降趨勢，為了實現(xiàn)保增長目標(biāo)，中央銀行在此期間累計降息頻次高達(dá)5次，以短期利率〔1一3年〕為例，該貸款基準(zhǔn)利率最低回落至5.94％。在金融危機負(fù)面影響下，出于投資風(fēng)險考慮，大規(guī)模的投資性需求退出購房市場，但是，金融危機同時引發(fā)了更大規(guī)模的新增剛性需求，因為尚未買房的剛性購房者并不關(guān)心資產(chǎn)價格的波動，退出的投資性需求與新增的剛性需求形成對沖，導(dǎo)致實際購房需求增長幅度出現(xiàn)回落，對應(yīng)的房地產(chǎn)價格上漲幅度也回落。2021年至今以加息為主基調(diào)，偶爾降息?？紤]到全球金融危機期間，我國中央銀行為支持實體經(jīng)濟(jì)開展而頻繁降息，擔(dān)憂由此引發(fā)金融市場流動性過剩的負(fù)面影響，因而從2021年至2021年7月期間累計加息5次，以適度收縮金融市場流動性。全球金融危機事件完畢不久，又相繼出現(xiàn)了歐債危機、美國財政懸崖等事件，為扶持實體經(jīng)濟(jì)增長，我國中央銀行于2021年至今又進(jìn)展了2次降息操作。與此相對應(yīng)，局部投資性需求的購房者重新進(jìn)人房地產(chǎn)市場，協(xié)同改善性購房需求與剛性購房需求，形成房地產(chǎn)市場的總體需求。3.3貨幣政策對房地產(chǎn)價格的調(diào)控機理考慮到利率是貨幣政策的核心工具，我國房地產(chǎn)價風(fēng)格控目標(biāo)的實現(xiàn)需要發(fā)揮利率工具的重要作用。現(xiàn)以利率工具為例，運用現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型、資本資產(chǎn)定價模型與供求均衡模型，提醒貨幣政策對房地產(chǎn)價格的調(diào)控機理。據(jù)現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型，任意資產(chǎn)的評估價值應(yīng)等于該資產(chǎn)未來各期預(yù)期收益的累計凈現(xiàn)值，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，其評估價值當(dāng)然取決于未來各期預(yù)期收益的累計凈現(xiàn)值。據(jù)此，房地產(chǎn)價值〔累計現(xiàn)值Ｐ?！晨杀硎緸椋浩渲?，Ｐi，〔ｉ＝1,2,3……n〕表示房地產(chǎn)第ｉ年的價格分布，Di表示第ｉ年的房地產(chǎn)租金收人，以市場利率表示，ｎ表示房地產(chǎn)持有期限〔年數(shù)〕。依據(jù)上述房地產(chǎn)價值的現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)租金收人呈現(xiàn)正相關(guān)性，即：房地產(chǎn)租金收入水平越高，則房地產(chǎn)價格就越高；房地產(chǎn)價格與市場利率水平呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，即：市場利率水平越高，則對應(yīng)的房地產(chǎn)價格就越低，因為市場利率越高，對應(yīng)的各期現(xiàn)值就越小，從而導(dǎo)致累計凈現(xiàn)值就越小，房地產(chǎn)價格就越低?？梢姡鳛樨泿耪咧匾獌?nèi)容的利率工具對房地產(chǎn)價格具有一定程度的調(diào)控性。[8]顧海峰，[8]顧海峰，*元姣，貨幣政策與房地產(chǎn)價風(fēng)格控：理論與中國經(jīng)歷[J]，經(jīng)濟(jì)研究，2021.4關(guān)于兩種政策的比較與分析4.1為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)安康穩(wěn)定開展，“數(shù)量型〞的貨幣政策工具在當(dāng)前較為有效。當(dāng)前銀行與房地產(chǎn)二者之間的相互依賴程度日益上升，存在著“一榮俱榮、一損俱損〞的風(fēng)險。對于銀行來說，房地產(chǎn)市場是全國各商業(yè)銀行的重要貸款投向?qū)ο?。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，房地產(chǎn)投資的資金來源有很大局部來自于銀行，企業(yè)對銀行貸款的依賴程度較高。因此，在當(dāng)前的情況下，一旦房地產(chǎn)市場發(fā)生較大的波動，銀行將形成大量的呆帳、壞賬，且國民經(jīng)濟(jì)也會出現(xiàn)比較大的動亂。為此，如何運用適當(dāng)?shù)呢泿耪呤侄?，一方面促使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)開展，另一方面又使房地產(chǎn)價格趨于合理，就必須正確運用我國貨幣政策房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制?；趯ξ覈泿耪叻康禺a(chǎn)價格傳導(dǎo)機制的分析，對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，在當(dāng)前的情況下，建議釆用數(shù)量型而非價格型的調(diào)控工具。具體來說，多使用信貸、存款準(zhǔn)備金率等數(shù)量手段，而非利率等價格手段，這樣才能穩(wěn)住房價。[9]龔斌恩，我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)效應(yīng)研究[D]，復(fù)旦大學(xué)，2021.[9]龔斌恩，我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)效應(yīng)研究[D]，復(fù)旦大學(xué)，2021.4.2土地調(diào)控政策與房地產(chǎn)市場一定時期內(nèi)城市土地的出讓面積越大，房地產(chǎn)市場上的增量土地一定就越多，土地出讓數(shù)量