皇府御園2012全年推廣提案

皇府御園2012全年推廣提案第一頁(yè)，共120頁(yè)。山、湖、海之外本案還缺什么？第二頁(yè)，共120頁(yè)。2012

發(fā)現(xiàn)環(huán)島富人區(qū)第三頁(yè)，共120頁(yè)。從美國(guó)長(zhǎng)島到中國(guó)廈門(mén)環(huán)島……第四頁(yè)，共120頁(yè)。中國(guó)18000公里海岸線

由北向南三大經(jīng)濟(jì)圈早已成型

環(huán)渤灣與珠三角

都擁有各自的海岸別墅標(biāo)桿

作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)的廈門(mén)島卻還在寂寞環(huán)渤灣大連頤合園珠三角深圳紅樹(shù)西岸長(zhǎng)三角?第五頁(yè)，共120頁(yè)。美國(guó)東海岸紐約長(zhǎng)島享譽(yù)世界的生活制高點(diǎn)位于長(zhǎng)島的世界頂級(jí)豪宅三湖別墅向往東方

燃點(diǎn)……居住于長(zhǎng)島的權(quán)貴美國(guó)總統(tǒng)克林頓石油帝國(guó)洛克菲勒家族王牌導(dǎo)演斯蒂芬?斯皮爾伯格金融大鱷喬治?索羅斯……第六頁(yè)，共120頁(yè)。如何成就廈門(mén)富人區(qū)？第七頁(yè)，共120頁(yè)。亞洲海灣大酒店第八頁(yè)，共120頁(yè)。廈門(mén)奧林匹克網(wǎng)球俱樂(lè)部第九頁(yè)，共120頁(yè)。廈門(mén)香山游艇俱樂(lè)部第十頁(yè)，共120頁(yè)。名弈園高爾夫球俱樂(lè)部第十一頁(yè)，共120頁(yè)。各大專(zhuān)案和頂級(jí)配套聯(lián)合造就廈門(mén)島頂級(jí)富人區(qū)戎暉山莊廈門(mén)云海山莊云海度假村廈門(mén)明麗山莊云頂莊園（待售）第十二頁(yè)，共120頁(yè)。由此我們可以預(yù)見(jiàn)您所在的區(qū)域?qū)?huì)是未來(lái)的美國(guó)長(zhǎng)島。第十三頁(yè)，共120頁(yè)。益華地產(chǎn)

皇府御園成就廈門(mén)島生活地標(biāo)第十四頁(yè)，共120頁(yè)。廈門(mén)島中央別墅區(qū)云頂巖景區(qū)核心區(qū)位：土地價(jià)值唯一皇府御園一場(chǎng)傳世發(fā)生。第十五頁(yè)，共120頁(yè)。純正原味貴族血統(tǒng)不只真材實(shí)料，一切因需而設(shè)第十六頁(yè)，共120頁(yè)。廈門(mén)島內(nèi)目前唯一的純別墅社區(qū)第十七頁(yè)，共120頁(yè)?；矢鶊@在競(jìng)爭(zhēng)中，局面顯而易見(jiàn)。益華地產(chǎn)，作為別墅產(chǎn)品一支新生力量，品牌力尚未形成，具備很大成長(zhǎng)空間?；矢鶊@，作為益華地產(chǎn)別墅初始，一期推廣并未完全展開(kāi)，形象認(rèn)知匱乏，客戶儲(chǔ)備及市場(chǎng)根基都不具備。廈門(mén)島自然資源、背山面海，并非獨(dú)占。構(gòu)建區(qū)域個(gè)體價(jià)值第十八頁(yè)，共120頁(yè)。后期的推廣主題：中國(guó)·廈門(mén)島·旗艦豪宅--------------產(chǎn)品屬性我們后期對(duì)項(xiàng)目的定位：后期我們要怎么做：通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)手段拔高產(chǎn)品形象，弱化產(chǎn)品劣勢(shì)。強(qiáng)調(diào)皇府御園產(chǎn)品及區(qū)域的不可復(fù)制性。明確品牌定性，提升產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力。打造皇府御園鷺島富人區(qū)第一的豪宅地位。第十九頁(yè)，共120頁(yè)。建議設(shè)立分案名，提升項(xiàng)目形象?；矢鶊@·地壹墅大地第一別墅主要體現(xiàn)皇府御園的唯一性、稀缺性和生活標(biāo)桿第二十頁(yè)，共120頁(yè)。中國(guó)·廈門(mén)島·層峰致高生活China·Xiamen·

Thehighestlife

我們建議SLOGAN：第二十一頁(yè)，共120頁(yè)。如此生活高點(diǎn),誰(shuí)有資質(zhì)匹配……第二十二頁(yè)，共120頁(yè)。陳發(fā)樹(shù)34.55億美元48歲新華都集團(tuán)財(cái)富來(lái)源：連鎖零售、紫金礦業(yè)

丁世忠家族22億美元39歲安踏財(cái)富來(lái)源：運(yùn)動(dòng)服飾及體育用品我們的房子賣(mài)給誰(shuí)？第二十三頁(yè)，共120頁(yè)。曹德旺15億美元64歲福耀玻璃財(cái)富來(lái)源：全球70%汽車(chē)玻璃柯希平14.55億美元49歲恒興實(shí)業(yè)財(cái)富來(lái)源：投資我們的房子賣(mài)給誰(shuí)？第二十四頁(yè)，共120頁(yè)。第二十五頁(yè)，共120頁(yè)。目前全國(guó)每1萬(wàn)人中有6人是千萬(wàn)富豪。共有825000位千萬(wàn)富豪和51000位億萬(wàn)富豪，7500位十億富豪。300位百億富豪。福建富豪僅占中國(guó)富豪中的5%。整個(gè)福建省千萬(wàn)富翁在80000左右，億萬(wàn)富翁在2300人左右，10億富豪以上在150人左右，百億富豪在10人左右。因此我們針對(duì)的不止是福建更是中國(guó)。第二十六頁(yè)，共120頁(yè)。第二十七頁(yè)，共120頁(yè)。他們自知自己需要什么，自己能做什么，他們不需要被指手畫(huà)腳，不需要被教育。他們是一群有影響力的人，卻不受外界影響。他們買(mǎi)的不止是房子，更是自我內(nèi)心的尊崇。第二十八頁(yè)，共120頁(yè)。僅為103位影響世界的人我們的客群第二十九頁(yè)，共120頁(yè)。如此風(fēng)云圈層更當(dāng)享受?chē)?guó)賓級(jí)禮遇……第三十頁(yè)，共120頁(yè)。第三十一頁(yè)，共120頁(yè)。國(guó)賓級(jí)高規(guī)格的接待行程省內(nèi)——審核預(yù)約，MercedesBenz上門(mén)接待省外——審核預(yù)約登記，頭等艙飛機(jī)行程，MercedesBenz機(jī)場(chǎng)接機(jī)第三十二頁(yè)，共120頁(yè)。國(guó)賓級(jí)高規(guī)格的感受廈門(mén)島游艇巡游島內(nèi)佳景第三十三頁(yè)，共120頁(yè)。專(zhuān)屬置業(yè)咨詢師與助理配備預(yù)約時(shí)分配專(zhuān)屬置業(yè)咨詢師，接機(jī)、入住酒店、現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)等全程陪護(hù)，購(gòu)房后續(xù)服務(wù)專(zhuān)屬跟進(jìn)。第三十四頁(yè)，共120頁(yè)。第一高度的人群更在于體味每一個(gè)細(xì)節(jié)極致考究精于人性……第三十五頁(yè)，共120頁(yè)。五星級(jí)會(huì)所配置第三十六頁(yè)，共120頁(yè)。區(qū)域管家服務(wù)：物業(yè)公共服務(wù)需求

與常規(guī)服務(wù)需求貼身管家服務(wù)：家政服務(wù)、私家花園整理、商務(wù)及個(gè)人接待、出行、送餐服務(wù)、私家宴會(huì)、商務(wù)秘書(shū)等一流英國(guó)管家式服務(wù)主動(dòng)的全方位服務(wù)第三十七頁(yè)，共120頁(yè)。體現(xiàn)身份的生活配置第三十八頁(yè)，共120頁(yè)。配備中央空調(diào)系統(tǒng)：居住空間的空氣環(huán)境越來(lái)越成為置業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)為配合居住24小時(shí)生活的需求，配備中央冷暖空調(diào)、VAV變風(fēng)量、新風(fēng)系統(tǒng)也將成就項(xiàng)目的高端形象中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)第三十九頁(yè)，共120頁(yè)。家居智能化系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)以下功能：1、燈光控制系統(tǒng)2、家居安防3、家電控制4、窗簾控制5、恒溫控制6、室內(nèi)防潮，除濕系統(tǒng)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)家居智能化系統(tǒng)投資較高，具體根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行安裝。第四十頁(yè)，共120頁(yè)?；矢鶊@磁場(chǎng)制造者第四十一頁(yè)，共120頁(yè)。內(nèi)力磁場(chǎng)前期業(yè)主天御俱樂(lè)部游艇俱樂(lè)部引入皇府御園天御俱樂(lè)部營(yíng)造高點(diǎn)氣場(chǎng)確立中國(guó)第一生活高度第四十二頁(yè)，共120頁(yè)。外力磁場(chǎng)幾場(chǎng)頂級(jí)圈層活動(dòng)幾場(chǎng)頂級(jí)專(zhuān)題沙龍一次震撼公眾聚焦一次全球范圍競(jìng)拍全球大師個(gè)性定制第四十三頁(yè)，共120頁(yè)。幾場(chǎng)頂級(jí)圈層活動(dòng)高爾夫冠軍球賽私人飛機(jī)環(huán)島快艇賽第四十四頁(yè)，共120頁(yè)。幾場(chǎng)頂級(jí)專(zhuān)題沙龍拉菲(CHATEAULAFITE)紅酒品鑒沙龍全球頂級(jí)定制設(shè)計(jì)大師展示及沙龍國(guó)寶級(jí)古董收藏展示交流沙龍第四十五頁(yè)，共120頁(yè)。幾場(chǎng)頂級(jí)專(zhuān)題沙龍中國(guó)影響力頂級(jí)沙龍系列藝術(shù)人性尋根——對(duì)話張藝謀企業(yè)社會(huì)價(jià)值——對(duì)話李嘉誠(chéng)中國(guó)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力——對(duì)話柳傳志第四十六頁(yè)，共120頁(yè)。一次震撼公眾聚焦皇府御園上空的廈門(mén)海滄大橋世界知名魔術(shù)師，讓海滄大橋出現(xiàn)在皇府御園或營(yíng)銷(xiāo)中心的上空。劉謙（liuqian）大衛(wèi)·科波菲爾（DavidCopperfield）第四十七頁(yè)，共120頁(yè)。一次全球范圍競(jìng)拍1套私人島嶼頂級(jí)別墅不預(yù)定不銷(xiāo)售皇府御園全球范圍買(mǎi)家競(jìng)拍第四十八頁(yè)，共120頁(yè)。全球大師個(gè)性定制聘請(qǐng)著名室內(nèi)設(shè)計(jì)師為獨(dú)棟別墅設(shè)計(jì)個(gè)性方案圖紙親筆簽名并套裝封存黃治奇（中國(guó)香港）國(guó)際著名設(shè)計(jì)師,

梁志天（中國(guó)香港）香港十大頂尖設(shè)計(jì)師之一,高文安（中國(guó)香港）香港室內(nèi)設(shè)計(jì)之父.第四十九頁(yè)，共120頁(yè)。營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)計(jì)3000萬(wàn)人民幣媒體宣傳費(fèi)用：約1500萬(wàn)公關(guān)活動(dòng)費(fèi)用：約1500萬(wàn)【具體根據(jù)實(shí)際營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行調(diào)整】第五十頁(yè)，共120頁(yè)。皇府御園造就一個(gè)傳奇第五十一頁(yè)，共120頁(yè)。提案附件第五十二頁(yè)，共120頁(yè)。關(guān)于市場(chǎng)第五十三頁(yè)，共120頁(yè)。島內(nèi)分片區(qū)市場(chǎng)分析湖里區(qū)：國(guó)際灣區(qū)的高端規(guī)劃，依托海灣雙景及片區(qū)的發(fā)展推動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售，近期區(qū)域內(nèi)省外投資客增加區(qū)域現(xiàn)狀：位于廈門(mén)機(jī)場(chǎng)和翔安隧道兩大門(mén)戶之間；規(guī)劃逐步完善，未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期和前景較好：片區(qū)賣(mài)點(diǎn)海景、灣景大規(guī)模社區(qū)、獨(dú)特的五緣學(xué)村教育配套，未來(lái)規(guī)劃遠(yuǎn)景教育、價(jià)格、城市發(fā)展帶來(lái)的升值潛力第五十四頁(yè)，共120頁(yè)。項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品情況價(jià)格銷(xiāo)售狀況產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)萬(wàn)科·湖心島萬(wàn)科湖心島建筑面積近20萬(wàn)㎡，約830戶，萬(wàn)科湖心島共分六期，一年推出一期。別墅產(chǎn)品均價(jià)6萬(wàn)元。三期別墅去化率20%中央景觀軸，歸家儀式感園林國(guó)貿(mào)·天琴灣別墅總戶數(shù)為44戶一期獨(dú)棟380-970㎡20套；三期獨(dú)棟400-1000㎡24套別墅產(chǎn)品均價(jià)6萬(wàn)元。已經(jīng)進(jìn)入尾期高層灣海大宅、灣居別墅世茂·湖濱首府世茂湖濱首府占地面積約206畝，規(guī)劃總建筑面積近60萬(wàn)平方米1000-2000萬(wàn)疊拼銷(xiāo)售結(jié)束標(biāo)志性意義的“城市景觀帶”寶龍·御湖觀邸共29套，面積為280—650平米，暫定預(yù)計(jì)本月推出14套房源湖景別墅,贈(zèng)送率最高可達(dá)約80%，大洲·國(guó)際龍郡別墅項(xiàng)目總建筑面積約17萬(wàn)㎡,容積率1.62，26棟獨(dú)棟暫定預(yù)計(jì)春節(jié)前后開(kāi)盤(pán)環(huán)島路首席低密度涉外別墅區(qū)第五十五頁(yè)，共120頁(yè)。區(qū)域現(xiàn)狀：位于思明區(qū)東部，環(huán)島東路以西以品牌開(kāi)發(fā)商高質(zhì)量大盤(pán)開(kāi)發(fā)為主，已形成城市新居住區(qū)，配套逐步完善；片區(qū)賣(mài)點(diǎn)：大盤(pán)、質(zhì)量、配套項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品情況價(jià)格銷(xiāo)售情況特點(diǎn)云頂莊園樓盤(pán)總建筑面積33840平方米,規(guī)劃建設(shè)為23棟別墅,暫定未開(kāi)盤(pán)國(guó)際頂級(jí)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)思明區(qū)——瑞景-會(huì)展板塊：城市新居住聚集區(qū)，以品牌開(kāi)發(fā)商大盤(pán)開(kāi)發(fā)為主，產(chǎn)品質(zhì)量強(qiáng)第五十六頁(yè)，共120頁(yè)。十一月份廈門(mén)市各物業(yè)類(lèi)型成交情況

11月份，各物業(yè)類(lèi)型成交狀況：寫(xiě)字樓成交159套，面積約2.81萬(wàn)平方米；商場(chǎng)成交218套，面積約1.52萬(wàn)平方米；車(chē)庫(kù)成交426套，面積約1.67萬(wàn)平方米；廠房成交25套，面積約2.85萬(wàn)平方米；別墅成交4套，面積約0.15萬(wàn)平方米；其他成交24套，面積約0.75萬(wàn)平方米。用途套數(shù)面積(㎡)住宅2493289730.18寫(xiě)字樓5410116.47商鋪14410486.07車(chē)庫(kù)112241975.88廠房2528486.16別墅41462.13其他247451.04總計(jì)3866389707.93第五十七頁(yè)，共120頁(yè)。案例分析土地編號(hào)及價(jià)格2007G28/、2007G29,/地價(jià)總額：330530萬(wàn),l樓面地價(jià)14500-17000規(guī)模占地：91647㎡/建面：213253㎡/容積率：2.33/套數(shù)：971套（別墅45套，住宅926戶整體規(guī)劃/產(chǎn)品形態(tài)：別墅+高層/建筑風(fēng)格：新古典主義ART-DECO

/園林景觀：英倫園林戶型配比2007G28（/一期：24幢獨(dú)棟別墅/二期：8幢高層）推盤(pán)節(jié)奏/一期于2010年10月28日開(kāi)盤(pán)，價(jià)格：沿灣第一排為4000-5000萬(wàn)一套，第二排為2000萬(wàn)一套。銷(xiāo)售情況/一期別墅：銷(xiāo)售2套，認(rèn)購(gòu)21套，但由于政策受限，簽約受限，陸續(xù)退訂配套情況/外部配套：五緣灣濕地公園；五緣學(xué)村、音樂(lè)島；萬(wàn)達(dá)城市綜合體；特易購(gòu)；五緣水鄉(xiāng)等。。。國(guó)貿(mào)天琴灣海景別墅第五十八頁(yè)，共120頁(yè)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1、地處五緣灣板塊，自然景觀資源較好。2、體驗(yàn)式灣區(qū)園林。3、五緣灣領(lǐng)袖品牌。項(xiàng)目劣勢(shì)：1、高層和別墅混搭，消費(fèi)群體混雜。2、周邊配套較差。3、項(xiàng)目周邊還有未開(kāi)發(fā)地塊，居住人員混亂。第五十九頁(yè)，共120頁(yè)。萬(wàn)科·湖心島湖邊水庫(kù)片區(qū)價(jià)值最高的地塊，產(chǎn)品類(lèi)型公寓，別墅面積區(qū)間250-360推售套數(shù)整個(gè)約830戶銷(xiāo)售情況三期去化20%價(jià)格別墅均價(jià)60000元/平方總價(jià)5000萬(wàn)左右。賣(mài)點(diǎn)島內(nèi)僅存的原生態(tài)淡水湖270度觀湖，三面環(huán)水。約60000平方的環(huán)湖生態(tài)公園頂級(jí)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)制作萬(wàn)科星級(jí)私人管家服務(wù)案例分析第六十頁(yè)，共120頁(yè)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1、地處廈門(mén)湖心島，未來(lái)升值潛力較大。2、萬(wàn)科品牌。3、三面環(huán)水、湖、山、江、海資源。4、采光地下景觀車(chē)庫(kù)廈門(mén)首創(chuàng)。項(xiàng)目劣勢(shì)：1、商業(yè)、教育等配套較少。2.現(xiàn)在階段交通不便。第六十一頁(yè)，共120頁(yè)。1、市場(chǎng)分布：廈門(mén)形成了島內(nèi)海景城市別墅、近郊別墅、遠(yuǎn)郊度假型別墅三類(lèi)產(chǎn)品體系；廈門(mén)別墅市場(chǎng)已經(jīng)相對(duì)成熟，并趨于稀缺，由于受到閩南及港澳臺(tái)成功人士的認(rèn)可，并在逐漸以輻射海西的姿態(tài)高速發(fā)展。2、別墅賣(mài)點(diǎn)：廈門(mén)別墅市場(chǎng)經(jīng)歷了從資源到產(chǎn)品價(jià)值的轉(zhuǎn)變過(guò)程，從傳統(tǒng)依賴于地段及稀缺自然資源到硬件質(zhì)量及軟性生活理念營(yíng)造上。3、供銷(xiāo)走勢(shì)：短期供應(yīng)較少，未來(lái)“高層+類(lèi)別墅”產(chǎn)品將規(guī)模出現(xiàn)，近年來(lái)別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售溫和慢熱，高端產(chǎn)品處于供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，但受到政策影響，異地高端客戶進(jìn)入受限。4、產(chǎn)品特征：強(qiáng)化硬件配套和稀缺景觀資源、生態(tài)資源的結(jié)合，在露臺(tái)、泳池、會(huì)所、園林上均有較大突破。5、價(jià)格特征：?jiǎn)伪P(pán)對(duì)市場(chǎng)影響較大，島內(nèi)城市別墅單套售價(jià)3000萬(wàn)以上為主，近郊均價(jià)在5萬(wàn)元左右，遠(yuǎn)郊均價(jià)在2萬(wàn)元左右。6、客戶特征：具有明顯區(qū)域性特征，以閩南私營(yíng)企業(yè)主及富二代為代表，龍巖、三明等廠礦企業(yè)主有上升趨勢(shì)。市場(chǎng)結(jié)論第六十二頁(yè)，共120頁(yè)。2、項(xiàng)目swot分析S優(yōu)勢(shì)：海濱浴場(chǎng)，瑞景商圈，頂層生活區(qū)。環(huán)島路旁，容積率0.23純別墅。優(yōu)越的自然資源。島內(nèi)大型物業(yè)，具規(guī)模效應(yīng)，體現(xiàn)稀缺。W劣勢(shì)：項(xiàng)目存在歷史因素，形象重塑存在阻力。項(xiàng)目周期長(zhǎng)，存在一定客戶流失。一期綠化體驗(yàn)與項(xiàng)目高度不匹配?，F(xiàn)場(chǎng)工程形象較差。O機(jī)會(huì)：廈門(mén)島內(nèi)別墅項(xiàng)目稀少，給本案提供了良好機(jī)遇。周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目暫未動(dòng)工建設(shè)。T威脅：別墅基本屬于二次或多次置業(yè)。政府對(duì)于房地產(chǎn)的打壓政策如信貸政策、限購(gòu)令等影響了一部分的購(gòu)買(mǎi)能力。直接競(jìng)爭(zhēng)如：國(guó)貿(mào)天琴灣、湖心島，面臨競(jìng)爭(zhēng)壓力。第六十三頁(yè)，共120頁(yè)。根據(jù)項(xiàng)目SWOT分析，我們認(rèn)為本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力：0.23純別墅稀缺大盤(pán)、地段（頂級(jí)生活配套+頂級(jí)豪宅產(chǎn)品屬性+廈門(mén)島稀缺生態(tài)資源）第六十四頁(yè)，共120頁(yè)?，F(xiàn)階段需要解決的兩大問(wèn)題A2、我們認(rèn)為由于別墅產(chǎn)品基本不受市場(chǎng)環(huán)境影響，針對(duì)市場(chǎng)建議后期本案銷(xiāo)售方案。現(xiàn)階段需要解決的兩大問(wèn)題A1、我們認(rèn)為本案前期產(chǎn)品表現(xiàn)力不足，建議針對(duì)前期產(chǎn)品不足進(jìn)行調(diào)整?，F(xiàn)階段需要解決的兩大問(wèn)題1、本案前期產(chǎn)品表現(xiàn)力不足2、如何進(jìn)行2012年本案銷(xiāo)售推盤(pán)第六十五頁(yè)，共120頁(yè)。產(chǎn)品調(diào)整建議第六十六頁(yè)，共120頁(yè)。一期疊拼項(xiàng)目部分完工，明年交房第六十七頁(yè)，共120頁(yè)。后期獨(dú)棟項(xiàng)目，部分主體已經(jīng)完成。第六十八頁(yè)，共120頁(yè)。觀點(diǎn)：根據(jù)項(xiàng)目工地現(xiàn)階段的工程進(jìn)度和工程形象，我們建議以下幾點(diǎn)意見(jiàn)，提升現(xiàn)場(chǎng)形象及產(chǎn)品質(zhì)量。第六十九頁(yè)，共120頁(yè)。綠化：根據(jù)了解情況一期疊拼的綠化以全部完成，與沙盤(pán)效果不符。同時(shí)缺少小品、應(yīng)景等景觀設(shè)施。將會(huì)對(duì)后期客戶購(gòu)買(mǎi)信心及項(xiàng)目形象產(chǎn)生一定影響。第七十頁(yè)，共120頁(yè)。在高端客戶購(gòu)買(mǎi)高端產(chǎn)品時(shí)勢(shì)必注重項(xiàng)目的工程細(xì)節(jié)和綠化細(xì)節(jié)。建議：增加樹(shù)木品種和數(shù)量，提升項(xiàng)目形象，除私人花園內(nèi)的綠地面積。減少或不使用草皮植入，改用灌木及熱帶樹(shù)種。增加小品及應(yīng)景。提升項(xiàng)目質(zhì)量及形象。第七十一頁(yè)，共120頁(yè)。同時(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)樣板房的園林景觀，增加綠化體驗(yàn)帶。加強(qiáng)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的效果！樣板房體驗(yàn)區(qū)綠化體驗(yàn)區(qū)第七十二頁(yè)，共120頁(yè)。工程標(biāo)識(shí)：獨(dú)棟部分缺少工程標(biāo)識(shí)，建議增加提升工程形象。第七十三頁(yè)，共120頁(yè)。營(yíng)銷(xiāo)策略建議第七十四頁(yè)，共120頁(yè)。銷(xiāo)售接待細(xì)節(jié)一：VIP預(yù)約【VIP預(yù)約客戶，二對(duì)一的尊貴推介服務(wù)】改變以往售樓部一名置業(yè)咨詢師一名客戶的傳統(tǒng)接待方法。為提供客戶良好的服務(wù)體驗(yàn)增配一名銷(xiāo)售助理提升全程接待的服務(wù)質(zhì)量。加強(qiáng)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)增加形象、氣質(zhì)佳，銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)豐富的置業(yè)只需師。提升團(tuán)隊(duì)形象。銷(xiāo)售中心電子化接待（電子樓書(shū)、電子沙盤(pán)、3D電子體驗(yàn)系統(tǒng)、遠(yuǎn)程遙控接待系統(tǒng)等）全面提升環(huán)境質(zhì)素和人員服務(wù)水平引入接待預(yù)約制，初訪客戶及參觀樣板房需提前預(yù)約，如未預(yù)約不予接待。每天參觀樣板客戶部超過(guò)5組，同一時(shí)間不能超過(guò)兩組。引入酒店式的接待規(guī)格和現(xiàn)場(chǎng)管理（如接待手法、藝術(shù)展示、音樂(lè)、飲品等等），使消費(fèi)者進(jìn)入后感受到高檔次的服務(wù)水平，全面提升項(xiàng)目品牌形象周全的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)也可建立起消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目后期的物業(yè)管理充滿住心銷(xiāo)售服務(wù)：提供全程跟進(jìn)星級(jí)酒店式銷(xiāo)售接待服務(wù)第七十五頁(yè)，共120頁(yè)。第七十六頁(yè)，共120頁(yè)。銷(xiāo)售接待細(xì)節(jié)二：客戶專(zhuān)屬跟進(jìn)【后續(xù)服務(wù)：客戶跟進(jìn)，無(wú)微不至】收集客戶的E—MAIL郵箱，定期發(fā)送電子樓書(shū)。包括相關(guān)市場(chǎng)信息（別墅供應(yīng)量的市場(chǎng)分析、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)特點(diǎn)對(duì)比，近年價(jià)格走勢(shì)的分析）、本案創(chuàng)新設(shè)計(jì)理念及每期廣告主打產(chǎn)品介紹等設(shè)立本案專(zhuān)屬客戶服務(wù)部，對(duì)曾經(jīng)到訪的客戶作電話后續(xù)跟進(jìn)。回訪內(nèi)容包括客戶對(duì)本案銷(xiāo)售人員的服務(wù)態(tài)度，專(zhuān)業(yè)知識(shí)的滿意度；客戶置業(yè)需求的了解；客戶對(duì)本案產(chǎn)品的觀感及反饋意見(jiàn)收集等第七十七頁(yè)，共120頁(yè)。開(kāi)盤(pán)條件示范區(qū)至樣板房2012年5月1號(hào)左右預(yù)計(jì)開(kāi)放；開(kāi)放后前期積累客戶可邀約集中參觀。通過(guò)位置，戶型進(jìn)行客戶分流；以銷(xiāo)售會(huì)所會(huì)員卡的方式進(jìn)行蓄水（別墅100萬(wàn)元終身卡訂購(gòu)）；對(duì)意向客戶進(jìn)行測(cè)試，其一測(cè)試對(duì)價(jià)格接受程度，其二通過(guò)價(jià)格杠桿對(duì)客戶進(jìn)行引導(dǎo)；其三不斷通過(guò)強(qiáng)化說(shuō)辭客戶梳理，以保證戶型平均去化；其四通過(guò)會(huì)所會(huì)員卡的訂購(gòu)判別客戶意向手段。會(huì)員卡達(dá)到比例（2：1或3：1），且客戶確定落點(diǎn)，并做好資信查詢工作，集中引爆，開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)。第七十八頁(yè)，共120頁(yè)。4-6月1-3月7-9月10-12月戶外廣告投放媒體投放銀行管道進(jìn)入高檔車(chē)主管道直郵名校MBA會(huì)刊直郵頂級(jí)圈層營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)高爾夫冠軍賽私人飛機(jī)沙龍董收藏沙龍奢侈品聯(lián)展沙龍對(duì)話活動(dòng)商會(huì)推介全國(guó)巡展集團(tuán)酒店推廣數(shù)據(jù)庫(kù)直郵會(huì)所酒會(huì)環(huán)島快艇私人飛機(jī)獨(dú)棟部分開(kāi)盤(pán)（5-6月）樣板房處建成樣板房公開(kāi)會(huì)員卡卡開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，進(jìn)入蓄水期獨(dú)棟部分開(kāi)盤(pán)（10-12月）第七十九頁(yè)，共120頁(yè)。開(kāi)盤(pán)后期應(yīng)減少推盤(pán)量，增加產(chǎn)品的稀缺性。時(shí)間