商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XXXX年XX月XX日目錄前言項(xiàng)目概況項(xiàng)目建設(shè)的必要性市場(chǎng)分析建設(shè)方案市政公用配套設(shè)施安全、消防項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃投資估算財(cái)務(wù)效益分析結(jié)論和建議前言為了配合XX市一城九鎮(zhèn)的建設(shè)，加快JSXX鎮(zhèn)住宅建設(shè)的步伐，響應(yīng)市政府一城八鎮(zhèn)的號(hào)召，滿足居民對(duì)住宅的需求，根據(jù)JS區(qū)計(jì)劃委員會(huì)金計(jì)基（2000）335號(hào)文批復(fù)精神，同意XXQY置業(yè)發(fā)展有限公司承建XX鎮(zhèn)楓陽(yáng)路以北、白牛路以東、東至廟港河、北至新開(kāi)河的開(kāi)發(fā)建造，總建筑面積56500平方米，總投資6200萬(wàn)元的住宅商品房。對(duì)小區(qū)進(jìn)行一次規(guī)劃分部實(shí)施，一期開(kāi)發(fā)量為10000平方米商品住宅估算投資1000萬(wàn)元。本院于二000年十二月上旬受XXQY置業(yè)發(fā)展有限公司委托，負(fù)責(zé)編制本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。項(xiàng)目概況一、編制依據(jù)XXQY置業(yè)發(fā)展有限公司關(guān)于在JS區(qū)XX鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房的項(xiàng)目建議書(shū)。XX市JS區(qū)計(jì)劃委員會(huì)金計(jì)基（2000）335號(hào)《關(guān)于XXQY置業(yè)發(fā)展有限公司在XX鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》。關(guān)于編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的工程設(shè)計(jì)技術(shù)服務(wù)委托書(shū)。二、建設(shè)單位概況XXQY置業(yè)發(fā)展有限公司成立于二000年二月二十一日，公司注冊(cè)地址XX市JS區(qū)山陽(yáng)鎮(zhèn)紅旗東路58路，法定代表人卓朝禮，注冊(cè)資金人民幣伍佰萬(wàn)元。主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，建筑材料，建筑五金的銷售及其咨詢服務(wù)，室內(nèi)裝潢。三、建設(shè)項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于JS區(qū)XX鎮(zhèn)楓陽(yáng)路以北、白牛路以東、東至廟港河、北至新開(kāi)河?？傆玫孛娣e約4.8公頃，總建筑面積56500平方米，總投資6200萬(wàn)元的住宅商品房。對(duì)小區(qū)進(jìn)行一次規(guī)劃分部實(shí)施，一期開(kāi)發(fā)量為10000平方米多層商品住宅，其它道路、綠化、水電等配套設(shè)施同步建造。項(xiàng)目建設(shè)的必要性JS區(qū)撤縣建區(qū)幾年來(lái)，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)取得了很大的發(fā)展，而XX鎮(zhèn)作為JS區(qū)的老鎮(zhèn)在改革開(kāi)放春風(fēng)的吹拂下，招商引資帶來(lái)了無(wú)限商機(jī)，老鎮(zhèn)正煥發(fā)出新的面貌。全區(qū)人民不斷深化改革，擴(kuò)大開(kāi)放，在大力發(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，努力優(yōu)化區(qū)域規(guī)劃，加強(qiáng)城市化建設(shè)，取得了一定的成績(jī)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們?yōu)楦纳凭幼l件，對(duì)商品住宅房的需求量也不斷增多。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)正是適應(yīng)當(dāng)前城市建設(shè)步伐，為提高居民的居住質(zhì)量提供了一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，不僅可以促進(jìn)JS區(qū)城市建設(shè)步伐，為居民提供較高質(zhì)量的商品住宅房，以能為XXQY置業(yè)發(fā)展有限公司提供參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)，創(chuàng)造一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，因此本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。市場(chǎng)分析隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的提高住宅商品房的需求量也不斷增長(zhǎng)。根據(jù)JS區(qū)XX鎮(zhèn)已建及在建的幾個(gè)小區(qū)的商品房銷售情況來(lái)看，市場(chǎng)情況良好，且價(jià)格有上升趨勢(shì)。本項(xiàng)目地處城區(qū)，基地周圍市政設(shè)施配套齊全，交通方便，地理位置比較優(yōu)越，因此開(kāi)發(fā)時(shí)只要選擇適銷房型，保證施工質(zhì)量，完善公建配套，市場(chǎng)潛力頗大，前景應(yīng)弱為樂(lè)觀。建設(shè)方案本工程用地地勢(shì)平坦，現(xiàn)狀為農(nóng)用地，東側(cè)為一幢農(nóng)用住宅，均予以拆除。根據(jù)用地現(xiàn)狀和規(guī)模，規(guī)劃把整個(gè)小區(qū)分階段考慮，布置棟住宅，其中靠近白牛路楓陽(yáng)路為二層商鋪。整個(gè)小區(qū)住宅基本以南向?yàn)橹鳎照臻g距1：1.2標(biāo)準(zhǔn)來(lái)布置，建筑層數(shù)以6層為主。在單體方案中，根據(jù)投資方的要求，以二室一廳、三室一廳為主。每種房型以有不同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)滿足不同對(duì)象的要求，以滿足各種層次居民的需要。住宅的設(shè)計(jì)應(yīng)按照XX市標(biāo)準(zhǔn)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ08-20-98）執(zhí)行。住宅結(jié)構(gòu)采用磚混結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)將采用沉降控制復(fù)合樁基礎(chǔ)。市政公用配套設(shè)施電力在小區(qū)內(nèi)設(shè)有20千伏變、配電站一座。接白牛路高壓線。在本規(guī)劃中家庭用標(biāo)準(zhǔn)為平均4千瓦/戶。供電線路原則上以架空電線敷設(shè)為主。規(guī)劃總用電量約為2000千瓦，區(qū)供電局已同意供電。二、郵電在每棟單體入口處設(shè)標(biāo)準(zhǔn)信箱一個(gè)，家庭電話設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)為每戶一門電話。電話總門數(shù)為500門。由建設(shè)方會(huì)同電話局協(xié)商解決，費(fèi)用由用戶自理。三、燃?xì)庥闷垦b壓縮液化廠，XX市JS區(qū)公用事業(yè)公司液化所已同意供氣。四、上水小區(qū)的上水供應(yīng)可由楓陽(yáng)路市政上水管供給，居民用水標(biāo)準(zhǔn)按平均250升/人日計(jì)，規(guī)劃總用水量約為439噸/日，區(qū)自來(lái)水公司已同意供水。五、雨水可由小區(qū)雨水管收集再集中排入西廟港河市政雨水管。六、污水小區(qū)內(nèi)排水采用雨、污分流制，規(guī)劃污水總量約為380噸/日，可由基地內(nèi)污水管網(wǎng)匯集后排入無(wú)動(dòng)力污水二級(jí)生化池。安全、消防一、安全防衛(wèi)工程設(shè)計(jì)中應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定采取適當(dāng)?shù)姆辣I等其它安保技防措施。二、消防消防設(shè)施要符合滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定，消防通道、建筑物的防火間距、人員疏散和安全出口等均要符合《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的規(guī)定。項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃分三階段實(shí)施第一階段：2000年12月至2000年2月，項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，含立項(xiàng)、可行性研究報(bào)告及審批、規(guī)劃許可證、土地許可證的辦理、協(xié)調(diào)和解決外部條件。第二階段：2001年2月至2001年3月，工程設(shè)計(jì)含方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。第三階段：2001年4月至2001年12月，工程實(shí)施階段，含辦理施工許可證及工程施工、市政配套竣工驗(yàn)收。投資估算本項(xiàng)目占地面積4800平方米，設(shè)計(jì)建筑總面積56500平方米，總投資估算5680萬(wàn)元。首期為10000平方米，投資1000萬(wàn)元，占地8000平方米。1、固定資產(chǎn)投資650萬(wàn)元，包括住宅、商業(yè)、公建主體建筑，配套工程。建筑外墻一般粉飾，外門窗安裝，內(nèi)部墻面紙筋罩面，水、電、氣接進(jìn)戶。室外道路，管網(wǎng)就近接入安裝。2、列形資產(chǎn)投資300萬(wàn)元，包括土地使用費(fèi)、拆遷賠償費(fèi)，勘探費(fèi)，設(shè)計(jì)費(fèi)，水、電、氣增容費(fèi)及工程監(jiān)理費(fèi)。3、遞延資產(chǎn)投資50萬(wàn)元，包括項(xiàng)目籌建管理費(fèi)，銷售費(fèi)用，工程預(yù)備費(fèi)?；I建管理費(fèi)包括前期立項(xiàng)、辦照費(fèi)等，銷售費(fèi)用包括工作人員工資、業(yè)務(wù)費(fèi)用及銷售廣告費(fèi)等。4、總估算中未含人防費(fèi)、市政工程配套費(fèi)、工程款貸款利息等，故售價(jià)中也未含此費(fèi)用。財(cái)務(wù)效益分析一、銷售收入分析根據(jù)本物業(yè)所處的地理、環(huán)境、周邊群眾所能承受的經(jīng)濟(jì)能力以及周圍地區(qū)同類型商品房作參考，本項(xiàng)目預(yù)售房擬定為1400元/平方米，現(xiàn)售房1450元/平方米。預(yù)計(jì)預(yù)售房銷售收入可得萬(wàn)元，現(xiàn)房銷售收入可得萬(wàn)元，商業(yè)用房以2500元/平方米出售，可得銷售收入萬(wàn)元，總銷售收入萬(wàn)元。（公用建筑平方米，按物業(yè)管理用，不出售，商品房期房銷售額在預(yù)售時(shí)按30%暫收款，余款在交付使用時(shí)一并付清）詳見(jiàn)下表：銷售收入預(yù)測(cè)表年項(xiàng)目季累計(jì)12341234期房平方米萬(wàn)元現(xiàn)房平方米萬(wàn)元商業(yè)房平方米萬(wàn)元合計(jì)平方米萬(wàn)元二、投資效益分析本項(xiàng)目投資成為萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及附加支出萬(wàn)元，應(yīng)繳所得稅萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率，利稅率。（本項(xiàng)目投資成本中未含人防費(fèi)、市政配套費(fèi)及貸款利息）效益分詳見(jiàn)下表：損益表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目投資期合計(jì)1銷售收入2銷售稅金3投資成本4利潤(rùn)總額5所得稅6稅后利潤(rùn)投資利潤(rùn)率=投資利稅率=三、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析本項(xiàng)目以IC=對(duì)投資期內(nèi)現(xiàn)金流動(dòng)進(jìn)行分析，項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為年，項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期年，內(nèi)部收益率為。詳見(jiàn)下表：現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目1現(xiàn)金流入1.1銷售收入2現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2銷售成本2.3銷售稅金2.4所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)現(xiàn)金流量5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量?jī)?nèi)部收益率=投資回收期（靜）（年）=投資回收期（動(dòng)）（年）=四、敏感性分析以銷售價(jià)格與投資成本為分析對(duì)象作正、負(fù)%測(cè)算，投資成本的變動(dòng)比銷售價(jià)格的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益影響大，回收期影響不大，因此應(yīng)合理控制建設(shè)成本，同時(shí)做好商品房的促銷工作，以使投資項(xiàng)目達(dá)到理想的經(jīng)濟(jì)效益。詳見(jiàn)下表：敏感性分析表指標(biāo)項(xiàng)目變幅凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）增減值（萬(wàn)元）回收期（年）投資成本銷售收入結(jié)論和建議QY公司楓溪苑的開(kāi)發(fā)建設(shè)，符合城市發(fā)展規(guī)劃，它的實(shí)施可加快JS區(qū)XX鎮(zhèn)的建設(shè)步伐，并且能滿足當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姼纳凭幼l件的需求，具有明確的社會(huì)意義和經(jīng)濟(jì)效益，因此，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)是必要的，可行的。為使該項(xiàng)目的以順利進(jìn)行，確保該項(xiàng)目按照現(xiàn)行規(guī)劃全面建設(shè)完成，現(xiàn)提出以下建議，供各有關(guān)部門和建設(shè)單位參考：一、建設(shè)單位應(yīng)與JS區(qū)各相關(guān)職能部門及其它有關(guān)單位密切聯(lián)系，盡早取得有關(guān)各方面對(duì)本項(xiàng)目的支持，以縮短前期運(yùn)作周期，為項(xiàng)目設(shè)計(jì)和按時(shí)施工、按時(shí)完成打下良好的基礎(chǔ)。二、隨著住宅的商品化，人們對(duì)住宅質(zhì)量的要求不斷提高，住宅的質(zhì)量問(wèn)題已成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題