公司自有商業(yè)資產(chǎn)房屋租賃計劃書

WordWord范文公司自有商業(yè)資產(chǎn)房屋租賃計劃書城關(guān)地區(qū)基本情況：城關(guān)街道辦事處為北京燕房新城的重要組成部分，位于區(qū)政府駐地良鄉(xiāng)城西南，距良鄉(xiāng)城15公里，北臨青龍湖鎮(zhèn)，東與閻村鎮(zhèn)和竇店鎮(zhèn)相接，西接周口店鎮(zhèn)，南連石樓鎮(zhèn)，22個行政村，20個社區(qū)居委會。辦事處交通發(fā)達：北京至原平鐵路經(jīng)過西北隅，琉璃河至東流水的鐵路支線縱貫南北，另有北京市區(qū)至周口店，房山到易縣兩條市級公路房山至燕山，良鄉(xiāng)，張坊，琉璃河，窯上，河北等6條區(qū)級公路。轄區(qū)總面積51平方公里，總戶數(shù)307戶3，9總?cè)丝?16人2。8200年9工業(yè)總產(chǎn)值完成23.億4元，同比增長6.；5稅%收完成4.億2元，同比增長17.；9農(nóng)%民人均現(xiàn)金收入完成117元，同比增長8.；3固%定資產(chǎn)投資完成30.億7元，同比增長95.；5社%會商品零售額完成24.億1元6，同比增長5.。3%街道耕地面積173畝3，4農(nóng)村勞動力285人6。2200年9糧食總產(chǎn)量498噸5。林木綠化率16.。68農(nóng)林，牧，漁業(yè)總產(chǎn)值140萬9元0。隨著城關(guān)街道“十二五”計劃的實施，按照房山區(qū)“三化兩區(qū)”戰(zhàn)略的發(fā)展，城關(guān)在今后的10年中，將建成北京西南重要的新型工業(yè)城市，城市人口將發(fā)展到25萬人，比現(xiàn)在的10萬人增加15萬人，城關(guān)的商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施將大幅增加，其中，加快老城區(qū)的改造和建設(shè)，將老城區(qū)按照居住，商業(yè)，人文合一的布局設(shè)計，將房山南大街建成獨具特色的步行商業(yè)街，加之將房山具有80年0歷史文化有機融入其中。通過政府進行廣泛的招商引資，形成燕房合作，以工養(yǎng)農(nóng)，以工促商，和諧發(fā)展的格局。同時充分發(fā)揮城關(guān)地區(qū)商業(yè)優(yōu)勢，與社會各界開展廣泛合作，合理安排各種商務(wù)業(yè)態(tài)，重點發(fā)展以服務(wù)居民生活為主體的商業(yè)便民店，飲食服務(wù)店，將城關(guān)商業(yè)打造成為房山區(qū)重要的商業(yè)服務(wù)區(qū)，充分展示其特有的商業(yè)服務(wù)功能?；谏鲜鲆?guī)劃和發(fā)展，特制定本計劃。本計劃要達到的目的為：為公司創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，取得豐厚利潤。滿足本區(qū)域和周邊城鎮(zhèn)地區(qū)居民綜合消費需求，提升城鎮(zhèn)居民生活品質(zhì)，創(chuàng)造優(yōu)越的商業(yè)氣氛，為城關(guān)地區(qū)的綜合發(fā)展做貢獻。運營資料本次共有已建成商業(yè)房3處，未建成商業(yè)房2處，分別是：（一）已建成商業(yè)房：1、北大寺項目：北大寺農(nóng)貿(mào)市場商業(yè)房屋坐落于房山區(qū)城關(guān)街道北大街東側(cè)，該市場總占地面積8067.平9方8米7，建筑面積102平4方0米，分為5層，計劃將一層用于被拆遷戶回遷安置后（214平4方米），把2至4層和地下一層剩余面積用于對外出租，可用于租賃的面積約810平0米。2、櫧榆樹1號樓底商：該項目位于櫧榆樹街，城關(guān)小學南面，房山南大街東側(cè)。商業(yè)總面積102平0米，共7間，每間面積約為14平5米，扣除售樓處和物業(yè)公司所用3間，共計約43平5米外，可用于租賃的底商為4間，面積約58平0米。3、原新華書店庫房：原新華書店庫房位置位于房山北關(guān)環(huán)島附近，為平房建筑，面積約平0米。（二）未建成商業(yè)房1、櫧榆樹7號樓底商：該項目位于櫧榆樹街，城關(guān)小學南面，櫧榆樹家園一期大門正對面，商業(yè)總面積約93平7米，工程在建。2、櫧榆樹20號樓底商：項目位于興房大街西側(cè)，“房山商業(yè)街”北面，商業(yè)總面積63平7米，工程在建?，F(xiàn)共有可租賃面積約928平0米，隨著公司不斷壯大商業(yè)資產(chǎn)也會不斷增加（如：櫧榆樹23號樓底商，馬各莊回遷樓底商，前后朱各莊回遷樓底商等）。一、項目設(shè)計業(yè)態(tài)1、北大寺項目：項目一層為回遷安置商業(yè)房，地下為車庫（也可改做它用）。地上可用為2、3、4層，面積約600平0米，每層約200平0米，此項目可用于建設(shè)有餐飲、娛樂、網(wǎng)絡(luò)、室內(nèi)游藝廳、兒童城，小型百貨店為主的商業(yè)綜合體，該商業(yè)綜合樓的開發(fā)到用將有助于公司對于先進商業(yè)中心業(yè)態(tài)組合提供寶貴經(jīng)驗，為提升公司資產(chǎn)價值大有幫助，另該項目也可做為大型花鳥、魚市場出現(xiàn)在城關(guān)地區(qū)。以經(jīng)營高檔水族、高檔花卉為主，同時配予相關(guān)產(chǎn)品。目前，城關(guān)地區(qū)缺乏此類大型市場，都是零散經(jīng)營，此項可填補目前城關(guān)地區(qū)缺乏大型此類市場的空白，而且北大寺項目申報立項時也是立項為農(nóng)貿(mào)市場。2、櫧榆樹1號樓底商1號樓底商現(xiàn)可用于租賃的有四間，每間面積約 平米，共約平米，考慮到該底商現(xiàn)在還不成熟，還未形成優(yōu)秀的商業(yè)資產(chǎn)，但離城關(guān)小學相對較近，先期可以吸收有創(chuàng)新思路的小飯桌或文化教育行業(yè)來入駐，也可以采取讓市場自由發(fā)展的思路，待條件成熟后，我方在采取優(yōu)勝劣態(tài)的發(fā)展思路，進一步完善櫧榆樹小區(qū)生活配套服務(wù)。3、新華書店庫房項目位于房山北關(guān)環(huán)島附近，面積約60平0米，周邊無大型商業(yè)設(shè)施和大型居民區(qū)，而且該地為平房大院式建筑，不利于進行大范圍招商，局限性很大，所以利用現(xiàn)有條件，僅適合作為庫房使用，待進一步開發(fā)建設(shè)和周邊富燕新村等大型社區(qū)成熟后，再考慮出租給檔次更高的企業(yè)，招商范圍也會進一步擴大，可以經(jīng)營酒樓、洗浴等服務(wù)業(yè)。4、櫧榆樹7號樓底商（在建）櫧榆樹7號樓底商目前為在建項目，工程于近期可完工，面積約平米，該底商結(jié)構(gòu)相對通透，大廳規(guī)模大，用途較廣，位置相對較好，可以吸引連鎖商超前來投資，這樣不僅為周邊居民提供生活便利，還可降低公司經(jīng)營風險，吸引較大的投資，投資方不可能幾個月因為效益不好就不做了，它最起碼要堅持二年，這樣就會給公司提供更多的時間尋找下一個潛在優(yōu)質(zhì)客戶，為公司創(chuàng)造效益最大化。該底商也可以酒樓、娛樂等其它行業(yè)。5、其它在建或未建項目項目包括：櫧榆樹20號樓和23號樓底商和馬各莊回遷樓，前后朱各莊回遷樓。根據(jù)燕房新城整體規(guī)劃，以化四路口為中心，周邊將建有大型居民社區(qū)，人口將迅速膨脹，未來幾年將成為房山城區(qū)的第二中心區(qū)。我公司馬各莊回遷樓和前后朱各莊回遷樓項目正在該區(qū)域中心地帶，升值潛力無限，待商業(yè)房建成后，可以采取高開低收的原則，吸引一部分投資者前來投資，創(chuàng)造良好的商業(yè)環(huán)境，培養(yǎng)市場。中心區(qū)規(guī)模形成后，可根據(jù)切實情況加以調(diào)整，構(gòu)筑合理商業(yè)布局。根據(jù)燕房新城總結(jié)規(guī)劃，將形成人口規(guī)模25萬人的新型城市，公司規(guī)模也將不斷擴大，自有商業(yè)資產(chǎn)也會更多，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)成為公司長遠戰(zhàn)略任務(wù)之一。相信不遠的將來公司自有商業(yè)資產(chǎn)將成為除房地產(chǎn)開發(fā)外最主要的經(jīng)濟收入來源。二、分析優(yōu)勢1、政府優(yōu)勢：項目為新城建設(shè)的重要組成部分。2、地塊優(yōu)勢：北大寺項目和櫧榆樹項目均在中心城區(qū)范圍內(nèi)。3、項目規(guī)模：公司將來會在本地區(qū)有大量商業(yè)用房，會對本地區(qū)商業(yè)形成巨大影響力。4、整合營銷：本地區(qū)休閑產(chǎn)業(yè)，高端商業(yè)設(shè)施相對比其它城區(qū)有較大不足，而隨著公司的發(fā)展，商業(yè)體量的不斷增加可以支持合理化產(chǎn)業(yè)總局的總體規(guī)劃。劣勢1、區(qū)位劣勢：北大寺項目雖位于中心城區(qū)，但不在商業(yè)氣氛農(nóng)厚的南大街，而是在商業(yè)氣氛較弱的北大街，而且已經(jīng)有一處大型商業(yè)設(shè)施美廉美大廈了，人氣很難聚集。其它項目更是離南大街較遠，而且周邊社區(qū)規(guī)模還未形成，商業(yè)設(shè)施更幾乎為零，短期內(nèi)無法形成優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)。2、道路交通：北大寺項目綜合樓正面為小馬路，項目的西側(cè)才是城區(qū)主街，不利于項目整體形象，其它項目道路更為糟糕，幾乎全部為土路，所以現(xiàn)在很難反應項目的價值。3、消費習慣：北大寺項目位于城關(guān)北大街，本地區(qū)消費者和其他城鎮(zhèn)消費者均習慣于在商業(yè)發(fā)達的南大街消費，北大寺項目輻射人口不多。其它項目輻射人口更少。機會1、人口：將來隨差舊城改造和新城建設(shè)，人口將大幅度增加，消費能力進一步增強，項目有良好的人口環(huán)境。2、來自市場：目前城關(guān)地區(qū)缺少先進商業(yè)業(yè)態(tài)，沒有形成特色商圈，商業(yè)布局較為單一（服飾）、休閑產(chǎn)業(yè)落后，其他業(yè)態(tài)不足，都是我們補充業(yè)態(tài)的機會。威脅1、市場風險：投資者經(jīng)營實力差，先進管理經(jīng)驗少，當?shù)鼐用裣M能力不強，都是公司商業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營的潛在威脅，如果定位不好，宣傳不到位，招商引資質(zhì)量低的話，將會導致大量商業(yè)資產(chǎn)閑置（一些散戶由于資金實力差，或盲目經(jīng)營都會因為效益差而關(guān)閉，而后租戶又招不上來。）。2、區(qū)域競爭：由于我司商業(yè)資產(chǎn)分散，單體規(guī)模不大，不容易吸引強勢品牌入駐，項目單體競爭力不大。3、公司自身：公司目前沒有管理自有商業(yè)資產(chǎn)的團隊，不能合理運用業(yè)態(tài)，掌握業(yè)態(tài)對經(jīng)營場所的選擇，公司自有商業(yè)資產(chǎn)將很難達到效益最大化。對于自有商業(yè)資產(chǎn)的管理對于自有商業(yè)資產(chǎn)的管理應包含商業(yè)招商，物業(yè)管理等項，通過專業(yè)的管理，把公司的商業(yè)資產(chǎn)像滾雪球般越滾越大。一、商業(yè)房招商管理1、人員配置招商主管一名：總負責、策劃，工資2000招商人員一名：具體執(zhí)行，工資1500招商聯(lián)絡(luò)員一名：負責聯(lián)系及客戶安排，工資1500市場推廣專員一名：負責廣告宣傳、項目推廣，工資1500招商相關(guān)資料的準備（1）招商說明書（2）租賃合同（3）定租確認書（4）招商流程表（5）退房申請表招商方式電話聯(lián)系：主動聯(lián)系目標客戶。網(wǎng)絡(luò)招商：利用網(wǎng)絡(luò)資源強大的優(yōu)勢進一步擴大目標客戶群。面對面溝通：通過此種方式可以更加深入了解客戶的需求及實力等。4、客戶鎖定（1）商務(wù)賓館及大型娛樂（2）專業(yè)市場（3）連鎖百貨（4）麥當勞等地區(qū)空白且有影響力的快餐業(yè)（5）銀行、證券業(yè)（6）其它行業(yè)5、招商政策的制定（附政策優(yōu)惠表）付款方式：分小商鋪和大商家兩種情況。小商鋪：首付定金（按實際情況）、租賃合同簽定支付其余全部租金，租金一年一付，下次付款須提前1個月支付。大商家：根據(jù)實際談判情況，由招商部及上級領(lǐng)導確定?！胺孔飧唛_低收”：房租的高低直接影響到商家和公司雙方的利益，同時也體現(xiàn)公司自有商業(yè)資產(chǎn)的價值和商業(yè)資產(chǎn)的檔次及品質(zhì)，在啟動市場階段確定租金價位時，建議租金應高開低收即前三年（建議合同一簽簽三年，這樣公司可以保持主動性。）租金訂到一個較高水平，然后通過免租、免物業(yè)費等優(yōu)惠政策，來調(diào)整與周邊租金的價格水平，滿三年后租金根據(jù)市場情況在確定三年后的市場租金價格。“放水養(yǎng)魚”,裝修期間免租金政策根據(jù)入住商家的規(guī)模，品牌給予一定的裝修免租期，小商家為1個月裝修免租，大商家、大品牌應該雙方協(xié)議免租期。允許一定范圍內(nèi)改變房屋布局：經(jīng)營者根據(jù)經(jīng)營的實際需要，在符合技術(shù)規(guī)范和不改變建筑主體結(jié)構(gòu)的情況下，可以根據(jù)自己經(jīng)營項目的需要進行改造，以最大限度滿足經(jīng)營者的需要。政策優(yōu)惠表：\內(nèi)容項目\面積優(yōu)惠政策付款方式優(yōu)惠品牌優(yōu)惠m2m2m2m210以上年年國內(nèi)國際知名國內(nèi)普通租金折折折折折折折物業(yè)費不優(yōu)惠不優(yōu)惠協(xié)商不優(yōu)惠協(xié)商協(xié)商不優(yōu)惠裝修管理費不優(yōu)惠協(xié)商可免協(xié)商協(xié)商可免協(xié)商免租期1個月個月個月個月個月備注優(yōu)惠政策折扣限于第一年總租金，折扣后不享受重復優(yōu)惠。6、市場推廣:現(xiàn)在市場上廣告宣傳主要有電視、廣播、報紙、雜志、戶外及印刷品廣告（印刷單）。電視、廣播、戶外因費用高則不在考慮范圍內(nèi)，應以報紙和印刷單方式宣傳，推廣，有費用低和受眾面廣的優(yōu)點。另外一種方法就是網(wǎng)絡(luò)，如：58同城，趕集網(wǎng)等。二、物業(yè)管理1、人員配置物業(yè)主管1名：主持物業(yè)全面工作，協(xié)調(diào)工作人員工作地點，月薪200元0。物業(yè)電工2名：負責所有商業(yè)資產(chǎn)與電相關(guān)的工作，月薪每人 元。物業(yè)水暖工2名：負責所有商業(yè)資產(chǎn)與水暖相關(guān)的工作，月薪每人元。物業(yè)保安：根據(jù)商業(yè)資產(chǎn)的使用情況配置，以現(xiàn)有商業(yè)資產(chǎn)計算，需保安8-1名0，負責管理區(qū)日常治安及監(jiān)控系統(tǒng)，月薪每人100元0。物業(yè)費收款員：可以公司財務(wù)部代收。清潔工：北大寺2人，七號樓2人，月薪100元0。2、物業(yè)費的制定標準物業(yè)管理費應包含以下費用：（1）管理、服務(wù)人員的工資。（2）物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的日常運行，維護費用。（3）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。（4）物業(yè)管理區(qū)域衛(wèi)生清潔費用。（5）辦公費用。（6）物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊（7）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。由于住宅物業(yè)管理費實行分等級認定，實行政府定價或者指導價。而底層商業(yè)房實行市場協(xié)議物業(yè)管理費，建議物業(yè)收費應2.5元/平米/月。（例：北大寺項目需主管1名，月薪200元0；電工1名，月薪150元0；

水暖工1名，月薪水暖工1名，月薪元；保安6名，月薪每人元；清潔工2名，月薪每人100元0；所有人工成本為130元0，0以北大寺可用租賃面積平米計算，每月物業(yè)費收取2萬元，除去人工成本尚余700元0，應可夠支付共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊費等。）3、為良好的體現(xiàn)公司形象，體現(xiàn)物業(yè)價值，應制定一套完整的物業(yè)服務(wù)方案。（1）員工形象員工形象可根據(jù)公司現(xiàn)行標準執(zhí)行。（2）禮貌禮節(jié)使用禮貌用語，實行微笑服務(wù)。（3）秩序維護服務(wù)：24小時值班守衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)，消防管理，車輛交通秩序等。（4）設(shè)備、設(shè)施管理維修服務(wù)：專業(yè)人員負責設(shè)備設(shè)施的正常運行、管理、維修。（5）保持管理區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生：由清潔工人認真、逐層清潔。自有商業(yè)資產(chǎn)效益分析自有商業(yè)