房地產(chǎn)(建安)營改增近距離準備

房地產(chǎn)（建安）營改增近距離準備第一部分：營改增目前進展情況第二部分：房地產(chǎn)(建安）營改增前瞻第三部分：房地產(chǎn)（建安）營改增具體問題解析第一部分：營改增目前進展情況增值稅+營業(yè)稅=47%！稅務(wù)總局新聞發(fā)言人、辦公廳主任王陸進在2015年第一次新聞通報會上稱，2014年，稅務(wù)部門組織稅收收入103768億元（已扣減出口退稅），比上年同期增長8.8%。引子：（一）增值稅1954年法國發(fā)明后，迅速風(fēng)靡全球。80年代開始在部分行業(yè)、部分城市試點。1994年，建立了增值稅、營業(yè)稅并存的流轉(zhuǎn)稅“并立稅制”。歷史上稱之為“94稅改”流轉(zhuǎn)稅增值稅（生產(chǎn)型）營業(yè)稅（地稅）增值稅（消費型）2009營改增2012商品價格=C+V+M

規(guī)范的增值稅是對V+M征收增值稅。1.不允許固定資產(chǎn)抵扣：生產(chǎn)型增值稅。2.允許固定資產(chǎn)一次性抵扣：消費型增值稅。3.固定資產(chǎn)按照折舊逐步抵扣：收入型增值稅。（二）2009年，深陷金融危機的上一屆政府，啟動了生產(chǎn)性增值稅變?yōu)橄M型增值稅的改革，即：允許固定資產(chǎn)一次性抵扣進項稅額。（增值稅轉(zhuǎn)型）（三）從2012年在上海試點，開始了營改增大潮。目前經(jīng)過四輪營改增的推進，已經(jīng)有“三加七”的行業(yè)納入營改增范圍。1994消費稅雁陣方略一字排開！營業(yè)稅“五宗罪”（一）增營之爭。（二）增營混征。（三）重復(fù)納稅。（四）鏈條之困（五）稅負之高。外賣餐飲服務(wù)一增一營2011年62號公告、2013年17號公告外賣餐飲服務(wù)增營合一2011年23號公告賣門窗安裝自產(chǎn)外購建安3%地產(chǎn)5%李克強：營改增改革不只是簡單的稅制轉(zhuǎn)換，更重要的是有利于消除重復(fù)征稅，減輕企業(yè)負擔(dān)，促進工業(yè)轉(zhuǎn)型、服務(wù)業(yè)發(fā)展和商業(yè)模式創(chuàng)新(例：阿里巴巴）。萬達院線冠名支付6000萬元不能抵扣重復(fù)納稅！第一季2012營業(yè)稅6000*5%=300（萬）價格“中國好聲音”遭遇“營改增”！含廣告費羨慕、嫉妒、恨！上海已經(jīng)營改增了！冠名支付6000萬元第一季2012營業(yè)稅6000*5%=300（萬）價格“中國好聲音”遭遇“營改增”?。ê瑥V告費）廣告代理費6100萬元差額納稅，全額開增值稅專用發(fā)票，繳納差額的6%；抵扣6100/(1+6%)*6%變通！上海廣告代理公司制作鐵橋安裝運輸開《建筑發(fā)票》4億元開《公路內(nèi)河運輸發(fā)票》1億元開增值稅專用發(fā)票5億元營、增之分，困擾企業(yè)經(jīng)營！業(yè)主很強勢！只要一家發(fā)票!第一階段：三部分混合銷售；第二階段：自產(chǎn)貨物提供建筑業(yè)勞務(wù)，但運輸混合銷售需要補繳稅款？第三階段：營改增后，混業(yè)經(jīng)營。案例：集團公司調(diào)撥設(shè)備案

（缺乏發(fā)票傳導(dǎo)機制，稅收不中性）M集團公司工程機械制造公司購買兩臺單價5000萬元金額1億元抵扣進項稅A子公司B子公司收取租金1千萬元無償使用已繳納營業(yè)稅問題：檢查組認為，M集團公司購進設(shè)備無償給A公司使用，屬于無租使用，對B公司收取了租金且繳納了營業(yè)稅，因此貨物用于“非應(yīng)稅項目”（營改增之前），應(yīng)做進項稅轉(zhuǎn)出1700萬元？是否正確，應(yīng)如何應(yīng)對？策略：1、投資？2、銷售?3、出租？（營改增后）原因：不希望頻繁增資！營改增持續(xù)釋放改革紅利2014年減稅1918億元

稅務(wù)總局新聞發(fā)言人、辦公廳副主任、中國稅務(wù)報社社長郭曉林介紹了2014年營改增試點推進情況。截至2014年底，全國營改增試點納稅人共計410萬戶，其中一般納稅人76萬戶，小規(guī)模納稅人334萬戶。全年有超過95%的試點納稅人因稅制轉(zhuǎn)換帶來稅負不同程度下降，減稅898億元；原增值稅納稅人因進項稅額抵扣增加，減稅1020億元，合計減稅1918億元；營改增三年減稅3746億，改革效應(yīng)日益顯現(xiàn)。郭曉林介紹，2014年營改增新試點行業(yè)順利推進，2014年1月1日和6月1日，鐵路運輸、郵政和電信業(yè)相繼納入營改增試點，范圍擴大到“3+7”個行業(yè)。這三個行業(yè)分別有1477戶、4698戶、20658戶納稅人納入試點。其中，鐵路運輸、郵政業(yè)分別實現(xiàn)改征增值稅363億元、11億元，與繳納營業(yè)稅相比，分別減稅8億元、4億元；電信業(yè)6至12月實現(xiàn)改征增值稅294億元，與繳納營業(yè)稅相比，增稅64億元，但為下游一般納稅人增加了稅款抵扣。建筑業(yè)生活性服務(wù)業(yè)銷售不動產(chǎn)金融保險業(yè)

沒有納入的范圍第二部分：房地產(chǎn)（建安）營改增前瞻

《求是》雜志2014年刊登李克強總理文章《關(guān)于深化經(jīng)濟體制改革的若干問題》。李克強指出，今后要繼續(xù)推進稅制改革，并明確營改增還有“五步曲”。李克強稱，當(dāng)前稅改的重點是擴大營改增。這項改革不只是簡單的稅制轉(zhuǎn)換，更重要的是有利于消除重復(fù)征稅，減輕企業(yè)負擔(dān)，促進工業(yè)轉(zhuǎn)型、服務(wù)業(yè)發(fā)展和商業(yè)模式創(chuàng)新。他表示，系統(tǒng)考慮，營改增還有“五步曲”。第一步，2014年繼續(xù)實行營改增擴大范圍；第二步，2015年基本實現(xiàn)營改增全覆蓋；第三步，進一步完善增值稅稅制；第四步，完善增值稅中央和地方分配體制；第五步，實行增值稅立法?！敖衲暌吆玫谝徊?，除已經(jīng)確定的鐵路運輸和郵政業(yè)實行營改增外，還要將電信業(yè)等納入進來?！崩羁藦姺Q。李克強定調(diào)營改增五步曲[第一財經(jīng)全媒體記者]:今年“營改增”力爭擴征到房地產(chǎn)等四大行業(yè)，我想請樓部長介紹一下目前在四個行業(yè)的“營改增”方案涉及的情況是怎樣的?推出是否有時間表?又會對這些行業(yè)產(chǎn)生哪些影響?謝謝。[12:44]

[樓繼偉]:你問的這個問題，其實是我最傷腦筋的一個問題。今年，按照計劃應(yīng)該完成“營改增”的改革，也就是把生活服務(wù)業(yè)、金融業(yè)以及建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅全部改成增值稅，最難的是不動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)成征收增值稅。[12:44]

[樓繼偉]:至于說到影響，我認為所有的增值稅和營業(yè)稅納稅人都會獲得好處。因為我們在這里，梅地亞大廈，我們在其他地方辦公，各位恐怕還有辦工廠的，他們都要有不動產(chǎn)，過去不動產(chǎn)是不納入抵扣的，現(xiàn)在不動產(chǎn)可以納入抵扣了。那么，從道理上來說，實際上就等于是所有的行業(yè)都受益。因此，測算也就非常難。按照收入中性的原則，應(yīng)當(dāng)是稅率都要提高一點，才能使得總收入不下降，因為大家都受益了。但是，在經(jīng)濟的下行期間，我們也不能夠完全這樣做，因此設(shè)計起來很麻煩，涉及到不動產(chǎn)的形態(tài)也不太一樣。辦公室有買的，有租的，廠房也有買的，也有租的，還有水壩和公路，不同的形態(tài)，非常復(fù)雜。所以設(shè)計是一個非常頭疼的問題，涉及到幾乎所有的企業(yè)，甚至包括個人住房房租，不動產(chǎn)的所有人有抵扣項增加，房租怎么變化的，我們都要計算這些問題，不能算得很準，但是有一個大致的估量。所以，現(xiàn)在正在做這個方案，很難的一個方案，是“營改增”最難的一步，也是我們今年要出臺的。因為很難，我不敢跟你說哪天能出來，反正今年得出來。[12:44]2015年財政部長兩會期間答記者問

路邊社消息：剛獲得財政部營改增信息，營改增政策已提交國務(wù)院審批，爭取5月份出臺，政策要點如下：

（一）稅率:金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等其他行業(yè)適用11%稅率，均適用一般計稅方法。出口服務(wù):對出口服務(wù)實行零稅率或免稅政策

（二）借款利息進項稅:暫不允許抵扣借款利息進項稅；（比較意外啊?。┩恋啬?？據(jù)說不允許抵扣的聲音占了上風(fēng)。

（三）不動產(chǎn)進項稅:將新增不動產(chǎn)進項稅100%納入抵扣范圍，但試點初期分年度按5%比例抵扣，剩余部分作為期末留抵結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

（四）海上自營油田:將現(xiàn)行對中海油總公司海上自營油田開采的原油、天然氣按5%征收率實物征收增值稅的征收方式，調(diào)整為適用17%稅率的一般計稅方式

（五）擬將現(xiàn)行增值稅4檔稅率簡并為3檔，保留17%、11%和6%稅率，取消13%稅率。將適用13%稅率貨物中與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和居民生活相關(guān)貨物（如農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、農(nóng)產(chǎn)品、自來水）的稅率下調(diào)為11%，相應(yīng)將購進農(nóng)產(chǎn)品的扣除率由13%下調(diào)為11%，將化石能源等貨物（如天然氣、煤氣）的稅率上調(diào)為17%

（六）試點實施時間：選擇2015年10月1日全面實施三個行業(yè)營改增并同步簡并稅率。是真的么？張偉看“營改增路邊社最新消息”根據(jù)路邊社消息，營改增又有最新動向，不知道是否準確。與焉梅老師一番討論后，張偉先來說說理解：一、金融和生活服務(wù)業(yè)的稅率6%，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)11%稅率，均適用一般計稅方法；借款利息暫不能抵扣。金融保險業(yè)和生活服務(wù)業(yè)為啥要一般計稅方法呢？原來不是有方案說可能簡易征收么？

一是，如果一律簡易征收，則只不過是營業(yè)稅改了個名而已，那么地稅局的同志完全有理由說，換個馬甲就咸于維新了？要都是簡易征收，還不如讓我們繼續(xù)征收營業(yè)稅呢！增值稅的魅力在于一般計稅，簡易征收和營業(yè)稅的唯一區(qū)別在于，營業(yè)稅下游鐵定沒得抵，簡易征收是否可以開增值稅專用發(fā)票，要看政策設(shè)計。簡易征收如果不是確實有必要，還是少點好！

二是，生活服務(wù)業(yè)的下游幾乎是不能抵扣的，而本方案中借款利息也不允許抵扣，一般計稅還有意義么？其實這種方案的意義在于生活服務(wù)業(yè)和金融保險業(yè)本身可以享受營改增允許進項抵扣的政策紅利了，否則金融業(yè)的諸多業(yè)務(wù)，勢必要再設(shè)計差額納稅，也不利于未來允許下游借款利息抵扣的傳導(dǎo)機制，上游差額了，是開全額增票還是差額增票，這個已經(jīng)多次上演的政策設(shè)計難題，又該犯難了！

三是，本方案中借款利息不允許抵扣，應(yīng)該和理論無關(guān)，純屬財政收入的考量。2015年1季度收入增幅只有2.7個點，2季度更是下降了3.1個點，壓力山大??！四是，生活服務(wù)業(yè)。小門小戶多在年收入500萬元以下，屬于小規(guī)模納稅人，征收率3%減稅沒商量！

二、新增不動產(chǎn)進項100%納入抵扣范圍，但試點初期分年度按照5%比例抵扣，剩余作為留抵稅額，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。立法者面對營改增至少有三個難題。

(一)經(jīng)過測算，不動產(chǎn)營改增減稅效應(yīng)過大。幾乎幾千億元的減稅，在經(jīng)濟下行通道時期，減稅效應(yīng)過大，財政難以承受。

(二)"冰火兩重天"。住宅開發(fā)商下游作為終端消費者，不能抵扣進項，而建筑企業(yè)增稅基本是定局的，其增加的稅負必然向后傳導(dǎo)，住宅開發(fā)商兩邊不靠，稅負可能會有所上升。而商業(yè)地產(chǎn)，由于下游能夠抵扣進項稅額，減稅額度大的驚人。總體看，不動產(chǎn)營改增減稅力度很大，但卻是冰火兩重天。

為了解決減稅過大的問題，原來的思維無外乎兩個方面：

1.嚴格控制開發(fā)企業(yè)進項，比如采取土地抵扣率降低或不允許抵扣等方法。但是這種方式，一巴掌打下去，住宅與商業(yè)地產(chǎn)一塊打，藥性過猛，不是精確打擊，住宅開發(fā)商受不了，影響民生！

2.干脆不允許購進不動產(chǎn)抵扣，同時給予較為寬松的土地抵扣政策。這樣做，倒是不影響住宅，因為住宅原本就不能抵扣。但是，一刀切不允許購進不動產(chǎn)抵扣，減稅過大問題解決了，政策紅利也幾乎消失殆盡。已經(jīng)有一個借款利息不允許下游抵扣了，不動產(chǎn)再不允許抵扣，增值稅鏈條傳導(dǎo)機制受到了極大破壞，更不是好方案。想來想去，左右為難，著實難為了財政部總局的領(lǐng)導(dǎo)們！而目前的方案有"柳暗花明又一村"之感：允許下游抵扣，但是每年抵扣5%，減稅效應(yīng)大大遞延，每年5、600億元的減稅效應(yīng)，財政可以支撐，政府滿意了;由于解決了減稅效應(yīng)過大的問題，對于土地等抵扣項政策可以適當(dāng)從寬，開發(fā)商滿意了;而購買不動產(chǎn)用于抵扣的下游，畢竟是允許100%抵扣，雖然分期抵扣，優(yōu)惠力度大大降低，還是比營業(yè)稅時代強得多，下游客戶也可以滿意。這樣從理論上來說，幾個方面都可以滿意，至少不是強烈不滿了。應(yīng)當(dāng)是較好的制度設(shè)計。其實按照20年抵扣的政策，列位看官，看出來了吧，就是收入型增值稅啊！如果該方案實施，我國就變?yōu)榱讼M型增值稅與收入型增值稅并存的局面。

(三)購買地產(chǎn)的企業(yè)多年繳不到稅的問題也迎刃而解了。例如，由于購買一座大樓，商場居然4、5年不繳稅，由于購買廠房，工廠4、5年不交稅，你讓本屆政府情何以堪？任期內(nèi)居然見不到稅款，雖然功不必在我，那也不盡合理。每年只讓你按照折舊額抵扣，有減稅，但是也不至于繳不到稅，也算皆大歡喜。自己建造大樓自己出租的企業(yè)怎么辦呢？難道是先視同銷售全額繳納增值稅，然后再自己按照20年抵扣么？可是企業(yè)缺乏納稅必要資金啊！或者是，持有型物業(yè)，也要單獨算出進項分年度抵扣么？諸多征管難題，將會考驗稅務(wù)機關(guān)，收入型增值稅，本就是征管高難度！改革是利益的重新組合，牽一發(fā)而動全身，幾家歡樂幾家愁：既要考慮稅制原理，體現(xiàn)營改增改革初衷;又要顧及各行各業(yè)的利益不能波動太大，做到平穩(wěn)過渡;最重要的是必須保證財政能夠承受減稅金額。三個方面都理順了，營改增這艘大船方能破浪前行，財政部總局的頂層設(shè)計者們著實是辛苦了！第三部分：營改增基本知識一、兩種計稅方法二、一般納稅人認定標(biāo)準三、混業(yè)經(jīng)營、視同銷售、兼營、混合銷售四、差額征收五、七種抵扣憑證六、八種不允許抵扣情形

七、非正常損失八、稅率九、境內(nèi)外勞務(wù)征免稅十、會計營改增營改增主要文件（一）關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》的通知（財稅[2011]110號）（二）《關(guān)于將鐵路運輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2013〕106號）（三）《營業(yè)稅改增值稅試點有關(guān)企業(yè)會計處理規(guī)定》（財會【2012】13號）（四）《關(guān)于將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅【2014】43號）應(yīng)納稅額=銷項稅額-進項稅額-上期留抵一般計稅方法應(yīng)納稅額=銷售額×3%簡易征收一般納稅人小規(guī)模納稅人應(yīng)納稅額=銷售額×3%簡易計稅方法①公共交通；②老設(shè)備租賃；③動漫企業(yè)④電影放映⑤倉儲⑥裝卸搬運⑦收派財稅【2014】71號：月不足3萬免稅起征點兩種計稅方法老增工業(yè)企業(yè)商業(yè)企業(yè)50萬元80萬營改增服務(wù)500萬元收入÷（1+3%）換算收入；（2013年第75號公告）營改增服務(wù)生產(chǎn)加工商業(yè)銷售500萬元50萬元80萬“各算各”但是有一項達到辦理一般納稅人后，全部業(yè)務(wù)均按照一般納稅人處理。小規(guī)模納稅人征收率一律3%！國家稅務(wù)總局2015年第18號公告：一般納稅人采取登記制！混業(yè)經(jīng)營運輸收派兼營宅急送餐飲服務(wù)混合銷售賣門窗安裝自產(chǎn)外購無償運輸視同銷售（提供應(yīng)稅勞務(wù)）兩增一增一營增營合一發(fā)票傳遞2011年62號公告、2013年17號公告2011年23號公告銷售額差額政策（四類）融資性售后回租扣除：本金、借款利息融資租賃扣除：利息、保險費、安裝費、車輛購置稅一般納稅人客運場站扣除支付給承運方的運輸費用；取得的專用發(fā)票不得抵扣。知識產(chǎn)權(quán)代理貨物運輸代理代理報關(guān)扣除：政府性基金和行政事業(yè)型收費；該部分不允許開專用發(fā)票?？鄢嚎鄢Ц督o國際運輸企業(yè)的國際運輸費用?？擅饪刹?；2014年第42號公告7類抵扣憑證（180天認證）農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票增值稅專用發(fā)票運輸專用發(fā)票農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票機動車銷售發(fā)票海關(guān)完稅憑證扣繳稅款憑證不允許抵扣進項稅額項目（8種情況）簡易征收項目免稅項目集體福利個人消費非應(yīng)稅項目不動產(chǎn)在建工程非正常損失接受旅客運輸服務(wù)例：老設(shè)備租賃例：合同能源管理例：食堂運菜例：買煙酒例：為什么小汽車可以抵扣了？

第二十六條適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額： 不得抵扣的進項稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進項稅額×（當(dāng)期簡易計稅方法計稅項目銷售額+非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)營業(yè)額+免征增值稅項目銷售額）÷（當(dāng)期全部銷售額+當(dāng)期全部營業(yè)額） 主管稅務(wù)機關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進項稅額進行清算。老樓盤新樓盤廣告服務(wù)

《財稅【2013】106號》第二十五條非正常損失，是指因管理不善造成被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)的損失，以及被執(zhí)法部門依法沒收或者強令自行銷毀的貨物?！氨槐I”“丟失”“霉?fàn)€變質(zhì)”進項稅轉(zhuǎn)出！“依法沒收或強令自行銷毀”③“管理不善，自作自受”，“管理到位，允許抵扣”！藥品批號過期需要轉(zhuǎn)出么？①自然災(zāi)害，人文關(guān)懷?、凇笆袌鲈颍袌鼋鉀Q”！交通運輸業(yè)有形動產(chǎn)租賃業(yè)其他營改增服務(wù)部分跨境勞務(wù)11%17%6%零稅率①國際運輸；向境外提供的②研發(fā)、③設(shè)計勞務(wù)存在諸多的過渡性“免稅項目”例如：研發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、合同能源管理等①老合同繼續(xù)營業(yè)稅②老設(shè)備可選擇簡易征收③融資租賃差額征收，且超3%稅負即征即退①未考慮期初存貨，稅負上升；②公共交通可選擇簡易征收；“營改增”稅率一覽表出口勞務(wù)大多免稅郵政業(yè)電信業(yè)郵政普遍服務(wù)于郵政特殊服務(wù)均免稅。；11%11%，6%基礎(chǔ)電信服務(wù)11%；增值電信服務(wù)6%；；A公司W(wǎng)公司境內(nèi)境外W公司為A公司提供設(shè)計勞務(wù)納稅人扣繳義務(wù)人A公司W(wǎng)公司納稅人A公司為W公司提供設(shè)計勞務(wù)A公司W(wǎng)公司租車①②③（二）境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產(chǎn)。抵扣進項稅適用增值稅零稅率，是另外一會兒事！但屬于應(yīng)稅范圍。④W公司A公司廣告服務(wù)（一）境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人提供完全在境外消費的應(yīng)稅服務(wù)。征稅范圍不征稅范圍案例1：M地產(chǎn)公司購進材料一批，購進價格100萬元（不含稅），支付價款117萬元；取得建安增值稅發(fā)票100萬元（不含稅），支付價款111萬元。借：原材料100

開發(fā)成本—建筑安裝費100

應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進項稅額）28

貸：銀行存款228案例2：M地產(chǎn)公司銷售房屋，取得300萬元銷售收入（不含稅），增值稅稅率11%。借：銀行存款333

貸：主營業(yè)務(wù)收入300

應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）33案例3：M地產(chǎn)公司領(lǐng)用購進的材料，用于建造食堂，領(lǐng)用金額40萬元。應(yīng)轉(zhuǎn)出進項稅額6.8萬元。借：在建工程—食堂46.8萬

貸：原材料40

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額轉(zhuǎn)出）6.8案例4：當(dāng)月申報增值稅11.8萬元（33-28+6.8）。借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）11.8萬

貸：應(yīng)交稅費—未交增值稅11.8萬借：應(yīng)交稅費—未交增值稅11.8萬

貸：銀行存款11.8萬

應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅進項稅額28銷項稅額33進項稅額轉(zhuǎn)出6.8轉(zhuǎn)出未交增值稅11.8應(yīng)交稅費—未交增值稅未交增值稅11.8未交增值稅11.800應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅銷項稅額轉(zhuǎn)出未交增值稅減免稅款營改增抵減的銷項稅額出口退稅進項稅額進項稅額轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)出多交增值稅出口抵減內(nèi)銷增值稅額已交稅金應(yīng)交稅費—未交增值稅應(yīng)交稅費—增值稅留抵稅額應(yīng)交稅費—待抵扣稅額四、增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護費用抵減增值稅額的會計處理（一）增值稅一般納稅人的會計處理按稅法有關(guān)規(guī)定，增值稅一般納稅人初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費用以及繳納的技術(shù)維護費允許在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減的，應(yīng)在“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅”科目下增設(shè)“減免稅款”專欄，用于記錄該企業(yè)按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額。企業(yè)購入增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備，按實際支付或應(yīng)付的金額，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等科目。按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（減免稅款）”科目，貸記“遞延收益”科目。按期計提折舊，借記“管理費用”等科目，貸記“累計折舊”科目；同時，借記“遞延收益”科目，貸記“管理費用”等科目。企業(yè)發(fā)生技術(shù)維護費，按實際支付或應(yīng)付的金額，借記“管理費用”等科目，貸記“銀行存款”等科目。按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（減免稅款）”科目，貸記“管理費用”等科目。

財會【2012】13號文件案例5：M房地產(chǎn)公司購買增值稅防偽稅款系統(tǒng)專用設(shè)備，并支付技術(shù)維護費合計1萬元。借：管理費用1萬元

貸：銀行存款1萬元借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（減免稅款）1萬元

貸：管理費用1萬元關(guān)于增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護費用抵減增值稅稅額有關(guān)政策的通知財稅【2012】15號文件第四部分：建安、地產(chǎn)具體問題解析一、營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入是上升，還是下降？二、營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤是上升，還是下降？三、結(jié)構(gòu)性減稅四、環(huán)環(huán)相扣，唇齒相依，鏈條傳導(dǎo)機制！五、增值稅的稅負由終端確定。

六、正確的比價原則，至關(guān)重要七、“甲供材”的偽命題！八、“留抵稅額”（納稅義務(wù)發(fā)生時間的煩惱?。┚拧?/p>

存量房問題十、專用發(fā)票的極端重要性十一、建筑企業(yè)營改增問題十四項十二、地產(chǎn)12項進項稅額剖析十三、地產(chǎn)6項銷項稅額與剖析一、問：營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入是上升，還是下降？結(jié)論：相同回款的情況下，銷售收入將下降9.91%！應(yīng)用1：上市公司公告，解釋銷售收入下降或增速放緩的營改增原因；應(yīng)用2：同營改增前比較銷售收入業(yè)績，要進行換算，不能直接比較。9590.09二、問：營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤是上升，還是下降？

收入的上升與下降是浮云，銷售收入1億元，利潤為1000萬元，與銷售收入為2000萬元，利潤為1000萬元，效果是一樣的。

結(jié)論1：當(dāng)“銷售回款”與“支付價款”一致的情況下，至少需要取得4.91萬元的進項稅額，則利潤與營改增前保持不變。換算為11%的稅率，即：100元的銷售回款，在購買成本不變情況下至少有49.55萬元（含稅）的金額取得專用發(fā)票。

結(jié)論2：由于營改增動了所有行業(yè)的奶酪，因此銷售回款與支付價款都可能發(fā)生聯(lián)動變化，需要按照此方法重新進行測算。5=9.91-4.91應(yīng)繳增值稅4.919.9151.價外稅！2.增值稅不影響利潤表！3.付出金額與銷售回款一定的情況下，“營改增”對利潤的影響取決于付出金額中能分離出的進項稅額。行次項目營業(yè)稅邏輯增值稅邏輯1一、營業(yè)收入10010090.09

減：銷項稅

9.912減：營業(yè)成本808075.09

加：進項稅

4.913減：營業(yè)稅金及附加5.60.60.64減：銷售費用

5減：管理費用

6減：財務(wù)費用

7減：資產(chǎn)減值損失

8加：公允價值變動收益

9投資收益

10二、營業(yè)利潤(1-2-3-4-5-6-7+8+9)

11加：營業(yè)外收入

12減：營業(yè)外支出

13三、利潤總額（10+11-12）14.414.414.4地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳增值稅6.919.9131.價外稅！2.增值稅不影響利潤表！3.付出金額與銷售回款一定的情況下，“營改增”對利潤的影響取決于付出金額中能分離出的進項稅額。行次項目營業(yè)稅邏輯增值稅邏輯1一、營業(yè)收入10010090.09

減：銷項稅

9.912減：營業(yè)成本808073.09

加：進項稅

6.913減：營業(yè)稅金及附加3.360.360.364減：銷售費用

5減：管理費用

6減：財務(wù)費用

7減：資產(chǎn)減值損失

8加：公允價值變動收益

9投資收益

10二、營業(yè)利潤(1-2-3-4-5-6-7+8+9)

11加：營業(yè)外收入

12減：營業(yè)外支出

13三、利潤總額（10+11-12）16.6416.6416.64建安企業(yè)假設(shè)房開企業(yè)收取房款100萬元；營業(yè)稅=100×5%=5（萬）虛擬利潤=95萬假設(shè)收取房款為100萬元（價稅合計）；增值稅=銷項稅額-進項稅額（假設(shè)進項稅額為0）銷售額=100÷（1+11%）=90.09（萬元）銷項稅額=90.09×11%=9.91（萬元）營業(yè)稅下游客戶支付房款100萬元；成本=100萬元增值稅商業(yè)地產(chǎn)（下游能抵扣）假設(shè)支付房款為100萬元進項稅額=9.91（萬元）成本=90.09（萬元）住宅（下游不能抵扣）假設(shè)支付房款為100萬元成本=100（萬元）分析：

1.房地產(chǎn)企業(yè)在房款一定的前提下，營改增后，利潤下降4.91萬元（95-90.09萬元）2.營改增后，如果下游購買房產(chǎn)的企業(yè)可以抵扣進項稅，則下游企業(yè)利潤增加9.91萬元。

上下游合計利益=9.91-4.91=5（萬元）分析：

3.當(dāng)下游不能抵扣時，下游的成本仍然為100萬元，而上游利潤下降4.91萬元。上下游合計利益=-4.91=（萬元）分析：

4.當(dāng)下游不能抵扣時，如果房地產(chǎn)企業(yè)不漲價，且維持原來的95元利潤，則需要取得44.64元×11%=4.91（萬元）的進項稅額。進項價稅合計約為銷售回款的49.55%。稅負比較！利潤下降=95-90.09=4.91（萬元）利潤上升=100=90.09=9.91（萬）利潤持平全國人大代表、中建五局董事長魯貴卿在兩會議案中提出了相關(guān)意見第一個原因是增值稅是價外稅，營改增后建筑業(yè)營業(yè)收入從原來的營業(yè)稅收中剔除了應(yīng)交納11%的增值稅銷項稅額，因此收入會正常下降約9.9%。第二個原因就是稅負和現(xiàn)金流出增加，利潤總額下降，本質(zhì)上是進項發(fā)票無法足額取得，可以抵扣的進項稅少，造成稅負和現(xiàn)金流出增加，利潤總額下降。關(guān)于第二個原因，魯貴卿表示，具體可從以下幾方面來體現(xiàn)：一是建筑企業(yè)的特殊成本如勞務(wù)、地材等，在目前的試點方案下很難取得增值稅專用發(fā)票，進項抵扣不充分。建筑企業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，勞務(wù)成本占總成本的20%—30%，該部分成本以及自有人工成本在目前設(shè)定的稅收改革方案下，很難取得可抵扣的增值稅進項發(fā)票。二是根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》規(guī)定，一般納稅人銷售自產(chǎn)的建筑用砂石、磚瓦、石灰、混凝土等貨物，可選擇按照簡易辦法依照6%征收率計算繳納增值稅，減少了建筑企業(yè)可抵扣的增值稅進項稅額。（根據(jù)總局2014年36號公告，目前已經(jīng)按照3%兼并征收率）三是目前營改增還未覆蓋所有行業(yè)，無法形成完整的產(chǎn)業(yè)抵扣鏈條。比如，企業(yè)從金融機構(gòu)借款的利息，由于金融行業(yè)的營改增滯后于建筑行業(yè)，造成目前還無法抵扣。四是建筑企業(yè)在營改增之前購置的存量設(shè)備、材料和在建工程中所含的增值稅款在目前的試點方案中還未允許抵扣；如果“甲供材”供應(yīng)商不能將材料的增值稅發(fā)票直接開給建筑企業(yè)，而是給開發(fā)商，則會使建筑企業(yè)的此部分成本的增值稅不能得到抵扣。五是建筑企業(yè)現(xiàn)行的組織架構(gòu)、營銷模式、集中采購、財務(wù)管理、稅務(wù)管理和信息系統(tǒng)等重要管理體系還未適應(yīng)增值稅的管理要求，特別是在分包方、分供方等選擇上，能提供較高增值稅專用發(fā)票的一般納稅人短期內(nèi)還難以培育形成。建安企業(yè)各項成本比例圖三、結(jié)構(gòu)性減稅：

總體算賬：減稅不商量?。ㄘ斦康碾y題）

個別計量：幾家歡樂幾家愁！

地產(chǎn)企業(yè)：冰火兩重天?。ㄏ掠文艿峙c不能抵，完全兩個樣?。?/p>

結(jié)論：1.要學(xué)會給下游漲價的技巧，營改增的利益不能拱手想讓；2.面對上游的漲價，如果在合理區(qū)間內(nèi)，要學(xué)會默默的自己扛！例：廣告業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅示意表（假設(shè)無進項）序號企業(yè)類型營業(yè)稅領(lǐng)域增值稅領(lǐng)域

收入（成本）營業(yè)稅利潤收入（成本）增值稅利潤利潤對比1廣告公司10059594.345.6694.34-0.662地產(chǎn)企業(yè)100

-10094.34

-94.345.66合計

5房產(chǎn)企業(yè)（銷售住宅）行次項目營業(yè)稅邏輯增值稅邏輯利潤比較1一、營業(yè)收入10010090.09利潤下降=4.91%營收

減：銷項稅

9.912減：營業(yè)成本808080

加：進項稅

03減：營業(yè)稅金及附加5.6

013三、利潤總額（10+11-12）1510.0910.09-4.91購買不動產(chǎn)的個人(終端不能抵扣進項稅額）行次項目營業(yè)稅邏輯增值稅邏輯利潤比較1一、營業(yè)收入

0.00利潤持平

減：銷項稅

2減：營業(yè)成本100100.00100.00

加：進項稅

3減：營業(yè)稅金及附加

0.0013三、利潤總額（10+11-12）-100-100.00-100.000.00地產(chǎn)企業(yè)只能向進項要利潤房產(chǎn)企業(yè)（商業(yè)地產(chǎn)）行次項目營業(yè)稅邏輯增值稅邏輯利潤比較1一、營業(yè)收入10010090.09利潤下降=4.91%營收

減：銷項稅

9.912減：營業(yè)成本808080

加：進項稅

03減：營業(yè)稅金及附加5

013三、利潤總額（10+11-12）1510.0910.09-4.91購買不動產(chǎn)的企業(yè)（可以抵扣）行次項目營業(yè)稅邏輯增值稅邏輯利潤比較1一、營業(yè)收入

0.00利潤上升=9.91

減：銷項稅

2減：營業(yè)成本100100.0090.09

加：進項稅

9.913減：營業(yè)稅金及附加

0.0013三、利潤總額（10+11-12）-100-90.09-90.099.91購買不動產(chǎn)企業(yè)利益巨大四、環(huán)環(huán)相扣，唇齒相依，鏈條傳導(dǎo)機制！

17%簡易征收的混凝土3%簡易征收的混凝土免稅的混凝土營改增前：成本117營改增前：成本117營改增前：成本117營改增后：成本113.59營改增后：成本100營改增后：成本117100元113元120元營改增后：建筑企業(yè)會去買那個混凝土呢？建安地產(chǎn)111222333應(yīng)納11應(yīng)納11033財稅【2011】137號（蔬菜）財稅【2012】75號（肉禽蛋奶）五、增值稅的稅負是由最終環(huán)節(jié)決定的！

建安企業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進項11銷項22銷項33建筑稅率為11%：合計應(yīng)納增值稅為22銷項3066架飛機6%銷項稅額17%進項稅額11%稅率如果不是同一利益集團，建安企業(yè)如果稅率提高，不見得能夠從地產(chǎn)企業(yè)那里漲價到那么高，所以會形成市場競爭中的博弈！銷項33進項11假設(shè)建筑稅率為15%：合計應(yīng)納增值稅仍為22順豐的故事兒！02040806010017%稅率11%稅率11%稅率6%稅率11%稅率4.4-3.4=13.46.6-4.4=2.24.8-6.6=-1.811.-4.8=-6.223.444.466.684.8111第一：只要終端銷售價格及稅率一經(jīng)確定，國家收取的增值稅就一經(jīng)定下來了！第二：中間環(huán)節(jié)只是為國家代扣代繳而已，而中間稅率，在理論上是沒有意義的！第三：中間環(huán)節(jié)影響因素：一是，留抵稅額不退問題；二是如果沒有專票抵扣，鏈條傳導(dǎo)機制失靈。100×11%=3.4+1+2.2-1.8+6.2=11增值稅原理亞當(dāng).斯密《國富論》：“勞動生產(chǎn)力上最大改進，以及在勞動生產(chǎn)力指向或應(yīng)用的任何地方所體現(xiàn)的技能、熟練性和判斷力的大部分，似乎都是分工的結(jié)果?！绷⒄_的比價原則，至關(guān)重要？（要全員培訓(xùn)這種理念，尤其是業(yè)務(wù)人員。如何正確梳理供應(yīng)商）增值稅是價外稅，不影響損益！哪家強？結(jié)論1：如果你簽訂的是含稅價款，一定要附加發(fā)票類型的限制，否則對企業(yè)成本影響很大；結(jié)論2：如果你簽訂的是不含進項稅價，恭喜你，穩(wěn)坐釣魚臺，根據(jù)發(fā)票類型，決定付款金額。兩種比價方式，其實都可以，但是一定要弄清楚原理。資金的時間價值城建稅、教育費附加PK假設(shè)：銷項為22進項稅額測算表（梳理供應(yīng)商）序號項目進項稅率

（17%）進項稅率

（11%）進項稅率

（6%）代開票

3%普通發(fā)票不能抵扣項金額1土地

2建安

3甲供材

4綠化樹木

5利息

6前期物業(yè)費

7設(shè)計費

8廣告費

9辦公費

10質(zhì)保金

。。。。

合計

七、“甲供材”的偽命題?。追胶鸵曳綍帗?7%材料進項么？）甲供材與營改增的誤區(qū)（含稅價計算）序號情形含稅價支付乙方價款支付材料商價款成本1甲供材2281111172002大包228228

205.51不含稅采購價格與甲供材的關(guān)系序號情形不含稅價支付乙方價款支付材料商價款成本1甲供材2001111172002大包200222

200住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準定額研究所關(guān)于征求《建筑業(yè)營改增建設(shè)工程計價規(guī)則調(diào)整實施方案》等三個文件征求意見稿意見的函建標(biāo)造〔2014〕51號2014.7.21各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)工程造價管理機構(gòu),國務(wù)院有關(guān)部門工程造價管理機構(gòu)：由我所組織編制的《建筑業(yè)營改增建設(shè)工程計價規(guī)則調(diào)整實施方案》、《建設(shè)工程定額體系》、《建設(shè)工程工程量清單規(guī)范體系》已完成征求意見稿，現(xiàn)將征求意見稿發(fā)給你們[征求意見稿的內(nèi)容在中國建設(shè)工程造價信息網(wǎng)()的政務(wù)交流平臺上下載]，請組織本地區(qū)、本部門有關(guān)單位認真研究提出修改意見，并請將修改意見于2014年8月15日前反饋我所，以便進一步修改完善。聯(lián)系人：胡曉麗、劉大同聯(lián)系電話010-58933051電子郵箱：huxl@;liudt@附件：1.《建筑業(yè)營改增建設(shè)工程計價規(guī)則調(diào)整實施方案》(征求意見稿)2.《建設(shè)工程定額體系》(征求意見稿)3.《建設(shè)工程工程量清單規(guī)范體系》(征求意見稿)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準定額研究所2014年7月21日

總體原則：“價稅分離”，即：將原稅前造價各項費用的計價規(guī)則，調(diào)整為“不含增值稅稅金”的計價規(guī)則。八、“留抵稅額”問題應(yīng)納稅額=銷項稅額-進項稅額-上期留抵序號銷項稅額進項稅額上期留抵應(yīng)納稅額1月1000

10002月

1000

3月

1000

合計

10001.留抵能退稅么？沒門2.注銷時，留抵怎么辦？（財稅[2005]165號財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅若干政策的通知財稅〔2005〕165號

六、一般納稅人注銷時存貨及留抵稅額處理問題

一般納稅人注銷或被取消輔導(dǎo)期一般納稅人資格，轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人時，其存貨不作進項稅額轉(zhuǎn)出處理，其留抵稅額也不予以退稅。八、“留抵稅額”（納稅義務(wù)發(fā)生時間的煩惱?。┓桨?：一般計稅方式（留抵倒掛）序號期間進項上期留抵銷項應(yīng)納稅額1建設(shè)期4000

2預(yù)售期200040001000040003竣工結(jié)算期2000

方案2：預(yù)征清算方式（銷售比例低會多繳稅，壓資金）序號期間進項上期留抵銷項預(yù)征（1.5%）應(yīng)納稅額1建設(shè)期4000

2預(yù)售期2000400010000150015003竣工結(jié)算期20006000

4清算8000

100001500500方案3：一般計稅加清算（先繳稅，后清算，壓資金）序號期間進項上期留抵銷項應(yīng)納稅額1建設(shè)期4000

2預(yù)售期200040001000040003竣工結(jié)算期20006000

4清算8000

100002000建設(shè)期預(yù)售前期完工決算預(yù)售后期40305050方案1：采取一般方法，則預(yù)售前期繳不到增值稅，但是在完工決算期間取得的增值稅專用發(fā)票，缺乏銷項與之相配比，導(dǎo)致預(yù)售后期繳納巨額稅款，而完工決算期形成巨額留抵稅額。方案2：采取對預(yù)售收入按照預(yù)征率預(yù)征，完工決算清算的方式，預(yù)售前期明明有大量留抵，卻繳納了稅款。但是可以解決倒掛問題。八、“留抵稅額”（納稅義務(wù)發(fā)生時間的煩惱?。?yīng)納稅額=銷項稅額-進項稅額-上期留抵（一）政策訴求（二）均衡進項（時間進度）（三）項目搭配（四）留抵稅額抵頂欠稅（五）吸收合并，別人的留抵自己用（六）你還經(jīng)常遇到稅局要完成任務(wù)，強制不允許抵扣的情況，如何處理？虧損問題

5種前期盈利后期虧損國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅一般納稅人用進項留抵稅額抵減增值稅欠稅問題的通知國稅發(fā)〔2004〕112號全文有效成文日期：2004-08-30各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局：為了加強增值稅管理，及時追繳欠稅，解決增值稅一般納稅人（以下簡稱“納稅人”）既欠繳增值稅，又有增值稅留抵稅額的問題，現(xiàn)將納稅人用進項留抵稅額抵減增值稅欠稅的有關(guān)問題通知如下：

一、對納稅人因銷項稅額小于進項稅額而產(chǎn)生期末留抵稅額的，應(yīng)以期末留抵稅額抵減增值稅欠稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅一般納稅人將增值稅進項留抵稅額抵減查補稅款欠稅問題的批復(fù)國稅函[2005]169號2005.2.24廣西壯族自治區(qū)國家稅務(wù)局：你局《關(guān)于增值稅一般納稅人進項留抵稅額能否抵減查補稅款有關(guān)問題的請示》（桂國稅發(fā)[2004]269號）收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：一、增值稅一般納稅人拖欠納稅檢查應(yīng)補繳的增值稅稅款，如果納稅人有進項留抵稅額，可按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅一般納稅人用進項留抵稅額抵減增值稅欠稅問題的通知》（國稅發(fā)[2004]112號）的規(guī)定，用增值稅留抵稅額抵減查補稅款欠稅。

特此批復(fù)。九、存量房問題（“營業(yè)稅pk小規(guī)模pk簡易征收pk一般計稅）納稅人小規(guī)模納稅人一般納稅人一般計稅簡易征收（一）小規(guī)模納稅人（500萬元以下）：3%征收率（二）簡易征收：3%征收率（過渡期是否5%？）（三）一般計稅：銷項稅額-進項稅額-上期留抵第二十六一般納稅人兼營免稅項目或者非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，按下列公式計算不得抵扣的進項稅額：

不得抵扣的進項稅額＝當(dāng)月無法劃分的全部進項稅額×當(dāng)月免稅項目銷售額、非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)營業(yè)額合計÷當(dāng)月全部銷售額、營業(yè)額合計倉儲老設(shè)備租賃公共交通裝卸搬運收派電影放映動漫相關(guān)老房子新房子

九、存量房問題存量房問題

（老房子老辦法，新房子新辦法）序號方案實施可能性分析1粗暴過渡不可能。運輸業(yè)的悲劇不能上演2期初存貨不可能。征管不能承受之重！3簡易征收5%可能性最大;一是增值稅下降到4.76；二是下游是否允許抵扣要看政策設(shè)計。4繼續(xù)征營業(yè)稅有一定可能性，個人認為不合理。5難題購進的材料，如何區(qū)分用于新項目，還是老項目，將考驗稅務(wù)機關(guān)的征管水平。已有土地儲備，未抵扣進項！在建樓盤，未抵扣進項！存量房，未抵扣進項！營改增1.預(yù)計：將會有過渡性政策，給予存量項目5%的簡易征收率。但是，是否允許開具增值稅專用發(fā)票，允許下游抵扣，就是問題的焦點所在了！3.風(fēng)險點：購進材料用于簡易征收項目，是不允許抵扣進項稅的，但是未來購進材料到底適用于新樓盤，還是老樓盤，就是稅務(wù)稽查的重點了！2.抉擇：如前所述，如果下游客戶可以抵扣進項，即使沒有進項，選擇一般計稅，仍然有利，但是如果下游不能抵扣，則一定會選擇簡易征收。如果下游客戶既有要專用發(fā)票的，也有不要專用發(fā)票的，該何去何從呢？存量房問題！方案1：給予存量項目5%的簡易征收率，征收增值稅。方案2：存量項目繼續(xù)征收營業(yè)稅，老項目老辦法，新項目新辦法。兩種方案，比較起來，第一種可能性大一些。問題：過渡期選擇簡易征收，還是一般計稅呢？地產(chǎn)企業(yè)：利潤下降4.91下游抵扣：利潤上升9.91結(jié)論：如果下游可以抵扣，要進行測算，考慮下游抵扣完進項的時間利息成本。選擇一般計稅，即使自己沒有進項，雙方的利潤合計上升5，對下游有漲價空間。地產(chǎn)企業(yè)：利潤下降4.91不能抵扣：

利潤持平結(jié)論：如果下游不能抵扣，選擇一般計稅還是簡易征收，取決于是否能夠取得4.91的進項。一般來說存量項目難以取得那么多的進項，應(yīng)選擇簡易征收。

如果按照簡易征收，財政部不允許下游抵扣進項的可能性較大。房地產(chǎn)營改增近距離準備——由營業(yè)稅思維轉(zhuǎn)化為增值稅思維的重要性

房地產(chǎn)營改增政策走勢牽動了開發(fā)商的心臟，土地到底能不到抵扣？利息是否能夠抵扣？存量房如何處理？甲供材爭搶材料進項是偽命題么？納稅義務(wù)時間如何設(shè)置呢？營改增與所得稅的互動關(guān)系又是神馬？個個問題的追問都極端重要，然而過多的政策預(yù)測與分析，恐怕也濟于事，因為樓繼偉他老人家心里都沒譜呢！且政策既定后，無論嚴厲，還是寬松，對每一個企業(yè)都是公平的。

青山遮不住，畢竟東流去，營改增的大潮無法阻擋，當(dāng)今之計，張偉認為：迅速由營業(yè)稅思維轉(zhuǎn)換為增值稅思維才是正著，只有掌握了增值稅規(guī)律，方能在政策既定的情況下，不管東南西北風(fēng)，迅速找到有利于自己的稅務(wù)規(guī)劃通道。這些規(guī)律，看似簡單平淡，“善用者”自有滋味在心頭！

營改增，我來了！十、專用發(fā)票的極端重要性！（一）180天內(nèi)必須認證?。ǘ┱J證當(dāng)月必須抵扣；（三）票貨款三流一致；（國稅發(fā)[1995]192號文件）（四）第三方票堅決不能要；（掛靠問題！2014年39號公告）（五）發(fā)票形式也很重要（印章不符、非防偽稅控清單）（六）謹防變形票；（七）建議招聘一個有增值稅報稅經(jīng)驗的會計，或者外包給有經(jīng)驗的事務(wù)所，平穩(wěn)過渡營改增風(fēng)險期（八）虛開與接收虛開增值稅專用發(fā)票的刑事責(zé)任。國家稅務(wù)總局關(guān)于加強增值稅征收管理若干問題的通知國稅發(fā)[1995]192號

1995.10.18

為了保證增值稅順利實施，經(jīng)全國加強增值稅管理經(jīng)驗交流會議討論，現(xiàn)就加強增值稅征收管理有關(guān)問題通知如下：

一、關(guān)于增值稅一般納稅人進項稅額的抵扣問題

（三）購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)支付貨款、勞務(wù)費用的對象。

納稅人購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運輸費用，所支付款項的單位，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能夠申報抵扣進項稅額，否則不予抵扣。

國家稅務(wù)總局關(guān)于諾基亞公司實行統(tǒng)一結(jié)算方式增值稅進項稅額抵扣問題的批復(fù)國稅函[2006]1211號2006-12-15國家稅務(wù)總局北京市國家稅務(wù)局：你局《關(guān)于諾基亞公司采用總公司對北京、江蘇和東莞三個地區(qū)分公司的購銷業(yè)務(wù)實行統(tǒng)一結(jié)算方式涉及增值稅進項稅額抵扣問題的請示》（京國稅發(fā)[2004]379號）收悉。經(jīng)研究，批復(fù)如下：對諾基亞各分公司購買貨物從供應(yīng)商取得的增值稅專用發(fā)票，由總公司統(tǒng)一支付貨款，造成購進貨物的實際付款單位與發(fā)票上注明的購貨單位名稱不一致的，不屬于《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強增值稅征收管理若干問題的通知》（國稅發(fā)[1995]192號）第一條第（三）款有關(guān)規(guī)定的情形，允許其抵扣增值稅進項稅額。稅務(wù)稽查刑事責(zé)任虛開罪騙稅罪逃稅罪明知而持有假票虛開其他發(fā)票罪稅額1萬元以上稅額5萬元以上？份數(shù)200份或金額80萬元以上；份數(shù)100份或金額40萬元以上；

第二百零五條

虛開增值稅專用發(fā)票或者虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處二萬元以上二十萬元以下罰金；虛開的稅款數(shù)額較大或者有其他嚴重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金；虛開的稅款數(shù)額巨大或者有其他特別嚴重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金或者沒收財產(chǎn)。

單位犯本條規(guī)定之罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役；虛開的稅款數(shù)額較大或者有其他嚴重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑；虛開的稅款數(shù)額巨大或者有其他特別嚴重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑。

虛開增值稅專用發(fā)票或者虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票，是指有為他人虛開、為自己虛開、讓他人為自己虛開、介紹他人虛開行為之一的。刑法第二百零一條修改為：“納稅人采取欺騙、隱瞞手段進行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅