上海北岸長(zhǎng)風(fēng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告學(xué)習(xí)

上海北岸長(zhǎng)風(fēng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告學(xué)習(xí)目錄市場(chǎng)篇產(chǎn)品分析篇銷(xiāo)售計(jì)劃篇表現(xiàn)推廣篇市場(chǎng)篇全年需求旺盛，新政之下，成交基本趨穩(wěn)上海辦公市場(chǎng)供求走勢(shì)結(jié)論：2007年辦公市場(chǎng)整體表現(xiàn)為供不應(yīng)求，市場(chǎng)成交活躍，全年供求比為1.99，供應(yīng)缺口達(dá)91.8萬(wàn)㎡。辦公市場(chǎng)自去年2月份開(kāi)始啟動(dòng)，成交量節(jié)節(jié)攀升，至7月份供求比值為30.98，10月份房貸新政之后成交基本持穩(wěn)，年末供應(yīng)開(kāi)始放量，短期內(nèi)供求比驟降至0.6其中位于寶山的上海國(guó)際鋼鐵服務(wù)中心新增供應(yīng)10.8萬(wàn)方全年價(jià)格穩(wěn)中有升，新政之后略有回落結(jié)論：2007年1-10月成交均價(jià)呈現(xiàn)震蕩上揚(yáng)局面，10月份受房貸新政影響，成交均價(jià)開(kāi)始回落；08年2月份證大五道口集中放量迅速拉升整體成交均價(jià)至20147元/㎡，環(huán)比上漲43%；2007年全年漲幅僅為7.52%，在供需矛盾突出的情況下，預(yù)計(jì)08年尚有較大的上漲空間。證大五道口35000元/平方米的集中成交放量影響上海國(guó)際鋼鐵服務(wù)業(yè)中心1.4萬(wàn)方均價(jià)8314元/平方米繼續(xù)拉低成交價(jià)上海辦公市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)8月禁捂令出臺(tái)后，辦公市場(chǎng)供求放量明顯區(qū)域辦公市場(chǎng)供求走勢(shì)07.01-08.03普陀區(qū)共成交6944㎡，供應(yīng)24768㎡，供求比為1.30，2007年2-8月僅4月新增1.9萬(wàn)㎡，其余長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月時(shí)間無(wú)新增供應(yīng)。8月受上海禁捂令政策的影響，辦公市場(chǎng)供應(yīng)放量明顯，至年末達(dá)到最高峰，導(dǎo)致次年1月成交量大幅上升。匯華大廈、綠洲中環(huán)中心、旭輝商務(wù)廣場(chǎng)等項(xiàng)目的集中放量單位:萬(wàn)M2價(jià)格自9月上漲明顯，個(gè)案成交影響整體價(jià)格區(qū)域辦公市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)1-8月期間，區(qū)域成交均價(jià)在14000元/㎡左右，9月在尚誠(chéng)國(guó)際帶動(dòng)下，區(qū)域成交價(jià)格迅速走高，年末達(dá)到19262元/㎡，平均月增幅為3.8%.08年1月在富麗大廈及金陽(yáng)大廈等低價(jià)樓盤(pán)成交放量情況下，區(qū)域均價(jià)再次下挫，次月價(jià)格重返07年末高位富麗大廈、金陽(yáng)大廈等低價(jià)項(xiàng)目的集中成交虹橋天山板塊辦公供應(yīng)不足，給本案制造機(jī)會(huì)項(xiàng)目名稱上市時(shí)間主力面積成交均價(jià)虹橋銀都2006.1285-23523595首信銀都2006.560-9625918威寧綜合樓2006.958-15618471同達(dá)創(chuàng)業(yè)大廈2004.4130-14217616市場(chǎng)特征：1、競(jìng)爭(zhēng)板塊內(nèi)商務(wù)氛圍濃厚，辦公項(xiàng)目入住率高達(dá)90%以上；2、甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)不足，酒店式公寓供應(yīng)量偏大；3、辦公主力供應(yīng)面積在100-150m2之間；4、由于項(xiàng)目品質(zhì)的差異，導(dǎo)致成交價(jià)格落差較大，在17616-25918元/m2之間。干擾性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目長(zhǎng)風(fēng)板塊：新興商務(wù)生態(tài)商務(wù)區(qū)天山板塊：地鐵2號(hào)線延伸段，市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域虹橋商務(wù)圈：完善的商務(wù)配套,市場(chǎng)成熟區(qū)域本案目前43883m2可售目前22414m2可售目前90849m2可售結(jié)論：根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，目前虹橋天山板塊尚有6.6萬(wàn)m2辦公可售，其中80%以上的在售量是開(kāi)發(fā)商自行持有，實(shí)際可售量?jī)H為1.2萬(wàn)m2，供求矛盾突出，需求有外移趨勢(shì)本案位于新興的長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)板塊，逐步成型的辦公氛圍將對(duì)天山虹橋客源進(jìn)行地域性的導(dǎo)入，市場(chǎng)機(jī)會(huì)大市場(chǎng)需求以商務(wù)氛圍成熟的高品質(zhì)產(chǎn)品為主區(qū)域競(jìng)品成交分析區(qū)域主要競(jìng)品為匯華大廈、旭輝商務(wù)廣場(chǎng)、綠洲中環(huán)中心、匯銀銘尊，成交均價(jià)在21000-30000元/㎡；平均月去化套數(shù)為20套左右；綠洲中環(huán)中心依托便捷的交通和成熟的商務(wù)氛圍，東靠創(chuàng)業(yè)園區(qū)，并以高品質(zhì)產(chǎn)品規(guī)劃深受市場(chǎng)追捧，因此去化較快；匯華大廈雖靠中山北路，但交通動(dòng)線和產(chǎn)品品質(zhì)不夠理想，去化較慢。綠洲中環(huán)中心匯華大廈旭輝商務(wù)廣場(chǎng)本案新興商務(wù)區(qū)，缺乏交通生活配套，商務(wù)氛圍不成熟交通便捷，東靠創(chuàng)業(yè)園區(qū)商務(wù)氛圍成熟項(xiàng)目名稱近期推盤(pán)成交套數(shù)推案套數(shù)成交均價(jià)主力面積月去化量銷(xiāo)售率匯華大廈07.12.19514812086044-781710.60%旭輝商務(wù)廣場(chǎng)07.11.2558862411260-3501567.44%綠洲中環(huán)中心07.10.212292492100056-1144691.97%匯銀銘尊07.12.15103130000560-1350332.26%匯銀銘尊長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)將成為08年辦公市場(chǎng)熱點(diǎn)07年普陀區(qū)的長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商貿(mào)園區(qū)辦公樓正式步入啟動(dòng)階段，園區(qū)內(nèi)供應(yīng)量主要集在“旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)”一個(gè)樓盤(pán)上，而“匯銀”項(xiàng)目則在去年年底才推出2萬(wàn)多方的供應(yīng)量；08年隨著后續(xù)待開(kāi)發(fā)辦公樓土地的不斷建設(shè)，大批量的項(xiàng)目將在今年推出，同時(shí)全球娛樂(lè)巨頭“米高梅”也加入到了長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)，大量的品牌企業(yè)注入進(jìn)來(lái)，將不斷提升板塊整體水平，08年將迎來(lái)板塊的供應(yīng)高峰，整體辦公樓市場(chǎng)也將迎來(lái)品質(zhì)之年。07年推出辦公樓物業(yè)07年各項(xiàng)目供應(yīng)量07年各項(xiàng)目成交量匯銀金融商務(wù)中心2.28萬(wàn)方——旭輝世紀(jì)商務(wù)廣場(chǎng)3.01萬(wàn)方1.50合計(jì)5.35萬(wàn)方1.50全球娛樂(lè)業(yè)巨頭“米高梅”加入“北岸·長(zhǎng)風(fēng)”合作計(jì)劃。項(xiàng)目總建筑面積7萬(wàn)方，總投資12億人民幣沿蘇州河規(guī)劃將建設(shè)30至50幢、總建筑面積150萬(wàn)平方米的中、高檔商務(wù)辦公樓群。直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析項(xiàng)目名稱價(jià)格產(chǎn)品類型層高戶型面積總價(jià)匯銀銘尊30000平層辦公3.7500-13001500-3900萬(wàn)/套旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)21000-23000平層辦公3.341-5886-133萬(wàn)/套25000-28000LOFT5.2558-96153-254萬(wàn)/套本案產(chǎn)品塑造方面應(yīng)介于“匯銀銘尊”和“旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)”樓盤(pán)之間我們選取了長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)目前在售的兩個(gè)辦公樓物業(yè)，他們是“匯銀銘尊”和“旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)”。從銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，由于定位不同導(dǎo)致兩個(gè)物業(yè)最終銷(xiāo)售價(jià)格有很大差異；從累計(jì)銷(xiāo)售率來(lái)看，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)去化迅速的跡象，兩個(gè)物業(yè)總銷(xiāo)售率達(dá)到65%以上；從未來(lái)供應(yīng)量來(lái)看，兩個(gè)物業(yè)后續(xù)總供應(yīng)量為30.5萬(wàn)方競(jìng)品追蹤-------旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)企業(yè)總部LOFT辦公平層辦公平層辦公整幢出售M北新涇站旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)地處長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)板塊，總規(guī)劃面積15萬(wàn)平米，首期開(kāi)發(fā)6.5萬(wàn)平米，產(chǎn)品規(guī)劃包含生態(tài)商務(wù)企業(yè)總部，LOFT辦公，SOHO公寓式辦公古北路橋中環(huán)線蘇州河本項(xiàng)目匯銀銘尊小戶型辦公為主，企業(yè)總部為輔競(jìng)品追蹤-------旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)產(chǎn)品認(rèn)知5A智能配置衛(wèi)生間TOTO,科樂(lè)或同檔次品牌空調(diào)大金515中央空調(diào)墻面,頂面乳膠漆(力邦,多樂(lè)士或同檔次品牌)電梯迅達(dá)地磚亞細(xì)亞或同檔次品牌開(kāi)關(guān)插座西門(mén)子玻璃雙層中空玻璃

消防設(shè)施消防監(jiān)控,自動(dòng)噴淋,煙感報(bào)警競(jìng)品追蹤-------旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)銷(xiāo)售分析從成交價(jià)格來(lái)看，企業(yè)總部產(chǎn)品定位明確，成交價(jià)格為22500元/平米，價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力，一經(jīng)推出便去化完畢，為后續(xù)小戶型辦公銷(xiāo)售奠定市場(chǎng)基礎(chǔ)；從產(chǎn)品類型來(lái)看，LOFT辦公樓因產(chǎn)品附加值高，受到市場(chǎng)追捧，去化速度較快，價(jià)格被拉升至27000元/平米以上，11.25日推出的LOFT辦公月均去化15套，銷(xiāo)售率達(dá)71%；平層辦公銷(xiāo)售價(jià)格為21000-23000元/平方米，由于目前商務(wù)配套還不完備，且產(chǎn)品缺少高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，定價(jià)相對(duì)較高，市場(chǎng)抗性明顯，3.5日開(kāi)盤(pán)至今僅去化7套。從成交客戶類型來(lái)看，是以自用型大客戶為主，多數(shù)為江浙地區(qū)從事服裝或化工行業(yè)的私營(yíng)業(yè)主，長(zhǎng)風(fēng)板塊是鏈接江浙滬地區(qū)的交通樞紐，地理位置優(yōu)越是其購(gòu)買(mǎi)的主要因素競(jìng)品追蹤-------匯銀銘尊匯銀銘尊地處長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)板塊，含生態(tài)商務(wù)企業(yè)總部，匯銀銘尊總占地54766平方米，建筑面積18.7萬(wàn)平方米。由8幢經(jīng)典ARTDECO風(fēng)格的建筑組成，配備近20000平方的專屬商業(yè)，5000平方米的高端商務(wù)會(huì)所中空玻璃幕墻立面大理石地面外立面天然石材與玻璃幕墻空調(diào)日立Hitachi大堂大理石電梯日立Hitachi通訊設(shè)備光纜、中國(guó)電信智能化設(shè)施光纜、5A、閉路電視監(jiān)控、中央空調(diào)設(shè)備監(jiān)控、電子顯示屏系統(tǒng)、移動(dòng)電話無(wú)限覆蓋、每幢樓客梯聯(lián)控貨梯單控安保設(shè)施在線式巡更、報(bào)警探測(cè)器殘衛(wèi)間內(nèi)報(bào)警按鈕連接主報(bào)警主機(jī)消防設(shè)施消防監(jiān)控,自動(dòng)噴淋,煙感報(bào)警5A智能配置競(jìng)品追蹤-------匯銀銘尊產(chǎn)品認(rèn)知競(jìng)品追蹤-------匯銀銘尊在售產(chǎn)品認(rèn)知類型面積范圍（M）層高（M）建筑層數(shù)套數(shù)總面積（M2）企業(yè)總部6號(hào)樓3.7101110879.857號(hào)樓3.77106943.968號(hào)樓3.77106943.96推案順序:2007.12.15匯銀銘尊推出地塊最南部的企業(yè)總部，共計(jì)31套24768㎡，3個(gè)月內(nèi)去化10套；另外6號(hào)樓的9-10層作為開(kāi)發(fā)商自用，不對(duì)外出售。推案思考:企業(yè)總部緊鄰沿河綠化和蘇州河景觀，是整個(gè)地塊的最佳位置，開(kāi)發(fā)商以企業(yè)總部快速銷(xiāo)售預(yù)熱市場(chǎng)，為后續(xù)小戶型辦公的推出提供市場(chǎng)支撐。以企業(yè)總部預(yù)熱市場(chǎng)，帶動(dòng)小戶型辦公價(jià)格競(jìng)品追蹤-------匯銀銘尊一期推案分析6#8#7#推案日期推案類型推案量總套數(shù)已售套數(shù)去化比例銷(xiāo)售價(jià)格月均去化2007.12.15企業(yè)總部24768311032.26%30000307年回顧1、07.01-08.03上海辦公市場(chǎng)成交穩(wěn)健,供應(yīng)趨緩,整體表現(xiàn)為供不應(yīng)求,10月份的貸款新政對(duì)辦公市場(chǎng)的成交量影響不大，但成交均價(jià)在此影響下出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月下調(diào)；2、區(qū)域成交平穩(wěn)，這也與上海整體走勢(shì)相同，8月底，上海實(shí)施禁捂令之后，供應(yīng)放量明顯增大，成交均價(jià)在個(gè)案帶動(dòng)下漲幅較快；3、根據(jù)已出讓土地推算，項(xiàng)目周邊未來(lái)辦公和商業(yè)供應(yīng)量將超200萬(wàn)平方米，以長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)娛樂(lè)為主的生活商務(wù)圈正在形成；4、天山虹橋傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)辦公供應(yīng)萎縮，導(dǎo)致需求外移，長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)社區(qū)位處虹橋商務(wù)區(qū)的輻射圈，辦公售價(jià)逐步走高。辦公市場(chǎng)回顧與展望08年展望1、08年市場(chǎng)將繼續(xù)穩(wěn)中有升，07年在供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀態(tài)下，成交價(jià)格保持穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)較大起伏，給08年預(yù)留了較大的上漲空間；2、08年長(zhǎng)風(fēng)板塊新增供應(yīng)集中，將成為上海市辦公市場(chǎng)的新熱點(diǎn)；3、收縮銀根仍然是08年調(diào)控的主論調(diào)，辦公市場(chǎng)影響較小。辦公市場(chǎng)回顧與展望產(chǎn)品篇項(xiàng)目SWOT分析——SS（Strength，優(yōu)勢(shì)）區(qū)位優(yōu)勢(shì)－位于上海西商業(yè)門(mén)戶核心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)巨大；規(guī)劃優(yōu)勢(shì)－屬于長(zhǎng)風(fēng)現(xiàn)代生態(tài)、商務(wù)、服務(wù)綜合規(guī)劃區(qū)，規(guī)劃優(yōu)勢(shì)顯著；交通優(yōu)勢(shì)－連接江浙交通干道的樞紐，古北路橋通車(chē)，大渡河路延伸至古北地區(qū)；軌道2號(hào)線延伸段通車(chē)，區(qū)域交通條件良好；位置優(yōu)勢(shì)－本案地處長(zhǎng)風(fēng)核心位置，站在長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)板塊最前沿，具有標(biāo)志性，起到領(lǐng)頭羊的作用；市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)－30萬(wàn)方高標(biāo)準(zhǔn)城市綜合體里專為中小企業(yè)量身定做的辦公區(qū)，市場(chǎng)稀缺；功能優(yōu)勢(shì)－完善與豐富整個(gè)綜合性商務(wù)區(qū)的服務(wù)功能；產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)－規(guī)劃為新型綜合商務(wù)區(qū)，在周邊市場(chǎng)具有強(qiáng)烈的差異化優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品特點(diǎn)明顯；60-115㎡自由組合，內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間，高標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)配置，電梯，大堂；景觀優(yōu)勢(shì)－直面長(zhǎng)風(fēng)公園無(wú)敵生態(tài)景觀，傍蘇州河及沿河綠化帶，游艇碼頭近在咫尺。項(xiàng)目SWOT分析——WW（Weakness，劣勢(shì)）區(qū)位概念－長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)屬于傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，長(zhǎng)久以來(lái)形成的區(qū)位舊觀念有待引導(dǎo)；周邊環(huán)境－目前項(xiàng)目周邊為尚未改造的廠區(qū)，整體環(huán)境相對(duì)較差，舊區(qū)面貌在短期之內(nèi)還難以徹底改觀；市政進(jìn)度滯后－隨著動(dòng)拆遷難度的加大，普陀舊區(qū)改造速度將明顯放緩，各項(xiàng)市政建設(shè)的進(jìn)度難以保障，區(qū)域整體環(huán)境改善的進(jìn)程將大大減速；產(chǎn)品本身－由于產(chǎn)品原設(shè)計(jì)方向問(wèn)題，導(dǎo)致樓層走廊幽長(zhǎng)且光線暗淡，與純正的辦公樓相比，有一定劣勢(shì)。項(xiàng)目SWOT分析——OO（Opportunity，機(jī)會(huì)）板塊創(chuàng)新機(jī)遇－本板塊屬于新興規(guī)劃開(kāi)發(fā)的綜合商務(wù)區(qū)，處于白紙待畫(huà)階段，具有巨大的創(chuàng)意和發(fā)展空間，可塑性極強(qiáng)；搶占市場(chǎng)先機(jī)－目前長(zhǎng)風(fēng)在售的專門(mén)針對(duì)中小企業(yè)的商務(wù)辦公；交通區(qū)位提升－與長(zhǎng)寧區(qū)建立鏈接，區(qū)位層次提升，辦公樓利好條件形成，形式良好。項(xiàng)目SWOT分析——TT（Threat，威脅）政策風(fēng)險(xiǎn)－政府宏觀調(diào)控一輪緊似一輪，旨在遏制房產(chǎn)過(guò)度投機(jī)，不排除政府視市場(chǎng)發(fā)展再次出手干預(yù)，市場(chǎng)具有較大的宏觀調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)；發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)－本區(qū)域?yàn)樾屡d發(fā)展板塊，區(qū)域整體開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在未來(lái)發(fā)展中具有較多的不確定因素。SWOT總結(jié)本案有著出眾的綜合素質(zhì)，具備了強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。1、優(yōu)勢(shì)明顯的項(xiàng)目特點(diǎn)

(位置優(yōu)越，景觀無(wú)敵，完備商務(wù)資源配置，多功能小面積辦公)2、與項(xiàng)目吻合的區(qū)域規(guī)劃方向3、增長(zhǎng)的市場(chǎng)有效需求，產(chǎn)品在區(qū)域的稀缺性4、形成互動(dòng)完整的商業(yè)模式，商業(yè)效益最大化5、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)根據(jù)產(chǎn)品性質(zhì)和區(qū)段景觀分類高區(qū)西北朝向可遠(yuǎn)眺蘇州河景觀低區(qū)西北朝向未來(lái)視野景觀可能受到遮擋低區(qū)東南朝向可看小區(qū)內(nèi)景高區(qū)東南朝向可看長(zhǎng)風(fēng)公園與蘇州河雙景觀2F商鋪內(nèi)鋪1F商鋪部分沿街B類產(chǎn)品A類產(chǎn)品D類產(chǎn)品C類產(chǎn)品產(chǎn)品分析辦公部分辦公房型以60-65平米小面積為主力戶型，180平米以上戶型都位于景觀效果最好的位置產(chǎn)品分析辦公布局呈東南和西北朝向,東南向中高區(qū)可觀長(zhǎng)風(fēng)公園和蘇州河景觀，視覺(jué)效果遠(yuǎn)優(yōu)于西北向房源銷(xiāo)售中需注重:由于西北向的主力戶型面積略大于東南向的主力戶型，為達(dá)到均勻去化的目的，在價(jià)格制定時(shí)注意總價(jià)的控制商鋪部分商鋪主力面積在50-100平米范圍，200平米以上有2套，位于沿街商業(yè)價(jià)值最好處產(chǎn)品分析1F平面圖2F平面圖該項(xiàng)目商鋪為1-2F，多數(shù)鋪面呈內(nèi)鋪狀態(tài)，進(jìn)入該鋪位需要乘坐電梯才可到達(dá)，故整個(gè)2F部分商鋪商業(yè)價(jià)值無(wú)法得到最大程度的體現(xiàn)。銷(xiāo)售中需注重:銷(xiāo)售中注意去化的均衡性，可考慮二層商鋪?zhàn)鳛檗k公房去化，利用其具備4.5米層高的優(yōu)勢(shì)。比較項(xiàng)目旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)本項(xiàng)目比價(jià)系數(shù)權(quán)重加權(quán)系數(shù)位置離長(zhǎng)風(fēng)公園/古北路橋遠(yuǎn)離長(zhǎng)風(fēng)公園/古北路橋近1.1520%0.23室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修標(biāo)準(zhǔn)600元/平米，戶內(nèi)大金中央空調(diào)精裝修600元/平米，戶內(nèi)獨(dú)立分體VRV商務(wù)空調(diào)0.9520%0.19功能性普通戶內(nèi)廚衛(wèi)多功能1.1530%0.345景觀內(nèi)部景觀公園/河景1.1520%0.23公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn)4部迅達(dá)4部蒂森克虜伯1.75m/s1.0210%0.102產(chǎn)品比價(jià)系數(shù)

1.097銷(xiāo)售均價(jià)2300025231

辦公價(jià)格研判與競(jìng)品旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)的價(jià)格比較比較項(xiàng)目匯銀銘尊本項(xiàng)目比價(jià)系數(shù)權(quán)重加權(quán)系數(shù)位置離長(zhǎng)風(fēng)公園/古北路橋遠(yuǎn)離長(zhǎng)風(fēng)公園/古北路橋近1.120%0.22面積范圍560-140050-2011.120%0.22室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯精裝修600元/平米120%0.2功能性大空間公共衛(wèi)生戶內(nèi)廚衛(wèi)多功能1.0510%0.105景觀河景公園/河景1.110%0.11公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn)日立1.75m/s智能停層4部蒂森克虜伯1.75m/s0.8510%0.085工程進(jìn)度外立面完成08年6月交房結(jié)構(gòu)封頂，09年6月交房0.8510%0.085產(chǎn)品比價(jià)系數(shù)

0.94銷(xiāo)售均價(jià)3000028200

辦公價(jià)格研判與競(jìng)品匯銀銘尊的價(jià)格比較通過(guò)競(jìng)品的比價(jià)研判，本案辦公部分的價(jià)格支撐在25000元至28000元之間，最終開(kāi)盤(pán)的價(jià)格將根據(jù)客戶的摸底落位情況，進(jìn)行確定。競(jìng)品研判價(jià)格結(jié)論商鋪價(jià)格研判板塊內(nèi)無(wú)同類產(chǎn)品,參考值選取天山及虹橋板塊沿街商鋪,平均租金為9-10元/m2/天，因項(xiàng)目虹尚處于開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，不如天山橋板塊成熟,研判租金應(yīng)略低于天山與虹橋板塊。A．平均租金按7.5元/㎡/天計(jì)，投資回報(bào)率按7%計(jì)，空置率按10%計(jì)推導(dǎo)1層商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)：40555元/㎡因小區(qū)內(nèi)有國(guó)際知名品牌商業(yè)的入住，增加產(chǎn)品的附加值，故銷(xiāo)售價(jià)值可增加1.15倍銷(xiāo)售均價(jià)可提升至：46638元/㎡B．由于2層商業(yè)不臨街，且出入口不獨(dú)立，通道狹小過(guò)長(zhǎng)，不具備常規(guī)商鋪的經(jīng)營(yíng)價(jià)值，故整體定價(jià)趨向于辦公，參照三層與四層辦公價(jià)格差異系數(shù)定價(jià)，與底層商鋪拉開(kāi)差距。推導(dǎo)2層商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)：21511元/㎡因2層商業(yè)層高4.5米，相對(duì)三層以上辦公房具有層高優(yōu)勢(shì)，故銷(xiāo)售價(jià)值可增加1.1倍銷(xiāo)售均價(jià)可提升至：23662元/㎡按上述定價(jià)原則,商鋪平均售價(jià)為33777元/㎡產(chǎn)品分類層高面積銷(xiāo)售報(bào)價(jià)預(yù)計(jì)總銷(xiāo)1、A類產(chǎn)品（東南朝向辦公）3.2米9762.48280002733494402、B類產(chǎn)品（西北朝向辦公）3.2米4803.83260001248995803、C類產(chǎn)品（底層商鋪）4.5米1132.6750000566335004、D類產(chǎn)品（二層商鋪）4.5米1440.252400034566000合計(jì)

17139.23489448520產(chǎn)品分類及銷(xiāo)售報(bào)價(jià)按上述報(bào)價(jià)，辦公均價(jià)27000元/平米，商鋪均價(jià)35000元/平米上述價(jià)格為客戶蓄水階段的報(bào)價(jià)，最終根據(jù)蓄水情況確定開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格及相應(yīng)的優(yōu)惠折扣方案。銷(xiāo)售篇實(shí)現(xiàn)速度與利潤(rùn)的雙贏銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)期:辦公部分銷(xiāo)售均價(jià)實(shí)現(xiàn)26000元/平方米商鋪部分銷(xiāo)售均價(jià)實(shí)現(xiàn)33000元/平方米代理房屋銷(xiāo)售速度:辦公部分開(kāi)盤(pán)七個(gè)月內(nèi)累計(jì)完成100%銷(xiāo)售率商鋪部分開(kāi)盤(pán)五個(gè)月內(nèi)累計(jì)完成90%銷(xiāo)售率銷(xiāo)售目標(biāo)4月6月7月8月5月現(xiàn)場(chǎng)樣板段展示準(zhǔn)備期第一波強(qiáng)銷(xiāo)期5月8日辦公房開(kāi)盤(pán)臨時(shí)接待處進(jìn)場(chǎng)9月10月售樓處樣板房交付使用北岸長(zhǎng)風(fēng)工作進(jìn)度與銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)11月12月7月初商鋪開(kāi)盤(pán)持續(xù)期銷(xiāo)前相關(guān)準(zhǔn)備工作銷(xiāo)售價(jià)表制定確認(rèn)售樓處樣板房裝修交付客戶蓄水工作展開(kāi)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售執(zhí)行計(jì)劃制定確認(rèn)通過(guò)對(duì)意向客戶的落位價(jià)格測(cè)試，形成開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格策略在媒體炒作效應(yīng)下，配合開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠方案引發(fā)辦公第一波熱銷(xiāo)，視蓄水形勢(shì)適時(shí)推出商鋪以價(jià)格價(jià)格控制方案實(shí)施整層銷(xiāo)控計(jì)劃，有目標(biāo)地去化房源，控制好銷(xiāo)售節(jié)奏消化剩余房源，完成預(yù)期銷(xiāo)售目標(biāo)銷(xiāo)售工作重點(diǎn)利用現(xiàn)場(chǎng)樣板效應(yīng)引發(fā)第二波熱銷(xiāo)，逐步釋放銷(xiāo)控樓層在第一波銷(xiāo)售價(jià)格基礎(chǔ)上，實(shí)施提價(jià)策略，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化第二波強(qiáng)銷(xiāo)期蓄水期預(yù)售許可證銷(xiāo)售期重要節(jié)點(diǎn)10月蓄水期銷(xiāo)售均價(jià)25300元/m2銷(xiāo)售率達(dá)65%回籠資金2.4億元6月7月12月5月8月9月11月銷(xiāo)售期辦公商鋪08年銷(xiāo)售均價(jià)33000元/m2銷(xiāo)售率達(dá)到80%資金回籠0.68億元銷(xiāo)售均價(jià)27300元/m2銷(xiāo)售率達(dá)95%回籠資金1.19億元銷(xiāo)售均價(jià)27300元/m2銷(xiāo)售率達(dá)100%回籠資金0.19億元銷(xiāo)售均價(jià)33000元/m2銷(xiāo)售率達(dá)到90%資金回籠0.08億元辦公實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額3.78億元,商鋪實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額0.74億元,合計(jì)4.52億元.蓄水期銷(xiāo)售節(jié)奏控制及資金回籠蓄水期儲(chǔ)客計(jì)劃因開(kāi)盤(pán)前已獲取預(yù)售許可證，為保證達(dá)到有效蓄水效果，自4月20日起收取客戶誠(chéng)意金，目標(biāo)至5月7日開(kāi)盤(pán)前達(dá)到200組有效客戶的蓄水量。目的：方式：客戶有意參加開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)的可先行支付誠(chéng)意金，每套收取人民幣50000元整作為認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意金，簽約后轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，不限制意向認(rèn)購(gòu)套數(shù)。通過(guò)購(gòu)房意向表的形式進(jìn)行客戶認(rèn)購(gòu)位置、數(shù)量和接受價(jià)格的摸底。原則：對(duì)購(gòu)房人的確認(rèn)，實(shí)行實(shí)名制認(rèn)購(gòu)，意向客戶不能更名，開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)前對(duì)預(yù)售合同及相關(guān)合同文本的各項(xiàng)條款需事先確認(rèn)，同時(shí)提供真實(shí)的個(gè)人或企業(yè)貸款資料以便銀行初步審核貸款資信。支付誠(chéng)意金客戶可享受開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠折扣。開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)方案1、通過(guò)初步客戶摸底確定開(kāi)盤(pán)報(bào)價(jià)，開(kāi)盤(pán)前三天內(nèi)對(duì)意向客戶進(jìn)行疏理，并進(jìn)行區(qū)段報(bào)價(jià)，鎖定客戶認(rèn)購(gòu)意向并進(jìn)行開(kāi)盤(pán)價(jià)格微調(diào)以便均衡去化房源。2、開(kāi)盤(pán)當(dāng)日按認(rèn)購(gòu)意向書(shū)編號(hào)進(jìn)行排序，通知意向客戶至售樓中心進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。3、開(kāi)盤(pán)當(dāng)日易居內(nèi)網(wǎng)操作認(rèn)購(gòu)，客戶確定室號(hào)后，簽定《定金合同》并補(bǔ)足定金至人民幣100000元整。開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)流程：開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)規(guī)則：1、按照《認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》編號(hào)，將意向客戶分成幾批，通知其按規(guī)定時(shí)間參到售樓中心進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。2、每批認(rèn)購(gòu)時(shí)間段，按照到場(chǎng)客戶的《認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》編號(hào)順序進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。3、在指定期間不參加認(rèn)購(gòu)的客戶，視同其放棄優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)利。開(kāi)盤(pán)價(jià)格優(yōu)惠方案支付誠(chéng)意金客戶享受開(kāi)盤(pán)價(jià)格優(yōu)惠方案:付款方式優(yōu)惠方式按揭付款報(bào)價(jià)打99折一次性付款報(bào)價(jià)打98折2-4套報(bào)價(jià)打97折5-7套報(bào)價(jià)打96折8-10套報(bào)價(jià)打95折11套以上報(bào)價(jià)打94折注：多套購(gòu)買(mǎi)的優(yōu)惠方案不論付款方式；上述優(yōu)惠方案針對(duì)誠(chéng)意金客戶，未支付誠(chéng)意金的客戶視開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況調(diào)整優(yōu)惠方案。單套多套注：上圖中價(jià)格銷(xiāo)控樓層登記銷(xiāo)控樓層開(kāi)放銷(xiāo)售樓層銷(xiāo)售房源控制室號(hào)0102030405060708091011121314樓層19

18

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4

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價(jià)格控制控制方式：1、8/9/10樓三個(gè)層面采用交易登記方式銷(xiāo)控

依據(jù)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，在9月初逐層釋放銷(xiāo)控，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售2、12/16/17樓三個(gè)層面采用價(jià)格方式銷(xiāo)控

以大客戶整層洽談為銷(xiāo)售說(shuō)辭，價(jià)格無(wú)折扣，待其余房源去

化率達(dá)到70%時(shí)逐層釋放，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售推廣篇引導(dǎo)產(chǎn)品功能需求建立項(xiàng)目在長(zhǎng)風(fēng)板塊的領(lǐng)導(dǎo)地位長(zhǎng)風(fēng)區(qū)域的在整個(gè)市場(chǎng)影響力企劃解決的核心問(wèn)題策略推廣分析之項(xiàng)目定義：一、（城市）長(zhǎng)風(fēng)板塊上海西商業(yè)門(mén)戶，上海城西商業(yè)格局中不可或缺的地位。二、（區(qū)域）上海西商業(yè)門(mén)戶中的標(biāo)桿項(xiàng)目，長(zhǎng)風(fēng)地標(biāo)建筑三、（項(xiàng)目）與項(xiàng)目自身的國(guó)際娛樂(lè)中心、五星級(jí)酒店及國(guó)際總部等商務(wù)資源互動(dòng)共享，將商業(yè)價(jià)值最大化，形成一個(gè)完整的商業(yè)體系。項(xiàng)目定位——功能定位為滿足目標(biāo)客戶的需求，需要迎合和引導(dǎo)客戶，加強(qiáng)產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，本案將體現(xiàn)以下的特點(diǎn)，將幾大功能融為一體。本案現(xiàn)代辦公功能生態(tài)休閑功能個(gè)性空間功能社交功能資源共享功能投資功能產(chǎn)品特性決定目標(biāo)客戶購(gòu)買(mǎi)者使用者投資者租金回報(bào)升值空間完全各自獨(dú)立的客群根據(jù)定價(jià)策略，可預(yù)期目前需要印證投資型客戶特點(diǎn)：看好長(zhǎng)風(fēng)板塊未來(lái)發(fā)展空間，對(duì)目前上海發(fā)展的速度與潛力充滿信心，精明，理性，他們的眼中永遠(yuǎn)只有利益。不限區(qū)域，多為職業(yè)炒家。項(xiàng)目定位——投資型客戶定位上海及外地、外籍的投資客戶，多以職業(yè)炒家為主。項(xiàng)目定位——投資兼自用型客戶定位投資兼自用型客戶特點(diǎn)：為了滿足辦公的需求，改善辦公條件，提升企業(yè)檔次保值至上，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)成完美投資組合長(zhǎng)線穩(wěn)定投資，看好區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景全市范圍內(nèi)的客戶，認(rèn)可區(qū)域價(jià)值，并對(duì)區(qū)域發(fā)展有足夠信心。項(xiàng)目定位——自用型客戶定位以區(qū)域內(nèi)或區(qū)域周邊客戶為主，熟悉并認(rèn)可本區(qū)域價(jià)值，對(duì)本區(qū)域發(fā)展有深度認(rèn)識(shí)中小成長(zhǎng)型企業(yè)客戶目標(biāo)客戶行業(yè)劃分：高科技行業(yè)（其中含概IT行業(yè)的研發(fā)中心）、律師事務(wù)所、注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所、信息咨詢、公關(guān)公司、軟件開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)(包括網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì))等新興行業(yè)。自用型客戶的特點(diǎn)：空間要求不一定大，但配置一定要齊備。要求豐富的商務(wù)資源支持，以滿足日益俱增的商務(wù)需求加快商務(wù)運(yùn)作效率，提高業(yè)務(wù)資源的商務(wù)平臺(tái)展示企業(yè)良好的品牌形象快捷暢通的交通，加快工作反應(yīng)速度生態(tài)自然的人性化辦公空間，產(chǎn)生更有效率的工作板塊蘇州河畔長(zhǎng)風(fēng)公園旁長(zhǎng)風(fēng)板塊，上海西商業(yè)門(mén)戶品牌地產(chǎn)巨頭天鴻集團(tuán)公司實(shí)力鑄就建筑設(shè)計(jì)美國(guó)nbbj設(shè)計(jì)事務(wù)所第一太平專業(yè)物管產(chǎn)品60-115平米生態(tài)商務(wù)平臺(tái)功能齊全的個(gè)性精裝空間4部德國(guó)蒂森克虜伯品牌電梯獨(dú)立分體式VRV商務(wù)空調(diào)配置北岸長(zhǎng)風(fēng)30萬(wàn)平米5A級(jí)商務(wù)配套2、3、4號(hào)輕軌，數(shù)十條公交線途經(jīng)屬性定位：長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)資源核心，蘇河生態(tài)商務(wù)平臺(tái)廣告語(yǔ)：資源決定未來(lái)主要針對(duì)職業(yè)投資客，部分自用客案名：瓏源國(guó)際品牌價(jià)值體系主推案名：瓏源國(guó)際廣告語(yǔ)：資源決定未來(lái)瓏，王者之龍之勢(shì)，給客戶事業(yè)成功的祝愿，暗示戶型“玲瓏”的特點(diǎn)源，蘇州河，事業(yè)的起源和資源，源源不絕，財(cái)也王者之龍的起源地，國(guó)際代表高標(biāo)準(zhǔn)的定位，全球化的標(biāo)志，整個(gè)調(diào)性大氣、正統(tǒng)，氣質(zhì)感強(qiáng)，記憶點(diǎn)強(qiáng)烈，具有極強(qiáng)的推廣性。資源才能成就輝煌未來(lái)，這是恒久不變商業(yè)定律，本案擁有行政、商務(wù)、生態(tài)等終端配套，在區(qū)域內(nèi)乃至全市范圍內(nèi)都具有不可比擬的資源優(yōu)勢(shì)，被周邊競(jìng)品當(dāng)作優(yōu)勢(shì)配套來(lái)宣傳，資源的優(yōu)勢(shì)是本案的優(yōu)勢(shì)所在，是別的項(xiàng)目無(wú)法比擬更無(wú)法超越的。北岸·長(zhǎng)風(fēng)Ⅰ座

明確項(xiàng)目是北岸長(zhǎng)風(fēng)整體的其中一員，借助北岸長(zhǎng)風(fēng)整體形象。北岸·長(zhǎng)風(fēng)第一個(gè)正式上市的樓宇，既是第一，也具有唯一性。Ⅰ體現(xiàn)出一種具有積極向上精神，形象識(shí)別力強(qiáng)，具有極強(qiáng)的視覺(jué)表現(xiàn)力，朗朗上口，利于后期項(xiàng)目的推廣智趣長(zhǎng)風(fēng)意為智慧的源頭長(zhǎng)風(fēng)板塊內(nèi)小戶辦公的屬性。暗示以小博大的投資心態(tài)輔助案名二輔助案名三整體推廣思路板塊蓄勢(shì)鑄底價(jià)格銷(xiāo)售傾瀉上海最具前景的商務(wù)板塊資源決定未來(lái)支撐點(diǎn)政府導(dǎo)向城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)整體集約型規(guī)劃北岸長(zhǎng)風(fēng)獨(dú)占區(qū)位最大優(yōu)勢(shì)媒體造勢(shì)資源優(yōu)勢(shì)集合體支撐點(diǎn)長(zhǎng)風(fēng)區(qū)域地標(biāo)占據(jù)優(yōu)勢(shì)資源集中型SP，PR銷(xiāo)售傾瀉產(chǎn)品引導(dǎo)，利潤(rùn)最大化小資本占有大資源資源決定資本大面積廣告轟炸藍(lán)籌商務(wù)平臺(tái)強(qiáng)銷(xiāo)期二1、推廣背景：5月8號(hào)開(kāi)盤(pán)5月6月7月8月9月10月11月籌備期2、目的：長(zhǎng)風(fēng)重點(diǎn)板塊炒作，引起市場(chǎng)關(guān)注項(xiàng)目核心價(jià)值釋放，促進(jìn)銷(xiāo)售3、主題：資源創(chuàng)造資本3、推廣方式廣告線現(xiàn)場(chǎng)包裝路旗銷(xiāo)售道具制作整體營(yíng)銷(xiāo)方案確定媒體計(jì)劃落實(shí)1、推廣背景：辦公首次開(kāi)盤(pán)，商業(yè)開(kāi)盤(pán)2、目的：項(xiàng)目入市，進(jìn)入銷(xiāo)售狀態(tài)4、推廣方式廣告線活動(dòng)線協(xié)同政府部門(mén)及相鄰項(xiàng)目炒作板塊，整合媒體進(jìn)行新聞?shì)浾摴?shì)，從城市商業(yè)格局、長(zhǎng)風(fēng)集約化商業(yè)，交通樞紐，經(jīng)濟(jì)輻射力等角度深度報(bào)道板塊價(jià)值報(bào)廣，上海樓市，雜志，戶外公交車(chē)，電臺(tái)，網(wǎng)絡(luò)訴求點(diǎn)：上海西商業(yè)門(mén)戶資本向資源看齊主題：“綠色亞洲，在變革中實(shí)現(xiàn)共贏”博鏊亞洲論壇對(duì)上海經(jīng)濟(jì)的意義（政府官員，經(jīng)濟(jì)專家）主題：國(guó)際金融論壇（投資專家\EMBA學(xué)員）主題：項(xiàng)目推介會(huì)（易居會(huì)員）主題：五月房展會(huì)3、主題：項(xiàng)目細(xì)節(jié)賣(mài)點(diǎn)釋放1、推廣背景：奧運(yùn)會(huì)，銷(xiāo)售高潮，房展會(huì)4、推廣方式廣告線活動(dòng)線建立項(xiàng)目長(zhǎng)風(fēng)的地標(biāo)建筑和資源核心的形象形成不可超越的競(jìng)爭(zhēng)格局。進(jìn)行產(chǎn)品投資引導(dǎo)，炒作熱銷(xiāo)情況根據(jù)前期投放效果選擇已運(yùn)用的媒體，增加電視，DM，短信訴求點(diǎn)：資源決定資本吸引力地標(biāo)建筑，資源核心，蘇州河生態(tài)商務(wù)平臺(tái)，5A標(biāo)準(zhǔn)配置主題：跨界營(yíng)銷(xiāo)，與寧波商會(huì)，溫州商會(huì)聯(lián)動(dòng)，舉行項(xiàng)目投資推介會(huì)主題：客戶答謝酒會(huì)（口碑效應(yīng)）主題：項(xiàng)目推介會(huì)主題：十月房展會(huì)4月2、目的：項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升，加強(qiáng)客戶信心引爆銷(xiāo)售，利潤(rùn)最大化制造板塊熱點(diǎn)，形成強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)號(hào)召力項(xiàng)目?jī)r(jià)值印證，持續(xù)市場(chǎng)熱點(diǎn)，品牌力轉(zhuǎn)換為銷(xiāo)售力5.8辦公開(kāi)盤(pán)7月初商業(yè)開(kāi)盤(pán)辦公二波強(qiáng)銷(xiāo)強(qiáng)銷(xiāo)期一推廣費(fèi)用預(yù)算850萬(wàn)元（含260元/平米）清盤(pán)期北岸·長(zhǎng)風(fēng)媒體推廣費(fèi)用總計(jì)約845萬(wàn)元，充分考量本案的實(shí)際情況后，就本案的營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用明細(xì)列表如下：類型內(nèi)容發(fā)布時(shí)間數(shù)量預(yù)估費(fèi)用（元）現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓處包裝、現(xiàn)場(chǎng)看板及其他裝飾等4月底前完成

100,000地盤(pán)包裝（圍墻、條幅、精神堡壘等）4月底前完成200,000售樓處樣板房搭建4月底前完成3套930,000現(xiàn)場(chǎng)樣板房搭建9月底前完成樣板段570,000模型制作及修復(fù)4月底前完成260,000效果圖4月底前完成8張40,000宣傳品VI系統(tǒng)名片、信封、信紙、手提袋等4月底前完成500020,000宣傳品樓書(shū)、折頁(yè)、DM、房型單片等4月底前完成500080,000電視片制作現(xiàn)場(chǎng)電視片DVD制作長(zhǎng)期及電視播放1100,000禮品類廣告?zhèn)?/p>

200020,000通路戶外廣告延安路高炮長(zhǎng)期30大渡河路、光復(fù)西路、金沙江路道旗5月1－31日300對(duì)144,000人民廣場(chǎng)、金沙江路、中山公園、婁山關(guān)路地鐵站橫幅廣告5月1-31日4站400,000941、67路車(chē)身廣告5月1日－10月31日各3輛車(chē)183,0001、預(yù)熱期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作2、預(yù)熱期相關(guān)媒體桂廣工作媒體報(bào)紙新聞晨報(bào)半版4月27、28日268,000東方早報(bào)半版4月27、28日277,000新聞晚報(bào)半版4月28、29日2151,200第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)半版4月28、29日2171,600溫州都市報(bào)半版4月28、29日261,600雜志上海樓市整版4月下旬刊137,500租售情報(bào)封面拉頁(yè)4月下旬刊183,200折商第一跨頁(yè)4月下月刊190,000網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)主頁(yè)4月下旬1100,000焦點(diǎn)寫(xiě)字樓網(wǎng)主頁(yè)及鏈接4月下旬1100,000短信上海西商業(yè)門(mén)戶，長(zhǎng)風(fēng)新商務(wù)地標(biāo)4月27日30萬(wàn)36,000銀行帳單交行和中行7萬(wàn)份金卡、國(guó)際卡用戶4月28日1120,000手機(jī)VIP帳單20萬(wàn)份4月28日180,000直投易居會(huì)短信通知4月28日

0電視第一財(cái)經(jīng)宣傳片剪輯播放4月22－28日2￥150,000.00廣播交通101.7項(xiàng)目宣傳廣告每天11次重播4月22－28日1￥94,500.00SP活動(dòng)產(chǎn)品推介會(huì)4月下旬1150,000類型內(nèi)容發(fā)布時(shí)間數(shù)量預(yù)估費(fèi)用（元）注：以上預(yù)熱期費(fèi)用小計(jì)：4,417,600元。類型內(nèi)容發(fā)布時(shí)間數(shù)量預(yù)估費(fèi)用（元）戶外保持原有不變0紙媒報(bào)紙新聞晨報(bào)整版5月8日168,000東方早報(bào)整版5月8日177,000第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)整版5月8日1158,40021世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道彩半5月8日1103,320雜志《上海樓市》封面拉頁(yè)5月10日199,000寶馬目錄前第一