我國房地產(chǎn)定價(jià)的困境和出路的論文

我們國家房地產(chǎn)定價(jià)的困境和出路的論文本文分析了我們國家房地產(chǎn)定價(jià)的困境和定價(jià)的基本要素，論述了我們國家房地產(chǎn)定價(jià)陷入困境的根源和困境對我們國家長期經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展所產(chǎn)生的不利影響，在此基礎(chǔ)上，提出了建立和完善我們國家房地產(chǎn)定價(jià)的市場機(jī)制和調(diào)控體系，房地產(chǎn)收益的稅收機(jī)制和分配體制，以及推動我們國家房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定和科學(xué)發(fā)展的對策。本文本文關(guān)鍵詞語語：房地產(chǎn)定價(jià)；跨境資本流動；科學(xué)發(fā)展我們國家房地產(chǎn)如何定價(jià)?定價(jià)的環(huán)境和基本依據(jù)是什么?隨著我們國家經(jīng)濟(jì)的改革開放，跨境資本流動會對房地產(chǎn)定價(jià)產(chǎn)生什么影響?合理的房地產(chǎn)價(jià)格又是如何形成的?我們國家房地產(chǎn)定價(jià)是否出現(xiàn)了困境?如何才能找到擺脫困境的出路?我們認(rèn)為這些都是我們國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所迫切需要回答的問題。一、我們國家房地產(chǎn)定價(jià)的困境和定價(jià)的依據(jù)我們國家房地產(chǎn)供求從福利化、計(jì)劃化轉(zhuǎn)向商品化、市場化的過程中，房地產(chǎn)定價(jià)的困境就一直存在，特別是在房地產(chǎn)價(jià)格高企的時(shí)候尤為突出。由于住房涉及到人們生存的基本條件，在我們國家，又由于房地產(chǎn)定價(jià)在很大程度上關(guān)系到了各個(gè)階層或各個(gè)集團(tuán)的利益，于是乎房地產(chǎn)定價(jià)就成了極其敏感的、政治色彩濃厚的社會大問題。與此相應(yīng)，在我們國家現(xiàn)前階段形成了一種特殊的，以政策博弈為導(dǎo)向，以定價(jià)博弈為核心的房地產(chǎn)定價(jià)的社會輿論。房地產(chǎn)定價(jià)社會輿論的形成既體現(xiàn)了人們對房地產(chǎn)價(jià)格的普遍關(guān)心和對居住條件改善的意愿，以及對國家房地產(chǎn)政策高度關(guān)注和熱情參與；同時(shí)又反映了部分社會輿論和社會心理對房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)定價(jià)的過度聚焦。11665.cOm由此可能產(chǎn)生的誤判在一定程度上形成一種群體性的、選擇性的價(jià)值取向和對房地產(chǎn)政策的理解。除了日益興盛的社會輿論，還有在其后各大利益階層和利益集團(tuán)的強(qiáng)力影響，客觀上形成了一個(gè)人為因素作用的環(huán)境，直接或間接地作用到我們國家的房地產(chǎn)定價(jià)上，由此形成了我們國家房地產(chǎn)定價(jià)的困境。其主要表現(xiàn)為，我們國家房地產(chǎn)定價(jià)社會輿論有脫離定價(jià)基本環(huán)境和偏離定價(jià)基本依據(jù)，受人為因素作用的傾向。在這里，我們先從我們國家房地產(chǎn)定價(jià)基本因素的討論開始。第一，在一般商品經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)和其他生活資料一樣，都要在價(jià)值上得到體現(xiàn)，并具有特殊的價(jià)值規(guī)定。價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，房地產(chǎn)定價(jià)要受到商品經(jīng)濟(jì)內(nèi)在規(guī)律，主要是供求規(guī)律和價(jià)值規(guī)律的制約。土地是大自然的“賜予物〞，是具有自然力的綜合體，其具有特殊的價(jià)值規(guī)定：一是土地的稀缺性，可供建造住宅用的土地的有限性；二是土地的差異性，即土地本身的級差性和固定性。具體土地定位之間要靠交通運(yùn)輸聯(lián)系，這些特性都要在價(jià)值上得到表現(xiàn)。在任何商品經(jīng)濟(jì)條件下都存在由于土地差別帶來的超額利潤；不論是私有還是公有的土地所有權(quán)都要將超額利潤轉(zhuǎn)化為地租；按利息率計(jì)算的地租的購買價(jià)格，表現(xiàn)為土地價(jià)格。以使用土地為條件的住宅(或商品房)所處位置的差別，土地上的住宅(或商品房)的價(jià)值規(guī)定也因此得到補(bǔ)充，從而住宅(或商品房)價(jià)格的構(gòu)成也得到補(bǔ)充，即以使用土地為條件的住宅(或商品房)價(jià)格。第二，在社--義市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的一個(gè)基本特征是土地國有(或集體所有)，房地產(chǎn)開發(fā)商或商品房購得者獲得的只是土地的使用權(quán)，沒有土地所有權(quán)。土地公有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上借以實(shí)現(xiàn)的形式仍然是地租。在我們國家，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營企業(yè)向土地公有權(quán)的代表一地方支付土地使用權(quán)的購置費(fèi)用，即地租，以及各種稅費(fèi)；地方(或國家)應(yīng)該把這部分收益作為發(fā)展地方(或國家)社會經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)之用，造福于全民。第三，在經(jīng)濟(jì)全球化條件下，一國經(jīng)濟(jì)開放使得其房地產(chǎn)定價(jià)具有了國際化的傾向，人們往往會把某國一地房地產(chǎn)的定價(jià)與異國相似的他地來進(jìn)行比較，出現(xiàn)一種“看齊效應(yīng)〞。而且當(dāng)一國經(jīng)濟(jì)金融高度化發(fā)展，房地產(chǎn)越來越表現(xiàn)出兩種特性：一是消費(fèi)性，和其他生活消費(fèi)品一樣，房屋用于解決人們居??；二是金融性，作為金融資產(chǎn)的一部分，不動產(chǎn)用于投資。這樣，房地產(chǎn)成為人們組合投資中的一個(gè)重要部分，房地產(chǎn)定價(jià)又具有了一般金融資產(chǎn)定價(jià)的屬性。在開放經(jīng)濟(jì)條件下，跨境資本(或資金)的流動，在一國房地產(chǎn)市場上流動方向的切換、流動規(guī)模的擴(kuò)張收縮、流動速度快慢直接影響著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的決定和變動。當(dāng)跨境資本大規(guī)模地、快速地流向某房地產(chǎn)市場，它所代表的是對這一房地產(chǎn)的強(qiáng)勁需求，會推動該房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升；當(dāng)跨境資本大規(guī)模地、快速地撤離出某房地產(chǎn)市場，它所代表的是對這一房地產(chǎn)的強(qiáng)勁供給，會拉動該房地產(chǎn)價(jià)格迅速下降?？缇迟Y本流動不僅會影響到房地產(chǎn)市場上價(jià)格的決定和變動；而且還會影響到一國財(cái)富的形成和財(cái)富的國際間轉(zhuǎn)移。當(dāng)然，國內(nèi)資金流動也會產(chǎn)生上述的作用，所不同的只是在這個(gè)市場形成的財(cái)富轉(zhuǎn)移暫時(shí)發(fā)生在國內(nèi)。在我們國家房地產(chǎn)定價(jià)上，已經(jīng)逐漸形成一個(gè)開放型的、社--義市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境。在這一環(huán)境下，房地產(chǎn)定價(jià)既要符合社--義市場經(jīng)濟(jì)的要求，堅(jiān)持發(fā)揮土地公有制下的市場機(jī)制作用，遵循供求規(guī)律和價(jià)值規(guī)律等商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律；又要適應(yīng)開放經(jīng)濟(jì)條件下，跨境資本流動對房地產(chǎn)定價(jià)和一國財(cái)富在國際轉(zhuǎn)移的作用。為此，我們要建立和完善我們國家房地產(chǎn)定價(jià)的市場機(jī)制和我們國家房地產(chǎn)定價(jià)的調(diào)控機(jī)制。充分發(fā)揮這些機(jī)制的作用來促進(jìn)我們國家房地產(chǎn)的合理定價(jià)；促進(jìn)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營收益的合理征稅和房地產(chǎn)財(cái)政收益的合理分配；防范跨境資本對我們國家財(cái)富的投機(jī)性掠奪和促進(jìn)國民財(cái)富不斷增長；最終讓我們國家民眾都能住得上房，能住較好的房；讓越來越多的人能買得起房，能買上好房。二、我們國家房地產(chǎn)定價(jià)困境產(chǎn)生的不利影響我們國家房地產(chǎn)定價(jià)出現(xiàn)困境，究其根源：一是我們國家社--義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不充分，特別是表現(xiàn)在房地產(chǎn)這一涉及到眾多方面基本利益的市場尤其是這樣；二是我們國家房地產(chǎn)市場發(fā)展還不成熟，國民中的大多數(shù)人轉(zhuǎn)為向市場要住房的時(shí)間也不過十年左右的時(shí)間；三是我們國家還處在轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)中，人為因素對經(jīng)濟(jì)的影響還會繼續(xù)存在，特別是反映在房地產(chǎn)市場上；四是在經(jīng)濟(jì)不斷開放條件下，人們對跨境資本在一國房地產(chǎn)定價(jià)中的影響，以及國際資本對一國財(cái)富的投機(jī)性掠奪的現(xiàn)實(shí)性還缺乏足夠的認(rèn)識；五是社會民眾對在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營領(lǐng)域中發(fā)生的官商勾結(jié)，貪污腐化，蠶食公有資產(chǎn)現(xiàn)象的深惡痛絕，把一種內(nèi)心的痛恨和無奈發(fā)泄在房地產(chǎn)定價(jià)上。為此，我們要充分認(rèn)識房地產(chǎn)定價(jià)困境的存在會對我們國家社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展在長期中產(chǎn)生的不利影響：第一，影響到我們國家居民居住條件的根本性改善人為因素作用在短時(shí)間內(nèi)有可能壓低或拔高房地產(chǎn)的價(jià)格，造成房地產(chǎn)市場短期失衡，要么買超要么賣超，其結(jié)果受益的只可能是少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者或是少數(shù)房地產(chǎn)購買者。但在長期中，不符合規(guī)律和常理的定價(jià)，一定會損害大多數(shù)的房地產(chǎn)買賣雙方，不利于我們國家居民居住條件的根本性改善。特別是房地產(chǎn)價(jià)格大幅度波動，有可能引爆經(jīng)濟(jì)危機(jī)，使大多數(shù)人遭殃。第二，影響到我們國家社會居住人口的合理流動和布局我們國家經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不平衡，沿海地區(qū)，尤其是特大城市及周邊城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展，居住人口有不斷集中的趨勢；而中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，居住人口也相對稀少。如果東部國際化大都市及周邊大中城市的房地產(chǎn)定價(jià)被人為因素壓低，甚至還出臺刺激購房政策，這樣就會起到人口流動的導(dǎo)向作用。最終可能會導(dǎo)致東部大城市擁擠不堪，城市問題積重難返，居民生活質(zhì)量下降；中西部經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相對緩慢，居民生活質(zhì)量難以改善；并由此不斷引起居住人口向東流。當(dāng)在社會居住人口遷移中的行政手段逐漸被取消或失靈的情況下，住房費(fèi)用貴賤對居住人口遷移的導(dǎo)向作用在很大程度上還是有效的。論文代寫第三，影響到我們國家房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)政收益對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)支持力度社--義革命勝利的一大成果就是把土地收歸全民所有，這從根本上改變了土地私有給極少數(shù)人帶來巨大利益的條件，而為廣大民眾從土地上獲得利益提供了可靠的保證。廣大人民不僅從土地上獲得可居住的條件，而且還可從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得收益和其他財(cái)政收益上分享社會經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)發(fā)展帶來的福祉。人為因素干預(yù)往往會破壞房地產(chǎn)較準(zhǔn)確、較合理的定價(jià)，滋生房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營上的官商勾結(jié)，貪污腐化，蠶食公有資產(chǎn)現(xiàn)象，會使房地產(chǎn)財(cái)政收益流失，無法實(shí)現(xiàn)收益最大化，最終影響到改善社會經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)的、財(cái)政上的持續(xù)支持力度。第四，影響到我們國家房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展房地產(chǎn)較合理的定價(jià)和保持房地產(chǎn)價(jià)格的相對穩(wěn)定是我們國家房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展的基本條件和基本保證。房地產(chǎn)市場定價(jià)功能萎縮、價(jià)格波動劇烈，人為因素導(dǎo)致價(jià)格扭曲，定價(jià)過高或過低都會引起的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大起大落，必將影響我們國家房地產(chǎn)市場持續(xù)的、良性的發(fā)展。第五，影響到我們國家國民在經(jīng)濟(jì)全球化過程中的財(cái)富分配上的利益隨著我們國家經(jīng)濟(jì)開放程度越來越高，在世界范圍內(nèi)尋找“價(jià)值洼地〞，發(fā)掘投機(jī)機(jī)會的跨境資本就會伺機(jī)進(jìn)入我們國家的各個(gè)市場。我們國家房地產(chǎn)市場定價(jià)如果脫離了全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境，片面追求低定價(jià)，那么境外資本就可能伺機(jī)進(jìn)入我們國家房地產(chǎn)市場，進(jìn)行投機(jī)性掠奪。其結(jié)果不僅引起了我們國家房地產(chǎn)市場的震蕩，而且造成我們國家國民財(cái)富的流失。第六，影響到我們國家社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中公平和效率原則的實(shí)現(xiàn)住房是人民群眾的基本生活資料，房地產(chǎn)合理定價(jià)能體現(xiàn)社會對房地產(chǎn)資源分配上的公平和效率，起到獎勤罰懶激勵機(jī)制的作用，鼓勵勞動大眾通過辛勤、誠實(shí)的工作換取自己的生活條件。房地產(chǎn)定價(jià)不合理，可能使少數(shù)人享受了低價(jià)的住房條件，而使多數(shù)人支付高價(jià)才能得到住房條件；又可能使少數(shù)人獲得多處或大量的住房條件，而使多數(shù)人難以得到基本的住房條件。這就完全有可能破壞社會公平和效率原則的實(shí)現(xiàn)，影響到我們國家經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)地、穩(wěn)定地科學(xué)發(fā)展和保持社會的和諧。三、我們國家房地產(chǎn)定價(jià)擺脫困境的出路我們國家房地產(chǎn)供求、定價(jià)已經(jīng)步入了社--義市場經(jīng)濟(jì)軌道，就應(yīng)該力排人為因素的干擾，讓一個(gè)不斷建立和完善的房地產(chǎn)定價(jià)的市場機(jī)制和調(diào)控機(jī)制正常發(fā)揮作用，確保房地產(chǎn)合理定價(jià)，并在一個(gè)可控的范圍內(nèi)波動，保持房地產(chǎn)價(jià)格相對穩(wěn)定。這樣才能從根本上解決房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營領(lǐng)域中存在的“權(quán)力尋租〞、“壟斷尋租〞和其他巧取豪奪的現(xiàn)象，并防范跨境資本在我們國家房地產(chǎn)領(lǐng)域里進(jìn)行掠奪性投機(jī)，讓我們國家房地產(chǎn)市場的發(fā)展不斷地滿足人民群眾持續(xù)增長的對居住條件的需求。具體我們可以考慮：第一，堅(jiān)持我們國家住宅用地的可持續(xù)地、有限地供給，充分發(fā)揮市場機(jī)制在定價(jià)中的作用那種認(rèn)為“可以通過加快加大批地力度，增加供地來降低城市房價(jià)，特別是大城市的房價(jià)〞的觀點(diǎn)值得商榷。我認(rèn)為單純地用增加城市土地供給來控制房價(jià)的思路和對策不可取。我們國家可用于建造居住房屋的土地，相對于不斷增長的人口來說只會是越來越稀缺，其供給應(yīng)該是一種適應(yīng)人口不斷增長能夠持續(xù)提供的、有諸多限制條件的一種供給，從長期來看，其貨幣價(jià)格也會是持續(xù)上漲的。與此相應(yīng)，建造在其上的住宅(或商品房)也是這樣。越來越多的資料顯示，我們國家保經(jīng)濟(jì)增長的土地(其中不少是用于住宅建設(shè)的)和保土地資源(特別是堅(jiān)守18億畝耕地紅線的根基)之間存在不斷擴(kuò)大的矛盾；與此同時(shí)，超大城市的人口居住密度在持續(xù)提高，居住環(huán)境難以改善。所以，一是我們國家應(yīng)該明確制定國家和地方長期住宅土地開發(fā)規(guī)劃，有計(jì)劃的、有限制的、勻速的增加土地供給，同時(shí)將一定期間內(nèi)計(jì)劃供給中的部分土地作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格波動的用地。用國家和地方的法規(guī)來加以對住宅用地的運(yùn)用和監(jiān)督。二是堅(jiān)持國有土地使用權(quán)第三方拍賣制度，拍賣獲得的購置費(fèi)用收入應(yīng)進(jìn)入國家專項(xiàng)資金。按一定比例返回給地方的部分，應(yīng)作為當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)和社會事業(yè)發(fā)展的專項(xiàng)用途資金。第二，堅(jiān)持我們國家住宅的市場化定價(jià)，充分發(fā)揮價(jià)值規(guī)律和供求機(jī)制的調(diào)節(jié)作用那種認(rèn)為合理的房價(jià)就是應(yīng)該讓“購房者能買得起房〞，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋〞的提法在我們國家現(xiàn)前階段至少是不現(xiàn)實(shí)的。全球經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的美國，有政客試圖“讓窮人買得上房〞，再加上虛擬金融的助推，其結(jié)果是引爆了“次貸危機(jī)〞。因此，房價(jià)要達(dá)到需求者都能買得起的愿望，在一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期中是不可能實(shí)現(xiàn)的?，F(xiàn)流行的“世界慣用的房價(jià)收入的經(jīng)典比例〞，其在我們國家的適用性也值得商榷。孰不知：一是環(huán)境和條件不同，即使是再“經(jīng)典〞的這種比例也不能生搬硬套。具體地講，一個(gè)人少地多的國家與另一個(gè)人多地少的國家；一個(gè)高福利、高稅收的“兩高〞的國家與另一個(gè)“兩低〞的國家，還有兩國的房價(jià)構(gòu)成和稅收體制不同等，諸多因素都會影響到這個(gè)比例高低。二是這個(gè)比例實(shí)際上是在成熟的房價(jià)定價(jià)機(jī)制發(fā)生作用后形成的，而不是產(chǎn)生在其前。在我們國家當(dāng)下的條件下，種種原因造成了對家庭收入難以測定的現(xiàn)在狀況，因此很難計(jì)算準(zhǔn)確的房價(jià)收入比，以此來預(yù)測住房的