(財(cái)務(wù)知識(shí))合川區(qū)江城天下經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告

合川區(qū)“江城天下”經(jīng)濟(jì)評(píng)論報(bào)告目錄第一章項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益及階段性預(yù)期效益剖析一、項(xiàng)目概略1、項(xiàng)目名稱2、項(xiàng)目建設(shè)單位3、項(xiàng)目建設(shè)地址二、項(xiàng)目功能及建設(shè)規(guī)模1、項(xiàng)目功能2、建設(shè)規(guī)模三、項(xiàng)目投資四、項(xiàng)目投資估量1、投資估量表2、開發(fā)期稅費(fèi)估量表五、資本籌備計(jì)劃1、項(xiàng)目投資計(jì)劃表2、借還款計(jì)劃及利息測(cè)算表六、銷售收入測(cè)算1、銷售總收入展望表2、銷售收入分期按比率測(cè)算表第二章項(xiàng)目盈余能力剖析第1頁(yè)共11頁(yè)一、損益表與靜態(tài)盈余剖析1、損益表2、評(píng)論指標(biāo)3、可運(yùn)用資本估量表二、現(xiàn)金流量表與動(dòng)向盈余剖析1、所有投資現(xiàn)金流量表2、評(píng)論指標(biāo)3、自有資本流量表4、評(píng)論指標(biāo)5、動(dòng)向盈余剖析第三章風(fēng)險(xiǎn)躲避一、盈虧均衡剖析1、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2、盈虧均衡計(jì)算二、結(jié)論和建議1、結(jié)論2、建議第2頁(yè)共11頁(yè)第一章項(xiàng)目整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益及階段性預(yù)期效益剖析1、項(xiàng)目名稱“江城天下”。合川區(qū)舊城改造項(xiàng)目?？傆玫孛娣e485畝，拆遷房子11萬平方米，新建房子60萬平方米，估量總投資3.5億元。2005年主要達(dá)成片區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、舊房拆遷和B2組團(tuán)布置房修筑。計(jì)劃投資6000萬元。3、項(xiàng)目建設(shè)單位成都華聯(lián)商廈置業(yè)有限責(zé)任公司4、項(xiàng)目建設(shè)地址重慶合川市內(nèi)一、項(xiàng)目功能及建設(shè)規(guī)模1、項(xiàng)目功能依據(jù)地塊的環(huán)境特點(diǎn)，擬在該地塊興建一個(gè)合川市內(nèi)較為高檔的花園住所小區(qū)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)備齊備，購(gòu)物、康樂、休閑運(yùn)動(dòng)等各種相應(yīng)設(shè)備應(yīng)有盡有。2、建設(shè)規(guī)模江城天下項(xiàng)目計(jì)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表（暫定值）序項(xiàng)目計(jì)量單數(shù)值比重（％）號(hào)位1用地面積平方米331668（498畝）1.1建筑占地面積平方米8291725（約）2總建筑面積平方米597000（余）2.1住所建筑面積平方米488060（約）88（約）多層住所建筑面積（以4—7層為主）平方米41485185第3頁(yè)共11頁(yè)高層住所建筑面積（以12—18層為平方米7320915主）2.2商業(yè)建筑面積（此中3萬平方米自平方米97000（約）16.2（約）用）2.3公建建筑面積平方米11940（約）2（約）3容積率%1.8（約）4覆蓋率%35（約）5綠地率%42（約）6總戶數(shù)（均勻每戶約120平方米）戶4067（約）7居住總?cè)丝冢ň鶆蛎繎?.5人）人14234.58泊車位（每2戶約1個(gè)車位）個(gè)2033三、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃2003年年末動(dòng)工，整個(gè)工程為期5年，分4到5期建設(shè)，此中應(yīng)大橋以北的地塊進(jìn)行首期動(dòng)工（拆遷量少）。若先期資金投入量足夠可在首期開發(fā)時(shí)帶動(dòng)大橋南側(cè)的50米地域的開發(fā)，使其在第一期開發(fā)中形成一個(gè)地區(qū)形象整體化，以利于項(xiàng)目的通盤銷售，以期獲取最大利潤(rùn)化。四、項(xiàng)目投資估量1、投資估量表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目總投資估量說明1.1土地花費(fèi)9960.0020萬/畝，包含征地有關(guān)花費(fèi)及拆遷花費(fèi)（約）2工程費(fèi)2140.002.1地質(zhì)勘探費(fèi)及700.00多層12元/平方米，高層15元/平方米設(shè)計(jì)費(fèi)2.2場(chǎng)所平坦花費(fèi)1440.0012元/立方米（估計(jì)120萬立方米）（土石方）3建筑安裝工程22359.00多層350元/平方米，高層550元/平方米花費(fèi)4其余花費(fèi)1667.374.1小區(qū)道路150.003公里（估計(jì)50萬元/公里）4.2小區(qū)綠化花費(fèi)621.87每平方米25元(未除消防通道)4.3小區(qū)智能化895.5015元/平方米5不行預(yù)示費(fèi)670.773%第4頁(yè)共11頁(yè)6開發(fā)期規(guī)費(fèi)166.00見下表7財(cái)務(wù)花費(fèi)480.00估計(jì)貸款總數(shù)為4000萬8銷售花費(fèi)964.421.5%，包含廣告推行及營(yíng)銷有關(guān)花費(fèi)項(xiàng)目開發(fā)總成38407.56折算為每平方米成本為643.34元/平方米本總計(jì)2、開發(fā)期稅費(fèi)估量表序號(hào)項(xiàng)目金額估量說明1綜合價(jià)金00元/平方米2工程監(jiān)理費(fèi)571.6%4工程質(zhì)量監(jiān)察費(fèi)591元/平方米5其余50暫估共計(jì)166五、資本籌備計(jì)劃本項(xiàng)目開發(fā)投資的資本根源有三個(gè)渠道，一是公司自有資本，二是銀行貸款，三是預(yù)售房收入用于投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資本1500萬元作為啟動(dòng)資本。需貸款4000萬元?？偼顿Y為38407.56萬元。1、項(xiàng)目投資計(jì)劃表單位：萬元序項(xiàng)目名共計(jì)建設(shè)期號(hào)稱20032004200520062007200820091建設(shè)投38407.5655006000（12）8000800050005907.56資（拆、（18）（15）（10）（5）土）2資本籌38407.56550060008000800050006907.56措2.1自有150015002.2借貸40004000-4480（本息）2.3預(yù)售收1315008500（10）1500016500180006295尾盤入再投（15）（15）（15）（5）銷售入第5頁(yè)共11頁(yè)2、借還款計(jì)劃及利息測(cè)算表單位：萬元借錢次數(shù)借錢計(jì)劃還款計(jì)劃對(duì)付利息時(shí)間12003.8—92004.8—9金額40004000480共計(jì)40004000480六、銷售收入測(cè)算1、銷售總收入展望表(以5年的計(jì)劃銷售額度為指標(biāo)）分類可售面積守舊銷售均價(jià)銷售收入（平方米）（元/平方米）（萬元）住所488060（約）90043925商業(yè)67000（自留30000）300020370共計(jì)5970001076.96642952、銷售收入分期（按比率測(cè)算表）銷售共計(jì)銷售期項(xiàng)目名稱20042005200620072008計(jì)劃住所100%70%30%一期100%80%20%商業(yè)住所100%50%50%二期100%50%50%商業(yè)住所100%50%50%三期100%50%50%商業(yè)住所100%50%50%四期100%50%50%商業(yè)共計(jì)100%第二章項(xiàng)目盈余能力剖析一、損益表與靜態(tài)盈余剖析(以5年的計(jì)劃銷售額度為指標(biāo))1、損益表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依照共計(jì)1銷售收入如上表64295.002總成本花費(fèi)59.7萬方×643.34元/平方米38407.56第6頁(yè)共11頁(yè)3銷售稅金及附帶銷售收入×6.25%4018.434土地增值稅暫估為3%1928.855利潤(rùn)總數(shù)1-2-3-419940.166所得稅5×33%6580.257稅后利潤(rùn)5-613359.912、評(píng)論指標(biāo)A、所有利潤(rùn)的投資利潤(rùn)率＝利潤(rùn)總數(shù)÷總投資額×100％=19940.1638407.56×100％=51.91%B、所有利潤(rùn)的投產(chǎn)利潤(rùn)率＝利稅總數(shù)÷總投資額×100％=19940.16+4018.43+1928.85）÷38407.56×100％=67.40%C、自有資本投資利潤(rùn)率＝利潤(rùn)總數(shù)÷自有資本總數(shù)×100％=13359.9072÷5500×100％=242.90%3、可運(yùn)用資本估量表單位：萬元序項(xiàng)目名稱共計(jì)建設(shè)期號(hào)200420052006200720081銷售收入64295850015000165001800062952銷售稅金及附4018.43531.25937.51031.21125393.43加53土地增值稅1928.85255450495540188.854所得稅6580.255001200140018001680.255項(xiàng)目可運(yùn)用資51767.47213.7512412.53573.7145354032.4金（1-2-3-4）6157結(jié)論：本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評(píng)論指標(biāo)與房地產(chǎn)同行行為相應(yīng)指標(biāo)比較，完整能夠接受。二、現(xiàn)金流量表與動(dòng)向盈余剖析(以四年的計(jì)劃銷售額度為指標(biāo)）1、所有投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2003200420052006200720081現(xiàn)金流入550085001500016500180006295第7頁(yè)共11頁(yè)1.1銷售收入1.2自有資本1.3借貸現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2銷售稅金及附加2.3土地增值稅2.4所得稅2.5還貸（加息）凈現(xiàn)金流量（1-2）折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10%稅前凈現(xiàn)金流量（3＋2.4）稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10%2、評(píng)論指標(biāo)

08500150001650018000629515004000550011176.2510587.510926.2584659170.09550060008000800050006907.560531.25937.51031.251125393.430255450495540188.8505001200140018001680.2544800-2676.254412.55573.759535-2875.090-2408.623971.255016.378581.5-2587.580-1908.625171.256416.3710381.5-907.330-1717.754654.125774.739343.35-816.59A、稅后所有投資FNPV＝13969-5980（自備資本）=7989，F(xiàn)IRR＝12.42％B、稅前所有投資FNPV＝19153-5980（自備資本）=13173，F(xiàn)IRR20.48％3、自備資本現(xiàn)金流量表(以四年的計(jì)劃銷售額度為指標(biāo))單位：萬元序項(xiàng)目名稱號(hào)現(xiàn)金流入1.1銷售收入現(xiàn)金流出2.1自有資本2.2預(yù)售收入再投入2.3貸款本息償還2.4銷售稅金及附帶2.5土地增值稅2.6所得稅

建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2003200420052006200720082009550085001500016500180006295085001500016500180006295550011176.2510587.510926.2584659170.09550060008000800050006907.564480531.25937.51031.251125393.43255450495540188.855001200140018001680.25第8頁(yè)共11頁(yè)凈現(xiàn)金流量（1-2）折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10%4、評(píng)論指標(biāo)

-2875.09-2587.58自有資本的稅后FNPV＝13969，F(xiàn)IRR＝39.37％5、動(dòng)向盈余剖析(以5年的計(jì)劃銷售額度為指標(biāo)）A、凈現(xiàn)值（FNPV），經(jīng)過以上計(jì)算，本項(xiàng)目稅前、稅后所有投資的NPV﹥0，自有資本的NPV﹥0，說明本項(xiàng)目可按預(yù)先規(guī)定的貼現(xiàn)率贏利，在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈利潤(rùn)，有經(jīng)濟(jì)成效，項(xiàng)目可行。本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率選用時(shí)，聯(lián)合同期的銀行貸款利率5.25％，考慮行業(yè)的均勻利潤(rùn)率、資本成本、投資風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹以及資本限制的影響，取IC＝10％。B、內(nèi)部利潤(rùn)率（FIRR），經(jīng)以上計(jì)算，稅前和稅后所有投資的IRR分別為20.48％和12.42％，自有資本IRR為39.37％，分別大于同期貸款的利率和基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，反應(yīng)項(xiàng)目盈余，達(dá)到較高的利潤(rùn)水平，說明項(xiàng)目完整可行。C、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)匯總表靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)向指標(biāo)項(xiàng)目投資利稅財(cái)務(wù)凈財(cái)務(wù)內(nèi)部收投資利潤(rùn)投資利潤(rùn)率現(xiàn)值率益率FIRRFNPV所有投稅前19940.1651.91%67.40%20.48％資稅后13359.9012.42％自有資稅前242.90%金稅后1396939.37％第三章風(fēng)險(xiǎn)躲避第9頁(yè)共11頁(yè)一、盈虧均衡剖析(以四年的計(jì)劃銷售額度為指標(biāo)）1、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目總成本38407.56萬元項(xiàng)目總收入64295萬元利潤(rùn)19940.16萬元稅后利潤(rùn)13359.90722、盈虧均衡點(diǎn)計(jì)算盈虧均衡點(diǎn)＝項(xiàng)目總成本÷[銷售總收入-（利潤(rùn)×所得稅率：33%）]100%=38407.56÷[64295-（19940.16×33%）]×100%=75.40%盈虧臨界點(diǎn)＝銷售總收入×盈虧均衡點(diǎn)=64295×75.40%=48478.43萬元結(jié)論：當(dāng)銷售收入達(dá)到48478.43萬元時(shí)，工程基本上可實(shí)現(xiàn)保本；反之，當(dāng)銷售實(shí)現(xiàn)低于臨界點(diǎn)，則項(xiàng)目將出現(xiàn)損失。二、結(jié)論和建議1、結(jié)論本項(xiàng)目剖析是在現(xiàn)有方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)長(zhǎng)進(jìn)行的，建筑單體的面積參數(shù)為，可售住所為488060（約）㎡，可售商業(yè)為67000（自留30000）㎡本項(xiàng)目總投資為38407.56萬元，均勻售價(jià)1076.96余元/㎡。其中住所的均勻售價(jià)900余元/㎡，商業(yè)的均勻售價(jià)3000余元/㎡。依據(jù)盈虧均衡剖析可見，江城天下項(xiàng)目盈虧均衡點(diǎn)為75.40％。當(dāng)項(xiàng)目銷售比率達(dá)75.40％，銷售收入達(dá)到48478.43萬元時(shí)，項(xiàng)目的第10頁(yè)共11頁(yè)利潤(rùn)與成本持平。經(jīng)過敏感性剖析可知項(xiàng)目有必定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目所有投資的內(nèi)部利潤(rùn)率為20.48％，自有資本的內(nèi)部利潤(rùn)率為39.37％，均高于銀行同期利息，有必定的財(cái)務(wù)利潤(rùn)。因?yàn)轫?xiàng)目定位花園小區(qū)，質(zhì)量上有優(yōu)勢(shì)，同時(shí)售價(jià)在市場(chǎng)上有競(jìng)爭(zhēng)力，所以可達(dá)到一個(gè)較好的銷售比例，可是項(xiàng)目的功能定位必定要有特點(diǎn)。從以上計(jì)算我們還看到，因?yàn)槲覀冎蛔髁?年的計(jì)劃銷售利潤(rùn)分析，其結(jié)論就是在5年期的經(jīng)營(yíng)后，公司不單能獲取稅后利潤(rùn)13359.9072萬元，還可以