某公司項目可行性報告

目錄HYPERLINK第一章：總論第二章：欽州發(fā)展概述第三章：欽州市房地產市場總體分析HYPERLINK第四章：項目產品規(guī)劃及項目分析第五章：投資估算及資金投入第六章：項目經營預測第七章：項目效益評價第八章：結論第一章總論可行性研究的依據研究的范圍、目的和要求：欽州天恒房地產有限公司新天地花苑規(guī)劃設計方案進行可行性研究，在項目的地理位置、環(huán)境條件、建設規(guī)劃、資源供給、市場前景、經濟效益和社會效益等方面進行調查研究及分析論證的基礎上，最后作出技術的、經濟的評估，并決定項目的可行性程度，作為投資前科學決策的依據。（二）研究原則本可行性研究報告，欽州新天地花苑的整體規(guī)劃設計方案，采用國內先進的建筑工程技術施工。就技術上、經濟上是否可行進行論證。立足于欽州市和欽州市房產業(yè)開發(fā)的資源條件，就項目資源供給，市場情況進行分析論證。（三）可行性研究的主要過程欽州新天地花苑項目通過拍賣形式，取得了位于南珠西大街北、中行宿舍區(qū)以西地塊的土地使用權。經有關經濟技術人員，參照欽州市房地產的開發(fā)情況，對新天地花苑項目的特點進行深入研究。在此基礎上編寫出本可行性研究報告。二、開發(fā)企業(yè)的概況欽州天恒房地產有限公司注冊資金1600萬元，為現金注資，經營范圍是房地產開發(fā)，股東為自然人。公司設財務部、辦公室、營銷部、工程部四個部門，公司員工26人，其中大專以上學歷占85%，管理團隊有豐富的企業(yè)管理經驗。設計設計單位：欽州市建筑規(guī)劃設計研究院加拿大利加利華國際設計有限公司第二章欽州發(fā)展概述區(qū)位與資源概況城市基本概況欽州位于中國廣西壯族自治區(qū)南部，北部灣的最北端，是廣西壯族自治區(qū)主要的地級市之一，也是我國南部對外開放、實行沿海開放城市政策的重要城市之一。欽州市現轄二縣三區(qū)，既靈山縣、浦北縣、欽南區(qū)、欽北區(qū)、欽州港經濟開發(fā)區(qū)，總人口310多萬，其中市區(qū)人口109.76萬人，全市非農業(yè)人口占總人口9.45%，少數民族人口占總人口10.7%。人口密度每平方公里284人，欽州城市化率為25.6%，欽州市建成區(qū)的人口總數為29萬人?？偯娣e10843平方公里，小島嶼303個，陸地海岸線長520.8里。有海外華僑同胞38萬人，分布在46個國家和地區(qū)。欽州是廣西沿海金三角上的一塊寶地。這里氣候溫和宜人，河流水庫眾多，土壤肥沃，植物繁茂。自然資源豐富，依水臨海，山川美麗，瀏覽風景迷人名優(yōu)產品繁花似錦，有興旺發(fā)達的農業(yè)。也有大有可為的海洋捕撈養(yǎng)殖業(yè)，城鄉(xiāng)市場廣闊，開發(fā)建設有著很大潛在優(yōu)勢。2、優(yōu)勢的地理區(qū)位欽州市位于廣西壯族自治區(qū)南部沿海，瀕臨北部灣，大陸海岸線長達520.8公里，地處東經107°2′～109°56′，為東南亞與大西南兩個輻射扇面的軸心，是西南經濟協(xié)作區(qū)最便捷的出?？?，扼廣西沿海三個地級市與廣西內地及大西南交通聯(lián)系的咽喉。市區(qū)距自治區(qū)首府南寧市119公里，距北海市和防城港市分別為99公里和63公里，是我國少有的集沿海沿江優(yōu)勢于一體的沿邊經濟開發(fā)區(qū)。南寧～防城、欽州～北海、黎塘～欽州、欽州～欽州港等鐵路在欽州市區(qū)交匯；南寧～北海、南寧~防城、欽州~靈山、欽州~犀牛腳等9條高級公路橫貫欽州市；北海、南寧機場距欽州均只有100公里左右。具“一市聯(lián)五南”（大西南、東南亞、越南、南寧、海南）之稱。1994年，在改革開放的大潮中，欽州人民“欽州精神”捐資獻勞，建成欽州港兩萬噸級起步碼頭，實現了孫中山先生的百年夙愿。欽州具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢和便利的交通條件，它位于北部灣頂部，地處廣西沿海中心位置；是華南經濟圈與西南經濟圈、港澳臺經濟圈與內陸經濟圈以及東南亞經濟圈與內經濟圈的結合部，在西部磊開發(fā)中具有“承東啟西”的戰(zhàn)略作用。二、城市經濟現狀欽州市總體城市經濟發(fā)展水平屬廣西欠發(fā)達地區(qū)，各項主要經濟指標均低于廣西平均水平。2008年欽州市GDP增長率低于廣西1個百分點：2008欽州GDP年較上年增長9.1%，廣西的GDP較上年增長10.1%。低于廣西的GDP增長率。欽州全市人均GDP水平低于廣西平均水平5%，2007年廣西人均GDP4990元，而欽州市2007年的人均GDP9為4663元，比全區(qū)低5%；全市城鎮(zhèn)居民可支配收入水平不高，屬廣西中下水平，2007年廣西城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入為7315元，而欽州的為6734元。三、欽州市城市發(fā)展目標1、城市發(fā)展定位欽州城市建設的目標是依托區(qū)域地理和資源條件優(yōu)勢，建設現代化濱海城市、獨具一格的現代化臨海工業(yè)大港、廣西出海大道。2、城市的整體規(guī)劃“一江兩岸”為主軸的城市建設和以三娘灣為龍頭的濱海旅游景區(qū)開發(fā)建設，努力推進建設工業(yè)大港、濱海城市和旅游勝地；構建通江大海、環(huán)境優(yōu)美的濱海城市的總體目標。3、城市發(fā)展目標⑴經濟目標全力推進大型臨海工業(yè)園開發(fā)建設，全面加快工業(yè)化步伐。⑵城市建設目標近期城市建設目標：進行城市道路建設：建成市文化藝術中心、東區(qū)行政中心前庭廣場、市政廣場一期工程、劉永福廣場和欽州灣廣場城市和欽州灣廣場城市雕塑工程，推進城市亮化、綠化工程建設。加快推進欽南、欽北區(qū)下放駐地搬遷工作，積極推進縣城和中心城鎮(zhèn)建設；加快欽北區(qū)新行政中心的建設步伐，抓緊欽南區(qū)新行政中心規(guī)劃設計、征地拆遷工作，力爭盡快開工。中期城市建設目標：為促進欽州市三大建設（大航道、大工業(yè)、大旅游開發(fā)建設），實現欽州市三大（大投入、大建設、大發(fā)展）美好前景，全力以赴實施沿?；A設施大會戰(zhàn)、百項工程大會站和城市建設大會戰(zhàn)，儲備了346個項目，總投資共計249億元。四、人口規(guī)劃發(fā)展目標根據《廣西壯族自治區(qū)桂南經濟區(qū)區(qū)域環(huán)境保護生物開發(fā)（1998~2020年）》預測，欽州未來的人口發(fā)展如下：2010年全市人口數：364.0萬人2020年全市人口數：415.0萬人五、欽州城市發(fā)展機遇2000年8月，廣西壯族自治區(qū)黨委、政府在《廣西五大經濟區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃綱要》及《廣西南北欽防沿海經濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》中將欽州市定位為臨海工業(yè)城市，欽州港定位為臨海工業(yè)港，并在欽州港區(qū)率先規(guī)劃建設首期為10平方公里的廣西大型臨海工業(yè)園起動區(qū)后，欽州港區(qū)緊緊圍繞市委、市政府提出的“以港興市、以市促港、項目支撐、開放帶動、建設臨海工業(yè)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略，抓住西部大開發(fā)的歷史機遇，努力建設廣西大型臨海工業(yè)（欽州）園區(qū)，制藥、建材、化工、冶金、石化等工業(yè)項目紛紛進園落戶，出口創(chuàng)匯多，超億元的工業(yè)項目不斷落戶破土動工，臨海工業(yè)的開發(fā)態(tài)勢十分良好。1、大港口、大工業(yè)、大旅游建設——欽州國民經濟發(fā)展的主要方向欽州市委二屆十二次全會通過的《中共欽州市委員會關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》，強調要加快推進大港口、大工業(yè)、大旅游建設，是欽州“十一五”時期實現經濟持續(xù)快速協(xié)調健康發(fā)展，優(yōu)化結構，提高效益，壯大總量，全面建設小康社會的戰(zhàn)略重點。2、大港口決定欽州的未來發(fā)展港口吞吐實質上就是港口物流，欽州港的建設目標是要成為國際國內的大港口。大物流必然會帶來客流、運輸流和資金流。物流配套會給加工業(yè)產品的集結和形成，帶來廣闊的發(fā)展空間。3、大工業(yè)構成欽州未來經濟格局的核心框架大工業(yè)主要是指欽州臨海大工業(yè)，以石化、能源、造紙、糧油加工等大進大出的特大工業(yè)產業(yè)為主體，并以延長產業(yè)鏈帶動周邊縣區(qū)加工工業(yè)和制造業(yè)的發(fā)展。臨海大工業(yè)構成了欽州未來經濟格局的核心框架。4、大旅游是促進欽州經濟社會發(fā)展的朝陽產業(yè)當今世界，旅游業(yè)已成為全球繼石油、汽車之后的第三大產業(yè)，許多國家和地區(qū)以及國內絕大多數省區(qū)，把旅游業(yè)定位為主導產業(yè)或支柱產業(yè)。從這個意義上說，抓大工業(yè)、大旅游是促進全市經濟社會持續(xù)、快速、健康發(fā)展的強大動力。六、欽州經濟發(fā)展目標欽州市委“十一五”發(fā)展規(guī)劃建議及市政府《關于欽州市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要的報告》明確提出，要全力推進大港口、大工業(yè)、大旅游建設，促進全市經濟又快又好地發(fā)展，實現富裕欽州的目標。根據市委二屆十二次全會《關于制定全市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》及《報告》提出“十一五”經濟社會發(fā)展的主要預期目標是：1、經濟總量翻番2010年，全市生產總值達到400億元以上，年均增長15%以上；財政收入達到38億元，年均增長22%；工業(yè)總產值達到550億元，年均增長25%；全社會固定資產投資累計完成650億元，比“十五”增長1.5倍。2、經濟結構改善產業(yè)結構升級，工業(yè)占主導地位，作為廣西重要的工業(yè)基地地位基本確立，經濟增長質量明顯提高。3、城鎮(zhèn)化水平明顯提高城市功能完善，城市綜合競爭力和輻射帶動能力增強。2010年，城鎮(zhèn)化率提高到35%左右。4、基礎設施進一步完善形成便捷、暢通、高效、安全的交通體系，欽州港作為國家重要港口地位基本確立，供電、供水能滿足城市發(fā)展、工農業(yè)生產和人民生活需要。2010年欽州港吞吐能力達到4000萬噸以上。5、人民生活進一步改善居民生活水平和生活質量顯著提高。2010年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到12000元，農民人均純收入達到4000元，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內。五年內城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數和農村勞動力轉移人數分別達到15萬人和25萬人。6、開放型經濟達到新水平五年累計外貿進出口總額36億美元，實際利用外資總額10億美元，引進國內資金250億元。欽州市大港口決定欽州的未來發(fā)展。航道有多大，欽州就能走多遠，決定著欽州能否成為臨海大工業(yè)城市。港口吞吐實質上就是港口物流，在這個意義上欽州的大工業(yè)主要是指欽州臨海大工業(yè)，以石化、能源、造紙、糧油加工等大進大出的特大工業(yè)產業(yè)為主體，并以延長產業(yè)鏈帶動周邊縣區(qū)加工工業(yè)和制造業(yè)的發(fā)展。臨海大工業(yè)構成了欽州未來經濟格局的核心框架。大旅游是促進欽州經濟社會發(fā)展的朝陽產業(yè)。旅游產業(yè)關聯(lián)和帶動眾多產業(yè)，其直接或間接產生影響的行業(yè)有81個之多，因而是創(chuàng)造就業(yè)機會最多的一個產業(yè)，也是加快經濟發(fā)展的重要因素。從目前的情況來看，欽州的“三大目標”建設已取得了明顯成效，燃煤電廠已開工建設、中石油1500萬噸煉油項目前期工程和林漿紙一體化工程加快推進，這些事關欽州發(fā)展全局的重大工業(yè)建成投產、達產后，欽州將新增工業(yè)產值三、四百億元，是目前全市規(guī)模以上工業(yè)總產值的五、六倍。屆時，富民興欽新跨越目標將變成現實。當前，欽州加快發(fā)展正面臨著前所未有的發(fā)展機遇。世界經濟正處于新一輪恢復和增長期，國際生產要素流動和產業(yè)轉移加快，我國經濟保持平穩(wěn)較快增長，國家深入實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，中國—東盟共同構建自由貿易區(qū)進程加快和中國—東盟博覽會每年在南寧舉辦。特別是自治區(qū)把加快北部灣經濟區(qū)的發(fā)展提到前所未有的高度，從戰(zhàn)略上把沿海地區(qū)作為實現廣西經濟騰飛的重要區(qū)域來加快發(fā)展，把南北欽防發(fā)展放在重要的戰(zhàn)略位置，對欽州來說，前所未有的是歷史機遇和動力。第二章欽州市房地產市場總體分析一、欽州房地產開發(fā)情況近年來，欽州市房地產開發(fā)投資不斷升溫，到欽州洽談房地產開發(fā)項目的客商絡繹不絕，2007年１－４月份，房地產開發(fā)共完成投資14000萬元，增幅位居各類投資的首位。2009年以來，欽州市房地產行業(yè)在政府實施擴大內需宏觀政策的指導下，進入了有史以來發(fā)展最快時期，房地產開發(fā)企業(yè)的數量從2008年的87家猛增至2009年3月的121家，增幅達217%。商品房住宅開發(fā)的質量，項目報建面積，預售面積均達到了一個全新的水平。近年來欽州市房地產開發(fā)的情況表：項目單位2007年2008年2009年2010年房地產開發(fā)完成投資額萬元65050107710162910561600其中：住宅萬元2815050710106720297620本年施工住宅面積萬㎡40.72100.04210.82540.91本年竣工住宅面積萬㎡30.4840.75100.87300.72商品房銷售面積萬㎡30.7640.690.05130.84其中：銷給個人萬㎡30.7640.690.05130.84商品房銷售額萬元3392037190101440159900其中售給個人萬元3392037190101440159900商品房空置面積萬㎡10.9860.41100.68200.79（數據來源：欽州市統(tǒng)計局，2010年統(tǒng)計數據尚未正式公布，故本表無2010年數據）2009年房地產開發(fā)的情況初步統(tǒng)計數據如下表：（來源為欽州市統(tǒng)計局，為未正式公布數據，含轄縣數據，據統(tǒng)計局介紹，其中數據中的60%為市轄區(qū)的數據）：項目單位2009年房地產開發(fā)完成投資額萬元158000本年施工住宅面積萬㎡155.8本年新開工住宅面積萬㎡92.1本年竣工住宅面積萬㎡69.6商品房銷售面積萬㎡53.4其中住宅萬㎡49.29商業(yè)營業(yè)用房萬㎡3.99商品房銷售額萬元80100其中住宅萬元73900商業(yè)營業(yè)用房萬元18800實現銷售價格元/平方米1500其中住宅元/平方米1238商業(yè)營業(yè)用房元/平方米4720小結：通過以上數據分析出欽州市房地產的以下6大特點：欽州市的房地產開發(fā)投資額逐年上升，新開工的住宅面積逐年遞增。2008年是欽州房地產爆炸性增長的一年，2008年房地產開發(fā)投資額達107710萬元，較2007年增長244.7%。，新開工的住宅面積達到100.04萬平方米，較上年增長151.6%。2009年延續(xù)了2008年迅猛增長的勢頭。說明區(qū)內外的眾多開發(fā)商對欽州市的房地產市場形勢繼續(xù)看好。2008年和2009年當年的商品房屋銷售面積不能完全消化當年竣工的商品房面積，空置率較往年有所增長，造成此結果的原因我們分析有以下兩種：1、開發(fā)量增呈暴發(fā)性增加。2、欽州市的房地產業(yè)起步較晚，從2007年才開始啟動。一般來說，房地產業(yè)的發(fā)展周期為8一10年，按上述數據分析欽州市的房地產業(yè)的開發(fā)熱潮正在掀起，而且是在欽州市的整體經濟快速增長，人們收入水平不斷增加的基礎上進行的，有良好的市場基礎，鋼性的住房需求，相信欽州市的房地產業(yè)運行會平穩(wěn)、有序的進行。隨著居民收入的逐年增加和人們住房觀念的轉變，個人購房已成為市場消費的主體。2009年欽州市商品房銷售面積為13.84萬平方米，較上年增長52.9%。己全部售給個人。全市當年新開發(fā)的商品房100%的售給個人，在全區(qū)尚屬首例。2010年欽州市商品房銷售面積更繼續(xù)走高，說明欽州市的個人消費能力非常強勁。房地產市場供需兩旺，正在健康發(fā)展。欽州市的房地產價格總體仍在低位運行。2002年以前全市商品房平均售價為808元/㎡～902元/㎡，2003年～2004年平均售價為1120元/㎡～1155元/㎡之間，2005年平均售價也僅為1238元/㎡～1300元/㎡之間等等。如果按多層、框架結構的造價加上土地費用計算，其房地產開發(fā)商的盈利空間并不大。與欽州市的經濟發(fā)展速度不符，有背于經濟發(fā)展的自身規(guī)律。因此預計末來2～3年內欽州市的房地產價格會形成一個較快發(fā)展的趨勢。年度房地產市場運行分析（1）、2007年房地產市場情況住宅成交總套數住宅成交總面積數住宅成交總金額萬元平均每套面積實現平均價格960905001014494.232120（2）、2008年房地產市場情況住宅成交總套數住宅成交總面積數住宅成交總金額萬元平均每套面積實現平均價格14681384001599094.232155（3）2009年房地產市場情況住宅預售備案總宗數住宅預售備案總面積數預售備案總金額萬元平均每套面積預售備案平均價格2659290000377000000109.062900注：以上數據來源于：房產局統(tǒng)計數據，預售備案平均價格為估數，預售備案總金額=預售備案平均價格X住宅預售備案總面積數。分析一：起步階段的欽州市房地產從2007年與2008年相比較，住宅成交總套數上升了508套，上升比例為52.9%。而平均每戶的面積沒有變化，說明在2008年底以前開發(fā)商基本上是沿用舊的模式針對一些換房戶，中等收入家庭而進行的開發(fā)，房地產開發(fā)并沒有進入到多樣化、個性化的階段。分析二：高檔住宅初步嶄露頭角2009年與2008年相比較，平均每戶的面積上升了14.83M2，增幅達15.76%，說明自2009年開始，由于經濟的發(fā)展，市民收入的提高，市民對商品房總價接受能力的增強，部分市民的住宅消費欲望開始從需求型向享受型轉變，欽州市開始出現一些較高檔的住宅產品，高檔住宅的開發(fā)進入起步階段。分析三：大勢影響，利好消息不斷，房地產供銷兩旺，價格不斷上揚另外，2008年的商品房的平均價格僅比2007年增長3.1%，遠低于欽州市的經濟發(fā)展水平和人均收入增長水平；08年平均價格比07年增長了12.55%，略低于欽州市的經濟增長水平，高于居民人均收入增長水平，房價的增速較快。究其原因又如下幾點：1）、因為07年漲幅過小，但實際人均可支配收入增幅較快形成了市場價格接受度與市場實際供應價格的不匹配，所以造成08年價格增長速度較快，這是正常的結果。2）、受市場大勢的影響，利好消息不斷，消費市場信心增強。3）、受政策的影響，南北欽防經濟圈的逐步建立，首先在政策面上樹立了中國第五大沿海經濟圈的地位，使開發(fā)商的心理預期提高。三、欽州房地產投資增長因素分析從以上的數據表明，欽州的房地產投資規(guī)模去年開始進入一個跨步的增長期，房地產投資規(guī)模不斷擴大是房地產業(yè)發(fā)展的動力，從根本上說，房地產投資增長快的原因是因為房地產業(yè)良好的產業(yè)發(fā)展前景和利潤回報。我司認為形成欽州市房地產開發(fā)投資規(guī)模擴大的直接動力，有以下幾大因素：1、市場需求擴大這種擴大來自于城鎮(zhèn)居民收入提高后對住房需求欲望的不斷擴張、外來職業(yè)者（欽州港及相應工業(yè)項目帶來的外來工作者）增加和投資多元化（住房當作投資）三者共同推動；2、外資和非國有經濟成分進入使房地產規(guī)模擴大欽州市良好的投資環(huán)境及巨大的房地產升值空間，是該部分資金注入的主要原因?？梢钥吹?，外來的開發(fā)商將會攜帶外部成熟的開發(fā)理念進入欽州市的房地產開發(fā)。同時雄厚的資金背景和追求開發(fā)效益的最大化，會呈現大規(guī)模社區(qū)開發(fā)的勢頭。3、對經濟形勢樂觀估計，而相應也擴大對房地產業(yè)投資的規(guī)模從以上欽州市房地產的運行數據分析，欽州市目前的房地產市場供需兩旺，市場運行良好。而且有巨大的升值空間。因此，市場的良好行態(tài)將會給開發(fā)商帶來樂觀的投資期望。4、城市建設進程加快，大量人口進城就業(yè)、居住今年欽州市加大建設力度，繼續(xù)投入26.8億進行城市基礎建設?？梢钥吹剑S著城市基礎的完善，城區(qū)的不斷擴張，居住環(huán)境的提升，將會給房地產帶來良好運行基礎。5、城市改造中的拆遷安置，改善住房消費增加。欽州市城市改造及擴大，不可避免的拆遷部分民用建筑，因此產生的拆遷戶會帶來部分的居住需求。6、實施環(huán)路工程，加快城市環(huán)路建設今年內建成啟用金海灣大橋，開工建設蓬萊大道、沙井大道北段、南珠東大街至海關段、南珠西大街至師專段，抓好子材大橋的前期工作，爭取開工建設子材東大街，實現城市環(huán)路基本連通的目標。7、實施精品街區(qū)工程整治改造金海灣西大街、沙井大道、南珠西大街、文峰北路和永福東、西大街，塑造城市精品路線；整治改造欽州灣大道、人民路、欽州灣廣場周邊等街道，塑造城市精品街區(qū)；建成東站區(qū)公共綠地、劉永福廣場、文化藝術中心等，塑造城市精品工程。四、欽州市房地產業(yè)未來兩年市場前瞻欽州市房地產未來的發(fā)展是穩(wěn)步發(fā)展的，主要參照以下因素：1、受國家相關房地產的宏觀調控政策限制影響較小目前，由于國內部分城市的房地產價格上升過快，影響了國家的宏觀經濟政策及金融秩序，國家對此采取了一些限制性政策如：提高首付款、對購買第二套房的人不提供按揭、提高貸款利息、征收交易稅等。應該說此類限制性政策的出臺對國民經濟的穩(wěn)定運行，穩(wěn)定房價是必要的，打擊了投機客。使得部分城市的房價開始下降或銷量減少，引起一些購房戶的心理緊張。但是對像欽州市這樣房地產價格一直在低位運行、成交量較少的城市，此種影響更多是心理上的，可以預計，欽州房地產行業(yè)受到國家宏觀調控政策影響較小。2、欽州市大港口、大工業(yè)的發(fā)展給欽州房地產帶來巨大的需求市場如上所述，欽州市的房地產發(fā)展主要依靠欽州港的建設及工業(yè)建設的拉動，只要工業(yè)建設繼續(xù)發(fā)展，按2007——2008——2009年欽州市房地產的增長規(guī)模，可以看到末來兩年內欽州市的房地產業(yè)將有繼續(xù)穩(wěn)步增長的勢頭。近年來，欽州市抓住西部大開發(fā)，泛珠三角經濟合作和中國—東盟自由貿易區(qū)構建的機遇，主動融入泛珠三角經濟圈，進一步加強與東部地區(qū)的合作，經濟發(fā)展速度不斷加強，據不安全統(tǒng)計，今年上半年，全市完成地區(qū)生產總值82.4億元，增長12.2%；規(guī)模以上工業(yè)完成總產值26.22億元，增長58.56%；完成工業(yè)增加值8億元，增長40.82%；完成財政收入6.68億元，增長37.8%，這必然為欽州房地產業(yè)的發(fā)展提供良好的空間和機遇。3、起點低、不斷增加的外來人口給欽州房地產帶來巨大的需求市場欽州經濟和社會發(fā)展進入了加快發(fā)展的新時期，為房地產開發(fā)提供了良好的商機。良好的社會經濟環(huán)境，使各方面都不僅僅是看好房地產業(yè)本身，而是看中欽州未來發(fā)展空間。目前欽州市較低的價格起點及外來人口的不斷增加，使的欽州房地產市場具有很大的市場消化能力。五、房地產總體市場小結：從以上的欽州市房地產分析明顯看到兩個與房地產相關的要點，一、是欽州市要實現“十一五”發(fā)展規(guī)劃，就要緊緊通過欽州港這一基礎建設，筑巢引鳳，大力發(fā)展工業(yè)，再通過工業(yè)的發(fā)展，帶動其他行業(yè)的發(fā)展。同時帶來首先收益的是房地產行業(yè)，因此，欽州市的房地產行業(yè)在港口建設及工業(yè)發(fā)展的支持下，將會有巨大的發(fā)展空間。二、是作為欽州港作為工業(yè)集中發(fā)展的地方，由于土地資源的有限及居住環(huán)境的考慮，居住的發(fā)展重心偏向生活配套完善、居住環(huán)境好的欽州市區(qū)。因此，欽州市區(qū)將成為欽州港的生活基地，同時，為了完善城市功能，改善生活環(huán)境，欽州市的城市建設今年個億投入16.8，進入了一個大手筆的城市建設期。隨著港口工業(yè)的發(fā)展，人口的飛速增加，城區(qū)建設的擴大化，欽州市的房地產的發(fā)展將會進入另一個新時期。第四章項目產品規(guī)劃及項目分析一、項目所在地周圍環(huán)境條件項目用地位置：位于欽州市西面，中國銀行住宅區(qū)旁邊目前主干道南珠西大街直通項目，距離市中心、離中心廣場僅有5分鐘車程左右。交通條件：目前經過本項目周邊的公交一有2路、6路、7路，出行比較方便，且與南北高速出口近，出入方便。本項目場地特征：本項目用地形狀呈“L”形，地勢比較平整，周邊視野開闊，離城市商業(yè)中心區(qū)僅5分鐘車程，項目東南方向為中國銀行宿舍區(qū)，居住氛圍良好。而且本項目地處城鄉(xiāng)結合點，污染比較少，比較適合居住。由于廣西沿海城市第一所院《欽州學院》在本項目附近，該片區(qū)的生活、市政配套已經完善，屬房地產開發(fā)成熟區(qū)域。二、項目的性質與特點本項目為欽州市首個開發(fā)產品單一的純聯(lián)排住宅項目，項目的品質比較高，規(guī)模比較少，產品規(guī)劃上更是別具一格為消費者提供高品質的產品服務。三、項目的聯(lián)排住宅設計要求項目總體戶型、面積、套數、比例統(tǒng)計戶型類別面積棟數比例A約3301815%B約3405647%C約3603227%D約270119%E約50010.7%F約54510.7%G約44710.7%小計120100%二、項目戶型特點1、完全純居住生活理念設計，人性化的社區(qū)居住規(guī)劃；2、主力戶型為A、B、C、D三類戶型，面積為270—360平米，共計4層；3、一樓設計為錯層，符合現代居住區(qū)域獨立的理念，設計半地下車庫使居住功能得以完善；4、二樓主臥帶套房，彰顯氣派；5、均帶大面積私家花園，為欽州獨有；6戶戶設置大露臺，滿足全家小型派對；7、衛(wèi)生間設置合理，主臥帶獨立衛(wèi)生間，與次臥衛(wèi)生間分離，互不干擾。三、規(guī)劃技術指標建筑面積41312.43平方米總戶數120平均住宅層數4層建筑密度33.5%容積率1.18綠地率35.8%停車位室內120個;室外55個四、市政建設條件市政配套工程需求量。根據本項目涉及方案的初步估算，本項目市政配套需求量匯總如下：用水量：800立方米/日用電負荷：1200KW直線電話門數：130 門市政配套方案。給水本項目水源由欽州市自來水公司供給供電本項目需建變電箱。電源由欽州市供電部門供給，供小區(qū)居民用電。電話電纜本項目全部備有電話預埋線，電話、寬帶網接至每戶。有線電視本項目全部備有有線電視接至每戶。管道液化氣本項目全部備有管道液化氣接至每戶。三．項目設計方案及建設內容1、開發(fā)目標：是希望通鬧中取靜的居住環(huán)境，憑錯本項目周邊良好的居住氛圍，并結合景觀設計，借景造景，營造寧靜怡人的純居住環(huán)境，提高居民整體生活質量。2．總體布局：規(guī)劃布局設計注重園林設計，每家每戶都規(guī)劃有私家花園，提升了項目的品質。項目用地被一條東西走向的市政規(guī)劃路分成南北兩個片區(qū)，南片區(qū)為一期，北片區(qū)為二期，通過東西向的景觀軸線將兩個片區(qū)緊密聯(lián)系成為一體。3、環(huán)境與景觀設計營造一個富有情趣的內部園林，入口廣場為項目主入口，噴泉、泳池構成入口主景，迎賓大道典雅大氣；設置休閑椅子、兒童游樂園、等多種景觀小品。吸收城市中的自然景觀，建立社區(qū)內立體的景觀環(huán)境。120套前所未有精品住宅，配備漂亮的園林配套，構成立體的生態(tài)環(huán)境。4、交通組織與消防設計：小區(qū)體現以人為本，人車分流的設計原則。基地內形成環(huán)形消防車道，并圍繞住宅樓形成有效的消防撲救工作面。5、建筑空間設計：住宅空間布局緊湊、實用，追求細節(jié)上的精益求精，依據不同的外部環(huán)境，設計出一系列多樣化的組合平面，體現住宅均好性的原則。6、立面造型設計：立面造型突出簡潔大方，又不失時尚典雅的整體風格。以精心設計的圖式語言統(tǒng)一建筑細部。立面的色彩和諸，比例和尺度上經過仔細推敲，都力圖體現出一種成熟、精致、優(yōu)雅的生活品味。四、開發(fā)建設該項目的社會經濟意義1、開發(fā)建設該項目，符合現代人文居住理念的要求。2、新天地花苑建成后，將成為欽州市絕無僅有的花園聯(lián)排住宅小區(qū)。3、欽州天恒房產有限公司開發(fā)這個項目，有能力有條件，在經濟效益上也將有較好的回報。欽州市自2008年以來，欽州市按照欽州市委、市政府“打通環(huán)城路、啟用新區(qū)、動建兩岸、整修街道”的要求，以城市建設在會戰(zhàn)和“讓欽州靚起來”活動為載體，全力推進以“一江兩岸”為軸線的中心城市建設，完善城市功能，改善生活環(huán)境，使城市綜合競爭力不斷提高，市內交通網絡進一步完善，欽州房地產也隨之成為商家炙手可熱的“香餑餑”大量土地得到成片開發(fā)，成為欽州新興的黃金產業(yè)，這使得欽州市的房地產開發(fā)步入良好的快速發(fā)展軌道，不僅建設了一批市政基礎設施，而且通過房地產開發(fā)帶動了整個欽州的繁榮。截止2008年末欽州市房地產開發(fā)累計完成投資15.8億元。新天地花苑的開發(fā)，是整個項目的利潤源泉，在經濟效益方面的考慮非常必要。五、項目市場分析1、國家整體宏觀經濟狀況我國房地產市場經歷了1992、1993年的高速發(fā)展，房地產泡沫破滅后市場一度處于低迷階段，經過幾年的修整期，1997、1998年開始逐漸復蘇，國家再次提出將住房消費定為新的經濟增長點，進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，出臺一系列政策推動房地產市場的規(guī)范化發(fā)展，尤其是從1999年末明確取消福利性分房實行住房分配貨幣化后，為整個房地產市場啟動提供了較廣闊的市場空間和預期前景。隨后的公房上市、銀行提供個人住房按揭貸款，進一步拉動了住房消費的有效需求，各大城市也在2000、2001年的不同時期步入房地產市場活躍階段，新樓盤層出不窮，整個樓市一派景氣，甚至一部分經濟學家認為出現了過熱的現象，但與90年代初的房地產過熱相比，當時很大程度是由于過度投機引起泡沫，房價遠遠偏離房屋本身的價值，開發(fā)商、投資商趨之若鶩的非理性因素較大，而目前的房地產市場經過幾年的逐步規(guī)范化發(fā)展，市場泡沫成分較少，開發(fā)商、消費者日漸成熟，投資理念和消費觀念理性增強，房地產的經濟周期一般在6-7年，經歷了復蘇、成長期，房地產市場只是逐步進入成熟的高潮期，對今天的房地產市場發(fā)展具備以下一些有利的因素：2、銷費觀念的轉變。消費觀念的轉變主要體現在三個方面：第一是居民逐步接受了取消福利性分房實行住房分配貨幣化這一轉變；第二是對住房消費貸款觀念的轉變，中國人的傳統(tǒng)觀念不習慣于負債過日子，“無債一身輕”，講究的是勤儉節(jié)約，但房屋作為一種長期耐用消費品，本身的價值較大，一般居民一次性支付的壓力較大，解決“瓶頸”的窘態(tài)，必須通過銀行提供按揭?guī)椭?，經過幾年的努力宣傳與拓展，“花明天的錢圓今天的夢”逐步為廣大居民所接受；第三是居住文化的提升，隨著社會平均收入水平的不斷提高，人們不再滿足于家的遮風避雨、吃飯休息的簡單功能，開始尋求“以人為本”，追求家園的舒適、典雅、溫馨，既講究戶內布局，同時對社區(qū)的文化、配套設施等提出品位消費。這種消費觀念的潛移默化需要開發(fā)商本身的引導，同時也使房地產市場蘊含了勃勃的商機。3、欽州房地產市場分析（一）、需求分析（1）、欽州市大港口、大工業(yè)的發(fā)展給欽州房地產帶來巨大的需求市場。（2）、起點低、不斷增加的外來人口給欽州房地產帶來巨大的需求市場。欽州經濟和社會發(fā)展進入了加快發(fā)展的新時期，為房地產開發(fā)提供了良好的商機。良好的社會經濟環(huán)境，使各方面都不僅僅是看好房地產業(yè)本身，而是看中欽州未來的發(fā)展空間。目前欽州較低的價格起點及外來人口的不斷增加，使欽州的房地產市場具有很大的市場消化力。（3）、以家庭平均年收入計算，2008年欽州市家庭平均年收入約為1.5萬元,以目前市場是面積比例最多的100平方米計,欽州市區(qū)單套住宅平均總價約為11.2萬元,計算得的房價收入比:7.5左右.南寧為7.6;全國為8~10:按行業(yè)經驗兩者的合理比率5~6為較合適,由此可以看到欽州市房地產市場價格屬可接受范圍內.（4）、欽州市房地產市場的潛在需求能量還有待擴大 ；近兩年，欽州市城鎮(zhèn)居民人均收入可支配收入平均以約9.3%的速度增長,2003年人均收入已達7437元,2004年更是達到了8000元以上,預計2005年城鎮(zhèn)居民收入接近9000元。按國際經驗，當人均收入達1000美元以上時，房地產市場進入高速轉型發(fā)展時期，今后將至少還有六年的向上發(fā)展空間。六、天地樓市場分析目前，欽州新天地花苑的聯(lián)排純住宅為該市唯一產品，從產品的類型來考慮，欽州的天地樓較為類似，均為門店與住宅結合的產品，因此，該部分主要從目前在售及已銷售天地樓的開發(fā)狀況、市場銷售狀況及相應銷售價格可進行類比性綜合分析。(附表) 項目名稱總貨量(套)層高(米)建筑結構產品規(guī)格(米)面積(棟/㎡)銷售周期銷售價格(元/㎡)銷售情況華信花園商城50首層3.9框架結構8×13.57×11.788×1503年中開始銷第三期均價1550,最高價1850售罄標準層3售,05年初售罄長榮新城18首層4.5磚混結構7.8×10399一期06年初已拿到預售證最低價1550最高價1680售出14套標準層3金海灣家(開發(fā)商首層3.9框架結構7.6×12.2452.705年11月份開始銷售均價1718售罄居廣場院保留2套)標準層3新隆市場200首層4.5磚混結構7.4×11.6299.402年開始銷售最低價1328最高價1580還剩下3套以上圖表顯示目前欽州天地樓的市場供應量少,產品呈稀缺狀態(tài)。七、欽州市近年房地產價格發(fā)展2001年至2004年以來，欽州市的房地產商品房銷售平均價格呈現較為穩(wěn)定的上漲趨勢，但在2005年度房地產銷售平均價格出現了較大幅度的增長，增長率達39%，2006年的增長幅度進一步加大，住宅樓價格已突破2000元大關。期間房地產的銷售面積，銷售總額也是有大幅度的增長。以上綜合分析比較來看，本項目有以下幾個特點：銷售市場前景樂觀。項目處于鬧中取靜的房地產成熟開發(fā)地區(qū)，區(qū)域居住條件已成熟，距離城市商業(yè)區(qū)僅5分鐘車程，距離廣西沿海城市的第一所院?！稓J州學院》不遠，具有較好的人文教育環(huán)境。隨著道路的擴建及修通，周邊路網成片，居住配套完善，已成為一個集聚人氣的住宅區(qū)。小區(qū)環(huán)境好，污染少，質量好，物業(yè)管理好，可以充分體現購買者的身份、地位、品位，整體形象好。本項目設計以人為本，較好地解決人車分流，巧妙的設計，營造一個理想的居住環(huán)境。在戶型和朝向上，通過充分調查了解購房者的需求，科學地規(guī)劃好戶型和安排好朝向，滿足了絕大部分住戶的需求。項目所處區(qū)域的主流發(fā)展為高位產品，而本項目在樹立精品形象的同時，以高檔價位與市場對接，具有良好的市場潛力與發(fā)展空間。八、市場分析的結論綜上分析，本項目在市場上優(yōu)勢明顯，加之其設計定位體現出整體環(huán)境優(yōu)美的規(guī)模居住社區(qū)，戶型設計合理，檔次高，并以中高檔的價格對接城市的主流住宅消費群體，在市場中取勝，來達到和實現投資效益。第五章投資估算及資金投入一、投資估算說明1、估算的范圍本報告的投資估算只包括新天地花苑項目企業(yè)投資開發(fā)部分，未包括屬政府投資的區(qū)域市政基礎設施配套及環(huán)境整治工程投資部分。對于企業(yè)投資開發(fā)居住社區(qū)項目部分，本報告從建設用地的使用權受讓到開發(fā)建設的投資等。2、估算的依據本可研報告的投資估算依據為：⑴本報告對本項目的發(fā)展總構思、規(guī)劃設計綱要及估定的技術經濟指標。⑵廣西區(qū)內、欽州市同類建設項目的投資估算指標；⑶企業(yè)方項目用地出讓價格；⑷國家及欽州市政府有關基建、房地產項目的各類規(guī)費文件；二、部分費用的計算指標1、土地費用項目公司從拍賣中獲取的土地面積為本項目的總面積，受讓面積為41460.16畝。綜合地價為1100萬元。2、前期工作費項目前期工作費包括項目規(guī)劃、勘察、設計、可行性研究等項費用按國家有關規(guī)定及專業(yè)機構的收費標準進行測算，綜合費用100萬元。3、項目管理費項目管理費為項目發(fā)展商為開發(fā)項目的日常動工費用，按房地產行業(yè)的經驗為建安工程費的1％，約為58萬元。4、建安工程費按欽州市目前的工程成本水平，對本項目內的建筑基礎硬化工程、建筑物本體建造、建筑物外部精細裝修部分、庭院綠化、道路及管線鋪設等，按700元/建筑平方預計，總計約2900萬元。5、政府報建費按欽州市目前各項收費標準，扣除部分可減免收費，預計總計約232萬元。5、營銷費營銷費用包括市場調研、策劃、廣告推廣、銷售代理、賣場等，按目前廣西及欽州市的同業(yè)水平，大致以銷售總額2％計算，預計150萬元。6、不可預見費不可預見費按項目投資（含前期開發(fā)費、政府報建費、工程費用、營銷費）的2.2%，約100萬元計算。三﹑項目資金及投資計劃根據初步測算，本項目總投資約4540萬元?！俄椖客顿Y綜合估算表》見下頁表單位：萬元項目投資內容準備期2009年2010年合計前期開發(fā)費11001100政府報建費120112232建安工程費12017002900營銷費8070150項目管理費302858不可預見費5050100合計11001480196045401、本項目土地資金以及開發(fā)資金的投入全部由廣西欽州市天恒房地產有限公司負責籌措，不足部分可考慮向銀行申請借款，以保證本項目的開發(fā)資金的需要。2、項目開發(fā)投資原則：本項目遵循一次性規(guī)劃設計、報建，分期性建設施工的原則，各分項投資內容按平均模式（營銷費用按銷售計劃銷量分攤并扣除土地因素）進行建設周期內的投資計劃安排表：第六章項目的經營預測一、目標客戶群體定位1、根據欽州市房地產宏觀市場格局的分析，以及本項目的發(fā)展方向，項目的城市住宅、物業(yè)主導產品的目標客戶群體定位非常清晰具有針對性，具有一定的目標客戶群體。2、項目的物業(yè)產品，將主要面對欽州市高收入家庭，向他們提供一個高品位的居住環(huán)境及品質的建筑空間，也為廣大的投資者提供一個良好的投資機會。二、目的價值評價1、項目的物業(yè)價值體現在地段交通、區(qū)位環(huán)境、建筑風格、產品設計、園藝綠化、配套設施、物業(yè)管理、業(yè)主品牌等方面，是綜合要素的反映。2、在地段交通、區(qū)位環(huán)境這些條件上，本項目具有較好優(yōu)勢。在建筑風格、園藝綠化、配套設施等提升建設層次的要素方面，按項目的發(fā)展理念與規(guī)劃設想，也是超前的，與目前同區(qū)域內的其它項目相比，有更大的規(guī)模及優(yōu)勢，也更具有人文色彩和綜合品質。3、可以說，本項目無論從自然資源條件還是發(fā)展的理念規(guī)劃層面看，都將達到超越現階段欽州市內的居住標準，從而構筑出項目物業(yè)的整體優(yōu)勢，綜合素質肯定將超越周邊的項目，為本項目的市場價格實現奠定了良好的基礎。三、銷售價格預測1、針對項目的不同物業(yè)種類，采用市場比較法來預測項目可能實現的銷售價格，樣本以整體欽州片樓盤為主，比較過程考慮到地段交通、區(qū)域環(huán)境、建筑風格等等因素的作用權重。2、新天地花苑居住型社區(qū)物業(yè)類型，總面積平均銷售價格按1600元/平方米預計。四、銷售收入預算按本項目總類物業(yè)的銷售均價預測，本項目預計可實現銷售總值為人民幣6609萬元。項目銷售情況詳見下頁表：項目銷售總收入預測表序號物業(yè)總類總面積（m2）銷售均價（元/m2）銷售值（萬元）備注1住宅物業(yè)4131216006609年份銷售比例銷售額（萬元）200945%2974201055%3635第七章項目的效益評價項目經濟效益分析1、銷售稅測算：按目前國家對住宅行業(yè)的稅收規(guī)定，房地產銷售環(huán)節(jié)的綜合稅率約為總售額的5.5%，包括營業(yè)稅、營業(yè)稅附加、印花稅、教育附加稅等。本項目銷售環(huán)節(jié)的稅收支出為6609萬元×5.5%共計363萬元，銷售環(huán)節(jié)稅后銷售收入約為6609-4540-363=1706萬元。2、項目利潤值經初步的測算，項目投資方獲所得稅前利潤總額為6609-4540=2069萬元；稅后利潤額為2069-363=1706萬元。A稅前利潤率為：（6609-4540）÷4540=45.57%B稅后利潤率為：(6609-4540-363)÷4540=37.58%3、本項目是以銷售型物業(yè)為主的房地產投資項目，其投資過程就是房地產產品的生產過程同時也是產品銷售過程，建設期與經營期無法截然分開。二、項目社會效益概要從多角度層面分析新天地花苑項目開發(fā)的社會效益是廣泛而顯著的，我們可從如下幾個方面進行定性分析：1、加快欽州城市板塊的擴大本項目處于欽州市南珠西大街北，離城市中心較近，該片區(qū)將建設、發(fā)展成為一個融居住、商業(yè)、現代化、高生態(tài)的城市中心區(qū)域。新天地花苑項目的開發(fā)，將為該城區(qū)全面發(fā)展提供配套居住設施，提供優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，提升區(qū)域的形象及投資環(huán)境，促進欽州市的城市發(fā)展。2、拉動地方經濟的發(fā)展本項目投資總額達約4540萬元，項目的開發(fā)建設，必將以乘數效應拉動地方經濟發(fā)展。3、示范性的開發(fā)效應新天地花苑項目，將提升城市中心周邊區(qū)域的居住水平，對接國際先進文明的居住標準，為欽州市城市中心周邊區(qū)域建設及地方開發(fā)，積累經驗并摸索出一條可行性的道路。第八章結論通過以上對項目投資環(huán)境、設計理念、營銷策略及項目稀缺性的分析，得到對項目的分析結論：◆項目產品的稀缺性是本項目最大的市場優(yōu)勢，欽州市目前可類比的高端產品為天地樓，產品規(guī)劃好的產品銷售一空，而且目前市場放量少，聯(lián)排純住宅產品市場為空白點，因政策因素將在今后幾年內無類似樓盤與之競爭。因此，項目的期望值可以得到充分體現?！繇椖康纳鐓^(qū)規(guī)模為62畝，為目前欽州市內的中等規(guī)模，以純居住的生活理念進行規(guī)劃及設計，有園林配套，且社區(qū)實行統(tǒng)一管理，可以為業(yè)主提供良好的服務，因此，生活品質會得到進一步的提升，形成目前欽州市最高檔、最舒適并是唯一的聯(lián)排住宅項目；◆本項目周邊居住生活環(huán)境已完善，市政配套齊全，區(qū)域周邊道路通暢，與商業(yè)中心區(qū)較近生活方便，毗鄰高教區(qū)使整個社區(qū)品味得以提升；◆本項目定價合理，加之項目具備近幾年的市場唯一性，使得產品具備了較大升值的空間，具有較好的投資性。綜上所述：我公司認為本年內將產品入市是絕佳時機，項目在戰(zhàn)略上力求穩(wěn)步通過市場，在策略上先占領市場至高點，樹立市場標桿，以“高品質形象、高生活享受”切入市場的思路。體現了高素質產品、純居住生活的形象概念，然后再以差異化的純居住規(guī)劃理念和合理優(yōu)秀的戶型贏得市場，必將能獲得項目開發(fā)的最佳期望值。欽州天恒房地產有限公司科技貸款項目可行性論證報告項目名稱：電力信息及自動化產品承擔單位：湖南計算機股份有限公司企業(yè)負責人：張孜二零零一年八月十五日國家科學技術委員會制目錄項目提出的背景、依據國內外發(fā)展概況及市場預測國內外配電自動化已達到的規(guī)模國內實施配電自動化的可能性國內中低壓電網配電自動化的現狀我國配電自動化的市場分析經營前景預測項目主要技術特點、指標公司產品定位公司產品分類公司產品的技術特點和指標項目實施方案產品開發(fā)計劃產品試運行計劃項目相關條件及需增條件、設備投資估算、資金籌措經濟、社會效益分析及資金歸還計劃社會效益分析經濟效益分析資金歸還計劃《電力信息及自動化產品》科技開發(fā)貸款項目可行性論證報告項目提出的背景、依據電力傳輸網的自動化管理包括三級電網（高壓/中壓/低壓）自動化管理。目前，我國高壓輸電網的自動化模式已初步形成，逐步發(fā)展為運動、保護、監(jiān)控、計量合一的數字化分布式管理裝置、光纖/電纜通信傳輸方式的大型計算機綜合管理的EMS系統(tǒng)（能量管理系統(tǒng)）。但是，中低壓配網自動化目前沒有形成完整的體系，尚處于起步階段，配網自動化的特點是網絡結構復雜，信息點多（高達幾百上千個），分布分散，且每個測試點的數據量很小，實時性要求相對也較低。這一特點決定了解決信息通道將是配網自動化的一項主要工作，能否提供可靠、經濟、傳輸質量符合要求的信息通道，實際上是配網自動化系統(tǒng)成敗的關鍵問題之一。目前我們可利用的傳輸媒介很多，如光纜、電纜、無線、微波、公用電話網、電力載波及手持抄表器等，到底使用何種方式要綜合比較，首要因素是價格，其次是實時性何可靠性，若采用光纖何電纜通信則敷設和維修工作量巨大，且造成通信頻帶利用率的極大浪費。若采用無線通信的方式，在城市由于高大建筑的不斷增多，在山區(qū)由于電波傳播途徑的環(huán)境惡劣，對通信質量也是一個嚴峻的考驗。同時，隨著配網自動化系統(tǒng)規(guī)模不斷壯大和數量不斷增加，無線頻段的擁擠或通道間串擾等原因極有可能會使傳輸質量難保證。從而影響整個系統(tǒng)的運行。鑒于中壓配電網監(jiān)控點數量龐大，實時性要求相對較低的特點，采用電力線載波作為配網自動化的通信手段將是最經濟最可行的實現方案，可以基本滿足中壓配電網自動化管理的各種需求，為此有必要開發(fā)出適用于我國10KV、35KV配電網的WPH2000載波傳輸系統(tǒng)。我公司開發(fā)的電力信息及自動化產品是配電及配電管理自動化、電力企業(yè)管理信息系統(tǒng)及網絡集成等軟、硬件系列產品，為電力市場的管理及運營提供性能、高品質、高性價比的電力產品。國內外發(fā)展概況及市場預測1、國內外配電自動化已達到的規(guī)模國外配電自動化的主要內容是圍繞著饋線自動化展開的。日本在70年代就開始進行高電壓大容量的配電方式，以解決大城市的配電問題，并著手開發(fā)依靠配電設備及繼電保護進行配電網絡自動化運行的方法；從80年代到現在已完成了計算機系統(tǒng)與配電設備配合的配電自動化系統(tǒng)，在主要城市的配電網絡上投入運行；其中大規(guī)模的配電自動化系統(tǒng)可控制4000個以上的中壓開關，中小規(guī)模的也可控制1500個中壓開關。香港港燈公司的3000多個中壓開關全部可以遙控。韓國、臺灣地區(qū)于90年代也完成了局部配電系統(tǒng)的饋線自動化，并建立了自己的配網自動化實驗網絡。與其它方面的現代化一樣，配電技術的現代化是建立在一定的工業(yè)基礎之上的，是社會技術經濟發(fā)展到一定程度后的產物。2、國內實施配電自動化的可能性發(fā)展配電自動化的可能性，即什么樣的網絡才能實現配電自動化?隨著社會和經濟的發(fā)展，用戶對電能質量和供電可靠性都提出了較高的要求，城市電網最終要達到供電可靠性99.99%的目標，除了加強電網改造，采用先進設備外，還要逐步實現配電自動化才有可能達到。目前我國大部分中低壓電網設備陳舊，部分線路和設備存在過載現象，缺乏大規(guī)模實現中低壓配網配電自動化的條件和物質基礎，因此必須充分了解國情，探討配電自動化在不同電壓等級電網上實現的可能性，以便確定討論范圍。3、國內中低壓電網配電自動化的現狀國際上現流行的配電管理系統(tǒng)和配電自動化主要是針對中低壓系統(tǒng)而言的，因此，國外配電自動化也往往稱為饋線自動化。實現饋線自動化在技術上是完全可行的，阻礙饋線自動化全面實行的關鍵是可遙控開關的價格較高，即使在經濟發(fā)達的先進國家也是如此。如法國的一個大型配電自動化計劃，第一期工程也只在0.1%的配變站建立自動化控制功能。因此即使在歐洲及日本等經濟發(fā)達國家，中壓配網也僅在特別需要或不得不進行配電自動化的網絡中實現配電自動化控制。為了減少高昂的人力檢修費用，日本部分電力公司也在考慮在負荷密度特別低的低壓配電網實施配電自動化控制，以節(jié)省人力費用。目前，我國地區(qū)供電局的管轄范圍一般為110～220kV網絡，這一級的變電站基本有數據采集SCADA系統(tǒng)，對這樣的高壓城市電網進行管理和控制，可在原有能量管理系統(tǒng)(EMS)的基礎上，增加部分投資即可，因我國110～220kV網絡的綜合自動化已達到一定的水平。我國除臺灣、香港、澳門外，國家電力公司管轄的電力企業(yè)遍布全國30個省、市、自治區(qū)，約有幾百個地區(qū)供電局，這一級供電局管理的高壓配電網已達到一定的自動化水平。但全國幾千個縣市區(qū)供電局管理的中低壓電網還基本不具備全面實現配電自動化的條件，然而，配電管理系統(tǒng)和配電自動化正應運行在這一級電網。4、我國配電自動化的市場分析配電網的應用是經濟建設所決定的,無論是大城市配電網還是小型城市、縣級城市甚至農村配網,配電網改造及配電網自動化大勢所趨。當前我國配電網處于高速發(fā)展的時期,國家從政策上給予很大支持,具有相應的資金條件,我國配電網剛剛開始,我國配電網的規(guī)模及覆蓋面,市場之大是任何一個經濟發(fā)達或發(fā)展中國家無法比擬的。應該注意的是我國的配電網與國外配電網有許多區(qū)別,不可能完全照搬國外的產品和技術,必須在吸收國外先進技術和設備的基礎上,開展我國配電網改造和自動化的研究。配電網自動化是近幾年來電力應用技術的新型技術,主要涉及中低壓電網,作用對象是電力經營用電企業(yè)。目前世界各國對此都表示十分關注，國內一些電力自動化企業(yè)如東方點子、北京電科院等單位推出了部份產品，一些大中城市也開始了試點。5、經營前景預測我國電力系統(tǒng)長期以來形成了"重發(fā)、輕供、不管用"的局面，全國大部分地區(qū)表面上電量供大于求，而實質上是配電網落后有電送不出，用戶需要卻得不到，如居民用電、農村用電線損高、電費高、電壓低、供電不可靠，這已成為電力系統(tǒng)供用電的瓶頸。因此，國家計劃在3年內投資2700億來改造城鄉(xiāng)電網，預計自動化設備部分占10％左右，即270億，尤其是改造配電網，并逐漸實現配網自動化以達到：電能合理分配以降低能耗、供電可靠性提高以減少電能損失、供電質量提高以使各種電氣設備使用壽命得以延長、配電自動化的應用可精確估計各種設備的使用狀態(tài)而使設備能得到充分利用、情報資料精確完整以及勞動力的大大減少等。并且電網建設改造中一律采用國內產品,這無疑給民族電力設備制造企業(yè)帶來了巨大的商機。項目主要技術特點、指標1、公司產品定位公司產品定位主要為兩類：配電、用電領域的電力自動化（配電及配電管理自動化），這類業(yè)務主要針對近三年的“三網改造”，在配電、用電領域較易實現自動化控制，進入這些領域的綜合自動化開發(fā)，相對比較容易，目前東方電子、許繼電氣、國電南自等企業(yè)都推出了類似的產品。當然，2000年是“三網改造”的全面開工啟動時期，以公司的信譽和實力，在這部分市場，將會爭取到一定的份額，這類業(yè)務仍將為公司提供可觀的利潤。

電力企業(yè)管理信息系統(tǒng)及網絡集成，公司開發(fā)的應用軟件，起點高、涵蓋面廣、本地化程度高、成本低，具有國外軟件無法比擬的優(yōu)勢，能夠為電力企業(yè)信息化管理提供全面解決方案。隨著我國電力工業(yè)改革，將逐步實現聯(lián)網，在全國建立大范圍內的電力市場，所以建立在能量管理系統(tǒng)（EMS，包括高精度多功能電表）、配電網調度自動控制系統(tǒng)（DAS）、電力管理信息系統(tǒng)（MIS）基礎之上的綜合管理系統(tǒng)，是未來的發(fā)展方向。公司目前開發(fā)的企業(yè)信息管理系統(tǒng)就是這類，公司以其軟件開發(fā)優(yōu)勢，以較高的起點切入這部分市場。我們認為，公司最具競爭力、最具潛力的是這一類業(yè)務。2、公司產品分類配電及配電管理自動化的產品A、EDT2001系列配電自動化系統(tǒng)主站系統(tǒng)子站系統(tǒng)EDT2001配電子站EDT2002饋線自動化終端EDT2003配電變壓器數據采集終端EST2004配電自動化終端通信系統(tǒng)B、配電自動化管理系統(tǒng)變電站管理子系統(tǒng)大用戶管理子系統(tǒng)公用臺區(qū)配變運行狀態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)C、電量數據采集及能量管理系統(tǒng)D、能量管理系統(tǒng)E、精度全電子多功能電能表電力企業(yè)管理信息系統(tǒng)及網絡集成產品A、配電網地理信息系統(tǒng) B、電力市場運營系統(tǒng) C、發(fā)電商竟價上網輔助決策系統(tǒng) D、電力企業(yè)管理信息系統(tǒng)3、公司產品的技術特點和指標A、EDT2001系列配電自動化系統(tǒng)EDT2001系列配電自動化系統(tǒng)主要指各電力局、電站、供電局、計量局、工業(yè)用戶所轄區(qū)域的10kV/35KV送電線網絡，其配電自動化的目的是對柱上負荷開關監(jiān)控，既要完成RTU（FTU）的三遙功能，又要具有故障狀態(tài)的識別功能，從而配合配電自動化主站實現配電網正常運行時的工況監(jiān)測和信息的快速傳遞，網絡重構，以及配網故障時的故障隔離和非故障區(qū)域的快速恢復供電。此外，配電自動化還應與用電管理系統(tǒng)、負荷管理系統(tǒng)、電能計費系統(tǒng)、地理信息系統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃以構成一體化整體。產品主要特點：．先進、開放、可持續(xù)發(fā)展的系統(tǒng)平臺；．功能強大的實時GIS系統(tǒng)平臺；.SCADA/DMS/GIS系統(tǒng)完全一體化設計；．靈活、高性價比、支持多種方式的通信系統(tǒng)；．構架分層、功能分層；．豐富多彩的應用；．對單相故障有效的饋線自動化方案；產品主要功能：1.對轄區(qū)所需監(jiān)控的全部柱上開關的安全監(jiān)視與控制（SCADA功能），實現配網的優(yōu)化運行；2．故障診斷、故障隔離和非故障區(qū)域的快速恢復供電（對單相故障有效）；3．配網狀態(tài)估計、網絡拓撲、潮流計算、短路電流計算、電壓/無功優(yōu)化、安全分析、系統(tǒng)重構等高級應用；4．收集配電變壓器終端(EDT2003)信息，形成配變負荷曲線，通過集中抄表終端實現電量自動集中抄收，與原有負荷控制管理系統(tǒng)通信，實現包括負荷預計、負荷分配在內的負荷管理功能；5．自動繪圖、設備管理、地理信息系統(tǒng)（AM/FM/GIS）；6．基于GIS平臺的故障投訴、檢修管理；7．與地調SCADA/EMS系統(tǒng)通信；8．與MIS系統(tǒng)接口實現數據共享。9．與用電營業(yè)系統(tǒng)進行通信。產品系統(tǒng)結構根據配電自動化系統(tǒng)的實際情況和需求，根據其規(guī)模大小，是否需監(jiān)測開關，可不設/可設配電子站，所有現場信息直接/間接通過配電終端送入調度中心，與配電主站直接通信。根據是否設配電子站，來完成對電力線路上電站出口開關的監(jiān)控。同時通信速率也會受到影響、限制。此外，該系統(tǒng)著重考慮其三個應用子系統(tǒng)SCADA、DMS、AM/FM/GIS的一體化協(xié)作，下圖所示為EDT2001配電自動化系統(tǒng)分層結構圖：配電主站層主站系統(tǒng)負責采集、管理饋線自動化終端傳上來的數據；負責數據的處理、存儲、事故的報警、遠方的控制；事故的隔離、無故障區(qū)域的供電恢復。它是整個系統(tǒng)的最高層，負責本地區(qū)配電網的監(jiān)視和控制。配電主站系統(tǒng)采用基于性價比高、圖形處理顯示能力強的高檔微機工作站和WindowsNT服務器作為硬件支撐平臺，Sybase數據庫作為數據庫支撐平臺。系統(tǒng)軟件是基于開放式、一體化設計思想的EDT2005軟件支撐平臺。系統(tǒng)集成有配電自動化系統(tǒng)、負荷管理系統(tǒng)，AM/FM/GIS系統(tǒng)等多種系統(tǒng)。它作為人機交互的窗口，可完成各種圖形顯示、系統(tǒng)維護、設備管理、報表打印、與其它系統(tǒng)的信息交換功能，并具有對可控裝置的控制調節(jié)。通信處理機完成饋線數據的收集、整理、上傳給后臺機和人機工作站，負責通信規(guī)約的解釋和翻譯。配電終端層它們是整個系統(tǒng)的最底層，完成柱上開關（FTU：EDT2002）、配電變壓器（TTU：EDT2003）和環(huán)網開關（FTU：EDT2002）等各種現場信息的采集處理和監(jiān)測控制，通過數傳電臺或光纖以太網等通信方式與配網自動化主站通信。配電主站配電主站主站層配電終端配電終端配電終端配電終端終端層配電終端配電終端配電終端 產品功能及性能指標主站系統(tǒng)a)系統(tǒng)功能：EDT2001/SCADA功能具備調度自動化系統(tǒng)的所有SCADA功能，技術上達到或超過調度自動化系統(tǒng)實用化達標的要求，其主要功能如下：a．數據采集功能；b．信息處理功能；c．數據計算；d．統(tǒng)制功能；e．運行控制及操作；f．歷史數據；g．畫面生成、編輯和顯示；h．報表及打??；i．事故追憶；j．操作記錄及事項；k．打印功能；l．時鐘與對時；m．模擬盤控制接口；n．運行備忘錄；o．權限功能及設計；p．系統(tǒng)運行監(jiān)視、在線維護及管理；q．通道監(jiān)視與站端系統(tǒng)維護。饋線自動化（DA）功能EDT2001配網自動化系統(tǒng)通過捕獲、采集故障信息，經通信與計算實現包括故障檢測、隔離、恢復在內的饋線自動化功能，并考慮與變電站出口斷路器保護配合。配電網饋線自動化（DA）是建立在環(huán)網供電開環(huán)運行的基礎上，因此，實現配電網饋線自動化的前提條件是將配電網一次接線形式改造成環(huán)網供電開環(huán)運行的形式。AM/FM/GIS功能AM（自動地圖生成）功能：是系統(tǒng)最基本的功能，系統(tǒng)提供完備的用于數據錄入、數據編輯、數據輸出的工具或函數。FM（設施管理）功能：是系統(tǒng)最基本的功能，將電網中的所有設施抽象成點線面（可以進行一定的夸張和修飾），并統(tǒng)一構建設施庫，對電力設備設施進行靜態(tài)和動態(tài)的管理；根據設施的狀態(tài)屬性等信息可以進行電網的各種分析，完成自動著色、拓撲分析等功能。GIS（地理信息系統(tǒng)）：是系統(tǒng)的基礎平臺，通過GIS可以將所有的信息與地理位置信息關聯(lián)起來，完成GIS圖形與屬性數據間的相互查詢、統(tǒng)計、分析等操作。DAS配電應用分析功能配電網分析軟件主要由以下幾個功能模塊組成：狀態(tài)估計、拓撲分析、潮流計算、短路計算、故障診斷、故障恢復、電壓/無功優(yōu)化、靜態(tài)安全分析、可靠性分析、線損統(tǒng)計與分析、負荷管理、城網規(guī)劃等功能模塊組成。負荷管理功能配電主站通過收集共用配電變壓器終端信息以及部分大用戶的專用配電變壓器的信息，實現對配電網負荷的監(jiān)控。進而實現負荷預計及負荷分配。電量抄收功能通過收集居民用電度表的集中抄錄信息，可以實現集中、自動、遠程抄表。用戶服務功能與MIS系統(tǒng)信息共享功能與地調自動化系統(tǒng)的相互通信功能b)性能指標實時性指標：a．柱上終端數據通過子站轉發(fā)時：變化遙測傳送時間小于10秒遙信變位傳送時間小于10秒遙控返校時間小于15秒事件順序記錄分辨率小于5毫秒（子站內）小于20毫秒（子站間）b．柱上終端直接與主站通信時：變化遙測傳送時間小于5秒遙信變位傳送時間小于5秒遙控返校時間小于8秒事件順序記錄分辨率小于10毫秒雙機切換時間小于20秒畫面調用時間小于3秒事故變位報警響應時間小于5秒遙信動作準確率大于99.9％月遙控拒動率小于2％年遙控誤動率小于0.01％遙測合格率大于99.9％遙測量綜合誤差率小于0.1％容量指標：遙信量 20000遙測量 40000電度量 20000遙控量 20000計算點 10000事故追憶 10000可靠性指標：系統(tǒng)可用率大于99.9％系統(tǒng)主機CPU平均負荷率：正常狀態(tài)下 小于30％事故情況下10秒鐘 小于50％系統(tǒng)平均無故障時間大于25000小時故障處理指標：故障判斷準確率（相間短路）大于98％故障隔離時間小于40秒非故障區(qū)域恢復供電時間小于1分鐘子站系統(tǒng)a)EDT2001配電子站主要功能EDT2001配電子站采用插件式一體化組合技術，有1.6米、2.26米兩種機柜，集饋線監(jiān)控中心、當地監(jiān)控及饋線重合閘等多種功能于一體，適用于城市開閉所和變電站，具有以下功能和特點：1.采用分布式體系結構，運行嵌入式LINUX實時多任務操作系統(tǒng)；2．實現開閉所或變電站內部的三遙（遙測、遙信和遙控）功能；3．最多可以配置24個通訊端口，用于與配電終端、配電主站及其它智能設備通訊（如微機保護、智能電度表等），收集戶外配電終端或其它智能設備的實時信息，轉發(fā)到配電主站，將配電主站的控制信息轉發(fā)至配電終端；4．收集饋線遠動終端信息，完成故障識別、故障隔離和恢復供電的功能；5．對開閉所、變電站出線的故障檢測及重合閘；6．具有雙電源切換功能；7．具有設備自診斷和遠方診斷功能；8．具有通道監(jiān)視功能；9．具有與兩個以上主站通訊功能；10．故障錄波及諧波分析功能11．強大的維護功能?？稍谂潆娭髡径司S護配電自動化子站和配電終端，也可遠程/當地通過筆記本電腦維護配電自動化子站及通過配電自動化子站維護配電終端。維護功能包括參數設定、工況顯示、系統(tǒng)診斷等；12．通信規(guī)約豐富。支持目前流行的所有規(guī)約，如：101、CDT、DNP3.0、SC1801等。主要技術指標a）2001ZK主控插件10個串行口，速度300、600、1200、2400、4800、9600BPS可選，其中8個為同步/異步、RS232/RS485接口，兩個異步RS232接口；2個FDKBUS接口，速度187.5KBPS。80486CPU，4MDRAM，512KNVRAM，16M固態(tài)盤LINUX操作系統(tǒng)，運行配電及監(jiān)控應用軟件b）2001KX饋線自動化插件交流采樣容量4回線路全量的交流采樣電壓輸入范圍0～220V電流輸入范圍0～5A電壓、電流采樣精度±0.5%有功、無功采樣精度±0.5%直流采樣容量1路直流電壓電壓輸入范圍0～5V電壓采樣精度±0.5%數字量輸入容量16個分辨率不大于2毫秒隔離方式光電隔離，耐壓1000Vdc耐浪涌電壓2000V數字量輸出容量8點或4路輸出輸出方式繼電器常開接點(可選常閉)接點容量AC277,10A;DC30V,10A啟動方式遙控或測量量越限啟動接口FDKBUS接口1個異步RS232口1個c）2001MD調制解調器插件每塊插件可以有1～3路MODEM，每一路都可獨立工作，技術指標如下：調制方式為移頻鍵控（FSK）通道：二線全（半）雙工、四線全（半）雙工可選波特率為300、600、1200任選中心頻率3000、2880、1700可選輸出幅度-20db～0db連續(xù)可調接收靈敏度為-40dbd）2001GX光纖插件每塊插件上可以有1～3路光纖接口板，每一路都可獨立工作，提供RS232電平信號與光信號之間的轉換。e）2001ZNTX智能通信插件提供8個異步RS232串行口，速度為300，600，1200，2400，4800，9600BPS可選。這些串行口由2001ZK-1接口板控制。另一個異步RS232串行口，速度9600BPS，用于維護該插件。設備外形與結構主要尺寸機柜：外型尺寸2260X800X600mm機箱：標準19英寸機箱，提供6個插槽各功能板插件：320X200mm使用環(huán)境要求環(huán)境溫度：－10～50℃相對濕度：5%～95%存儲溫度：－25～70℃b)EDT2002饋線自動化終端主要功能EDT2002饋線自動化終端適用于10kV饋線檢測和控制，具有以下功能和特點：1．RTU三遙（遙測、遙信和遙控）功能；2．故障信號捕捉，結合斷路器，可實現自動重合閘功能。配合配電子站、主站可實現配電線路的故障自動檢測、隔離和非故障區(qū)段恢復供電；3．多種通訊方式的多種通信規(guī)約；4．諧波分析和故障錄波功能。EDT2002FTU饋線自動化終端裝置，除具有RTU的三遙功能外，還具有故障信號（相間短路、單相接地）捕捉的能力，結合負荷開關，可實現自動分段器的功能，結合斷路器，可實現自動重合器的功能；配合配電自動化子站、主站，可實現配電線路的故障自動隔離和非故障區(qū)段恢復供電。此外，EDT2002FTU饋線自動化終端裝置，還具有諧波分析和故障錄波功能，從而，為分析電壓品質和線路故障原因提供了可靠的追憶數據。EDT2002FTU饋線自動化終端裝置，系工業(yè)級產品，防磁、防震、防潮、防雷，適用于戶外安裝，主要用于城區(qū)10KV饋線監(jiān)測和控制。EDT2002結合一次開關（斷路器、負荷開關、重合器、箱式變壓器、環(huán)網開關柜），與配電自動化子站（或配電主站）組網配合，通過通信方式，可以完成10KV饋線的故障診斷、故障區(qū)段隔離、和非故障區(qū)段的正常供電。主要技術參數EDT2002交流采樣容量（3U，9I或6U，6I）3回線路全量交流采樣電壓輸入范圍0～220V電流輸入范圍0～5A電壓電流精度±0.5%有功無功精度±0.5%EDT2002數字量輸入容量32個分辨率2毫秒隔離方式光電隔離，耐壓500Vdc耐浪涌電壓1200VEDT2002數字量輸出容量8點或4路輸出輸出方式繼電器常開接點(可選常閉)接點容量AC277、10A;DC30V、10A啟動方式遙控或測量值越限啟動故障電流檢測EDT2002對相間短路電流檢測（大電流），5－40A保證性，40A－100A測量值不飽和，檢測時間小于等于15毫秒，并產生事項記錄以中斷方式上報主CPU。單相接地故障檢測EDT2002用A、B、C三相電流、三相電壓計算出零序電流及零序功率，當零序電流幅值躍限（門限值可設）、零序功率方向改變時產生單項接地故障事項記錄以中斷方式上報主CPU。EDT2002電源輸入交流220V或110V、直流24V整機功耗小于8W（不包括電臺部分）EDT2002接口專線MODEM口1個異步RS232口1個光纖接口