物業(yè)管理現(xiàn)狀

物業(yè)管理現(xiàn)狀我國物業(yè)管理現(xiàn)狀、問題及對策[內(nèi)容摘要]本文主要從物業(yè)管理的行業(yè)現(xiàn)狀入手，深入剖析其存在的問題及原因，并根據(jù)這些原因，分別從政府、企業(yè)、社會三個方面具體有針對性地提出這些問題的解決方案，以期引起共鳴并進行更深層次的探討，共同促進我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展繁榮。[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理、業(yè)主、業(yè)主委員會所謂物業(yè)管理，就是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定對物業(yè)和相關(guān)附屬設(shè)施進行維修養(yǎng)護，對它周圍的環(huán)境和公共秩序進行管理，并且對業(yè)主提供一系列相關(guān)服務(wù)。物業(yè)管理不僅能延長物業(yè)的使用壽命，使其保值增值，而且在改變城市面貌、推進城市化進程中也起到了重要的作用。國家《十五計劃發(fā)展綱要》中，已經(jīng)明確地提出，要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)。一、我國物業(yè)管理現(xiàn)狀自1981年我國第一家物業(yè)管理公司在深圳成立以來，物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進城市化進程中都起到了積極的作用。據(jù)資料顯示，目前全國絕大部分城市已經(jīng)引進和推廣了物業(yè)管理，物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉及各個領(lǐng)域，約11大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府政法機關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、車站、碼頭、賓館、商場商業(yè)街和農(nóng)民房等。但同時，我國物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等不足。與物業(yè)管理發(fā)達國家相比，由于受對物業(yè)管理的認(rèn)識、市場經(jīng)濟發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，我國物業(yè)管理覆蓋率仍然偏低。據(jù)統(tǒng)計，到2005年底，全國實有房屋建筑面積1035459萬平方米，實行物業(yè)管理的有萬平方米，實行物業(yè)管理率僅為13%，其中，實有住宅建筑面積417331萬平方米，實行物業(yè)管理的有萬平方米，實行物業(yè)管理率為20%。從我國物業(yè)管理的發(fā)展實踐看，南方、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、沿海城市、大城市開展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進的較慢。統(tǒng)計數(shù)字說明，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。二、物業(yè)管理存在的問題物業(yè)管理企業(yè)，80%以上的是國有體制；如果我們再從物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來源來分析，全國有70%以上屬于房地權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè)。以深圳為例，在深圳18家首批國家一級物業(yè)管理企業(yè)中，17家是國有或國有參股(實際掌控一切生殺大權(quán))，1家是民營上市股份公司；而且18家企業(yè)清一色是開發(fā)商自辦(有2家屬于房管所改制或部門單位自辦企業(yè)，但目前企業(yè)發(fā)展權(quán)在開發(fā)商手中)。為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢?fù)?jù)分析主要一個原因就是以前“自建自管”的延續(xù)，另外就是開發(fā)商出于自身利益的考慮，因為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理已成為售樓中的一個賣點。2、法律法規(guī)滯后，體系不完善：20年的時間，沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。在退而求其次的情況下，國內(nèi)第一部地方性物業(yè)法規(guī)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的出臺時間是1994年，而深圳成由于缺乏符合中國國情的、系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，各部門在制訂法規(guī)的過程中，往往局限于對境內(nèi)外成功經(jīng)驗的模仿或就事論事的解決方案上，存在許多不足之處。因此，總的來看，目前我國物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問題。3、政府職能的問題首先，政企沒有完全分開，企業(yè)無法獨立運作。深圳市有一批物業(yè)管理企業(yè)，其效益、品牌都堪稱一流，也頗具規(guī)模，改制條件已成熟，企業(yè)的經(jīng)營者、員工都強烈要求改制,結(jié)合自身實際情況選擇經(jīng)營者和員工持股市，然而改制方案長期被卡在上級管理部門。不予批復(fù)的原因何其次，政府職能錯位或越位，政府仍習(xí)慣于對企業(yè)經(jīng)營活動直接干預(yù)；第三，管理層、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜，往往一個小區(qū)的物業(yè)主管部門的資質(zhì)檢查證書；又要按照物價部門規(guī)定的等級打分確定收費標(biāo)準(zhǔn)，還要邀請行業(yè)主管部門、物價部門到小區(qū)現(xiàn)場查驗通過，最后才能確定收費標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)取收費許可證，一個許可證往往需要幾個月乃至4、市場化程度不高首先，物業(yè)管理項目的獲取大多是暗箱操作，市場競爭機制還未真正形成。作為市場主體的業(yè)主對物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識，業(yè)主委員會組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位之間仍存在或多或少經(jīng)濟上的依賴關(guān)系，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清的局面還沒有完全改變。物業(yè)管理還沒有形成有利于競爭的統(tǒng)一的市場。以北京市為例，北京的物業(yè)管理存在許多不符合市場化的問題，一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專業(yè)方面不很在行，但因為是某個開發(fā)公司的下屬企業(yè)，或者是某幾個開發(fā)公司合資組成的股份企業(yè)，管理項目不愁沒有。另一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段，他們充分利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市場化的手段進行暗箱操作，爭奪市場。其次，市場化程度不高還表現(xiàn)在物業(yè)管理的價格管理體制與運行機制上。其基本做法是政府定價或制定指導(dǎo)價，建設(shè)單位補貼，多種經(jīng)營、以副補主。物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)偏低、收繳率偏低的結(jié)果，直接導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)長期虧損經(jīng)營、無發(fā)展后勁。物業(yè)管理長期低成本運作，使服務(wù)質(zhì)量難以有本質(zhì)提高，形成了制約物業(yè)管理發(fā)展的“瓶5、物業(yè)管理從業(yè)者的素質(zhì)問題物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低，管理服務(wù)不到位。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴(yán)格的各級各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。尤其是一些由房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機制上轉(zhuǎn)換不到位，仍沿用計劃經(jīng)濟體制下行政型管理模式，擺不正自己與產(chǎn)權(quán)人、使用人的位臵，習(xí)慣于以主人自居，對產(chǎn)權(quán)人、使用人發(fā)號施令，產(chǎn)權(quán)人、使用人的應(yīng)有地位得不到尊重，利益得不到保障。三、物業(yè)管理的對策(一)政府方面1、物業(yè)管理重在立法根據(jù)我國物業(yè)管理立法的現(xiàn)狀，按照法律、法規(guī)的調(diào)整對象，結(jié)合我國物業(yè)管理行業(yè)的特點及面向未來的發(fā)展要求，物業(yè)管理的法律體系以下幾個方面：從物業(yè)管理業(yè)務(wù)來看，一是建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章；二是建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章；三是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章；四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。另外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項活動均有法可依。以住宅區(qū)物業(yè)管理為例，有多層、高層、別墅區(qū)、度假村、特殊住宅區(qū)等多種類型，在住宅區(qū)物業(yè)管理條例的精神下，分別制訂出上述類型物業(yè)的管理辦法，組成物業(yè)管理法律體系的子系統(tǒng)。再從市場主體來看，還應(yīng)建立物業(yè)管理行業(yè)管理辦法、物業(yè)管理企業(yè)管理辦法、業(yè)主委員會管理辦法等。通過這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。2、政府職能的轉(zhuǎn)變我國已經(jīng)加入WTO，為適應(yīng)世貿(mào)組織的規(guī)范和要求，提高我國物業(yè)管理行業(yè)的整體水平以應(yīng)對未來國際化的競爭，我國房地產(chǎn)管理部門和物業(yè)行業(yè)的相關(guān)主管部門必須以世貿(mào)組織規(guī)則為參照系數(shù)，將管理體制和運行機制與國際慣例接軌，服務(wù)水平和服務(wù)效率向國際水平看齊，積極轉(zhuǎn)變政府職能，真正成為物業(yè)管理市場的宏觀調(diào)控者、法規(guī)的制定者、公平競爭的維護者，為物管企業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。一是政府和企業(yè)一定要徹底分開。政府要加強服務(wù)意識，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。例如實行物業(yè)管理服務(wù)價格由市場機制自行決定，政府不對市場行為進行干預(yù)。二是減少管理部門和管理層要建立物業(yè)管理市場準(zhǔn)入制度。3、加強物業(yè)管理市場的培育限制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司，鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來進行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。(二)企業(yè)方面物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，是加入WTO后參與物業(yè)管理行業(yè)國際競爭的必然要求。要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的要求，對物管企業(yè)實行規(guī)范的公司制改1、物管企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展由于受物業(yè)管理市場不規(guī)范、法制法規(guī)不健全、物業(yè)管理消費觀念不強、物業(yè)管理市場化程度不高等因素影響，目前，整個物業(yè)管理行業(yè)還處在非常艱難的求生存階段，低利潤高風(fēng)險導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營如履薄冰。首先，由于物業(yè)管理市場沒完全放開，許多物業(yè)公司還受制于開發(fā)商，只能依賴于開發(fā)商的發(fā)展而發(fā)展，開發(fā)商經(jīng)營的好，不斷開發(fā)新項目，物業(yè)公司才可以不斷接管，逐步壯大；其次，由于政府定價或制定指導(dǎo)價，物業(yè)管理公司不能量入而出，在達不到規(guī)模效益的情況下只能是虧損；再者，由于法規(guī)不完善，物業(yè)公司、業(yè)主和開發(fā)商之間權(quán)利責(zé)任不明確，導(dǎo)致物業(yè)經(jīng)營的糾紛不斷，嚴(yán)重影響物業(yè)管理公司的身實，利用一切可以利用的資源，開展多種經(jīng)營，以求得更大的生存空第一、由于作為一個獨立的企業(yè)法人，過去的那種靠發(fā)展商斷斷續(xù)續(xù)的不規(guī)范的補貼模式已不再適應(yīng)行業(yè)的發(fā)展，必須建立一個規(guī)范的基金運作機制，由開發(fā)商一次性補貼各種大修及物業(yè)管理啟動資金，斷絕對開發(fā)商長久的依賴關(guān)系。第二、開展多種經(jīng)營，以彌補物業(yè)管理中資金的不足。有了造血功營性的良性循環(huán)。由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢，又存在巨大的市場需求，所以如果經(jīng)營得當(dāng)，將會得到很好的回報。第三、不斷開拓物業(yè)管理的市場領(lǐng)域。充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合管理和專業(yè)化管理的優(yōu)勢，不斷開拓物業(yè)管理的市場，將所有可能實施物業(yè)管理的物業(yè)類型都力爭納入物業(yè)管理范疇。2、企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險意識雖然對風(fēng)險的防范屬于企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中一直存在的問題，但物業(yè)管理行業(yè)的高風(fēng)險性使我們不得不把對風(fēng)險的防范專門列出重點探討。物業(yè)管理企業(yè)在目前這種責(zé)、權(quán)、利不相稱的情況下，如何樹立風(fēng)險意識,防范和化解潛在的巨大風(fēng)險，以維護自身的合法權(quán)益，保證企業(yè)的生存首先，要明確物業(yè)管理委托合同。在合同中，企業(yè)務(wù)必要把握細(xì)節(jié)，明確哪些該做，哪些不該做；哪些是常規(guī)服務(wù)，哪些是特約服務(wù)；權(quán)利與義務(wù)是否對等，自身的合法權(quán)益在合同中是否得到保護等等。例如，物業(yè)管理的保安工作，應(yīng)在合同中明確只是協(xié)助和配合本地公安機關(guān)維護公共秩序，而不承擔(dān)人身安全、財產(chǎn)保障責(zé)任。如根據(jù)《廣東省保安服務(wù)管理條例》，保安中的權(quán)限受到明確限制，保安連查驗來訪者身份證的權(quán)力尚不具備，又如何能擔(dān)負(fù)起保障業(yè)主生命、財產(chǎn)安全的重任在行業(yè)的法規(guī)尚待完善的情況下，委托管理合同是爭議進入法律程序的重要評判依據(jù)，因此合同的責(zé)任條款內(nèi)容是相當(dāng)重要的，一定要認(rèn)真審定。其次，完善內(nèi)部管理，防患于未然。對于企業(yè)來說,練好內(nèi)功是根本所在。物業(yè)管理企業(yè)一定要健全內(nèi)部規(guī)章制度，完善組織架構(gòu)，合理設(shè)臵崗位，把好人員招聘關(guān)，系統(tǒng)地對員工進行培訓(xùn)，在員工的思想中樹立風(fēng)險意識。如果企業(yè)的管理工作存在漏洞和失職，萬一發(fā)生事故，那時物業(yè)公司就有可能會承擔(dān)巨額經(jīng)濟賠償?shù)娘L(fēng)險。只要企業(yè)盡職盡責(zé)地履行自身的義務(wù)，那么即使不能杜絕事故，也能最大限度地避免因管理失職而導(dǎo)致承擔(dān)巨大責(zé)任，從而把經(jīng)營風(fēng)險降到最低。譬如在車場管理中，可以通過采取一些有效的手段，來降低可能發(fā)生的風(fēng)險。如保安員在指引車輛停放時，便對車身四周進行巡視，發(fā)現(xiàn)有破損等問題及時向車主指出，以避免產(chǎn)生麻煩和糾紛；在停車場，車場進出的登記一定要完整、齊備。如果企業(yè)把預(yù)防措施做好，管理工作做足，即使發(fā)生了丟車事件，企業(yè)也能把賠償?shù)娘L(fēng)險降至最低。第三，購買商業(yè)保險,保障多方利益。物業(yè)管理公司要做到萬無一失，最好是購買財產(chǎn)一切險、公共責(zé)任險等。但這需要支付一筆不菲的保險費用，而且購買時一定要取得業(yè)主的同意。雖然保險可在一定意義上保障物業(yè)公司減少或免受重大經(jīng)濟損失，但失職和管理不完善而造成的信譽損失是無法用金錢來衡量的，因此物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)踏踏實實地做好本職工作，盡職盡責(zé)地履行合同義務(wù)，這才是最根本的保障，也是最積極的規(guī)避風(fēng)險的行為和方法。(三)社會方面一是物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用。物業(yè)管理協(xié)會是政府和物業(yè)管理企業(yè)之間的橋梁。政府職能進行轉(zhuǎn)變，許多本不該有政府管理的職能都移交給行業(yè)協(xié)會。按WTO規(guī)則，政府不能單獨對本國企業(yè)在政策上給予特殊優(yōu)惠，但政府通過行業(yè)協(xié)會這一載體給予企業(yè)適當(dāng)?shù)恼邇A斜確是允許的。物業(yè)管理協(xié)會負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督執(zhí)行行業(yè)公約，建立行業(yè)自律機制，組織制定并實施行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，維護公平競爭。二是要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。發(fā)達、完善的物業(yè)管理市場，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才。要提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)水平，一方面要抓好上崗培訓(xùn)。要按照建設(shè)部《關(guān)于實行物業(yè)管理制定計劃，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗。另一方面要抓好學(xué)歷教育。各高校應(yīng)該適應(yīng)市場需求，培養(yǎng)大批物業(yè)管理行業(yè)急需的高素質(zhì)人才。另外還可以通過理論研討等形式，提高物業(yè)管理人員的理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)；通過組織物業(yè)管理人員到國內(nèi)外考察，學(xué)習(xí)借鑒國外和其他省市物業(yè)管理的經(jīng)驗，取人之長，補己之短。加速提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和質(zhì)量，努力為人們創(chuàng)造更加舒適、優(yōu)美、安全的