2015年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試房地產(chǎn)預(yù)習(xí)筆記完整版

第一章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論 1 3 產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論第一節(jié)區(qū)位理論1.區(qū)位和區(qū)位理論■區(qū)位(location)指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系(空間幾何位置)■還強(qiáng)調(diào)自然地理要素和人類經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)之間的關(guān)系在空間位置上的反映1.2區(qū)位的特征(四特征)☆自然區(qū)位▽天文區(qū)位(經(jīng)緯度)▽自然地理區(qū)位☆社會(huì)區(qū)位方位距離☆大位置 ☆小位置地址☆微位置☆地理環(huán)境的變化以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化引起區(qū)位的歷史變遷☆區(qū)位的歷史性是城市遷移和興衰的重要原因1.3房地產(chǎn)區(qū)位的含義*☆指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系■要素(四要素)位置▽坐落－所在具體地點(diǎn)▽方位－方向和位置▽距離－與有關(guān)場(chǎng)所的距離的遠(yuǎn)近▽朝向－正門或房間窗戶正對(duì)的方向▽樓層－所在的樓層☆交通－通達(dá)性▽可及性－從外到達(dá)該宗地▽便捷性－從該宗地去往其他地方☆周圍環(huán)境和景觀☆外部配套設(shè)施▽基礎(chǔ)設(shè)施－道路、供水、供電、供氣、供熱、通訊等(必需條件)▽公共服務(wù)設(shè)施－教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)服務(wù)、郵電、市政公用設(shè)施等■位置與區(qū)位的關(guān)系☆任一要素發(fā)生變化，意味著房地產(chǎn)區(qū)位發(fā)生變化☆區(qū)位理論是研究人類經(jīng)濟(jì)行為的空間區(qū)位選擇及空間區(qū)位內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)優(yōu)化組合的理論(經(jīng)濟(jì)活動(dòng)如何在空間上分布)■主要理論(四大理論)☆農(nóng)業(yè)區(qū)位論－在城市周圍農(nóng)業(yè)區(qū)位如何布局☆工業(yè)區(qū)位理論－工業(yè)企業(yè)如何布局☆中心地理論－城市之間如何布局☆城市空間理論－城市內(nèi)部各用地功能如何布局2.農(nóng)業(yè)區(qū)位理論2.1杜能孤立國理論的前提■只有一個(gè)城市，且是孤立國，孤立國環(huán)境均質(zhì)，且與外部隔絕■城市是農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場(chǎng)，農(nóng)村則靠城市供給工業(yè)品■運(yùn)輸工具只有馬車■農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)、重量與產(chǎn)地到消費(fèi)市場(chǎng)的距離成正比■經(jīng)營者以獲取最大經(jīng)濟(jì)收益為目的2.2杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的主要內(nèi)容■農(nóng)業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品和經(jīng)營方式，由市場(chǎng)上農(nóng)產(chǎn)品的銷售價(jià)格決定■農(nóng)產(chǎn)品的銷售成本為生產(chǎn)成本和運(yùn)輸成本之和■經(jīng)營者追求利潤最大化■V(銷售價(jià)格)和E(生產(chǎn)成本)是常數(shù)■利潤最大化的唯一辦法是將運(yùn)費(fèi)壓縮為最小■如何通過合理的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局使農(nóng)業(yè)的運(yùn)費(fèi)最低，就能實(shí)現(xiàn)最大利潤(核心內(nèi)容)2.3杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的結(jié)論－杜能圈(以城市為中心呈同心圓分布)■自由農(nóng)作區(qū)，生產(chǎn)易腐難運(yùn)的農(nóng)產(chǎn)品■林業(yè)區(qū)，生產(chǎn)木材■谷物輪作區(qū)，生產(chǎn)糧食■草田輪作區(qū)，提供谷物與畜產(chǎn)品■三圃農(nóng)作制區(qū)■畜牧業(yè)區(qū)2.4杜能圈的修正模型(兩修正)■考慮河流的影響－水運(yùn)費(fèi)與陸運(yùn)費(fèi)的比較，農(nóng)作物輪作將沿著河流兩岸延伸至邊界■考慮其它城市的影響－各城市根據(jù)實(shí)力形成各自的市場(chǎng)范圍，形成競(jìng)爭(zhēng)，使杜能圈形3.工業(yè)區(qū)位理論3.1韋氏工業(yè)區(qū)位論的假設(shè)條件■均質(zhì)國家與地區(qū)，只考慮經(jīng)濟(jì)因素■工業(yè)原料、燃料地點(diǎn)固定且已知■工業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地和范圍已知，需求量不變■勞動(dòng)力不能流動(dòng)，價(jià)格已知，供給充裕■運(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù)■討論同一產(chǎn)品3.2以運(yùn)輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析■工業(yè)企業(yè)應(yīng)選擇在原料和成品二者的總運(yùn)費(fèi)最小之地■運(yùn)費(fèi)的大小主要取決于運(yùn)輸距離和貨物重量■主要考慮原材料的運(yùn)費(fèi)和制成品的運(yùn)費(fèi)■工業(yè)原料分類：遍布性原料(可就地取材)和限地性原料(必須要運(yùn)輸)■原料指數(shù)＝限地性原料總重量/制成品總重量■原料指數(shù)☆遍布性原料0☆純?cè)?☆原料指數(shù)越大，生產(chǎn)廠應(yīng)選在離原料產(chǎn)地越近 ☆原料指數(shù)越小，生產(chǎn)廠應(yīng)選在離市場(chǎng)越近■案例(礦石冶煉生產(chǎn)針)3.3勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析(工業(yè)區(qū)位的第一次變形)■工業(yè)企業(yè)的選址追求運(yùn)輸成本與勞工成本總和的最低■如工廠遷移引起的原料和制成品運(yùn)費(fèi)的增加，小于節(jié)省的勞動(dòng)力費(fèi)用，則會(huì)遷移■勞工成本指數(shù)：每單位產(chǎn)品的平均工資成本■勞工系數(shù)＝勞工成本指數(shù)/需運(yùn)輸?shù)目傊亓俊鰟诠は禂?shù)越大，則工廠越需要遷向勞動(dòng)力成本低的地方3.4集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析(工業(yè)區(qū)位的第二次變形)■集聚因素(兩類)☆生產(chǎn)集聚，也稱純集聚，是一般集聚因素，是內(nèi)在因素☆社會(huì)集聚，也稱偶然集聚，是特殊集聚因素，是外在因素▽企業(yè)相鄰獲得額外利潤■分散因素☆取決于集中與分散的比較利益大小心地理論4.1基本概念■中心地－指區(qū)域內(nèi)向其周圍地域提供各種貨物和服務(wù)的中心城市或中心居民點(diǎn)■中心性－一個(gè)中心地對(duì)周圍地區(qū)的影響程度■需求門檻－中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購買力和服務(wù)水平(商業(yè)設(shè)施出現(xiàn))■商品銷售范圍－消費(fèi)者為獲取商品和服務(wù)所希望通達(dá)的最遠(yuǎn)路程，或指中心地提供商品和勞務(wù)的最大銷售距離和服務(wù)半徑4.2克氏中心地理論的假設(shè)條件■均質(zhì)平原與無差異性的居民■交通費(fèi)用與距離成正比■廠商和消費(fèi)者均為經(jīng)濟(jì)人■貨物可自由流動(dòng)4.3克氏中心地理論的結(jié)論－六邊形市場(chǎng)■各廠商的銷售范圍為圓形售范圍越來越小，直到需求門檻為止■各廠商的圓形范圍重疊區(qū)域，以無差別線劃分給不同的廠商■形成六邊形的市場(chǎng)區(qū)域4.4克氏市場(chǎng)等級(jí)序列－多種商品與不同檔次■高級(jí)商服中心，提供高中低級(jí)商品和服務(wù)■中級(jí)商服中心，提供中低級(jí)商品和服務(wù)■低級(jí)商服中心，提供低級(jí)商品和服務(wù)5.城市空間結(jié)構(gòu)理論(四種理論)5.1同心圓理論－伯吉斯與巴布科克■伯吉斯基于生態(tài)學(xué)的入侵和承繼概念來解釋城市土地利用在空間上的排列■城市各功能用地以中心區(qū)為核心，自內(nèi)向外環(huán)狀擴(kuò)展☆中心商業(yè)區(qū)☆過渡地帶☆工人住宅區(qū)☆高收入階層住宅區(qū)☆通勤人士住宅區(qū)■巴布科克考慮到交通軸線的輻射作用，將理論修正為星狀環(huán)形模式5.2扇形理論－霍伊特■核心是各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展5.3多核心理論－麥肯齊、哈里斯、烏爾曼并且隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，新的極核中心隨之產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)位于城市中心■形成城市多中心的因素☆活動(dòng)的相互依賴性☆活動(dòng)互補(bǔ)互利，自然集聚☆交通原因排斥與自己的集結(jié)☆高地價(jià)房租排斥較低品質(zhì)使用5.4中心商務(wù)區(qū)土地利用模式－墨菲、萬斯■三項(xiàng)指標(biāo)■CBD土地利用空間結(jié)構(gòu)(4個(gè)圈層)☆零售業(yè)集中區(qū)☆多層建筑集中區(qū)☆辦公區(qū)☆商服活動(dòng)區(qū)【總結(jié)與對(duì)比】■區(qū)位選擇的原則☆地租和生產(chǎn)成本和運(yùn)輸成本總和最小的地方■三種區(qū)位論的實(shí)質(zhì)與前提假設(shè)假設(shè)假設(shè)運(yùn)輸工具只有馬車農(nóng)業(yè)在城市周圍農(nóng)業(yè)區(qū)區(qū)位位布局的原則 論論孤立國環(huán)境均質(zhì)，且與外部隔絕的距離成正比經(jīng)營者以獲取最大經(jīng)濟(jì)收益為目的找出工業(yè)產(chǎn)品成本均質(zhì)國家與地區(qū)，只考慮經(jīng)濟(jì)因素工業(yè)原料、燃料地點(diǎn)固定且已知論業(yè)的依據(jù)工業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地和范圍已知，需求量不變勞動(dòng)力不能流動(dòng)，價(jià)格已知，供給充裕運(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù)討論同一產(chǎn)品找出城市的分布規(guī)均質(zhì)平原與無差異性的居民理律交通費(fèi)用與距離成正比論廠商和消費(fèi)者均為經(jīng)濟(jì)人貨物可自由流動(dòng)第二節(jié)供求理論■房地產(chǎn)需求☆是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量■需求的兩條件(需求與需要的區(qū)別)☆消費(fèi)者愿意購買，即有購買的欲望☆消費(fèi)者能夠購買，即有支付能力■房地產(chǎn)市場(chǎng)需求☆是指在一定時(shí)間內(nèi)，一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有的消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)愿意1.2決定房地產(chǎn)需求的因素(五因素)■房地產(chǎn)價(jià)格水平－反相關(guān)，特例是炫耀物品和吉芬物品(生活必需品)■消費(fèi)者的收入水平－正相關(guān)■消費(fèi)者的偏好■相關(guān)物品的價(jià)格水平(包括替代品和互補(bǔ)品)☆替代品－需求反向變化(商品房與經(jīng)濟(jì)適用房)☆互補(bǔ)品－需求同向變化(住宅與配套設(shè)施)■消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期－買漲不買跌不買跌。1.3房地產(chǎn)需求曲線■一般商品的需求量與價(jià)格呈逆相關(guān)關(guān)系■價(jià)格上升，需求減少,價(jià)格下降，需求增加■需求曲線的變動(dòng)(兩種變化)☆沿需求曲線的變動(dòng)－價(jià)格發(fā)生變化☆需求曲線的平移－價(jià)格以外的因素發(fā)生變化地產(chǎn)供給2.1房地產(chǎn)供給的含義■房地產(chǎn)供給☆房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供的數(shù)量■形成供給的條件(兩條件)☆愿意供給☆有能力供給■房地產(chǎn)市場(chǎng)供給☆指在一定時(shí)間內(nèi)、一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上，所有開發(fā)商和擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供的數(shù)量，即所有開發(fā)商和擁有者供給的總和■潛在供給量☆潛在供給量＝存量－拆毀量－轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量＋新開發(fā)量2.2決定房地產(chǎn)供給的因素■該種房地產(chǎn)價(jià)格水平－正相關(guān)■該種房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本－反相關(guān)■該種房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)水平－正相關(guān)■房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期－看好市場(chǎng)，減少當(dāng)期供給(捂盤)，對(duì)未來悲觀，增加當(dāng)期供給2.3房地產(chǎn)供給曲線 ■房地產(chǎn)供給量與價(jià)格之間正相關(guān)■價(jià)格上升，供給增加，價(jià)格下降，供給減少■供給曲線的變動(dòng)(兩種變化)☆沿供給曲線的變動(dòng)－價(jià)格發(fā)生變化☆供給曲線的平移－價(jià)格以外的因素發(fā)生變化.房地產(chǎn)均衡價(jià)格■均衡價(jià)格是指商品的需求價(jià)格與供給價(jià)格相一致時(shí)的價(jià)格■供給不變時(shí)☆需求增加，則價(jià)格上漲☆需求減少，則價(jià)格下跌■需求不變時(shí)☆供給增加，則價(jià)格下降☆供給減少，則價(jià)格上漲4.房地產(chǎn)供求與價(jià)格關(guān)系的特殊性－難以形成統(tǒng)一市場(chǎng)■全國房地產(chǎn)總的供求狀況■本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況■全國同類房地產(chǎn)的供求狀況■本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況第三節(jié)地租地價(jià)理論1.地租與地價(jià)的概念■地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)向土地使用者讓渡土地使用權(quán)時(shí)索取的超額利潤■地價(jià)是土地所有者向土地需求者讓渡所有權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入，是買賣土地■我國土地國家所有，地價(jià)指一定年限內(nèi)使用權(quán)的價(jià)格，國家出讓土地使用權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入，其本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租2.地租的產(chǎn)生和發(fā)展地地租主要形式奴隸制地租勞役地租封建制地租前期以實(shí)物為主，后期出現(xiàn)了貨幣地租資本主義地租貨幣地租社會(huì)主義地租提下，對(duì)土地收益的分配關(guān)系3.級(jí)差地租、絕對(duì)地租和壟斷地租■級(jí)差地租I☆肥沃程度☆位置■級(jí)差地租Ⅱ☆同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)3.2絕對(duì)地租■由于土地的所有權(quán)使耕種最劣等的土地也需支付的租金■土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所取得3.3壟斷地租■由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租☆土地私有權(quán)壟斷☆某些土地具有特殊的自然條件4.地租與地價(jià)的關(guān)系■地租是地價(jià)的基礎(chǔ)■地價(jià)是地租的資本化■地價(jià)不是土地的購買價(jià)格，而是土地所提供的地租的購買價(jià)格■永久租期土地，地租與地價(jià)的關(guān)系為第四節(jié)城市化理論1.城市及其產(chǎn)生和發(fā)展1.1城市的概念■城市是以非農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)人口聚集為主要特征的居民點(diǎn)，是國家或一定地域的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心■城鎮(zhèn)或城市－包括建制鎮(zhèn)和市 ■鄉(xiāng)村－包括村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)1.2城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別城市城市以非農(nóng)人口集聚為主大用地類型多樣,基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施完備是政治\經(jīng)濟(jì)文化中心與各種產(chǎn)業(yè)集聚地是農(nóng)業(yè)人口集聚為主小用地類型單一,基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施相對(duì)薄弱職能單一人口職業(yè)構(gòu)成人口與建筑規(guī)模與密度空間形態(tài)和物質(zhì)構(gòu)成職能類型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)序號(hào)序號(hào)分類標(biāo)準(zhǔn)1城市人口模特大城市大城市2城市行政直轄市地級(jí)市縣級(jí)市建制鎮(zhèn)3城市的職能具有綜合職能的城市以某種職能為主的城市4城市地理位置南方城市與北方城市沿海城市和內(nèi)陸城市邊境城市和內(nèi)地城市5城市地形地貌平原城市\(zhòng)山地城市\(zhòng)高原城市丘陵城市\(zhòng)盆地城市\(zhòng)河谷城市6城市平面幾何形狀塊狀城市\(zhòng)帶狀城市\(zhòng)星狀城市7城市內(nèi)部單中心城市多中心城市8城市道路格局棋盤形城市\(zhòng)放射形城市\(zhòng)不規(guī)則形城市1.4城市的產(chǎn)生與發(fā)展(四大階段)■產(chǎn)生－城市是社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段，社會(huì)大分工的產(chǎn)物☆第一次大分工－農(nóng)業(yè)與漁牧業(yè)分離，進(jìn)入定居時(shí)代☆第二次大分工－商業(yè)和手工業(yè)從農(nóng)業(yè)中分離，形成以商業(yè)和手工業(yè)為主的最早城市☆產(chǎn)業(yè)革命－農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代進(jìn)入工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，開創(chuàng)了城市發(fā)展新紀(jì)元序號(hào)序號(hào)城市發(fā)展階段對(duì)應(yīng)工業(yè)化時(shí)期城市化水平1絕對(duì)集中階段工業(yè)化初期城市化水平提發(fā)展中國家2相對(duì)集中階段工業(yè)化成熟期城市化高速發(fā)展階段3相對(duì)分散階段后工業(yè)化初期郊區(qū)化前兆4絕對(duì)分散階段后工業(yè)化成熟期郊區(qū)化西方發(fā)達(dá)國家2.城市化與逆城市化2.1城市化的涵義■城市化也稱為城鎮(zhèn)化，是鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械囊环N復(fù)雜過程☆人口和生活方式的變化☆產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及空間的集聚☆城市規(guī)模的擴(kuò)大與擴(kuò)展☆城市數(shù)量增多形成城市體系2.2城市化的進(jìn)程城城市化速度較慢減速城市化階段初級(jí)階段加速階段飽和階段城市化水平較低較高2.3城市化的度量■城市化度量指標(biāo)☆城市化水平(城市化率L)■城市化率計(jì)算方法☆一個(gè)區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘陌俜直取頛越大，表明城市化水平越高2.4城市化引起的變化☆引起城市體系的屬性和動(dòng)態(tài)特征的變化☆引起城市形態(tài)的變化☆引起城市生態(tài)的轉(zhuǎn)變☆引起城市性態(tài)的變化2.5城市化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系☆城市化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在相輔相成的關(guān)系☆經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)了城市化的進(jìn)程☆城市化反過來又推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展2.6逆城市化■逆城市化 ☆大都市區(qū)的人口向較小的都市乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動(dòng)分散化的過程☆是一種暫時(shí)的調(diào)整，而不是一種長久的變化■再城市化☆城市衰退之后的復(fù)興，衰退的城市恢復(fù)了增長3.1郊區(qū)化概念☆指區(qū)域城市化水平達(dá)到一定程度(70%~80%)，市區(qū)發(fā)展速度變得緩和平衡，城市人口、就業(yè)崗位和服務(wù)業(yè)由市區(qū)向外遷移的一種分散化過程。☆實(shí)質(zhì)：一個(gè)城市內(nèi)部由市區(qū)向郊區(qū)的分散■郊區(qū)城鎮(zhèn)化☆是指城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉(zhuǎn)化的過程☆實(shí)質(zhì)：代表了鄉(xiāng)村與城鎮(zhèn)的向心集聚【難點(diǎn)】郊區(qū)化與郊區(qū)城鎮(zhèn)化的區(qū)別郊區(qū)化郊區(qū)城鎮(zhèn)化力來自城市內(nèi)部的離心力量向人口與經(jīng)濟(jì)要素由城市中心區(qū)向近郊區(qū)的離心擴(kuò)散(市區(qū)的離心擴(kuò)散)人口與經(jīng)濟(jì)要素由郊區(qū)視角不同站在城市中心的角度站在郊區(qū)的角度【難點(diǎn)】郊區(qū)化與逆城市化的區(qū)別■逆城市化著眼的是整個(gè)城市體系，郊區(qū)化著眼的是一個(gè)城市的發(fā)展趨勢(shì)3.2發(fā)達(dá)國家的郊區(qū)化進(jìn)程☆郊區(qū)化前的外遷(沿鐵路和電車線外遷)☆城市功能逐步完善時(shí)期(80年代)☆形成邊緣新城階段(90年代以來)■大城市中心區(qū)人口絕對(duì)量下降作為中國城市郊區(qū)化的標(biāo)志(1982年)表現(xiàn)：☆人口郊區(qū)化☆工業(yè)郊區(qū)化☆外來人口郊區(qū)集聚■郊區(qū)化形成機(jī)制(7大機(jī)制)☆計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化，人口流動(dòng)的限制性因素減弱☆是城市發(fā)展的必然階段☆城市土地有償使用制度觸發(fā)了郊區(qū)化發(fā)生的機(jī)制☆郊區(qū)新區(qū)開發(fā)與老區(qū)舊城改造的合力推進(jìn)了郊區(qū)化☆交通通信設(shè)施的改善提供了條件☆城市規(guī)劃與管理政策的強(qiáng)制與引導(dǎo)☆外來人口的定位征用第一節(jié)房地產(chǎn)征收征用概述述1.1房地產(chǎn)征收的概念■是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制取得集體、單位和個(gè)人的房地產(chǎn)的行為■本質(zhì)是所有權(quán)由集體、單位和個(gè)人變?yōu)閲宜?必須是所有權(quán)發(fā)生變化，變?yōu)閲稣魇罩黧w是國家，通常是政府部門，屬于政府行使行政權(quán)■集體所有的土地征收－土地(城市的土地已經(jīng)是國家所有，所以不存在征收問題)■單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)征收(房屋的所有權(quán)不歸國家，所以存在征收問題)☆國有土地上的房屋征收(城市房屋拆遷)☆集體土地上的房屋征收(集體土地上房屋拆遷)☆其他不動(dòng)產(chǎn)征收1.3房地產(chǎn)征收的限制條件(三條件)■征收只能是以發(fā)展公共利益，提升公共福祉為目的，絕對(duì)禁止以商業(yè)用途為目的的■征收必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序■政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，以被征收房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值對(duì)被征收人損失予2.房地產(chǎn)征用概述2.1征用的概念和限制條件☆指國家因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)的行為(本質(zhì)是所有權(quán)未發(fā)生變化，使用權(quán)發(fā)生變化)■限制條件☆征用的前提條件是發(fā)生搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急情況，平時(shí)不得采用☆征用應(yīng)符合法律規(guī)定的權(quán)限和程序償2.2征用的特征■征用必須是因緊急需要(屬于公共利益＋無法通過市場(chǎng)購買解決)■國家必須依法行使征用權(quán)－專屬于政府的權(quán)力■不轉(zhuǎn)移所有權(quán)－只轉(zhuǎn)移使用權(quán)，用后返還■既適用于不動(dòng)產(chǎn)也適用于動(dòng)產(chǎn)(案例如警察征用車輛追捕逃犯)2.3征收與征用的異同■共同點(diǎn)(兩點(diǎn)) ☆強(qiáng)制性，都不必得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意☆補(bǔ)償性，都應(yīng)給予補(bǔ)償■區(qū)別(四點(diǎn))征征收征用前提條件不同為了公共利益需要因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要適用對(duì)象不同動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)均適用所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同所有權(quán)轉(zhuǎn)移所有權(quán)不變，使用權(quán)轉(zhuǎn)移補(bǔ)償不同法律規(guī)定雙方依據(jù)法律規(guī)定協(xié)商確定第二節(jié)房地產(chǎn)征收的前提條件共利益的界定■房地產(chǎn)征收因具有強(qiáng)制性，所以必須限制在公共利益的范圍之內(nèi)■但公共利益如何界定，目前還未達(dá)成共識(shí)(兩種主流觀點(diǎn))☆正面界定哪些屬于公共利益☆反面界定哪些不屬于公共利益2.公共利益的特點(diǎn)(四特點(diǎn))■公共利益是客觀的－獨(dú)立地真實(shí)地存在于各種利益之上■公共利益是共享的－是社會(huì)共同的、整體的、普遍的利益，不是多數(shù)人與少數(shù)人的■公共利益是不確定的－利益內(nèi)容的不確定性和受益對(duì)象的不確定性■公共利益不同于國家利益或政府利益－有時(shí)重合，有時(shí)甚至沖突，政府并不絕對(duì)代表公共利益3.商業(yè)利益與公共利益的關(guān)系■商業(yè)利益與公共利益并非絕對(duì)對(duì)立，有時(shí)是一致的■商業(yè)利益是否構(gòu)成公共利益，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況作出判斷第三節(jié)房地產(chǎn)征收的權(quán)限和程序(程序必須合法)1.集體土地征收程序(五步)■申請(qǐng)主體－任何申請(qǐng)集體用地的單位和個(gè)人，必須先將土地轉(zhuǎn)為國有，但三個(gè)除外☆鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地☆農(nóng)民宅基地☆鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地■申請(qǐng)形式(兩種形式)☆根據(jù)總體設(shè)計(jì)一次申請(qǐng)☆分期建設(shè)的根據(jù)可研報(bào)告確定的方案分期申請(qǐng)■向哪個(gè)部門申請(qǐng)☆向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，提交《建設(shè)用地申請(qǐng)☆建設(shè)單位資質(zhì)證明－主體證明☆項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或其它批準(zhǔn)文件－項(xiàng)目批準(zhǔn)文件☆建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告☆初步設(shè)計(jì)或其他有關(guān)批準(zhǔn)文件☆建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖☆占用耕地，必須提出補(bǔ)充耕地方案☆建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，提供地質(zhì)災(zāi)害性評(píng)估報(bào)告1.2審查(由土地行政主管部門進(jìn)行審查)■在可研階段，提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告■在報(bào)批階段，市縣土管部門擬訂或編制“一書四方案”(收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi))☆農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案☆補(bǔ)充耕地方案☆征收土地方案☆供地方案☆建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書▼土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖▼勘測(cè)定界圖及勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告▼地籍資料或其他土地權(quán)屬證明材料▼土地有償使用合同及說明▼城市規(guī)劃圖和村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃圖■報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，報(bào)上一級(jí)土地主管部門審查■上級(jí)土管部門再報(bào)同級(jí)人民政府審核■再逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府，將資料送同級(jí)土管部門審查1.3批準(zhǔn)(針對(duì)四方案)－5日內(nèi)發(fā)出批復(fù)■農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案的條件☆符合土地利用總體規(guī)劃☆確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo)☆占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃，且面積質(zhì)量符合規(guī)定要求☆單獨(dú)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨(dú)選址條件■征收土地方案的條件☆補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)符合法律、法規(guī)規(guī)定的☆需要安置人員的安置途徑切實(shí)可行■供地方案符合條件☆符合國家的土地供應(yīng)政策☆申請(qǐng)用地面積符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地要求☆以有償使用方式供地的，供地方式、年限、有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額符合規(guī)定確以北京為例，獲得的政府土地批文為北京市人民政府《關(guān)于×區(qū)(縣)×年度×項(xiàng)目建設(shè)用地征地的批復(fù)》■由被征地所在地的市縣人民政府組織實(shí)施，并組織公告■公告的內(nèi)容☆批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文號(hào)☆征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人口安置辦法☆辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙?.5征收補(bǔ)償■具體內(nèi)容見第四節(jié)2.集體土地征收的審批(雙審批，先農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批，后征地審批)2.1農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批－用途變化土土地審批單位由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃市縣政府省級(jí)政府項(xiàng)目批準(zhǔn)單位省級(jí)政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目為實(shí)施規(guī)劃而農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)具體建設(shè)項(xiàng)目用地其它項(xiàng)目2.2土地征收審批－所有權(quán)變化(國務(wù)院和省級(jí)兩級(jí)審批)■國務(wù)院批準(zhǔn)的項(xiàng)目☆所有的基本農(nóng)田☆基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的(525畝)☆其他土地超過70公頃的(包括耕地和其它土地之和超過70公頃的)(1050畝)■省級(jí)政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目☆除由國務(wù)院批準(zhǔn)之外的其它土地☆必須同時(shí)報(bào)國務(wù)院備案2.3農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批與土地征收審批的關(guān)系(三種情況)農(nóng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)權(quán)限省級(jí)政府省級(jí)政府處理方式省級(jí)政府同時(shí)批準(zhǔn)理征地審批征收土地批準(zhǔn)權(quán)限府省級(jí)政府3.城市房屋拆遷的管理體制(四類主體)■國家一級(jí)的房屋拆遷管理部門☆國務(wù)院建設(shè)行政主管部門－負(fù)責(zé)全國房屋拆遷工作的監(jiān)督管理■地方一級(jí)的房屋拆遷管理部門☆縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門－對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理■拆遷協(xié)管部門☆縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門－互相配合，保證拆遷管理工作順利進(jìn)行■與房屋拆遷有關(guān)的土地管理部門☆縣級(jí)以上人民政府土地管理主管部門－負(fù)責(zé)有關(guān)拆遷的土地管理工作4.城市房屋拆遷的程序(四步)4.1提出拆遷申請(qǐng)■向被拆遷房屋所在地的市縣人民政府房屋拆遷管理部門提出■提交的資料☆建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件☆建設(shè)用地規(guī)劃許可證☆國有建設(shè)用地使用權(quán)批準(zhǔn)文件☆拆遷計(jì)劃和拆遷方案(說明具體安排)☆拆遷補(bǔ)償安置資金證明4.2拆遷審批和取得拆遷許可證內(nèi)，核發(fā)拆遷許可證■拆遷許可證是房屋拆遷的法律憑證■管理部門同時(shí)將拆遷許可證的內(nèi)容以房屋拆遷公告的形式予以公布4.3簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議■拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是拆遷人與被拆遷人之間就補(bǔ)償安置問題達(dá)成的書面協(xié)議■拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容☆被拆遷房屋的地點(diǎn)、面積、用途☆補(bǔ)償方式☆補(bǔ)償金額☆安置用房面積和安置地點(diǎn)☆搬遷過渡方式及期限☆違約責(zé)任■拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特征☆協(xié)議當(dāng)事人主體特定☆協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制☆協(xié)議簽訂有相對(duì)的強(qiáng)制性■公證與備案☆強(qiáng)制型－拆遷代管房屋其代管人是拆遷主管部門，補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證辦理證據(jù)保全■必須在拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)拆遷■委托拆遷合同訂立15日內(nèi)，到管理部門備案(注意委托拆遷合同與拆遷補(bǔ)償安置協(xié)■拆遷不得有采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力脅迫和其他非法手段實(shí)施拆遷■被委托的拆遷業(yè)務(wù)不得轉(zhuǎn)讓第四節(jié)房地產(chǎn)征收的補(bǔ)償和安置1.集體土地征收補(bǔ)償和安置1.1征地補(bǔ)償費(fèi)用的含義和構(gòu)成(主要三項(xiàng))■土地補(bǔ)償費(fèi)(按原用途補(bǔ)償)－對(duì)土地的補(bǔ)償■安置補(bǔ)助費(fèi)－對(duì)人員的補(bǔ)償■地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)－對(duì)附著物的補(bǔ)償 1.2征地補(bǔ)償?shù)牟襟E■被征收土地的所有人使用權(quán)人要辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝龃_定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)■擬定并公布征地補(bǔ)償、安置方案并征求意見☆對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上人民政府協(xié)調(diào)☆協(xié)調(diào)不成的由批準(zhǔn)征收土地的政府裁決■征地補(bǔ)償安置方案組織實(shí)施☆由市縣人民政府批準(zhǔn)后，由市縣土地管理部門實(shí)施■征地補(bǔ)償費(fèi)用的使用☆土地補(bǔ)償費(fèi)－歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有☆地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)－歸地上附著物及青苗的所有者所有☆安置補(bǔ)助費(fèi)－專款用于安置剩余勞動(dòng)力▼由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，支付給組織▼由企業(yè)安置的，支付給安置單位▼實(shí)行貨幣安置的，發(fā)放給每個(gè)被安置的人(自謀職業(yè)的)1.3.1耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)■土地補(bǔ)償費(fèi)☆為耕地被征收前平均年產(chǎn)值的6~10倍■安置補(bǔ)助費(fèi)☆總安置補(bǔ)助費(fèi)＝需安置的人數(shù)×每一個(gè)安置的人口的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)☆需安置的人數(shù)，按被征收耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量來計(jì)算■地上附著物補(bǔ)償費(fèi)☆由省級(jí)規(guī)定■青苗補(bǔ)償費(fèi)☆可以移植的，支付移植費(fèi)☆不能移植的，給予合理補(bǔ)償或作價(jià)收購，由省級(jí)規(guī)定■安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用☆社會(huì)保障資金原則上由農(nóng)民個(gè)人、農(nóng)村集體和當(dāng)?shù)卣焦餐袚?dān)，具體比例結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r確定☆資金主要從安置補(bǔ)助費(fèi)和土地補(bǔ)償費(fèi)中安排，不足以支付的，由當(dāng)?shù)卣畯膰型恋赜袃斒褂檬杖胫薪鉀Q1.3.2征收其它土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)■由省級(jí)政府參照征收耕地的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定1.3.3征收城市郊區(qū)菜地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)■除以上三項(xiàng)外，還需繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金(標(biāo)準(zhǔn)見書)■菜地指城市郊區(qū)連續(xù)三年以上種菜或養(yǎng)殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘1.3.4大中型水利水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)■大中型水利水電工程補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院另行規(guī)定■有關(guān)部門在修改征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)組織聽證1.4被征地農(nóng)民的安置(最常用前兩種)■貨幣安置■保障安置■農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置■重新?lián)駱I(yè)安置■入股分紅安置■異地移民安置2.房屋拆遷補(bǔ)償和安置2.1房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象■補(bǔ)償對(duì)象是被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人而不是使用人■所有權(quán)人包括公民和法人，也包括代管人和國家授權(quán)的管理人2.2房屋拆遷補(bǔ)償方式■貨幣補(bǔ)償☆以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定■產(chǎn)權(quán)調(diào)換☆拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為■補(bǔ)償方式規(guī)定(兩種特殊情況)☆拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只進(jìn)行貨幣補(bǔ)償☆拆遷租賃用房時(shí)，無法解除租賃關(guān)系的，應(yīng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換☆除此以外可以選擇補(bǔ)償類型2.3特殊情況的房屋拆遷補(bǔ)償■出租房屋的拆遷補(bǔ)償☆無法解除租賃關(guān)系的，應(yīng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換■產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補(bǔ)償☆向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全☆辦理公證☆對(duì)公證機(jī)關(guān)文書立案歸檔以備查用后，可進(jìn)行拆遷■設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償☆首先認(rèn)定抵押的有效性，看其是否經(jīng)抵押登記，未經(jīng)登記不視為抵押☆及時(shí)通知抵押權(quán)人人，付款前經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可☆不能解除抵押合同的，按清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)?，抵押?quán)人向抵押人追償■拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補(bǔ)償☆對(duì)公益事業(yè)用房的認(rèn)定▼一是根據(jù)其服務(wù)對(duì)象，是共享性的還是排他性的▼二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營，是否以盈利為目的☆補(bǔ)償方式▼根據(jù)城市規(guī)劃主管部門的要求進(jìn)行重新建設(shè)或者進(jìn)行補(bǔ)償■臨時(shí)建筑、違章建筑的拆遷補(bǔ)償☆臨時(shí)建筑▼超過批準(zhǔn)期限的，不予補(bǔ)償 ▼未超過批準(zhǔn)期限的，是合法建筑，按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予適當(dāng)償☆違章建筑▼是否是違章建筑，必須由規(guī)劃部門認(rèn)定，拆遷主管部門無權(quán)認(rèn)定▼對(duì)違章建筑，不予補(bǔ)償▼對(duì)經(jīng)規(guī)劃部門處罰后允許保留的，補(bǔ)辦手續(xù)后按合法建筑給予補(bǔ)償2.4貨幣補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)■房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)☆根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易格■搬遷補(bǔ)助費(fèi)☆由省級(jí)規(guī)定，對(duì)不可重新利用的動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)殘余價(jià)值給予補(bǔ)償■過渡補(bǔ)助費(fèi)☆根據(jù)市場(chǎng)租金結(jié)合過渡期限確定■停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)☆貨幣補(bǔ)償?shù)幕虺凶獾模?dāng)?shù)厥袌?chǎng)重新找到房屋開工開業(yè)的合理期限☆產(chǎn)權(quán)調(diào)換的－期限截止產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付日期■安置補(bǔ)償費(fèi)☆支付房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)尚不能使被征收人購買適當(dāng)住房的，可支付安置補(bǔ)助費(fèi)☆安置補(bǔ)償費(fèi)與房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)之和，不得超過被征收住宅所處區(qū)位的新建普通商品住房的市場(chǎng)價(jià)格2.5房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換■應(yīng)當(dāng)以被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)2.6拆遷補(bǔ)償費(fèi)用確定的程序■被拆遷房屋調(diào)查登記☆調(diào)查后作出拆遷補(bǔ)償方案，報(bào)作出征收決定的縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)，然后予以公告■被拆遷房屋的估價(jià)☆估價(jià)由具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)來確定☆縣級(jí)以上政府確定一批估價(jià)機(jī)構(gòu)供選擇☆選擇方式有被征收人投票、抽簽、協(xié)商等☆作出拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)首先經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)評(píng)審，才可以作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)重新評(píng)審■拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽訂☆由拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，具有法律效力☆達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議或者所有權(quán)人不明確的，由拆遷人報(bào)請(qǐng)縣級(jí)以上人民政府，根據(jù)拆遷補(bǔ)償方案作出拆遷補(bǔ)償決定☆權(quán)利人或利害人對(duì)拆遷補(bǔ)償協(xié)議不服的，可以行政復(fù)議，也可以行政訴訟，逾期不申請(qǐng)復(fù)議或訴訟而又不履行的，可以由縣級(jí)以上政府或法院強(qiáng)制拆遷概述第一節(jié)建設(shè)用地概述1.建設(shè)用地的概念和分類☆我國實(shí)行土地用途管制制度，土地分為以下三類，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地☆建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括▼城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地▼交通水利設(shè)施用地施用地等分類標(biāo)分類標(biāo)準(zhǔn)具體類型按建設(shè)用地的所有權(quán)分類集體建設(shè)用地按建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類型分類農(nóng)業(yè)建設(shè)用地非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地按建設(shè)用地的來源分類新增建設(shè)用地存量建設(shè)用地按建設(shè)用地使用期限分類永久性建設(shè)用地臨時(shí)性建設(shè)用地按建設(shè)項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)?；蚩偼顿Y額的大小大型項(xiàng)目建設(shè)用地中型項(xiàng)目建設(shè)用地小型項(xiàng)目建設(shè)用地按建設(shè)用地用途分類工業(yè)建設(shè)用地軍事建設(shè)用地2.建設(shè)用地的取得方式度概要－所有權(quán)與使用權(quán)分離■城市的土地屬于國家所有■農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有■建設(shè)用地不能直接使用農(nóng)村集體所有土地，必須通過征收變?yōu)閲宜泻?，再以各種方式使土地使用者獲得土地的使用權(quán) 2.2我國建設(shè)用地取得方式■征收集體土地(所有權(quán)發(fā)生變化)■劃撥(無償或低價(jià)，無期限)■出讓(有償有期限，主流方式)■租賃(有償有期限)■作價(jià)出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營(有償)■轉(zhuǎn)讓(土地使用者與使用者之間)■集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移(集體所有權(quán)不發(fā)生變化)地管理☆是指國家為維護(hù)社會(huì)主義公有制，調(diào)整建設(shè)用地關(guān)系，合理組織建設(shè)用地的利用而采取的行政、法律、經(jīng)濟(jì)和工程技術(shù)相結(jié)合的綜合性措施☆主要是調(diào)整建設(shè)用地關(guān)系和合理組織利用兩項(xiàng)內(nèi)容☆廣義的建設(shè)用地指已利用的土地中除農(nóng)用地以外的一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地設(shè)用地特指國有建設(shè)用地■管理原則(四原則)☆節(jié)約、合理利用每寸土地，保護(hù)耕地和提高土地利用率的原則☆強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地的控制作用的原則☆社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則■主要內(nèi)容(五方面)☆建設(shè)用地宏觀調(diào)控管理(宏觀調(diào)控)☆農(nóng)用地轉(zhuǎn)用管理(用途變化)☆土地征收管理(所有權(quán)變化)☆建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)、審查、報(bào)批、供地工作(項(xiàng)目用地管理)讓、出租、抵押進(jìn)行監(jiān)督管理(用地監(jiān)督管理)第二節(jié)國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥和有償使用1.國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥1.1劃撥的含義■國家無償無期限地將國有建設(shè)用地使用權(quán)讓渡給土地使用者的一種行為■劃撥的最低權(quán)限在縣級(jí)人民政府1.2劃撥的范圍■國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地■城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地■國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地■法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地(主要指特殊用地)1.3劃撥程序■申請(qǐng)(設(shè)計(jì)任務(wù)書＋年度建設(shè)計(jì)劃＋建設(shè)用地規(guī)劃許可證)1.4劃撥土地使用權(quán)的管理■劃撥土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件☆土地使用者為公司企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人建筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明■劃撥土地轉(zhuǎn)讓(兩種方式)☆受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納出讓金■劃撥土地出租☆劃撥土地地上物出租的，應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳國家■劃撥土地抵押☆房地產(chǎn)抵押的，抵押金額不應(yīng)包括土地價(jià)格☆因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，辦理出讓手續(xù)并補(bǔ)交地價(jià)■未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥建設(shè)用地的☆政府可以依法沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款■凡上繳土地收益的土地(未辦理出讓手續(xù)的)，仍按劃撥土地進(jìn)行管理2.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式和特征☆國家將建設(shè)用地使用權(quán)有償有期限地轉(zhuǎn)移給土地使用者■出讓的方式(4種方式)■出讓的規(guī)定 向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓☆嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)☆采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定■出讓的特征(5大特征)☆土地出讓是國家壟斷行為(只有國有土地才能出讓)▼教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年40年☆使用權(quán)出讓是有償?shù)模恋厥褂脵?quán)出讓金☆建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)定－地表、地上、地下分設(shè)☆土地使用者權(quán)利范圍有限－地下資源、埋藏物與市政公用設(shè)施權(quán)屬另立■指通過出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租以及國家在出讓之前的開發(fā)成本及有關(guān)費(fèi)用2.3.1前期的共同程序(五步)■編制出讓文件布出讓公告－至少在開始前20日■出讓公告的內(nèi)容☆投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求及申請(qǐng)辦法人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法■出讓底價(jià)的確定☆根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或底價(jià)☆出讓底價(jià)不得低于國家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)■資格審查程程序投標(biāo)式標(biāo)評(píng)標(biāo)評(píng)標(biāo)拍賣主持人點(diǎn)算競(jìng)買人主持人介紹拍賣宗地的情況主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度(可以無底價(jià)，必須明示)主持人報(bào)出起叫價(jià)競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)的，落槌成交主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人掛牌在掛牌起始日，將宗地的情況在土地交易所掛牌公布時(shí)間不少于10個(gè)工符合條件的競(jìng)買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后更新顯示掛牌價(jià)格掛牌主持人在掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人掛牌截止由主持人主持確定【重點(diǎn)難點(diǎn)】■關(guān)于投標(biāo)☆中標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)是能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)確定為中標(biāo)人■關(guān)于拍賣☆在拍賣中，競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣?！鰭炫聘?jìng)價(jià)規(guī)則☆有兩個(gè)及以上的競(jìng)買人，出價(jià)高者成交☆掛牌期內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或所有報(bào)價(jià)均低于底價(jià)，掛牌不成交■關(guān)于投標(biāo)、競(jìng)買保證金的處理☆中標(biāo)人、競(jìng)得人的保證金，抵作土地出讓款2.3.3后期的共同程序－建設(shè)用地使用權(quán)的受讓■中標(biāo)通知書或成交確認(rèn)書的簽訂－具有法律效力■出讓合同的簽訂，5個(gè)工作日內(nèi)退還保證金■出讓結(jié)果的公布－10個(gè)工作日內(nèi)■建設(shè)用地使用權(quán)證書的領(lǐng)?。仨毴扛肚宄鲎尳?.4協(xié)議出讓方式及程序■協(xié)議出讓的組織實(shí)施管理市、縣國土資源管理部門組織實(shí)施☆建立協(xié)議出讓中的重大事項(xiàng)集體決策制度■協(xié)議出讓的范圍(五種情況) ☆各類經(jīng)營性用地以外用途的用地，且同一宗地只有一個(gè)意向用地者的，可以協(xié)議(倉儲(chǔ)用地屬于經(jīng)營性用地，而采礦用地不屬于經(jīng)營性用地)☆原劃撥、承租土地使用人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)后可以協(xié)議出讓，但法律明確規(guī)定應(yīng)收回土地后重新公開出讓的除外☆劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)后可以協(xié)議出讓，但法律明確規(guī)定應(yīng)收回土地后重新公開出讓的除外☆出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式☆通過出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定實(shí)行協(xié)議出讓方式的協(xié)議出讓的類型(五種類型)▼集體農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)讓和土地征收審批后形成的國有建設(shè)用地▼政府收回收購的國有建設(shè)用地☆原劃撥、承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓☆劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓☆出讓建設(shè)用地使用權(quán)改變用途申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓☆出讓建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓■協(xié)議出讓最低價(jià)☆為了宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)，防止低價(jià)協(xié)議出讓建設(shè)用地使用權(quán)而實(shí)施的出讓金最低控制標(biāo)準(zhǔn)▼不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)以及應(yīng)交納的有關(guān)稅費(fèi)(不能低于開發(fā)成本)■協(xié)議出讓的程序價(jià)☆受讓方支付全部出讓金后，辦理土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取國有土地使用證協(xié)議土地改變?yōu)榻?jīng)營性用途的處理☆簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同政處分☆不按照規(guī)定公布建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃或者協(xié)議出讓結(jié)果的決定的☆低于協(xié)議出讓最低價(jià)出讓建設(shè)用地使用權(quán)的2.5協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓的區(qū)別招拍掛協(xié)議適適用范圍不同經(jīng)營性用地用招拍掛府的優(yōu)惠扶持項(xiàng)目出讓金形成方式競(jìng)爭(zhēng)形成與政府協(xié)商最低價(jià)確定的原根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)不低于開發(fā)費(fèi)用之和不同業(yè)政策綜合確定■出讓合同的概念☆指土地出讓方(國家)與受讓方之間就國有土地使用權(quán)出讓達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系☆由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂同的特征☆是出讓雙方當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議☆出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門讓方一般為境內(nèi)外公司組織與個(gè)人☆出讓合同對(duì)轉(zhuǎn)讓合同起著制約作用(如用途和期限)■出讓合同的內(nèi)容(物權(quán)法中規(guī)定的少，而具體操作中規(guī)定的多)■出讓雙方的權(quán)利義務(wù)▼對(duì)方違約，出讓方可解除合同并請(qǐng)求違約賠償▼應(yīng)向受讓方提供達(dá)到合同規(guī)定條件的場(chǎng)地與資料受讓方權(quán)利義務(wù)▼對(duì)方違約，受讓方可解除合同并請(qǐng)求違約賠償▼可辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證▼可按規(guī)劃要求開發(fā)利用土地出讓合同的變更和解除是改變土地用途▼應(yīng)取得土管部門和規(guī)劃部門的同意，簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合☆解除－多見于雙方違約或土管部門收回土地3.國有土地租賃3.1租賃的概念與范圍☆國家將土地租給使用者，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門簽訂一定期 ☆是解決劃撥土地從無償使用過渡到有償使用的一種有效方式☆改變后不再符合劃撥用地的，可實(shí)行租賃☆經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)的，必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃☆非經(jīng)營性開發(fā)的，可實(shí)行租賃等有償使用方式☆國企破產(chǎn)出售時(shí)，原劃撥土地采取出讓方式處置，不實(shí)行租賃■范圍的歸納能租賃☆國有企業(yè)破產(chǎn)涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)處置不能租賃☆其他建設(shè)用地和原劃撥用地，可采取出讓方式，也可采取國有土地租賃方式3.2租賃方式(與出讓方式基本相同)■招標(biāo)(提倡)■拍賣(提倡)3.3租賃期限■長期租賃－5年以上，法定出讓年限以下3.4租賃合同■租賃期六個(gè)月以上的應(yīng)當(dāng)由市、縣土地管理部門與土地使用者簽訂合同3.5承租土地使用權(quán)的權(quán)能(四項(xiàng)權(quán)能)■轉(zhuǎn)租－承租土地使用權(quán)仍歸原承租人，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地他項(xiàng)權(quán)利■轉(zhuǎn)讓－承租土地使用權(quán)由第三人取得，原承租人脫離合同關(guān)系■抵押－地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用權(quán)隨之抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)租賃合■承租人優(yōu)先受讓權(quán)－承租人優(yōu)先辦理出讓3.6承租土地使用權(quán)的收回■國家因公共利益需要收回，給承租人以補(bǔ)償■承租人的某些違約情況下，國家可解除合同收回■承租土地使用權(quán)期滿未續(xù)期的，無償收回4.國有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營4.1適用范圍■一般規(guī)定☆對(duì)于省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，可采用■分類規(guī)定☆涉及國家安全的領(lǐng)域或具有戰(zhàn)略意義的高新技術(shù)開發(fā)領(lǐng)域，可繼續(xù)采用劃撥價(jià)出資入股☆對(duì)一般競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，應(yīng)以出讓、租賃等方式☆承擔(dān)國家計(jì)劃內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的，可劃撥，也可作價(jià)出資4.2報(bào)批程序■改制企業(yè)制訂土地資產(chǎn)處置總體方案，并經(jīng)土地主管部門核準(zhǔn)■委托土地估價(jià)，制訂具體方案■企業(yè)向土地主管部門申請(qǐng)初審，出具意見■持相關(guān)資料到土管部門辦理備案和土地資產(chǎn)處置審批■辦理土地變更登記第三節(jié)國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件和限制■以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(2條)☆按出讓合同約定已支付全部土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書地使用權(quán)出讓金；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件(土地用途、投資數(shù)額和土地利用要求三方面)(轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)持房屋所有權(quán)證書)■以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(3條)予轉(zhuǎn)讓受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金☆經(jīng)批準(zhǔn)可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方將房地產(chǎn)收益中的土地收益上繳國家■土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制☆轉(zhuǎn)讓合同期限和建設(shè)項(xiàng)目完成日期不得超過原出讓合同規(guī)定，轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用期限為土地使用權(quán)出讓合同期限減去原土地使用者已使用期限后的剩余期限☆原出讓合同規(guī)定的土地使用受讓人的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移☆土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物等所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓(房隨地走)2.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式(三種)■交換－以土地使用權(quán)互換，或一方以土地使用權(quán)，另一方以金錢以外的標(biāo)的物互換■贈(zèng)與－無償3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序■簽訂轉(zhuǎn)讓合同第四節(jié)國有建設(shè)用地使用權(quán)出租1.國有建設(shè)用地使用權(quán)出租的條件和程序以出租▼土地使用者為公司企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人▼有國有土地使用證▼具有地上建筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明 ■建設(shè)用地使用權(quán)出租的限制條件須簽訂租賃合同☆未按照出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)的，不得出租建設(shè)用地使用權(quán)出租的程序2.國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同☆土地使用權(quán)屆滿，土地租賃合同自然終止■租金標(biāo)準(zhǔn)及支付期限、方式■土地使用條件☆如需改變，必須由出租人向土管部門申請(qǐng)■土地用途■雙方權(quán)利義務(wù)用依法收回出租土地▼交付土地及地上建筑物等及保障義務(wù)▼妨害除去義務(wù)(不論原因是誰所致)▼出租人繼續(xù)履行出讓合同▼合法使用租賃物的權(quán)利▼要求保障正常、有效使用租賃物的權(quán)利▼租賃標(biāo)的物返還義務(wù)■其它條款■出租與出讓的區(qū)別☆出讓是一級(jí)市場(chǎng)行為，出租是二三級(jí)市場(chǎng)行為☆出讓的主休是國家，具有壟斷性特點(diǎn)，而出租的主體是通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的使用權(quán)人出租與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別☆轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)人改變，出租不改變?cè)恋厥褂脵?quán)人☆轉(zhuǎn)讓時(shí)，房隨地走，房的所有權(quán)隨地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，而出租時(shí)，房的所有權(quán)不發(fā)生變化☆轉(zhuǎn)讓可以有償也可以無償，而出租必須是有償?shù)摹龀鲎馀c抵押的區(qū)別☆抵押是不轉(zhuǎn)移占有，而出租是轉(zhuǎn)移占有☆出租是獨(dú)立的主合同行為，而抵押是擔(dān)保從合同行為☆抵押后是否返還土地取決于債務(wù)是否償還，而出租結(jié)束后，土地必須返還第五節(jié)國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押【補(bǔ)充－抵押的內(nèi)涵】1.1可以設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)■通過有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可以抵押■通過行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，在補(bǔ)簽了出讓合同、補(bǔ)交了出讓金、領(lǐng)取國有土地使用證后，可以抵押1.2不得設(shè)定抵押的范圍■權(quán)屬有爭(zhēng)議的土地■教育、醫(yī)療、市政等公共福利土地使用權(quán)■列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的建筑物及其土地使用權(quán)■已公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)1.3設(shè)定土地使用權(quán)抵押權(quán)的注意問題權(quán)不得超出抵押物的價(jià)值■地隨房地，房隨地走■共有房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)共有人書面同意■已租賃的土地使用權(quán)抵押，應(yīng)告知承租人和抵押權(quán)人，原租賃合同繼續(xù)有效(抵押■土地的抵押價(jià)值可以由當(dāng)事人商定，也可由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估 ■抵押權(quán)人可為抵押物投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人承擔(dān)，抵押權(quán)人為第一受償人■抵押的期限不得超過經(jīng)營期限或土地的剩余使用年限■應(yīng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立2.國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的程序■簽訂抵押合同■抵押登記(抵押生效)■注銷登記3.國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記制度■應(yīng)當(dāng)向土地所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)抵押登記■抵押合同自抵押登記之日起生效■辦理登記應(yīng)提交的文件(7類)押當(dāng)事人身份證明和法人資格證明■登記的主要內(nèi)容■登記機(jī)關(guān)在產(chǎn)權(quán)證上進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)利記載，所有權(quán)證書由抵押人收?qǐng)?zhí)，向抵押權(quán)人頒發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證書4.抵押建設(shè)用地使用權(quán)的占用與管理■由抵押人占用與管理抵押的土地(不轉(zhuǎn)移占有)■抵押權(quán)人有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督檢查■當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)價(jià)值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或增加擔(dān)?！龅盅旱耐恋乜梢猿鲎廪D(zhuǎn)讓，但價(jià)款應(yīng)優(yōu)先提前清償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)，超過部分歸抵押人所有5.抵押建設(shè)用地使用權(quán)的處分■抵押土地使用權(quán)處分的條件(5種情況)受清償押人在抵押合同期宣告破產(chǎn)或解散■抵押土地使用權(quán)處分的受償☆處分抵押物所得金額的分配順序▼支付處分抵押物的費(fèi)用▼扣除抵押物應(yīng)繳納的稅費(fèi)▼償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及支付違約金▼賠償違約給抵押權(quán)人造成的損害▼剩余金額交還抵押人☆同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)的清償順序▼已登記的，按登記的先后順序清償，順序相同的，按債權(quán)比例清償▼已登記的先于未登記的▼均未登記，按債權(quán)比例清償☆抵押設(shè)定后土地上新增建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，可一同處分，但新增建筑物的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償6.建設(shè)用地抵押權(quán)的滅失■因債務(wù)清償而滅失■債務(wù)清償以外的原因而滅失7.最高額抵押權(quán)☆指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)?！龇梢?guī)定☆設(shè)立前已存在的債權(quán)，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍☆確定前，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓☆確定前，部分抵押權(quán)人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權(quán)內(nèi)容■最高抵押權(quán)的確定☆沒有確定期間或期間不明，自設(shè)立之日起滿兩年后請(qǐng)求確認(rèn)的務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或被撤銷第六節(jié)國有建設(shè)用地使用權(quán)收回和終止1.國有建設(shè)用地使用權(quán)收回的情況■無論劃撥還是出讓方式均可以收回的情況☆各級(jí)司法部門沒收其財(cái)產(chǎn)而收回－無償■出讓方式可以收回的情況－無償土地使用權(quán)滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回，但是因不可抗力或政府有關(guān)部門的行為或必需的前期工作造成的開發(fā)遲延除外■劃撥方式可以收回的情況－給予適當(dāng)補(bǔ)償☆國家根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回☆土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用原劃撥土地的 ☆公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的批準(zhǔn)用途使用的2.國有建設(shè)用地使用權(quán)的終止3.國有建設(shè)用地使用權(quán)收回和終止的法律后果■土地使用權(quán)受讓人與土地所有者之間關(guān)于該幅土地上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系解除■地上建筑物和其他附著物隨土地使用權(quán)的終止而由國家無償取得■土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定必須拆除的設(shè)備，土地使用者必須拆除第七節(jié)閑置國有建設(shè)用地的處置定■國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書中未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期的，自建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的■其他規(guī)定2.閑置土地的處置方式■延長開發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長不超過一年件時(shí)重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地有增值的，由政府收取增值■政府安排置換其他裝置土地使用者進(jìn)行建設(shè)，對(duì)原用地單給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償■政府收回土地，與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書以按照實(shí)際交款額占應(yīng)交款額的比例折算，確定相應(yīng)土地給原土地使用者，其余部分由政府收回3.征收土地閑置費(fèi)內(nèi)出讓土地，閑置一年以上按出讓金20%以下征收■具體由省一級(jí)規(guī)定4.無償收回土地■連續(xù)兩年以上未使用的，由縣級(jí)以上人民政府無償收回建設(shè)用地使用權(quán)并進(jìn)行公書第八節(jié)集體建設(shè)用地使用制度1.集體建設(shè)用地的使用范圍和原則■鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地■農(nóng)民宅基地■鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地■■■■■維護(hù)社會(huì)主義公有制，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益按規(guī)劃用地，節(jié)約用地，保護(hù)耕地按計(jì)劃用地，不得突破計(jì)劃控制指標(biāo)依法辦理審批手續(xù)涉及占用農(nóng)用地，必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)2.集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得、收回、流轉(zhuǎn)和抵押2.1取得■通過集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的方式取得，不改變土地所有制性質(zhì)■為鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)而收回集體用地■不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的■因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的2.3流轉(zhuǎn)■原規(guī)定集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押受到嚴(yán)格限制，但目前已開始轉(zhuǎn)變■流轉(zhuǎn)的條件與規(guī)定(四條件)☆流轉(zhuǎn)的集體土地必須經(jīng)過依法批準(zhǔn)或依法取得☆如果流轉(zhuǎn)中用途發(fā)生變化，必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)☆允許轉(zhuǎn)讓的集體建設(shè)用地，必須按程序報(bào)國土部門批準(zhǔn)2.4抵押■集體建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押■以鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押(只能地隨房走)的集體土地所有權(quán)性質(zhì)不因廠房的轉(zhuǎn)讓而改變3.農(nóng)村宅基地及其管理3.1宅基地的概念■是指農(nóng)村居民建設(shè)住宅所使用的集體土地還包括用于建造輔助用房、院落、房屋周圍空地以及種植植被或修建其他附屬物等占用的土地為宅基地的經(jīng)營管理者，可以代表農(nóng)村集體行使所表集體行使所有權(quán)3.2宅基地的“一戶一宅”原則■農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不能超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)3.3取得和審批程序■農(nóng)村集體成員申請(qǐng)宅基地的條件(任一即可)☆居住擁擠，宅基地面積少于規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)的 ☆原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的☆經(jīng)縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)回原籍落戶后農(nóng)村無住房的非農(nóng)業(yè)人口，包括職工、離退休干部、復(fù)原退伍軍人、回鄉(xiāng)定居華僑、港澳臺(tái)同胞等■■☆如村民將原住房出賣、出租或贈(zèng)與他人后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)宅基地審批程序委會(huì)審核，并經(jīng)全體成員討論同意鎮(zhèn)政府審查后，報(bào)縣級(jí)土管部門審核，由同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。涉及占用農(nóng)地的，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)批準(zhǔn)書》調(diào)研第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述1.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義市場(chǎng)營銷有關(guān)的各種情報(bào)、信息和資料，為企業(yè)營銷決策提供依據(jù)的信息管理活動(dòng)■原則(兩原則)■特點(diǎn)(三特點(diǎn))2.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用■有利于開發(fā)商確定正確的發(fā)展方向(戰(zhàn)略)■有利于開發(fā)商適時(shí)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行更新?lián)Q代(產(chǎn)品)■有利于開發(fā)商確定和實(shí)施正確的價(jià)格策略和宣傳推廣策略(策略)■有利于開發(fā)商制定科學(xué)的開發(fā)和銷售計(jì)劃(計(jì)劃)■有利于開發(fā)商完善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益(效益)3.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序(三階段)3.1調(diào)研準(zhǔn)備階段(四重點(diǎn))■確定調(diào)研目標(biāo)■制定調(diào)研計(jì)劃☆確定調(diào)研目標(biāo)和內(nèi)容(目標(biāo)內(nèi)容)☆確定資料搜集方法(方法)☆制定調(diào)研時(shí)間進(jìn)度(時(shí)間)☆制定調(diào)研經(jīng)費(fèi)預(yù)算(費(fèi)用)■設(shè)計(jì)調(diào)查問卷(四條件)■確定抽樣方案(普遍采用抽樣調(diào)查方式－用樣本的特性推斷出總體特性)☆決定抽樣方法(隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣)【重點(diǎn)】關(guān)于資料■資料的種類(兩大類)☆初級(jí)資料(原始資料，一手資料)－專為某項(xiàng)調(diào)研而搜集或?qū)嶒?yàn)所得的資料☆次級(jí)資料(二手資料)－原始資料經(jīng)過整理后形成的可為他人利用的資料■資料的優(yōu)點(diǎn)順序☆當(dāng)二手資料無法滿足調(diào)研需要時(shí)，再進(jìn)行一手資料收集■獲取原始資料和搜集經(jīng)過他人整理過的次級(jí)資料■整理分析調(diào)研資料(五步)☆要對(duì)資料進(jìn)行評(píng)定，確保資料的真實(shí)和準(zhǔn)確■撰寫調(diào)研報(bào)告地反映調(diào)研成果論和建議表述清晰，可歸納為要點(diǎn)第二節(jié)房地產(chǎn)調(diào)研的內(nèi)容(三大方面)1.房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研(四類)■政治法律環(huán)境調(diào)研■經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研■社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研■區(qū)域環(huán)境調(diào)研社社會(huì)文化環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境1)經(jīng)濟(jì)特性 育狀況、基礎(chǔ)設(shè)施情況2)家庭人口規(guī)模及構(gòu)成3)一般利率水平3)居民家庭生活習(xí)慣、審美觀4)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)念及價(jià)值取向5)居民收入水平、消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)4)消費(fèi)者民族與宗教信仰、社6)物價(jià)水平及通貨膨脹會(huì)風(fēng)俗7)對(duì)外開放程序和國際經(jīng)濟(jì)合作情況2.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研(三類)■市場(chǎng)需求的組成■房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研的內(nèi)容(三類)☆房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研(三方面)【重點(diǎn)難點(diǎn)】11)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨勢(shì)2)現(xiàn)實(shí)與潛在消費(fèi)者的數(shù)量和結(jié)構(gòu)等3)消費(fèi)者的實(shí)際支付能力4)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商品的要求和意見1)消費(fèi)者的購買意向2)影響消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的因素3)消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的類型1)購買房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類2)對(duì)區(qū)位、質(zhì)量、功能、價(jià)格的要求3)對(duì)某企業(yè)房地產(chǎn)的信賴程度和印象4)房地產(chǎn)商品購買行為的主要決策者和影響者情況消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研消費(fèi)行為調(diào)研3.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研(三類)■行情調(diào)研■市場(chǎng)反響調(diào)研(兩類)地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度☆新技術(shù)、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況■市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)研第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料的搜集1.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料的搜集途徑■訪問交易雙方當(dāng)事人■訪問促成交易的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人■搜集準(zhǔn)交易資料－單方的報(bào)價(jià)，尚未促成一致■向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教■搜集各類次級(jí)資料■與同業(yè)交流資料2.市場(chǎng)調(diào)研資料搜集的內(nèi)容2.1初級(jí)資料和次級(jí)資料的搜集■初級(jí)資料的資料■次級(jí)資料☆應(yīng)優(yōu)先利用次級(jí)資料，因其成本低、容易取得▼官方資料－主要是統(tǒng)計(jì)資料▼學(xué)術(shù)資料－調(diào)研報(bào)告或論文▼產(chǎn)業(yè)資料－房地產(chǎn)市場(chǎng)資料資料搜集的內(nèi)容■項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料搜集■人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料搜集■公共設(shè)施資料搜集■房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣資料搜集－以交易量作為衡量標(biāo)準(zhǔn)■租售資料的搜集■競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目資料搜集【重點(diǎn)】租售資料的收集搜集手段搜集手段搜集廣告媒體信息訂購或查閱資料與開發(fā)公司或代理公司銷售人員維持良好關(guān)系以欲承租者名義調(diào)研到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司查詢同類租金情況參考專業(yè)雜志的租金行情銷售樓書廣告銷售現(xiàn)場(chǎng)資料其他銷售資料住宅租金辦公樓租金商店租金類型銷售資料搜集租金資料搜集2.3房地產(chǎn)資料的整理的方法和原則■分析與解釋第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的類型和方法1.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的類型(四類)■探測(cè)性調(diào)研－發(fā)現(xiàn)問題、提出問題■描述性調(diào)研－說明問題■因果性調(diào)研－分析問題原因 ■預(yù)測(cè)性調(diào)研－預(yù)測(cè)問題發(fā)展趨勢(shì)2.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法【方法匯總】■定性研究方法－搜集基本特征、傾向性、感覺、動(dòng)機(jī)、態(tài)度等內(nèi)容■市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研方法☆一般由少量(不超過10人)的被訪者組成，在研究者的引導(dǎo)下對(duì)預(yù)先設(shè)定的某一主題展開討論■適用對(duì)象☆房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、相關(guān)配套設(shè)施的布置、相關(guān)服務(wù)質(zhì)量等調(diào)研▼主要分布置訪談環(huán)境、遴選被訪者、選擇主持人三步▼被訪者能代表待調(diào)研群體的總體特征▼選擇合格的主持人是小組訪談法成功的關(guān)鍵強(qiáng)調(diào)闡述個(gè)人觀點(diǎn)、沒有正確與否▼按一定的邏輯順序組織的提問及操作步驟▼總結(jié)及總體討論部分結(jié)、分析和整理2.2深度訪談法2.3投射法■來源于心理學(xué)，市場(chǎng)調(diào)研中運(yùn)用不多■向被訪者提供一個(gè)無限制并且模糊的情景，要求其作出反應(yīng)2.4詢問法■入戶詢問法■路上攔截法■郵寄詢問法■經(jīng)理詢問法－對(duì)重大客戶和機(jī)構(gòu)型客戶■電話詢問法■因特網(wǎng)詢問法2.5觀察法■被調(diào)研對(duì)象并不清楚自己正在被調(diào)查，被調(diào)查者的行為不會(huì)因?yàn)檎{(diào)研人員的參與而發(fā)生扭曲，調(diào)研較為客觀真實(shí)■多運(yùn)用于一般消費(fèi)品的市場(chǎng)調(diào)研■房地產(chǎn)多用于對(duì)客流量、交通流量的估算2.6試驗(yàn)法■改變某些因素，來觀察被調(diào)查者對(duì)待其他待考察變量產(chǎn)生的影響■成本高，房地產(chǎn)中幾乎不用第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)分析1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用☆在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對(duì)需要，運(yùn)用科學(xué)方法和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)以及與之相關(guān)的營銷環(huán)境進(jìn)行分析和判斷，為房地產(chǎn)企業(yè)營銷決策提供依據(jù)■房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的作用資者和金融機(jī)構(gòu)－放貸的先決條件場(chǎng)才能滿足市場(chǎng)☆營銷經(jīng)理－制定銷售策略、廣告策略的依據(jù)的依據(jù)☆租戶和購房者－作出租、買決策的依據(jù)■市場(chǎng)區(qū)域的確定(同一供求范圍之內(nèi)的區(qū)域)或主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地，它包含與目標(biāo)物業(yè)相似的競(jìng)爭(zhēng)空間的需求和供給☆定義市場(chǎng)區(qū)域的工作內(nèi)容(三步)▼在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界▼解釋確定市場(chǎng)區(qū)域邊界的依據(jù)響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素▼建筑阻礙、高速公路或鐵路小▼鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征發(fā)展的類型和范圍競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域☆物業(yè)類型和市場(chǎng)分析目的對(duì)確定市場(chǎng)區(qū)域的影響▼不同的目的，對(duì)同一區(qū)域可以有不同的劃分方式1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容■宏觀因素分析(三個(gè)層次)☆就影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀因素進(jìn)行分析☆研究其所選定開發(fā)地區(qū)的城市發(fā)展與建設(shè)情況 行分析■市場(chǎng)狀況分析11)市場(chǎng)存量、走勢(shì)和未來可能的供給量2)分析市場(chǎng)商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況，分析供求之間的差異3)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的功能和特點(diǎn)1)需求預(yù)測(cè)2)市場(chǎng)占有率分析3)吸納率分析1)住宅項(xiàng)目2)寫字樓項(xiàng)目3)商業(yè)購物中心項(xiàng)目4)工業(yè)或倉儲(chǔ)項(xiàng)目供給分析需求分析2.房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類■按預(yù)測(cè)的時(shí)間的長短■按預(yù)測(cè)對(duì)象的范圍■按預(yù)測(cè)方法的性質(zhì)2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法■定性分析方法☆專家意見法(特爾菲法)■定量分析方法▼加權(quán)移動(dòng)平均法【易混淆點(diǎn)辨析】定性方定性方法現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研方法(定量方法)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)☆專家意見法(特爾菲法)2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的步驟■確定預(yù)測(cè)對(duì)象和預(yù)測(cè)目的■制定預(yù)測(cè)方案■搜集和分析有關(guān)資料■選定預(yù)測(cè)方法和預(yù)測(cè)模型■進(jìn)行實(shí)際預(yù)測(cè)■評(píng)價(jià)修正預(yù)測(cè)結(jié)果■撰寫預(yù)測(cè)報(bào)告3.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告3.1調(diào)研報(bào)告的基本要求■實(shí)事求是■易于理解■簡潔明了■有針對(duì)性■客觀中立3.2調(diào)研報(bào)告的語言運(yùn)用3.3調(diào)研報(bào)告的基本結(jié)構(gòu)■呈送函件■報(bào)告標(biāo)題■報(bào)告目錄■報(bào)告摘要■報(bào)告正文■報(bào)告附件房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述1.投資的概念和類別1.1投資的概念■是投資者以獲取未來收益為目的，投放一定量的資金，以經(jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的行為 ■收益包括經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益■本質(zhì)是以犧牲一定的即期消費(fèi)來換取未來更多的預(yù)期消費(fèi)1.2投資的類別☆直接投資(投資者直接進(jìn)行或參與投資經(jīng)營管理，獲得流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無☆間接投資(投資于有價(jià)證券，也稱為證券投資或純金融投資)■直接投資與間接投資的區(qū)別☆直接投資是資金所有者和資金使用者合一，是資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一☆間接投資所有權(quán)和使用權(quán)分離，投資者對(duì)資產(chǎn)及經(jīng)營無直接控制權(quán)■直接投資與間接投資的聯(lián)系(用股票來理解)☆間接投資可以為直接投資籌措到所需資金☆直接投資可以通過企業(yè)生產(chǎn)能力的變化影響投資者對(duì)企業(yè)的預(yù)期，從而影響間接投資2.房地產(chǎn)投資的含義和形式2.1概念■是指投資者以獲取房地產(chǎn)未來收益或資產(chǎn)增值為目的，投入一定量的資金，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的行為■房地產(chǎn)直接投資☆房地產(chǎn)開發(fā)投資(購買土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)形成房地產(chǎn)產(chǎn)品的過程)－增加供給▼銷售型房地產(chǎn)開發(fā)投資－短期投資▼出租型房地產(chǎn)開發(fā)投資－長期投資☆房地產(chǎn)置業(yè)投資(直接購買或租賃成品的過程)－不增加供給購買型房地產(chǎn)投資▼租賃型房地產(chǎn)投資■房地產(chǎn)間接投資☆房地產(chǎn)企業(yè)股票☆房地產(chǎn)債券☆房地產(chǎn)投資信托基金☆住房抵押貸款支持證券3.房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)(八性)■投資品種的多樣性■投資變現(xiàn)的復(fù)雜性■投資價(jià)值的附加性■投資區(qū)域的差異性■投資收益的個(gè)別性■投資過程的綜合性■投資預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)性■投資決策的專業(yè)性4.房地產(chǎn)投資的構(gòu)成(主體與資金兩個(gè)方面)4.1主體構(gòu)成■國家－如保障性住房建設(shè)■企業(yè)－如開發(fā)公司■個(gè)人－在我國個(gè)人只能從事置業(yè)投資，從事開發(fā)投資必須先注冊(cè)成為企業(yè)4.2資金構(gòu)成(主要有三類：自有資金+借貸資金+預(yù)售收入)■企業(yè)自有資金■預(yù)售收入■信貸融資■債券融資■利用外資■財(cái)政資金第二節(jié)資金的時(shí)間價(jià)值及等值計(jì)算1.資金的時(shí)間價(jià)值的含義和產(chǎn)生原因■不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差異，就是資金的時(shí)間價(jià)值■利息、利率是資金時(shí)間價(jià)值的體現(xiàn)■資金的時(shí)間價(jià)值是使用動(dòng)態(tài)分析法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析與比選的依據(jù)和出發(fā)點(diǎn)■投資收益－貨幣有在一定時(shí)間內(nèi)通過某些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生增值的可能■通貨膨脹－等量的錢現(xiàn)在的比以后的值錢，貨幣有通貨膨脹的可能■時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)－得到同樣的貨幣，要承擔(dān)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)，且具有多種不確定因素2.現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流量圖2.1現(xiàn)金流量(想一下房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流出、流入有哪些)■現(xiàn)金流出(負(fù)現(xiàn)金流量)：某一時(shí)點(diǎn)上流出該系統(tǒng)的資金■現(xiàn)金流入(正現(xiàn)金流量)：某一時(shí)點(diǎn)上流入該系統(tǒng)的資金2.2現(xiàn)金流量圖■現(xiàn)金流量圖的畫法☆一條向右的帶箭頭的線代表時(shí)間軸☆箭頭的長短與資金量值成正比■現(xiàn)金流量的三要素☆大小(現(xiàn)金數(shù)額)☆方向(現(xiàn)金流入或流出)☆作用點(diǎn)(發(fā)生的時(shí)間點(diǎn))2.3現(xiàn)金流量圖畫法中的特別規(guī)定－期末慣例法 ☆只有初始投資是在第一個(gè)計(jì)息期的期初，其它年內(nèi)的投入或支出，都要?dú)w在這一☆如果現(xiàn)金流入或流出不是發(fā)生在計(jì)息期的期初或期末，為了簡化計(jì)算，通常將其視為發(fā)生在計(jì)算期的期末☆本期的期末為下期的期初，前一期的期末就意味著今期的期初，除了第一個(gè)計(jì)息期，一筆收入或支出如果發(fā)生在這一年的年初，則在現(xiàn)金流量圖中必須表示為上一年的流☆兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長度稱為計(jì)息周期息和利率3.1利息和利率的概念■利息作為衡量資金時(shí)間價(jià)值的絕對(duì)尺度，利率是相對(duì)尺度☆資金借出者角度－利息是將貨幣讓渡出去的貨幣補(bǔ)償☆資金借入者角度－利息是資金使用成本☆現(xiàn)實(shí)角度看－利息是資金在不同時(shí)間上的增值額☆從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)角度看－利息是衡量資金隨時(shí)間變化的尺度■利率的公式☆3.2單利■利息和時(shí)間成線性關(guān)系，只計(jì)取本金的利息，本金所產(chǎn)生的利息不再計(jì)算利息P＋i.n)—I:利息額—i:利率—n:計(jì)息周期■分期投資按單利計(jì)算的投資總額■分期還款按單利計(jì)算的投資總額(如每期還款額相等)而且利息也產(chǎn)生利息年初本金P年末本利和本年利息第一年第二年第三年■復(fù)利的種