成都高爾夫球場建設(shè)項目可行性報告

成都**高爾夫項目（藍(lán)光觀嶺）前期可行性分析報告總述本案以以項目自身特殊殊性為出發(fā)點點，站在城市市運(yùn)營角度，分分析了**發(fā)展綜合性性郊區(qū)大盤的的優(yōu)劣勢條件件，提出將房房地產(chǎn)與休閑閑產(chǎn)業(yè)相復(fù)合合，引入特色色吸引物，以以休閑產(chǎn)業(yè)拉拉動房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、塑塑造物業(yè)獨特特價值賣點的的可行性建議議。在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，綜合考考量**區(qū)域自身特特性、資源條條件、競爭要要求，提出了了本案適宜發(fā)發(fā)展“商務(wù)休閑+體育休閑”的27洞、占地1500畝的高爾夫夫球場為特色色吸引物，并并初步確定其其檔次為“西南首席”，特色風(fēng)情情為“具有完整生生態(tài)鏈條的親親水高爾夫球球場”。在特色吸吸引物既定的的情況下，本本案確定以“高檔物業(yè)——高爾夫主題題社區(qū)”與“中高檔物業(yè)——多元化中高高端復(fù)合主題題居住區(qū)”為主力產(chǎn)品品，以“球場、房產(chǎn)產(chǎn)均衡發(fā)展”為基本思路路，建設(shè)成為為“生活、休閑閑、商務(wù)”三位一體的“西南國際生生態(tài)高爾夫小小鎮(zhèn)”的基本發(fā)展展模式。在基基本發(fā)展模式式既定的狀況況下，我們分分別從市場層層面、運(yùn)營層層面、財務(wù)層層面驗證了其其可行性。最最終，我們分分析認(rèn)為，本本項目投資周期期將為10年，資金成成本約9.11883億，第二年年開始開發(fā)商商基本不需追追加投入，項項目進(jìn)入良性性自循環(huán)，大大約用5.5年時間實現(xiàn)現(xiàn)凈現(xiàn)值為0，未來的純純資金凈收益益將達(dá)到10.14453億，自有資資金回報率111.226%。另外沉淀淀高爾夫、酒酒店等物業(yè)，建建設(shè)成本價值值3.3億元，土地地價值15.9億元（按未未來100萬元/畝計），項目目具備良好的的風(fēng)險抗性。目

錄前言

項目發(fā)展的目目標(biāo)體系

8一、本項目研究背景

8（一）企業(yè)業(yè)背景

8（二）項目自身條件

8（三）項目發(fā)展環(huán)境

9三、項目的特殊性性認(rèn)識

9四、本項目發(fā)展的前前提條件分析析

9五、本項目發(fā)展的目目標(biāo)體系

10第一章

區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略研究

11一、大成都城市定位位對區(qū)域發(fā)展展的意義

11二、大成都總體規(guī)劃劃對區(qū)域發(fā)展展的影響

12三、**規(guī)劃與定位位導(dǎo)致其在大大成都中競爭地地位改變

12四、區(qū)域資資源條件及發(fā)發(fā)展水平橫向向比較分析

14五、**差異化競爭爭發(fā)展戰(zhàn)略

15第二章

項目休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展方向

16一、特色吸吸引物的選擇擇

16（一）本案案發(fā)展休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的資源基基礎(chǔ)

16（二）各區(qū)區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢勢

17（三）人造造特色吸引物物的確定

18二、高爾夫夫球場發(fā)展建建議

19（一）中國國高爾夫發(fā)展展概況

19（二）成都高爾夫發(fā)發(fā)展概況

20（三）本案案高球球場發(fā)發(fā)展建議

21第三章

項目發(fā)展模式

22一、案例考考察

22（一）案例例簡介

22（二）共性性研究

22（三）差異異點分析

23二、項目總體發(fā)展展思路

24（一）項目總體開發(fā)發(fā)思路

24（二）項目開發(fā)應(yīng)注注意的幾個要要點

24三、高爾夫夫休閑物業(yè)定定位

24（一）休閑閑物業(yè)總體定定位

24（二）休閑閑物業(yè)組合

25（三）市場場鎖定

26（四）目標(biāo)標(biāo)客戶群鎖定定

26第四章

市場可行性性分析

27一、本案所所面臨的市場場格局及競爭爭格局

27（一）成都郊區(qū)物業(yè)業(yè)市場板塊分分布

27（二）發(fā)展展模式下的競競爭格局判斷斷

28二、高端物物業(yè)市場競爭爭分析

28（一）顯性性競爭板塊分分析

28（二）潛在在競爭分析

30（三）競競爭下的本案案發(fā)展高端休休閑物業(yè)的市市場機(jī)會點

31三、中高檔檔物業(yè)的市場場競爭分析

31（一）本地地市場的中高高檔物業(yè)競爭爭分析

31（二）與第第一圈層阻隔隔性市場的中中高檔物業(yè)競競爭分析

32（三）中高高端物業(yè)市場場機(jī)會判斷

34四、大成都城市化進(jìn)進(jìn)程帶給**的區(qū)域發(fā)展展機(jī)會

35五、市場可可行性總結(jié)

36第五章

運(yùn)營可行性性分析

37一、項目運(yùn)營的總總體構(gòu)想

37（一）項目運(yùn)營必須須遵循的原則則

37（二）本案案運(yùn)營的總體體設(shè)想

37二、運(yùn)營機(jī)機(jī)制設(shè)計

38（一）運(yùn)營營主體選擇

38（二）與政政府的關(guān)系協(xié)協(xié)調(diào)

39（三）與其其他企業(yè)的協(xié)協(xié)作

40三、開發(fā)時時序設(shè)計

42（一）設(shè)計計的指導(dǎo)思想想

42（二）各產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)時時機(jī)判斷

42（三）開發(fā)發(fā)時序設(shè)計

43四、運(yùn)營方方式設(shè)計

45（一）高爾爾夫球場運(yùn)營營方式

45（二）土地地運(yùn)營方式

46（三）物物業(yè)運(yùn)營方式式

47（四）酒店店運(yùn)營方式設(shè)設(shè)計

48第六章

投資可行性性分析

49一、土地運(yùn)運(yùn)營的投資可可行性分析

49（一）研究究方法

49（二）土地地投資成本研研究

50（二）高爾爾夫俱樂部投投資運(yùn)營對土土地投資成本本的影響

50（三）土地地市場價值預(yù)預(yù)測

51（四）土地地運(yùn)營的投資資可行性分析析

51二、物業(yè)開開發(fā)投資可行行性分析

52（一）分析析方法

52（二）物業(yè)業(yè)平均價格預(yù)預(yù)測

52（三）投資資分析與收益益測算

53三、不同運(yùn)運(yùn)營方式下項項目投資評價

60（一）土地地一級運(yùn)營

60（二）主體體企業(yè)進(jìn)行全全部物業(yè)開發(fā)發(fā)

60（三）主體體企業(yè)進(jìn)行部部分物業(yè)開發(fā)發(fā)

61（四）總體體評價

61四、項目風(fēng)險分析

62（一）政策策風(fēng)險

62（二）市場場競爭風(fēng)險

63（三）經(jīng)營營性風(fēng)險

64（四）結(jié)結(jié)論

65附件：附件件一：**政府部門深深訪紀(jì)錄附件件二、成都高爾夫發(fā)發(fā)展概況附件件三、**市場環(huán)境報報告附件四、典典型高爾夫個個案分析附件件五、土地價價值研究附件件六：重點郊郊區(qū)別墅板塊塊發(fā)展比較研研究前言

項項目發(fā)展的目目標(biāo)體系一、本本項目研究背景景（一）企業(yè)業(yè)背景華寶集集團(tuán)是一家多多元化大型國國際性集團(tuán)公公司，在中國國大陸的主業(yè)業(yè)是化工，同同時擁有豐厚厚的資金儲備備；對于這樣樣一個跨行業(yè)業(yè)進(jìn)行投資的的企業(yè)，對投投資地產(chǎn)項目目的基本要求求在于：

資金安全性性：項目的開發(fā)，必必須保證資金金投入的安全全性，必須實實現(xiàn)土地、物物業(yè)的保值、升升值。

項目可投資性性：未來項目目開發(fā)的投資資強(qiáng)度，必須須滿足企業(yè)對對存量資金的的消化需求。

發(fā)展可持續(xù)續(xù)性：通過項項目的開發(fā)運(yùn)運(yùn)行，能聯(lián)動動、集聚、整整合多層次的的政府、業(yè)界界、土地資源源，從而構(gòu)建建企業(yè)全新發(fā)發(fā)展平臺，自自主衍生許多多項目以外的新新利潤點與投投資機(jī)會。以以上三點，這這也是我們判判斷項目可行性的的基本準(zhǔn)則。（二）項目自身身條件項目地塊總面面積4200畝，位于原原成都野生動物物園區(qū)域。該該區(qū)域東北臨臨中河，與未未來的“成都游樂中心”隔河相望；；東南向連**新城區(qū)，毗毗鄰客運(yùn)中心心、三星級酒酒店；東面為為青白江地界界；現(xiàn)區(qū)域四四周土地基本本上均為農(nóng)田田等未開發(fā)土土地。根據(jù)我我方對地塊的的實地勘察，結(jié)結(jié)合對國土部部門、規(guī)劃部部門、當(dāng)?shù)亻_開發(fā)商等的深深訪，我們對對土地有以下下基本認(rèn)識：：1、

地塊資源稟稟賦優(yōu)越較為為突出的資源源為四大類：：a)

水資源——該區(qū)域毗鄰鄰中河，地塊塊內(nèi)有一大湖湖（莫里森湖湖），并散點點分布有其他他小水塘，均均為引中河水水形成。b)

物種資源——項目天然的物物業(yè)價值賣點點；地塊區(qū)域域原為成都野生動物物園，共有各各類動物3萬余只，構(gòu)構(gòu)成了野趣橫橫生、生機(jī)盎盎然的奇妙生生態(tài)空間。c)

植被資源——地塊區(qū)域植植被茂密，植植物品種繁多多，并已人工工形成了草場場、林區(qū)等。d)

地貌資源——區(qū)域內(nèi)地勢勢變化富有動動態(tài)，為淺丘丘地形，以毗毗鄰中和的現(xiàn)現(xiàn)“河畔餐廳”為制高點，莫莫里森湖為低低洼區(qū)。2、

土地證將分分期獲得2800畝土地?fù)碛杏型恋刈C，可可一次性直接接獲取；1400畝土地為預(yù)預(yù)留發(fā)展用地地，將通過其其他手段獲取取。（三）項目發(fā)展展環(huán)境項目所在的**區(qū)域，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)展水平滯滯后于同等區(qū)區(qū)位條件的其其他城鎮(zhèn)。現(xiàn)現(xiàn)階段，**在規(guī)劃、政政策上擁有多多項利好，未未來地塊發(fā)展展的區(qū)位優(yōu)勢勢突出。三、項目的特殊殊性認(rèn)識

本案是西部部中心城市郊郊區(qū)的綜合性性大盤與常規(guī)規(guī)地產(chǎn)項目不同，本本案遠(yuǎn)離市區(qū)區(qū)、體量巨大大，單純的住住區(qū)開發(fā)缺乏乏當(dāng)?shù)氐氖袌鰣鱿M力支撐撐。因此必須須將項目目標(biāo)市場場放大整個成成都、四川、中中國西南進(jìn)行行考量，作為為一個中國西西部中心城市市的郊區(qū)綜合合性大盤來進(jìn)進(jìn)行研究。

政、企關(guān)系系決定本案開開發(fā)的可行性性一方面，政政府擁有原野野生動物園一一定股權(quán)，同同時在土地運(yùn)運(yùn)營環(huán)節(jié)還需需要政府的協(xié)協(xié)助。企業(yè)為為保證土地低低價獲取，必必須考慮與政政府的關(guān)系協(xié)協(xié)調(diào)。同時作作為一個“城市運(yùn)營”項目，政府的的支持也是項項目必要的保保障。四、本項目發(fā)展展的前提條件件分析

必須建立一一個特色吸引引物參考中國國郊區(qū)大盤開開發(fā)，類似本本案的郊區(qū)大大盤，必須進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)復(fù)合合，引入與人人居生活體系系關(guān)聯(lián)度、融融合度高的特特色吸引物作作為核心賣點點。

必須立足“城市運(yùn)營”進(jìn)行發(fā)展本案案是區(qū)域休閑閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的的龍頭項目，必須以以項目帶動區(qū)域域發(fā)展，通過過區(qū)域發(fā)展?fàn)I營造項目發(fā)展的機(jī)機(jī)遇。這要求求在政、企攜攜手的前提下下，企業(yè)的投投資、開發(fā)行行為必須站在在區(qū)域發(fā)展、城城市運(yùn)營的角角度進(jìn)行思考考。五、本項目發(fā)展展的目標(biāo)體系系

通過特色吸吸引物，運(yùn)用用“城市運(yùn)營”手段，提升升區(qū)域競爭力力。

通過土地投投資，保證資資金安全性。

通過開發(fā)投資，實現(xiàn)項目可投資性。

通過聯(lián)動政府，搭建起雙方互動、合作的平臺，共同實現(xiàn)投資可持續(xù)性。以上四點，是我們可行性研究的主要內(nèi)容，也是我們項目發(fā)展必須符合的剛性要求。

第一章

區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究一、大成都城市定位對區(qū)域發(fā)展的意義成都憑借自身的的地理優(yōu)勢獲獲得了突飛猛猛進(jìn)的發(fā)展，已已成為中國城城市發(fā)展的第第四極。作為國家級區(qū)域域中心城市，成都憑借其先天的自然資源優(yōu)勢和人文稟賦，成為“中國休閑之都”——它所面對的休閑市場將是全國乃至全球！二、大成都總體體規(guī)劃對區(qū)域域發(fā)展的影響響

華陽組團(tuán)：小小康居住新城城

溫江（柳城城）組團(tuán)：花花園居住新城城

龍泉組團(tuán)：：山地型休閑閑旅游區(qū)

新都—青白江組團(tuán)團(tuán)：大型制造造業(yè)基地

雙流（東升升）組團(tuán)：新新型工業(yè)基地地

郫縣（郫筒筒）組團(tuán)：高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)中心在大成都總體規(guī)劃劃影響下，溫溫江、華陽、龍龍泉等區(qū)域房房地產(chǎn)市場得得以較快發(fā)展展，特別是人人南延線和光光華大道的建建設(shè)，促使溫溫江、華陽市市場發(fā)生了革革命性突破；；而青白江等等地房地產(chǎn)市市場發(fā)展顯得得較為滯后，這這對本項目來說即是是一個市場機(jī)機(jī)遇，又是一一個開拓全新新市場的挑戰(zhàn)戰(zhàn)。三、**規(guī)劃與與定位導(dǎo)致其其在大成都中競爭地地位改變**政府力圖把**打造為“西部花園水水城，成都游樂中心”，目前已初初具規(guī)模，居居家、生態(tài)環(huán)環(huán)境都得到了了極大改善，力力在創(chuàng)造“天府水城，人人居**”的優(yōu)美休閑閑人居環(huán)境；；區(qū)域定位以以“居住、會務(wù)務(wù)、休閑、旅旅游”為主，區(qū)域域性質(zhì)將發(fā)生生了質(zhì)的改變變。同時，**圍繞打造“成都市東北部部次中心”，全方位推推進(jìn)對外開放放；正建設(shè)成成為無污染的的中國西部紡紡織城。2007年底，成金金路開通，**與成都的距離為31公里，半徑徑屬于30—50公里的地域域，與成都的距離在30分鐘車程內(nèi)內(nèi)，成金快速速通道的建成成使**完全進(jìn)入30分鐘的大成都都第一圈層。為為此，成金線線將成為改變變**與成都之間關(guān)系系的緊密紐帶帶，將**帶入成都第一圈層層。**區(qū)位條件的的變化，將使使其兼具第一一圈層和第二二圈層優(yōu)勢特特點：

第一圈層與與第二圈層綜綜合比較分析析：

第一圈層

第二圈層土土地儲備狀況況

土地儲備豐豐富

土地儲備相相當(dāng)豐富土地地成本

較高

很低交通狀狀況

相對完善

交通逐步完完善，城市一一體化進(jìn)程加加快居住環(huán)境境狀況

配套較成熟.居住質(zhì)量較較好

自然環(huán)境較較好,居住環(huán)境逐逐步改善，條條件配套逐步步完善產(chǎn)品狀狀況

產(chǎn)品多樣化,可選擇度大

產(chǎn)品多樣化化不夠價格接接受度

相對較高

相對較低競競爭

相當(dāng)激烈

相對較弱投投資環(huán)境

較成熟

正在完善**區(qū)域未來優(yōu)優(yōu)勢特點：

具有規(guī)模開開發(fā)條件

土地成本低低

交通便捷

生態(tài)環(huán)境優(yōu)優(yōu)

價格接受度度逐漸提升***區(qū)域未來也也面臨著同時時來自第一圈圈層和第二圈圈層更為嚴(yán)峻峻的競爭。下下面本案將進(jìn)進(jìn)一步比較**與其它典型型區(qū)域發(fā)展條條件，初步判判斷其競爭地地位。四、區(qū)域資源條條件及發(fā)展水水平橫向比較較分析區(qū)域

交通條件

房價水平

自然環(huán)境

生活配套青青城山

成灌高速、老老成灌路；106國道的貫通通以及川西旅旅游黃金通道道的修建使區(qū)區(qū)域交通四通通八達(dá)；車程程高速40分鐘，老成成灌路1小時；但均均需交納過路路費；

目前中高端端平均房價為為4000元/㎡

自然景觀資資源突出，避避暑勝地；世世界自然文化化遺產(chǎn)，具有有突出的人文文、文化資源源；氣候宜人人，空氣質(zhì)量量高；

生活配套匱匱乏華陽

有人民南路路南延線，成成仁路等；華華陽新客運(yùn)中中心及府河成成都港；距離成都車程10分鐘；

目前中高端端平均房價為為4000元/㎡

位居城南，“富”氣順延，人人氣較足；緊緊靠東山、牧牧馬山，毗鄰鄰府河、副中中心、高新區(qū)區(qū)，具備一定定的自然資源源。

生活配套不不足龍泉

擁有五縱三三橫的快速交交通網(wǎng)絡(luò)：“五縱”：老成渝路路、成渝高速速路、成南高高速路、成洛洛路、成龍路路；“四橫”則指三環(huán)路路、外環(huán)高速速路、龍泉環(huán)環(huán)城路、石勝勝路；擁有成成都最大客運(yùn)運(yùn)站十陵客運(yùn)運(yùn)站；距成都都的車程20-30分鐘；

目前中端平平均房價為2200元/㎡

有成都最近的山山脈，地形起起伏較大，在在成都較為少見見，但是水資資源相對匱乏乏；具有一定定的資源，成成都市區(qū)最大大的規(guī)劃風(fēng)景景區(qū)—十陵歷史文文化風(fēng)景區(qū)位位于龍泉；著著名的花果之之鄉(xiāng)，休閑勝勝地。

生活配套一一般溫江

成溫邛高速速，光華大道道，交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)發(fā)達(dá)；進(jìn)城城的時間在10分鐘以內(nèi)；

目前中高端端平均房價為為3200元/㎡

處于成都上風(fēng)上水水之地，水資資源相比其他他郊區(qū)中豐富富；“貴”氣較盛，區(qū)區(qū)域認(rèn)知度高高?？諝赓|(zhì)量量高，有眾多多的森林苗圃圃?；ú烙谰眯哉桂^的的建設(shè)與展示示，將對區(qū)域域環(huán)境有較大大程度的提升升。

生活配套正正處于逐步完完善中，借花花博會的東風(fēng)風(fēng)建設(shè)大量的的基礎(chǔ)配套牧牧馬山

成雅高速、成成都——雙流——新津大件路路，交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)發(fā)達(dá)，但交交通狀況一般般；

平均房價集集中在4000元/㎡以上

區(qū)域內(nèi)高爾爾夫球場為目目前成都市內(nèi)最好好的高爾夫球球場，吸引大大量的商務(wù)客客戶；區(qū)域內(nèi)內(nèi)起伏的山地地地形，適合合修建私密性性較強(qiáng)；景觀觀位置較好的的高端物業(yè)；；森林公園的的建設(shè)將將區(qū)區(qū)域打造成旅旅游勝地；

生活配套不不完善，幾乎乎無其他方面面的配套**

成綿高速，2007年底成金路路通車后，進(jìn)進(jìn)成都時間不到到半小時

目前中端均均價2000元/㎡

被譽(yù)為“千里沱江第第一城”，沱江及其其支流毗河、中中河和北河在在縣城內(nèi)相匯匯環(huán)繞，構(gòu)成成**縣“一江三河八八岸”的水系環(huán)境境，有中國獨獨具的水城特特色。本項目目緊鄰中河，植植被覆蓋較高高，內(nèi)有多處處大小水塘，地地形地貌非常常適宜打造高高爾夫別墅物物業(yè)。

生活配套一一般從上述幾個典型型區(qū)域比較來來看，**憑借目前的的現(xiàn)狀暫時不不具備明顯區(qū)區(qū)域休閑房地地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢勢。五、**差異化化競爭發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略作為未來來成都半小時圈圈層的成員之之一，**暫不具備明明顯競爭優(yōu)勢勢，如果在現(xiàn)現(xiàn)狀條件下將將其與其它幾幾個區(qū)域定位位雷同，其未未來在成都休閑房地地產(chǎn)市場中存存在較大競爭爭壓力；故本項目需要跳跳出**區(qū)域市場，以以“高起點、高高效吸引物”為核心，通通過差異化競競爭打造西南南個性化休閑閑旗艦基地。本案將進(jìn)一步尋尋求本項目的“高效吸引物”。

第二章

項目休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展方向一一、特色吸引引物的選擇特特色吸引物的的選擇方式有有兩種，第一一種是依托于于先天資源基基礎(chǔ)而成，如如溫泉、沙灘灘等，另一種種是通過資源源整合，后天天打造而成，如如各色主題公公園、高爾夫夫等等。那么么，作為區(qū)域域休閑產(chǎn)業(yè)龍龍頭項目，我們?nèi)缛绾芜x擇特色色吸引物作為為休閑產(chǎn)業(yè)的的核心？如何何在各個區(qū)域域的競爭中保保證自己的差差異化、特色色化？（一）本本案發(fā)展休閑閑產(chǎn)業(yè)的資源源基礎(chǔ)1、發(fā)展休閑閑產(chǎn)業(yè)的資源源基礎(chǔ)分類衡衡量一個區(qū)域域是否適宜發(fā)發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)，區(qū)域稀缺缺的資源優(yōu)勢勢是必要的條條件，應(yīng)該具具備一定特性性。資源基礎(chǔ)礎(chǔ)，決定了各各個區(qū)域發(fā)展展休閑產(chǎn)業(yè)的的類型與檔次次。一般來講講，稀缺資源源可以分為先先天資源與后后天資源：

先天稀缺性性資源——自然生態(tài)資資源、歷史人人文資源

后天稀缺性性資源——人造休閑設(shè)設(shè)施2、本案發(fā)展展休閑產(chǎn)業(yè)的的資源基礎(chǔ)評評價整體來看看，依托于成成都這個西南南中心城市，橫橫向比較成都都各個區(qū)縣，在在1小時交通圈圈內(nèi)，適宜發(fā)發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)的區(qū)域主要要包括了“青城山-都江堰”、龍泉、大大邑、崇州、溫溫江、牧馬山山等區(qū)域，其其資源基礎(chǔ)分分析如下：區(qū)區(qū)域

擁有資源

評價青城山—都江堰

1、

極其稀缺的的自然生態(tài)資資源2、

濃厚的人文文歷史積淀

自然生態(tài)資資源、歷史人人文資源稀缺缺性突出，為為成都最具發(fā)展展?jié)摿Φ赜驕販亟?/p>

1、

生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)區(qū)，水土質(zhì)量量成都最佳2、

“國色天鄉(xiāng)”主題公園

先天資源一一般，但近年年通過人造休休閑設(shè)施成功功打開了成都都休閑市場。龍龍泉

1、

獨特的人文文歷史風(fēng)情2、

生態(tài)農(nóng)業(yè)、自自然山體植被被3、

大型運(yùn)動基基地

先天資源具具有一定稀缺缺性，但多樣樣性相當(dāng)突出出，具有很好好休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展基礎(chǔ)大邑邑

1、

稀缺的自然然資源西嶺雪雪山、溫泉2、

一定的歷史史知名度

先天資源稀稀缺性突出，但但資源過于單單一，具有一一定休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)牧牧馬山

1、

高爾夫景觀觀球場2、

森林公園

先天資源條條件一般，但但通過具有稀稀缺性的高爾爾夫建設(shè)，已已成功啟動休休閑產(chǎn)業(yè)崇州州

1、文景江溫溫泉開發(fā)區(qū)

先天資源稀稀缺性一般，過過于單一**（趙鎮(zhèn)）

1、豐富的水水系資源

先天資源具具有一定的稀稀缺性，但多多樣性不足對比其他區(qū)域，我我們認(rèn)為：

**在現(xiàn)有資源源條件下，發(fā)發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)存在一定難難度主要表現(xiàn)現(xiàn)在先天性的的自然資源與與人文歷史資資源稀缺性不不足，同時由由于野生動物物園將關(guān)閉，唯唯一可以作為為人造景觀資資源的項目也將退出出歷史舞臺。

要想改變現(xiàn)現(xiàn)狀，必須在在人造休閑設(shè)設(shè)施上做文章章在人文資源源與自然資源源單一情況下下，改變現(xiàn)狀狀的最佳途徑徑是利用人造造景觀資源，這這一點上可參參考溫江與牧牧馬山的模式式——溫江正是利利用花博園、國國色天鄉(xiāng)打開開了休閑市場場。3、結(jié)論

對比其他區(qū)區(qū)域，本案如如利用先天性性的自然資源源、人文歷史史資源作為特特色吸引物，則則在發(fā)展前景景上存在一定定的風(fēng)險性。

唯一可行的道路，是自己引入一個人造特色吸引物，造就差異化的競爭特色。為找準(zhǔn)本案差異化發(fā)展特色，確定特色吸引物的具體形態(tài)，我們必須從成都周邊現(xiàn)有休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析。（二）各區(qū)域休休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展態(tài)勢區(qū)域域

休閑類型

檔次青城山—都江堰

養(yǎng)生休閑為為主

中高檔次為為主溫江

養(yǎng)生休閑、娛娛樂休閑為主主

中端為主龍龍泉

體育休閑、民民俗風(fēng)情休閑閑

中檔為主大大邑

康體休閑、民民俗風(fēng)情休閑閑

中檔為主牧牧馬山

商務(wù)休閑、體體育休閑

高檔為主崇崇州

溫泉康體休休閑

中檔為主根根據(jù)對比我們們發(fā)現(xiàn)：

商務(wù)休閑、體體育休閑比較較稀缺現(xiàn)在成都周邊區(qū)域域，在休閑類類型上，匯集集了幾乎所有有的休閑大類類，但是從比比重上分析，以以養(yǎng)生休閑、康康體休閑、民民俗風(fēng)情休閑閑為主，而商商務(wù)休閑、體體育休閑、娛娛樂休閑比較較稀缺，發(fā)展展同比中國發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)也顯顯得滯后。

高檔休閑消消費較少由于于成都周邊區(qū)域域現(xiàn)有大部分分休閑產(chǎn)業(yè)，幾幾乎都是由旅旅游產(chǎn)業(yè)、旅旅游資源衍生生的，故大眾眾化傾向嚴(yán)重重，消費集中中在中檔，而而針對于高端端人群而打造造的新型休閑閑產(chǎn)業(yè)比較匱匱乏。結(jié)論：：如果本案要要想實現(xiàn)突破破，則人造特特色必須定位位于高端，并并在體育休閑閑與娛樂休閑閑之間進(jìn)行選選擇。（三）人造特色色吸引物的確確定1、項目可選擇的的特色吸引物物比較根據(jù)上上述分析，區(qū)區(qū)域適宜建設(shè)設(shè)的人造特色色吸引物大致致為兩類，分分別為大型的的娛樂休閑設(shè)設(shè)施、大型的的體育休閑設(shè)設(shè)施。特色吸吸引物類別

主要類型

案例代表娛娛樂休閑設(shè)施施

大型主題公公園等

華僑城體育育休閑設(shè)施

體育場館集集群、高爾夫夫等

“新亞洲?體育城”“觀瀾湖”以主題公園園為代表的娛娛樂休閑設(shè)施施，對開發(fā)主主體要求高，對對區(qū)位條件要要求高，由于于項目自身條件件限制，不適適宜發(fā)展以主主題公園為代代表的大型娛娛樂休閑。如如本案開發(fā)體體育休閑設(shè)施施，鑒于地塊塊的改造難度度，結(jié)合地塊塊優(yōu)美的生態(tài)態(tài)環(huán)境、富有有動態(tài)變化的的淺丘地勢、充充沛的水系資資源，本案特特色吸引物應(yīng)應(yīng)確定為高爾爾夫球場。同同時，為形成成差異化競爭爭，我們應(yīng)將將高爾夫的商商務(wù)休閑功能能與體育休閑閑功能相結(jié)合合。2、結(jié)論本案案的特色吸引引物為：——將“商務(wù)休閑功功能”與“體育休閑功功能”相結(jié)合的特特色高爾夫球球場。那么，本本案應(yīng)發(fā)展什什么樣的高爾爾夫球場？本本案的休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向向如何？二、高爾夫球場場發(fā)展建議（一一）中國高爾爾夫發(fā)展概況況自從1984年來中國第第一座高爾夫夫球場建成以以來，在近10年的時間內(nèi)內(nèi)，我國的高高爾夫球場目目前已達(dá)上百百座，目前正正式注冊的高高爾夫球場有有195座，分布在在全國22個城市中，并并已經(jīng)擁有著著世界上成長長最快的高爾爾夫市場。但但是，在2004年1月10日，國務(wù)院院辦公廳發(fā)布布了關(guān)于暫停停新建高爾夫夫球場的通知知，在此之后后，現(xiàn)存的高高爾夫球場則則不得不向著著合理、規(guī)范范的發(fā)展過程程進(jìn)行過渡。近近年來，我國國高爾夫球場場建設(shè)有三大大趨勢：1、

規(guī)?；覈鴩呀?jīng)建成注注冊的204個球場中，超超過標(biāo)準(zhǔn)18洞球場有179個，占總數(shù)數(shù)的87.7%。這一比例例大大高于國國外。2、

特色化：隨隨著高爾夫運(yùn)運(yùn)動與旅游、度度假的掛鉤，球球場建設(shè)越來來越特色化，如如海南省與云云南省的“四季球場”，云南省的“高原球場”等。3、

模式化我國國高爾夫球場場建設(shè)從初期期的萌芽、摸摸索，到現(xiàn)在在已經(jīng)形成了了三種開發(fā)模模式：

“球場核心模模式”，區(qū)位好、優(yōu)優(yōu)質(zhì)會員滿額額的高爾夫球球場具有一定定盈利能力；；

“球場、房產(chǎn)產(chǎn)平衡模式”，球場收益益與支出差不不多平衡，公公司主要靠高高爾夫別墅房房地產(chǎn)盈利；；

“房產(chǎn)核心模模式”，高爾夫球球場入不敷出出，主要靠高高爾夫別墅和和高檔房產(chǎn)巨巨額利潤獲得得總體盈利。由由于第三種模模式的不可持持續(xù)，現(xiàn)在業(yè)業(yè)界已經(jīng)開始始經(jīng)營與開發(fā)發(fā)相分離，這這變相促進(jìn)了了產(chǎn)業(yè)的成熟熟化發(fā)展。（二）成都高爾爾夫發(fā)展概況況（詳細(xì)情況況見附件二）

球場成都僅有兩個18洞的標(biāo)準(zhǔn)高高爾夫球場，分分別位于牧馬馬山和青城山山，兩座球場場的評定在國國內(nèi)都排在中中等偏上。

球場配套對比比省外球場地地，成都球場配套套的商務(wù)部分分明顯比重不不足。

市場狀況經(jīng)過過近年來的市市場培育，高高爾夫球場生生意比較火熱熱。牧馬山高高爾夫球場每每個月要承接接3500--3800場球，一年年算下來就有有4萬多場。根根據(jù)我們的深深訪，成都的這兩個個球場一般都都需要預(yù)約，而而且周末在下下午3點以前不接接受訪客。

俱樂部經(jīng)營營狀況成都兩個標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)球場的會員員總數(shù)落后與與昆明與重慶慶，上升空間間還很大，根根據(jù)我們的深深訪，業(yè)內(nèi)人人士認(rèn)為成都都市場正處于于快速發(fā)展中中。特別值得得一提的是，牧牧馬山高爾夫夫球場的會員員中，三分之之二是近兩年年才加入進(jìn)來來的。

消費客群組組成成都業(yè)余高爾爾夫球手中有有90%是富商或者者企業(yè)的高層層人士，小有有成就的文化化人、大學(xué)教教授以及追求求時尚的富家家子弟是另外外10%的主要人員員構(gòu)成；在目目前成都千余名業(yè)業(yè)余高爾夫球球手中，男女女比例為20比1。對比上海海、廣州、北北京等地的高高爾夫俱樂部部，成都高爾夫本本地化明顯，作作為西南中心心城市，高端端高爾夫球市市場還有很大大拓展空間。根根據(jù)市場分析析我們發(fā)現(xiàn)：

成都本地高爾爾夫市場正處處于上升期，而而且高端需求求并未完全釋釋放。

成都本地高爾爾夫球場建設(shè)設(shè)規(guī)模偏小，而而且商務(wù)休閑閑設(shè)施不足。

成都本地高爾爾夫球場特色色不夠突出。

綜合判斷，成都滯后于全國水平，甚至落后于西部的重慶、昆明，市場需要引導(dǎo)。以上市場的現(xiàn)狀，是本案發(fā)展的契機(jī)與定位的啟示。（三）本案高球球場發(fā)展建議結(jié)合場地條件，根據(jù)差異化原則，建議本案高球發(fā)展方向為：

形象：西南首席高爾夫俱樂部

規(guī)模、檔次：27洞球場的成都頂級球場，球場場地面積1500畝左右

風(fēng)情定位：具有完整生態(tài)鏈條的親水高爾夫球場

基本功能組合：“商務(wù)休閑+體育休閑”，配套包括俱樂部會所、獨立會議中心、運(yùn)動中心、商務(wù)中心

目標(biāo)客群：中國高爾夫愛家，西南頂尖商務(wù)人士，成都本地高端消費人群，青白江、新都等本案地域周邊企業(yè)主。

第三章

項項目發(fā)展模式式一、案例考考察（詳細(xì)案案例介紹見附附件四）我們們綜合考察了了珠江三角洲洲、長江三角角洲、北京這這三個中國高高爾夫發(fā)展最最成熟地區(qū)的的情況，在各各區(qū)域以企業(yè)業(yè)為主體的高高爾夫休閑地地產(chǎn)開發(fā)的成成功案例中，分分別選取了“觀瀾湖高爾爾夫”、“龍熙順景”、“湯臣高爾夫”這三個地域域標(biāo)桿項目進(jìn)行了重重點分析。（一一）案例簡介介

“觀瀾湖高爾爾夫”——“球場核心模模式”的代表?！坝^瀾湖高爾爾夫”開發(fā)最早、規(guī)規(guī)模最大、高高球俱樂部經(jīng)經(jīng)營最成熟，成成為利用高球球產(chǎn)業(yè)進(jìn)行區(qū)區(qū)域運(yùn)營的世世界級典范，其其堅持13年的持續(xù)投投入塑造了完完美的產(chǎn)業(yè)升升值曲線，對對本案借鑒意意義很大。但但由于其體量量過大，運(yùn)營營周期過長，物物業(yè)開發(fā)時間間也較短，模模式不可直接接復(fù)制。

“龍熙順景”——“房產(chǎn)核心模模式”的代表龍熙順順景作為北京京的高爾夫標(biāo)標(biāo)桿項目，在當(dāng)?shù)氐禺惓埧岬牡母咔蛭飿I(yè)競競爭當(dāng)中，走走出了將高球球作為房產(chǎn)配配套的捆綁型型開發(fā)之路，同同時其三位一一體（溫泉酒酒店、高球俱俱樂部、休閑閑物業(yè)）的產(chǎn)產(chǎn)品組合，具具有很強(qiáng)的獨獨特性。

“上海湯臣高高爾夫”——“球場、房產(chǎn)產(chǎn)平衡模式”的代表與前前兩者項目，上海湯湯臣高爾夫的的休閑物業(yè)開開發(fā)最為成熟熟。湯臣高爾爾夫休閑物業(yè)業(yè)已開發(fā)8期，進(jìn)入開開發(fā)的末期，其其產(chǎn)品線涵蓋蓋了獨棟、聯(lián)聯(lián)排、雙拼、疊疊拼與高爾夫夫公寓，產(chǎn)品品開發(fā)周期從從99年至今，抵抵抗住了次次次市場變革，創(chuàng)創(chuàng)造了休閑物物業(yè)綜合開發(fā)發(fā)、持續(xù)增值值的典范。（二）共性研究究我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)現(xiàn)今成功開發(fā)發(fā)的高爾夫地地產(chǎn)項目，具有以以下共性：

發(fā)展思路——以高爾夫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，帶動高高端休閑地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)無論是是哪種高爾夫夫地產(chǎn)項目，他們的的總體思路都都是以高爾夫夫產(chǎn)業(yè)帶動休休閑地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，根據(jù)我們們對三家球場場的電話訪談?wù)劊麄冋J(rèn)為為高球產(chǎn)業(yè)對對地產(chǎn)的拉動動作用在于帶帶來了高端消消費人群、營營造優(yōu)美健康康居住環(huán)境、形形成高端生活活配套這三方方面。

功能設(shè)計——休閑、度假假、保健、娛娛樂、會議、餐餐飲根據(jù)我們們對三個項目目的電話訪談?wù)劊咔蚯驁鰣鼋ㄔO(shè)的一個個重要目的，是是營造高端消消費人群生活活、休閑、商商務(wù)的軟、硬硬件環(huán)境，因因此，高球休休閑地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的基本功能能設(shè)計應(yīng)滿足足他們?nèi)康牡纳虅?wù)、生活活、休閑需求求。

休閑物業(yè)基基本搭配——俱樂部會所+別墅+高爾夫公寓寓用于房產(chǎn)開開發(fā)的土地，開開發(fā)價值以球球場為中心向向外遞減，開開發(fā)價值最高高的為球場內(nèi)內(nèi)的土地與球球場邊緣土地地。一般在球球場內(nèi)或邊緣緣開發(fā)別墅類類物業(yè)，在較較偏遠(yuǎn)的地塊塊開發(fā)高爾夫夫公寓，作為為區(qū)域的制高高點。

消費人群——高爾夫休閑閑人群與房產(chǎn)產(chǎn)消費人群相相互重合與其其他兩個項目目類似，深圳“觀瀾湖”早期物業(yè)購購買人群中，俱俱樂部會員占占40%以上。同時時，從高爾夫夫休閑人群與與房產(chǎn)消費人人群的特征上上看，年齡、身身份、籍貫等等也基本一致致。（三）差異點分分析根據(jù)不同同項目的不同發(fā)發(fā)展條件，他他們形成以下下差異點：

特殊配套設(shè)設(shè)施——酒店、會議議中心、康體體設(shè)施某些項目在開發(fā)初初期（如龍熙熙順景、觀瀾瀾湖等），由由于區(qū)域休閑閑配套還不夠夠成熟，專門門建有特色高高星級酒店與與會議中心，同同時也建設(shè)了了游泳池、健健康中心、網(wǎng)網(wǎng)球場、溫泉泉中心、SPA會館等與高高爾夫運(yùn)動契契合度較高的的康體設(shè)施。

高球球場經(jīng)經(jīng)營與開發(fā)分分離在成功開開發(fā)高爾夫球球場后，發(fā)展展商有可能自自己經(jīng)營，也也可能引入專專業(yè)的高爾夫夫俱樂部進(jìn)行行經(jīng)營?？傮w體來看，隨行行業(yè)的專業(yè)性性增加，近年年來的高球球球場由外來經(jīng)經(jīng)營者經(jīng)營已已成為大勢。

物業(yè)銷售方方式由于經(jīng)營營狀況的差異異，一般高球球休閑物業(yè)在在銷售中，有有將高球俱樂樂部與休閑物物業(yè)獨立營銷銷的，也有將將物業(yè)與高爾爾夫共同營銷銷的。如北京京龍熙順景，為為貼補(bǔ)俱樂部部經(jīng)營，同時時也為塑造物物業(yè)獨特賣點點，將物業(yè)與與俱樂部會員員卡捆綁銷售售，買房贈卡卡。二、項目目總體發(fā)展思思路（一）項項目總體開發(fā)發(fā)思路根據(jù)案案例考察，借借鑒成功項目目的共性，結(jié)結(jié)合本案特征征，項目的總體發(fā)發(fā)展思路如下下：

物業(yè)總體開開發(fā)思路——以高爾夫休休閑產(chǎn)業(yè)，帶帶動多元化、高高品質(zhì)復(fù)合地地產(chǎn)開發(fā)。本本案休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)對物業(yè)的拉拉動方式分以以下三種：通通過高球球場場及配套設(shè)施施建設(shè)，為高高端人群塑造造完美的生活活、休閑、商商務(wù)環(huán)境；通通過高球球場場經(jīng)營，為休休閑物業(yè)吸引引西南高端消消費人群；通通過聯(lián)動高球球俱樂部營銷銷，力促休閑閑物業(yè)快速銷銷售，并實現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)附加值值提升。（二）項目開發(fā)發(fā)應(yīng)注意的幾幾個要點借鑒鑒案例中的差差異性，結(jié)合合本案的細(xì)部部特征，本案案在發(fā)展中應(yīng)應(yīng)注意以下幾幾點：

開發(fā)模式——“球場、房產(chǎn)產(chǎn)平衡模式”

物業(yè)基本組組合——球場+俱樂部會所+高星級酒店+別墅+高爾夫公寓寓

功能設(shè)計——“生活、休閑閑、商務(wù)”三位一體三、高爾夫休閑閑物業(yè)定位（一一）休閑物業(yè)業(yè)總體定位根根據(jù)通過休閑閑產(chǎn)業(yè)拉動地地產(chǎn)發(fā)展的思思路，本項目目休閑物業(yè)定定位為：——西南國際生生態(tài)高爾夫小小鎮(zhèn)本項目物業(yè)的市市場面將立足足西南，面向向全國的高端端消費群體，是是一個具有國國際水準(zhǔn)的休休閑社區(qū)；高高爾夫球場是是本案的特色色吸引物，而而具備物種多多樣性、生物物鏈完整性的的自然環(huán)境是是本案的最大大人居價值賣賣點；4200畝的體量，使使本案將成為為一個具有小小城鎮(zhèn)意味的的特色休閑小小鎮(zhèn)。（二）休閑物業(yè)業(yè)組合高爾夫夫休閑物業(yè)歷歷來被稱為休休閑物業(yè)中的的“勞斯萊斯”，其高端的的物業(yè)價值來來源于球場所所賦予的特殊殊財富意義。結(jié)結(jié)合高球球場場檔次，本案案高爾夫主題題社區(qū)應(yīng)定位位于——西部頂級休休閑物業(yè)。本本案休閑物業(yè)業(yè)主要劃分為為兩類，具體體設(shè)想如下：：1、核心物業(yè)——高爾夫主題題社區(qū)根據(jù)高高爾夫帶動物物業(yè)發(fā)展的思思路，本案核核心物業(yè)為：：——以“高爾夫別墅”為物業(yè)主體體，配以“酒店式公寓”、“俱樂部會所”、“高星級別酒酒店”等休閑、生生活、商務(wù)配配套。每種物物業(yè)的建設(shè)構(gòu)構(gòu)想如下：

高爾夫別墅——包括獨棟別別墅、聯(lián)排別別墅等類型，主主要分布在球球場地邊或中中間。

酒店式高爾爾夫公寓——主要分布在在球場外圍或或別墅區(qū)旁，主主要為度假、商商務(wù)人群設(shè)計計。

“俱樂部會所”、“高星級別酒酒店”——本案的休閑閑配套物業(yè)的的主要功能，不不僅立足于為為高球球場提提供配套，而而且將更加注注重為休閑居居住人群營造造商務(wù)、休閑閑、度假、居居住的軟、硬硬件環(huán)境。由由于本案現(xiàn)有有區(qū)域配套不不全，且檔次次較低，建議議興建一個高高星級酒店。2、中高檔物業(yè)業(yè)——多元化中高高端復(fù)合主題題居住區(qū)由于本案肩肩負(fù)帶動區(qū)域域市場發(fā)展的的責(zé)任，因此此可考慮為本本地客戶提供供一定量的標(biāo)標(biāo)桿產(chǎn)品，形形成市場擠壓壓，帶動區(qū)域域物業(yè)水平提提升。同時，從從市場層面看看，本地市場場正處供不應(yīng)應(yīng)求的階段，利利用邊緣地塊塊開發(fā)一部分分中檔物業(yè)，有有助于提升本本案的消化速速度。

中檔物業(yè)將將獨立分區(qū)于于高爾夫主題題社區(qū)，建在在稍微遠(yuǎn)離球球場的區(qū)域。根根據(jù)市場的不不同需求，中中高檔物業(yè)將將呈現(xiàn)多遠(yuǎn)化化、復(fù)合主題題的特征，其其中將包括以以滿足中長期期居住的花園園洋房、聯(lián)排排別墅，以滿滿足短居為主主的高爾夫公公寓，以滿足足養(yǎng)老需求的的老年公寓等等。（三）市場場鎖定根據(jù)省省外案例分析析與成都高爾夫物物業(yè)的銷售特特征，高爾夫夫物業(yè)作為無無疑是受市場場的地域限制制最小的；由由于俱樂部消消費人群與物物業(yè)目標(biāo)客戶戶的重疊性，我我們認(rèn)為休閑閑物業(yè)的市場場定位為：以以成都為中心，面面向大西南，輻輻射全國及港港臺的西南高高端休閑物業(yè)業(yè)市場為主，帶帶動及吸引**及周邊地區(qū)區(qū)中高檔住宅宅消費市場。（四）目標(biāo)客戶戶群鎖定根據(jù)據(jù)我們對成都都已有高爾夫夫物業(yè)的消費費者調(diào)查，結(jié)結(jié)果省外案例例，我們認(rèn)為為本案目標(biāo)群群為：四緣客客戶——高爾夫緣、工工作緣、地緣緣、成都情緣

高爾夫緣客客戶：分布西西南各地，甚甚至沿海、香香港、深圳、珠珠三角、東南南亞等；關(guān)注注有關(guān)高爾夫夫方面的賽事事及所有信息息，看有關(guān)高高爾夫方面的的雜志等；會會從球會的角角度評價物業(yè)業(yè)的價值；主主要是為方便便打球、甚至至方便退休后后打球而置業(yè)業(yè)。

工作緣客戶戶：在成都周邊有公公司；注重社社區(qū)的社交功功能；注重社社區(qū)環(huán)境，齊齊全的區(qū)內(nèi)配配套，社區(qū)成成分的高尚性性；關(guān)注其行行業(yè)內(nèi)的信息息與活動；

地緣客戶：：分布在成都都及周邊距球球會距離比較較近的客戶；；為置業(yè)而置置業(yè)；重視物物業(yè)的質(zhì)素、生生活便利程度度、物業(yè)的發(fā)發(fā)展前景；

成都情緣客戶戶：來自甘、阿阿、涼三州與與西藏；因喜喜愛成都平原、**良好的居住住環(huán)境而職業(yè)業(yè)；大部分出出于養(yǎng)老、休休閑動機(jī)。

第四章

市場可行性性分析未來，本本項目所處的區(qū)區(qū)域面臨著近近郊市場的阻阻隔、遠(yuǎn)郊市市場的競爭，如如何能在遠(yuǎn)近近交攻的市場場環(huán)境里尋找找本項目的發(fā)展機(jī)機(jī)會？本項目目能否具備核核心競爭力？？在本章節(jié)中中，本案將通通過近郊、遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊市場的對對比分析，論論證本項目市場發(fā)展展的可行性。一一、本案所面面臨的市場格格局及競爭格格局（一）成成都郊區(qū)物業(yè)業(yè)市場板塊分分布成都郊區(qū)物業(yè)業(yè)市場按距成成都市區(qū)的車車程距離分第第一圈層和第第二圈層兩大大板塊，如圖圖所示：根據(jù)本案的發(fā)展展模式，物業(yè)業(yè)主要分高端端物業(yè)（高爾爾夫社區(qū)）與與中高端物業(yè)業(yè)（花園洋房房），這兩者者所面臨的競競爭格局有所所不同，必須須分別加以分分析。本案的的高端休閑物物業(yè)市場競爭爭將面臨成都都第一圈層與與第二圈層的的包夾，同時時中高端物業(yè)業(yè)市場發(fā)展將將面臨成都第一圈層層?xùn)|北向區(qū)域域市場的阻隔隔。（二）發(fā)展模式式下的競爭格格局判斷1、

高端物業(yè)競競爭格局判斷斷休閑類高端端物業(yè)的需求求，對距離和和方位的抗性性相對較弱，同同時具有以滿滿足第二居所所為主的特征征，因此該檔檔次物業(yè)面臨臨的市場競爭爭，來自于所所有可能產(chǎn)生生同類型物業(yè)業(yè)的區(qū)域，主主要集中在第第一圈層中的的牧馬山、麓麓山、龍泉和和第二圈層中中的青城山--都江堰、大大邑、新津、彭彭州、崇州。2、

中高端物業(yè)業(yè)的競爭格局局判斷中高端端物業(yè)的需求求，對方位和和距離的抗性性相對較強(qiáng)，因因此根據(jù)我們們上一部分的的客戶群體分分析，客戶將將主要來自成成都城北、城城東，及成都都到**交通干道周周邊地域。由由此我們可以以判斷出，該該類型物業(yè)所所面臨的市場場競爭將主要要來源于成都都東北面的新新都、清白江江、龍泉，及及本案所屬的的區(qū)域內(nèi)部市市場。二、高端物業(yè)市市場競爭分析析本案高端物物業(yè)面臨的市市場競爭，將將主要集中在在第一圈層與與第二圈層中中的青城山-都江堰、大大邑、新津、崇崇州等區(qū)域。因因此，應(yīng)對競競爭區(qū)域的供供需特征做出出判斷，從而而明確市場機(jī)機(jī)會點。（一一）顯性競爭爭板塊分析現(xiàn)現(xiàn)在成都的高端休休閑物業(yè)市場場，能對本案案形成有效競競爭的只有青青城山、龍泉泉、牧馬山、麓麓山這四大別別墅板塊，其其特征如下:

區(qū)域

車程

周周邊環(huán)境

居住方式

競爭力分析

優(yōu)勢分析

劣勢分析

發(fā)展前景青青城山

距市區(qū)40分鐘

天下幽的青青城山+森林+河流

居住兼投資資型的休閑度度假

利用良好的的文化背景和和生態(tài)環(huán)境，發(fā)發(fā)展旅游文化化

文化氛圍較較重，適宜開開發(fā)旅游地產(chǎn)產(chǎn)和度假型公公寓

周邊生活配配套有待改善善

利用特有文文化背景和旅旅游地產(chǎn)資源源，打造郊區(qū)區(qū)度假型別墅墅，產(chǎn)品應(yīng)多多以聯(lián)排、疊疊拼和雙拼為為主龍泉

距市區(qū)30分鐘

起伏的淺丘丘地帶+森林+湖泊

運(yùn)動型休閑閑度假

配套設(shè)施和和地鐵建設(shè)，有有利于發(fā)展該該區(qū)經(jīng)濟(jì)，激激活該區(qū)房地地產(chǎn)業(yè)

房價較低，供供應(yīng)充足，區(qū)區(qū)域努力打造造旅游業(yè)，有有助區(qū)域發(fā)展展

別墅檔次較較低，區(qū)域建建設(shè)有待提高高和完善

以中檔價格吸吸引購房者，開開發(fā)經(jīng)濟(jì)型別別墅會成為該該區(qū)域主力產(chǎn)產(chǎn)品牧馬山

距市區(qū)30分鐘

起伏的山丘+森林+河流+高爾夫球場

深度居家型型的休閑度假假

市政建設(shè)不不斷完善，強(qiáng)強(qiáng)大的開發(fā)聯(lián)聯(lián)盟陣容不可可忽視

生態(tài)環(huán)境和和自然景觀，具具備高檔別墅墅開發(fā)條件

房價較高，交交通和生活配配套有待完善善

依托自然的的天然優(yōu)勢和和市政發(fā)展，區(qū)區(qū)域別墅檔次次和客戶群定定位較高，獨獨幢別墅將有有望成為主要要物業(yè)類型麓麓山

市區(qū)車程15分鐘

丘陵+森林+湖泊+高爾夫球場

深度居家型型的休閑度假假

城市副中心心的建設(shè)將完完善區(qū)域周邊邊所有市政配配套

優(yōu)越區(qū)位條條件；先天自自然條件與后后天人工改造造，具備高檔檔別墅開發(fā)條條件

房價較高，區(qū)區(qū)域配套有待待完善，缺乏乏十分突出的的自然資源

由于其突出出的區(qū)位優(yōu)勢勢以及巨大的的潛在供應(yīng)量量，已成為未未來成都城市邊緣緣休閑居家市市場的后起之之秀**

距離成都30分鐘左右

高爾夫球場+丘陵+森林+水資源+物種資源

深度居家型型的休閑度假假，兼具投資資屬性

隨城市化進(jìn)進(jìn)程深入，其其發(fā)展?jié)摿Σ徊豢傻凸?，休休閑產(chǎn)業(yè)的特特色，在市場場上具有唯一一性、排它性性

休閑特色的的唯一性、配配套的完善性性

與成都的心理距距離有待消除除

以高端別墅墅產(chǎn)品為核心心產(chǎn)品，中高高端物業(yè)產(chǎn)品品為主體的綜綜合性郊區(qū)休休閑主題大盤盤社區(qū)

從區(qū)位條件件來看，四大大板塊均適宜宜發(fā)展第二居居所，其中麓麓山區(qū)位條件件最優(yōu)。

從資源稟賦賦比較來看，最最為突出的青青城山，本案案具有一定發(fā)發(fā)展?jié)摿?/p>

從居住方式式看，本案將將具備一定投投資屬性

從競爭力分分析，各個區(qū)區(qū)域差異化明明顯，未來形形成同質(zhì)化競競爭可能性不不強(qiáng)

從發(fā)展前景景看，青城山山長線看好，本本案與麓山均均屬于后起之之秀。綜上所所述，從這幾幾大板塊的發(fā)發(fā)展特征看，青青城山比較成成熟，同時競競爭力最強(qiáng)；；麓山是后起起之秀，在未未來將會對本本案形成一定定競爭；牧馬馬山未來發(fā)展展空間有限，而而龍泉發(fā)展的的類型與本案案存在明顯差差異化，直接接競爭不明顯顯。和它們相相比，我們的的優(yōu)勢在于突突出的高球球球場、水資源源、物種資源源優(yōu)勢，我們們的劣勢是相相對尷尬的區(qū)區(qū)位條件。針針對高端物業(yè)業(yè)而言，區(qū)位位不是首要的的制約條件，只只要我們能充充分發(fā)揮自身身優(yōu)勢，將存存在很大市場場機(jī)會。（二）潛在競爭爭分析在成都都區(qū)域內(nèi)，在在未來的一段段時間能，與與本案具有同同等區(qū)位條件件、同等配套套條件，而發(fā)發(fā)展休閑物業(yè)業(yè)的資源綜合合性、優(yōu)質(zhì)性性不亞于本區(qū)區(qū)域的地域，還還包括溫江、大大邑、新津、崇崇州等。1、已知潛在在競爭項目列舉與本本項目有競爭關(guān)關(guān)系的、已知知具備開發(fā)條條件的的項目目：溫江置信“北部新區(qū)”、崇州西江江濕地公園、文文錦江溫泉區(qū)區(qū)，對比如下下：名稱

區(qū)位

規(guī)模

資源條件

開發(fā)時機(jī)

發(fā)展前景溫溫江置信“北部新區(qū)”

溫江萬春鎮(zhèn)鎮(zhèn)以北

6．5平方公里以以上

江安河風(fēng)光+人文歷史景景觀+生態(tài)花木園園區(qū)

最早2007年

成青旅游環(huán)環(huán)線上的體驗驗型休閑度假假物業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)崇州西江濕濕地公園項目目

崇州濕地公公園側(cè)

1000畝以上

濕地公園

最早2007年

大型水上運(yùn)運(yùn)動與休閑度度假為一體的的綜合型休閑閑物業(yè)發(fā)展區(qū)區(qū)文錦江溫泉泉區(qū)

距離成都68公里

3平方公里

溫泉+自然風(fēng)光+休閑配套

最早2006年底

大型綜合性性溫泉旅游、休休閑度假物業(yè)業(yè)發(fā)展區(qū)從已已知的這幾個個項目來看，其其特色與本案案具有明顯差差異，區(qū)位條條件和城市配配套相對弱于于本案，且開開發(fā)時機(jī)滯后后于本案，因因此本案具有有很大的先發(fā)發(fā)性市場優(yōu)勢勢。2、可能出現(xiàn)的的潛在競爭項項目在溫江、大大邑、新津、崇崇州這些區(qū)域域，從理論上上分析，在本本案10年運(yùn)營周期期中，可能出出現(xiàn)具有真正正競爭力的項項目的幾率不不會很大。一一是因為隨國國家用地政策策的進(jìn)一步緊緊縮，土地流流出口徑將繼繼續(xù)縮小，具具有豐富自然然資源的地塊塊要想大面積積進(jìn)入市場已已經(jīng)不太可能能，而非常土土地運(yùn)營手段段在未來的也也將受到很多多限制，因此此類似項目出現(xiàn)的幾幾率將很小；；同時，對于于這種大型項項目而言，先先發(fā)優(yōu)勢是致致關(guān)重要的，鑒鑒于本案突出出的先發(fā)優(yōu)勢勢，就算這些些區(qū)域出現(xiàn)同同質(zhì)項目，與本案案的競爭力度度也不會很大大。（三）競爭下的的本案發(fā)展高高端休閑物業(yè)業(yè)的市場機(jī)會會點

綜上，本案案發(fā)展高端休休閑物業(yè)的市市場機(jī)會點在在于先發(fā)優(yōu)勢勢創(chuàng)造、高爾爾夫主題配套套，同時借助助本案獨特的的水資源與物物種資源，形形成特色的居居住環(huán)境，也也是發(fā)展的契契機(jī)所在。三、中高檔物業(yè)業(yè)的市場競爭爭分析（一）本本地市場的中中高檔物業(yè)競競爭分析1、本地市場場的供應(yīng)特征征價格：房地地產(chǎn)市場從2003年開始發(fā)展展，當(dāng)時房價價在500-6600元/平方米，到2006年，房價意意見飆升至1500--1600元/平方米，像像金海岸這樣樣的臨河高檔檔盤，均價在在2000元/平方米以上上，最高價已已經(jīng)達(dá)到3000元/平方米；供供應(yīng)量：過去去兩年，供應(yīng)應(yīng)量相應(yīng)控制制在20~30萬平方米之之間，避免了了供大于求帶帶來的市場風(fēng)風(fēng)險；戶型：：**各個樓盤的的戶型以80——200㎡的中大戶戶型為主。80㎡以下的小小戶型幾乎沒沒有。目前最最有影響力的的樓盤是“金海岸”，建筑形態(tài)態(tài)有別墅，其其銷售情況非非常理想。2、本地市場場的需求特征征需求量：目目前年銷售量量大概在20~330萬平米左右右，但是根據(jù)據(jù)深訪得知基基本是供不應(yīng)應(yīng)求。需求來來源：**購房者中以**本地及周邊邊市縣為主，其其次是西藏、三三州的離退休休人員，也有有西藏等地的的，成都客戶占的的比例很少，他他們到此購房房的原因多是是看中此處環(huán)環(huán)境好，空氣氣好，房價低低，有增值潛潛力。**屬于人口大大縣，同時每每年有18~19萬的外出打打工人口，這這部分人儲備備一定積蓄后后，成為**目前住宅購購買人群中不不可忽視的力力量需求特征征：臨河樓盤盤需求更為火火爆，環(huán)境配配套成為需求求最顯著特征征。3、發(fā)展趨勢

從內(nèi)部特征征看，隨**城市環(huán)境不不斷成熟，新新城區(qū)物業(yè)價價格、品質(zhì)正正在逐步接近近成都地產(chǎn)開發(fā)發(fā)較成熟的郊郊區(qū)。**正成為成都市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的一個重點點區(qū)域。從外外部特征看，隨隨成金路的開開通，**與成都中心城區(qū)區(qū)無縫對接的的趨勢將逐步步明朗，依據(jù)據(jù)自身資源條條件看，成為為成都北部人居居后花園的可可能性非常大大，供應(yīng)將進(jìn)進(jìn)一步放大，區(qū)區(qū)域產(chǎn)品的豐豐度、厚度、成成熟度將進(jìn)一一步發(fā)揮。4、區(qū)域市場的的內(nèi)部競爭分分析針對區(qū)域域內(nèi)部競爭，本本案具有明顯顯競爭優(yōu)勢。除除開休閑配套套優(yōu)勢外，還還將具有規(guī)模模優(yōu)勢、外來來開發(fā)商的品品牌優(yōu)勢、先先發(fā)優(yōu)勢（區(qū)區(qū)域內(nèi)首先打打造的大型休休閑物業(yè)）等等等。因此，對對于區(qū)域內(nèi)部部的競爭，本本案具有很好好的抗性。但但是應(yīng)該看到到，隨著與中中心城市關(guān)系系的改變，未未來該區(qū)域的的中檔將面臨臨著清白江、新新都、龍泉的的全面競爭。（二二）與第一圈圈層阻隔性市市場的中高檔檔物業(yè)競爭分分析隨成金路路的開通，**與成都中心城區(qū)區(qū)的關(guān)系將徹徹底改變，由由以前的二元元關(guān)系，轉(zhuǎn)變變?yōu)?*成為成都城市化中中的關(guān)鍵節(jié)點點，同時區(qū)域域房地產(chǎn)市場場的需求、供供應(yīng)將與外部部市場實現(xiàn)相相互的流通，區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市市場屬性，也也將由以前的的封閉的內(nèi)循循環(huán)系統(tǒng)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變成為成都都這個大房地地產(chǎn)市場的一一個子系統(tǒng)。但但是，這種關(guān)關(guān)系的轉(zhuǎn)變，在在地域上存在在一定阻隔性性與傳遞性，特特別是對于中中高檔物業(yè)來來說，未來由由中心城區(qū)流流向**的消費者，在在新都、青白白江、龍泉都都有很大幾率率實現(xiàn)分流。1、競爭力比比較這三個市市場，與**的市場的未未來競爭力比比較如下：

金

堂青

白

江新都龍泉泉交通通達(dá)度距成成都市區(qū)36公里,2007年底，從成都都到**距離將縮短16公里，車程30分鐘左右距距成都25公里，車程30多分鐘距離離成都12公里，行程程約15分鐘龍泉城城區(qū)距成都市區(qū)13.6公里，行程程約10分鐘。居住住區(qū)域認(rèn)可度度區(qū)域認(rèn)可度度很高由于大大量的污染工工業(yè)存在，居居住認(rèn)可度較較低居住認(rèn)可可度一般城市市魅力較好，在在該區(qū)域居住住認(rèn)可度較好好人口情況幅員面面積1154平方公里,全縣戶籍人人口84.48萬人，屬于于人口大縣主主城區(qū)面積為為11.1平方公里，現(xiàn)現(xiàn)有人口40余萬人，其其中城區(qū)人口口13.52萬幅員面積482平方公里，人人口62萬人。

區(qū)域人口約52萬人，其中中非農(nóng)業(yè)人口口約20萬人。未來來規(guī)劃方向居居住、會務(wù)、休休閑、旅游化化工、冶金、建建材、物流基基地發(fā)展電子子、食品工業(yè)業(yè)為主導(dǎo)，兼兼有商貿(mào)旅游游職能

以國家級成都都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)為龍頭頭，以優(yōu)質(zhì)高高效的龍泉特特色農(nóng)業(yè)為基基礎(chǔ)，以省級級花果山風(fēng)景景名勝區(qū)為依依托，以高質(zhì)質(zhì)量的科教文文化為支撐的的現(xiàn)代化、開開放型、生態(tài)態(tài)型城市新區(qū)區(qū)政府投資力力度大力發(fā)展展人居環(huán)境，房房地產(chǎn)市場投投資很大工業(yè)業(yè)投資力度最最大“北部新城”的建設(shè)，政政府投資力度度很大，僅次次于工業(yè)投資資力度區(qū)委、區(qū)區(qū)政府以營造造“成都?龍泉——21世紀(jì)成都最佳生態(tài)態(tài)居住區(qū)”和實施“龍泉驛區(qū)房房地產(chǎn)業(yè)可持持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略”的工作目標(biāo)標(biāo)，大力發(fā)展展區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。

就交通通達(dá)達(dá)度來看，**最遠(yuǎn)，但隨隨成金路的開開通，交通通通達(dá)度將呈現(xiàn)現(xiàn)一定優(yōu)勢；；

就居住區(qū)域域認(rèn)可度來看看，龍泉＞**＞新都＞青青白江；

從人口情況況來看，**屬于人口大大縣，同時每每年有18~19萬的外出打打工人口，這這部分人儲備備一定積蓄后后，成為**目前住宅購購買人群中不不可忽視的力力量；

從未來規(guī)劃劃方向上看，四四者對工業(yè)都都有不同程度度的支撐，青青白江尤其重重視工業(yè)，且且多是有污染染的工業(yè)，新新都其次，**與龍泉支持持無污染的工工業(yè)，那么就就居住環(huán)境來來講，除了青青白江、新都都以外，其他他較有優(yōu)勢；；

從政府投資資力度來看，**、龍泉房地地產(chǎn)的政府扶扶持力度相對對較大。2、競爭格局局總結(jié)

針對本案的的中高檔物業(yè)業(yè)，來自龍泉泉、新都、清清白江的競爭爭壓力相對大大于**區(qū)域內(nèi)部的的競爭壓力總總體來看，能能對本案形成成直接有效競競爭的區(qū)域是是龍泉與新都都，但龍泉與與新都的競爭爭作用主要是是集中在本案案來自中心城城區(qū)的客戶，而而對其他客群群影響不大。相相比龍泉，本本案受新都、清清白江市場的的競爭較小，并并且占有明顯顯優(yōu)勢，甚至至可以實現(xiàn)對對這兩個市場場內(nèi)部客群的的直接引導(dǎo)。（三三）中高端物物業(yè)市場機(jī)會會判斷

從本地市場場的競爭判斷斷，在本案發(fā)發(fā)展模式下的的中高端口物物業(yè)，具有規(guī)規(guī)模優(yōu)勢、先先發(fā)優(yōu)勢、品品牌優(yōu)勢，因因此，本案具具有明顯競爭爭優(yōu)勢

對于中觀市市場競爭，雖雖然第一圈層層的部分地域域市場將對本本案形成一定定市場壓力，但但是壓力僅僅僅在于龍泉會會分流部分來來自中心城區(qū)區(qū)的消費者上上，而本案對對于清白江、新新都的內(nèi)部市市場消費客群群反而更具有有牽引力。

面臨龍泉與與新都的市場場競爭，本案案應(yīng)做足水資資源（龍泉的的產(chǎn)品賣點多多以山居為主主）、物種資資源的文章，形形成差異化的的競爭優(yōu)勝。四、大成都城市化進(jìn)程帶給**的區(qū)域發(fā)展機(jī)會作為一個開發(fā)周期可能長達(dá)十年的項目，除開考慮在市場競爭環(huán)境下的可行性外，不能不從城市發(fā)展的全局入手，考量未來成都市場的變化，以及對本案所帶來的相應(yīng)影響。成都正處于城市化發(fā)展的初級階段，正全面推進(jìn)郊區(qū)的城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化，同比全國其他省會城市城市化進(jìn)程速度明顯要快。根據(jù)歷史經(jīng)驗判斷，城市化進(jìn)程所帶來的交通條件改善、城市規(guī)劃變更、城市配套完善、生產(chǎn)要素流動提速等種種利好，對一個郊區(qū)房地產(chǎn)市場的影響是巨大的，甚至可以帶來跨越性的發(fā)展契機(jī)。以華陽為例，在成都新規(guī)出臺以前，其市場的均價僅僅1800元左右，新規(guī)出臺后，伴隨著人南延線的建成，其價格水平迅速躍至3000元/平方米，而現(xiàn)在其價格已經(jīng)上漲到4000元左右；以“航空港”區(qū)域為例，在2005年上半年該區(qū)域城市化進(jìn)程發(fā)展全面提速前，其市場均價在1500~1600左右；2005年下半年針對“航空港”板塊的規(guī)劃發(fā)展政策出臺后，區(qū)域住宅市場水平迅速上漲1000元/平方米，而現(xiàn)在2006年中，板塊住宅均價已經(jīng)上漲到3000元/平方米左右的水平，且長線看好。這兩個案例帶來的啟示在于，城市化進(jìn)程能使郊區(qū)房地產(chǎn)市場從封閉狀態(tài)，轉(zhuǎn)化成與城市市場的融合狀態(tài)，其帶來的是市場屬性的質(zhì)的變化。如果說上述兩個區(qū)域是第一批受惠于成都城市化進(jìn)程的市場，那么根據(jù)成都新規(guī)以及已經(jīng)開展的一系列市政配套建設(shè)狀況來看，伴隨著成金線的建設(shè)，**房地產(chǎn)成為下一波成功與成都房地產(chǎn)市場無縫對接的市場，形勢已經(jīng)明朗。因此，在上述市場競爭壓力的分析結(jié)論下，我們認(rèn)為，如果綜合考慮城市化進(jìn)程所帶來的區(qū)域市場屬性變化，那么本案的市場機(jī)遇不言而喻。五、市場可行性性總結(jié)在本案案的發(fā)展模式式下，通過特特色吸引物——高爾夫球場場的引進(jìn)，整整合了原有的的水資源優(yōu)勢勢與物種資源源優(yōu)勢，形成成了本案獨特特的休閑特色色，為本案創(chuàng)創(chuàng)造了與大成成都范圍內(nèi)優(yōu)優(yōu)良休閑物業(yè)業(yè)競爭的先天天條件。同時時，隨區(qū)域性性質(zhì)、交通條條件的改變，本本案的競爭優(yōu)優(yōu)勢將逐步放放大，表現(xiàn)在在高端休閑物物業(yè)將突破圈圈層的限制，成成為市場上的的一流競品上上。針對于中中高端物業(yè)，無無論在微觀市市場還是在中中觀市場層面面，都具有良良好的市場競競爭力，市場場機(jī)會突出；；中高端物業(yè)業(yè)的競爭壓力力將集中在龍龍泉對本案成成都中心城區(qū)區(qū)客群分流上上，而本案可可通過高水準(zhǔn)準(zhǔn)的配套加上上差異化的產(chǎn)產(chǎn)品塑造將其其減至最低。綜綜上所述，全全面考量市場場現(xiàn)狀，深入入展望市場趨趨勢，在本案案發(fā)展模式下下，發(fā)展高端端與中高端休休閑物業(yè)具備備可行性，并并具有一定的的市場競爭優(yōu)優(yōu)勢。第五章

運(yùn)營營可行性分析析一、項目運(yùn)營的總總體構(gòu)想（一一）項目運(yùn)營必須須遵循的原則則在運(yùn)營中，項目的發(fā)展必須符合以下原則：1、符合項目發(fā)發(fā)展總體思路路項目的運(yùn)營必必須符合以高高爾夫產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展帶動房產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的的總體思路，因因此，物業(yè)開開發(fā)的時序設(shè)設(shè)計，必須參參比高爾夫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的成熟速速度，根據(jù)休休閑物業(yè)的升升級規(guī)律而定定。2、符合風(fēng)險最最小化原則項項目在運(yùn)營過過程中，為規(guī)規(guī)避資金風(fēng)險險、市場風(fēng)險險，在開發(fā)時時序即定的情情況下，將采采用土地一級級運(yùn)營、物業(yè)業(yè)聯(lián)合開發(fā)等等多種運(yùn)營方方式，進(jìn)行多多點啟動式的的開發(fā)。3、符合利潤最最大化原則為為確保項目利潤最大大化，在多點點啟動的運(yùn)營營中，我們將將尋找各形態(tài)態(tài)物業(yè)的價值值峰值點，在在均衡市場風(fēng)風(fēng)險的情況下下，實現(xiàn)分階階段開發(fā)。（二二）本案運(yùn)營營的總體設(shè)想想1、總體設(shè)想———以多元化的的運(yùn)營方式，進(jìn)進(jìn)行多點并行行式的開發(fā)，確確保項目開發(fā)風(fēng)險險最小化、開開發(fā)價值最大大化。多元化化的運(yùn)營方式式：包括了土土地運(yùn)營方式式、物業(yè)運(yùn)營營方式、高球球俱樂部運(yùn)營營方式、酒店店運(yùn)營模式等等。多點啟動動的開發(fā)：根根據(jù)高球產(chǎn)業(yè)業(yè)成熟度與休休閑物業(yè)市場場的變化，充充分運(yùn)用各種種運(yùn)營方式而而形成現(xiàn)金回回流、市場激激化等互補(bǔ)效效應(yīng)，進(jìn)行多多頭并進(jìn)的開開發(fā)態(tài)勢。2、運(yùn)營模式的的關(guān)鍵節(jié)點項項目運(yùn)營模式式的關(guān)鍵節(jié)點點主要為：

通過運(yùn)營機(jī)機(jī)制的設(shè)計，打打造發(fā)展商與與政府、合作作者的協(xié)作平平臺，規(guī)避風(fēng)風(fēng)險。

通過開發(fā)時時序的設(shè)計，利利用物業(yè)開發(fā)發(fā)的峰值點，實實現(xiàn)利潤最大大化。

通過運(yùn)營方方式的設(shè)計，將將各開發(fā)節(jié)點點的實施措施施落地，實現(xiàn)現(xiàn)運(yùn)營的市場場可行性。以以下我們將對對上述三點分分別闡述。二二、運(yùn)營機(jī)制制設(shè)計（一）運(yùn)運(yùn)營主體選擇擇作為4200畝的郊區(qū)大大盤，項目的開發(fā)關(guān)關(guān)乎區(qū)域整體體發(fā)展，必須須站在城市運(yùn)運(yùn)營的角度進(jìn)進(jìn)行考量。1、案例借鑒現(xiàn)現(xiàn)在中國借助助企業(yè)力量開開展的城市運(yùn)運(yùn)營項目，根據(jù)企企業(yè)介入的深深度，可以分分為以“政府+企業(yè)”為主體和企企業(yè)為主體兩兩種，其案例例對比如下：：運(yùn)營主體

模式定義

國內(nèi)成功代代表

省內(nèi)案例

優(yōu)勢

劣勢企業(yè)+政府

政府與企業(yè)業(yè)共同成立運(yùn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)

“新亞洲?體育城”

以置信為代代表的溫江北北部新區(qū)、青青羊工業(yè)園

1、啟動速度度快2、企業(yè)資金金投入量小3、拆遷風(fēng)險險小4、用地能得得到保障

1、模式不夠夠成熟2、退出機(jī)制制差3、通常用于于開發(fā)風(fēng)險教教大的項目企業(yè)

企業(yè)在政府府支持下獨立立運(yùn)營

華僑城觀瀾瀾湖

麓山國際社社區(qū)東山國際際社區(qū)

1、投資回報報率高2、模式成熟3、應(yīng)變機(jī)制制佳

1、資金投入入量大2、對開發(fā)實實力要求高3、存在一定定拆遷、用地地、政策風(fēng)險險2、本案運(yùn)營主主體選擇總結(jié)結(jié)兩種運(yùn)營模模式，以“政府+企業(yè)”為主體的城城市運(yùn)營，一一般用于非房房地產(chǎn)項目，且模式式不成熟，運(yùn)運(yùn)營機(jī)制相當(dāng)當(dāng)復(fù)雜，不適適用于本案。因因此，本案應(yīng)應(yīng)以企業(yè)為主主體，進(jìn)行項項目運(yùn)營。由由于此模式對對于缺乏行業(yè)業(yè)經(jīng)驗的企業(yè)業(yè)，也存在一一定程度的開開發(fā)、政策風(fēng)風(fēng)險，建議本本案運(yùn)營在進(jìn)進(jìn)行運(yùn)營機(jī)制制設(shè)計的時候候，必須通過過與政府、合合作者的協(xié)作作，實現(xiàn)減低低開發(fā)風(fēng)險的的目的。（二二）與政府的的關(guān)系協(xié)調(diào)1、政、企合合作的可行性性本案作為以以高爾夫為特特色吸引物的的房地產(chǎn)項目，能對城城市競爭力形形成有效提升升，主要表現(xiàn)現(xiàn)在：

高爾夫?qū)途蜆I(yè)人口的拉拉動作用

高爾夫?qū)ν镣恋貎r值的拉拉動作用

高爾夫?qū)Y資源要素的集集聚作用

高爾夫?qū)φw經(jīng)濟(jì)的拉拉動作用因此此，這樣一個個對區(qū)域發(fā)展展影響重大的的項目，企業(yè)與與政府的價值值取向、發(fā)展展目標(biāo)存在天天然的一致性性。理念上的的共同，構(gòu)成成兩者合作的的前提。2、政、企合作作的價值結(jié)合合點從企業(yè)的的角度，本案案存在以下價價值結(jié)合點

合力進(jìn)行土土地運(yùn)營政府府進(jìn)行土地整整理面臨巨大大資金壓力，而而企業(yè)進(jìn)行土土地整理不僅僅可以謀求一一級土地運(yùn)營營的利潤，同同時創(chuàng)造了低低價收購?fù)恋氐氐钠鯔C(jī)。

合力進(jìn)行招商商引進(jìn)政府希希望以產(chǎn)業(yè)實實力拉動區(qū)域域發(fā)展，而企企業(yè)自身作為為跨行投資的的主體，不排排除可以引進(jìn)進(jìn)部分經(jīng)營者者、開發(fā)者。

合力進(jìn)行區(qū)區(qū)域推廣政府府希望以本案案作為區(qū)域發(fā)發(fā)展龍頭，而而企業(yè)可以利利用這一點，將將自己的產(chǎn)品品定位于“城市名片”，借勢政府府，高舉高打打。3、政、企合作作的實現(xiàn)形式式

本項目的政企合合作不應(yīng)只停停留在縣一級級政府，應(yīng)積積極展開與市市政府與其他他行業(yè)主管部部門高層的互互動。

具體合作實實現(xiàn)形式如下下：（三）與其他企企業(yè)的協(xié)作1、與其他企企業(yè)協(xié)作的必必要性由于本本案受以下因因素的影響，不不排除會在某某些方面引進(jìn)進(jìn)投資者、經(jīng)經(jīng)營者。

主體企業(yè)自自身的局限性性由于主體企企業(yè)是跨行投投資，在物業(yè)業(yè)開發(fā)與高爾爾夫經(jīng)營上缺缺乏經(jīng)驗，因因此不排除與與其他企業(yè)實實現(xiàn)在專業(yè)上上的攜手

開發(fā)初期的的資金風(fēng)險根根據(jù)由高爾夫夫產(chǎn)業(yè)帶動物物業(yè)發(fā)展的大大思路，與一一般房地產(chǎn)項目不同，本本案在高球經(jīng)經(jīng)營正式啟動動前，在現(xiàn)金金回流上存在在一定的壓力力（前期投入入高達(dá)近10億），會給給資金帶來較較大風(fēng)險，故故建議通過引引進(jìn)其他開發(fā)發(fā)商，分散資資金風(fēng)險。

市場的風(fēng)險險性由于本案案將開發(fā)中高高檔物與高檔檔物業(yè)，產(chǎn)品品線較長，開開發(fā)周期長、且且不同產(chǎn)品的的開發(fā)、經(jīng)營營周期相互重重疊，為減低低某些不可預(yù)預(yù)見的市場風(fēng)風(fēng)險，也可考考慮引進(jìn)一些些運(yùn)營商。2、運(yùn)營中可以以進(jìn)行協(xié)作的的環(huán)節(jié)主體企企業(yè)與其他企企業(yè)可能進(jìn)行行協(xié)作的項目目包括：

高球球場的的經(jīng)營高球球球場經(jīng)營的專專業(yè)性突出，且且存在一定經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險，因因此主體企業(yè)業(yè)可考慮引進(jìn)進(jìn)一家經(jīng)營商商合作經(jīng)營。

中高檔物的的開發(fā)中高檔檔物業(yè)作為本本案開發(fā)的主主力物業(yè)，對對高球產(chǎn)業(yè)的的依賴性相對對較低。為保保證對本案前前期的市場、資資金風(fēng)險控制制，可以在運(yùn)運(yùn)營初期適當(dāng)當(dāng)引入部分品品牌開發(fā)商。同同時，根據(jù)市市場預(yù)測，區(qū)區(qū)域市場可能能在2~3年后出現(xiàn)放放量、競爭激激烈的狀況，也也可通過引入入其他開發(fā)商商降低自身開開發(fā)的風(fēng)險。

部分土地的的轉(zhuǎn)讓假設(shè)開開發(fā)初期資金金投入過大，為為實現(xiàn)現(xiàn)金迅迅速回流，可可考慮直接出出售部分土地地。同時由于于本案開發(fā)周周期長，一旦旦在運(yùn)營中后后期出現(xiàn)不可可預(yù)見的市場場風(fēng)險，也可可通過土地的的出售保證資資金的安全性性。

酒店的建設(shè)設(shè)、經(jīng)營酒店店物業(yè)投資大大，對本案開開發(fā)前期的資資金壓力比較較明顯，可通通過帶規(guī)劃招招商，引入一一家專業(yè)酒店店投資商負(fù)責(zé)責(zé)建設(shè)、經(jīng)營營。具體的協(xié)作運(yùn)營營方式見本章章“運(yùn)營方式設(shè)設(shè)計”三、開發(fā)時時序設(shè)計（一一）設(shè)計的指指導(dǎo)思想本案案在開發(fā)的時時間控制上，存存在兩個重要要的影響因素素，一是高球球產(chǎn)業(yè)的成熟熟度，其二是是區(qū)域休閑物物業(yè)市場的成成熟度。由于于本案產(chǎn)品線線長，開發(fā)周周期長，必須須考慮通過對對各種物業(yè)的的開發(fā)次序組組合，實現(xiàn)整整體利潤的最最大化。因此此，本案開發(fā)發(fā)時序的指導(dǎo)導(dǎo)思想可表述述為“兩線合一（由由二生一）”兩線——高球產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展曲線、區(qū)區(qū)域休閑物業(yè)業(yè)的市場發(fā)展展曲線合一——將“兩線”進(jìn)行耦合、扭扭結(jié)，形成本本案物業(yè)開發(fā)發(fā)的整體升值值曲線。（二）各產(chǎn)品的的開發(fā)時機(jī)判判斷根據(jù)物業(yè)業(yè)形態(tài)與開發(fā)發(fā)方式的不同同，我們必須須判斷形成它它們各自形成成開發(fā)價值峰峰值的時間：：

高球球場高球球球場作為本本案的特色吸吸引物，扮演演了啟動區(qū)域域休閑產(chǎn)業(yè)市市場與啟動區(qū)區(qū)域休閑物業(yè)業(yè)市場的雙重重“啟動物”角色，必須須先行開發(fā)。

高檔物業(yè)作為為本案的核心心物業(yè)，開發(fā)發(fā)價值為最大大，但其開發(fā)發(fā)價值峰值的的形成是在高高球球場已經(jīng)經(jīng)投入運(yùn)行，并并逐步成熟以以后。必須特特別提出的是是，雖然高端端物業(yè)的開發(fā)發(fā)價值與高球球球場緊密相相聯(lián)，但假如如未來高爾夫夫球場的經(jīng)營營狀況不理想想，會對高端端物業(yè)的開發(fā)發(fā)產(chǎn)生較大負(fù)負(fù)面影響。故故如果高端物物業(yè)的開發(fā)全全部安排在高高球球場開始始運(yùn)營后，一一旦球場經(jīng)營營出現(xiàn)問題，高高端物業(yè)開發(fā)發(fā)將存在較大大風(fēng)險。因此此，建議本案案在啟動球場場建設(shè)的同時時，利用客戶戶群對高爾夫夫的良好預(yù)期期，同時啟動動部分高端物物業(yè)的開發(fā)，培培育區(qū)域高端端市場，并可可與高球經(jīng)營營形成互動。未未來無論球場場經(jīng)營是否理理想，區(qū)域已已形成高端市市場形象，未未來市場風(fēng)險險相應(yīng)減小。

中高檔物業(yè)業(yè)中高檔物業(yè)業(yè)的開發(fā)由于于受高球產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的制約約較小，主要要受區(qū)域市場場環(huán)境影響。而而目前區(qū)域市市場處于不太太飽和狀態(tài)，故故可先行局部部開發(fā)。

土地一級運(yùn)運(yùn)營土地交易易與物業(yè)開發(fā)發(fā)相比，運(yùn)營營收益相對較較小，因此建建議不作為常常規(guī)開發(fā)手段段，僅在必要要時使用，如如資金鏈條出出現(xiàn)緊繃、開開發(fā)市場風(fēng)險險過高等。（三）開發(fā)時序序設(shè)計根據(jù)我我們對上述物物業(yè)開發(fā)時機(jī)機(jī)的判斷，本本案開發(fā)大致致可分為“啟動階段——價值培養(yǎng)階階段——價值回報階階段”這三個階段段?！皢与A段”為本案開發(fā)發(fā)的全面準(zhǔn)備備階段，其完完成的標(biāo)志以以球場與配套套的全面完成成為止。本階階段的主要目目的是為未來來休閑物業(yè)的的建設(shè)創(chuàng)造前前提條件?！皟r值培育階階段”主要是本案案的市場價值值進(jìn)行培育。根根據(jù)休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)拉動房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的的思想，只有有在休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展到一個個相對峰值的的階段，推出出的房地產(chǎn)物物業(yè)才能實現(xiàn)現(xiàn)市場價值的的最大化。根根據(jù)一般經(jīng)驗驗，高球球場場的經(jīng)營一般般需要2年的培育期期（根據(jù)成都都現(xiàn)有兩個球球場的發(fā)展歷歷史軌跡，均均需要4年左右，根根據(jù)發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)經(jīng)驗，為1年以上），因因此，這兩年年，為高端物物業(yè)控制發(fā)展展階段，中高高端物業(yè)將為為主流?！皟r值回報階階段”為本案房地地產(chǎn)全面發(fā)展展階段，也是是利潤集中回回報的階段，其其時間節(jié)點為為高球球場經(jīng)經(jīng)營2年后為起始始，銷售周期期終止為止。詳詳細(xì)介紹如下下：1、啟動階段

階段性目標(biāo)標(biāo)獲取土地，通通過建設(shè)球場場與球場配套套，為高端物物業(yè)的發(fā)展創(chuàng)創(chuàng)造先決條件件。

重點步驟（1）獲取土地地（2）進(jìn)行球場場與休閑配套套（會所、酒酒店）建設(shè)（3）進(jìn)行部分分中高檔物業(yè)業(yè)建設(shè)，以回回籠部分資金金（4）啟動部分分高檔物業(yè)開開發(fā)，培育市市場

開發(fā)量（1）獲取土地地：4200畝（2）球場建設(shè)設(shè)：1500畝、27洞（3）會所、酒酒店建設(shè)：60000平方米，用用地90畝（4）中高檔物物業(yè)開發(fā)量：：80000平方米，用用地150畝（5）高檔物業(yè)業(yè)開發(fā)量：16000平方米，用用地80畝

運(yùn)營時間（開開發(fā)及銷售，以以下同）20007年~2008年2、價值培養(yǎng)階階段

階段性目標(biāo)標(biāo)通過全面啟啟動高檔物業(yè)業(yè)開發(fā)，形成成區(qū)域主流產(chǎn)產(chǎn)品形象定位位，提升項目目區(qū)域開發(fā)價價值。

重點步驟（1）高球俱樂樂部正式營業(yè)業(yè)（2）高檔物業(yè)業(yè)全面啟動，控控制發(fā)展（3）同時繼續(xù)續(xù)進(jìn)行中高檔檔物業(yè)開發(fā)

開發(fā)量（1）中高檔物物業(yè)開發(fā)量：：1600000平方米，用用地300畝（2）高檔物業(yè)業(yè)建設(shè)：40000平方米，用用地200畝

運(yùn)營時間20008年~2010年（以球場場投入運(yùn)行為為起始，2年時間進(jìn)行行市場的培育育）。3、價值回報階階段

階段性目標(biāo)標(biāo)在區(qū)域高端端市場形象定定位形成后，區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)開開發(fā)價值得以以全面提升，此此時將是高端端、中高端物物業(yè)開發(fā)價值值回報利潤最最大化階段。

重點步驟（1）高檔物業(yè)業(yè)全面開發(fā)（2）全面帶動動中高檔物業(yè)業(yè)開發(fā)

開發(fā)量（1）中高檔物物業(yè)建設(shè)：6186669.76平方米，用用地1160畝（2）高檔物業(yè)業(yè)開發(fā)量：1100000平方米，用用地720畝

運(yùn)營時間20010年——2016年說明：（1）中中高檔物業(yè)的的容積率按0.8計算，按平平均每年消化化10萬平方左右右計，總共開開發(fā)用地1610畝。（2）高檔物業(yè)業(yè)的容積率按按0.3計算，按平平均每年消化化3萬平方左右右計，總共開開用地1000畝。（3）為高爾夫夫配套的會所所、酒店容積積率按1.0計算，總共共用地90畝。其中會會所10000平方米，酒酒店按500個標(biāo)間計算算，總建面50000平方米。（4）本預(yù)測僅僅僅為最保守守情況估計，總總共運(yùn)營周期期約10年。（5）如果市場場狀況良好，建建議在“價值回報階階段”增大高檔物物業(yè)開發(fā)面積積，減少中高高檔物業(yè)開發(fā)發(fā)面積。四、運(yùn)營方式設(shè)設(shè)計（一）高高爾夫球場運(yùn)運(yùn)營方式現(xiàn)成成都高爾夫市市場正處于起起步階段，未未來的市場前前景可觀，但但是不排除未未來經(jīng)營上可可能存在風(fēng)險險性。1、運(yùn)營風(fēng)險險的主要來源源——經(jīng)營者的專專業(yè)性根據(jù)我我們的深訪，高高爾夫球場經(jīng)經(jīng)營的收入來來源主要是兩兩方面：一是是會籍收入，二二是賽會收入入，而這兩者者的經(jīng)營、管管理質(zhì)量對經(jīng)經(jīng)營者的身份份要求很高。正正是因為高爾爾夫球場經(jīng)營營這種技術(shù)壁壁壘，全國很很多的高爾夫夫球場正處于于虧損狀態(tài)。在在我們以高球球產(chǎn)業(yè)帶動物物開發(fā)的指導(dǎo)導(dǎo)思想下，如如果球場經(jīng)營營不善，將會會對項目產(chǎn)生較大大的資金壓力力，休閑物業(yè)業(yè)市場也會受受到很大影響響。結(jié)合我們們項目的狀況，長長期用房產(chǎn)收收入貼補(bǔ)高爾爾夫球場的經(jīng)經(jīng)營，是不可可持續(xù)的，同同時也與發(fā)展展商、政府的的愿景相背離離。2、解決之道——量身訂做，引引入專業(yè)經(jīng)營營商借鑒“湯臣高爾夫”等案例，我我方認(rèn)為最具具可行性的高高球經(jīng)營方式式是實現(xiàn)專業(yè)業(yè)整合，引入入一家專業(yè)的的經(jīng)營商，借借用他們的品品牌與成熟管管理經(jīng)驗，實實現(xiàn)風(fēng)險公擔(dān)擔(dān)，成果共享享。專業(yè)整合合的具體方式式可多樣化，如如球場出租、聯(lián)聯(lián)合經(jīng)營、品品牌輸出等。我我方面建議，最最好能采取量量身訂做的方方式。量身訂訂做：在設(shè)計計、建設(shè)之初初就進(jìn)行項目目招商，引入香香港或大陸的的品牌高爾夫夫俱樂部，根根據(jù)他們的需需求對球場進(jìn)進(jìn)行量身訂作作。主體企業(yè)業(yè)可與品牌進(jìn)進(jìn)行聯(lián)營，或或簽訂長期協(xié)協(xié)定將球場出出租給該俱樂樂部。（二）土地運(yùn)營營方式1、土地運(yùn)營營的目的進(jìn)行行土地運(yùn)營的的主要目的主主要有三點，如如下：

確保現(xiàn)無土土地證的1400畝土地的低低價、按期獲獲取

確保未來可可以隨時進(jìn)行行土地的轉(zhuǎn)讓讓，并保證足足夠贏利空間間

為聯(lián)合企業(yè)業(yè)進(jìn)行開發(fā)創(chuàng)創(chuàng)造操作可能能性2、土地運(yùn)營營模式選擇我我方認(rèn)為，在在以企業(yè)為主主體，政府提提供足夠支持持前提下，目目前在成都市場最具具可行性的土土地運(yùn)營方式式為“土地一級運(yùn)運(yùn)營”與“土地證切塊塊轉(zhuǎn)讓”兩種?！巴恋匾患夁\(yùn)運(yùn)營”是指企業(yè)取取代政府，對對土地進(jìn)行拍拍賣前的“三通一平”整理工作，然然后轉(zhuǎn)給政府府進(jìn)行熟地拍拍賣的模式。此此種模式相當(dāng)當(dāng)成熟，在成成都舊城改造造等大量采用用?！巴恋刈C切塊塊轉(zhuǎn)讓”是指主體企企業(yè)在向政府府拿地過程中中，將整塊土土地切割化零零，然后以多多個子公司同同時分塊拿地地。此種方式式最大的好處處是，在未來來開發(fā)過程中中，各個子公公司可通過股股權(quán)交易，實實現(xiàn)與其他企企業(yè)的聯(lián)合開開發(fā)。3、具體操作作手段根據(jù)發(fā)發(fā)展商參加土土地一級運(yùn)營營的思路，我我們認(rèn)為最具具可行性的方方式是2800畝一次性買買斷，1400畝土地盡量量一次性整體體獲取。

在土地運(yùn)營營層面，從投投資安全性出出發(fā)，根據(jù)我我們的市場分分析，項目土地是最最保價的投資資品，但因為為上漲速度很很快，因此必必須和政府協(xié)協(xié)商，盡量縮縮短拿地時間間。

從項目的可投資資性出發(fā)，為為保證投資額額總量和總投投資利潤的要要求，項目總體的土土地指標(biāo)總量量依然偏小，因因此應(yīng)盡早保保證1400畝全部拿完完，并盡量創(chuàng)創(chuàng)造其他拿地地的機(jī)遇。本本案土地運(yùn)營營的大體關(guān)鍵鍵節(jié)點如下：：（1）

企業(yè)獲取2800畝土地證，并并對剩余1400畝土地進(jìn)行行土地整理。（2）

在啟動項目之前，需要與政府明確兩個基本點：一是從政策上保證本項目高爾夫開發(fā)權(quán)和別墅開發(fā)權(quán)；二是保證發(fā)展商對14