陜西寶雞東仁新城改造項(xiàng)目定位營(yíng)銷策劃的報(bào)告

陜西寶雞東仁新城改造項(xiàng)目定位營(yíng)銷策劃的報(bào)告PART.1前言PART.2寶雞城市背景PART.3市場(chǎng)環(huán)境概況PART.4項(xiàng)目環(huán)境分析PART.5城市舊城改造開發(fā)模式PART.6項(xiàng)目定位策略PART.7項(xiàng)目推廣策略PART.8東仁新城形象廣告展示目錄PART.9田園地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)PART.1前言

隨著近幾年經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，城市面貌發(fā)生著日新月異的變化，城市界限在向周邊擴(kuò)展的同時(shí)，城市改造的步伐也越來越快，一片片的舊城區(qū)在很短的時(shí)間里完成了華麗的蛻變。

經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，需要城市功能和城市空間的不斷拓展，在這個(gè)前提下，舊城改造的步伐會(huì)以更快的速度讓城市變得更新更美———這是市場(chǎng)機(jī)制和政府職能一種共同的必然選擇。對(duì)于舊城改造，市場(chǎng)機(jī)制所要求的是能置換出多少土地，進(jìn)行什么樣的商業(yè)布局。而從政府職能來講，舊城改造是為了公共利益，其根本目的是為了實(shí)現(xiàn)土地資源的最佳配置，實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃，提升城市整體價(jià)值，改善老百姓生活條件，增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

——前言本方案宗旨近兩年，寶雞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，整個(gè)市場(chǎng)變動(dòng)較大，新政的出臺(tái)，大量知名開發(fā)商的加入和大體量城市綜合體的開發(fā)，客戶置業(yè)、投資特征的轉(zhuǎn)變，居住理念和商業(yè)模式的變遷，以及我們對(duì)項(xiàng)目不同方向的思考，都將影響接下來的前期策劃工作。如何將“東仁新城”這座宏偉的藍(lán)圖，以最優(yōu)秀的品牌形象、最低可能的操作風(fēng)險(xiǎn)性在寶雞新城市的版圖中順延鋪展？項(xiàng)目對(duì)開發(fā)商企業(yè)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)提出了一個(gè)嚴(yán)肅的命題。從塑造“寶雞市2010重點(diǎn)建設(shè)品牌項(xiàng)目”形象、超低地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)為前提，本報(bào)告希望能夠輔助開發(fā)商排除干擾，理清思路，并提供本土化操作幫助?！把訮ART.2寶雞城市背景國(guó)家環(huán)保模范城市（西北首批國(guó)家環(huán)保模范城市,2005)中國(guó)品牌經(jīng)濟(jì)城市（中西部地區(qū)唯一獲此殊榮的城市,2005）省級(jí)文明城市（陜西首家、也是陜西唯一一家獲此殊榮的地級(jí)市,2006）國(guó)家園林城市（陜西唯一獲此殊榮的城市,西北五省僅有的三個(gè)國(guó)家園林城市之一,2006）中國(guó)最具國(guó)際影響力的旅游城市(陜西唯一獲此殊榮的城市,2008)中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)(2009)國(guó)家節(jié)水型城市（全省唯一獲此殊榮的城市，2009）寶雞城市榮譽(yù)寶雞城市背景說法一：寶雞，古稱陳倉(cāng)，因“寶地神雞”典故而得名。（“陳倉(cāng)，寶地也；山鳥，神雞也。”——唐玄宗）說法二：寶雞，唐至德二年（公元757年），因市區(qū)東南雞峰山有

“石雞啼鳴”之祥兆而改稱寶雞。這里是華夏始祖炎帝的誕生地，也是周秦王朝的發(fā)祥地。是佛、儒、道三家文化的匯集地，以出土佛骨舍利而聞名于世的法門寺在盛唐時(shí)期已成為皇家寺院和世界佛教文化的中心。

一、寶雞文化特點(diǎn)寶雞城市背景城市名稱由來……一、寶雞文化特點(diǎn)人文之都，魅力寶雞！寶雞城市背景一、寶雞文化特點(diǎn)人文之都，魅力寶雞！寶雞城市背景1.1寶雞地理位置：寶雞地處陜西關(guān)中西部，位于黃河支流渭河平原的西端，是我國(guó)西部一個(gè)重要的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通的中心，是西北地區(qū)一座新興的中等工業(yè)城市，為陜西省第二大城市。寶雞市距西安179公里，東連咸陽(yáng)，南接漢中，西北分別與甘肅省天水市和平?jīng)鍪信?。二、城市?jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)天水西安咸陽(yáng)寶雞漢中寶雞城市背景二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)

寶雞是中國(guó)境內(nèi)亞歐大陸橋上

——第三個(gè)大十字樞紐。同時(shí)寶雞又處于陜、甘、寧、川四省（區(qū)）結(jié)合部，處于西安、蘭州、銀川、成都四個(gè)省會(huì)（首府）城市的中心位置，隴海、寶成、寶中鐵路在此交會(huì)。寶雞市

天水市

西安咸陽(yáng)漢中市寶雞城市背景二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)寶雞地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜，東、西、南、北、中的地貌差異大，具有南、西、北三面環(huán)山，以渭河為中軸向東拓展，呈尖角開口槽形的特點(diǎn)。寶雞地形復(fù)雜，山、川、原兼?zhèn)?，以山地、丘陵為主，呈現(xiàn)“六山一水三分田”格局。

寶雞西安山地占總面積56%丘陵占總面積26.5%川原占總面積17.5寶雞城市背景1.2寶雞城市面積和人口：寶雞市總面積18175平方千米，常住人口約375.7萬(wàn)人。寶雞市轄12個(gè)縣區(qū)，138個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（36個(gè)鄉(xiāng)，102個(gè)鎮(zhèn)），12個(gè)街道辦事處。寶雞市轄9個(gè)縣3個(gè)區(qū)。

3個(gè)區(qū)：金臺(tái)區(qū)、渭濱區(qū)、陳倉(cāng)區(qū)；

9個(gè)縣：鳳翔、岐山、扶風(fēng)、眉縣、隴縣、千陽(yáng)、麟游、太白、鳳縣。二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)寶雞城市背景二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)

金臺(tái)區(qū)渭濱區(qū)陳倉(cāng)區(qū)面積332平方千米人口37萬(wàn)面積728平方千米人口39萬(wàn)面積2517平方千米人口59萬(wàn)寶雞市三大行政區(qū)域人口約135萬(wàn)，面積共3517平方千米。房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在金臺(tái)區(qū)、渭濱區(qū)、高新新區(qū)。寶雞城市背景二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)1.3寶雞市2008年1-12月各區(qū)縣消費(fèi)額寶雞城市背景二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)寶雞城市背景2008年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額234.4億元同比增長(zhǎng)24.7%，較上年增加7.1個(gè)百分點(diǎn)其中城市實(shí)現(xiàn)157.6億元同比增長(zhǎng)25.8%，占全市實(shí)現(xiàn)總額的67.24%2009年寶雞市社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到234.4*（1+23.5%）=291.8億元（RMB）！1.4寶雞市城市總體概況城市的經(jīng)濟(jì)正處于穩(wěn)步上升時(shí)期！未來5年寶雞市向大城市發(fā)展，岐山縣發(fā)展為中等城市，鳳翔、隴州、鳳州等3縣發(fā)展為小城市，形成以寶雞市區(qū)為中心，岐山市為副中心，鳳翔、隴州、鳳州市和5個(gè)縣城為骨干，95個(gè)建制鎮(zhèn)為依托，形成市域鄉(xiāng)鎮(zhèn)時(shí)空有序、協(xié)調(diào)發(fā)展的“點(diǎn)、軸(帶)”發(fā)展的城鎮(zhèn)體系。二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)寶雞城市背景全市規(guī)劃總?cè)丝跀?shù)城市總?cè)丝诔鞘谢?010年403萬(wàn)人181萬(wàn)人達(dá)到45％2020年432萬(wàn)人238萬(wàn)人達(dá)到55％三、寶雞市城市總體規(guī)劃第一個(gè)階段：1956年編制的城市總體規(guī)劃

初步確定寶雞為“以機(jī)械工業(yè)為主的鐵路交通樞紐城市”。第二個(gè)階段：1981～2000年城市總體規(guī)劃

確定寶雞城市性質(zhì)為“以機(jī)、電工業(yè)為主的新興工業(yè)城

是通往祖國(guó)西南、西北的鐵路交通樞紐”；

（至2000年城市人口規(guī)模由1980年的24.8萬(wàn)發(fā)展至35萬(wàn)。）

第三個(gè)階段：2000～2020城市總體規(guī)劃這一階段國(guó)家建設(shè)重點(diǎn)西移，

國(guó)家批準(zhǔn)寶雞為對(duì)外開放和二類陸路口岸城市

同時(shí)被確定為新亞歐大陸橋上樞紐城市。1.1城市總體規(guī)劃經(jīng)歷了三個(gè)階段寶雞城市背景三、寶雞市城市總體規(guī)劃寶雞城市背景寶雞市綠化用地的結(jié)構(gòu)布局是以南山、北塬為依托，渭河水系為開敞空間，環(huán)城設(shè)置防護(hù)林帶，將公園、游園、苗圃等集中綠地穿插于城市腹地，形成“山、塬、水、林、城”融為一體，“城市與自然”高度和諧的城市環(huán)境；“一圈”……..(環(huán)城生態(tài)林帶)“二面”……..(北塬坡和秦嶺北麓)“三線”……..(鐵路沿線、渭河兩岸、引渭渠兩側(cè))“四區(qū)”……..(天臺(tái)山風(fēng)景名勝區(qū)、引渭渠首風(fēng)景區(qū)、釣魚臺(tái)風(fēng)景名勝區(qū)、王家崖水庫(kù)游覽區(qū))“五團(tuán)”……..(五組團(tuán)外圍綠帶)為骨架，公園、苗圃等集中綠地相互滲透，形成“點(diǎn)、線、面”交織有序的生態(tài)綠地系統(tǒng)三、寶雞市城市總體規(guī)劃寶雞城市背景新建九個(gè)公園和十三個(gè)游園街頭綠地，公園分別為：石鼓山公園、兒童公園、陳倉(cāng)公園、西虢公園、引渭渠首公園、鳳凰山公園、下馬營(yíng)垂釣樂園、千河公園、西河灘公園，公園總面積達(dá)到453.4公頃，街頭綠地總面積達(dá)到131.32公頃開發(fā)天臺(tái)山國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)、引渭渠首城郊風(fēng)景區(qū)、釣魚臺(tái)風(fēng)景名勝區(qū)、王家崖水上游覽區(qū)。規(guī)劃在渭河及其三個(gè)支流(清姜河、金陵河、千河)處的適當(dāng)位置設(shè)橡皮壩蓄水，形成水面；在渭河中設(shè)多處漫水橋，為居民提供親水環(huán)境或居民步行、騎車過河。寶雞新一輪的城市總體規(guī)劃：城市規(guī)模由中等城市向大城市發(fā)展城市由“內(nèi)向型”向“外向型”轉(zhuǎn)變中等城市大城市寶雞城市正在向大轉(zhuǎn)變?nèi)?、寶雞市城市總體規(guī)劃寶雞城市背景1.2城市規(guī)劃范圍及發(fā)展目標(biāo)

三、寶雞市城市總體規(guī)劃寶雞城市背景1.2城市規(guī)劃范圍及發(fā)展目標(biāo)

三、寶雞市城市總體規(guī)劃寶雞城市背景代家灣發(fā)展方向陳倉(cāng)發(fā)展方向高新區(qū)發(fā)展方向東高新發(fā)展方向蔡家坡發(fā)展方向發(fā)展方向市中心川陜路1.2城市規(guī)劃范圍及發(fā)展目標(biāo)

城市發(fā)展目標(biāo)確定將寶雞市建設(shè)成為陜西西部和陜、甘、寧、川四省毗鄰地區(qū)的中心城市。達(dá)到科教先進(jìn)、工業(yè)發(fā)達(dá)、交通便捷、商貿(mào)繁榮、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化大城市。三、寶雞市城市總體規(guī)劃寶雞城市背景建設(shè)規(guī)劃期限：近期為2000年－2005年，中期為2006年－2010年，遠(yuǎn)期為2011年－2020年，遠(yuǎn)景規(guī)劃展望到21世紀(jì)中葉。PART.3市場(chǎng)環(huán)境概況

2008年受國(guó)家宏觀調(diào)控和5.12大地震的影響，寶雞市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給雖然較為充足，但是需求受挫，無論是新建商品房還是存量住房，交易量明顯減少，房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)，不同地段、不同品質(zhì)房產(chǎn)價(jià)格差距拉大；

商品房仍然是市場(chǎng)的主流，存量房交易量所占比重仍然較低。隨著寶雞現(xiàn)代化大城市的建設(shè)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市品位提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐步走入正規(guī)。1.1寶雞樓市評(píng)論一、市場(chǎng)概況2006年1-9月份商品住宅房屋成交面積約36.88萬(wàn)平方米，存量住房成交面積約7萬(wàn)平方米。2007年1-9月份商品住宅房屋成交面積約42.52萬(wàn)平方米，存量住房成交面積約12.40萬(wàn)平方米。2008年1-9月商品住宅房屋成交面積約54.53萬(wàn)平方米，存量住房成交面約11.97萬(wàn)平方米。1.2商品房及存量住房成交情況一、市場(chǎng)概況2008年1-9月份存量住房成交量11.97萬(wàn)平方米，是商品住房成交量的21.95%，占總成交量的18%；其中房改房成交量4.59萬(wàn)平方米，占存量住房成交量的38.35%；經(jīng)濟(jì)適用住房成交量1.08萬(wàn)平方米，占存量住房成交量的9.02%。1.3存量住房與商品住宅成交情況對(duì)比總成交量圖示：存量住房成交量一、市場(chǎng)概況2008年1-9月寶雞市房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售的住宅以中小戶型為主，以成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)，住房面積小于90平方米的占37.78%，面積在90到120平方米之間的占41.93%，面積大于120平方米的占20.29%，其中商品住房中，面積小于90平方米的占26.79%，面積在90到120平方米之間的占48.80%，面積大于120平方米的占24.41%；存量住房中，面積小于90平方米的占73.73%，面積在90到120平方米之間的占19.43%，面積大于120平方米的占6.84%。1.4不同戶型與面積銷售對(duì)比一、市場(chǎng)概況1.5商品住宅一周成交情況對(duì)比一、市場(chǎng)概況一、市場(chǎng)概況二、市場(chǎng)分析各大地產(chǎn)重要項(xiàng)目營(yíng)銷推廣，來勢(shì)兇猛!樓盤地址備注形象定位語(yǔ)綠城逸水苑清姜路55號(hào)名流家具南側(cè)高檔住宅社區(qū)首席別墅式公館情景式洋房三迪世紀(jì)新城市政府東側(cè)中、高檔商住社區(qū)都市府旁千畝大盤城市楓景2期高新大道18號(hào)寶中對(duì)面高檔商住社區(qū)文脈深處美景闊宅萬(wàn)潤(rùn)城市花園高新大道寶中對(duì)面中、高檔商住社區(qū)私塾式教育資源陽(yáng)光上東2期高新大道北側(cè)德力康西側(cè)高檔商住社區(qū)18平米新銳小復(fù)式水木清華高新大道文理學(xué)院對(duì)面高檔商住社區(qū)電梯闊景高層住宅新城國(guó)際公館高新大道高檔商住社區(qū)新城市中心生活凱越歐洲城橋南廣元路高檔商住社區(qū)20萬(wàn)平米歐式花園城堡社區(qū)香榭麗街區(qū)經(jīng)二路金融大道中、高檔商住社區(qū)城市核心新銳國(guó)度寶雞地產(chǎn)環(huán)境(1)各大地產(chǎn)重要項(xiàng)目營(yíng)銷推廣，來勢(shì)兇猛!樓盤開發(fā)商體量主力戶型均價(jià)綠城逸水苑寶雞新苑地產(chǎn)占地60余畝3室2廳2衛(wèi)2600元三迪世紀(jì)新城三迪地產(chǎn)3室2廳2衛(wèi)2700元城市楓景2期陜西華宇實(shí)業(yè)3室2廳2衛(wèi)2800元萬(wàn)潤(rùn)城市花園萬(wàn)潤(rùn)置業(yè)2室2廳2衛(wèi)2300元陽(yáng)光上東2期寶雞馨竹地產(chǎn)1室2廳2衛(wèi)2500元水木清華

陜西北辰地產(chǎn)3室2廳2衛(wèi)2900元?jiǎng)P越歐洲城中寶地產(chǎn)公司占地80余畝2室2廳1衛(wèi)2966元香榭麗街區(qū)陜西凱越置地

4室2廳2衛(wèi)2600元寶雞地產(chǎn)環(huán)境(2)二、市場(chǎng)分析二、市場(chǎng)分析北區(qū)房?jī)r(jià)高新區(qū)房?jī)r(jià)西區(qū)房?jī)r(jià)2400-2900元/㎡）南區(qū)房?jī)r(jià)2200-2800元/㎡1700-2300元/㎡東區(qū)房?jī)r(jià)1800-2700元/㎡）2600-3000元/㎡城市擴(kuò)張主導(dǎo)地產(chǎn)發(fā)展方向，各區(qū)域“就地”起價(jià)！寶雞地產(chǎn)環(huán)境(3)寶雞市場(chǎng)特點(diǎn)

整個(gè)陜西，寶雞的房?jī)r(jià)在較低水平

寶雞市中心的高層基價(jià)是3000元漢中咸陽(yáng)市中心的高層基價(jià)是3500元至于延安榆林更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于寶雞就連毗鄰的天水，市中心的高層基價(jià)也達(dá)到4000左右基本和四川廣元的房?jī)r(jià)相當(dāng)，廣元市中心的高層基價(jià)是3200元二、市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于培值上升期；市場(chǎng)成熟演變將持續(xù)3-5年時(shí)間！

原因一：人均收入低

原因二：商業(yè)不發(fā)達(dá)外來人口少

主要以本地人口自住需求為主

原因三：地理位置比較孤立

雖然從全局上看寶雞是連接西南、西北的交通樞紐，但在小范圍內(nèi)，寶雞距最近的漢中、咸陽(yáng)也有不短的距離。不具備承載大城市人口轉(zhuǎn)移的功能本區(qū)域房?jī)r(jià)因數(shù)二、市場(chǎng)分析二次置業(yè)群體多次置業(yè)群體改造區(qū)內(nèi)安置人群（內(nèi)部消化）新家庭成員住房需求周邊常住人群改善家庭住房城市外來居民（就業(yè)、商業(yè)）項(xiàng)目目標(biāo)群體北城絕佳地段，新一代高尚生活社區(qū)；鎖定城市中高收入階層購(gòu)房需求！對(duì)城市“實(shí)力需求性消費(fèi)人群”精準(zhǔn)定位，塑造高檔項(xiàng)目形象！二、市場(chǎng)分析目標(biāo)群體組成比例本案二、市場(chǎng)分析經(jīng)二路商業(yè)區(qū)人群10分鐘交通圈從10分鐘交通范圍分析，本項(xiàng)目標(biāo)群體分布廣泛，以本案城市中心人群（經(jīng)二路經(jīng)濟(jì)圈）、附近長(zhǎng)居居民為重要消化對(duì)象；

對(duì)于社區(qū)中高端人群的發(fā)掘是項(xiàng)目重要的客戶組成。二、市場(chǎng)分析對(duì)于購(gòu)房的消費(fèi)人群也隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改變，而發(fā)生偏移。城市大型企業(yè)事單位的需求是各個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的集中攻陷目標(biāo)；同時(shí)，大家開始越來越多的關(guān)注社區(qū)同比范圍的其它需求。目標(biāo)群體組成比例

隨著寶雞城市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市新增人流的需求急速擴(kuò)張，加大對(duì)“新型消費(fèi)群體”（中型企事業(yè)單位的新生工作人員、城市第三產(chǎn)業(yè)淤生人口）的力度開發(fā)突顯得十分重要。二、市場(chǎng)分析客戶分布表城市原有居民（近郊居民）３1%個(gè)體生意經(jīng)營(yíng)者18%城市工作者公務(wù)員、教師、職員27%向城鎮(zhèn)集中外來人口5%因工作原因置業(yè)人士3%因商業(yè)投資置業(yè)者8%二次置業(yè)投資群體6%其它偶得群體2%經(jīng)過20天三個(gè)批次的市場(chǎng)隨機(jī)人群調(diào)研，我們對(duì)本項(xiàng)目的客戶做了前期的理性預(yù)估；對(duì)于我們的目標(biāo)群進(jìn)行了“淺度”的劃分。目標(biāo)群體組成比例二、市場(chǎng)分析目標(biāo)群體組成比例做一個(gè)較大體量的地產(chǎn)項(xiàng)目，我們的目標(biāo)群體往往是“全城通輯”的，就單個(gè)家庭而言，收入與可支配收入都是我們考量客戶的得要標(biāo)準(zhǔn)。二、市場(chǎng)分析成交客戶分析寶雞是一個(gè)年輕型的城市，“新結(jié)合家庭”、“三口之家”的結(jié)構(gòu)為城市的未來十年的發(fā)展注入了清新的活力；同時(shí)在他們的身上，我們看到項(xiàng)目未來的發(fā)展方向所在。從我們對(duì)市場(chǎng)調(diào)開結(jié)果看，由整個(gè)城市的現(xiàn)有住房狀態(tài)分析，這個(gè)市場(chǎng)的住房的剛性需求量相對(duì)較大；與現(xiàn)有市場(chǎng)的總開發(fā)量形成正比；大提前之下，本項(xiàng)目開發(fā)的潛力值存在較大利潤(rùn)空間。二、市場(chǎng)分析目標(biāo)群體組成比例

09年上半年,各地房地產(chǎn)市場(chǎng),漸行漸漲,從一些線城市開始,全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)走勢(shì)趨于平穩(wěn);購(gòu)房群體從“判斷價(jià)格走勢(shì)”到“判斷價(jià)格漲幅速度”，對(duì)于住房的剛性需求逐步釋放，各個(gè)開發(fā)企業(yè)也積極的參加了新一輪的地產(chǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)之中；從本次客戶調(diào)研的結(jié)果再一次驗(yàn)證了“剛性需求”漸漸釋放對(duì)城市經(jīng)濟(jì)帶來的直接影響。二、市場(chǎng)分析影響客戶購(gòu)買因素分析城市的中心區(qū)域正是我們建設(shè)項(xiàng)目所以的區(qū)域版塊；項(xiàng)目前期有必要計(jì)劃一部分投入，從社區(qū)配套設(shè)施，物業(yè)服務(wù)等方面建設(shè)項(xiàng)目理性形象，對(duì)購(gòu)買成交造成十分積極的促進(jìn)作用。二、市場(chǎng)分析預(yù)購(gòu)房面積分析

新出現(xiàn)許多新型的戶型格局，公寓也罷，復(fù)式也罷，但做為更大面積的消費(fèi)觀注，我們的重心還是在兩房與三房的大眾型消費(fèi)產(chǎn)品之上，實(shí)用與創(chuàng)新并重，全面與局部兼顧。二、市場(chǎng)分析購(gòu)買物業(yè)類別即使有了新生事物的出發(fā)，人們接受他們需要的時(shí)間依然不會(huì)加速；高層在寶雞出現(xiàn)也有些許多年時(shí)間了，滲雜著生活成分增大的存在及相關(guān)“安全考慮”等因素，小高層與多層仍是大多數(shù)消費(fèi)者重要考慮對(duì)象。二、市場(chǎng)分析總結(jié)通過上述市場(chǎng)分析可以得出一下結(jié)論：1.開發(fā)商前期品牌形象塑造和宣傳推廣成為市場(chǎng)主流。2.項(xiàng)目整體規(guī)劃與定位整體結(jié)合密不可分。3.戶型產(chǎn)品與客群定位階層相吻合。4.項(xiàng)目景觀、配套設(shè)施復(fù)合項(xiàng)目定位需求。5.注重市場(chǎng)調(diào)研，以市場(chǎng)為主體。6.進(jìn)行全方位的廣告鋪設(shè)。7.正確的銷控及推廣周期。8.產(chǎn)品附加值正確闡述。9.形象宣傳定位點(diǎn)主體凸顯。10.依據(jù)政策發(fā)展變化制定相應(yīng)銷售策略。三、市場(chǎng)總結(jié)

寶雞房地產(chǎn)早在2000年就開始了，市場(chǎng)一直比較平緩。

直到2001年均利廣場(chǎng)的出現(xiàn)，才真正激活了寶雞市的房地產(chǎn)業(yè)，住宅、商鋪紛紛投資建設(shè)。目前寶雞市熱銷的樓盤共有40多處，基本沒有死盤，多層售價(jià)大約在1800元—2400元，高層小高層售價(jià)大約在2600元—3500元。

隨著政府第三階段的規(guī)劃遠(yuǎn)景

經(jīng)二路經(jīng)濟(jì)圈（中心城區(qū)）將成為城市新經(jīng)濟(jì)繁華擴(kuò)展的樣板區(qū)和生態(tài)區(qū)。

三、市場(chǎng)總結(jié)PART.4項(xiàng)目環(huán)境及分析

項(xiàng)目所在何處？一、區(qū)位分析市中心本案代家灣陳倉(cāng)區(qū)高新區(qū)東高新東仁堡改造區(qū)地處寶雞市市中心，隸屬金臺(tái)區(qū)東仁堡街道辦。東起沿河街西至永新巷，南臨人民街北到新華路。土地面積約33000平方米，地勢(shì)平坦位置優(yōu)越，原住居民600余戶，附近有醫(yī)院、學(xué)校、市場(chǎng)，相關(guān)配套設(shè)施具備，由政府完成道路、水、電、氣、通信等基礎(chǔ)設(shè)施改建工作。1.1城北區(qū)域（金臺(tái)區(qū)東仁堡改造區(qū)）一、區(qū)位分析政府即將實(shí)施的新社區(qū)及寶雞市“中心繁華經(jīng)濟(jì)區(qū)”東仁堡舊城改造區(qū)，屬于“半成熟型”、“轉(zhuǎn)變式”區(qū)域！住宅形態(tài)兩極分化嚴(yán)重，高檔住宅社區(qū)與城村居民改造項(xiàng)目并存，周邊生活配套相對(duì)落后。東仁堡舊城改造區(qū)是寶雞市政府確立的“政府一號(hào)改造工程”是寶雞市“政府全程操作工程”本項(xiàng)目將升級(jí)為寶雞市“優(yōu)質(zhì)生態(tài)居住重點(diǎn)改造（示范）工程”。1.2東仁堡改造區(qū)特點(diǎn)一、區(qū)位分析項(xiàng)目宗地概況二、項(xiàng)目基礎(chǔ)及概況東仁新城改造項(xiàng)目地塊2.1東仁堡改造區(qū)位圖二、項(xiàng)目基礎(chǔ)及概況2.1東仁堡改造區(qū)位圖原住居民區(qū)中心城區(qū)勞務(wù)市場(chǎng)中心城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)寶雞峽管理局不拆遷（建華小區(qū)）不拆遷（新華小區(qū)）道路已改造永興巷餐飲集中區(qū)項(xiàng)目宗地區(qū)域現(xiàn)狀

東仁堡舊城改造項(xiàng)目東鄰東陵河水景、西望金臺(tái)森林公園景觀，南與經(jīng)二路中心商業(yè)街十分距程，周邊生活配套設(shè)施健全、生活環(huán)境成熟。占地255.15畝，項(xiàng)目總投資2億元，可提供住宅1000余戶。規(guī)劃總建筑面積73.862萬(wàn)平方米，其中安置住宅區(qū)總建筑面積27.5385萬(wàn)平方米，均為多層和商業(yè)建筑；商品住宅區(qū)總建筑面積37.0965平凡米，均為小高層、高層、商業(yè)、學(xué)校、會(huì)所建筑。綠化率達(dá)45%，建筑密度24.5%，地上停車位430個(gè)。地下停車位1400個(gè)。

分三期開發(fā)：一期2009年八月底開工，建筑面積15萬(wàn)平方米；二期、三期陸續(xù)開工，項(xiàng)目整體交工時(shí)間2015年。本項(xiàng)目建筑17棟，小高層11層，高層18層、28層。二、項(xiàng)目基礎(chǔ)及概況2.2東仁堡改造區(qū)概況項(xiàng)目名稱：東仁新城（東仁堡舊城改造項(xiàng)目）開發(fā)商：寶雞市舊城改造建設(shè)投資項(xiàng)目地址：寶雞市金臺(tái)區(qū)東仁堡項(xiàng)目面積基地總面積295畝（合19.67公頃）保留區(qū)面積36.75畝（合2.45公頃）改造區(qū)面積258.25畝（合17.22公頃）保留區(qū)拆除建筑面積7910平方米保留區(qū)保留建筑面積75153平方米保留區(qū)新建建筑面積3520平方米總建筑面積738620平方米（不含地下）容積率3.78建筑密度24.5%綠化覆蓋率45%地面停車場(chǎng)430個(gè)地下停車場(chǎng)1400個(gè)停車率27.0%二、項(xiàng)目基礎(chǔ)及概況2.3項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、目前宗地存在常駐居民、廠房、勞務(wù)市場(chǎng)、單位家屬樓等建筑物業(yè)，拆遷工程浩大、工期較長(zhǎng)。2、四至道路較為方便，隨著舊城改造基礎(chǔ)設(shè)施的啟動(dòng)，將全面改變項(xiàng)目四周道路現(xiàn)狀。3、地下情況，包括管線、電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑、結(jié)構(gòu)等，開發(fā)商均應(yīng)及時(shí)開工實(shí)施或加強(qiáng)改造。4、項(xiàng)目由高層、小高層、商鋪等建筑形態(tài)組成，戶型面積區(qū)間在80~140㎡。2.4東仁堡改造區(qū)特點(diǎn)二、項(xiàng)目基礎(chǔ)及概況項(xiàng)目SWOT分析S-優(yōu)勢(shì)1.產(chǎn)品：項(xiàng)目處于前期建設(shè)階段，規(guī)模尚未形成雖然具有良好商業(yè)前景，但相對(duì)孤立，市政配套設(shè)施陳舊，導(dǎo)致商業(yè)氛圍不濃重，因此必須依托政府力度，共同打造。2.價(jià)位：市場(chǎng)的空白和安置改造房的性質(zhì)，確定價(jià)格必須走低開路線，升幅空間短期較小。3.環(huán)境：項(xiàng)目區(qū)域道路、安防及環(huán)境老化未改觀。4.客群：除安置客群外，其它客群持觀望態(tài)度5、周邊商業(yè)投資較淡，從某種程度上削弱了消費(fèi)群主體意識(shí)。項(xiàng)目SWOT分析W-劣勢(shì)1.規(guī)模：建面73.9萬(wàn)平米，本區(qū)域第一大型城市綜合改造目，落成后將帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，獨(dú)享商業(yè)繁華2.配套：完善的社區(qū)生活配套商業(yè)、學(xué)校、會(huì)所3.環(huán)境：區(qū)內(nèi)45%綠化率以及生態(tài)公園、金陵河環(huán)繞4.戶型：以二室和三室主導(dǎo)戶型，配合客群主導(dǎo)5.周邊：周邊無競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，獨(dú)享區(qū)域空間6.定位：主推健康、生態(tài)、價(jià)值的形象稀缺性7.規(guī)劃：區(qū)域規(guī)劃發(fā)展?jié)摿?，增加升值價(jià)值8.開發(fā)商：寶雞市政府操作，國(guó)有控股公司開發(fā)9.價(jià)值：相比周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總價(jià)較低10.健康：健康生態(tài)社區(qū)形象賣點(diǎn)宣傳11.團(tuán)購(gòu)：安置、團(tuán)購(gòu)、營(yíng)銷手段的合力利用12.醫(yī)療：社區(qū)健康主題構(gòu)建有力支撐13.景觀：社區(qū)景觀小品合理規(guī)劃14.政策：國(guó)家及寶雞政府對(duì)城改項(xiàng)目的重視O-機(jī)會(huì)1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好因素：隨著寶雞市政府對(duì)東仁堡舊城改造區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和推廣力度，將提升本區(qū)域商業(yè)氛圍和人氣。2.本項(xiàng)目是本市擴(kuò)大規(guī)模建設(shè)、改善城市形象、對(duì)外延伸的典范工程，商業(yè)地位將隨著政府口碑迅速上升，未來商業(yè)價(jià)值無可估量3.全新經(jīng)營(yíng)模式實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化：寶雞市商業(yè)體量大于70萬(wàn)㎡的商項(xiàng)目甚少，從體量和商業(yè)構(gòu)成比例來看，具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)和唯一形象。1.區(qū)域：區(qū)域內(nèi)沒有競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)位難定。2.規(guī)劃：安置房面積過大、商品區(qū)住宅和商業(yè)分散。3.環(huán)境：項(xiàng)目四周安全因素將對(duì)入住業(yè)主產(chǎn)生間接影響。4.銷售：寶雞市整體項(xiàng)目今開明售過量。5.政府的開發(fā)速度和推廣力度6.政府的利民優(yōu)惠政策7.短期達(dá)到理想回款目標(biāo)，有困難項(xiàng)目SWOT分析T-威脅SO優(yōu)化策略

發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)形成區(qū)域標(biāo)志性大型高尚住宅形象對(duì)周邊產(chǎn)品形式產(chǎn)生影響，體現(xiàn)唯一獨(dú)特性組建本案園林景觀優(yōu)勢(shì)資源，改善居住及周邊設(shè)施環(huán)境提出“親水+健康+生態(tài)”定位概念片區(qū)區(qū)域政府規(guī)劃建設(shè)合理團(tuán)隊(duì)的組建（開發(fā)商+營(yíng)銷顧問公司）用產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)商業(yè)創(chuàng)新模式強(qiáng)勁的推廣包裝策略項(xiàng)目各個(gè)物業(yè)不同賣點(diǎn)的整體定位項(xiàng)目SWOT分析TW規(guī)避策略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅適時(shí)合理的廣告宣傳策略，強(qiáng)勢(shì)品牌及公司宣傳手段專業(yè)化代理公司對(duì)開發(fā)商的專業(yè)指引政府對(duì)區(qū)域的規(guī)劃政策實(shí)施找出項(xiàng)目的價(jià)值環(huán)節(jié)，突出自我賣點(diǎn)增加板塊的差異化特征“住宅、商業(yè)、會(huì)所”與“廣場(chǎng)、學(xué)校”的充分組合適時(shí)組建購(gòu)房團(tuán)隊(duì)及相應(yīng)優(yōu)惠策略項(xiàng)目SWOT分析從項(xiàng)目綜合分析結(jié)果看，本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較明顯，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。根據(jù)本項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀和市場(chǎng)的特殊性，傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式很難讓本案成為本區(qū)標(biāo)志性的典范品牌。從目前各熱銷的住宅以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在：一是地段和人氣，二是新的戶型和經(jīng)營(yíng)理念，三是產(chǎn)品和配套，以上三個(gè)因素對(duì)商業(yè)的功能影響很大?！C合分析項(xiàng)目SWOT分析在這個(gè)跨時(shí)代的環(huán)境背景下，東仁新城如何規(guī)劃自己的開發(fā)模式和功能物業(yè)組合，以其73萬(wàn)平方米的超大體量，如何推廣運(yùn)營(yíng)，樹立政府形象典范工程。如何帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、炒熱商業(yè)氛圍？尋找一條自創(chuàng)之路，

拒絕保守，不再跟風(fēng)、以全新的思維和超前意識(shí)，包裝自身，領(lǐng)航并召喚。出路在那里？？？方向在這里?。?！項(xiàng)目SWOT分析PART.5城市舊城改造開發(fā)模式舊城改造，是城市化進(jìn)程中的一個(gè)片段。舊城改造項(xiàng)目的推進(jìn)，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。城市變化日新月異，城市整體框架和面積不斷擴(kuò)張，競(jìng)爭(zhēng)力和影響力的逐步提升，經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)的頻頻展現(xiàn)，都說明了舊城改造是城市建設(shè)的大趨勢(shì)。再者，舊城改造不僅改善了老城居民的生活、商業(yè)環(huán)境，也給城市創(chuàng)造了無限的商機(jī)。舊城改造的幾種成功開發(fā)模式！

舊城改造要有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，以便根本改善生活條件。既反映城市的發(fā)展過程，城市空間規(guī)劃組織以及建筑和社會(huì)福利設(shè)施的完善過程；又表示物質(zhì)成果，反映當(dāng)時(shí)的建筑和福利設(shè)施狀況。

同時(shí)舊城改造是個(gè)不間斷的過程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。

改造內(nèi)容包括：

①改造城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)；②改善城市環(huán)；③更新、調(diào)整城市工業(yè)布局；

④更新或完善城市道路系統(tǒng)；⑤改善城市居住環(huán)境。在舊城改造項(xiàng)目中，如何結(jié)合項(xiàng)目本身優(yōu)勢(shì)，挖掘出賣點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目定位、包裝和推廣將是決定項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。針對(duì)舊城改造中最主要的幾種卡發(fā)模式，我們選取目前國(guó)內(nèi)最成功、最具影響的幾個(gè)優(yōu)秀案例，揭示其項(xiàng)目的成功奧秘。舊城改造的幾種成功開發(fā)模式！在我國(guó)現(xiàn)階段舊城改造開發(fā)中主要存在四種開發(fā)模式

新天地模式、住宅物業(yè)開發(fā)模式、商業(yè)開發(fā)模式、綜合物業(yè)開發(fā)模式。舊城改造的幾種成功開發(fā)模式！舊城改造主要開發(fā)模式新天地模式商業(yè)物業(yè)模式住宅物業(yè)模式綜合體物業(yè)模式上海新天地上海中遠(yuǎn)兩港城佛山東方廣場(chǎng)成都金色夏威夷舊城改造的幾種成功開發(fā)模式！模式一：新天地模式因上海石庫(kù)門建筑的成功改造和經(jīng)營(yíng)，上海新天地模式、新天地運(yùn)動(dòng)已經(jīng)成為全國(guó)舊城改造模范的一個(gè)專用詞語(yǔ)。開發(fā)特點(diǎn)：

新天地模式是對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行重新規(guī)劃和改造，對(duì)國(guó)家政策規(guī)定保護(hù)的或具有保護(hù)價(jià)值的歷史文物（古建筑、原街區(qū)景觀等）予以保留，并進(jìn)行維修、維護(hù)和包裝。開發(fā)策略：

充分利用地塊原有的歷史文化底蘊(yùn)、經(jīng)過重新推廣包裝，使建筑的歷史文脈得以繼承，煥發(fā)出新的現(xiàn)代色彩。優(yōu)劣勢(shì)分析：

具有傳統(tǒng)街區(qū)的吸引力，市場(chǎng)廣闊，但成本高，投資回收期長(zhǎng)。舊城改造的幾種成功開發(fā)模式！模式一：新天地模式在舊城改造中，往往受地塊自身?xiàng)l件和區(qū)位地段影響而必須驚醒住宅開發(fā)。在住宅開發(fā)中，最關(guān)鍵是如何結(jié)合地塊自身，充分利用地塊周邊資源，打造與區(qū)域文化氛圍相融合的社區(qū)文化特色。舊城改造的幾種成功開發(fā)模式！模式二：住宅物業(yè)模式舊城改造的幾種成功開發(fā)模式！模式二：住宅物業(yè)模式項(xiàng)目特征：

項(xiàng)目往往是城區(qū)中原有的廠房、學(xué)校、露天倉(cāng)庫(kù)、老家屬樓等面積較大的地塊，并且保留有一定的綠化環(huán)境（如道路景觀、樹木等）周邊生活配套設(shè)施齊全，但離城區(qū)主要干道有一定的距離，地塊商業(yè)價(jià)值低。開發(fā)特點(diǎn)：充分利用項(xiàng)目原有的基礎(chǔ)設(shè)施，包括樹林、小山、池塘、人造景觀等配套設(shè)施，結(jié)合項(xiàng)目的地方文化特色，建設(shè)中高檔園林生態(tài)社區(qū)。優(yōu)劣勢(shì)分析：項(xiàng)目自身基礎(chǔ)設(shè)施好，投資風(fēng)險(xiǎn)小，但利潤(rùn)空間也小。舊城改造的幾種成功開發(fā)模式！模式三：商業(yè)物業(yè)模式在舊城改造中，商業(yè)開發(fā)模式的利潤(rùn)空間最大，同樣風(fēng)險(xiǎn)也是最高的。商業(yè)物業(yè)的開發(fā)形式多樣，但重要的是項(xiàng)目物業(yè)要與地塊區(qū)域甚至大商圈范圍內(nèi)的商業(yè)特性和經(jīng)濟(jì)環(huán)境相匹配、相融合。舊城改造的幾種成功開發(fā)模式！模式三：商業(yè)物業(yè)模式地塊特征：

項(xiàng)目位于人口密集須臾，交通方便，周邊缺乏大型的購(gòu)物中心，附近居民消費(fèi)力強(qiáng)，地塊商業(yè)價(jià)值高。開發(fā)特點(diǎn)：通常是大規(guī)?！霸焓小保ㄔ齑笮图?gòu)物、娛樂、休閑、餐飲一體的商業(yè)中心。優(yōu)劣勢(shì)分析：

項(xiàng)目投資成本大、利潤(rùn)高、風(fēng)險(xiǎn)高。舊城改造的幾種成功開發(fā)模式！模式四：綜合物業(yè)模式

綜合物業(yè)開發(fā)模式主要在舊城改造中開發(fā)住宅與商業(yè)物業(yè)或商務(wù)物業(yè)的組合開發(fā)。舊城改造的幾種成功開發(fā)模式！模式四：綜合物業(yè)模式地塊特征：

項(xiàng)目地塊小、位于人口密集區(qū)，周邊商務(wù)中心多，交通便利，附近居民消費(fèi)力強(qiáng)，并且主要以時(shí)尚消費(fèi)為主，地塊商業(yè)價(jià)值較高。開發(fā)特點(diǎn)：

通常采用“公寓+寫字樓”“底商+住宅”或“住宅+商鋪+寫字樓”等組合模式優(yōu)劣勢(shì)分析：組合開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，利潤(rùn)空間較高，單產(chǎn)品種類較多，目標(biāo)客服分散，后期管理難度大。寫字樓住宅酒店商業(yè)展覽……

舊城改造的幾種成功開發(fā)模式！模式四：綜合物業(yè)模式舊城改造的幾種成功開發(fā)模式！東仁堡舊城改造項(xiàng)目脫離不了這幾種物業(yè)模式！那么抉擇就顯得尤為重要？舊城改造的幾種成功開發(fā)模式！東仁堡舊城改造前提條件1：政府消費(fèi)導(dǎo)向，城市發(fā)展的必經(jīng)之路！舊城改造的幾種成功開發(fā)模式！東仁堡舊城改造前提條件2：城市向大型城市發(fā)展的必由之路！舊城改造的幾種成功開發(fā)模式！東仁堡舊城改造前提條件3：綜合性經(jīng)濟(jì)考量經(jīng)濟(jì)因素與環(huán)境因素并重。舊城改造的幾種成功開發(fā)模式！東仁堡舊城改造前提條件4：企業(yè)考量經(jīng)濟(jì)因素與環(huán)境因素并重。舊城改造的幾種成功開發(fā)模式！東仁堡舊城改造前提條件5：土地考量經(jīng)濟(jì)因素與環(huán)境因素并重。舊城改造的幾種成功開發(fā)模式！東仁堡舊城改造項(xiàng)目綜合性分析：項(xiàng)目面對(duì)的必然問題：1、城市發(fā)展的環(huán)境問題？2、原住地居民安置問題？3、項(xiàng)目人居配套工程啟動(dòng)問題？（市政、公共部分）4、同域中低層收入人群住房需求超速增長(zhǎng)的問題？5、兩個(gè)極端消費(fèi)產(chǎn)品的共性融和線問題？6、實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)的終級(jí)利潤(rùn)問題？舊城改造的幾種成功開發(fā)模式！東仁堡舊城改造項(xiàng)目綜合性分析：解決的幾個(gè)出口：分區(qū)開發(fā)、主題功能時(shí)段實(shí)施、擴(kuò)大營(yíng)銷面積、加速項(xiàng)目前期資金籌措舊城改造的幾種成功開發(fā)模式！東仁堡舊城改造項(xiàng)目綜合性分析：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的切入點(diǎn)梳理：政府是項(xiàng)目堅(jiān)強(qiáng)信譽(yù)見證。土地是項(xiàng)目核心價(jià)值體現(xiàn)。出發(fā)方向1：信譽(yù)，有的入矢。出發(fā)方向2：環(huán)境/價(jià)值廣義號(hào)召。金臺(tái)掘起，一座宏偉的人居新城！確定其“寶雞”中央版塊生態(tài)型高尚住宅身份！

因此在項(xiàng)目定位伊始，就要注重創(chuàng)新的運(yùn)營(yíng)思路和項(xiàng)目功能的多元化，注重住宅、商業(yè)、生活、景觀設(shè)施的綜合利用和開發(fā),使其真正成為本區(qū)域

唯一將現(xiàn)代都市繁華與住宅相結(jié)合的大型綜合地產(chǎn)項(xiàng)目。※思路總結(jié)舊城改造的幾種成功開發(fā)模式！PART.6項(xiàng)目定位策略創(chuàng)新來源于對(duì)經(jīng)典的膜拜！未來的空間需要我們給予更多的可能性。東仁新城舊城改造定位思考！寶雞城市品牌價(jià)值升級(jí)時(shí)代，已經(jīng)到來?。ㄈ轿宦涞赝茝V）一入市，便能彰顯其非一般的地標(biāo)身份！讓這座新城隆重著陸我們要知道：我們要做什么：東仁新城舊城改造定位思考！分區(qū)項(xiàng)目面積安置住宅區(qū)住宅建筑面積242275平方米住宅戶數(shù)3052戶商業(yè)建筑面積33110平方米地上總建筑面積275385平方米商品住宅區(qū)住宅建筑面積370965平方米住宅戶數(shù)3646戶會(huì)所建筑面積1600平方米小學(xué)建筑面積10450平方米幼兒園建筑面積2090平方米地上總建筑面積463235平方米合計(jì)地上總建筑面積738620平方米東仁新城舊城改造定位思考！東仁新城在各項(xiàng)設(shè)計(jì)指標(biāo)上吻合這一趨勢(shì)“商業(yè)居住生態(tài)一體化”核心區(qū)住宅商業(yè)集結(jié)采用全新經(jīng)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)，主動(dòng)引導(dǎo)、刺激消費(fèi)顛覆寶雞傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式，成為本行業(yè)的領(lǐng)軍旗艦。項(xiàng)目面積分配東仁新城！脫去舊城改造的裝束。。還想給這座城市帶來什么？東仁新城舊城改造定位思考！東仁新城！脫去舊城改造的裝束。。城市建設(shè)大運(yùn)動(dòng)潮：現(xiàn)代城市運(yùn)動(dòng)ING。。城市發(fā)展進(jìn)程展示。。。。（新聞發(fā)布會(huì)/項(xiàng)目前景展示/政府引導(dǎo)方向展示）東仁新城舊城改造定位思考！東仁新城！脫去舊城改造的裝束。。前期定向開發(fā)：一座現(xiàn)代人居城！獻(xiàn)給生活在這個(gè)城市里的“寶雞”人！東仁新城舊城改造定位思考！東仁新城！脫去舊城改造的裝束。。區(qū)域原住居民住房需求：一座現(xiàn)代人居城！新時(shí)代城市擴(kuò)張，新金臺(tái)理想新家！東仁新城舊城改造定位思考！東仁新城！脫去舊城改造的裝束。。新城集結(jié)號(hào)：一座現(xiàn)代人居城！新時(shí)代城市擴(kuò)張，區(qū)域人居第一選擇！東仁新城舊城改造定位思考！項(xiàng)目整體定位醫(yī)院學(xué)校中心廣場(chǎng)商業(yè)裙樓會(huì)所沿街商鋪金陵河?xùn)|仁新城舊城改造定位思考！社區(qū)配套示意東仁新城舊城改造定位思考！社區(qū)路網(wǎng)示意次入口入口入口主入口新華路永興巷瓦場(chǎng)街沿河街人民路金陵河入口東仁新城舊城改造定位思考！東仁新城業(yè)態(tài)分布和規(guī)劃特點(diǎn)景觀綠地商業(yè)住宅廣場(chǎng)會(huì)所開放式這樣的組合巧妙的使項(xiàng)目跳出了常理的固定思維空間。我們讓商業(yè)、人居、景觀和諧相融，開放式的商業(yè)街區(qū)、景觀洋房在這里動(dòng)靜結(jié)合，在體驗(yàn)安逸休閑的同時(shí)，足不遠(yuǎn)行便能享受繁華都市的絢麗浪漫生活。大膽的嘗試和挑戰(zhàn)東仁新城定位思考！東仁新城項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位：首席開放式都會(huì)生活●炫特區(qū)住宅定位：新生代●開放式高尚生活典范居所商業(yè)定位：首席體驗(yàn)式生活主題步行街鶴立雞群出手非凡東仁新城定位思考！東仁新城項(xiàng)目定位東仁新城定位思考！東仁新城項(xiàng)目主題定位東仁新城·寶雞市2010重點(diǎn)建設(shè)品牌項(xiàng)目73萬(wàn)平新生代●開放式高尚生活典范居所首席體驗(yàn)式生活主題步行街為人民服務(wù)，為百姓鑄城，為城市填色造城·造市·造風(fēng)景金臺(tái)區(qū)·東仁堡·新城市雄踞河西，坐想一切城市港灣、景天一色金色領(lǐng)地，絕版生活陽(yáng)光、水景、生活、家新視界·新特區(qū)·新生活項(xiàng)目形象定位

城市港灣●景天一色SLOGAN:東仁新城國(guó)際感、商務(wù)感、時(shí)代發(fā)展動(dòng)感城市新城標(biāo)志詮釋:案名：

Dongren's

new

world-class

city首席開放式都會(huì)生活●炫特區(qū)東仁新城定位思考！東仁新城LOGO設(shè)計(jì)方案一東仁新城LOGO設(shè)計(jì)方案二東仁新城LOGO設(shè)計(jì)方案三項(xiàng)目規(guī)劃建議區(qū)域劃分示意安置B區(qū)商品B區(qū)商品C區(qū)商品D區(qū)商品E區(qū)安置F區(qū)金陵河醫(yī)院學(xué)校中心廣場(chǎng)商業(yè)裙樓會(huì)所沿街商鋪金陵河?xùn)|仁新城定位思考！次入口入口入口主入口新華路永興巷瓦場(chǎng)街沿河街人民路金陵河入口從規(guī)劃總平圖中可以看出，小區(qū)整體區(qū)位環(huán)境較好，東靠金陵大河，西望金臺(tái)森嶺公園，屬于親水生態(tài)景觀地帶；本項(xiàng)目四面環(huán)街，交通便利。東側(cè)為沿河街、西側(cè)永興巷、南側(cè)人民路、北側(cè)瓦場(chǎng)街，各街均設(shè)有社區(qū)區(qū)禮賓入口，沿街均有裙樓商業(yè)商鋪。主入口設(shè)在東側(cè)永興巷，靠近城市主干道群眾路和中山路，方便小區(qū)車輛出行。隨著寶雞峽引渭渠水系工程的啟動(dòng)，將為項(xiàng)目帶來新的賣點(diǎn)，將更加完善貼近水景生態(tài)住宅的高尚定位，利于廣告推廣。但內(nèi)部規(guī)劃構(gòu)造稍顯零亂，景觀綠化不夠，缺少大型中央景觀（或休閑）廣場(chǎng)功能。社區(qū)整體太過通透，未顯示圍墻部分，居民安全將是一大問題。安置B區(qū)主要為多層和小高層，安置E區(qū)和商品區(qū)以高層為主；全區(qū)底層裙樓商鋪較多，商業(yè)部分布設(shè)分散，如沒有獨(dú)到整合創(chuàng)意，在后期定位推廣中將會(huì)遇到各種招商難問題。產(chǎn)品規(guī)劃初步分析一、中央文化廣場(chǎng)1.1社區(qū)內(nèi)擴(kuò)建中央水系文化廣場(chǎng)，適用于各種商業(yè)、文化、群眾活動(dòng)的應(yīng)用1.2加大藝術(shù)景觀設(shè)施，方便業(yè)主聚集觀賞，使其具有實(shí)用、藝術(shù)等多功能性1.3增加水景設(shè)施（平地式小型音樂噴泉），為平日增加水流氛圍。二、標(biāo)志物、景觀2.1主入口處留置藝術(shù)型標(biāo)志物。2.1加強(qiáng)綠化區(qū)內(nèi)的文化景觀小品，提高項(xiàng)目藝術(shù)造詣和人文氣質(zhì)。三、內(nèi)街式景觀長(zhǎng)廊3.1在小區(qū)內(nèi)部街區(qū)兩側(cè)加設(shè)綠色景觀和藝術(shù)品，襯托“景觀雅居”主題。3.2本概念須根據(jù)最終區(qū)域劃分后、進(jìn)行合理的、人性的設(shè)置。四、燈桿掛旗4.1在項(xiàng)目外環(huán)道路（紅線以內(nèi)），預(yù)留適當(dāng)?shù)臒魲U掛旗，便于照明和廣告宣傳。4.2追求藝術(shù)性可將燈桿設(shè)計(jì)成異型，增強(qiáng)繁華和搶眼氛圍。五、休閑椅

在內(nèi)環(huán)街道中和商業(yè)部分空閑地段設(shè)置休閑長(zhǎng)椅，方便居民（游客）休息，同時(shí)為商鋪聚集人氣。六、強(qiáng)調(diào)“中央景觀+組團(tuán)景觀+入戶景觀”做到“一軸+五帶”景觀特色宣傳賣點(diǎn)。七、建筑材環(huán)保料涂料、油漆、門窗、保溫設(shè)施、綠化環(huán)保等材料的使用。產(chǎn)品規(guī)劃初步建議產(chǎn)品風(fēng)格定位建議建筑采用現(xiàn)代都市風(fēng)格，用明朗的顏色搭配（紅色與白色、暖灰色）、輕巧飄逸的形體符號(hào)（如大面積陽(yáng)臺(tái)、飄板、遮陽(yáng)百葉）部分項(xiàng)目展現(xiàn)濱海建筑風(fēng)情。通過凸凹有致的體塊交接、構(gòu)造精致的建筑節(jié)點(diǎn)、充滿韻律感的陽(yáng)臺(tái)立體構(gòu)圖來捕捉陽(yáng)光與陰影，表達(dá)一種清新明快的現(xiàn)代氣息建筑風(fēng)情。大自然水景及移步一景的景觀小品建設(shè)要與小區(qū)綠化融為一體，創(chuàng)造人與自然和諧共生的居住環(huán)境。根據(jù)不同高度坡地建設(shè)，設(shè)計(jì)成不同標(biāo)高臺(tái)廊、閣、觀景亭。以“中央景觀帶”為主導(dǎo)景觀，使高層居住者，感受寬闊景觀帶。不同組團(tuán)區(qū)域劃分，設(shè)立其代表名稱及不同組團(tuán)象征景觀。本案整體景觀建設(shè)圍繞“親水、生態(tài)、健康”主題標(biāo)準(zhǔn)。組團(tuán)建設(shè)景觀即可圍繞“健康”主導(dǎo)定位建造，休閑場(chǎng)所、健身設(shè)施、小品雕塑。售樓部建設(shè)即可按照主題定位打造“健康、運(yùn)動(dòng)型”售樓部。售樓部建設(shè)與“生態(tài)”尺度銜接，做到綠化與運(yùn)動(dòng)先行。建造“景觀---售樓部---項(xiàng)目（樣板間）”生態(tài)景觀帶。同時(shí)擬建“健康生活會(huì)館”體驗(yàn)式銷售。產(chǎn)品規(guī)劃高層價(jià)值我國(guó)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（JG37—87）將住宅建筑層數(shù)劃分為：1～3層為低層；4～6層為多層；7～9為中高層；凡超過100米均為超高層。高層建筑，15聯(lián)合國(guó)1972年國(guó)際高層建筑會(huì)議將高層建筑按高度分為四類：（1）9～16層（最高為50米）；（2）17～25層（最高到75米）；（3）26～40層（最高到100米）；40層以上（即超高層建筑）。日本建筑大辭典將5～6層至14～15層的建筑定為層以上為超高層建筑。

建筑高度帶來的質(zhì)的變化戶型成本實(shí)用率安全性物業(yè)管理通透性差異形房間面積的影響陽(yáng)臺(tái)開窗公攤較高消防樓梯增加消防樓梯加寬實(shí)用率多在85％左右對(duì)抗風(fēng)、抗震的要求變化，帶來成本大量增加電梯安全系數(shù)可燃性材料增加人員疏散問題便于統(tǒng)一管理日常運(yùn)行能耗高后期維護(hù)管理費(fèi)用高其他開發(fā)周期拉長(zhǎng)智能化技術(shù)的使用水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化戶型、價(jià)格建議戶型建議70-100㎡占60%，根據(jù)團(tuán)購(gòu)及周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤戶型分析比例縮小。110-150㎡占40%，根據(jù)團(tuán)購(gòu)及周