金融信貸 第4講-個人貸款基本流程以個人住房貸款為例

《財政學(xué)》(第四版）陳共主編第3章個人信貸業(yè)務(wù)基本流程

------以個人住房貸款為例

第一節(jié)個人信貸業(yè)務(wù)概述第二節(jié)個人住房貸款概述第三節(jié)個人住房貸款的受理和調(diào)查第四節(jié)個人住房貸款的審查和審批第五節(jié)個人住房貸款的簽約和發(fā)放第六節(jié)個人住房貸款的貸后與檔案管理第一節(jié)個人信貸業(yè)務(wù)概述一、個人信貸的性質(zhì)和發(fā)展個人信貸是指商業(yè)銀行向個人客戶發(fā)放各種信貸資金，以滿足其各種資金需求，個體客戶在約定期限內(nèi)還本付息的信貸行為。品種多、用途廣、手續(xù)便利、還款方式靈活二、個人信貸產(chǎn)品的種類（一）個人住房貸款1.商業(yè)性個人住房貸款，也稱自營性個人住房貸款，2.公積金個人住房貸款3.個人住房組合貸款（三）個人經(jīng)營類貸款1.專項貸款。包括個人商用房貸款（簡稱商用房貸款）和個人經(jīng)營設(shè)備貸款（簡稱設(shè)備貸款）。2.流動資金貸款。第二節(jié)

個人住房貸款概述一、個人住房貸款的概念和分類1.按照資金來源劃分，個人住房貸款包括自營性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。詳見上節(jié)內(nèi)容。2.按照住房交易形態(tài)劃分，個人住房貸款可分為新建房個人住房貸款、個人再交易住房貸款和個人住房轉(zhuǎn)讓貸款3.按照貸款利率的確定方式劃分，個人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款。二、個人住房貸款的特征（一）貸款金額大、期限長（二）以抵押為前提建立信貸關(guān)系（三）風(fēng)險因素類似，風(fēng)險具有系統(tǒng)性特點三、個人住房貸款的發(fā)展歷程截至2010年底，我國個人住房貸款余額已達(dá)到4.5萬億元，比1997年年底增長231.58倍，占金融機(jī)構(gòu)全部貸款余額的重由0.49%上升到11%。3.信用狀況良好，無到期未還的貸款本息；4.已簽訂合法有效的房屋購買（建造、大修）合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件，且所購房屋用途為住宅；5.有不低于最低規(guī)定比例的首付款證明；6.有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或者有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人，但原則上以所購住房設(shè)定抵押擔(dān)保；7.貸款銀行規(guī)定的其他條件。（二）貸款利率個人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實行下限管理。2008年10月27日，中國人民銀行公布新的個人住房貸款利率的下限為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，商業(yè)銀行可以根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。貸款利率可以采用固定利率、浮動利率或固定加浮動利率（混合利率）方式。（三）貸款期限個人住房貸款期限最長不超過30年，其中個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限。借款人年齡與貸款期限之和最長不超過70年；借款人年齡在60歲周歲及以上的，應(yīng)增加信用狀況和還款能力符合要求的連帶責(zé)任保證人或增加共同借款人。個人住房貸款到期日不得晚于抵押物國有土地使用權(quán)到期日。個人住房貸款期限應(yīng)在1年以上，但另有規(guī)定的除外。（五）擔(dān)保方式個人住房貸款一般采用以所購房屋作抵押的擔(dān)保方式，也可以采用質(zhì)押擔(dān)保和保證擔(dān)?；蛘邘追N貸款擔(dān)保方式。在實踐中，當(dāng)借款人采用一種擔(dān)保方式不能足額對貸款進(jìn)行擔(dān)保時，從控制風(fēng)險的角度出發(fā)，貸款銀行往往要求借款人組合使用不同的擔(dān)保方式對貸款進(jìn)行擔(dān)保。無論采用何種方式，貸款銀行都要和相關(guān)當(dāng)事人簽訂相應(yīng)的擔(dān)保合同。一般情況下，個人住房貸款業(yè)務(wù)中，在所購住房取得房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登記之前，貸款銀行會要求設(shè)定抵押加階段性保證，一手住房貸款由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，二手住房貸款由中介機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)。借款人、抵押人、保證人應(yīng)同時與貸款銀行簽訂抵押加階段性保證借款合同。在所抵押的住房取得房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登記后，根據(jù)合同約定，抵押加階段性保證人不再履行保證責(zé)任。(六）貸款額度貸款額度是指銀行向借款人提供的以貨幣計量的貸款產(chǎn)品數(shù)額。在實踐中，貸款額度一般是按擬購（建造、大修）住房價格扣除其一定比例的首付款確定。因此，貸款額度的要求可以從貸款最低首付款比例反映。最低貸款首付款比例應(yīng)根據(jù)借款人首次或非首次購房、自住房或非自住房、套型、建筑面積等，由人行、銀監(jiān)會等部門明確規(guī)定，并根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)、金融情況適時調(diào)整。此外，個人住房貸款的額度可以根據(jù)申請人資信、還款能力以及擔(dān)保情況予以確定。第三節(jié)

個人住房貸款的受理和調(diào)查一、貸款的受理（一）貸前咨詢（二）借款人申請在提交《個人購房貸款申請表》的同時，借款人還需向銀行提供以下資料：1.借款人合法有效的身份證件；2.借款人婚姻狀況證明；3.借款人還款能力證明，包括收入證明和有關(guān)資產(chǎn)證明；4.購房首付款證明；

5.借款人與售房人簽訂的合法有效的房屋買賣合同；6.有共同借款人的，共同借款人須按要求提供身份證件及其他相關(guān)證明文件，并按要求填寫《**銀行個人購房貸款申請表》；7.涉及保證擔(dān)保的，需保證人出具同意提供擔(dān)保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料；8.貸款銀行要求提供的其他資料。原件、復(fù)印件（三）貸款申請的受理1.接受申請2.初步審核貸款受理人應(yīng)對借款申請人提交的借款申請書及申請材料進(jìn)行初步審核，主要審查借款申請人的主體資格及借款申請人所提交材料的完整性與規(guī)范性。如果資料不符合要求，應(yīng)要求申請人補(bǔ)充資料或重新提供有關(guān)材料。經(jīng)初步審核符合要求后，貸款受理人應(yīng)將借款申請書/表及申請材料交負(fù)責(zé)貸前調(diào)查的客戶經(jīng)理，及時進(jìn)行貸前調(diào)查。如果決定不予受理，應(yīng)退出貸款申請并向申請人說明原因。2.對借款人的調(diào)查（1）調(diào)查的方式和要求。貸前調(diào)查可以采用審查借款申請材料、面談、查詢個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫、電話調(diào)查、實地調(diào)查等多種方式進(jìn)行。調(diào)查人員要與借款人至少面談一次，重點了解借款人的基本情況、購房行為及貸款行為的真實性、還款意愿、貸款還款來源等并做好面談記錄此外，貸前調(diào)查人員應(yīng)根據(jù)對信貸資料的分析及面談情況確定是否開展實地調(diào)查。開展實地調(diào)查的，應(yīng)重點了解借款人家庭狀況、職業(yè)特征、收入情況、居住環(huán)境等因素并進(jìn)行綜合評估?！敦斦W(xué)》(第四版）陳共主編（2）調(diào)查的主要內(nèi)容

①貸款資料是否真實、完整、一致②借款人購房行為是否真實③借款人及配偶信用狀況是否符合規(guī)定④借款人及配偶還款能力是否充足⑤借款人購房首付款比例是否符合規(guī)定及按揭樓盤準(zhǔn)入限定，是否已真實、足額支付⑥貸款擔(dān)保是否合法、足值、有效⑦貸款年限是否符合規(guī)定；⑧借款人所購住房與周邊同類、同檔次住房價格相比是否處于合理水平；《財政學(xué)》(第四版）陳共主編（3）提出調(diào)查意見貸前調(diào)查完成后，調(diào)查人員應(yīng)對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行整理、分析、填寫《**銀行個人購房貸款內(nèi)部運作表》（或者撰寫調(diào)查報告），就借款申請人提供資料的真實性和完整性、購房行為真實性、信用狀況、還款能力、購房首付款真實性、房產(chǎn)交易價格合理性提出調(diào)查意見，對貸款主要要素（金額、期限、利率、還款方式、擔(dān)保方式等）、限制性條件等提出相關(guān)建議，并出具是否同意貸款的調(diào)查結(jié)論?！敦斦W(xué)》(第四版）陳共主編貸前調(diào)查人員應(yīng)按照規(guī)定將經(jīng)調(diào)查核實的相關(guān)信息數(shù)