金融信貸 第4講-個(gè)人貸款基本流程以個(gè)人住房貸款為例

《財(cái)政學(xué)》(第四版）陳共主編第3章個(gè)人信貸業(yè)務(wù)基本流程

------以個(gè)人住房貸款為例

第一節(jié)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)概述第二節(jié)個(gè)人住房貸款概述第三節(jié)個(gè)人住房貸款的受理和調(diào)查第四節(jié)個(gè)人住房貸款的審查和審批第五節(jié)個(gè)人住房貸款的簽約和發(fā)放第六節(jié)個(gè)人住房貸款的貸后與檔案管理第一節(jié)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)概述一、個(gè)人信貸的性質(zhì)和發(fā)展個(gè)人信貸是指商業(yè)銀行向個(gè)人客戶(hù)發(fā)放各種信貸資金，以滿(mǎn)足其各種資金需求，個(gè)體客戶(hù)在約定期限內(nèi)還本付息的信貸行為。品種多、用途廣、手續(xù)便利、還款方式靈活二、個(gè)人信貸產(chǎn)品的種類(lèi)（一）個(gè)人住房貸款1.商業(yè)性個(gè)人住房貸款，也稱(chēng)自營(yíng)性個(gè)人住房貸款，2.公積金個(gè)人住房貸款3.個(gè)人住房組合貸款（三）個(gè)人經(jīng)營(yíng)類(lèi)貸款1.專(zhuān)項(xiàng)貸款。包括個(gè)人商用房貸款（簡(jiǎn)稱(chēng)商用房貸款）和個(gè)人經(jīng)營(yíng)設(shè)備貸款（簡(jiǎn)稱(chēng)設(shè)備貸款）。2.流動(dòng)資金貸款。第二節(jié)

個(gè)人住房貸款概述一、個(gè)人住房貸款的概念和分類(lèi)1.按照資金來(lái)源劃分，個(gè)人住房貸款包括自營(yíng)性個(gè)人住房貸款、公積金個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房組合貸款。詳見(jiàn)上節(jié)內(nèi)容。2.按照住房交易形態(tài)劃分，個(gè)人住房貸款可分為新建房個(gè)人住房貸款、個(gè)人再交易住房貸款和個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款3.按照貸款利率的確定方式劃分，個(gè)人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款。二、個(gè)人住房貸款的特征（一）貸款金額大、期限長(zhǎng)（二）以抵押為前提建立信貸關(guān)系（三）風(fēng)險(xiǎn)因素類(lèi)似，風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn)三、個(gè)人住房貸款的發(fā)展歷程截至2010年底，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額已達(dá)到4.5萬(wàn)億元，比1997年年底增長(zhǎng)231.58倍，占金融機(jī)構(gòu)全部貸款余額的重由0.49%上升到11%。3.信用狀況良好，無(wú)到期未還的貸款本息；4.已簽訂合法有效的房屋購(gòu)買(mǎi)（建造、大修）合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件，且所購(gòu)房屋用途為住宅；5.有不低于最低規(guī)定比例的首付款證明；6.有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或者有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人，但原則上以所購(gòu)住房設(shè)定抵押擔(dān)保；7.貸款銀行規(guī)定的其他條件。（二）貸款利率個(gè)人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開(kāi)，實(shí)行下限管理。2008年10月27日，中國(guó)人民銀行公布新的個(gè)人住房貸款利率的下限為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，商業(yè)銀行可以根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。貸款利率可以采用固定利率、浮動(dòng)利率或固定加浮動(dòng)利率（混合利率）方式。（三）貸款期限個(gè)人住房貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年，其中個(gè)人二手房貸款的期限不能超過(guò)所購(gòu)住房的剩余使用年限。借款人年齡與貸款期限之和最長(zhǎng)不超過(guò)70年；借款人年齡在60歲周歲及以上的，應(yīng)增加信用狀況和還款能力符合要求的連帶責(zé)任保證人或增加共同借款人。個(gè)人住房貸款到期日不得晚于抵押物國(guó)有土地使用權(quán)到期日。個(gè)人住房貸款期限應(yīng)在1年以上，但另有規(guī)定的除外。（五）擔(dān)保方式個(gè)人住房貸款一般采用以所購(gòu)房屋作抵押的擔(dān)保方式，也可以采用質(zhì)押擔(dān)保和保證擔(dān)?；蛘邘追N貸款擔(dān)保方式。在實(shí)踐中，當(dāng)借款人采用一種擔(dān)保方式不能足額對(duì)貸款進(jìn)行擔(dān)保時(shí)，從控制風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，貸款銀行往往要求借款人組合使用不同的擔(dān)保方式對(duì)貸款進(jìn)行擔(dān)保。無(wú)論采用何種方式，貸款銀行都要和相關(guān)當(dāng)事人簽訂相應(yīng)的擔(dān)保合同。一般情況下，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，在所購(gòu)住房取得房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登記之前，貸款銀行會(huì)要求設(shè)定抵押加階段性保證，一手住房貸款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，二手住房貸款由中介機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)。借款人、抵押人、保證人應(yīng)同時(shí)與貸款銀行簽訂抵押加階段性保證借款合同。在所抵押的住房取得房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登記后，根據(jù)合同約定，抵押加階段性保證人不再履行保證責(zé)任。(六）貸款額度貸款額度是指銀行向借款人提供的以貨幣計(jì)量的貸款產(chǎn)品數(shù)額。在實(shí)踐中，貸款額度一般是按擬購(gòu)（建造、大修）住房?jī)r(jià)格扣除其一定比例的首付款確定。因此，貸款額度的要求可以從貸款最低首付款比例反映。最低貸款首付款比例應(yīng)根據(jù)借款人首次或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型、建筑面積等，由人行、銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)明確規(guī)定，并根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)、金融情況適時(shí)調(diào)整。此外，個(gè)人住房貸款的額度可以根據(jù)申請(qǐng)人資信、還款能力以及擔(dān)保情況予以確定。第三節(jié)

個(gè)人住房貸款的受理和調(diào)查一、貸款的受理（一）貸前咨詢(xún)（二）借款人申請(qǐng)?jiān)谔峤弧秱€(gè)人購(gòu)房貸款申請(qǐng)表》的同時(shí)，借款人還需向銀行提供以下資料：1.借款人合法有效的身份證件；2.借款人婚姻狀況證明；3.借款人還款能力證明，包括收入證明和有關(guān)資產(chǎn)證明；4.購(gòu)房首付款證明；

5.借款人與售房人簽訂的合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同；6.有共同借款人的，共同借款人須按要求提供身份證件及其他相關(guān)證明文件，并按要求填寫(xiě)《**銀行個(gè)人購(gòu)房貸款申請(qǐng)表》；7.涉及保證擔(dān)保的，需保證人出具同意提供擔(dān)保的書(shū)面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料；8.貸款銀行要求提供的其他資料。原件、復(fù)印件（三）貸款申請(qǐng)的受理1.接受申請(qǐng)2.初步審核貸款受理人應(yīng)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的借款申請(qǐng)書(shū)及申請(qǐng)材料進(jìn)行初步審核，主要審查借款申請(qǐng)人的主體資格及借款申請(qǐng)人所提交材料的完整性與規(guī)范性。如果資料不符合要求，應(yīng)要求申請(qǐng)人補(bǔ)充資料或重新提供有關(guān)材料。經(jīng)初步審核符合要求后，貸款受理人應(yīng)將借款申請(qǐng)書(shū)/表及申請(qǐng)材料交負(fù)責(zé)貸前調(diào)查的客戶(hù)經(jīng)理，及時(shí)進(jìn)行貸前調(diào)查。如果決定不予受理，應(yīng)退出貸款申請(qǐng)并向申請(qǐng)人說(shuō)明原因。2.對(duì)借款人的調(diào)查（1）調(diào)查的方式和要求。貸前調(diào)查可以采用審查借款申請(qǐng)材料、面談、查詢(xún)個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)、電話(huà)調(diào)查、實(shí)地調(diào)查等多種方式進(jìn)行。調(diào)查人員要與借款人至少面談一次，重點(diǎn)了解借款人的基本情況、購(gòu)房行為及貸款行為的真實(shí)性、還款意愿、貸款還款來(lái)源等并做好面談?dòng)涗洿送?，貸前調(diào)查人員應(yīng)根據(jù)對(duì)信貸資料的分析及面談情況確定是否開(kāi)展實(shí)地調(diào)查。開(kāi)展實(shí)地調(diào)查的，應(yīng)重點(diǎn)了解借款人家庭狀況、職業(yè)特征、收入情況、居住環(huán)境等因素并進(jìn)行綜合評(píng)估?！敦?cái)政學(xué)》(第四版）陳共主編（2）調(diào)查的主要內(nèi)容

①貸款資料是否真實(shí)、完整、一致②借款人購(gòu)房行為是否真實(shí)③借款人及配偶信用狀況是否符合規(guī)定④借款人及配偶還款能力是否充足⑤借款人購(gòu)房首付款比例是否符合規(guī)定及按揭樓盤(pán)準(zhǔn)入限定，是否已真實(shí)、足額支付⑥貸款擔(dān)保是否合法、足值、有效⑦貸款年限是否符合規(guī)定；⑧借款人所購(gòu)住房與周邊同類(lèi)、同檔次住房?jī)r(jià)格相比是否處于合理水平；《財(cái)政學(xué)》(第四版）陳共主編（3）提出調(diào)查意見(jiàn)貸前調(diào)查完成后，調(diào)查人員應(yīng)對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行整理、分析、填寫(xiě)《**銀行個(gè)人購(gòu)房貸款內(nèi)部運(yùn)作表》（或者撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告），就借款申請(qǐng)人提供資料的真實(shí)性和完整性、購(gòu)房行為真實(shí)性、信用狀況、還款能力、購(gòu)房首付款真實(shí)性、房產(chǎn)交易價(jià)格合理性提出調(diào)查意見(jiàn)，對(duì)貸款主要要素（金額、期限、利率、還款方式、擔(dān)保方式等）、限制性條件等提出相關(guān)建議，并出具是否同意貸款的調(diào)查結(jié)論?！敦?cái)政學(xué)》(第四版）陳共主編貸前調(diào)查人員應(yīng)按照規(guī)定將經(jīng)調(diào)查核實(shí)的相關(guān)信息數(shù)