淺析大陸外資企業(yè)拆遷補(bǔ)償

淺析大陸外資企業(yè)拆遷補(bǔ)償淺析大陸外資企業(yè)拆遷補(bǔ)償

致遠(yuǎn)企業(yè)管理顧問(昆山)有限公司錢盛華

中國(guó)許多城市因舊城改造、城市重新規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的需要，早期投資的外資企業(yè)紛紛面臨拆遷、補(bǔ)償?shù)纫幌盗袉栴}，由于拆遷、補(bǔ)償涉及各方利益，部分地區(qū)因當(dāng)事人未能達(dá)成協(xié)議甚至出現(xiàn)拆遷糾紛。許多外資企業(yè)管理者，不懂得拆遷法規(guī)，拆遷人補(bǔ)償多少，就被動(dòng)地接受多少，拆遷人提供什么樣的安置條件，就被動(dòng)地接受這些安置條件，致使自身利益受到侵害，還蒙在鼓里，更談不上如何保護(hù)自身權(quán)益了。筆者認(rèn)為，作為被拆遷人的外資企業(yè)，其管理者應(yīng)當(dāng)充分了解拆遷相關(guān)的法律法規(guī)，認(rèn)真做好事前規(guī)劃和安排方案，只有這樣才能運(yùn)籌帷幄，維護(hù)自身合法權(quán)益。本文擬以外資比較集中的江蘇省昆山市為例，以被拆遷人角度淺析拆遷涉及相關(guān)法規(guī)、稅務(wù)的相關(guān)規(guī)定，旨在讓外資企業(yè)管理者了解更多的拆遷補(bǔ)償法規(guī)、實(shí)務(wù)。一、拆遷補(bǔ)償?shù)幕玖鞒?．

拆遷人（或建設(shè)單位）向建設(shè)管理部門、國(guó)土管理部門、規(guī)劃管理部門辦理建設(shè)項(xiàng)目審批、建設(shè)用地審批和建設(shè)規(guī)劃許可手續(xù)；2．

拆遷人向拆遷管理部門提出申請(qǐng)，辦理拆遷許可證；3．

拆遷范圍確定后，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)書面通知工商、規(guī)劃、房管、國(guó)土等有關(guān)部門暫停辦理拆遷范圍內(nèi)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，新建、擴(kuò)建、改建房屋，轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押房屋和房屋析產(chǎn)，改變房屋和土地用途等相關(guān)手續(xù)；4．

房屋拆遷管理部門將拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等有關(guān)事項(xiàng)予以登報(bào)公告；5．

拆遷人需要委托他人拆遷的，可以簽訂委托拆遷協(xié)議，由受托拆遷人辦理拆遷；6．

拆遷人委托資產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)被拆遷人拆遷范圍的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；7．

拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，拆遷人與被拆遷人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，當(dāng)事人可以向批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷管理部門申請(qǐng)裁決。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以依法向人民法院起訴；8．

拆遷人委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋、其它資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；9．

拆遷人、被拆遷人辦理拆遷、安置、補(bǔ)償手續(xù)。需要提醒注意的是，◆

在房屋拆遷搬遷期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人未完成搬遷的，由市、縣級(jí)市人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷；◆

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù)》，拆遷人與被拆遷人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，而應(yīng)當(dāng)向批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷管理部門申請(qǐng)裁決。二、特別關(guān)注事項(xiàng)1．

拆遷補(bǔ)償1）

拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由被拆遷人選擇。2）

被拆遷資產(chǎn)的分類被拆遷資產(chǎn)一般分為：◆

房屋建筑物、構(gòu)筑物◆

不可搬遷的設(shè)施及設(shè)備◆

需拆除安裝設(shè)備◆

不需拆除安裝設(shè)備3）

被拆遷資產(chǎn)的評(píng)估（1）房屋建筑物、構(gòu)筑物的評(píng)估房屋建筑物、構(gòu)筑物的評(píng)估評(píng)估價(jià)值＝［基本重置單價(jià)×（１＋層高增減率）＋房屋勘察設(shè)計(jì)費(fèi)單價(jià)＋附屬公共配套設(shè)施費(fèi)單價(jià)＋公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)單價(jià)＋管理費(fèi)用單價(jià)］×成新率×建筑面積房屋建筑物、構(gòu)筑物的重置價(jià)值指在現(xiàn)時(shí)條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)日購(gòu)買或取得與所評(píng)房產(chǎn)功能相同或相似的全新資產(chǎn)，并使其出于全新狀態(tài)所需的社會(huì)一般公平耗費(fèi)，一般由:房屋勘察設(shè)計(jì)費(fèi)單價(jià)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、場(chǎng)地三通一平費(fèi)等前期費(fèi)用，定額直接費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、材料費(fèi)等土建費(fèi)用，水電附屬設(shè)施費(fèi)用，建設(shè)單位在建造時(shí)發(fā)生的工程項(xiàng)目管理費(fèi)用，基建資金投入建設(shè)期利息成本等構(gòu)成。（2）不可搬遷設(shè)施及設(shè)備的評(píng)估不可搬遷設(shè)施及設(shè)備的補(bǔ)償是以重置價(jià)值為基礎(chǔ)，考慮成新度的影響確定，不可搬遷設(shè)施及設(shè)備重置價(jià)值為現(xiàn)行購(gòu)置價(jià)值、從屬費(fèi)用之和。A現(xiàn)行購(gòu)置價(jià)值有保護(hù)等費(fèi)用。B搬運(yùn)費(fèi)用指對(duì)已拆除設(shè)備進(jìn)行運(yùn)輸前后的兩次起吊，短途運(yùn)輸、運(yùn)輸車輛進(jìn)退場(chǎng)空載費(fèi)、起吊人工費(fèi)、合理利潤(rùn)稅金等。C安裝費(fèi)用指對(duì)已拆除設(shè)備工、機(jī)具水平搬運(yùn)，設(shè)備開箱、檢查、基礎(chǔ)驗(yàn)收、鏟麻面、劃線、定位、起重機(jī)具裝拆、清洗、吊裝、組裝、連接、安放墊鐵地腳螺栓，設(shè)備找平、調(diào)平、精平、焊接、固定灌漿、單機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)等費(fèi)用。D設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)用指安裝設(shè)備進(jìn)行新址設(shè)備基礎(chǔ)建造發(fā)生之設(shè)計(jì)、施工費(fèi)用。（2）不需安裝設(shè)備搬運(yùn)費(fèi)用的評(píng)估不需安裝設(shè)備系指拆除、安裝比較簡(jiǎn)單，單套設(shè)備體積或重量較小，由較少人力即能完成拆除、安裝的設(shè)備。其搬運(yùn)費(fèi)用即為搬運(yùn)費(fèi)用。（3）停工損失補(bǔ)償停工損失補(bǔ)償各地標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，昆山市標(biāo)準(zhǔn)為按照非住宅面積一次性每平方米240元計(jì)算。（昆山市建設(shè)局昆價(jià)【2002】第34號(hào)）4）

土地使用權(quán)涉及之補(bǔ)償一般來說，外資企業(yè)土地使用權(quán)系通過土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓方式獲得的，土地所有權(quán)仍然歸國(guó)家，房屋拆遷法規(guī)并未對(duì)土地使用權(quán)涉及補(bǔ)償作出規(guī)范，原則上講，被拆遷房屋所在區(qū)域的土地使用權(quán)的補(bǔ)償，已經(jīng)涵蓋于相關(guān)房屋建筑物、構(gòu)筑物的補(bǔ)償之中，因此，土地使用權(quán)亦不存在拆遷補(bǔ)償情況。但是，在事務(wù)中還是存在貨幣補(bǔ)償情形，如昆山市的作法是按照土地實(shí)際增值的一定回饋比例給予補(bǔ)償（回饋比例由拆遷人、被拆遷人協(xié)商，一般不高于50％），具體為：項(xiàng)目金額A拍賣收入拍賣收入額B10%公共設(shè)施A×10％補(bǔ)償費(fèi)：

C土地成本購(gòu)入土地使用權(quán)成本D不可拆卸設(shè)備（含房屋）不可拆卸設(shè)備（含房屋）評(píng)估價(jià)值E可拆卸設(shè)備可拆卸設(shè)備拆除、搬運(yùn)、安裝等費(fèi)用的評(píng)估額F停工損失停工損失補(bǔ)償額G10%補(bǔ)償費(fèi)（XX萬/畝）按XX萬元/畝之補(bǔ)償額H補(bǔ)償費(fèi)小計(jì)（C+D+E+F+G）I土地增值（A-B-H）J拍賣手續(xù)費(fèi)（A-B）*4%K土地實(shí)際增值（I-J）L回饋金（K*回饋比例）

2．

抵押資產(chǎn)的拆遷補(bǔ)償以不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款，是企業(yè)取得資金的常用手段。這類不動(dòng)產(chǎn)在拆遷時(shí)，銀行作為抵押權(quán)人，將加入到拆遷法律關(guān)系中來，否則抵押權(quán)就可能遭受侵害，為此，抵押房屋的拆遷糾紛便具有一般房屋拆遷活動(dòng)所不同的特性?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定：“拆遷設(shè)有抵押的房屋，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。”按照目前法律規(guī)定的拆遷補(bǔ)償?shù)膬煞N方式，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋具體操作也有不同。1）抵押房屋拆遷采用貨幣補(bǔ)償方式如果抵押房屋拆遷，選用了貨幣補(bǔ)償方式，應(yīng)當(dāng)先由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)或者先償還債務(wù)，使抵押房屋原有的抵押權(quán)消失，被拆遷人方能向拆遷人領(lǐng)取補(bǔ)償金；如果抵押人和抵押權(quán)人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，拆遷人有權(quán)暫不支付拆遷補(bǔ)償金。按照合同法的相關(guān)規(guī)定，拆遷人和被拆遷人都有及時(shí)通知抵押權(quán)人的義務(wù)。2）抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的操作如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時(shí)，選用了產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，其補(bǔ)償操作應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：(1)

抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為房屋抵押物而重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，即使訂立也因違反擔(dān)保法的規(guī)定而無效。(2)

抵押權(quán)人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達(dá)不成新的抵押協(xié)議的，該房屋視為產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房屋，由拆遷人提出拆遷補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對(duì)被拆遷房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

3．

租賃房屋的拆遷補(bǔ)償1）

拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。2）

拆遷以標(biāo)準(zhǔn)租金租賃的直管公房和單位自有房屋，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償，與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，拆遷人按照下列辦法給予補(bǔ)償：（1）住宅房屋：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~（不含房屋裝修評(píng)估值）的20％給被拆遷人，80％給房屋承租人，房屋裝修補(bǔ)償金額給裝修出資人；（2）非住宅房屋：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~（不含房屋裝修評(píng)估值）的30％給被拆遷人，70％給房屋承租人，房屋裝修補(bǔ)償金額給裝修出資人。

三、補(bǔ)償收入的稅務(wù)、會(huì)計(jì)處理目前對(duì)補(bǔ)償收入是否征稅問題，存在各種說法，有的認(rèn)為是免稅，有的認(rèn)為是繳稅，有的認(rèn)為沖減固定資產(chǎn)原價(jià)，有的則掛賬不處理。筆者認(rèn)為，補(bǔ)償收入一定嚴(yán)格遵循相關(guān)稅法的要求進(jìn)行稅務(wù)、帳務(wù)處理，謹(jǐn)防稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)處罰的發(fā)生。1．稅法規(guī)定依據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定，企業(yè)取得的搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入，凡搬遷后重新購(gòu)置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)（以下稱重置固定資產(chǎn)）的，應(yīng)將上述搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額，沖減企業(yè)重置固定資產(chǎn)的原價(jià)。企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入，凡搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的，應(yīng)將上述搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值及處置費(fèi)用后的余額，計(jì)入企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。2．稅務(wù)、會(huì)計(jì)的處理1）

重置相同或類似固定資產(chǎn)若按照稅務(wù)規(guī)定要求進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，即采用余額去沖減重置固定資產(chǎn)原值，一方面隨意改變了重置資產(chǎn)價(jià)值，實(shí)質(zhì)上低估了重置固定資產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)也影響了當(dāng)期折舊額提取，更嚴(yán)重的是未來重置固定資產(chǎn)在進(jìn)行資產(chǎn)重組、出售、投資等方面帶來了很多的后續(xù)問題。如果用于沖減的余額大于重置資產(chǎn)價(jià)值，則沖減后重置固定資產(chǎn)原值豈不成了負(fù)資產(chǎn)，這顯然不合理。筆者建議按照以下方法進(jìn)行處理。A處置拆遷固定資產(chǎn)時(shí)借固定資產(chǎn)清理借累計(jì)折舊貸固定資產(chǎn)

借固定資產(chǎn)清理貸銀行存款（應(yīng)付工資等）貸應(yīng)交稅金—營(yíng)業(yè)稅（轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)）

借銀行存款貸固定資產(chǎn)清理

借預(yù)提費(fèi)用－拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸固定資產(chǎn)清理B取得補(bǔ)償時(shí)借銀行存款貸預(yù)提費(fèi)用－拆遷補(bǔ)償費(fèi)C重置相同或類似固定資產(chǎn)時(shí)借固定資產(chǎn)貸銀行存款（或應(yīng)付帳款）若余額大于重置資產(chǎn)價(jià)值，差額部分作如下處理：借預(yù)提費(fèi)用－拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸補(bǔ)貼收入D計(jì)提重置相同或類似固定資產(chǎn)折舊時(shí)借預(yù)提費(fèi)用－拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸累計(jì)折舊

余額沖減完后，計(jì)提重置固定資產(chǎn)折舊借制造費(fèi)用（管理費(fèi)用）貸累計(jì)折舊

按照上述方法處理后，既符合稅法要求，財(cái)務(wù)帳又能夠反映固定資產(chǎn)及其折舊的真實(shí)狀況。

2）

不再重置相同或類似固定資產(chǎn)此種情況下由于稅務(wù)、會(huì)計(jì)無差異，處理比較簡(jiǎn)單：A處置拆遷固定資產(chǎn)時(shí)基本上和重置相同或類似固定資產(chǎn)