深圳市優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級“16”文件要點解讀課件

深圳市優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級“1+6”文件要點解讀根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定：我國土地按用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。城市的土地必然屬于國家所有的土地，城市土地中不允許存在農(nóng)民集體所有的土地；在農(nóng)民集體所有的土地上是不可以建設(shè)城市的，除了公共設(shè)施和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，農(nóng)民集體所有的土地甚至不得用于非農(nóng)建設(shè)；無論是何種主體（農(nóng)民、政府或者投資者），如果想實現(xiàn)城市的擴(kuò)張或者建立新的城市，或者意圖在農(nóng)民集體所有的土地上進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)，那么必須完成將集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地這一前提性的要件，即便是擁有土地所有權(quán)的農(nóng)民集體也不例外；土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)化主體是單一的，即只能是國家，土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)化方向是單一的，即只能從集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地，而不能將國有土地轉(zhuǎn)化為集體土地；所有權(quán)轉(zhuǎn)化的途徑有兩種：一是，國家為了公共利益的需要，依照法律的規(guī)定，對農(nóng)民集體土地所有權(quán)進(jìn)行征收；二是，通過城市規(guī)劃將集體土地納入城市規(guī)劃區(qū)，然后對農(nóng)民集體土地所有權(quán)進(jìn)行無償國有化或者有償征收；不能主動把集體用地賣給國家，而只能被動等待國家前來征收。關(guān)于我國土地的所有權(quán)和使用權(quán)Part1政策出臺背景“1+6”文件出臺背景到2020年，深圳市可供新增建設(shè)用地只有59平方公里，而且這些地塊零星、分散，重大項目、公共設(shè)施要落地就會遇到土地空間匱乏的問題，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市發(fā)展受到了土地空間的制約。16《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）》《深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）》《深圳市宗地地價測算規(guī)則（試行）》《深圳市關(guān)于貫徹執(zhí)行〈閑置土地處置辦法〉的實施意見（試行）》《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》《加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套住房的意見》Part2關(guān)鍵詞解讀“房地并舉”實行房地并舉，優(yōu)先供房建立以房招商、養(yǎng)商、穩(wěn)商的新機(jī)制，企業(yè)可以通過租賃、購買、合作等方式解決生產(chǎn)及配套的問題，并根據(jù)政策給予創(chuàng)新性企業(yè)租金補(bǔ)貼或優(yōu)惠。與此同時，對工業(yè)樓宇進(jìn)入市場實行“三限”，即對銷售對象、銷售價格、二次轉(zhuǎn)讓周期作了明確限定?！渡钲谑袆?chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）》第十四條，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房租售價格原則上為同片區(qū)同檔次產(chǎn)業(yè)用房市場評估價格的50%-70%。《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》第五條，工業(yè)樓宇的受讓人須是依法注冊登記的企業(yè)，符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件并通過各區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門依法進(jìn)行的資格審核。第十四條，（三）工業(yè)樓宇自完成轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)原則上不得轉(zhuǎn)讓，5年內(nèi)確需轉(zhuǎn)讓的，增加值收益額100%上繳。增值收益額扣減總金額50%60%50%工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓所需上繳金額（轉(zhuǎn)移登記后5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，增加值收益額100%上繳）“創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房”

一方面從市場來講，也就是通過修訂工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法，進(jìn)一步放開工業(yè)廠房的市場流轉(zhuǎn)，使城市更新的工改工項目占更大比重。另一方面，推出創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房這一新模式。有點類似住宅中的保障性住房。主要為需要扶持的新興產(chǎn)業(yè)和企業(yè)提供優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)用房，政策優(yōu)惠主要體現(xiàn)在租和售的價格明顯比市場價格要低。《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》第十一條，符合規(guī)定的可以轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，可在市政府土地房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)公開交易或自行小交易。互聯(lián)網(wǎng)、生物、新能源、新材料、文化創(chuàng)意和新一代信息技術(shù)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)；先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)及深圳市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中重點支持的其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)?！肮?jié)約集約”第一是提高空間的利用質(zhì)量和效益，在這次出臺的政策中，主要通過建立全市統(tǒng)一、公開的空間供需服務(wù)平臺，建立健全準(zhǔn)入和退出機(jī)制，提高優(yōu)質(zhì)企業(yè)的落地效率，及時淘汰沒有潛力的企業(yè)。第二是促進(jìn)優(yōu)質(zhì)要素資源向產(chǎn)業(yè)基地和園區(qū)集聚，提高空間資源綜合利用效益。通過分區(qū)規(guī)劃管理、區(qū)域合作協(xié)調(diào)、城市綜合體和復(fù)合型城區(qū)等空間規(guī)劃，引導(dǎo)新增產(chǎn)業(yè)項目向產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)集中，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚化、高端化發(fā)展。同時通過創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地分類、鼓勵土地混合使用、提高產(chǎn)業(yè)用地容積率上限、預(yù)留產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間資源、集約布置配套設(shè)施、規(guī)范土地的彈性引導(dǎo)與量化控制等措施，來滿足重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）》第六條政府鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位尚未進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的、符合規(guī)劃的合法工業(yè)用地進(jìn)入市場；第七條對于尚未完善征（轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償手續(xù)且符合規(guī)劃的工業(yè)用地，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位在先行清理土地經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補(bǔ)償和拆除后，可進(jìn)入市場?！渡钲谑袆?chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）》第四章和第五章明確了準(zhǔn)入配置和調(diào)劑退出的條件。Part3改進(jìn)內(nèi)容解讀《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）》免收《深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定》（198號令）中規(guī)定的10%的公告基準(zhǔn)地價。目標(biāo)：拓展產(chǎn)業(yè)用地來源，不僅僅政府用地，把社會的集體社區(qū)土地也投入市場。區(qū)位規(guī)模供應(yīng)計劃需求用地申請產(chǎn)業(yè)用地供需服務(wù)平臺改變以往需向不同部門提出申請的局面收集企業(yè)空間需求，實現(xiàn)信息共享政府和社會有空間能力與企業(yè)需求對接原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位合法工業(yè)用地可申請進(jìn)入市場流通50%地價收益70%地價收益或政府收益或50%土地收益30%地價收益20%物業(yè)繼受單位收益以掛牌方式公開出（轉(zhuǎn)）讓土地使用權(quán)，兩種收益分配方式供選擇《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》改進(jìn)之處《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》與2008年出臺的《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法》比較1.擴(kuò)大分割轉(zhuǎn)讓范圍增加了兩項工業(yè)樓宇可分割轉(zhuǎn)讓的情況；取消了原《辦法》中舊工業(yè)區(qū)升級改造項目中的自用比例不低于50%的比例；城市更新項目改造后的工業(yè)樓宇及作為工業(yè)配套設(shè)施的配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施均可分割轉(zhuǎn)讓（配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓建筑面積不超過總量的30%）。2.轉(zhuǎn)讓方式更靈活轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇可選擇在市土地房產(chǎn)交易中心公開交易，也可選擇自行交易；改變原來必須在市土地房產(chǎn)交易中心公開進(jìn)行的作法。3.改變工業(yè)樓宇登記模式規(guī)定工業(yè)樓宇可以棟、層、間為基本登記單元進(jìn)行登記；對于限整體轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，可以棟為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記；改變以往以一宗地為單位核發(fā)一本房地產(chǎn)權(quán)利證書的登記模式。4.明確轉(zhuǎn)讓增值收益須按比例上繳為避免因工業(yè)樓宇流轉(zhuǎn)市場的放開而引發(fā)工業(yè)用地炒作、工業(yè)樓宇投機(jī)買賣等擾亂工業(yè)樓宇交易市場的行為，對工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益上繳國土基金及其上繳比例進(jìn)行了規(guī)定?！渡钲谑胸瀼貓?zhí)行〈閑置土地處置辦法〉的實施意見》“建立覆蓋批、供、用、查全過程的動態(tài)監(jiān)督管理機(jī)制”。明確各種處置方案的適用范圍；細(xì)化土地閑置費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)、范圍和程序等；明確土地閑置費(fèi)的追繳程序、協(xié)商有償收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以往閑置土地處置方案按批次報市政府審批除無償收回土地使用權(quán)須按程序報市政府批準(zhǔn)外，其余情形由市級國土資源主管部門批準(zhǔn)后實施，處置決定報市政府備案。Part4相關(guān)問題思考相關(guān)問題思考1.集體土地和房屋的產(chǎn)權(quán)問題完全的房屋所有權(quán)包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)，最核心的當(dāng)屬處分權(quán)。但農(nóng)村集體土地上房屋則不同，是不完全的所有權(quán)，尤其是在處分權(quán)上受限，主要表現(xiàn)在農(nóng)村房屋買賣登記，如果買方不屬于房屋所在村集體，則不予許可；且房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記須經(jīng)村集體同意才可。另《中華人民共和國土地管理法》第十四條農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地承包經(jīng)營期限為三十年。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。承包經(jīng)營土地的農(nóng)民有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)受法律保護(hù)。第十五條農(nóng)民集體所有的土地，可以由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。土地承包經(jīng)營的期限由承包合同約定。承包經(jīng)營土地的單位和個人，有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。3.IPO項目中的集體用