個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策

2005年個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策

一2005年國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款狀況（一）國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款發(fā)展速度放緩，整體市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期1.基本情況近年來(lái)，我國(guó)個(gè)人住房貸款呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，1999～2004年個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)分別是218.6%、148.72%、65.77%、47.71%、42.46%和35.1%。2002～2004年，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額分別達(dá)到：8258億元、11779億元、15922億元，年度增加值分別為：2670億元、3528億元、4072億元。截至2005年2月底，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額已達(dá)16508億元，比年初增加522億元，與去年同期增加526億元相比，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額2005年1～2月首次出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。2005年前9個(gè)月，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額僅比年初增加1869億元，余額同比少增1152億元。業(yè)務(wù)發(fā)展明顯趨緩。截至2005年11月底，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額達(dá)到18177億元，僅比年初增加了2255億元。全國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展情況見(jiàn)表1。表12005年全國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展情況統(tǒng)計(jì)2.國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展趨緩的主要原因（1）國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)了宏觀(guān)調(diào)控。面對(duì)固定資產(chǎn)投資增速過(guò)快，部分行業(yè)低水平擴(kuò)張，房?jī)r(jià)上漲較快，房地產(chǎn)行業(yè)已有過(guò)熱苗頭等問(wèn)題，中央政府自2003年下半年直到現(xiàn)在，逐步實(shí)施了自1978年改革開(kāi)放以來(lái)的第五次宏觀(guān)調(diào)控。從信貸政策看，2003年6月，中國(guó)人民銀行下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)［2004］121號(hào)），即121號(hào)文件，開(kāi)始對(duì)土地儲(chǔ)備貸款、建安企業(yè)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款、個(gè)人住房貸款等房地產(chǎn)相關(guān)信貸業(yè)務(wù)全面收緊。人民銀行于2004年10月上調(diào)了包括個(gè)人住房貸款在內(nèi)的銀行貸款利率，2005年3月宣布取消個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率，并建議商業(yè)銀行在部分區(qū)域提高借款人的購(gòu)房首付款比例。此舉直接導(dǎo)致個(gè)人住房貸款有效需求下降。從土地供應(yīng)政策看，2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2004〕71號(hào)），要求各省市在2004年8月31日之前將歷史遺留問(wèn)題加以界定并處理完畢，8月31日之后，不得再以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)，“8·31”大限之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)開(kāi)始趨緊。從國(guó)家打擊房地產(chǎn)投機(jī)的實(shí)際行動(dòng)看，2005年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)改委等七部委穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的八條意見(jiàn)，嚴(yán)格禁止期房轉(zhuǎn)讓?zhuān)状翁岢銎胀ㄗ》颗c高檔住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)，明確提出對(duì)投機(jī)性和投資性房地產(chǎn)交易行為課收重稅。2005年10月，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2005］156號(hào)），強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)交易稅加強(qiáng)征管。從國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策看，2005年12月，國(guó)家發(fā)改委公布了《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2005年本）》，將別墅、高爾夫球場(chǎng)、賽馬場(chǎng)列入限制發(fā)展類(lèi)項(xiàng)目，國(guó)務(wù)院同期頒布的《促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定》（國(guó)發(fā)［2005］40號(hào)）明確禁止投資建設(shè)產(chǎn)業(yè)目錄中的限制類(lèi)新建項(xiàng)目。這項(xiàng)政策的出臺(tái)，無(wú)異于對(duì)以別墅為主的高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目宣判了無(wú)期徒刑。（2）投機(jī)性購(gòu)房需求受到打壓。無(wú)論從哪個(gè)角度分析，長(zhǎng)三角地區(qū)都已成為近年以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)闊步前進(jìn)的發(fā)動(dòng)機(jī)。這個(gè)地區(qū)具有相對(duì)透明的投資機(jī)制，并基本形成了開(kāi)放的市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景向好。在人民幣升值的強(qiáng)烈預(yù)期之下，國(guó)外投機(jī)資金也傾向于選擇這一地區(qū)進(jìn)行布局。房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)內(nèi)外投機(jī)資金的共同選擇。另一方面，由于房地產(chǎn)投資對(duì)地方財(cái)政、稅收巨大的貢獻(xiàn)作用，地方政府一般也對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)沖動(dòng)默許甚至略帶縱容。在這些因素綜合作用下，長(zhǎng)三角地區(qū)的房?jī)r(jià)快速走高，“全民炒房”勢(shì)頭逐漸出現(xiàn)，局部過(guò)熱的情況非常明顯。2005年3月以來(lái)，在中央政府一系列強(qiáng)硬宏觀(guān)調(diào)控政策的壓力下，投機(jī)性購(gòu)房需求明顯受到抑制。炒房穩(wěn)賺不賠的日子一去不返，最明顯的例子就是上海市2005年下半年出現(xiàn)的大規(guī)?！巴朔俊笔录?。在宏觀(guān)調(diào)控之后，開(kāi)發(fā)商為了盡快回籠資金，開(kāi)始對(duì)上海市一些城郊結(jié)合部?jī)r(jià)格虛高的公寓式住宅進(jìn)行大幅度降價(jià)促銷(xiāo)，之前以高價(jià)購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房產(chǎn)的購(gòu)房者面臨巨大損失。據(jù)新華社調(diào)查，上海市在2005年3月份前已有房產(chǎn)售出、3月份后仍有后續(xù)供應(yīng)的項(xiàng)目，幾乎無(wú)一例外地遭遇了退房、索賠差價(jià)的問(wèn)題。[1]但是由于價(jià)格原因難以成為退房的理由，許多要求退房者只能通過(guò)尋找房屋質(zhì)量、規(guī)劃上的漏洞，并以此作為表面理由要求退房。據(jù)中國(guó)人民銀行公布的2005年第4季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，居民消費(fèi)意愿和購(gòu)房意愿明顯回落。人民銀行認(rèn)為房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控措施有效抑制了住房投機(jī)性需求是導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要原因。（3）國(guó)內(nèi)主要的商業(yè)銀行加強(qiáng)了信貸控制。從總體看，國(guó)內(nèi)主要的商業(yè)銀行都配合中央政府的宏觀(guān)調(diào)控，加強(qiáng)了內(nèi)部控制措施，充分利用人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)，較為有力地遏制了投資性購(gòu)房行為的泛濫，從而在客觀(guān)上流失了部分按揭資源。（4）借款人提前還款情況較為普遍。由于人民銀行短期內(nèi)兩次調(diào)高房貸利率，在無(wú)更高投資收益渠道的情況下，許多借款人選擇提前還款。據(jù)某銀行上海分行內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，2005年前9個(gè)月借款人提前還款額占超過(guò)總還款額的70%。在有效投放不足和提前還款加快的雙重作用下，個(gè)人住房貸款增勢(shì)明顯放緩。（二）銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，四大商業(yè)銀行優(yōu)勢(shì)地位受到挑戰(zhàn)2004年底，工、農(nóng)、中、建四大商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額為12697億元，占全國(guó)余額的80%；當(dāng)年貸款增加額為2770億元，占全國(guó)增量的68%；比上年同比多增223億元，僅占全國(guó)同比多增量的41%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，從2004年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)其他商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款開(kāi)始步入快速發(fā)展軌道，四大行的絕對(duì)領(lǐng)先地位已經(jīng)受到挑戰(zhàn)。2005年的情況則進(jìn)一步印證了這一判斷。2005年前3個(gè)月，四大行貸款增加額465億元，僅占全國(guó)同期貸款增加額的53%，但與2004年同期相比，貸款同比少增127億元，占到全國(guó)同比少增量的69%。到2005年第二季度末，四大行貸款同比少增額居然占到全國(guó)同比少增總量的103%！這意味著，在四大行業(yè)務(wù)嚴(yán)重停滯的情況下，國(guó)內(nèi)其他商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)仍然實(shí)現(xiàn)了較快發(fā)展。雖然如此，但從2005年全年情況看，四大行貸款增量仍然維持在全國(guó)貸款總增量的50%以上，四大行業(yè)務(wù)發(fā)展仍然對(duì)全國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)有著決定性影響。具體情況見(jiàn)表2。表22005年工、農(nóng)、中、建四大銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展情況（三）國(guó)內(nèi)銀行推行業(yè)務(wù)創(chuàng)新，外資銀行開(kāi)始為國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)熱身盡管遭遇了中央政府的宏觀(guān)調(diào)控，但國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)展個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的決心并未動(dòng)搖。恰恰相反，更多的商業(yè)銀行認(rèn)為，宏觀(guān)調(diào)控將對(duì)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生“擠出”效應(yīng)，屬于中長(zhǎng)期利好，因此發(fā)展個(gè)人住房信貸的決心更加堅(jiān)定。2005年，是國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)不斷創(chuàng)新的一年。1.各商業(yè)銀行都開(kāi)始傾力打造自身個(gè)人住房貸款品牌形象“金鑰匙”、“幸福之家”、“理想之家”、“樂(lè)得家”等品牌形象開(kāi)始在社會(huì)上出現(xiàn)，并逐漸為公眾知悉和接受。2.業(yè)務(wù)新品種不斷出現(xiàn)將個(gè)人住房貸款與投資理財(cái)緊密結(jié)合，為客戶(hù)創(chuàng)造最大價(jià)值，是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的必然方向。從境外個(gè)人住房貸款發(fā)展情況看，購(gòu)房者的收入穩(wěn)定程度、收入水平、流動(dòng)性偏好、投資機(jī)會(huì)、投資理念等都有很大的差異，因此對(duì)住房貸款的還款會(huì)產(chǎn)生多種要求。境外銀行為了吸引客戶(hù)，已經(jīng)將市場(chǎng)做了充分的細(xì)分，在傳統(tǒng)的房貸產(chǎn)品上增加了理財(cái)、利息節(jié)約、資金靈活性、繳款方便等功能。例如，為了迎合注重利息成本節(jié)約的客戶(hù)，境外銀行設(shè)計(jì)出存款\房貸同一賬戶(hù)，只要存款金額符合最低要求，存入賬戶(hù)的資金均視為房貸還款，為客戶(hù)節(jié)約利息成本；為了滿(mǎn)足客戶(hù)既要降低房貸成本，又要進(jìn)行其他投資計(jì)劃的需要，境外銀行在存款\房貸同一賬戶(hù)的基礎(chǔ)上，又設(shè)計(jì)出借款人通過(guò)銀行卡在國(guó)內(nèi)外隨時(shí)提取現(xiàn)金的產(chǎn)品。從國(guó)內(nèi)情況看，2005年多家商業(yè)銀行推出了頗有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的新產(chǎn)品。一是招商銀行2005年推出的“個(gè)人住房貸款循環(huán)授信”業(yè)務(wù)，即客戶(hù)以所購(gòu)住房作為抵押，向銀行申請(qǐng)授信額度，在不超過(guò)授信期限和可用額度范圍內(nèi)，借款人可向銀行隨借隨還，多次申請(qǐng)具有明確合法消費(fèi)用途的各種形式的個(gè)人貸款。“個(gè)人住房貸款循環(huán)授信”業(yè)務(wù)是國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行奉行“拿來(lái)主義”的開(kāi)端。二是深圳發(fā)展銀行上海分行推出了“創(chuàng)業(yè)寶”中小企業(yè)主房產(chǎn)抵押循環(huán)授信業(yè)務(wù)，允許客戶(hù)最高可獲得500萬(wàn)元授信額度，且一次房產(chǎn)抵押的循環(huán)使用期限最長(zhǎng)達(dá)到5年。三是建設(shè)銀行經(jīng)過(guò)多年準(zhǔn)備，發(fā)起成立“個(gè)人住房抵押貸款證券化信托”，首期信托發(fā)行總金額為30億元，標(biāo)志著MBS正式步入中國(guó)資本市場(chǎng)。四是為滿(mǎn)足客戶(hù)鎖定利率風(fēng)險(xiǎn)的潛在需求，部分商業(yè)銀行擬嘗試推出固定利率房貸產(chǎn)品。3.商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款營(yíng)銷(xiāo)力度加大為了幫助客戶(hù)減少不必要的費(fèi)用支出，農(nóng)業(yè)銀行首家推出年繳型房貸保險(xiǎn)，集團(tuán)客戶(hù)超低費(fèi)率、財(cái)產(chǎn)與意外傷害雙重保障成為其最鮮明的特點(diǎn)。工商銀行則高調(diào)宣布由借款人自由選擇是否辦理房貸保險(xiǎn)。多家銀行在房貸營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中，將信用卡業(yè)務(wù)進(jìn)行了捆綁營(yíng)銷(xiāo)，還同時(shí)免除了與房貸有關(guān)的多項(xiàng)中介費(fèi)用。4.外資銀行開(kāi)始為從事國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行熱身根據(jù)中國(guó)加入WTO時(shí)的承諾，2006年底之前，外資銀行將獲準(zhǔn)開(kāi)展人民幣貸款業(yè)務(wù)，資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)異的個(gè)人住房貸款必將成為其個(gè)人金融業(yè)務(wù)的突破口。外資銀行將憑借先進(jìn)的管理理念、領(lǐng)先的技術(shù)手段、較低的融資成本、精巧的本外幣理財(cái)產(chǎn)品，吸引大量個(gè)人高端客戶(hù)。外資銀行對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)壓力，不但體現(xiàn)在增量業(yè)務(wù)方面，還可能體現(xiàn)在存量業(yè)務(wù)方面。（四）個(gè)人征信系統(tǒng)投入使用，國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款的信用環(huán)境趨好按照規(guī)劃，人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)于2005年底之前在全國(guó)范圍投入使用，這是中國(guó)政府清肅信用環(huán)境、加強(qiáng)信用建設(shè)、構(gòu)建信用社會(huì)的基礎(chǔ)性工作。在征信系統(tǒng)留有不良信用記錄的自然人，在日后的金融活動(dòng)中將受到諸多限制；隨著個(gè)人征信系統(tǒng)數(shù)據(jù)采集范圍的不斷擴(kuò)充，個(gè)人征信系統(tǒng)將逐漸覆蓋金融、稅收、司法、公共事業(yè)等諸多領(lǐng)域，存在信用污點(diǎn)的自然人，在其他涉及信用評(píng)價(jià)的活動(dòng)中也可能受到限制。“人無(wú)信不立”，已經(jīng)逐漸從道德約束轉(zhuǎn)化為制度約束。個(gè)人征信系統(tǒng)的建立和使用，已經(jīng)為國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的加速發(fā)展奠定了制度基礎(chǔ)。（五）銀行房屋抵押權(quán)受到司法保護(hù)，個(gè)人住房貸款法律風(fēng)險(xiǎn)大幅降低最高人民法院最新司法解釋明確了抵押房產(chǎn)的執(zhí)行效力。2005年12月21日，最高人民法院出臺(tái)《關(guān)于執(zhí)行設(shè)定抵押房屋的規(guī)定》（法釋?zhuān)?005］14號(hào)），開(kāi)宗明義即規(guī)定已設(shè)定抵押的房產(chǎn)可以執(zhí)行。壓在各商業(yè)銀行心中的一塊巨石轟然落地，業(yè)內(nèi)人士無(wú)不彈冠相慶。抵押房產(chǎn)執(zhí)行的法律障礙曾源于最高人民法院2004年10月發(fā)布的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》。根據(jù)該司法解釋第六條規(guī)定，無(wú)論是否已經(jīng)設(shè)定抵押，人民法院對(duì)被執(zhí)行人必需的居住房屋均不予執(zhí)行。司法解釋甫出，輿論鼎沸，以商業(yè)銀行為主的金融機(jī)構(gòu)壓力驟然增大。近年來(lái)一直成為各銀行“香餑餑”的個(gè)人住房抵押貸款似乎一時(shí)間成了“燙手山芋”。人民銀行在《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中，把該司法解釋列為個(gè)人住房貸款面臨的最大法律風(fēng)險(xiǎn)。從國(guó)內(nèi)情況看，部分商業(yè)銀行出臺(tái)了非常嚴(yán)厲的措施。如規(guī)定借款人必須具有當(dāng)?shù)貞?hù)口；購(gòu)買(mǎi)第一套住房的借款人，必須由第三方提供留宿擔(dān)保等。新的司法解釋以尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為作為基本立足點(diǎn)，兼顧社會(huì)公平，屬于對(duì)2004年司法解釋的一種“糾偏”，體現(xiàn)出了最高人民法院實(shí)事求是、虛心接納社會(huì)各界建議、努力追求司法公正的胸懷和氣魄，殊為可貴。在當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下，房屋所有權(quán)人在設(shè)定抵押前當(dāng)然知道抵押物存在喪失的風(fēng)險(xiǎn)，但出于融資或?yàn)樗说慕?jīng)濟(jì)行為作擔(dān)保的需要，又自愿承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)，所以才將房屋設(shè)定抵押。房屋所有權(quán)人的此種行為屬于正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，無(wú)論是法律還是司法機(jī)關(guān)，都應(yīng)當(dāng)對(duì)正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為給予保護(hù)。保護(hù)抵押權(quán)人正常行使抵押權(quán)，就是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最高程度的尊重。與2004年司法解釋相比，新的司法解釋體現(xiàn)出了司法機(jī)關(guān)執(zhí)法理念的重大進(jìn)步，但作為“中國(guó)特色”的司法機(jī)關(guān)，人民法院不得不考慮到對(duì)“弱勢(shì)群體”的保護(hù)問(wèn)題。新的司法解釋提出了幾項(xiàng)保護(hù)弱勢(shì)群體的措施：一是寬限期制度，即在法院執(zhí)行抵押房屋之前給被執(zhí)行人六個(gè)月的寬限期，在此期間被執(zhí)行人應(yīng)自行從房屋遷出，超過(guò)寬限期未遷出的，法院可以強(qiáng)制遷出。二是臨時(shí)住房制度，即對(duì)強(qiáng)制遷出的被執(zhí)行人，如其無(wú)法自行解決居住問(wèn)題，抵押權(quán)人有義務(wù)按當(dāng)?shù)厝司庾》棵娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人提供臨時(shí)住房，被執(zhí)行人有義務(wù)按照雙方協(xié)商標(biāo)準(zhǔn)或當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)交納租金。三是低保對(duì)象不執(zhí)行制度，即對(duì)被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，人民法院不予強(qiáng)制遷出。應(yīng)當(dāng)指出，新的司法解釋仍然存在一些不足：一是未對(duì)抵押權(quán)人提供臨時(shí)住房的時(shí)間進(jìn)行明確界定，“臨時(shí)”二字含義模糊，執(zhí)行法官的主觀(guān)判斷可能加大抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行的成本。二是低保對(duì)象一律不予執(zhí)行的規(guī)定欠妥，尤其是在被抵押房屋地段好、面積大、品質(zhì)高的情況下，應(yīng)當(dāng)允許抵押權(quán)人采用以低（價(jià)格）換高（價(jià)格）、以?。娣e）換大（面積）、以租（房）變買(mǎi)（房）等方式，在確保低保對(duì)象基本生活水平的前提下，處置抵押房屋，盡量減少抵押權(quán)人損失。針對(duì)新的司法解釋?zhuān)虡I(yè)銀行可以采取以下措施：一是強(qiáng)化對(duì)借款人第一還款來(lái)源的調(diào)查，在貸前面談中增加借款人是否為低保人員的調(diào)查，僅對(duì)職業(yè)穩(wěn)定、收入穩(wěn)定的借款人發(fā)放住房抵押貸款；除非有其他足值有效的擔(dān)保措施，不向低保人士發(fā)放貸款。二是在借款合同中明確約定，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時(shí)，提供臨時(shí)住房的時(shí)間不超過(guò)三個(gè)月且向房屋所有權(quán)人計(jì)收房租，并有權(quán)力從抵押房屋處置價(jià)款中優(yōu)先扣除房租。三是在抵押物處置過(guò)程中，加強(qiáng)與實(shí)力雄厚的房屋租賃、交易中介機(jī)構(gòu)的合作，將銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。二個(gè)人住房貸款存在的主要問(wèn)題及政策建議與中央政府宏觀(guān)調(diào)控趨勢(shì)相一致，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)從幾年前的高速增長(zhǎng)逐漸調(diào)整為穩(wěn)步增長(zhǎng)，總體金融風(fēng)險(xiǎn)有所降低。但與發(fā)達(dá)國(guó)家、地區(qū)相比，還存在諸多不足。（一）非法融資沖動(dòng)難以杜絕，根除假按揭尚無(wú)制度保障假按揭是指不以支付購(gòu)房?jī)r(jià)款為真實(shí)目的，卻以個(gè)人住房貸款名義申請(qǐng)的貸款。雖然從來(lái)沒(méi)有人對(duì)假按揭做出一個(gè)權(quán)威的定義，但這不妨礙它成為近年來(lái)業(yè)界討論最多的話(huà)題之一，也不妨礙它不斷“變種”、“進(jìn)化”。假按揭的產(chǎn)生，有其制度性根源：國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款準(zhǔn)入門(mén)檻較高、審批程序較為嚴(yán)格、審批時(shí)間較長(zhǎng)、并由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按較高利率支付利息；而對(duì)個(gè)人住房貸款則有意降低準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、下放審批權(quán)限、審批效率較高，并由借款人按較低利率支付利息。資金實(shí)力較差但具有強(qiáng)烈融資沖動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在難以通過(guò)開(kāi)發(fā)貸款渠道進(jìn)行融資的情況下，往往傾向于采用假按揭方式獲取銀行資金；即便是資金實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，也可能存在為了快速獲得低成本資金而辦理假按揭的沖動(dòng)。對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行而言，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，信用環(huán)境、法律環(huán)境趨好的情況下，單個(gè)借款人的風(fēng)險(xiǎn)不足以構(gòu)成較大的現(xiàn)實(shí)性危害，但假按揭并非如此。假按揭一般具有涉及人數(shù)眾多、資金數(shù)額巨大、社會(huì)影響惡劣等特點(diǎn)，對(duì)商業(yè)銀行和誠(chéng)實(shí)的借款人都具有重大不利影響。假按揭已經(jīng)被公認(rèn)為商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)最大的“毒瘤”。人民銀行在《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中直接將其稱(chēng)為“個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭”。在商業(yè)銀行對(duì)假按揭深?lèi)和唇^的同時(shí)，不難發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的事實(shí)：除了審計(jì)署在對(duì)國(guó)有商業(yè)銀行定點(diǎn)審計(jì)過(guò)程中公布的假按揭案例，各商業(yè)銀行都對(duì)銀行內(nèi)部假按揭的查處工作諱莫如深，假按揭儼然成為銀行的“內(nèi)部秘密”。另一個(gè)耐人尋味的事實(shí)是：極少有商業(yè)銀行追究辦理假按揭、涉嫌金融詐騙的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的刑事責(zé)任；涉及法律訴訟時(shí)，商業(yè)銀行反而堅(jiān)持認(rèn)為借款人購(gòu)房行為真實(shí)、合法、有效，并以購(gòu)房合同為依據(jù)，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)履行還款擔(dān)保責(zé)任。造成上述尷尬的原因在于：首先，開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理假按揭大部分情況下都有銀行內(nèi)部人員主動(dòng)配合，即便無(wú)人主動(dòng)配合，銀行內(nèi)部管理也存在疏漏，商業(yè)銀行出于“家丑不可外揚(yáng)”、維護(hù)自身社會(huì)形象的考慮不愿意向公眾做出披露；其次，如果商業(yè)銀行追究開(kāi)發(fā)企業(yè)的刑事責(zé)任，由于存在“刑事先于民事”的司法程序，商業(yè)銀行難以在短期內(nèi)保全甚至追回假按揭可能造成的損失，于自身不利；再次，如果在民事訴訟中商業(yè)銀行堅(jiān)持借款人購(gòu)房行為虛假，則借款人的購(gòu)房合同可能被法官判為無(wú)效合同，根據(jù)最高人民法院司法解釋?zhuān)?gòu)房合同無(wú)效則與之緊密聯(lián)系的借款合同無(wú)效，借款合同無(wú)效則從屬的抵押合同亦無(wú)效，對(duì)商業(yè)銀行而言，已經(jīng)發(fā)放的假按揭貸款可能從有抵押貸款變成無(wú)抵押貸款，信貸風(fēng)險(xiǎn)反而加大，這就導(dǎo)致商業(yè)銀行不傾向于向司法機(jī)關(guān)揭露開(kāi)發(fā)企業(yè)的假按揭行為。在沒(méi)有明確的制度保障的情況下，假按揭難以得到有效遏制。假按揭的危害是顯而易見(jiàn)的，商業(yè)銀行加強(qiáng)內(nèi)部控制自然責(zé)無(wú)旁貸；但另一方面，假按揭不但對(duì)具體的商業(yè)銀行構(gòu)成危害，也形成了巨大的國(guó)家金融風(fēng)險(xiǎn)，理應(yīng)受到政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)、司法機(jī)構(gòu)的密切關(guān)注與嚴(yán)厲打擊。必須建立防范假按揭的制度基礎(chǔ)。一是要建立造假企業(yè)的行政處罰制度，開(kāi)發(fā)企業(yè)的造假行為必須納入企業(yè)信用記錄，并由企業(yè)主管機(jī)構(gòu)對(duì)其除以巨額罰款；二是要利用個(gè)人征信系統(tǒng)對(duì)造假企業(yè)的主要責(zé)任人進(jìn)行“污點(diǎn)登記”，在行業(yè)準(zhǔn)入中予以禁止；三是由銀行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)銀行協(xié)助開(kāi)發(fā)企業(yè)造假的責(zé)任人制定明確處罰措施；四是出臺(tái)相應(yīng)法規(guī)，在保障商業(yè)銀行合法利益的前提下，鼓勵(lì)商業(yè)銀行利用法律手段揭露開(kāi)發(fā)企業(yè)造假行為，打擊假按揭。（二）國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款產(chǎn)品單一，缺乏多元化盈利模式在國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展初期，雖然產(chǎn)品單一，但由于銀行間競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，所以商業(yè)銀行在利息收入之外，還通過(guò)代理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及其他中間業(yè)務(wù)向借款人收取一定的費(fèi)用。但在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇后，由于國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款產(chǎn)品過(guò)于單一、金融服務(wù)同質(zhì)化情況頗為嚴(yán)重，通過(guò)低價(jià)策略搶占市場(chǎng)份額幾乎成為商業(yè)銀行的唯一選擇。這一點(diǎn)在2005年表現(xiàn)得尤為明顯：一些商業(yè)銀行為了爭(zhēng)奪業(yè)務(wù)資源，開(kāi)始減少甚至不再收取中間業(yè)務(wù)費(fèi)用；還有商業(yè)銀行冒著一定的政策風(fēng)險(xiǎn)取消了房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；甚至還有商業(yè)銀行開(kāi)始向開(kāi)發(fā)企業(yè)支付按揭資源取得費(fèi)用；更為普遍的一個(gè)現(xiàn)象是：極少有商業(yè)銀行向提前還款的借款人收取費(fèi)用。雖然人民銀行通過(guò)數(shù)次提高人民幣貸款利率人為造成人民幣存貸款利差不斷擴(kuò)大，且對(duì)人民幣貸款實(shí)行利率下限管制，保障了國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的最低收益，但商業(yè)銀行如果不把精力投入到新產(chǎn)品研發(fā)、不設(shè)法開(kāi)辟多元化盈利模式，盡快改變靠利差作為唯一利潤(rùn)來(lái)源的局面，在外資銀行全面進(jìn)入國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)后，勢(shì)必處于被動(dòng)挨打的局面；在無(wú)前期收入、僅靠利差作為利潤(rùn)來(lái)源的情況下，借款人頻繁提前還款可能造成商業(yè)銀行的潛在虧損。從發(fā)達(dá)國(guó)家情況看，商業(yè)銀行細(xì)分市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)出了種類(lèi)繁多的個(gè)人住房貸款產(chǎn)品。更重要的是，發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)銀行已經(jīng)擺脫以利差收入作為主要利潤(rùn)來(lái)源的傳統(tǒng)做法，開(kāi)創(chuàng)了多元化盈利模式。以美國(guó)為例，申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的借款人應(yīng)該交納的費(fèi)用分為三種[2]：一是法定費(fèi)用，即與產(chǎn)權(quán)交易、交易行為記載有關(guān)的法定費(fèi)用，如辦理產(chǎn)權(quán)登記等應(yīng)向政府機(jī)構(gòu)交納的費(fèi)用，一般由貸款人代收；二是向第三方支付的費(fèi)用，例如法律相關(guān)費(fèi)用、估價(jià)、測(cè)量、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)等的支付；三是籌資費(fèi)用，即貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)向住房貸款的申請(qǐng)人收取的、自身直接獲益的費(fèi)用，至少包括兩項(xiàng)：一項(xiàng)是“點(diǎn)”（或稱(chēng)“折扣點(diǎn)”），指的是借款人提前支付給銀行的利息金額，設(shè)計(jì)“點(diǎn)”的目的，主要是保證銀行在不提高利率的情況下，獲得較高的投資收益率，并彌補(bǔ)抵押貸款在二級(jí)市場(chǎng)折價(jià)出售可能帶來(lái)的損失，“點(diǎn)”的費(fèi)率高低與貸款利率成負(fù)相關(guān)關(guān)系，另一項(xiàng)是資金安排費(fèi)，指的是向銀行支付的審批貸款、安排資金的各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用和資料費(fèi)用，一般為貸款金額的1%～3%[3]。這就意味著，貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)在發(fā)放個(gè)人住房貸款之前，就已經(jīng)獲得了基本的盈利保障。所以，很多貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)并不禁止借款人提前還款，也不向提前還款的借款人收取任何費(fèi)用。國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行必須加強(qiáng)向先進(jìn)國(guó)家和地區(qū)外資銀行的系統(tǒng)性學(xué)習(xí)，建立專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)隊(duì)伍，結(jié)合國(guó)內(nèi)實(shí)際情況開(kāi)展個(gè)人住房貸款新產(chǎn)品研究，并在差異化服務(wù)的基礎(chǔ)上，開(kāi)創(chuàng)多元化盈利模式。（三）未對(duì)個(gè)人商業(yè)用房貸款進(jìn)行充分研究，信貸風(fēng)險(xiǎn)隱患逐漸累積在國(guó)內(nèi)，無(wú)論是商業(yè)銀行本身還是政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)，都未對(duì)個(gè)人商業(yè)用房貸款進(jìn)行過(guò)充分研究。但這似乎并未影響到個(gè)人商業(yè)用房交易的發(fā)展。在2005年5月之后，由于不屬于政府重點(diǎn)調(diào)控內(nèi)容，個(gè)人商業(yè)用房交易似乎一下子躍入了社會(huì)公眾的視野。越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，盡管沒(méi)有誰(shuí)確切知道產(chǎn)權(quán)式商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店究竟為何物，但一系列諸如此類(lèi)的概念一時(shí)間成為最時(shí)髦的話(huà)題，其核心理念不外乎八個(gè)字：“安全投資，超值回報(bào)”。是跟隨開(kāi)發(fā)企業(yè)的引領(lǐng)？還是保持謹(jǐn)慎的信貸政策？這是擺在國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行面前的哈姆雷特式的疑問(wèn)。與住房不同，商業(yè)房地產(chǎn)具有較為純粹的投資屬性。商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值取決于房產(chǎn)所在地相同或類(lèi)似房地產(chǎn)的供求關(guān)系，而供求關(guān)系的變化受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的約束[4]。與住房不同，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值受區(qū)位、地段的影響更為明顯，物理相隔僅幾百米的商業(yè)房地產(chǎn)，其價(jià)值差異也許就是驚人的。此種差異，只有在商業(yè)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定期才能進(jìn)行準(zhǔn)確比較，而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段則難以準(zhǔn)確衡量，尤其在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估能力尚待大幅提升的當(dāng)今階段，情況更是如此。從國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行情況看，商業(yè)用房貸款的風(fēng)險(xiǎn)要高于住房貸款，主要有以下原因：一是國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具有相當(dāng)程度的盲目性。從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)看，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)性極強(qiáng)，運(yùn)作程序也不同于住房開(kāi)發(fā)，一般是先有商業(yè)后有地產(chǎn)[5]，即先將主力店進(jìn)行招商并與商家預(yù)簽租賃或買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，再?lài)@主力店商家的要求進(jìn)行房屋設(shè)計(jì)和建設(shè)，之后再向中小投資者分割出售或出租。而國(guó)內(nèi)大部分商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目卻是先有地產(chǎn)后有商業(yè)，即開(kāi)發(fā)企業(yè)按照主觀(guān)判斷進(jìn)行房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)與建設(shè)，然后直接分割出售或出租給中小投資者，再由中小投資者獨(dú)立招租或者轉(zhuǎn)售。在這種運(yùn)作模式下，開(kāi)發(fā)企業(yè)并不真正關(guān)心商業(yè)房地產(chǎn)的日后經(jīng)營(yíng)，而是忙于制造各種概念，以便順利回籠資金并將投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給中小投資者。開(kāi)發(fā)、運(yùn)作模式的不成熟，是導(dǎo)致國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)問(wèn)題重重的根本原因。二是商業(yè)房地產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大。商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值取決于收益能力，收益能力隨經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)較大，而住房的價(jià)值受到經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)則相對(duì)較小。三是國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商業(yè)用房貸款和住房貸款時(shí)的依據(jù)有所不同，雖然都要求借款人有充足的還款能力，但商業(yè)銀行往往傾向于將商業(yè)房地產(chǎn)未來(lái)的收益納入借款人總體還款能力進(jìn)行考慮，而商業(yè)房地產(chǎn)的未來(lái)收益恰恰具有非常強(qiáng)的不確定性。四是許多開(kāi)發(fā)企業(yè)慣于借助各種概念，使商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離其真實(shí)價(jià)值，當(dāng)預(yù)期收益難以實(shí)現(xiàn)，價(jià)格泡沫破裂之時(shí)，商業(yè)銀行即便成功處置抵押房屋，也難以挽回全部損失。從國(guó)外情況看，商業(yè)銀行一方面加強(qiáng)了對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，奉行嚴(yán)格的貸款準(zhǔn)入審查，另一方面針對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特點(diǎn)，創(chuàng)造了多種將風(fēng)險(xiǎn)與收益相結(jié)合的貸款品種。以美國(guó)的商業(yè)銀行為例，其開(kāi)發(fā)的商業(yè)房地產(chǎn)貸款的業(yè)務(wù)品種包括：可轉(zhuǎn)換抵押貸款、只收利息貸款、參與貸款、累積性貸款等[6]。其中，可轉(zhuǎn)換抵押貸款是指給予商業(yè)銀行在一段時(shí)間之后購(gòu)買(mǎi)全部或部分房地產(chǎn)權(quán)益的選擇權(quán)的抵押貸款方式，這一選擇權(quán)使銀行可以將抵押貸款轉(zhuǎn)換為股東權(quán)益；只收利息貸款是指收益性房地產(chǎn)的借款人在一段時(shí)間內(nèi)（比如3～5年）只還利息而不攤還本金，到期一次性還本或者在在剩余的貸款期限內(nèi)均攤本金的貸款方式；參與貸款是指商業(yè)銀行向借款人提供較低的貸款利率，作為交換，銀行可以某種方式參與房地產(chǎn)的收入或現(xiàn)金流量的分配的貸款方式；累積性貸款是指借款人在一定時(shí)期內(nèi)的貸款月還款額低于當(dāng)月應(yīng)付利息額，未付利息計(jì)入貸款本金使得貸款余額逐漸增加，銀行可以要求借款人在某特定時(shí)期之后一次性?xún)斶€前期累積的貸款本金，或者從某一時(shí)點(diǎn)起開(kāi)始按月償還本金和利息的貸款方式。國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行應(yīng)深入開(kāi)展對(duì)商業(yè)用房貸款的研究工作，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，追求風(fēng)險(xiǎn)與收益的適度平衡。監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和行為監(jiān)督，防范商業(yè)用房貸款的特殊風(fēng)險(xiǎn)。（四）政策執(zhí)行存在偏差，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)公平監(jiān)管從國(guó)內(nèi)近兩年的業(yè)務(wù)發(fā)