聯(lián)排別墅項(xiàng)目分析

聯(lián)排別墅項(xiàng)目分析聯(lián)排別墅（也有稱為聯(lián)體別墅或組合別墅，國(guó)內(nèi)也直讀Townhouse）聯(lián)排別墅在國(guó)內(nèi)的概念還只是短短幾年間的事情，聯(lián)排別墅起源于英國(guó)倫敦，英文為Townhouse，一詞直譯為城鎮(zhèn)住宅，聯(lián)排別墅詞典上是指聯(lián)排別墅有天有地，有自己的院子和車庫。聯(lián)排別墅國(guó)外起源時(shí)是當(dāng)時(shí)的倫敦很少有高密度的壘積式多、高層建筑，城市在低密度建筑形態(tài)中持續(xù)地?cái)U(kuò)展。18世紀(jì)末的貝德福特廣場(chǎng)，柯本特花園、19世紀(jì)初的那莫德里大街等處的Townhouse組成了壯麗的街區(qū)，住宅由此形成了房屋的藝術(shù)。使Townhouse得到興旺和發(fā)展的地方是在美國(guó)。二戰(zhàn)之后，大規(guī)模的美國(guó)高速公路網(wǎng)興建起來，個(gè)人轎車大量進(jìn)入家庭，在這兩個(gè)合力的作用下，美國(guó)出現(xiàn)了住宅郊區(qū)化的現(xiàn)象。在許多大城市的邊緣出現(xiàn)了很多聯(lián)排別墅，它既不同于真正的郊區(qū)獨(dú)立別墅，也不同于城內(nèi)的公寓住宅，而是介于二者之間的住宅形態(tài)，并逐漸成為美國(guó)中產(chǎn)階級(jí)人士的主流住宅。聯(lián)排別墅國(guó)內(nèi)起源出現(xiàn)早期上海租界的里弄住宅，其建筑形式就可稱作Townhouse。1997年上海住宅市場(chǎng)推出錦秋加州花園，而以社區(qū)形式出現(xiàn)的有早期萬科城市花園，已基本具備了Townhouse的原形。國(guó)內(nèi)先后在北京、廣州、深圳讓聯(lián)排別墅項(xiàng)目大紅大紫，但關(guān)注的焦點(diǎn)已經(jīng)更多的給予了產(chǎn)品本身。一、聯(lián)排別墅項(xiàng)目特性剖析1、 聯(lián)排別墅是公寓和別墅的中間形態(tài)。居住人群為經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、居住品質(zhì)要求高的“新貴一族”，是適宜度假的第二居所；聯(lián)排別墅既屬于城市范疇又不是市面上中心，既滿足了人們親近自然、實(shí)現(xiàn)別墅夢(mèng)想的愿望，又有比較方便的交通條件，為城市邊緣地帶的住宅。密度較低，容積率在0.5到0.8之間。花園不太大卻每戶都有，居住品質(zhì)較高。價(jià)格也在別墅與公寓之間，適合更多的有一定購(gòu)買能力的人接受。2、 聯(lián)排別墅面積標(biāo)準(zhǔn)從100—1000平方米均有，可滿足不同經(jīng)濟(jì)水平的需求。在組合上可以有并聯(lián)和多聯(lián)體，主要有雙拼（兩棟相連一）、疊拼（比如A戶為一層加二層?xùn)|半部；B戶為三層加二層西半部，從院里直接上樓梯至二層門戶）、連排（三棟以上并聯(lián)）三種類型。橫向干擾少，沒有豎向干擾。占地由幾十平方到一百，庭院可以滿足觀景、娛樂、停車等要求。結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、工期短，不論坡地、游泳池均可建造，造型和空間可以隨業(yè)主興趣、基地條件而千變?nèi)f化，因此受到廣泛歡迎。但由于占地和政府市政投資減少，因而售價(jià)高，政府從節(jié)約土地資源出發(fā)，也有一定限制。3、聯(lián)排別墅扮演公寓與獨(dú)立別墅的中間角色，是城市公寓的升級(jí)產(chǎn)品。聯(lián)排別墅作為公寓與獨(dú)立別墅的中間形態(tài)，它的出現(xiàn)絕非偶然，并在公寓與獨(dú)立別墅之間扮演著一個(gè)重要的市場(chǎng)角色。公寓是由于城市土地資源寶貴而迫不得已的高密度，高容積率產(chǎn)物，城市公寓的發(fā)展是工業(yè)化文明發(fā)展的結(jié)果，本來就是強(qiáng)加給人的，并不符合人類追求自然的本性。而獨(dú)立別墅低密度，低容積率，私家花園占地大，私密性極強(qiáng)，是住宅發(fā)展的終極方向，但價(jià)格昂貴，只能為極少數(shù)人所擁有。另一方面我們可以認(rèn)為，聯(lián)排別墅對(duì)于置業(yè)者來說是城市公寓的一種升級(jí)產(chǎn)品。它是二次多次置業(yè)者的首選，因?yàn)楫吘股嫌刑欤掠械?、密度低，生活質(zhì)量一下子改善了，這與公寓是完全不一樣的感覺。4、聯(lián)排別墅“屬于城市，不位于中心”，為中產(chǎn)階級(jí)定制作為公寓與獨(dú)立別墅二者之間的空白填補(bǔ)，聯(lián)排別墅的出現(xiàn)是自然而然的。它既屬于城市范疇而又不屬于城市中心，既滿足了人們親近自然，遠(yuǎn)離城市喧囂的愿望，又有較便利的交通條件和適宜的價(jià)格。聯(lián)排別墅的居住人群多為中產(chǎn)階級(jí)人士，他們對(duì)公寓早已厭煩，對(duì)郊區(qū)的獨(dú)立別墅又望而興嘆，因此，從某種意義上說，聯(lián)排別墅正是為這一群人士度身打造的“優(yōu)質(zhì)住宅”。5、聯(lián)排別墅的優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)1：離城不太遠(yuǎn)交通的便利性要好，到達(dá)工作地點(diǎn)的行車單程距離一般應(yīng)在30分鐘以內(nèi)，離“自然”很近，離“紅塵”不遠(yuǎn)。優(yōu)點(diǎn)2：價(jià)格不算太貴在中高檔住宅項(xiàng)目中，聯(lián)排別墅價(jià)格一般在這二者之間，按平均2000平方米的建筑面積計(jì)算，在北京，一套Townhouse的價(jià)格大約相當(dāng)于三環(huán)路邊一套150平方米左右的公寓，屬中等偏高的水平。優(yōu)點(diǎn)3:舒適性私密性好聯(lián)排別墅具有住宅和別墅的雙重特點(diǎn)，容積率比別墅高但比住宅低，居住舒適，樓層低，老少皆宜。獨(dú)門獨(dú)院私家花園車位(庫)，私密性好。優(yōu)點(diǎn)4：定位是第一居所作為別墅和公寓之間的中間形態(tài)一一既滿足了現(xiàn)代人渴望親近自然、渴望別墅感覺的天性、又可以解決現(xiàn)代工作所需要的高效交通，所以完全可以作為第一居所使用。優(yōu)點(diǎn)5：未來住宅發(fā)展趨勢(shì)：聯(lián)排別墅在歐美國(guó)家為中產(chǎn)階級(jí)的主流住宅形態(tài)，也是中國(guó)未來20年內(nèi)的住宅潛在消費(fèi)品。優(yōu)點(diǎn)6：居住及投資可選性聯(lián)排別墅在功能上作為第一居所，這主要是區(qū)別于遠(yuǎn)郊獨(dú)立別墅類的第二或第三居所，也可作為旅游休閑居所，目前聯(lián)排別墅總體平均價(jià)格偏低也是消費(fèi)者投資置業(yè)好項(xiàng)目。優(yōu)點(diǎn)7：產(chǎn)品特征多樣化：聯(lián)排別墅產(chǎn)品特征上都是二、三層的房子，家家都有天空和綠地、地下室、儲(chǔ)藏室外、前后花園、有露臺(tái)及自己的屋頂?shù)幕▓@，能滿足用戶的自有空間和私密性的要求，是城市及農(nóng)村高端住宅無法比擬的。優(yōu)點(diǎn)8：產(chǎn)品功能可變性聯(lián)排別墅產(chǎn)品戶型及庭院可定制性，可以根據(jù)用戶需求為用戶量身訂做，滿足消費(fèi)者不同需求。優(yōu)點(diǎn)9：項(xiàng)目規(guī)模較大、區(qū)域安全性較好成熟聯(lián)排別墅大部分是大型社區(qū)，其配套設(shè)施完善、交通便利，形成功能齊全的大型社區(qū)，給該區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化、治安帶來良好的效益，是高水平城鎮(zhèn)化建設(shè)推廣典范。6、聯(lián)排別墅項(xiàng)目開發(fā)存在的問題雖然目前市場(chǎng)上顯示的Townhouse熱潮似乎表明了聯(lián)排別墅的前景一片光明，但實(shí)際上由于中國(guó)的國(guó)情所限以及消費(fèi)能力的現(xiàn)狀，都導(dǎo)致了聯(lián)排別墅項(xiàng)目從產(chǎn)品本身到市場(chǎng)容量存在發(fā)展的問題。(1)從聯(lián)排別墅作為住宅產(chǎn)品本身來看聯(lián)排別墅是獨(dú)立別墅退而求其次的妥協(xié)產(chǎn)品，這就注定了其與獨(dú)立別墅比較存在一些較大的缺陷。(2)私密性不如獨(dú)立別墅由于考慮成本因素，開發(fā)商們往往會(huì)以犧牲積率來降低成本，這就會(huì)使樓間距達(dá)不到別墅的水準(zhǔn)而使私密性有所降低。(3)建筑外觀不如獨(dú)立別墅由于聯(lián)排別墅多為聯(lián)排形式，幾棟房屋并聯(lián)而成，這就使外立面造型受到極大限制，從而使個(gè)性化這一別墅的特征性不顯著。(4)居住的舒適度不如獨(dú)立別墅由于建筑采用的聯(lián)排形式，往往會(huì)造成開間窄，進(jìn)深大的毛病。另外，聯(lián)排形式受首層面積所限，一樓往往布置成起居家間及功能空間(起居室、廚、衛(wèi))而無臥室，這就導(dǎo)致老年人或小孩要頻繁爬樓而出現(xiàn)安全上的隱患。(5)首先在選址上不夠重視，一些別墅項(xiàng)目由于急功近利，匆忙上馬，在選址時(shí)帶有一定盲目性，有的選址甚至完全忽視環(huán)境資源和自然景觀。(6)一些聯(lián)排別墅所處地段沒有任何景觀，僅僅國(guó)為偏僻地價(jià)全家或者有一些形態(tài)并不優(yōu)美的山地。在銷售遇阻后，價(jià)格一降再降，有的別墅降至每平方米2000元，比同區(qū)域住宅價(jià)格還低，別墅的功能和意義已發(fā)生了根本的改變。(7)設(shè)計(jì)及配套上十分欠缺，一些環(huán)境本來相當(dāng)不錯(cuò)的度假別墅，由于片面追求利潤(rùn)，強(qiáng)調(diào)銷售面積，只顧增加棟數(shù)，已經(jīng)從根本上脫離了度假別墅的功能，有的別墅造型呆板，選材粗糙，施工質(zhì)量較較差；有的別墅配套設(shè)施不全，甚至水電、通訊部下都不能很好地解決。(8)從宏觀市場(chǎng)來看國(guó)情、政策因素限定Townhouse不可能象西方國(guó)家那樣成為市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品。聯(lián)排別墅開發(fā)只能是規(guī)?；倪\(yùn)作，而規(guī)模化的運(yùn)作勢(shì)必導(dǎo)致對(duì)土地資源的大量占用。我國(guó)資源雖然豐富，但人均資源卻很少。人口密集，土地供應(yīng)緊張，目前政策上不可能會(huì)傾向于低密度，低容積率的住宅。從資源供給方面來看，市政配套的缺乏導(dǎo)致開發(fā)商投入大量金錢進(jìn)行配套建設(shè)而為了達(dá)到投資贏利，這樣的項(xiàng)目必須是大規(guī)模才有贏利的可能，從而對(duì)開發(fā)的門檻提出較高的要求。聯(lián)排別墅項(xiàng)目的選擇多在市郊，相關(guān)的配套設(shè)施缺乏，這就要求開發(fā)商配套建設(shè)先行，然后才能蓋房子，開發(fā)商投入大筆資金進(jìn)配套建設(shè)，為了收回成本，只有進(jìn)行大面積的開以發(fā)，主樣對(duì)開發(fā)商的開能力及融資能力就有了較高的要求。雖然聯(lián)排別墅開發(fā)存在許多問題，但存在就是市場(chǎng)需求的最有力證明，既然聯(lián)排別墅能夠在中國(guó)生存下來，就說明市場(chǎng)有它的生存空間。二、聯(lián)排別墅的消費(fèi)者需求影響對(duì)于聯(lián)排別墅這種中間性的產(chǎn)品而言，面對(duì)來自市區(qū)公寓和獨(dú)立別墅兩端的對(duì)手，到底什么是消費(fèi)者在作出置業(yè)決定上時(shí)分量最重的籌碼？通過一些調(diào)研問卷、消費(fèi)者座談會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)消費(fèi)者心理的調(diào)研，為我們提供了破譯這一市場(chǎng)密碼的鑰匙。1、 消費(fèi)者對(duì)聯(lián)排別墅的理解都基于對(duì)傳統(tǒng)獨(dú)立式別墅的體驗(yàn)認(rèn)知；難以區(qū)分“聯(lián)排別墅”與別墅有何不同，對(duì)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的判斷也有一定的偏差。調(diào)研結(jié)果表明，絕大多數(shù)消費(fèi)者根本不清楚聯(lián)排別墅的概念，向普通消費(fèi)者描述有很大難度，即使向消費(fèi)者出示了聯(lián)排別墅建筑物圖片，也難讓消費(fèi)者明白Townhouse的特性，表明聯(lián)排別墅產(chǎn)品概念的可傳播性差。2、 開發(fā)商信譽(yù)、小區(qū)總體規(guī)劃確定性對(duì)購(gòu)買者也有較大的影響小區(qū)的規(guī)劃確定性也是影響購(gòu)買決策的核心問題，多數(shù)別墅消費(fèi)者選擇別墅的同時(shí)，也是選擇了一種“高人一等”的生活享受，當(dāng)發(fā)展商失信于人、改變總體規(guī)劃、增加密度、提高容積率時(shí)，所謂的尊貴享受、升值收益等成了一紙空談。購(gòu)買別墅對(duì)于大多數(shù)潛在消費(fèi)者來說是一大筆支出，如何“買得放心，住院得安心”，自然，開發(fā)商的信譽(yù)及實(shí)力也是消費(fèi)者相當(dāng)關(guān)心的問題，擔(dān)心承諾不兌現(xiàn)，又不愿浪費(fèi)時(shí)間對(duì)進(jìn)行訴訟。3、 消費(fèi)想信“聯(lián)排別墅”這一產(chǎn)品概念，但對(duì)其綜合品質(zhì)保證信心不足消費(fèi)者擔(dān)心開發(fā)商唯利是圖的本性不能保證Townhouse的良好居住環(huán)境。Townhouse綜合居住環(huán)境質(zhì)量的保障對(duì)于消費(fèi)者是非常重要的影響因素，治安保障、良好自然環(huán)境的保護(hù)、社區(qū)建筑規(guī)劃的穩(wěn)定性、開發(fā)商的信譽(yù)都是他們擔(dān)心的問題。在此情況下推出新產(chǎn)品時(shí)，其營(yíng)銷重點(diǎn)應(yīng)放在增強(qiáng)其可信度上。影響購(gòu)買因素以治安隱憂為主。治安是別墅潛在消費(fèi)者最大的顧慮，別墅類住宅居住的人少，一般在偏靜地區(qū)，容易成為不法之徒的攻擊目標(biāo)，治安是最大的隱患。4、私密性的保障也是“聯(lián)排別墅”影響購(gòu)買決定的重要因素之一“聯(lián)排別墅”與一般住宅相比其私密性要求較高，如何保障其私密性，是“聯(lián)排別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮的重點(diǎn)之一。目前在市面“聯(lián)排別墅”的結(jié)構(gòu)主要有獨(dú)立式、連排式、雙聯(lián)式、雙躍層疊加式，在這四種結(jié)構(gòu)中，從私密角度考試價(jià)值由高到低依次：獨(dú)立式>雙聯(lián)式>連排式>雙躍層疊加式。除了各種形式的私密性與獨(dú)立程度有關(guān)外，在規(guī)劃布局上應(yīng)增強(qiáng)私密性。5、 消費(fèi)者的購(gòu)買決定出于聯(lián)排別墅產(chǎn)品的物理特性，多于聯(lián)排別墅要領(lǐng)本身在圖文并茂詳細(xì)地解釋了Townhouse產(chǎn)品后，消費(fèi)對(duì)有前后庭園的、親近自然的物理屬性本身更感興趣。相對(duì)而言，Townhouse擁有“開闊、安靜、有獨(dú)立花園、有前后庭園”的產(chǎn)品屬性對(duì)他們更重要。聯(lián)排別墅的綠化率一般在50%以上，高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀，使居住環(huán)境更貼近自然。同時(shí)Townhouse雖然沒有獨(dú)立豪華型別墅那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上已經(jīng)和獨(dú)立別墅相關(guān)無幾。除了具有高級(jí)公寓所具備的基本功能外，還有門廳、車庫、私家花園、閣樓等，并在儲(chǔ)藏、露臺(tái)退臺(tái)、嵌入式衣柜、工作陽臺(tái)等功能上放大，同時(shí)也滿足了自有空間和私密性的要求，是普通公寓所無法比擬的。6、 作出購(gòu)買決定出于聯(lián)排別墅基本滿足消費(fèi)者對(duì)良好居住環(huán)境的需要以聯(lián)排別墅為代表的Townhouse，一般由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在150平方米?200平方米左右，前后有自己的院落，但院子一般不超過50平方米，另外還有專用車位或車庫。消費(fèi)者認(rèn)為Townhouse這類低層花園住宅能滿足他們對(duì)良好居住環(huán)境的需要，無論排屋式“聯(lián)排別墅”還是其他低層花園住宅，能提供“寬松、舒適、安靜、自由獨(dú)立”的居住環(huán)境。7、消費(fèi)者對(duì)“聯(lián)排別墅”的價(jià)值與價(jià)格判斷比較合理通過價(jià)格測(cè)試顯示，消費(fèi)對(duì)“聯(lián)排別墅”的價(jià)值認(rèn)知比較合理，受訪者能接受每套總價(jià)相當(dāng)于當(dāng)?shù)厥兄行囊惶状竺娣e住宅的售價(jià)，比獨(dú)立別墅便宜，而又比普通商品住宅貴一點(diǎn)。部分消費(fèi)者認(rèn)為如果能解決就近入好學(xué)校距離工作地點(diǎn)又較近，可以支付較高的價(jià)格。需要注意的是，較低收入者往往會(huì)給出較其實(shí)際承受更高的價(jià)格。8、根據(jù)消費(fèi)者對(duì)低層花園住宅的利益追求可將該市“Townhouse”市場(chǎng)細(xì)分如下：（略）三、聯(lián)排別墅開發(fā)戰(zhàn)略1、 項(xiàng)目選址一一地段第一定律房地產(chǎn)“地段、地段還是地段”的經(jīng)典名言在聯(lián)排別墅的選址上特別明顯。聯(lián)排別墅的選址始終強(qiáng)調(diào)的兩個(gè)方面：優(yōu)美的自然景觀對(duì)于消費(fèi)購(gòu)買聯(lián)排別墅的動(dòng)機(jī)中我們看到，優(yōu)美的自然環(huán)境，親近自然的物理屬性本身是消費(fèi)者關(guān)注聯(lián)排別墅的一個(gè)要點(diǎn)。因?yàn)樵诼?lián)排別墅的項(xiàng)目選址中，擁有優(yōu)美的自然環(huán)境占到重要的地位，在許多成功的聯(lián)排別墅項(xiàng)目的選址策略中，我們都可以看到這一趨勢(shì)。2、地段分析 發(fā)掘最大優(yōu)勢(shì)與其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一樣，聯(lián)排別墅的項(xiàng)目地塊也必須作詳盡的優(yōu)劣性分析，為決定作依據(jù)°“Townhouse”的地段選擇應(yīng)在城市邊緣地帶，距城市10~20公里，車時(shí)15?30分鐘，充分滿足業(yè)主作為第一居所使用的要求，生活、工作兩便利?！奥?lián)排別墅”社區(qū)周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，鄰近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通的便利性。3、項(xiàng)目定位一一針對(duì)城市人群準(zhǔn)確定位聯(lián)排別墅的項(xiàng)目定位與一般項(xiàng)目不同，它的目標(biāo)市場(chǎng)較窄，因此要仔細(xì)研究客戶的心理，才能作出好的定位。購(gòu)買聯(lián)排別墅的客戶，大都想要追尋一種新生活方式，很多人的購(gòu)買動(dòng)機(jī)是想換一種活法，體驗(yàn)一種新的生活方式。4、規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)一一超前性與適用性聯(lián)排別墅是舶來品，它的風(fēng)格應(yīng)該是異域風(fēng)情與中國(guó)的民俗傳統(tǒng)相融合，做到“詳為中用”。為了聯(lián)排別墅社區(qū)建筑本身在設(shè)計(jì)上的超前性，從總體規(guī)劃、建筑內(nèi)部功能布局、空間尺度的把握到豐富的室內(nèi)外空間的營(yíng)造等每一細(xì)節(jié)，其精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)保證了Townhouse社區(qū)的精品本質(zhì)。聯(lián)排別墅的設(shè)計(jì)建筑標(biāo)準(zhǔn)：①在設(shè)計(jì)上要有獨(dú)特的建筑風(fēng)格和非常合理的別墅使用功能；②須有必要的配置和多方位功能服務(wù)；③應(yīng)采用先進(jìn)的建筑工藝、技術(shù)和材料。聯(lián)排別墅的設(shè)計(jì)發(fā)展順序：①先大后小，平民化是趨勢(shì)；②先繁后簡(jiǎn)，由傳統(tǒng)到高科技；③先洋后“土”，由“純北美”到“新中華”；④先單后“組”，由只注重單體到整個(gè)區(qū)域的生態(tài)系統(tǒng)建立。別墅項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)要求：別墅的建筑與室內(nèi)設(shè)計(jì)以“自然健康、舒適環(huán)境”為原則，風(fēng)格淡雅清新，內(nèi)部配套設(shè)施高檔齊全。為了保證業(yè)主使用的舒適和便利，主要從以下幾個(gè)方面考慮：①功能分區(qū)合理；②空間寬敞，滿足功能需求，保證舒適性；③建筑、室內(nèi)配套設(shè)備強(qiáng)調(diào)“環(huán)保、舒適、寧靜、安全”；④考慮家庭結(jié)構(gòu)，適合不同年齡人群居住。5、 開發(fā)策略一一先造環(huán)境，后建房聯(lián)排別墅開發(fā)的規(guī)模一般較大，誰先誰后，孰重孰輕，必須結(jié)合項(xiàng)目自身的特性才能決定。對(duì)于城市的居民來說，聯(lián)排別墅最大的吸引力在于環(huán)境以及親近自然的生活，聯(lián)排別墅社區(qū)的環(huán)境成為影響購(gòu)買者購(gòu)買決定的一個(gè)重要因素。因此，先造環(huán)境，后建房子是許多成功的聯(lián)排別墅社區(qū)慣用的手法。6、價(jià)格策略低開高走許多聯(lián)排別墅社區(qū)位于城市的郊區(qū)，它們與城市中心的一些公寓房在價(jià)格和購(gòu)買人群有上一定的競(jìng)爭(zhēng)局面。對(duì)于離開城市中心便利背景的聯(lián)排別墅社區(qū)來說，如何把人們從城中引到自家的門口，是完成銷售任務(wù)的第一步，這樣以廣告來勢(shì)必不可少，價(jià)格卻是當(dāng)中最有份量的一個(gè)因數(shù)。因此，聯(lián)排別墅的價(jià)格制定要區(qū)別于獨(dú)立別墅以及豪華公寓，不能陷入“高不來低不就”的誤區(qū)。7、配套設(shè)施建設(shè)社會(huì)化Townhouse社區(qū)由于地處城市邊緣，尤其老人對(duì)醫(yī)院，孩子對(duì)于學(xué)校有很強(qiáng)的依賴性，必要的配套必須具備，能從教育、商業(yè)、醫(yī)療、文化場(chǎng)所、休閑（網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球館）等方面配套做到高水平標(biāo)準(zhǔn)。公交的便捷度也要考慮，因?yàn)椴⒎羌彝ッ恳粋€(gè)成員都配有小汽車，所以，附近公交及小區(qū)專用車的便捷度也要考慮。物業(yè)管理水平，一方面要重點(diǎn)考慮安全方面的保障措施，同時(shí)，好的物業(yè)公司才會(huì)有能力和意識(shí)組織針對(duì)小區(qū)居民的社區(qū)活動(dòng)動(dòng)。聯(lián)排別墅社區(qū)配套在滿足社區(qū)生活需要的同時(shí)，要盡可能考慮其可持續(xù)發(fā)展的路子，所以配套設(shè)施不宜完全封閉，要盡可能社會(huì)化，能對(duì)外開放經(jīng)營(yíng)。市區(qū)住宅借用城市服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，遠(yuǎn)郊別墅開發(fā)成封閉社區(qū)，已經(jīng)成為許多開發(fā)商的一種思維定式，延伸到聯(lián)排別墅開發(fā)上，很多人多少傾向于“封閉社區(qū)”的慣性思維。但封閉的社區(qū)本質(zhì)由有悖于聯(lián)排別墅精神。同時(shí)，配套設(shè)施的封閉造成了將來社區(qū)物業(yè)物理上的困境，反過來又會(huì)影響對(duì)業(yè)主的服務(wù)，這已經(jīng)是公認(rèn)的道理。8、營(yíng)銷推廣策略——四步走Townhouse項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣要特別注重其高品位的塑造，因?yàn)槟繕?biāo)客戶大都為高學(xué)歷，高收入的精英一族。一般來說聯(lián)排別墅社區(qū)的營(yíng)銷推廣共分四個(gè)階段：第一階段是“出世造勢(shì)”。從產(chǎn)品特征出發(fā)，引發(fā)社會(huì)上對(duì)其的討論和關(guān)注。北京康城在第一階段推出聯(lián)排別墅的十大標(biāo)準(zhǔn)，在地產(chǎn)界造成討論聯(lián)排別墅的聲勢(shì)，引發(fā)對(duì)郊區(qū)住宅化的思考，由此形成足夠的市場(chǎng)沖擊波，造成社會(huì)影響，同時(shí)在一定程度上儲(chǔ)備相當(dāng)?shù)哪繕?biāo)客戶。廣州第一個(gè)為聯(lián)排別墅產(chǎn)品打出名聲的麗江花園棕櫚灘掬水別墅，利用它長(zhǎng)期營(yíng)造的社區(qū)人文特色，推出聯(lián)排別墅概念，成為廣州樓市的新聞?lì)}材，在廣州的樓市一度掀起風(fēng)潮，各大媒體紛紛為其追蹤報(bào)道。第二階段從廣泛的產(chǎn)品特征回到樓盤的產(chǎn)品特色，打開樓盤上市場(chǎng)上的知名度。在國(guó)內(nèi)許多城市，一些首輪成功推