商業(yè)地產(chǎn)投資的九種模式

商業(yè)地產(chǎn)投資的九種模式產(chǎn)權(quán)酒店只管投資很多開發(fā)商看到商業(yè)地產(chǎn)是一塊“肥肉”，都競相介入，但又不愿和商鋪正面較量，于是另辟蹊徑，在風(fēng)景區(qū)或城市繁華地段修建類精品文檔放心下載似于酒店的房子賣給購房者（即投資者），再由專門的管理公司或有品牌的酒店管理公司來進(jìn)行統(tǒng)一管理、經(jīng)營。謝謝閱讀點評：投資者只管投資，當(dāng)蹺腳老板，到時候分錢。安逸是安逸，但回報或折舊率如何實現(xiàn)是關(guān)鍵。精品文檔放心下載分時度假居住投資兩相宜又有一些開發(fā)商認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)酒店模式呆板，不靈活。于是費盡心機(jī)想出了一種新的模式———分時度假，投資者買下酒店或類似于酒感謝閱讀店的房子以后，可以選定一年之中一定時間自己居住，同時還可以到其他城市相互聯(lián)姻的開發(fā)商開發(fā)的酒店居住而不需付費用，其余精品文檔放心下載時間由管理公司按酒店的模式進(jìn)行統(tǒng)一管理和經(jīng)營，購房者不參與管理和經(jīng)營，只得到固定的有一定年限的折舊率。精品文檔放心下載點評：這種模式有二大好處：一，房子是按套數(shù)賣，在面積上不會被欺騙；二，經(jīng)營方式靈活，自用投資兩相宜。但值得關(guān)注的是固精品文檔放心下載定的回報式折舊率最終如何兌現(xiàn)，特別是經(jīng)營不善時。所以選擇景點應(yīng)是關(guān)鍵，游人多的地方好經(jīng)營。感謝閱讀認(rèn)購建筑面積挖掘中小客戶1這種模式在歐美一些發(fā)達(dá)地區(qū)非常盛行，成都目前只有萬國熊貓城在執(zhí)行這種模式，有業(yè)內(nèi)人士指出，這種模式必將是商業(yè)地產(chǎn)未來謝謝閱讀的發(fā)展趨勢。認(rèn)購建筑面積具體的操作方法是，地產(chǎn)商把位于黃金地帶的商場或?qū)懽謽牵瑒澇蓭状髤^(qū)域，每個區(qū)域再劃成若干份，每感謝閱讀個購房者可購買其中的一份或幾份，所有購房者共同擁有這個區(qū)域的產(chǎn)權(quán)，每個人可執(zhí)有共有產(chǎn)權(quán)證。感謝閱讀點評：這種模式有二大特點：一，一般都是價格昂貴的商場或?qū)懽謽怯捎诿娣e大、價格貴才用這種模式；二，本錢少的中小投資者也精品文檔放心下載可以購買，實際上是產(chǎn)權(quán)證券化的前奏。銀行擔(dān)保保障回報一些商業(yè)地產(chǎn)項目都作出了不得低于8％的投資回報承諾，針對這種現(xiàn)象，一些開發(fā)商推出了銀行擔(dān)保模式，給投資者吃了定心丸，精品文檔放心下載這種模式即使后期經(jīng)營不善，達(dá)不到這個最低標(biāo)準(zhǔn)就由銀行來為購房者付清。精品文檔放心下載點評：值得提醒的是銀行的投資擔(dān)保一般只有幾年期限，幾年以后呢？誰承擔(dān)責(zé)任。畢竟購買物業(yè)尋求回報是較長期的投資行為。感謝閱讀投資保障招攬顧客投資本身就是風(fēng)險和收益并行，收益又是一個未來的不確定的預(yù)期值，誰敢對這個預(yù)期值做出承諾？而在電訊廣場、世都大廈，開發(fā)感謝閱讀商都給出了不少于8％的投資回報承諾。開發(fā)商表示，在一定期限內(nèi)，如果低于這個最低標(biāo)準(zhǔn)將由他們自掏腰包補上。精品文檔放心下載點評：這種模式確實能給投資者一定的信心，但如果達(dá)不到這個標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)商能否兌現(xiàn)還得讓時間去檢驗。感謝閱讀2產(chǎn)權(quán)商場兩權(quán)分離所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離的房地產(chǎn)商鋪投資形式，在蓉城悄然走俏。商鋪業(yè)主出于投資目的，將產(chǎn)權(quán)商鋪通過發(fā)展商和第三方公司整體感謝閱讀委托品牌經(jīng)營商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期的投資回報。謝謝閱讀點評：這種模式主要避免了以前一些開發(fā)商把商鋪賣完以后一拍屁股走人的毛病。再加上統(tǒng)一經(jīng)營和管理，避免了以前一些商場各自謝謝閱讀為政的現(xiàn)象，對品牌經(jīng)營確實大有裨益。商企聯(lián)姻巨頭搖旗商企聯(lián)姻模式是著名開發(fā)商與零售巨頭進(jìn)行聯(lián)姻，即開發(fā)商與零售巨頭進(jìn)行捆綁合作，事先由開發(fā)商量身定做零售巨頭認(rèn)可的商業(yè)物感謝閱讀業(yè)，零售巨頭隨之進(jìn)駐，如SM和沃爾瑪，萬達(dá)與普爾斯馬特。這種強強聯(lián)合使開發(fā)商地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險大大降低。精品文檔放心下載點評：誰敢像沃爾瑪那樣“牛”，說“我在哪里，口岸就在哪里”呢？這種物業(yè)當(dāng)然可以考慮投資了，和“老大”一起操，總是可以精品文檔放心下載少挨飛刀的。品牌營運整合優(yōu)勢3眾所周知，大地城市脈搏引進(jìn)了香港的歐來特、匯發(fā)摩爾引進(jìn)了百盛，紫微銀座與太平洋，金色夏威夷引進(jìn)了歐寶公司，在招商過程謝謝閱讀中都獲得了巨大成功。在開發(fā)項目時引進(jìn)一個國際知名品牌營運商來進(jìn)行商場管理經(jīng)營和招商，使開發(fā)商與品牌營運商之間能最大限精品文檔放心下載度地實現(xiàn)優(yōu)勢互補。點評：國際知名的專業(yè)品牌商，有點石成金之術(shù)和良好的經(jīng)營業(yè)績和規(guī)模效應(yīng)，以及強大的號召力，能確保投資者持續(xù)、穩(wěn)定的財富精品文檔放心下載增長，也整合了優(yōu)勢資源，是目前地產(chǎn)商最熱衷的手法。新步行街先招商后賣房步行街主要是為了迎合人們休閑之余愛逛街的習(xí)俗。這種模式是在城市的商業(yè)中心或非常繁華的地帶，修建一條只能讓人進(jìn)出，小車感謝閱讀和自行車都免進(jìn)的一條街，所以取名為步行街。步行街，迎合了人們的習(xí)慣和口味，但是先招商后經(jīng)營，把蛋糕做大后再賣房，在成感謝閱讀都的步行街中還不多見。點評：女人逛街最愛閑庭信步，誰愿推著自行車走馬觀花呢？比起繁華大街，步行街不受車水馬龍的影響，從左到右，從右到左，只謝謝閱讀讓時尚牽著眼線走。這種物業(yè)形態(tài)適合成都人購物習(xí)慣，有投資前景。精品文檔放心下載4投資者眼中的商鋪推廣“一鋪養(yǎng)三代”這句話不知道是什么時候開始流行的，也是時下許多新開盤的商業(yè)地產(chǎn)對外宣傳的廣告語。對精品文檔放心下載此，投資商鋪的老百姓應(yīng)該如何看待？投資是要很理性的，不能聽風(fēng)是雨，我們要有理性的分析，商鋪投資更是如感謝閱讀此。一個樓盤的價值和價格往往不對等。就拿商業(yè)地產(chǎn)市場來說，開發(fā)商希望出售商鋪價格高些，但投資者是一定精品文檔放心下載希望得到價值大的商鋪。那我們?nèi)绾闻袛嗌啼伒膬r值大小？是否值得投資？精品文檔放心下載看人氣是永久旺還是分時段旺說商鋪就不得不說零售消費市場，因為商鋪就是買東西消費的地方，你所選擇投資的商鋪的價值大小，很大程精品文檔放心下載度上是由在這個商鋪的消費力所決定的，這就跟它所在的區(qū)域又有很大的關(guān)系。這里筆者引出兩個概念供大家參考：感謝閱讀靜態(tài)消費區(qū)，就是在具體的一定的時間段里，才會有一定消費客群和較大消費量產(chǎn)生的消費區(qū)域，叫做靜態(tài)消精品文檔放心下載費區(qū)。打個比方，一個僅對內(nèi)的社區(qū)商業(yè)區(qū)，它只有在傍晚和周末節(jié)假日才會有大量消費客流群體在此消費，其他謝謝閱讀時間如上班時間，整個商業(yè)區(qū)域會比較安靜，購物的人很少，或者只有一些老年人和小孩這些非主流消費客群進(jìn)行謝謝閱讀消費，這樣的區(qū)域我們叫做靜態(tài)消費區(qū)。動態(tài)消費區(qū)，就是在規(guī)定的營業(yè)時間里，不分固定時間段，都會有大量的流動消費客群和消費量的消費區(qū)域，感謝閱讀叫做動態(tài)消費區(qū)。這種動態(tài)消費區(qū)我們現(xiàn)在更多的會給它"商圈"或者"幾級商業(yè)中心"的定義，就如現(xiàn)有的王府井步精品文檔放心下載行街、西單購物中心等消費人流比較大的消費區(qū)域，商業(yè)輻射范圍涉及到整個北京市，甚至是全國，如中關(guān)村電子謝謝閱讀5市場等，這樣的區(qū)域我們叫做動態(tài)消費區(qū)域。我們投資買了鋪是要租出去或者等升值后賣出去，就算自己做生意經(jīng)營，也是希望能消費人氣旺，多賺些錢財，精品文檔放心下載所以來此商鋪消費的人越多，這個商鋪價值就越大，這除去經(jīng)營方面的問題，更多的就是經(jīng)過商鋪人流多少來決定，謝謝閱讀經(jīng)過人流越多則消費人口的基數(shù)就會越大。靜態(tài)消費區(qū)平時并不具有人流，其中產(chǎn)生消費的多會是固定的人，而動感謝閱讀態(tài)消費區(qū)中更多的是流動人群，如王府井大街每天在此的游客多達(dá)50多萬，吸引著來自全國各地的游客，其區(qū)域謝謝閱讀的鋪位價值現(xiàn)在都很難估量，因此商業(yè)區(qū)域的單位時空的人流很大程度上決定此商業(yè)物業(yè)是好是壞。但這并不是就精品文檔放心下載定論靜態(tài)消費區(qū)的商鋪不好，其區(qū)域的消費人口規(guī)模和消費檔次也能夠使區(qū)域內(nèi)的商鋪的價值不菲，就拿CBD邊沿精品文檔放心下載西側(cè)的豐聯(lián)廣場、聯(lián)合大廈、泛利大廈、人壽大廈四座大廈來說，此區(qū)域四座大廈環(huán)繞林立，在上午和下午的上班精品文檔放心下載時間中，無太多人流消費，而到中午午餐時間和下班后，消費區(qū)域一片的繁華，好幾萬的大廈白領(lǐng)在此固定消費，感謝閱讀并且?guī)又苓吷虡I(yè)市場，其旁邊的昆泰國際大廈的底商，剛開盤就以3萬多的價格出售，且銷售情況不同凡響。謝謝閱讀謹(jǐn)防高回報率的承諾現(xiàn)在我們看到網(wǎng)上還有一些商業(yè)媒體對于商業(yè)物業(yè)投資回報分析文章中，15%的回報率是個經(jīng)常出現(xiàn)的數(shù)字，感謝閱讀說你花多少萬買了個鋪，然后多少錢租出去，如果是按揭還要把給銀行的利息算進(jìn)去，接著是一套投資回報的計算感謝閱讀公式，然后是很正確的加減乘除，得出一個結(jié)論，基本上投資商業(yè)物業(yè)的投資者會在七八年左右就能回收，以后你精品文檔放心下載就凈掙了，不僅如此，現(xiàn)在很多開盤的商業(yè)物業(yè)項目的宣傳廣告中和銷售人員的滔滔不絕中，都經(jīng)常的出現(xiàn)這個數(shù)精品文檔放心下載字，筆者作為從事商業(yè)地產(chǎn)策劃的職業(yè)人士，對此非常憤慨。很奇怪，為何15%居然就成了一種定論？誰下的？蠱精品文檔放心下載惑人心，不負(fù)責(zé)任。6商業(yè)物業(yè)投資是個要綜合考慮的問題，不能像住宅物業(yè)投資一樣，商業(yè)物業(yè)投資的動態(tài)性更強。如上我們所說精品文檔放心下載過的，商業(yè)物業(yè)的價值很大程度上由人流和消費決定，而人流和消費又受交通、人文、歷史、區(qū)域環(huán)境規(guī)劃、規(guī)模、精品文檔放心下載建筑物的特點、招商限制，還有整個商業(yè)零售市場、商品檔次和時尚潮流等等多方面因素影響。在沒有分析這些因精品文檔放心下載素的情況下，或者只考慮幾個方面，就妄下決定，是有很大風(fēng)險的。精品文檔放心下載要分析商鋪適合經(jīng)營什么我們就單拿商業(yè)物業(yè)建筑物的本身特點來說。每個商業(yè)物業(yè)的功能業(yè)態(tài)的分布是不同的，有的部分就只能做餐精品文檔放心下載飲，有的就只能開精品店，而各個行業(yè)的品牌客戶在做店址選擇時，都會有其最高租金標(biāo)準(zhǔn)，其中餐飲的租金較低，精品文檔放心下載而精品店和品牌服裝專賣店比較高。所以在要投資購買商鋪時，要分析它能做什么不能做什么，再分析所選擇的租感謝閱讀客中，租金會在什么范圍內(nèi)，然后了解其周邊商鋪情況，得出最可行的租金估價，再算投資回報。不同業(yè)態(tài)的商鋪感謝閱讀的投資回報也是不同的。要看商鋪的前景商業(yè)環(huán)境而且考慮投資商業(yè)物業(yè)更要考慮其商業(yè)環(huán)境的前景，要有發(fā)展的眼光。有許多投資買家買一些看似很偏位置的精品文檔放心下載鋪位，幾年之后，此地逐漸形成商業(yè)氛圍，區(qū)域商業(yè)物業(yè)價值迅速攀升，雖然前期租金很低，商戶難尋，但時機(jī)成謝謝閱讀熟之時，就可以將商鋪高出買進(jìn)價幾倍價錢售出，這哪里又是15%的概念。精品文檔放心下載我們要想成為商鋪投資中的不敗贏家，就要信自己，去了解商業(yè)物業(yè)的特性，學(xué)習(xí)商業(yè)地產(chǎn)市場的規(guī)律，并且精品文檔放心下載要懂經(jīng)營。有房子誰都會住，但生意不定誰都會做，那我們就從商鋪投資中去學(xué)做生意，以至于更多的東西。感謝閱讀7考慮到資料內(nèi)容比較少，對不住大家2個決策幣，特加料如下，附送給大家，請您笑納，不到之處，請您海涵，謝謝！謝謝閱讀錦繡花園推廣策劃案前言精品文檔放心下載以期通過引爆住宅的銷售帶旺區(qū)內(nèi)的人氣，從而促進(jìn)商鋪的銷售和經(jīng)營。謝謝閱讀故本案略去了商鋪的推廣銷售一節(jié)，側(cè)重打造錦繡花園個性化鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤形象。謝謝閱讀由于作者水平有限，見識亦有限，不周之處，尚望諒解。一、東莞樓市分析東莞的地產(chǎn)在上個世紀(jì)末就跨入了個性化和形象化時代。進(jìn)入21世紀(jì)的東莞地產(chǎn)業(yè)，個性化、形象化競爭日益激烈。盈彩美地、感謝閱讀20精品文檔放心下載8東莞各鎮(zhèn)的地產(chǎn)競爭盡管不似市區(qū)一樣白熱化，但個性化、形象化已日漸凸顯。大朗碧水天源已經(jīng)率先打出了“碧水天源——自感謝閱讀感謝閱讀故錦繡花園要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機(jī)，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，感謝閱讀擁有良好公眾形象的鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤。二、錦繡花園物業(yè)概述（略）三、錦繡花園的優(yōu)勢與不足優(yōu)勢：1、位置優(yōu)越，交通便捷位置優(yōu)越：①錦繡花園座落于東莞市黃江鎮(zhèn)中心，與常平、樟木頭成為香港人的置業(yè)金三角；②徒步2分鐘即可到達(dá)鎮(zhèn)中心，酒精品文檔放心下載9店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。90謝謝閱讀九龍及深圳。2、區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全錦繡花園大型豪華會所，占地逾萬平方尺。室外設(shè)施：25米露天歐陸式園林泳池、兒童嬉水池、全天候網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場等；感謝閱讀室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞廳及卡拉OK酒廊等。精品文檔放心下載3、小戶型，統(tǒng)一裝修2房2房268.79——106.92精品文檔放心下載時尚、享受的目標(biāo)購房群極具吸引力。10不足：1、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購房群興趣；不利于提升錦繡花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮感謝閱讀精品文檔放心下載2、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購房群的職業(yè)特點和實際需求（事業(yè)有成、時尚、享受）開展特色服務(wù)，使錦繡花園在服務(wù)方面缺乏感謝閱讀了應(yīng)有的個性和吸引力。四、目標(biāo)購房群1、年齡在35——60歲之間經(jīng)濟(jì)富裕或有固定資產(chǎn)投資看中黃江置業(yè)位置的香港中老年人謝謝閱讀家庭構(gòu)成：1—3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年感謝閱讀2、年齡在28——45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在5000元以上時尚、享受在莞工作的臺灣老板、管理者或內(nèi)地老板、管理者感謝閱讀家庭構(gòu)成：1—3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年感謝閱讀3、年齡在28——40歲之間月收入5000元以上時尚、享受在田美工業(yè)園、黃金工業(yè)園、裕元高科技工業(yè)園工作的管理階層精品文檔放心下載五、錦繡花園營銷阻礙及對策12阻礙：1、錦繡花園廣告宣傳力度不夠，強勢賣點尚未盡竭挖掘，尚未樹立起應(yīng)有的產(chǎn)品形象，公眾知名度、美譽度不高，記憶不深。感謝閱讀2、錦繡花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。3、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。對策：1、盡竭挖掘錦繡花園的強勢賣點進(jìn)行媒體宣傳；在莞惠沿線人行天橋及繁華路段、黃江鎮(zhèn)中心、裕元大酒店對面、常平火車站及其周邊做車身、路牌、燈柱和建筑物廣告；感謝閱讀舉辦各種公共活動，樹立錦繡花園美好形象，迅速提升錦繡花園的知名度、美譽度和記憶度。精品文檔放心下載13謝謝閱讀之間的落差以及增值贈送來促進(jìn)銷售。3、商鋪經(jīng)營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是錦繡花園離鎮(zhèn)中心太近。感謝閱讀追求喜好和實際需求開展特色經(jīng)營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。精品文檔放心下載六、形象定位根據(jù)錦繡花園的自身特點和目標(biāo)購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把錦繡花園定位為：凸顯人生至高境界，謝謝閱讀完美人生超凡享受的非常住宅。主體廣告語：14輝煌人生，超凡享受——錦繡花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅……精品文檔放心下載輝煌人生：感謝閱讀人生是與眾不同的，是輝煌的。超凡享受：享受入住方便享受交通便捷享受特別服務(wù)享受都市繁華15享受至尊榮譽七、兩點整體建議1、建錦繡廣場和寓意噴泉針對錦繡花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建錦繡廣場和寓意噴泉。為黃江鎮(zhèn)增一別致夜景，給鎮(zhèn)上居民添一處夜來精品文檔放心下載休閑、散步散心的好去處。試想：當(dāng)夜幕降臨的時候，沿鎮(zhèn)中心一路走來。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到錦繡廣場上燈火一閃一閃的跳動著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。謝謝閱讀近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。走進(jìn)廣場，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。謝謝閱讀如此一來，一方面能夠增加錦繡花園的吸引性，提高錦繡花園在公眾中的知名度、美譽度、和記憶度；另一方面也有利于贏得目謝謝閱讀標(biāo)購房群的認(rèn)同，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感。2、物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù)16錦繡花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務(wù)、清掃居所、照看孩子。故錦繡花園在物業(yè)精品文檔放心下載管理方面可以根據(jù)居民的實際需要提供免費送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點家教等特色家政服務(wù)。一方面切實謝謝閱讀解決住戶的實際問題，另一方面有利于增強錦繡花園對目標(biāo)購房群的吸引力。感謝閱讀八、廣告宣傳錦繡花園的廣告宣傳要達(dá)到以下三個目的：1、盡竭傳達(dá)錦繡花園的優(yōu)勢與賣點；2、盡快樹立起錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象；精品文檔放心下載3、直接促進(jìn)錦繡花園的銷售?；谝陨先齻€目的和錦繡花園一直以來的廣告攻勢。我們把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。謝謝閱讀17在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達(dá)錦繡花園的優(yōu)勢與賣點；謝謝閱讀在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動感謝閱讀打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各種促銷活動和現(xiàn)場POP直接促進(jìn)樓盤的銷售。精品文檔放心下載廣告切入期（1——2個月）1、報紙軟文章主題1：輝煌人生，超凡享受——記“我”為什么選擇錦繡花園主題2：事業(yè)生活輕松把握——記錦繡花園特別的家