房地產(chǎn)及宏觀調(diào)控研究課件

房地產(chǎn)市場vs.討論話題我國房地產(chǎn)市場情況分析我國政府調(diào)控房地產(chǎn)政策一覽政府調(diào)控措施的有關(guān)思考123結(jié)合不確定性條件下的風險問題和我國近幾年來房地產(chǎn)市場的變化情況分析政府經(jīng)濟政策對市場機制的修補與調(diào)控作用。一、我國房地產(chǎn)市場情況分析

一、我國房地產(chǎn)市場情況分析2.我國房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀商品房平均銷售價格全國商品房平均價格1997年為每平方米1997元，2010年1-4月，商品房平均價格已上漲到每平方米5299元，漲幅達到65.3%房價收入比=住房平均價格/居民家庭年收入

房屋空置率

房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資增長快慢，通常認為該指標不應(yīng)該超過2。我國自2002年起每年該指標均已接近或超過2，說明我國房地產(chǎn)投資明顯過熱，呈現(xiàn)出較為明顯的泡沫化特征70個大中城市房屋銷售價格指數(shù) 房屋銷售價格走勢圖全國70個大中城市房價同比變化影響房地產(chǎn)市場的因素分析房地產(chǎn)市場需求房地產(chǎn)市場供給金融體系缺陷政府失效與越位M1M2M4M3一、我國房地產(chǎn)市場情況分析3.影響房地產(chǎn)市場的因素分析（1）

畸形房地產(chǎn)需求 消費需求 本地人口的需求和流動人口的需求住房公積金制度增加了購買能力投資投機需求股票、期貨、基金等投資工具的收益缺乏保障銀行實際利率水平比不上物價上漲的水平高房地產(chǎn)價格不斷上漲且漲幅大大高于銀行存款利率較高的投資獲利預(yù)期引致投資需求和熱錢流入一、我國房地產(chǎn)市場情況分析（2）

房地產(chǎn)供給畸形 房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)畸形高、中、低檔商品房比例不協(xié)調(diào)

我國房地產(chǎn)開發(fā)土地供給畸形土地制度：土地批租制度；土地交易“招拍掛”制度土地市場行政壟斷房地產(chǎn)市場供給途徑單一 二手房交易市場發(fā)展不活躍，住房二級市場發(fā)展滯后、交易手續(xù)繁雜、市場開放不均衡、信息渠道不暢通房地產(chǎn)商違規(guī)與追求利潤最大化房地產(chǎn)商壟斷市場形成“價格聯(lián)盟”，通過虛買虛賣、捂房惜售哄抬房價并借助媒體宣傳影響消費者預(yù)期一、我國房地產(chǎn)市場情況分析（3）

政府失效與越位 政府對居民房地產(chǎn)購買的性質(zhì)定位不明 預(yù)售房制度中央政府政策失效中央政府打壓房地產(chǎn)價格的政策違背了部分相關(guān)主體，尤其是地方政府的利益，以致得不到有效的貫徹實施。地方政府嚴重失職與越位多重角色主體：房地產(chǎn)市場的管理者，國有土地的所有者和土地市場的壟斷供應(yīng)者，經(jīng)濟適用房和廉租房的提供者，部分房地產(chǎn)如公益項目、政績項目的開發(fā)建設(shè)者，房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的間接提供者和拆遷補償?shù)拈g接實施者。一、我國房地產(chǎn)市場情況分析（4）

金融體系缺陷 央行決策失效央行政策實施力度不足，監(jiān)督不到位商業(yè)銀行作為不當向房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)發(fā)放貸款以獲利；房地產(chǎn)的高預(yù)期收益和低房貸違約率，使得商業(yè)銀行的信貸大量向房地產(chǎn)集中；對房地產(chǎn)信貸采取寬松管理，部分銀行甚至通過放松審查、虛報數(shù)據(jù)等違規(guī)違法操作以擴張信貸二、我國政府調(diào)控房地產(chǎn)政策一覽

中國房地產(chǎn)市場是從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程中，尤其是1998年我國住房貨幣化改革以來新近形成的，因此與我國股票市場一樣是“政策市”，政策決定了房地產(chǎn)市場的興衰和未來的發(fā)展趨勢，也決定了地方政府通過房地產(chǎn)市場的手段發(fā)展地方經(jīng)濟。中國房地產(chǎn)市場的特點1998年《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》正式宣布停止住房的實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。

這項住房貨幣化改革決定了其后十幾年我國房地產(chǎn)市場的根本發(fā)展方向1998年-2008年，中國房地產(chǎn)市場分為三個階段：第一階段1998年-2003年第二階段2003年-2007年第三階段2007年-2008年9月2008年9月之前的中國房地產(chǎn)市場及政策特點：

如何使房地產(chǎn)市場從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡，解決居民的基本住房條件；以居民消費需求為主導的市場。房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)、高速增長，增幅高于同期固定資產(chǎn)投資，成為僅次于基本建設(shè)投資的第二大投資，占固定資產(chǎn)投資的近25％。房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)上：以住宅投資為主，占到68.51％1.第一階段1998年-2003年文件發(fā)布后，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)前所未有的增長，進入了高速發(fā)展的時期；中國各大城市成為世界最大的“工地”；房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)過熱景象。在2003-2007年間，形成了房地產(chǎn)市場一線城市快速增長、二線城市逐漸跟上的增長局面。

2007年上半年在深圳、廣州、上海等大城市，房地產(chǎn)市場已經(jīng)改變了其基本功能，逐漸從住房消費為主導的市場變?yōu)樽》客顿Y為主導的市場，一線城市住房價格快速提高，房地產(chǎn)泡沫已逐漸積累政策效應(yīng)：2007年《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（359號）和《補充通知》（452號）界定住房消費和住房投資的界限，提出“二套房”概念，將“二套房”的首付比例和按揭利率水平提高，努力轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場的性質(zhì)。2008年開始，各地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全面回落，住房價格下降。3.第三階段2007年-2008年9月

房地產(chǎn)企業(yè)通過行業(yè)組織、政府相關(guān)職能管理部門希望改變上述政策。

2008年9月初，中央召集會議，研討房地產(chǎn)市場政策，認為應(yīng)當把房地產(chǎn)市場從住房投資為主導的市場逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽》肯M為主導的市場，才能保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2008年9月中，世界最大的投資銀行雷曼兄弟銀行倒閉，全球金融危機來臨，金融體系崩塌，全球經(jīng)濟開始衰退。

在此背景下，我國政府與世界其他國家政府一樣，采取了積極“救市”政策，包括4萬億投資，貨幣政策從從緊變?yōu)檫m度寬松等。房地產(chǎn)政策也出現(xiàn)180度的大逆轉(zhuǎn)，出臺了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（131號文件），決定了2009年我國的房地產(chǎn)市場態(tài)勢。國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)2009全國房價上漲7.8%。但以全國住房銷售面積及銷售金額計算，得出住房均價上漲24%。以同樣的方法，可計算出2009年12月份全國商品房價格同比上漲為33.8%，其中東部、中部、西部地區(qū)當月同比分別上漲了33.4%、44.7%和23%。

2009年全國房價上漲100%的一二線城市很多，尤其是北京、上海、深圳、廣州、杭州等城市上漲幅度更大。2009年中國房地產(chǎn)市場的大勢2009年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額6.58萬億，同比增長35.6%，與上年同期相比增加了20個百分點；個人住房按揭貸款18000億元，同比增長3倍，余額4.76萬億；進入房地產(chǎn)的資金達到57127億元，同比增長44.2%，與上年同期相比增加了40多個百分點；絕大多數(shù)資金來自銀行，比如銀行貸款達10310億元、預(yù)售款及其他為27459億元，僅此兩方面資金占進入房地產(chǎn)領(lǐng)域資金的67%；個人經(jīng)營性貸款26000億，是2008年4倍多。國務(wù)院出臺限制套型90/70政策

2006年5月29日國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（國辦發(fā)[2006]37號），人稱九部委“十五條”，對“國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70％的標準。綜合性政策

國八條國六條國四條國11條時間2005年4月282006年5月172009年12月142010年1月10出處國務(wù)院出臺“加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控的八條措施”國務(wù)院常務(wù)會議通過了《中華人民共和國測繪成果管理條例（修訂草案）》國務(wù)院常務(wù)會議提出四條政策國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知政策基調(diào)穩(wěn)定房價穩(wěn)定房價遏制房價過快上漲遏制房價過快上漲

國八條國六條國四條國11條措辭變化比較單純的關(guān)注房價問題措施更為細致，問題針對性被強化；調(diào)節(jié)方法從過去的土地金融兩個領(lǐng)域擴大到運用等更多手段房地產(chǎn)政策正式從“保增長”轉(zhuǎn)型為“調(diào)結(jié)構(gòu)，壓房價，抑投機”進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期。市場影響房地產(chǎn)市場只出現(xiàn)了短暫的觀望，但北京、深圳等城市的房價卻出現(xiàn)較大幅度的上漲，房地產(chǎn)領(lǐng)域三大問題（大城市房價上漲過快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)市場秩序混亂）沒有得到根本解決。政策被逐漸架空，高價賣地、大力招商引資甚至銀行系統(tǒng)為大型房地產(chǎn)開發(fā)項目巨額放貸的做法在地方仍大量存在。被視為打壓房地產(chǎn)市場重要信號，但是2010年仍然會實行寬松的貨幣政策，加上市場存量等因素，業(yè)內(nèi)人士懷疑國四條是否能起到遏制房價過快上漲的作用。政策有利于抑制短線炒家，正面作用無容置疑。與此同時，由于我國經(jīng)濟復(fù)蘇的勢頭愈加明顯，新政的威力難比2007年，市場有可能在經(jīng)過一段觀望期后重新恢復(fù)活躍。從國八條到國六條從“調(diào)控”到“再調(diào)控”“國八條”是國家對近年來火熱的房地產(chǎn)市場從宏觀政策上加以調(diào)控，但政策措施對市場的指向和操作性并不強?！皣鶙l”的出臺是對以往政策進行了詳細具體的要求，這次政策針對性更強，指標更量化，對全國高溫不下的房地產(chǎn)市場作用較大。不難看出，“再調(diào)控”的重點是“認真落實”。無論是“國八條”還是“國六條”，無論是“調(diào)控”還是“再調(diào)控”，政策措施依然圍繞政府責任、市場供需、信貸和稅收杠桿、市場管理、信息透明等相同的領(lǐng)域。新國十條

2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。通知中提出十條舉措被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國十條”。一、各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責

(一)統(tǒng)一思想，提高認識。

(二)建立考核問責機制。二、堅決抑制不合理住房需求

(三)實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。三、增加住房有效供給

(五)增加居住用地有效供應(yīng)。

(六)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。四、加快保障性安居工程建設(shè)

(七)確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。五、加強市場監(jiān)管

(八)加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。

(九)加大交易秩序監(jiān)管力度。

(十)完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。綜合性政策金融政策土地政策保障性住房政策稅收政策政府調(diào)控政府調(diào)控政策社會保障性住房一、經(jīng)濟適用房二、廉租房三、公共租賃房一經(jīng)濟適用房

經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。

1997、1998年是房改的關(guān)鍵時期，也是房地產(chǎn)行業(yè)的起步時期，當時的商品房價格同以工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟承受能力差距甚大。國家為了解決中低收入家庭住房困難和啟動市場消費，經(jīng)濟適用房于1998年適時推出了，用以解決中低收入家庭住房問題。1、經(jīng)濟性住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔能力。2、適用性在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。特點：1、免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費和商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)費以及契稅，減半征收水電增容費等各種稅費。2、建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)，優(yōu)先給予辦理有關(guān)手續(xù)。3、經(jīng)濟適用房建設(shè)管理費只限于1%～3%，市場利潤被限在3%以下。優(yōu)惠政策：二廉租房

廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。特點：只租不售

廉租房政策在幫助低收入家庭解決基本住房問題上取得了一些成效。截至2006年年底,全國累計有54.7萬戶低收入家庭通過廉租房政策改善了住房條件,其中,領(lǐng)取租賃住房補貼的家庭16.7萬戶,實物配租的家庭7.7萬戶,租金核減的家庭27.9萬戶,其他方式改善居住條件的家庭2.4萬戶。全國人均住房面積從1993年的17.8平方米增加到現(xiàn)在的28平方米。

廉租房好處

我國在2008年啟動了9000億元的保障性住房計劃，要新增200萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟適用房，并完成100多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程。三公共租賃房

不能租廉租房，卻買不起經(jīng)濟適用房；不能買經(jīng)濟適用房，卻買不起商品房；剛剛畢業(yè)，收入不低但沒有積蓄，買不起房又租不到便宜、穩(wěn)定的房——這就是人們常說的“夾心層”。

夾心層

公共租賃房，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構(gòu)所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。

針對公共租賃房的工作而言，還處于初級的建設(shè)階段，后續(xù)規(guī)劃正處在研究的過程中。

公共租賃住房是一個過渡性的解決方法。

綜合性政策金融政策土地政策保障性住房政策稅收政策政府調(diào)控政府調(diào)控政策我國房地產(chǎn)金融調(diào)控

政策實施效果

及原因分析基于2004-2008年房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析我國金融政策調(diào)控簡介金融政策調(diào)控

房地產(chǎn)金融政策，是指政府與房地產(chǎn)密切相關(guān)的各種貨幣資金的籌集、融通，以及在信用基礎(chǔ)上為其提供金融服務(wù)活動的總稱。

金融政策調(diào)控措施直接調(diào)控：房地產(chǎn)信用控制以行政控制為主的貸款限額管理和貸款質(zhì)量控制，主要包括消費者信用控制、不動產(chǎn)信用控制、優(yōu)惠利率等間接調(diào)控：貨幣供給總量控制貨幣需求總量控制準備金率、基礎(chǔ)貨幣利率我國房地產(chǎn)金融調(diào)控政策總攬

時間政策內(nèi)容目的2004.4資本充足率低于一定水平的金融機構(gòu)，將執(zhí)行8%的存款準備金率，國有獨資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機構(gòu)將執(zhí)行7.5%的存款準備金率。

限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴張2004.10央行十年首次宣布上調(diào)存貸款利率調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)2005.3取消5年以上住房商業(yè)貸款優(yōu)惠利率，貸款利率下限由原來的5.31%提高到5.51%，并放開了貸款利率上限；對房價上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。提高資金成本，抑制投資需求，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。2006.4

全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準利率由6．12％上調(diào)至6．39％；上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率，一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.58%提高到5.85%。

我國房地產(chǎn)金融調(diào)控政策總攬2006.8央行自2006年8月19日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點；其他各檔次存貸款基準利率也相應(yīng)調(diào)整，長期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度。

進一步上調(diào)利率，防止房地產(chǎn)投資過熱2007.3-12

連續(xù)六次提高存貸款利率，基準利率調(diào)整至7.83%,利率下限調(diào)整至6.66%、儲蓄存款利息所得個人所得稅的適用稅率由現(xiàn)行的20%調(diào)減為5%。

2007.9

央行和銀監(jiān)會發(fā)布通知，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。

限制二次購房，進一步一直投資需求2008.4-5兩次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。

金融調(diào)控后效果分析近年來房地產(chǎn)金融調(diào)控

加息、縮緊信貸、打壓樓市降息、扶持樓市遏制房價快漲

20042005200620072008.92009.12

金融調(diào)控后效果分析金融政策調(diào)控不力原因分析1.一定時期內(nèi)剛性需求旺盛剛性需求：商品供求關(guān)系中受價格影響較小的需求

有條件的彈性需求

金融政策調(diào)控不力原因分析2.政策時滯效應(yīng)

內(nèi)部時滯

認識時滯決策時滯外部時滯心理預(yù)期

公眾的預(yù)期決定了他們對政策的反應(yīng)。在經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌變革時期，人們往往由于心理定勢而不能及時適應(yīng)新經(jīng)濟條件和經(jīng)濟情況，導致行為決策滯后，進而影響政策效果的發(fā)揮。房地產(chǎn)業(yè)特殊性生產(chǎn)周期長、資金需求量巨大、涉及行業(yè)多、區(qū)域差別性大、消費時期長等

出現(xiàn)問題發(fā)現(xiàn)問題制定出政策作用不明顯發(fā)生作用金融政策調(diào)控不力原因分析3.貨幣政策傳導不暢利率渠道傳導銀行存款準備金率貸款利率

貨幣供給

資金使用成本房地產(chǎn)市場供給其他行業(yè)等實體經(jīng)濟萎縮

房產(chǎn)價格房產(chǎn)市場、股市泡沫膨脹信貸渠道傳導中央銀行

商業(yè)銀行

金融服務(wù)機構(gòu)的毛細血管稀薄

大企業(yè)企業(yè)、個人

實體經(jīng)濟萎縮國有控股撤并股份制集中資本市場金融政策調(diào)控不力原因分析國家小銀行小銀行比信用社儲貸協(xié)會互助銀行小機構(gòu)全部機構(gòu)小機構(gòu)比中國903.4%107966————11280925082845%美國1398060%111062500500280003722975%表中國與美國信貸組織結(jié)構(gòu)比較金融政策調(diào)控不力原因分析4.外資涌入我國銀行利率上升外資進入機會上升削弱金融調(diào)控效果

金融政策調(diào)控不力原因分析5.

投資利潤率>>利率和其他行業(yè)利潤率2005年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均利潤率高達26.79%，而學術(shù)界普遍認為，該數(shù)據(jù)仍然是被低估的。

例如，福州市有關(guān)部門測算了05年當?shù)夭糠值貕K商品房價格成本，在所列的23個樓盤成本目錄中，經(jīng)測算，開發(fā)商的利潤率平均約50％，最低的約為20％，最高的超過90％。呈現(xiàn)出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點?，F(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率為20%-30%，個別項目為50%-60%，在34家房地產(chǎn)公布的09年年報中，累計實現(xiàn)營業(yè)收入1390.49億元，實現(xiàn)凈利潤為184.41億元，平均凈利潤為13.26%，而房地產(chǎn)行業(yè)公司凈利潤的計算具有一定滯后性，上市公司項目凈利潤率實際應(yīng)該在20%以上，而中小房地產(chǎn)公司利潤率應(yīng)遠高于上市公司。金融政策調(diào)控不力原因分析

房地產(chǎn)行業(yè)利潤率與利率、其他行業(yè)利潤率比較房地產(chǎn)行業(yè)利潤率當期最高存款利率其他行業(yè)利潤率

其他國家房地產(chǎn)投資利潤率26.79%2007.12.21一年期4.14%五年期5.85%<10%7%-8%紐約、倫敦4%德國7%金融政策調(diào)控不力原因分析6.投資預(yù)期樂觀與跟風效應(yīng)

中國房地產(chǎn)業(yè)處于上升區(qū)間

初始投資獲利產(chǎn)生樂觀預(yù)期眾多跟風者蜂擁而入獲利不獲利地方政府初期投資者潛在投資者三、政府調(diào)控措施的有關(guān)思考我國房地產(chǎn)影響因素因子分析及我國預(yù)售房制度利弊分析思考一：

????1.

影響我國房地產(chǎn)價格因素分析1.我國近年來房價收入比學者對房價上漲原因的觀點對房價影響因素因子分析66.577.5房價收入比??6.9220047.3120057.4420077.1920066.1520036.1920026.122001年度房價收入比=住宅價格/居民有效購買力土地的有效供應(yīng)不足——楊懷保流動性過?！愊闵彑徨X——劉軼、史運昌

人口數(shù)量和物價指數(shù)——周海波壟斷競爭、房地產(chǎn)供給市場結(jié)構(gòu)、銀行追求穩(wěn)定收益——聶亦嫻房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷上升、開發(fā)商違規(guī)囤地行為——李東尋租行為——張義鳳

指標的選取在東部、中部、西部各選取五個代表性城市作為樣本進行分析。東部：北京、上海、南京、杭州、廣州；中部：合肥、南昌、鄭州、武漢、長沙；西部：重慶、成都、昆明、西安、蘭州各城市相關(guān)指標提取公共因子采用SPSS計算公共因子的特征值和方差貢獻率，由大到小排序，輸出結(jié)果有4個公共因子特征值大于1，貢獻率分別為35.207%，30.215%，16.018%，1.057%，累計達到92.497%。因此，提取這4個主因子就已經(jīng)包含了11個變量的絕大部分信息。方差最大正交旋轉(zhuǎn)后的因子載荷陣F1:X5人均地區(qū)生產(chǎn)總值（億元)、X7城鎮(zhèn)居民人均家庭收入（元/人）、X8城鎮(zhèn)居民家庭消費性支出（元/人）、X11第三產(chǎn)業(yè)占比（%)F2:X3房屋銷售面積（萬平方米）、X6年末總?cè)丝冢ㄈf人）、x2施工房屋建筑面積（萬平方米）F3:X9人均道路面積（平方米）、X10人均綠地面積（平方米）F4:X4房價增長率（%)F1經(jīng)濟因子F2房地產(chǎn)市場因子F3環(huán)境因子F4趨勢因子因子命名因子得分F1在北京上海南京杭州廣州得分較高，說明著這些東部城市經(jīng)濟發(fā)達因素是抬高房價的主要原因。F2在北京上海重慶成都得分較高，在這些地方房地產(chǎn)投資多，地產(chǎn)市場興旺是主要原因。F3在南京杭州合肥成都得分較高，這些城市注重城市環(huán)境文化得建設(shè)，是房價高的原因。F4在北京成都昆明西安得分較高，說明人們看好這些城市房價上漲趨勢，是其房地產(chǎn)熱，房價高的原因。結(jié)論

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我國房地產(chǎn)預(yù)售制度分析2.我國預(yù)售房制度發(fā)展現(xiàn)狀各方對取消期房預(yù)售制度的態(tài)度期房預(yù)售制度的利弊分析

我國在上世紀90年代初期開始住房制度改革,變福利分房為貨幣購房,逐步建立房地產(chǎn)市場體系。房地產(chǎn)開發(fā)民營化就要解決資金問題,在資本市場滯后、銀行信貸艱難的情況下,為了加快商品住宅建設(shè),國家實行了商品房預(yù)售制度。建立房地產(chǎn)市場,在客觀上需要自發(fā)性的制度創(chuàng)新,在形式上政府卻采取了從計劃體制下的福利分房到商品房預(yù)售的強制性制度變遷政策。中國人民銀行在《2004中國房地產(chǎn)金融報告》中提到:“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度,目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力,可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度,改期房銷售為現(xiàn)房銷售?！毖胄腥∠诜款A(yù)售的建議在社會上引起強烈反響,各界反應(yīng)不一。中國人民銀行的建議中國人民銀行的建議1998年房地產(chǎn)貸款3106.23億元,2004年增長到26306.3億元,年均增長42.8%;2004年,中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)商不良貸款率為16.6%,中國銀行的為12.8%

四大商業(yè)銀行匯總的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良貸款率在10%至11%之間。央行認為期房預(yù)售制度已經(jīng)建立10年,已經(jīng)起到了激活房地產(chǎn)市場的作用。中國人民銀行認為只有優(yōu)化或者縮減對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款或者,減輕開發(fā)商對銀行貸款的倚賴,才能化解房地產(chǎn)貸款的金融風險。所以,央行首先提議取消期房預(yù)售制度。

建設(shè)部認為期房預(yù)售制度是《城市房地產(chǎn)管理法》確立的一項制度,世界上有許多國家和地區(qū)也都有類似制度。房地產(chǎn)市場的管理非常復(fù)雜,涉及城建、土地、發(fā)改委、銀行、工商、稅務(wù)等多個部門,任何一個部門不能單獨出臺一項政策來取消房屋預(yù)售，從十多年的實踐看,這一制度與我國國情是適應(yīng)的,目前還不能取消。

國家建設(shè)部的主張房地產(chǎn)開發(fā)商的反應(yīng)北京華遠集團總裁任志強認為《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》在技術(shù)上存在房地產(chǎn)概念不準確和統(tǒng)計方法缺陷等問題