惠州市博羅縣石灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū)

紅蘋(píng)果地產(chǎn)籌劃大全QQ:17425192 惠州市博羅縣石灣工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告惠州奧晨置業(yè)2023年六月“://shop57233999.taobao/“://shop57233999.taobao目 錄一、工程概況 2二、工程背景———————————————————————————————————3三、工程投資環(huán)境與市場(chǎng)爭(zhēng)論 4四、工程開(kāi)發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析 12五、工程SWOT分析—————————————————————————————————12六、工程規(guī)劃及定位

15七、工程開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施打算 16八、根底數(shù)據(jù)說(shuō)明

19九、工程投資估算、資金籌措打算- 17十、工程銷(xiāo)售收入及利潤(rùn)的估算- 18十一、工程經(jīng)濟(jì)效益分析

22十二、工程評(píng)估結(jié)果————————————————————————————————21110一、工程概況1、工程名稱(chēng)：龍灣城北臨灣湖西路，西北遠(yuǎn)望湖山工業(yè)區(qū)，東北面緊臨石灣工業(yè)區(qū)，距東莞石龍鎮(zhèn)僅一橋〔石灣大橋〕之隔。工程周邊環(huán)境：東面臨兩個(gè)小型工廠及鎮(zhèn)干部宿舍、周邊有較多農(nóng)民自建房，西南及東邊有小規(guī)模的工廠，北面道路為鎮(zhèn)商業(yè)街的西端，南面臨江〔距離江南石龍約格外鐘車(chē)程，周邊規(guī)劃有物流園區(qū)、工業(yè)區(qū)、生活區(qū)、電影院等，市場(chǎng)前景優(yōu)越。3、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)〔1〕占地面積：124,194總建筑面積：297，443平方米〔含地下室及架空層面積17,124平方米〕〔3〕容積率：2.26〔4〕綠化率：12.7%〔5〕建筑密度：65.6%〔6〕總投資：60,2054、投資商簡(jiǎn)況2023依托投資者在玩具及動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)近十余年的成功業(yè)績(jī)及經(jīng)濟(jì)實(shí)力，定位于“致力于奧晨地產(chǎn)本著“因使命而聚攏，因有夢(mèng)而筑家”的企業(yè)理念，秉承專(zhuān)業(yè)的精神、精益求精的態(tài)度和銳意創(chuàng)風(fēng)格，立足于使其開(kāi)發(fā)的每一個(gè)工程皆成為所在地區(qū)的精品或標(biāo)志性樓盤(pán)。組織架構(gòu)、科學(xué)合理的治理體系，以及一大批來(lái)自萬(wàn)科、中海、時(shí)代、世界地產(chǎn)在內(nèi)的業(yè)界精英，其蓬勃的生氣、活力以及所蘊(yùn)涵的制造力，必將使奧晨地產(chǎn)在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，成為廣東房地產(chǎn)行業(yè)的一支重要的生力氣！為導(dǎo)向，贏得市場(chǎng)的認(rèn)同和口碑。奧晨地產(chǎn)創(chuàng)始人蔡?hào)|青先生，現(xiàn)為中華全國(guó)青聯(lián)委員、廣東省青聯(lián)委員、中國(guó)玩具協(xié)會(huì)常務(wù)理事、廣東省玩具協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，廣東知名青年企業(yè)家，曾榮獲首均為業(yè)界知名的玩具生產(chǎn)和動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的品牌企業(yè)，其塑造的科技創(chuàng)作歡快、創(chuàng)成就將來(lái)，正深刻的影響和推動(dòng)著整個(gè)國(guó)內(nèi)行業(yè)的進(jìn)展。二、工程背景惠州市位于珠江三角洲東部，是廣東省的歷史文化名城，是廣東省重要的工業(yè)基地和旅游城市。全市土地總面積11,158平方公里，總?cè)丝诩s320萬(wàn)人。1988年以來(lái)惠州國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要指標(biāo)以每三年翻一番的速度快速增長(zhǎng)，2023年國(guó)民經(jīng)13.9%GDP20,758增長(zhǎng)12.7%，其中全社會(huì)固定資產(chǎn)投資224.53億元，增長(zhǎng)1.14倍。出口總額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)率分別為12.8%、16.9%。2023年市區(qū)居民人均可支配收入為12,673.5元，全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲0.5%，其中，居住類(lèi)上升1.5%，全市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)單位完成增加值183.96億元，增長(zhǎng)8.6％。2023GDP增長(zhǎng)12.7%，6月份GDP累計(jì)增長(zhǎng)13.6%，顯現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)進(jìn)展良好的勢(shì)頭?；葜菔凶鳛閺V東省的門(mén)戶型城市，具有優(yōu)越的地理環(huán)境及良好的工業(yè)根底，目前城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平較低，但是蘊(yùn)含著巨大的消費(fèi)潛力，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有寬闊的進(jìn)展空間。隨著中海殼牌南海石化工程在惠州市的落戶及石油化工工程、數(shù)碼工業(yè)園和重點(diǎn)骨干電子信息企業(yè)等工程的紛紛上馬，將放射性的帶動(dòng)城市多個(gè)產(chǎn)業(yè)的同步進(jìn)展，同時(shí)將給惠州市房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了更為寬闊的進(jìn)展前景。三、工程投資環(huán)境與市場(chǎng)爭(zhēng)論〔一〕 石灣鎮(zhèn)投資環(huán)境1、 自然地理環(huán)境是惠州、東莞、增城的交匯點(diǎn)，素有“羅浮山下第一鎮(zhèn)、東江明珠”之美譽(yù)。全83平方公里，屬亞熱帶海洋性氣候，年平均氣溫21℃－22℃，四季如1750-2182四季?；ā笔潜镜貧夂蚝妥匀痪坝^的特點(diǎn)。石灣鎮(zhèn)東距惠州，南至深圳，西達(dá)廣州均為70公里。石灣大橋、羅浮山東江大橋分別連接?xùn)|莞石龍、石排鎮(zhèn)，距東莞約15道、永石大道和工業(yè)大道三條主干線貫穿全鎮(zhèn)，在建中的廣惠高速大路與永石大道交匯互通。水路通過(guò)東江航道，上可至博羅、惠州、河源，下可出珠江口至廣州、香港等地。鎮(zhèn)內(nèi)有年吞吐量50物進(jìn)出口運(yùn)輸格外便利。2、行政區(qū)劃及人口10萬(wàn)余人，常住人口4.335.76.822.8平方公里，使石灣、湖山、里水、中崗、鸞崗、滘嚇等治理區(qū)連成一片，成為石灣鎮(zhèn)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心。3、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r2023年全鎮(zhèn)GDP到達(dá)17.8億元，比2023年增長(zhǎng)127%，年均增長(zhǎng)23.3%；110%25.8%。城鎮(zhèn)居民年均收入到達(dá)15263元，年均增長(zhǎng)10.6%。4、科技園區(qū)6600畝和黃西工業(yè)區(qū)1000場(chǎng)等功能區(qū)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園預(yù)算總投資為1.2億元，工程分兩期進(jìn)展，首期建設(shè)用500026002800畝土地完成“三通一平”建設(shè)，引進(jìn)入園的外資企業(yè)有4家。5、城市進(jìn)展規(guī)劃目前城鎮(zhèn)建成區(qū)面積6.2平方公里，城鎮(zhèn)規(guī)劃總面積21.8平方公里，總?cè)丝?5萬(wàn)人。今后五年，石灣鎮(zhèn)將大力進(jìn)展加快規(guī)劃建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的生態(tài)示范區(qū)，大力完善交通、供水、供電、電視網(wǎng)絡(luò)等根底設(shè)施建設(shè)，啟動(dòng)石灣電影院、兒童公園、富山商貿(mào)城等重點(diǎn)工程。引進(jìn)大型批發(fā)市場(chǎng)和現(xiàn)代物流業(yè)。6、居民收入增長(zhǎng)放緩，居民消費(fèi)支出略有增長(zhǎng)2023年，全鎮(zhèn)人口自然增長(zhǎng)略有下降，城鄉(xiāng)居民收入連續(xù)提高，居民人均可1526310.6%9.1%2023上半年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額6.85億元，比上年同期增長(zhǎng)13.7%，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)11.6%。假日消費(fèi)特征明顯；城鄉(xiāng)市場(chǎng)協(xié)調(diào)進(jìn)展，農(nóng)村市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)旺；消費(fèi)構(gòu)造升級(jí)步伐加快，汽車(chē)、住宅、通訊已成為消費(fèi)熱點(diǎn)。逐步減輕。調(diào)查說(shuō)明，居民對(duì)提高居住環(huán)境的愿望很猛烈，對(duì)房地產(chǎn)的投資將是居民將來(lái)的主要消費(fèi)。7、石龍市場(chǎng)石龍與石灣僅一江之隔，本工程距石龍中心區(qū)僅10多分鐘車(chē)程，本身并無(wú)石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)總體保持快速進(jìn)展，GDP27.77％，社會(huì)商品零7.61％，社會(huì)購(gòu)置力逐步提高。石龍雖然地域狹小，但綜合茶山等城鎮(zhèn)，成為小區(qū)域的中心城鎮(zhèn)。182美能達(dá)復(fù)印機(jī)和打印機(jī)、臺(tái)灣EMC顯示器、北大方正電腦等國(guó)內(nèi)外知名產(chǎn)品技發(fā)制造基地。外進(jìn)展、轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，具有地緣優(yōu)勢(shì)的石灣成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的方向之一。石龍鎮(zhèn)是東莞市東北部重要的中心城鎮(zhèn)，珠三角水鐵聯(lián)運(yùn)中心之一，以高的方向，這也是石灣、石龍一體化的重要根底。〔二〕政府出臺(tái)刺激房地產(chǎn)消費(fèi)政策1999延長(zhǎng)按揭期限至30年、降低交易契稅等等，這些政策和措施對(duì)惠州樓市的走旺起了關(guān)鍵性的作用。目前，惠州市正處在一個(gè)城市化格外塊的時(shí)期，為了推動(dòng)惠州市出臺(tái)了《惠州市土地儲(chǔ)藏實(shí)施方法用地嚴(yán)格依據(jù)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的形式進(jìn)展出讓。在惠州市的強(qiáng)力整頓下，土地市場(chǎng)正在走上標(biāo)準(zhǔn)，為惠州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展奠定良好的根底?！踩呈癁虫?zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述1、房地產(chǎn)投資呈上升趨勢(shì)經(jīng)受了九十年月中期房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷之后，惠州市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)快速、有序進(jìn)展的階段，市場(chǎng)成交活潑，市場(chǎng)發(fā)育趨向成熟，前景寬闊樂(lè)觀。2023都呈上升趨勢(shì)，成為當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)進(jìn)展的最大增長(zhǎng)點(diǎn)。估量將來(lái)幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資還會(huì)連續(xù)上漲。2、整體市場(chǎng)處于增長(zhǎng)期的狀況。從2023年起，隨著石灣的居住環(huán)境和投資環(huán)境的提升，市場(chǎng)上好的市場(chǎng)需要的產(chǎn)品。3、市場(chǎng)需求蘊(yùn)含潛力消費(fèi)人口增長(zhǎng)〔石灣鎮(zhèn)及石龍鎮(zhèn)等〕6000對(duì)〔包括再婚人數(shù)，多數(shù)婚夫外大力引進(jìn)外資，將會(huì)帶來(lái)間接就業(yè)時(shí)機(jī)達(dá)8多萬(wàn)個(gè)，這些都可能成為石灣樓市的潛在客戶。購(gòu)房主體由于石灣的特別地理位置，與東莞石龍石排僅一江之隔，因此我們將60%灣置業(yè)安居的趨勢(shì)將更加明顯，需求的快速增加將促使房?jī)r(jià)上升。4、周邊樓盤(pán)分析及售價(jià)定位工程 正龍豪園

周邊樓盤(pán)概況聚龍灣

世紀(jì)麗江豪園〔茶山鎮(zhèn)〕占地10.5積4.78萬(wàn)㎡，一期31規(guī)模 棟獨(dú)立別墅，二期135棟獨(dú)立別墅和疊加別墅

1、2、3期總建筑面積18.76萬(wàn)㎡，1期5棟多層，21112層，3期3棟高層

占地670畝，總建筑面積40萬(wàn)㎡，產(chǎn)品以小高層和獨(dú)立別墅為主建筑面積配套銷(xiāo)售價(jià)格

4.78萬(wàn)平方米泛會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)1期:8033~97862期:3000~10558

18.76萬(wàn)平方米泛會(huì)所、地下停車(chē)場(chǎng)，幼兒園一期均價(jià)：2400元二期均價(jià)：2500元三期均價(jià)：2700元2房：87.52~98.61

40萬(wàn)平方米會(huì)所、超市、停車(chē)場(chǎng)洋房均價(jià)：3000元?jiǎng)e墅均價(jià)：5000元洋房：97.1~148戶型面積 獨(dú)立別墅：301~568疊加別墅：166、308

3房：111.40~185.224房：215.48~221.86復(fù)式：160.69~271.48

復(fù)式：246~259別墅：318~561工程進(jìn)度銷(xiāo)售率

現(xiàn)樓1期：75%2期：65%

現(xiàn)樓1期：100%2期：90%3期：70%

現(xiàn)樓洋房：100%復(fù)式：90%別墅：100%洋房產(chǎn)品市場(chǎng)分析樓盤(pán)名稱(chēng)麗灣花園三期龍城國(guó)際二期聚豪名軒三期世紀(jì)麗江豪園五期中心豪門(mén)主力戶型3-4房2—3房2－3房3－4房2-3房建筑面積〔M2〕116—16476-11490－110118－150實(shí)售均價(jià)〔元/M2〕約3200約43004700約55005800推售時(shí)間10月開(kāi)盤(pán)9月底開(kāi)盤(pán)5月1日開(kāi)盤(pán)10月開(kāi)盤(pán)08年3月備注現(xiàn)優(yōu)待登記銷(xiāo)售尾期現(xiàn)正辦理預(yù)售證優(yōu)待登記中石龍市場(chǎng)：76－114平米的2房和3房，銷(xiāo)售均價(jià)約在4500元/㎡，主要客戶群鎖定在石龍本地人身上，二期于07年9月下旬出售，一期的銷(xiāo)售狀況抱負(fù)。聚豪名軒三期在075月1日出售，銷(xiāo)售均價(jià)約在4700元/㎡左右，主要產(chǎn)品為中小戶型，目前為尾08年3月出售，對(duì)我工程有較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。石灣市場(chǎng)：需1分鐘車(chē)程，07年5月1日其次期開(kāi)盤(pán)，目前銷(xiāo)售比較抱負(fù)，第三期將于07年10月公開(kāi)出售，估量均價(jià)約在3200/㎡，由于其工程位置更靠近石灣大橋，對(duì)我環(huán)境較為簡(jiǎn)單。序龍灣城乘權(quán)重龍城國(guó)際乘權(quán)重比較樓盤(pán)(洋房〕中心豪門(mén)乘權(quán)重麗灣花園乘權(quán)重聚豪名軒乘權(quán)重號(hào)比較內(nèi)容權(quán)重分值分值分值分值分值分值分值分值分值分值1公司品牌10%101.00111.10131.30101.001010.002地段10%101.00141.40141.40111.101313.003周邊配套10%101.00141.40141.40101.001313.004社區(qū)配套10%101.00101.00111.1090.9088.005自然景觀10%101.00141.40131.30121.201212.006園林環(huán)境10%101.0090.90101.0080.8088.007交通條件10%101.00131.30131.30111.101212.008規(guī)模10%101.0080.8080.8080.8088.009戶型10%101.0080.8080.8090.9099.0010物管10%101.00101.00101.0080.801010.00合計(jì)100%10010.0011111.1011411.40969.60103103.00比較樓盤(pán)價(jià)格〔元/M2〕4300550032004700龍灣城比較/M2〕3913501835334654各樓盤(pán)權(quán)重30%20%40%10%/M2〕3591洋房均價(jià)：3591元/㎡。別墅產(chǎn)品市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)〔別墅〕樓盤(pán)名稱(chēng) 產(chǎn)品實(shí)售均價(jià)〔元/M2〕推售時(shí)間備注水天一色 獨(dú)棟1500007年5月尾盤(pán)銷(xiāo)售中濱江花園 聯(lián)排850006年5月已售磬麗灣花園 聯(lián)排約6800估量10月底宣稱(chēng)不對(duì)外銷(xiāo)售石龍、石灣地區(qū)近期在售或馬上推出的工程有水天一色、濱江花園、麗灣花園三比較樓盤(pán)(洋房〕龍灣城濱江花園水天一色麗灣花園個(gè)工程，濱江花園位于石龍最好的地段，工程銷(xiāo)售走勢(shì)比較抱負(fù)。南峰水天一色工程也位于東江邊上，是洋房加別墅的符合性社區(qū)，目前洋房已售磬，獨(dú)棟別墅尚有少量未售，市場(chǎng)反映主要緣由是價(jià)格過(guò)高。麗灣花園位于石灣大橋旁，一二三期為洋房產(chǎn)10比較樓盤(pán)(洋房〕龍灣城濱江花園水天一色麗灣花園序號(hào)比較內(nèi)容權(quán)重分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值1公司品牌10%101.00111.10131.30101.002地段10%101.00202.00161.60121.203周邊配套10%101.00151.50141.40101.004社區(qū)配套10%101.00101.00111.1090.905自然景觀10%101.00181.80131.30121.206園林環(huán)境10%101.0090.90101.0080.807交通條件10%101.00131.30131.30111.108規(guī)模10%101.0080.8080.8080.809戶型10%101.0080.8080.8090.9010物管10%101.00101.00101.0080.80合計(jì)100%10010.0012212.2011611.60979.70〔元/M2〕850075006500龍灣城比較價(jià)格〔元/M2〕780368537170各樓盤(pán)權(quán)重25%25%50%龍灣城最終比較均價(jià)〔元/M2〕7249比較得出聯(lián)排別墅的均價(jià)為7249元/㎡。四、工程開(kāi)發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析〔一〕工程現(xiàn)狀概況

124,194m2〔186.30畝〕區(qū)域位于惠州市博羅縣石灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西側(cè)四至東側(cè)臨一紙廠及鎮(zhèn)府干部宿舍、南至永康大道、西27龍鎮(zhèn)比鄰〕掩蓋率用途

2.2665.6％、綠化率12.7％二類(lèi)居住用地地形地貌描〔詳 理的用地，根本上平坦見(jiàn)實(shí)景照片〕交通狀況

綠化環(huán)境較好,地塊南面有水景交匯互通。有5條公交線路經(jīng)過(guò)本工程，橫貫鎮(zhèn)區(qū)及石龍的1路公交車(chē)及其他公交線路距工程約200米左右，出行便捷。大型商業(yè)及生活 側(cè)一公里范圍內(nèi)有兩所小學(xué)、一所中學(xué)；宗地東北范圍內(nèi)有兩所國(guó)家二級(jí)甲等醫(yī)院；宗地周邊兩公配套設(shè)施 內(nèi)，分布有購(gòu)書(shū)中心、體育館、銀行、電影院〔規(guī)劃中、商業(yè)中心、商鋪、藥店等生活配套。地塊北面道路相連鎮(zhèn)主要商業(yè)街教育、醫(yī)療、其他生活配套齊備，生活安逸拘束。土地出讓方概況 及條件〔二〕工程進(jìn)展條件分析模的居住用地，表現(xiàn)有以下幾個(gè)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：1、稀缺性：工程位于石灣鎮(zhèn)政府西側(cè)，南臨永康大道，北臨灣湖西路，西北遠(yuǎn)置獨(dú)特優(yōu)越，不行多得。周邊環(huán)境美麗干凈，格外適合進(jìn)展高檔小區(qū)。漸漸完善，地塊增值性明顯。勁?！踩车貕K征用狀況具備開(kāi)發(fā)條件?！菜摹彻こ桃?guī)劃設(shè)計(jì)方案1、規(guī)劃目標(biāo)21環(huán)境和條件的居住型、舒適型和安全型的要求，為住戶供給多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，力爭(zhēng)打造出居住環(huán)境與四周環(huán)境相互照應(yīng)，建筑群體、活動(dòng)空間以及自然環(huán)境和諧的文明示范小區(qū)。將建成為石灣、石龍、石排三鎮(zhèn)的居住核心。的科技含量。建筑及環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)充分表達(dá)對(duì)人的關(guān)心，以人為本，符合現(xiàn)代人的心理需求，供給舒適、溫馨的公共或交往空間，提高城市居住環(huán)境的質(zhì)量。區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。吸取廣州居住規(guī)劃的優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案及產(chǎn)品和惠州市地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，制造具有石灣特色的滿足居住生活需要的優(yōu)質(zhì)環(huán)境功能小區(qū)。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)越的地理位置，用于建筑低密度、大規(guī)模的高尚住宅小區(qū)。規(guī)劃布局承受分組團(tuán)圍合、多組團(tuán)共享的方式，并合理地設(shè)置了兩個(gè)開(kāi)口，著力營(yíng)造內(nèi)部大園林、多細(xì)部的環(huán)境景觀，既保證了良好景觀，也保證了有力的通風(fēng)和朝向。別墅區(qū)疏密有致，著力營(yíng)造極具親和力的私家院落空間，再結(jié)合低層別墅的造型，成了高尚、優(yōu)雅、獨(dú)一無(wú)二的別墅居住空間，小高層圍合成的綠效應(yīng)，自然開(kāi)成一個(gè)避開(kāi)烈日享受涼快的場(chǎng)所，并使室外空間最大限度地用于社區(qū)綠化。沿小區(qū)用地北側(cè)設(shè)置設(shè)二層商業(yè)裙樓，沿小區(qū)用地西側(cè)及西南側(cè)設(shè)一層商業(yè)組合、路網(wǎng)走向、綠地系統(tǒng)上相互照應(yīng)，使小區(qū)成為一個(gè)統(tǒng)一整體。3、道路交通27干部宿舍，周邊有較多農(nóng)村自建房；南面為34米寬的永康大道。本小區(qū)主要出入口位置及有關(guān)限制詳見(jiàn)規(guī)劃掌握?qǐng)D；本小區(qū)道路系統(tǒng)已實(shí)行人車(chē)分流方式；本小區(qū)住宅按實(shí)際每戶0.8個(gè)車(chē)位配建停車(chē)位；結(jié)合用地總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)，統(tǒng)籌安排綠化式地面停車(chē)位。五、工程SWOT分析優(yōu)勢(shì)〔S〕地形優(yōu)勢(shì)工業(yè)區(qū)，東北面緊鄰石灣工業(yè)區(qū)。又與石龍鄉(xiāng)比鄰。工程地形平坦周邊生活配套齊備，無(wú)不良建筑。主題概念優(yōu)勢(shì)石排三鎮(zhèn)的居住核心，將是石灣南部及周邊區(qū)域〔石龍、石排、石街、茶山等區(qū)域〕的后花園，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)桿。周邊生態(tài)環(huán)境景觀優(yōu)勢(shì)工程周邊為規(guī)劃中的生活片區(qū)，與鎮(zhèn)中心約200米鬧中取靜，小區(qū)的小高層局部可觀江景。城市感強(qiáng)。景觀優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)。周邊公交系統(tǒng)及配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)工程有多條公交線路經(jīng)過(guò)，并且站點(diǎn)離工程較近。橫貫鎮(zhèn)區(qū)及石龍的1路公交車(chē)及其他公交線路距工程約200米左右，出行便捷。教育、醫(yī)療、其他生活配套齊備，生活安逸拘束。周邊環(huán)境周邊區(qū)域的規(guī)劃定位清楚，有助于提升本地塊的開(kāi)發(fā)潛力。劣勢(shì)〔W〕環(huán)境劣勢(shì)工程土地平坦，建筑趣味缺乏。弱化方法：弱化方法：既成為城市的風(fēng)景線，又是業(yè)主可鄰里守望、可閑庭信步的奇特家園。開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售周期易受市場(chǎng)整體影響弱化方法：29.8動(dòng)，受未知的后期市場(chǎng)影響大。弱化方法：銷(xiāo)售周期所帶來(lái)的不確定因素的影響。人文環(huán)境及形象較差弱化方法：弱化方法：相應(yīng)的社區(qū)配套，以增加人氣及居住氣氛。時(shí)機(jī)〔O〕市場(chǎng)間大，易于銷(xiāo)售；規(guī)劃多項(xiàng)市政利好涌現(xiàn)，本工程均在其影響范圍內(nèi)；消費(fèi)者心理目前消費(fèi)者對(duì)居住品質(zhì)的要求不斷提高，即享受都市繁華又向往幽靜環(huán)產(chǎn)品形態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)。目前石灣樓盤(pán)質(zhì)素一般威逼〔T〕競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手占有市場(chǎng)先機(jī)躲避策略：客源。躲避策略：尾期，對(duì)本工程的競(jìng)爭(zhēng)壓力已降至最低。市場(chǎng)板塊競(jìng)爭(zhēng)本工程所處的區(qū)域尚有很多未開(kāi)發(fā)的土地，存在將來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。躲避策略：躲避策略：突出板塊間所具有的不同特色，避開(kāi)正面競(jìng)爭(zhēng)；弱點(diǎn)；區(qū)域規(guī)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)需要時(shí)間躲避策略：開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵問(wèn)題。躲避策略：能適時(shí)合理利用各個(gè)市政規(guī)劃工程的進(jìn)展趨勢(shì)；六、工程規(guī)劃及定位工程開(kāi)發(fā)定位及市場(chǎng)策略領(lǐng)先性產(chǎn)品贏得市場(chǎng)；工程市場(chǎng)定位州市綜合質(zhì)素最優(yōu)的文化社區(qū)。工程客戶定位工作、居住的長(zhǎng)期居民和原居民結(jié)較重，本工程將重點(diǎn)關(guān)注并在工程開(kāi)發(fā)首期著重關(guān)注該類(lèi)人群。產(chǎn)品類(lèi)型定位佳的景觀資源，應(yīng)當(dāng)塑造石灣鎮(zhèn)最優(yōu)居住精品社區(qū)的定位。住宅：以小高層，中高層為主；小高層底部設(shè)計(jì)情景洋房，轉(zhuǎn)劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，估量100平方米－140平方米大戶型為主，這符合石灣客戶偏好大面積戶型的消費(fèi)習(xí)慣。邊的景觀資源照應(yīng)，利用安靜舒適的環(huán)境吸引消費(fèi)者前來(lái)休閑消費(fèi)。七、工程開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施打算1、建設(shè)方式工程設(shè)計(jì)單位為廣州市山鼎建筑設(shè)計(jì)詢問(wèn)，該公司是國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的建設(shè)工程及相應(yīng)的工程詢問(wèn)和裝飾設(shè)計(jì)甲級(jí)資質(zhì)企業(yè)，具備有眾多的閱歷豐富的優(yōu)秀設(shè)計(jì)技術(shù)人員，曾獨(dú)立完成多個(gè)開(kāi)發(fā)工程的設(shè)計(jì)任務(wù)，多個(gè)樓盤(pán)被廣州市城建部門(mén)評(píng)為明星樓盤(pán)。工程施工單位為汕頭市澄海區(qū)鳳翔建筑工程，該公司是國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的二級(jí)總承包企業(yè)，可承建大型小區(qū)和高層建筑。該公司有三十余年的施工治理經(jīng)在消費(fèi)者中樹(shù)立了良好的聲譽(yù)，加上其施工速度快，多層樓宇從開(kāi)頭施工到交樓僅用七個(gè)月時(shí)間，1210了有力的保證。同時(shí)工程還將聘請(qǐng)工程監(jiān)理，有效掌握工程的工期、本錢(qián)及質(zhì)量。八、根底數(shù)據(jù)說(shuō)明以下單位本錢(qián)按建筑面積推測(cè)１、土地本錢(qián)為344.16元/平方米；２、前期費(fèi)用為45.43元/平方米；３、建安本錢(qián)為1094.17元/平方米；４、公建配套費(fèi)為110.39元/平方米；５、市政及環(huán)境工程費(fèi)為93.37元/平方米；2—5項(xiàng)之和的5%計(jì)算；2—45%計(jì)算；８、銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售額的4.2%計(jì)算；９、財(cái)務(wù)費(fèi)用按實(shí)際借款測(cè)算；10、營(yíng)業(yè)稅金按銷(xiāo)售額的9.18%計(jì)算；11、所得稅按33%計(jì)算。九、工程投資估算、資金籌措打算本工程開(kāi)發(fā)建設(shè)投資為57,484萬(wàn)元，總本錢(qián)費(fèi)用60,205萬(wàn)元,打算承受滾動(dòng)式開(kāi)121,000萬(wàn)元；2、向銀行借款24,000萬(wàn)元；3、通過(guò)預(yù)售籌集建設(shè)資金15,205萬(wàn)元。1、本錢(qián)估算銷(xiāo)售單位成銷(xiāo)售單位成建筑單位本錢(qián)本總本錢(qián)〔萬(wàn)元〕1土地本錢(qián)344.36365.4010,2432前期工程費(fèi)用45.4348.2113513建筑安裝工程1094.171161.01325454市政及環(huán)境工程93.3799.0727775公共配套工程110.39117.1332836開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用10.5511.193147不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)62.5066.3218598行政治理費(fèi)用24.6026.107319營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用139.55148.07415110運(yùn)營(yíng)費(fèi)用7.728.19230建設(shè)投資合計(jì)1932.642050.69574842、投資本錢(qián)、資金籌措打算，推斷每年所需的建設(shè)投資資金量工程合計(jì)工程合計(jì)20232023建設(shè)經(jīng)營(yíng)期202320232023年資金投入土地本錢(qián)102433000130820233935前期工程費(fèi)用1351458458435建筑安裝工程32545109941267068812023市政及環(huán)境工程27773881189900300公共配套工程328343812451000600開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用31470909064不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)1859400700459300行政治理費(fèi)用73125020020081營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用415113001651800400運(yùn)營(yíng)費(fèi)用23060806030建設(shè)投資合計(jì)5748430001566620283147603775財(cái)務(wù)費(fèi)用27215501300671200總本錢(qián)費(fèi)用6020530001621621583154313975自有資金210003000426568006935銀行貸款240008000100006000預(yù)售資金152053951478324963975資金籌措合計(jì)6020530001621621583154313975資金籌措3、工程資金本錢(qián)及借款還本付息估算資金籌措借款還本付息表

單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20232023202320232023年1年初借款余額800014000110002本年借款2400080001000060003本年應(yīng)付利息272130010538105584籌資費(fèi)用5本年還本金額2400040009000110006年末借款余額8000140001100007歸還借款本息的資金來(lái)源267213005053981011558投資回收267213005053981011558十、工程銷(xiāo)售收入及利潤(rùn)的估算1、收入推測(cè)收入推測(cè)表

年份出售比例10%類(lèi)型年份出售比例10%類(lèi)型住宅單價(jià)〔元/㎡〕3500202320238641.3202320232023年 0%0%700085000/個(gè)30%住宅350025923.9202310%商鋪7000941.60%車(chē)位85000/個(gè)30%住宅350025923.9202320%商鋪70001883.220%車(chē)位85000/個(gè)60030%住宅25923.9202370%商鋪6591.280%車(chē)位2400100%住宅864138641.325923.925923.925923.9小計(jì)100%商鋪9416941.61883.26591.2100%車(chē)位30006002400合計(jì)988298641.326865.528407.134915.12、依據(jù)銷(xiāo)售收入及本錢(qián)費(fèi)用的估算值，測(cè)算營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)測(cè)算表萬(wàn)元工程合計(jì)20232023202320232023銷(xiāo)售收入988298641.326865.528407.134915.1總本錢(qián)費(fèi)用6020530001621621583154313975銷(xiāo)售稅金及附加9076793.272466.252607.783208.7利潤(rùn)總額29548-3000-8367.972816.2510368.3227731.4所得稅9750.84599.489151.36稅后利潤(rùn)19797.16-3000-8367.972816.259768.8418580.04十一、工程經(jīng)濟(jì)效益分析1、編制現(xiàn)金流量表，分析計(jì)算局部財(cái)務(wù)指標(biāo)現(xiàn)金流量表〔全部投資〕工程合計(jì)工程合計(jì)20232023202320232023現(xiàn)金流入銷(xiāo)售收入988298641.326865.528407.134915.1現(xiàn)金流入合計(jì)現(xiàn)金流出988298641.326865.528407.134915.1建設(shè)投資6020530001621621583154313975銷(xiāo)售稅金及附加9076793.272466.252607.783208.7所得稅9750.84599.489151.36現(xiàn)金流出合計(jì)79031.84300017009.2724049.2518638.2616335.06凈現(xiàn)金流量19797.16-3000-8367.972816.259768.8418580.04累計(jì)凈現(xiàn)金流量19797.16-3000-11367.97-8551.721217.1219797.16基準(zhǔn)收益率10%10.90910.82640.75130.6209凈現(xiàn)值10595.71-3000-7607.322327.357339.3311536.35累計(jì)凈現(xiàn)值10595.71-3000-10607.32-8279.97-940.6410595.71現(xiàn)金流量表〔自有資金〕單位：萬(wàn)元工程現(xiàn)金流入合計(jì)20232023202320232023銷(xiāo)售收入988298641.326865.528407.134915.1現(xiàn)金流入合計(jì)988298641.326865.528407.134915.1現(xiàn)金流出自有資金210003000426568006935預(yù)售收入再投入152053951478324963975銷(xiāo)售稅金及附加9