洛陽宏進農(nóng)批項目營銷策劃思路描述資料

第一頁，共51頁。洛陽(luòyánɡ)宏進農(nóng)批營銷策劃方案第二頁，共51頁。1.洛陽(luòyánɡ)商業(yè)市場分析2.通河現(xiàn)狀(xiànzhuàng)分析3.價格(jiàgé)及推案策略4.階段推廣步驟第三頁，共51頁。1.洛陽(luòyánɡ)商業(yè)市場分析第四頁，共51頁。洛陽城市(chéngshì)商業(yè)板塊布局中心城區(qū)商業(yè)新布局根據(jù)規(guī)劃，市區(qū)商業(yè)功能區(qū)將按等級劃分為市級、區(qū)級、社區(qū)級三級體系，確定的城市中心城區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局結構為“一核四主四副二十區(qū)”。一個新區(qū)商貿(mào)核心區(qū)“一核”即洛陽新區(qū)商貿(mào)核心區(qū)。該核心區(qū)以展覽路為軸線，西至通濟街，東到關圣路，北至政和路，南到牡丹大道。主要依托關林商貿(mào)城、關林綜合批發(fā)市場、洛陽寶龍城市廣場、泉舜財富購物廣場(在建)、正大國際廣場(在建)、鉬都利豪大酒店、紅星美凱龍廣場、丹尼斯百貨政和路店等商業(yè)資源，形成現(xiàn)代批發(fā)商業(yè)和零售商業(yè)融合的發(fā)展模式。四個市級主商業(yè)中心“四主”即西工區(qū)、澗西區(qū)、老城區(qū)、伊濱區(qū)的四個市級主商業(yè)中心。西工商業(yè)中心——以中央百貨商圈、王府井商圈、升龍商圈為支撐，形成全市規(guī)模最大、檔次最高、輻射能力最強的商業(yè)中心區(qū)。澗西商業(yè)中心——依托“兩帶、三街、四圈”。兩帶，即景華路商業(yè)帶、南昌路商業(yè)帶；三街，即上海市場步行街、廣州市場步行街、珠江路商業(yè)街；四圈，即上海市場商圈、廣州市場商圈、萬達商圈、珠江路商圈。老城商業(yè)中心——以八角樓商業(yè)金街、丹尼斯百貨老城店、洛陽歷史文化街區(qū)(jiēqū)為依托，以夏風金水園、安喜門文化廣場、八角樓商業(yè)金街二期等項目為補充，推進北大街、興華街西側(cè)地塊和城隍廟地塊改造，從而打造傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代商業(yè)形式相協(xié)調(diào)的商業(yè)中心區(qū)。伊濱區(qū)——將在中央商務區(qū)打造該區(qū)的主商業(yè)中心，主要布局大型休閑式購物中心、大型主題百貨店，商業(yè)步行街、國際品牌專賣店、時尚餐飲店、珠寶首飾店、新潮時裝店等，輔之以古伊洛文化和新洛陽成就展示，實現(xiàn)購物、宣傳、觀光、品鑒四大功能。洛陽(luòyánɡ)未來十年商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃(2011-2020)道北副商業(yè)中心

南昌路-麗春路副中心

王城大道-九都路副中心

九都東路-啟明南路副中心

老城區(qū)商業(yè)中心

西工區(qū)商業(yè)中心

澗西商業(yè)中心

伊賓區(qū)商業(yè)中心

新區(qū)商貿(mào)核心區(qū)宏進農(nóng)批

第五頁，共51頁。整體市場(shìchǎng)投資趨勢為——

城市綜合體受青睞洛陽商業(yè)市場(shìchǎng)整體現(xiàn)狀目前洛陽商業(yè)地產(chǎn)項目主要有寫字樓、綜合性商場、住宅底商、大型綜合性社區(qū)商業(yè)配套、專業(yè)市場等幾種形式。綜合性商場市場項目，也即城市綜合體項目，如寶龍城市廣場、東方廣場、萬達廣場等，有著廣闊發(fā)展前景。萬達廣場是洛陽近期最耀眼的商業(yè)地產(chǎn)，諸多知名品牌入駐，使其成為繼王府井、南昌路丹尼斯、上海市場后洛陽又一商業(yè)中心(zhōngxīn)，而且大有超越前者之勢。住宅底商是最常見的商業(yè)地產(chǎn)形式，臨街樓盤大都有底商項目，一般以2層為主，如世紀華陽，位置好的甚至有5層，如中州國際、富雅東方。此外，不少大型綜合性社區(qū)項目中規(guī)劃有商業(yè)配套，如恒大綠洲規(guī)劃有星級酒店，泉舜財富中心(zhōngxīn)規(guī)劃有甲級寫字樓，世紀華陽也有獨立的商業(yè)項目。第六頁，共51頁。項目名稱區(qū)域銷售情況總商鋪面積售價周邊租價年回報率備注一號城邦澗西區(qū)已經(jīng)整體出售20000㎡均價約12000150-20015%一至三層商鋪一家整體買斷萬達廣場澗西區(qū)2010年已售完110000㎡均價27000150-2208%當年地王，區(qū)位特殊。社會關注新都匯西工區(qū)售完85000㎡均價20000170-26012%商業(yè)聚集區(qū)。升龍廣場西工區(qū)熱銷中350000㎡均價18000100-1507%商住一體，底商二層。一拖二總結：從以上代表性樓盤裙樓及綜合體項目售價及周邊租金分析看，洛陽市區(qū)商業(yè)售價處于較為合理的租金反推售價范圍中，商鋪的售價未出現(xiàn)較大虛高態(tài)勢，整理市場定價較為合理。分析：根據(jù)租金售價分析，洛陽商業(yè)成熟地段的裙樓，商業(yè)綜合體整體投資價值較高，升值空間較大。受投資客青睞。洛陽代表性商業(yè)(shāngyè)及綜合體租售列舉第七頁，共51頁。項目名稱區(qū)域房產(chǎn)證情況售價市場周邊商鋪租價（每平方）優(yōu)惠政策紫金城機電市場澗西區(qū)有房產(chǎn)證均價約14000100全款8.8折另返還裝修基金8%，創(chuàng)業(yè)基金8%（包租2年，每年返還10%）寶龍地產(chǎn)綜合批發(fā)市場新區(qū)有房產(chǎn)證均價2000090全款9.7折，包租3年，每年返還7%亞威古城天街（商業(yè)街）老城區(qū)有房產(chǎn)證均價1800070全款9折，貸款9.4折（交1萬抵2-3萬）康城尚座燈具城（紅星美凱龍5號館）洛龍區(qū)有房產(chǎn)證一樓24000二樓1700060全款9.5折，包租4年（反租6%-9%每年）升龍廣場（數(shù)碼電子產(chǎn)品）西工區(qū)有房產(chǎn)證一樓27000二樓13000（返租7%每年）洛陽代表性專業(yè)(zhuānyè)賣場及商業(yè)街租售列舉第八頁，共51頁。項目名稱占地面積開業(yè)時間平均租金建筑設計物業(yè)管理費其他優(yōu)惠百年家居330畝2006年20元/㎡三層設計（每層都設有樓梯）0.7元/㎡電費：1.2元/度三硯居古玩市場10000平方2010年30元/㎡類似商場2元/㎡電費：1.1元/度水費：3.8元/噸唐寺閥物流市場300畝2007年12元/㎡單層或二層10元/間/月電費：1元/度水費：2元/噸洛陽代表性專業(yè)市場及賣場純租賃(zūlìn)列舉總結：從以上代表性專業(yè)市場售價及租金分析看，洛陽市產(chǎn)權式專業(yè)市場均出現(xiàn)返租方式，整理市場定價較為合理(hélǐ)。分析：根據(jù)租金售價分析，專業(yè)市場及商業(yè)街租金僅次于沿街底商，同時根據(jù)地段優(yōu)劣勢，不同專業(yè)市場，租金差距較大。第九頁，共51頁。洛陽農(nóng)批專業(yè)市場(shìchǎng)租賃列舉項目名稱 區(qū)域(qūyù) 銷售(xiāoshòu)情況總商鋪面積 單一商鋪面積租價備注通河農(nóng)貿(mào)瀍河區(qū)租售中300000㎡120㎡暫未定年返租5%，包租三年，10月27日開盤中儲，中鐵水果市場西工區(qū)不售9574㎡30㎡以交易費為主只租不售信誠糧油市場新區(qū)不售21560㎡64㎡12.5只租不售中原農(nóng)貿(mào)城老城區(qū)不售70174㎡67㎡15.5只租不售廣州市場農(nóng)副產(chǎn)品交易街澗西區(qū)出租約40000㎡平均約12㎡七一海鮮市場西工區(qū)已售完8066㎡40至50㎡3507年開盤?，F(xiàn)市場轉(zhuǎn)手價約7000元左右第十頁，共51頁。1.地段依然是硬道理，依然是商業(yè)價值的第一標準，處于大型知名社區(qū)底商以及城市綜合體商業(yè)項目的售價在18000-27000元/平方米，商業(yè)租金在80-200元/平方米不等、回報平均在10%，且多以出售為主，平均回本年限在12年左右，定價較為合理。2.距離成熟商業(yè)圈專業(yè)賣場租金次之在60-100之間，售價在14000-22000元/平方米，平均年回報在7%左右，且多以出售為主，定價偏高。3.與我們同等的農(nóng)批類市場(shìchǎng)通河商貿(mào)實際售價在4500元/平方米，平均租金預計在15-18元/平方米，年回報率僅達到4%，投資價值遠低于其他類商鋪投資。4.商業(yè)中心地段的綜合體商鋪及沿街裙樓理性的定價，決定了市場(shìchǎng)投資客依然更青睞城市綜合體及沿街商鋪。洛陽商業(yè)(shāngyè)市場總結第十一頁，共51頁。根據(jù)各類商業(yè)售價及租金對比看，農(nóng)批市場的投資回報率較低，商鋪投資的回報比決定了投資客的投資興趣及認可度。因此，在農(nóng)批市場普遍租金較低，年增長幅度較小的情況(qíngkuàng)下，制定合理的售價及挖掘更多的項目投資價值點，給投資客更多的投資信心是本專業(yè)類市場成功突破的關鍵所在。思考(sīkǎo)：第十二頁，共51頁。2.通河現(xiàn)狀(xiànzhuàng)分析第十三頁，共51頁。項目占地：500畝商鋪套數(shù)：1658間項目性質(zhì)：商業(yè)地產(chǎn)（投資+自營）項目門檻：首付30萬即可買通(mǎitōng)和農(nóng)貿(mào)永久產(chǎn)權門面房，項目客戶群：農(nóng)貿(mào)類老板和買門面投資的客戶。經(jīng)營方式：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一采購、統(tǒng)一管理通河農(nóng)貿(mào)定位(dìngwèi)----整個中原地區(qū)最大的農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場。第十四頁，共51頁。距離通和5公里(ɡōnɡlǐ)范圍內(nèi)分布圖宏進通和直線距離(jùlí)6公里百年(bǎinián)家居三硯居古玩市場唐寺閥物流市場第十五頁，共51頁。通河農(nóng)貿(mào)市場(nónɡm(xù)àoshìchǎnɡ)進度第十六頁，共51頁。通河農(nóng)貿(mào)市場(nónɡm(xù)àoshìchǎnɡ)進度第十七頁，共51頁。通河招商近期動態(tài)10月27日可簽意向書，交1萬元誠意金參與27日選鋪。先到先選。平均租金15元每平米。蔬菜區(qū)11月初開業(yè)，合同簽3年，第一年免租金。市場穩(wěn)定后收取2%~4%交易費。大戶優(yōu)惠一戶一議，江南一大戶送18萬優(yōu)惠，扣除(kòuchú)5年租金后。等于返現(xiàn)金8萬元。10月31日短信通知商戶，蔬菜、糧油、干調(diào)商戶免收取押金、租金。免租期1年。干調(diào)區(qū)已經(jīng)報名滿額。截止11.1中午接受糧油、水產(chǎn)報名。第十八頁，共51頁。通河銷售動態(tài).3月31日VIP認籌，2萬抵3萬優(yōu)惠，日增值300元優(yōu)惠活動；.4月5日老帶新活動，認籌基礎上，雙方再增1000元認籌；.10月27日開盤，4萬抵5萬；.10月28日，通河銷售政策開盤后自行降價(jiànɡjià)銷售，4萬抵5萬政策取消。

.11月1日新政策，全款優(yōu)惠12%,分期按揭優(yōu)惠9%。返租三年，返租形式是每年返全款的5%。3年共返還全款的15%。優(yōu)惠完房款約為4500元/平方米。.針對做農(nóng)批商戶，房款直接優(yōu)惠12萬。開業(yè)進場經(jīng)營前3個月每月返3000元。.11月8日報，1.當月選鋪即享10000元優(yōu)惠；2.定鋪后，三日內(nèi)簽約再享10000元優(yōu)惠。第十九頁，共51頁。通河營銷(yínɡxiāo)現(xiàn)象1.通河認籌期較長；問題：共推出242套，認籌期為10個月，真正到開盤前積累銷售意向客戶300多組；開盤截止11月中旬銷售100套左右；側(cè)面(cèmiàn)反映出農(nóng)批市場作為全新的商鋪投資選擇，客戶認知較少，營銷周期相對較長，投資客關注度不高，投資信心不足，對通河農(nóng)批后期投資回報及轉(zhuǎn)手變現(xiàn)的升值潛力不認可。2.開盤后頻頻優(yōu)惠；問題：開發(fā)商信心不足；嚴重損害開盤認籌客戶利益，口碑受損嚴重；后續(xù)銷售步入冰封階段。第二十頁，共51頁。通河為例：現(xiàn)制定租金在15元/平方米/月，按慣例商鋪回報年限(niánxiàn)12.5年150個月，理論售價為2250元/平方米；市場常規(guī)售價為租金反推售價上浮20-30%為實際售價：2250+2250*0.2=2700元/平方米；通河最終成交價在4500元/平方米；升龍為例：現(xiàn)周邊租金在100元/平方米/月，按慣例商鋪回報年限(niánxiàn)12.5年150個月，理論售價為15000元/平方米；市場常規(guī)售價為租金反推售價上浮20-30%為實際售價：15000+15000*0.2=18000元/平方米；升龍最終成交價在18000元/平方米；價格(jiàgé)制定問題第二十一頁，共51頁。通河告訴我們：定價上：投資客并不傻，售價與回報比是硬道理；高開低走，不如低價入市漸走高(zǒuɡāo)。推盤上：大步蹣跚，不如小步快跑；戶型漂亮，不如總價誘人。節(jié)奏上：過早索取回報，看似多收了三五斗，帶來的可能是市場覆沒。招商上：國家扶持不代表商戶買單；宣傳再好，不如抓住王牌。第二十二頁，共51頁。專業(yè)市場商鋪的租金，不同于商業(yè)中心綜合體、街區(qū)商鋪及臨街店鋪，相比后者，業(yè)態(tài)重新調(diào)整以及后續(xù)經(jīng)營調(diào)整空間極小。因此，商鋪的價值完全(wánquán)在于該專業(yè)類市場租金的變化而帶來商鋪價值的變化。專業(yè)市場投資者對專業(yè)市場的投資信心，有兩種重要參考：1.現(xiàn)有同類成熟市場租金（看其不同年限內(nèi)的租金標準，測算回本年限及投資回報率）2.招商經(jīng)營狀況（保證本金安全）思考(sīkǎo)第二十三頁，共51頁。3.價格(jiàgé)及推案策略第二十四頁，共51頁。本項目(xiàngmù)銷售板塊技術指標銷售板塊，A區(qū)建筑面積約5萬平方米商鋪棟數(shù)：19棟商鋪數(shù)量：584間建筑形態(tài)：兩層、兩層半單套面積在：60-150平米(pínɡm(xù)ǐ)，可選空間較大；兩層半兩層第二十五頁，共51頁。①、其中商品房面積約5萬平米，共584套，商鋪銷售約3.5億元。注：暫擬以7000元/平米的均價計算，（7000元/平米×5萬平米=3.5億）如價格(jiàgé)制定有變，此金額應再做調(diào)整。銷售周期14個月（第一次開盤為起始月），總銷584套，商品房約3.5億元（其中總銷金額(jīné)不含配套商鋪）銷售(xiāoshòu)目標

3.5億第二十六頁，共51頁。銷售(xiāoshòu)任務目標分解（95%）20%（認籌率）15%（584套）88套2014年3月底(yuèdǐ)售房部正式公開12月底(yuèdǐ)項目入市共計584套12年12月18日需求來訪量成交比銷售所占比例銷售目標※此營銷節(jié)點為預期間，具體視工程進度而定；1500組（3個月，90天，至少16.5人/天)920組（3個月，90天，11人/天)880組（3個月，90天，至少10人/天）1300組（3個月，90天，至少15人/天）1500組（3個月，90天，至少17人/天)來訪轉(zhuǎn)排號率5：1來訪轉(zhuǎn)排號率5：120%（認籌率）來訪轉(zhuǎn)排號率5：15:120%（認籌率）來訪轉(zhuǎn)排號率5：1開盤前排號176組（認籌比2:1）15%排號184組（認籌比2:1）

15%（584套）

開盤前排號176組（認籌比2:1）20%排號260組（認籌比2:1）25%（584套）開盤前排號300組（認籌比2:1）積累客戶（三批入市124套）92套二批售罄88套積累客戶二批房源推出180套入市排號130套（首批基本售罄）150套積累客戶（首批入市280套）14年1月-3月2013年10月至12月2013年9底開盤2013年7-9月2013年4月至6月底2013年3月底開盤2012年1月至3月630組（2個月，60天，至少10人/天)來訪轉(zhuǎn)排號率7：15%排號90組（認籌比3:1）30套三批售罄2014年4-5月底第二十七頁，共51頁。銷售任務(rènwu)目標分解（95%）15%88套2014年3月底(yuèdǐ)售房部正式公開12月底(yuèdǐ)項目入市共計584套12年12月18日價格調(diào)整總銷金額銷售所占比例銷售目標由于銷售周期為14個月，95%去化，總銷售：3.45億，價格拉升程度較高，建議貴公司結合市場，租金，競爭對手失敗案例，斟酌慎重擬定售價8300元/平方米7300元/平方米均價6300元/平方米1.12億1.5億元開盤前排號176組15%

15%開盤前排號176組20%25%積累客戶（三批入市124套）92套二批售罄88套積累客戶二批房源推出180套入市排號130套（首批基本售罄）150套14年1月-3月2013年10月至12月2013年9底開盤2013年7-9月2013年4月至6月底2013年3月底開盤2012年1月至3月0.83億5%30套三批售罄2014年4-5月底積累客戶（首批入市280套）第二十八頁，共51頁。推案步驟(bùzhòu)（思路一）1期2期3期推案整體分為3期1、一期臨近東西主干道南北三排，共9棟；整體面積50%左右；2、二期臨糧油干調(diào)區(qū)商鋪，南北共計6棟；整體面積35%左右；3、三期：臨近項目最東側(cè)沿街配套側(cè)，南北共計4棟；整體面積25%左右；推案目的及步驟：一期：入市產(chǎn)品，借助投資者對新投資品的好奇關注，同時借助開業(yè)氛圍營造(yíngzào)，并以可以看得見的周邊商家入駐，大量積累意向認籌客戶，以價換量，以創(chuàng)新制造熱銷，立足市場；二期：以臨近糧油干調(diào)側(cè)商鋪，傳遞租金優(yōu)勢，滿足投資客對價值逐漸升值的心理預期，提高項目后續(xù)銷售生命力，同時逐漸拉升售價；三期：以項目熱銷，同時推出絕版商鋪，以成熟市場吸引力，營造(yíngzào)市場稀缺，帶動銷售，同時實現(xiàn)項目利潤最大化；第二十九頁，共51頁。客群一：通河未成交客戶吸引關鍵點：信譽，承諾，總價控制客群二：洛陽各農(nóng)批市場商戶(shānɡhù)吸引關鍵點：開業(yè)效果及后續(xù)經(jīng)營狀況客群三：純投資客吸引關鍵點：總價控制，投資回報比客群及推售關系(guānxì)思考：總價開業(yè)(kāiyè)效果投資回報比入市價格及單套面積商鋪推出比例、試營業(yè)及正式開業(yè)方案、A區(qū)業(yè)態(tài)業(yè)種定位措施：承諾“降價補差”，“首推低總價商鋪，控制總價在35萬左右”“開業(yè)造足勢”“業(yè)態(tài)先定位”目的：以承諾增加投資客信心，以總價區(qū)隔競爭對手，以開業(yè)制造轟動，以定位支撐租金備注：通河商鋪單套為120平，售價4500元/平，總價54萬左右，升龍商場商鋪，單套10-30平，單價19000元/平，總價20-60萬第三十頁，共51頁。推案步驟(bùzhòu)（思路二）3期2期1期推案整體分為3期1、一期臨近西北角四排，共5棟；整體面積25%左右；2、二期臨糧油干調(diào)區(qū)商鋪，南北共計6棟；整體面積30%左右；3、三期：東西主干道，共計9棟；整體面積50%左右；推案目的及步驟：一期：入市產(chǎn)品，借助投資者對新投資品的好奇關注，同時借助開業(yè)氛圍營造，以較低價格入市，以價換量，以創(chuàng)新制造熱銷，立足市場(shìchǎng)；二期：以臨近糧油干調(diào)側(cè)商鋪，傳遞租金優(yōu)勢，滿足投資客對價值逐漸升值的心理預期，提高項目后續(xù)銷售生命力，同時逐漸拉升售價；三期：以項目熱銷，同時推出位置臨近主大門干道商鋪，以成熟市場(shìchǎng)吸引力，并以位置優(yōu)勢，帶動銷售，同時實現(xiàn)項目利潤最大化；推案意義：首期以較少部分，相對獨立位置推案，試探市場，一旦市場銷售不利，可立刻進行思路(sīlù)調(diào)整，同時不影響整個地塊的商業(yè)業(yè)態(tài)布局。第三十一頁，共51頁。4.階段推廣(tuīguǎng)步驟第三十二頁，共51頁。營銷推廣(tuīguǎng)思路總綱一個目標市場——整個(zhěnggè)洛陽地區(qū)線上戰(zhàn)場(zhànchǎng)現(xiàn)場戰(zhàn)場吸引客戶到訪解決客戶到訪后對項目的抗性不同階段不同推廣、拓展樹形象、強勢亮相項目價值品牌、規(guī)劃每月到訪客戶維系活動第三十三頁，共51頁。第一開盤階段(jiēduàn)：預熱期第三十四頁，共51頁。第一階段總規(guī)12月1日12月30日高調(diào)亮相(liàngxiàng)、入市期營銷目標：傳遞開業(yè)信息，建立項目(xiàngmù)形象、引發(fā)投資客關注推廣總規(guī)：推廣集中爆發(fā)(bàofā)期線上形象推廣大量蓄客第三十五頁，共51頁。具體(jùtǐ)執(zhí)行一：12月開業(yè)前集中炒作不聲不響，（擬設）700位農(nóng)批大戶(dàhù)集體嫁宏進！結合項目(xiàngmù)開業(yè)前，對洛陽宏進農(nóng)批集中高調(diào)炒作；報紙+短信+派單第三十六頁，共51頁。具體執(zhí)行(zhíxíng)二：12月試開業(yè)（建議低調(diào)試開業(yè)）農(nóng)批航母，預擬飛騰(fēiténg)針對洛陽各農(nóng)批市場商戶，小范圍廣告宣傳；派報+短信+報紙(bàozhǐ)夾帶單頁第三十七頁，共51頁。具體執(zhí)行二：媒體投放+活動(huódòng)小高潮開業(yè)造勢見證傳奇(chuánqí)，宏進農(nóng)批盛大開業(yè)！媒體投放小高潮1、短信群發(fā)2、戶外3、封鎖式派單重點社區(qū)派單，專業(yè)市場周邊派單4、工地圍墻、案場銷售道具(dàojù)配合5、開業(yè)活動造勢第三十八頁，共51頁。活動主題：洛陽宏進農(nóng)批售房部開放暨全城免費送茄子活動活動目的：以全城發(fā)茄子作為事件行銷的引爆點，同時售房部正式公開，制造全城關注。在最短的時間內(nèi)引爆市場，讓整個洛陽知道宏進農(nóng)批，光臨現(xiàn)場，引發(fā)(yǐnfā)市場知名度，吸引寬泛客戶眼光，為開盤前的大量客戶積累做好準備。活動時間：2012年12月活動內(nèi)容：售房部開放+加全城送“開心”活動。具體執(zhí)行三：營銷中心開放(kāifàng),全市送開心“茄子”，拍照時候都會喊出來的名字，是一種大眾普遍的快樂，用制作的網(wǎng)兜裝上茄子，并附上“你來和我一起喊！——洛陽宏進農(nóng)批”的卡片。加上各種媒體的組合覆蓋，使項目(xiàngmù)在市民間迅速蔓延，成為產(chǎn)前飯后佳話。第三十九頁，共51頁?，F(xiàn)場包裝——售樓處、引導牌、工地圍擋等；銷售(xiāoshòu)道具——宣傳單頁、展板、精神堡壘等；戶外廣告——引導道旗、戶外廣告牌、車體廣告等；影視媒體——縣城中心LED、電視廣告片。短信群發(fā)——全洛陽地區(qū)覆蓋媒體支持(zhīchí)第四十頁，共51頁。第二階段：蓄客期第四十一頁，共51頁。第二階段總規(guī)2013年1月3月底(yuèdǐ)集中(jízhōng)造勢、高蓄客量營銷目標：一批房源高調(diào)入市(rùshì)排號300-350組推廣總規(guī)：推廣集中爆發(fā)期線上形象推廣線下專業(yè)市場直銷第四十二頁，共51頁。農(nóng)批航母共話財富(cáifù)具體執(zhí)行一：媒體投放(tóufàng)小高潮形象塑造

宏進農(nóng)批，