超高層專題研究

超高層住宅專題研究關(guān)鍵詞：超高層住宅、建筑規(guī)范、發(fā)展模式、影響因素、國內(nèi)設(shè)計(jì)單位案例簡(jiǎn)介：超高層住宅的研究綜述，介紹了關(guān)于超高層概念、國內(nèi)超高層發(fā)展模式、影響開發(fā)商超高層決策的關(guān)鍵性因素以及國內(nèi)典型的超高層設(shè)計(jì)單位來源：《A-1113-GW-2011-0009_武漢_中鄂聯(lián)奧林紫園/工農(nóng)兵路125號(hào)項(xiàng)目》提供人：朱良瑛專題研究目錄Part1什么是超高層？Part2有哪些超高層？Part3做不做超高層？Part4超高層怎么做？Part5可以整合哪些資源？Part1什么是超高層？關(guān)于超高層界定的幾個(gè)關(guān)鍵性問題超高層的定義超高層建筑的規(guī)范性要求超高層的界定在不同國家不同，但在建筑高度超過100米時(shí)，開發(fā)技術(shù)要求產(chǎn)生質(zhì)的變化中國《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（JG37—87）將住宅建筑層數(shù)劃分為：1～3層為低層；4～6層為多層；7～9為中高層；凡超過100米均為超高層。聯(lián)合國1972年國際高層建筑會(huì)議將高層建筑按高度分為四類：（1）9～16層（最高為50米）；（2）17～25層（最高到75米）；（3）26～40層（最高到100米）；40層以上（即超高層建筑）。日本建筑大辭典將5～6層至14～15層的建筑定為高層建筑，15層以上為超高層建筑。

1.超高層定義100米高度帶來的質(zhì)的變化戶型成本實(shí)用率安全性物業(yè)管理通透性差異形房間面積的影響陽臺(tái)開窗公攤較高消防樓梯增加設(shè)置避難層實(shí)用率多在70-80％左右成本比高層高出15－30％對(duì)抗風(fēng)、抗震的要求變化，帶來成本大量增加電梯安全系數(shù)可燃性材料增加人員疏散問題便于統(tǒng)一管理日常運(yùn)行能耗高后期維護(hù)管理費(fèi)用高其他開發(fā)周期拉長(zhǎng)智能化技術(shù)的使用水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化超高層建筑的特殊規(guī)范性要求主要體現(xiàn)在防火設(shè)計(jì)和結(jié)構(gòu)技術(shù)方面結(jié)構(gòu)技術(shù)——《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（J186—2002）防火設(shè)計(jì)——《高層民用建筑防火規(guī)范》（2005年版）超高層核心規(guī)范2.超高層建筑的規(guī)范性要求建筑構(gòu)件耐火等級(jí)：超高層建筑屬于一類高層建筑，耐火等級(jí)應(yīng)為按一級(jí)建筑高度不超過100m的高層建筑，其電纜井、管道井應(yīng)每隔2～3層在樓板處用相當(dāng)于樓板耐火極限的不燃燒體作防火分隔；建筑高度超過100m的高層建筑，應(yīng)在每層樓板處用相當(dāng)于樓板耐火極限的不燃燒體作防火分隔。耐火等級(jí)燃燒性能和耐火極限(h)構(gòu)件名稱

防火墻

承重墻、樓梯間的墻、電

梯井的墻和住宅單元之

間的墻、住宅分戶墻

墻

非承重外墻、疏散走道兩

側(cè)的隔墻

房間隔墻

柱

梁樓板、疏散樓梯、屋頂承重構(gòu)件吊頂

一級(jí)不燃燒體

3.00不燃燒體

2.00不燃燒體

1.00不燃燒體

0.75不燃燒體

3.00不燃燒體

2.00不燃燒體

1.50不燃燒體

0.25

二級(jí)不燃燒體

3.00不燃燒體

2.00不燃燒體

1.00不燃燒體

0.50不燃燒體

2.50不燃燒體

1.50不燃燒體

1.00難燃燒體

0.25十九層及十九層以上的住宅屬于一類住宅耐火等級(jí)應(yīng)按一級(jí)2.超高層建筑的規(guī)范性要求避難層：超高層建筑應(yīng)設(shè)避難層《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352—20056.4.2：建筑高度超過100m的超高層民用建筑，應(yīng)設(shè)置避難層(間)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）：建筑高度超過100m的公共建筑，應(yīng)設(shè)置避難層(間)自高層建筑首層至第一個(gè)避難層或兩個(gè)避難層之間，不宜超過15層通向避難層的防煙樓梯應(yīng)在避難層分隔、同層錯(cuò)位或上下層斷開，但人員均必須經(jīng)避難層方能上下避難層的凈面積應(yīng)能滿足設(shè)計(jì)避難人員避難的要求，并宜按5.00人/㎡計(jì)算避難層可兼作設(shè)備層，但設(shè)備管道宜集中布置避難層應(yīng)設(shè)消防電梯出口避難層應(yīng)設(shè)消防專線電話，并應(yīng)設(shè)有消火栓和消防卷盤封閉式避難層應(yīng)設(shè)獨(dú)立的防煙設(shè)施避難層應(yīng)設(shè)有應(yīng)急廣播和應(yīng)急照明，其供電時(shí)間不應(yīng)小于1.00h，照度不應(yīng)低于1.00lx超高層應(yīng)設(shè)避難層，但民用建筑是否設(shè)置有差異避難層的設(shè)置具體要求2.超高層建筑的規(guī)范性要求停機(jī)坪：標(biāo)準(zhǔn)層建面超過1000平米的超高層公共建筑，宜設(shè)置屋頂直升機(jī)停機(jī)坪或供直升機(jī)救助的設(shè)施設(shè)在屋頂?shù)耐C(jī)坪，距設(shè)備機(jī)房、電梯機(jī)房、水箱間、共用天線等突出物的距離，不應(yīng)小于5米。出口不應(yīng)少于兩個(gè)，每個(gè)出口寬度不宜小于0.9米。在停機(jī)坪的適當(dāng)位置應(yīng)設(shè)消火栓。停機(jī)坪四周應(yīng)設(shè)航空障礙燈，并應(yīng)設(shè)置應(yīng)急照明。公共建筑的超高層要求設(shè)置停機(jī)坪及其相關(guān)設(shè)施，但民用建筑并無強(qiáng)制性要求2.超高層建筑的規(guī)范性要求消防電梯：超高層應(yīng)設(shè)置專門的消防電梯，在數(shù)量和細(xì)節(jié)上有專門的要求每層建筑面積消防電梯數(shù)量X≤1500㎡11500㎡＜X＜4500㎡2X≥4500㎡3消防電梯間前室宜靠外墻設(shè)置，在首層應(yīng)設(shè)直通室外的出口或經(jīng)過長(zhǎng)度不超過30m的通道通向室外消防電梯間前室的門，應(yīng)采用乙級(jí)防火門或具有停滯功能的防火卷簾消防電梯的載重量不應(yīng)小于800kg消防電梯井、機(jī)房與相鄰其它電梯井、機(jī)房之間，應(yīng)采用耐火極限不低于2.00h的隔墻隔開，當(dāng)在隔墻上開門時(shí)，應(yīng)設(shè)甲級(jí)防火門消防電梯的行駛速度，應(yīng)按從首層到頂層的運(yùn)行時(shí)間不超過60s計(jì)算確定消防電梯轎廂的內(nèi)裝修應(yīng)采用不燃燒材料動(dòng)力與控制電纜、電線應(yīng)采取防水措施消防電梯轎廂內(nèi)應(yīng)設(shè)專用電話；并應(yīng)在首層設(shè)供消防隊(duì)員專用的操作按鈕消防電梯間前室門口宜設(shè)擋水設(shè)施消防電梯的井底應(yīng)設(shè)排水設(shè)施，排水井容量不應(yīng)小于2.00m3，排水泵的排水量不應(yīng)小于10L/s一類建筑應(yīng)設(shè)消防電梯，設(shè)置數(shù)量應(yīng)滿足以下要求：消防電梯的具體設(shè)置細(xì)節(jié)要求2.超高層建筑的規(guī)范性要求消防和滅火設(shè)施：要求細(xì)節(jié)較多，但選擇適當(dāng)并不會(huì)對(duì)成本造成較大影響消火栓的水槍充實(shí)水柱應(yīng)通過水力計(jì)算確定，且建筑高度不超過100m高層建筑不應(yīng)小于10m，建筑高度超過100m的高層建筑不應(yīng)小于13m；高位消防水箱的設(shè)置高度應(yīng)保證最不利點(diǎn)消火栓靜水壓力。當(dāng)建筑高度不超過100m時(shí)，高層建筑最不利點(diǎn)消火栓靜水壓力不應(yīng)小于0.07MPa；當(dāng)建筑高度超過100m時(shí)，高層建筑最不利點(diǎn)消火栓靜水壓力不應(yīng)低于0.15MPa。當(dāng)高位消防水箱不能滿足上述靜壓要求時(shí)，應(yīng)設(shè)增壓設(shè)施。建筑高度超過100m的高層建筑及其裙房，除游泳池、溜冰場(chǎng)、建筑面積小于5.00m2的衛(wèi)生間、不設(shè)集中空調(diào)且戶門為甲級(jí)防火門的住宅的戶內(nèi)用房和不宜用水撲救的部位外，均應(yīng)設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。充實(shí)水柱10m跟13m的區(qū)別在于水泵的選用；靜水壓力0.07Mpa和0.15Mpa的區(qū)別在于屋頂消防水箱到頂層的高差，所以此條款對(duì)造價(jià)影響很小。該條款規(guī)定超高層建筑的戶門必須為防火門，且前室及裙房要做自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)2.超高層建筑的規(guī)范性要求防煙、排煙通風(fēng)要求：超高層應(yīng)采用機(jī)械排煙，不宜采用自然排煙除建筑高度超過50m的一類公共建筑和建筑高度超100m的居住建筑外，靠外墻的防煙樓梯間及其前室、消防電梯間前室和合用前室，宜采用自然排煙方式。建筑內(nèi)的防煙樓梯間及其前室、消防電梯間前室或合用前室都是建筑著火時(shí)最重要的疏散通道，一旦采用的自然排煙方式其效果受到影響時(shí)，對(duì)整個(gè)建筑的人員將受到嚴(yán)重威脅。對(duì)超過50m的一類建筑和超過1OOm的其它高層建筑不應(yīng)采用這種自然排煙措施該條款規(guī)定超高層住宅的防煙樓梯間及其前室、消防電梯間前室或合用前室必須采用機(jī)械排煙。2.超高層建筑的規(guī)范性要求火宅自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：超高層應(yīng)設(shè)火宅自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)建筑高度超過100m的高層建筑，除游泳池、溜冰池、衛(wèi)生間外，均應(yīng)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50116－98：3.1.1火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的保護(hù)對(duì)象應(yīng)根據(jù)其使用性質(zhì)、火災(zāi)危險(xiǎn)性、疏散和撲救難度等分為特級(jí)、一級(jí)和二級(jí)，…建筑高度超過100m的高層民用建筑應(yīng)采用特級(jí)。該條款規(guī)定超高層住宅的火宅自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置最高級(jí)別。2.超高層建筑的規(guī)范性要求最大適用高度：不同建筑結(jié)構(gòu)在抗震級(jí)別上的最大適用高度不同鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)的最大適用高度和高寬比應(yīng)分為A級(jí)和B級(jí)。B級(jí)高度高層建筑結(jié)構(gòu)的最大適用高度和高寬比可較A級(jí)適當(dāng)放寬，其結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)、有關(guān)的計(jì)算和構(gòu)造措施應(yīng)相應(yīng)加嚴(yán)，并應(yīng)符合本規(guī)程有關(guān)條文的規(guī)定。

A級(jí)高度鋼筋混凝土乙類和丙類高層建筑的最大適用高度應(yīng)符合表1的規(guī)定；B級(jí)高度鋼筋混凝土乙類和丙類高層建筑的最大適用高度應(yīng)符合表2的規(guī)定。表1A

級(jí)高度鋼筋混凝土高層建筑的最大適用高度（m）

抗震設(shè)防烈度

非抗震設(shè)計(jì)6度7度8度9度

框架框架-剪力墻

全部落地剪力墻

70140150

60130140

55120120

45100100255060剪力墻部分框支剪力墻

框架-核心筒130160120150100130

80100不應(yīng)采用

70簡(jiǎn)體

筒中筒板柱-剪力墻200

70180

70150

35120

30

80不應(yīng)采用表2B

級(jí)高度鋼筋混凝土高層建筑的最大適用高度（m）

抗震設(shè)防烈度

非抗震設(shè)計(jì)6度7度8度框架-剪力墻

全部落地剪力墻170180160170140150120130剪力墻部分框支剪力墻

框架-核心筒150220140210120180100140簡(jiǎn)體筒中筒3002802301702.超高層建筑的規(guī)范性要求最大高寬比：比當(dāng)?shù)乜拐鹪O(shè)防烈度高一度的標(biāo)準(zhǔn)分級(jí)別選擇合適的結(jié)構(gòu)A級(jí)和B級(jí)高度的結(jié)構(gòu)體系適用的最大高寬比存在差異，具體需結(jié)合當(dāng)?shù)氐目拐鹪O(shè)防烈度要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。表

1A

級(jí)高度鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)適用的最大高寬比抗震設(shè)防烈度結(jié)構(gòu)體系非抗震設(shè)計(jì)6

度、7

度8度9度

框架、板柱-剪力墻

框架-剪力墻

剪力墻筒中筒、框架-核心筒5566456634552344表

2

B

級(jí)高度鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)適用的最大高寬比抗震設(shè)防烈度非抗震設(shè)計(jì)6

度、7

度8度8762.超高層建筑的規(guī)范性要求超高層規(guī)范性要求的關(guān)鍵性設(shè)計(jì)要點(diǎn)總結(jié)防火規(guī)范建筑構(gòu)件耐火等級(jí)超高層規(guī)范要點(diǎn)結(jié)構(gòu)技術(shù)消防電梯防煙排煙通風(fēng)要求最大適用高度避難層/停機(jī)坪消防和滅火設(shè)施火警自主報(bào)警系統(tǒng)最大高寬比2.超高層建筑的規(guī)范性要求關(guān)于超高層建筑的規(guī)范性要求的說明特別說明：超高層建筑在風(fēng)荷載、地震等方面結(jié)構(gòu)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)有專門的系統(tǒng)性規(guī)范，以上僅遴選了最關(guān)注的兩個(gè)指標(biāo)，詳細(xì)規(guī)范及其精確計(jì)算可參見《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（附件1）以上整理的關(guān)于超高層防火技術(shù)性規(guī)范是相對(duì)于高層建筑而言的特殊性要求，高層應(yīng)滿足的硬性要求未做說明，防火的具體規(guī)范細(xì)節(jié)參見《高層民用建筑防火規(guī)范》（附件1）?！陡邔咏ㄖ炷两Y(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》《高層民用建筑防火規(guī)范》

2.超高層建筑的規(guī)范性要求Part2有哪些超高層？關(guān)于超高層的現(xiàn)狀與前景的幾個(gè)核心問題超高層住宅的發(fā)展歷程？國內(nèi)典型的超高層住宅開發(fā)模式？武漢典型的超高層有哪些？超高層住宅的出現(xiàn)與發(fā)展與城市化進(jìn)程、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市景觀資源的利用密不可分1.國內(nèi)超高層住宅的發(fā)展歷程城市GDP與超高層建筑對(duì)應(yīng)關(guān)系超高層建筑數(shù)量（億元）10002000300040005000600070008000基本無超高層建筑開始出現(xiàn)超高層建筑大量出現(xiàn)超高層建筑武漢4560億元城市化率與超高層建筑對(duì)應(yīng)關(guān)系超高層建筑數(shù)量（億元）55%60%65%70%75%80%85%90%基本無超高層建筑開始出現(xiàn)超高層建筑大量出現(xiàn)超高層建筑武漢64.7%市場(chǎng)化條件下超高層出現(xiàn)的宏觀經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高城市的GDP總量達(dá)到3000億元以上超高層開始出現(xiàn)城市的GDP總量達(dá)到6000億元以上超高層大量出現(xiàn)城市化率較高城市化率達(dá)到60％左右開始出現(xiàn)超高層城市化率達(dá)到80％左右超高層大量出現(xiàn)占據(jù)一定的景觀資源國內(nèi)超高層住宅發(fā)展的歷程——以深圳為例，從出現(xiàn)到成熟經(jīng)過了漫長(zhǎng)歷程。1998年深圳首個(gè)超高層住宅萬科俊園2000年港麗豪園2002年擎天華庭2006年高容積率下的無奈產(chǎn)物金域藍(lán)灣2009年順勢(shì)而為的超高層頂級(jí)豪宅幸福里歷程項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)羅湖老區(qū)項(xiàng)目，容積率14.29，開發(fā)歷程艱難，有過多次停工；銷售表現(xiàn)一般，銷售80%，但后續(xù)出現(xiàn)價(jià)格大幅下跌；項(xiàng)目整體沒有取得成功，項(xiàng)目整體利潤率僅為6.43%。超高層豪宅的失敗嘗試福田中心區(qū)，容積率4.7，項(xiàng)目配套及裝修號(hào)稱“超六級(jí)”標(biāo)準(zhǔn)雖遠(yuǎn)離口岸，但是以港客為主要定位，且產(chǎn)品無競(jìng)爭(zhēng)力；項(xiàng)目銷售失敗，三年的銷售結(jié)果僅不到60％，不被市場(chǎng)認(rèn)可；定位混亂的商住超高層高尚居住區(qū)景田的超高層塔樓，容積率15.87；項(xiàng)目整體失敗：小戶型銷售順利，但主力的大戶型滯銷，且30層以上單位難以售出；紅樹林區(qū)域的高檔住宅，容積率7，以高層為主力產(chǎn)品，2006年最后一期銷售2棟超高層以消化容積率，項(xiàng)目銷售順利以港客和本地精英人士為主，銷售價(jià)格比普通高層產(chǎn)品無優(yōu)勢(shì)地王商圈內(nèi)的核心地塊，華潤借萬象城之勢(shì)，開發(fā)3棟超高層頂級(jí)公寓，強(qiáng)勢(shì)登場(chǎng)預(yù)計(jì)2009年下半年銷售，年底銷售約90％，均價(jià)4萬/平米三期均價(jià)17000元/㎡開盤均價(jià)7600元/㎡開盤均價(jià)約15000元/㎡均價(jià)約12000元/㎡均價(jià)4萬/平米1.國內(nèi)超高層住宅的發(fā)展歷程通過分析國內(nèi)外大量超高層案例，我們得出超高層住宅市場(chǎng)成功6大共性規(guī)律2.國內(nèi)典型超高層住宅開發(fā)模式澳大利亞黃金海岸SierraGrand邁阿密海岸線案例新加坡吉寶灣……國外案例國內(nèi)案例香港凱旋門香港貝沙灣深圳萬科俊園深圳擎天華庭深圳港立豪園青島東海路9號(hào)成都河畔新世界成都華宇金沙港灣杭州盛元慧谷杭州東方潤園寧波凌江名庭重慶海客瀛洲……超高層系列萬科金域藍(lán)灣系列深圳、珠海、天津、成都、廈門、南京、廣州、無錫、福州世茂濱江系列上海世茂濱江花園哈爾濱世茂濱江新城南京世茂濱江新城

武漢世茂錦繡長(zhǎng)江福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園昆山世茂蝶湖灣……案例借鑒的原則不是要尋找一模一樣案例進(jìn)行模式照抄，而是要挖掘這個(gè)案例產(chǎn)生背后所隱含的條件。24在市場(chǎng)化的條件下，超高層成功市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)需要經(jīng)濟(jì)發(fā)展與高度城市化的支撐市場(chǎng)化條件下超高層出現(xiàn)的宏觀經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高城市的GDP總量達(dá)到3000億元以上超高層開始出現(xiàn)城市的GDP總量達(dá)到6000億元以上超高層大量出現(xiàn)城市化率較高城市化率達(dá)到60％左右開始出現(xiàn)超高層城市化率達(dá)到80％左右超高層大量出現(xiàn)現(xiàn)象城市GDP（億元）城市化率超高層住宅大量涌現(xiàn)北京912084.3%上海1176588.7%廣州674478.5%深圳6657100%開始出現(xiàn)超高層住宅武漢310068%南京320775%佛山355880%成都332055％青島370059%福州197550％………………超高層成功共性一出現(xiàn)超高層的城市基本指標(biāo)25超高層多位于城市新區(qū)或核心地段，并依賴強(qiáng)勢(shì)資源驅(qū)動(dòng)超高層多具有強(qiáng)勢(shì)水景資源世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源，如武漢錦繡長(zhǎng)江、蕪湖世茂濱江花園等超高層若位于城市政府新區(qū)，開發(fā)商多主動(dòng)承擔(dān)“城市運(yùn)營商”角色開發(fā)商會(huì)采取綜合多元化的地產(chǎn)發(fā)展模式，發(fā)揮出土地最大價(jià)值綜合社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等設(shè)施，功能結(jié)構(gòu)上得以互補(bǔ)，資源得以共享在開發(fā)土地過程中被要求考慮被開發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€(gè)城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，被要求具有一定的景觀性，注重與周邊環(huán)境的融合樓盤技術(shù)指標(biāo)城市運(yùn)營商物業(yè)類型武漢世茂錦繡長(zhǎng)江占面：90.25萬㎡建面：165萬㎡容積率：2.3綠化率：53.6%從兩江四岸復(fù)合功能區(qū)（RBD）發(fā)展要求出發(fā)，為武漢新區(qū)創(chuàng)造了一個(gè)集商業(yè)、旅游、休閑娛樂、商務(wù)辦公、酒店及高尚居住為一體的綜合功能區(qū)；不僅與四新地區(qū)建設(shè)形成互動(dòng)，更促進(jìn)了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅；占總體量20％的商業(yè)、寫字樓、酒店為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象南京世茂濱江新城占面:51萬㎡建面:150萬㎡容積率：2.3綠化率：65%所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域，是打造長(zhǎng)江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要區(qū)域新城由17棟50層的超高層建筑、五星級(jí)酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、幼兒園、中小學(xué)以及大型購物超市等組成福州世茂外灘花園占面：77357㎡建面：27萬㎡容積率：2.73綠化率：56.30%項(xiàng)目根據(jù)福州"東擴(kuò)南進(jìn)"的未來城市格局，開發(fā)閩江沿岸150米純板式超高層豪宅，4棟百米板式豪宅商業(yè)配套，6000平米五星級(jí)會(huì)所蕪湖世茂濱江花園占面：19萬㎡建面：56.5萬㎡容積率：2.73綠化率：60%位于蕪湖市迄今為止最大的市政配套工程——濱江公園的一期工程內(nèi)，三號(hào)地塊應(yīng)市政府之邀，作為城市運(yùn)營商承建的文化藝術(shù)中心

由8幢33～53層的高層、超高層住宅和2幢五星級(jí)酒店組成超高層成功共性二蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江26市場(chǎng)客戶具備視野開闊、能夠接受較新鮮事物的特質(zhì)超高層成功共性三超高層客戶共性世茂濱江系列萬科金域藍(lán)灣系列成都、重慶、杭州……深圳、上?！?jīng)歷豐富愿意嘗試新鮮事物能夠接受創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)視野開闊，見多識(shí)廣……大城市生活背景27面對(duì)客戶對(duì)超高層的抗性，開發(fā)商從產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段就開始滿足客戶需求，力求舒適性與實(shí)用性兼顧，引導(dǎo)客戶認(rèn)知如今超高層就像3、4年前的小高層，客戶有抗性，但我們持樂觀態(tài)度，作為開發(fā)商，我們主要從居住感覺上加以引導(dǎo)，同時(shí)物管服務(wù)前置——成都天璽項(xiàng)目負(fù)責(zé)人陳先生超高層成功共性四階段初級(jí)階段發(fā)展階段成熟階段特征中、高層住宅增多，超高層住宅開始出現(xiàn)超高層住宅數(shù)量增多超高層住宅大量出現(xiàn)客戶主要特征抗性大抗性弱化，接受度提高接受度明顯提高舊有的居住觀念仍未被打破；放大超高層居住的不安感；對(duì)超高層居住持好奇，懷疑態(tài)度舊有居住觀念被打破；持有觀望態(tài)度、從眾心理；淡化不安感，開始重視視野、采光、通風(fēng)等優(yōu)點(diǎn)；產(chǎn)生超高層居住優(yōu)越感理性看待超高層居??；優(yōu)勢(shì)意識(shí)增強(qiáng)發(fā)展商作為相對(duì)保守的開發(fā)策略；挖掘關(guān)系客戶、有區(qū)域情結(jié)的客戶；訴求完善的城市配套引導(dǎo)：強(qiáng)化視野、通風(fēng)、采光的特性；強(qiáng)化超高層居住的優(yōu)越感；注重規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計(jì)：以景觀為導(dǎo)向的產(chǎn)品規(guī)劃，高品質(zhì)產(chǎn)品，景觀最大化，園林尺度擴(kuò)大；選址上占據(jù)較好的景觀資源倡導(dǎo)新的生活方式；豐富產(chǎn)品線；服務(wù)升級(jí)：物管服務(wù)前置；發(fā)揮品牌優(yōu)勢(shì)超高層發(fā)展初級(jí)階段，開發(fā)商重點(diǎn)營銷老客戶，僅從營銷階段影響客戶；發(fā)展階段，開始從產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段滿足客戶需求，力求舒適性與實(shí)用性；成熟階段，通過物管、產(chǎn)品、園林、區(qū)域資源等重點(diǎn)打造一種超高層獨(dú)特的生活方式訪談紀(jì)要28所在城市的房?jī)r(jià)基數(shù)較高，且價(jià)格仍有上漲空間，超高層的售價(jià)能夠遠(yuǎn)高于建造成本在市場(chǎng)化的條件下，要開發(fā)商付出更多的成本建造超高層，超高層必須能夠帶來更多的溢價(jià)空間。超高層成功共性五建安成本2800-3500元/㎡29超高層銷售均價(jià)與開發(fā)成本之比（簡(jiǎn)稱S比）的不同會(huì)導(dǎo)致超高層開發(fā)模式的不同“S比”帶來的兩種開發(fā)模式：

S＞2時(shí)，超高層多位于一二線城市，且具備強(qiáng)勢(shì)資源（如一線海景），產(chǎn)品層級(jí)屬高端；S＜2時(shí)，超高層多位于二三線城市，資源相對(duì)弱（如二線河景），產(chǎn)品層級(jí)屬中高端世茂濱江系列S值均大于2，金域藍(lán)灣系列S值則小于2；世茂與萬科均進(jìn)入福州，但福州世茂外灘花園S值為金域藍(lán)灣的2倍，緣于萬科取地價(jià)格為世茂的4倍，世茂積極參與政府規(guī)劃，取地成本相對(duì)較低樓盤開發(fā)成本銷售均價(jià)S比（S=銷售均價(jià)/開發(fā)成本）世茂濱江系列上海世茂濱江花園1萬元/平方米3萬元/平方米3南京世茂濱江新城4193元/平方米1.3萬元/平方米3.1武漢世茂錦繡長(zhǎng)江6590元/平方米1.45萬元/平方米2.2福州世茂外灘花園5000元/平方米1.2萬元/平方米2.4蕪湖世茂濱江花園3809元/平方米8000元/平方米2.1萬科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣4500元/平方米9000元/平方米2珠海金域藍(lán)灣4500元/平方米7500元/平方米1.7成都金域藍(lán)灣5172元/平方米8981元/平方米1.74注：深圳金域藍(lán)灣、珠海金域藍(lán)灣“S比”計(jì)算，超高層銷售均價(jià)以排除2007年市場(chǎng)泡沫、市場(chǎng)正常情況下均價(jià)計(jì)算超高層成功共性六30超高層市場(chǎng)成功實(shí)現(xiàn)共性總結(jié)城市因素共性1：城市GDP總量達(dá)到一定層級(jí)共性2：城市化率達(dá)到一定水平共性6：市場(chǎng)具有較高的可實(shí)現(xiàn)售價(jià)預(yù)期共性4：市場(chǎng)客戶具備視野開闊，能夠接受創(chuàng)新事物的特質(zhì)區(qū)域因素價(jià)格因素客戶因素共性3：超高層多位于城市新區(qū)或核心，并依賴資源驅(qū)動(dòng)共性7：S比的不同會(huì)導(dǎo)致超高層開發(fā)模式的不同共性5：開發(fā)商從各個(gè)層面對(duì)客戶抗性進(jìn)行引導(dǎo)這些共性并不適用于每一個(gè)案例，但來源于一些類似的成功要素的總結(jié)31匹配超高層出現(xiàn)的共性條件后，超高層如想在市場(chǎng)成功實(shí)現(xiàn)，仍需開發(fā)商有所作為針對(duì)客戶可能存在的抗性的引導(dǎo)：可能存在的抗性抗性的原因有效的解決方案選擇適合項(xiàng)目的開發(fā)模式開發(fā)模式有哪些明確模式選擇的前提條件適合項(xiàng)目的超高層規(guī)模超高層在項(xiàng)目整體中的作用匹配超高層共性條件后的開發(fā)商作為選擇不同的開發(fā)模式，將帶來全然不同的產(chǎn)品線32超高層兩種發(fā)展模式案例研究33我們對(duì)市場(chǎng)上有著成熟理念和成功實(shí)踐的超高層系列案例進(jìn)行了系統(tǒng)研究世茂濱江系列超高層一線江景、湖景資源；超高層低密度；開發(fā)量在100萬平米以上，通過規(guī)模效應(yīng)降低建設(shè)推廣成本；綠化率50%以上；綜合體運(yùn)營，其中住宅占世茂利潤70%萬科金域藍(lán)灣系列超高層二線水資源；中小規(guī)模地塊；中高容積率；超高層、高層等多種物業(yè)形態(tài)相融合，用以分?jǐn)側(cè)莘e率；精致園林，提高單位成本成都系列超高層2007年為成都超高層轉(zhuǎn)折點(diǎn)，08年出現(xiàn)井噴。其中超高層集中在城市核心景觀以及二環(huán)錦江沿線。超高層開發(fā)以外來品牌開發(fā)商為主上海、南京、武漢、福州、成都、蕪湖等世茂濱江系列超高層深圳、珠海、福州、成都等金域藍(lán)灣系列超高層外灘、湖畔新世界、時(shí)代豪庭、遠(yuǎn)大郎朗風(fēng)景等成都系列超高層2.國內(nèi)典型超高層住宅開發(fā)模式34世茂濱江超高層系列案例樓盤景觀資源技術(shù)指標(biāo)物業(yè)類型產(chǎn)品戶型價(jià)格地價(jià)、投資額等上海世茂濱江花園一線江景占地22.06萬平米，建面70萬平米容積率2.9綠化率70%6棟49～55層超高層公寓與1棟60層酒店式公寓戶型從四房?jī)蓮d到一房一廳，從80多平米到300多平米總投資達(dá)50億人民幣；目前三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格：3.5～4.2萬元/平方米僅拆遷費(fèi)意向，就投入了20億元。拔高建筑高度，降低建筑密度，制造獨(dú)特規(guī)劃效果，保證戶戶“前江后園”景觀南京世茂濱江新城地處南京長(zhǎng)江、秦淮河口占面:510000平方米總建面:150萬平方米容積率：2.3綠化率：65%開發(fā)周期:三期總戶數(shù):8000新城由17棟50層的超高層建筑、五星級(jí)酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、中小學(xué)以及大型購物超市等組成“家家面江，戶戶有景”，戶型上采用三梯四戶和三梯兩戶設(shè)計(jì)110-270平毛坯13000元/平，精裝修17000元/平均價(jià):13000元/平方米18億買地1000畝，總投資將超過100億，樓面地價(jià)0.12萬元/平方米，公司未來三年收益提供保障武漢世茂錦繡長(zhǎng)江2公里長(zhǎng)江景觀用地面積90.25萬㎡，規(guī)劃凈用地面積為65.02萬㎡，容積率2.3。綠化率53.6%項(xiàng)目整體建筑面積165萬㎡，投資超過100億住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅。占總體量20％的商業(yè)、寫字樓、酒店為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象二期奇數(shù)層257平米，偶數(shù)層255平米均價(jià)14500

元/平米規(guī)劃層面采取以高層低密度，得到多量綠化及公共空間，烘托高端物業(yè)價(jià)值福州世茂外灘花園一線江景占地77357平方米，總建筑面積27萬M2容積率2.73綠化率56.30%150米純板式超高層豪宅,4棟百米板式豪宅起價(jià):8000元/平方米均價(jià):12000元/平方米地價(jià)+建造成本大約在5000元/平米，預(yù)計(jì)每平方米每天租金大約在2-3元，大約10年左右就可以收回蕪湖世茂濱江花園坐擁2公里浩淼長(zhǎng)江岸線總投資近50個(gè)億，占地280余畝，總建筑面積56.5萬平方米綠化率60%由8幢33-53層的高層、超高層住宅和2幢五星級(jí)酒店組成在戶型設(shè)計(jì)上，采用了江景最大化的設(shè)計(jì)原則，尤其是靠江端頭，設(shè)計(jì)了全江景戶型；整體建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展開2008年1月1日開工。目前，周邊小區(qū)在4700元到5000元。估計(jì)世茂精裝房售價(jià)達(dá)8000元占地280余畝，4.01億元巨資摘得該地塊2.國內(nèi)典型超高層住宅開發(fā)模式35萬科金域藍(lán)灣系列超高層案例樓盤景觀資源技術(shù)指標(biāo)（單位：平米）物業(yè)類型產(chǎn)品戶型價(jià)格備注占面建面容積率深圳金域藍(lán)灣一線海景：靠近紅樹林及深圳灣，南北主視野毫無阻擋，3層以上可看海6.3萬42萬6.58一期為4棟33層高層、二期為4棟34層波浪型高層，三期為2棟47層超高層三期超高層戶型分別是110－130平米二房和140－160平米三房一二期均價(jià)：8200元/平方米（2004）；三期均價(jià)：17000元/平方米（2006）萬科地產(chǎn)第一個(gè)濱海全景觀住宅項(xiàng)目超大型海濱高尚住宅(高層)，弧形大曲線布局，出挑深遠(yuǎn)大陽臺(tái)珠海金域藍(lán)灣一線海景：南向可眺望珠海漁女及市景，東向可直視香洲漁港，東南向可觀賞野貍島2.4萬9.2萬3.91棟47層超高層，3棟33層高層，6套商HOUSE。超高層住宅建設(shè)完工后將成為珠海住宅第一高度，樹立珠海情侶路新地標(biāo)超高層以180平米的三房和103平米的二房為主，高層主力戶型為150－175平米的三房，其次為90－105平米的二房及205－210平米的四房，另有少量頂層復(fù)式均價(jià)：15000元/平方米超高層作為三期最后推出，目前尚在認(rèn)籌。福州金域藍(lán)灣——16萬16.5萬2.3擬建超高層、高層及少量聯(lián)排別墅，延續(xù)金域系列產(chǎn)品品質(zhì)，目標(biāo)客戶定位于福州中高端消費(fèi)群體————項(xiàng)目案名“萬科金域榕郡”業(yè)，形象廣告開始出街，項(xiàng)目具體情況尚未公開。成都金域藍(lán)灣河景：西臨沙河7.4萬35萬535、36層高層，5層多層。戶型方面以兩房、三房為主，兩房95-120平方米，三房135-150平方米均價(jià):8981元/平方米新古典主義建筑風(fēng)格2.國內(nèi)典型超高層住宅開發(fā)模式36通過案例分析，我們發(fā)現(xiàn)決定是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價(jià)和開發(fā)成本的比值密切相關(guān)我們得出，最終決定是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價(jià)和開發(fā)成本的比值密切相關(guān)樓盤開發(fā)成本銷售均價(jià)上海世茂濱江花園1萬元/平方米3萬元/平方米南京世茂濱江新城4193元/平方米1.3萬元/平方米武漢世茂錦繡長(zhǎng)江6590元/平方米1.45萬元/平方米福州世茂外灘花園5000元/平方米1.2萬元/平方米蕪湖世茂濱江花園3809元/平方米8000元/平方米深圳金域藍(lán)灣4500元/平方米9000元/平方米珠海金域藍(lán)灣4500元/平方米7500元/平方米成都金域藍(lán)灣5172元/平方米8981元/平方米福州金域藍(lán)灣1萬元/平方米1.2萬元/平方米成都外灘4000元/平方米7500元/平方米超高層規(guī)模銷售均價(jià)/開發(fā)成本我們將“銷售均價(jià)/開發(fā)成本”擬為“S比”，那么S比值的不同是否會(huì)形成超高層不同的開發(fā)模式呢？注：深圳金域藍(lán)灣、珠海金域藍(lán)灣“S比”計(jì)算，超高層銷售均價(jià)以排除2007年市場(chǎng)泡沫、市場(chǎng)正常情況下均價(jià)計(jì)算2.國內(nèi)典型超高層住宅開發(fā)模式37按S比大小可將樓盤分為兩種模式，大于2屬于價(jià)值主體模式；S比小于2歸類形象主導(dǎo)模式世聯(lián)認(rèn)為，按S比值大小可以將樓盤分為兩種模式，大于2.0的樓盤屬于價(jià)值主體模式；S比小于2.0的樓盤歸類形象主導(dǎo)模式價(jià)值主題模式以世茂濱江系列為代表，形象主導(dǎo)模式以金域藍(lán)灣系列代表1.01.52.02.53.0123456789S比=銷售均價(jià)/開發(fā)成本S比樓盤S比價(jià)值主體上海世茂濱江花園3南京世茂濱江新城3.1武漢世茂錦繡長(zhǎng)江2.2福州世茂外灘花園2.4蕪湖世茂濱江花園2.11234510S比＜2S比＞2價(jià)值主體模式形象主導(dǎo)模式樓盤S比形象主導(dǎo)深圳金域藍(lán)灣2珠海金域藍(lán)灣1.7成都金域藍(lán)灣1.74福州金域藍(lán)灣1.2成都外灘1.157891062.國內(nèi)典型超高層住宅開發(fā)模式38價(jià)值主體與形象主導(dǎo)兩種開發(fā)模式核心點(diǎn)對(duì)比定位客戶園林配套資源強(qiáng)度、項(xiàng)目規(guī)模、容積率規(guī)劃排布、產(chǎn)品比例、梯戶比、實(shí)用率、平面組織、增值體系客戶關(guān)注點(diǎn)、解除抗性的共性綠化率功能定位、檔次定位城市價(jià)值會(huì)所、物管、商業(yè)自身屬性產(chǎn)品兩種開發(fā)模式核心點(diǎn)對(duì)比2.國內(nèi)典型超高層住宅開發(fā)模式39形象主導(dǎo)模式及價(jià)值主體模式適應(yīng)性KPI條件研究形象主導(dǎo)（以金域藍(lán)灣系列為例）價(jià)值主體（以世茂濱江系列為例）核心“S比”遠(yuǎn)小于2大于2項(xiàng)目屬性資源屬性二線資源、高容積率、中型規(guī)模項(xiàng)目一線強(qiáng)勢(shì)資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項(xiàng)目定位定位高端、純住宅、側(cè)重項(xiàng)目利潤定位頂級(jí)、綜合體、注重城市融合產(chǎn)品分?jǐn)側(cè)莘e率、超高層僅占20%～30%、一梯多戶超高層占80%～90%、一梯兩戶為主園林綠化率小于30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高綠化率大于50%，大規(guī)模，國際綜合主題園林、配套依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱自建城市級(jí)配套（復(fù)合功能）自身能力資金實(shí)力較強(qiáng)的資本實(shí)力雄厚的資本實(shí)力品牌效應(yīng)一定的品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌效應(yīng)政府依賴度政府支持依賴度弱與政府良好的關(guān)系區(qū)域運(yùn)營能力功能單一，項(xiàng)目自身運(yùn)作能力較強(qiáng)很強(qiáng)的區(qū)域運(yùn)營的能力2.國內(nèi)典型超高層住宅開發(fā)模式40資源強(qiáng)度方面，世茂濱江多擁有一線江景強(qiáng)勢(shì)資源，相比，金域藍(lán)灣系列多為二線水景資源世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江南京世茂濱江新城景觀資源一線黃浦江江景一線閩江江景坐擁2公里一線長(zhǎng)江岸線2公里一線長(zhǎng)江景觀一線江景、秦淮河口萬科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣南京金域藍(lán)灣景觀資源二線海景一線海景二線湖景：12.45公頃的濱海湖弱勢(shì)河景：沙河一線河景：北面看牛首山河和秦淮河景世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源，如武漢錦繡長(zhǎng)江、蕪湖世茂濱江花園等金域藍(lán)灣系列水景資源相對(duì)弱于世茂濱江系列；金域藍(lán)灣系列資源多為湖景、河景，多為二線景觀，如天津金域藍(lán)灣、成都金域藍(lán)灣等自身屬性資源規(guī)模容積率41規(guī)模方面，世茂濱江多為100萬平米以上大規(guī)模項(xiàng)目，金域藍(lán)灣系列多為30萬平米以下中等規(guī)模項(xiàng)目世茂濱江系列多為100萬平米以上大規(guī)模項(xiàng)目，金域藍(lán)灣系列多為30萬平米以下中等規(guī)模項(xiàng)目世茂濱江系列上海世茂濱江花園南京世茂濱江新城蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江占面22萬51萬19萬90萬建面70萬150萬56萬65萬萬科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣占面6.3萬2.4萬6萬7.4萬建面42萬9.2萬24萬35萬金域藍(lán)灣系列占面均在8萬平米以內(nèi)；建面平均為25萬平米，其中最高為深圳金域藍(lán)灣為42萬平米自身屬性資源規(guī)模容積率世茂濱江項(xiàng)目占面均在50萬平米左右，最高南京世茂濱江新城達(dá)150萬平米；世茂濱江建面平均都超過了100萬平米42容積率，世茂濱江屬超高層低密度項(xiàng)目，金域藍(lán)灣系列為中高容積率，成都超高層為高容積率世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江南京世茂濱江新城容積率2.9

2.734.172.32.3

萬科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣南京金域藍(lán)灣容積率6.583.945

2成都超高層成都外灘

河畔新世界

遠(yuǎn)大·朗朗風(fēng)景

城市理想大廈

時(shí)代豪庭

上錦美地

容積率8.73.94.164.832R=2.0～3.0R=3.0～7.0R=4.0～8.0自身屬性資源規(guī)模容積率世茂濱江系列容積率集中在2.0～3.0，屬超高層低密度項(xiàng)目；金域藍(lán)灣系列容積率較高，為3.0～7.0；相比，成都超高層容積率高于強(qiáng)兩者，為4.0～8.0。43定位：價(jià)值主體模式多定位頂級(jí)、綜合體運(yùn)營，主動(dòng)承擔(dān)“城市運(yùn)營商”角色；形象主導(dǎo)型則定位中高檔、純住宅、首要關(guān)注項(xiàng)目利潤層面世茂濱江上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江南京世茂濱江新城功能定位超高層住宅、1棟60層酒店式公寓

超高層豪宅、摩爾商業(yè)街、5000平米超豪華會(huì)所高層、超高層住宅、2幢五星級(jí)酒店超高層、占總體量20％的商業(yè)、寫字樓、酒店超高層、五星級(jí)酒店、商業(yè)步行街、市民廣場(chǎng)、幼兒園、中小學(xué)、超市檔次定位全國頂級(jí)福州頂級(jí)蕪湖頂級(jí)頂級(jí)頂級(jí)城市價(jià)值根據(jù)福州"東擴(kuò)南進(jìn)"的未來城市格局，開發(fā)閩江沿岸三號(hào)地塊應(yīng)市政府之邀，作為城市運(yùn)營商承建的文化藝術(shù)中心不僅與四新地區(qū)建設(shè)形成互動(dòng)，更促進(jìn)了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域萬科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣廈門金域藍(lán)灣南京金域藍(lán)灣功能定位住宅住宅、商HOUSE住宅住宅住宅住宅、商業(yè)街檔次定位高檔高檔中/高檔中/高檔中檔高檔城市價(jià)值萬科金域藍(lán)灣系列對(duì)城市價(jià)值貢獻(xiàn)，主要體現(xiàn)在精細(xì)化以及產(chǎn)品創(chuàng)新定位功能定位檔次定位城市價(jià)值功能定位，價(jià)值主體模式定位為住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等綜合體，形象主導(dǎo)型以純住宅為主，少量附有商業(yè)；檔次定位，價(jià)值主體模式定位全國或城市頂級(jí)，形象主導(dǎo)型為中高檔；城市價(jià)值，價(jià)值主體模式多位于城市政務(wù)新區(qū)，主動(dòng)承擔(dān)“城市運(yùn)營商”角色，綜合體運(yùn)營考慮被開發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€(gè)城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益；形象主導(dǎo)型注重項(xiàng)目本身利潤層面武漢世茂錦繡長(zhǎng)江44價(jià)值主體模式多為純超高層產(chǎn)品，單排布置超高層建筑，降低建筑密度，注重戶戶觀景，追求綜合運(yùn)營能力產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型價(jià)值主體規(guī)劃排布要點(diǎn)：注重綜合盈利能力，而非單追求純住宅利潤最大化如南京世茂濱江新城、福州世茂外灘沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅主體建筑沿江弧形排列，單排布置超高層建筑，大大降低了建筑的占地面積，解決多排布置所造成的視線遮擋；降低建筑密度，板式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使戶戶實(shí)現(xiàn)“前觀江景，后擁園景”世茂超高層降低建筑密度，單排布置，前后錯(cuò)落布置，視線互不遮擋，保通風(fēng)性上海世茂濱江花園弧形排布，景觀最大化南京世茂濱江新城在沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅福州世茂外灘沿閩江一線設(shè)世茂摩爾街外灘188號(hào)45復(fù)合產(chǎn)品規(guī)劃，形象主導(dǎo)規(guī)劃更多為分?jǐn)側(cè)莘e率，超高層相對(duì)獨(dú)立集中排布，占據(jù)優(yōu)越景觀產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型一期33層高層二期33層高層三期47層超高層，158m項(xiàng)目容積率：7深圳金域藍(lán)灣，超高層看海景視線相對(duì)好于一二期珠海金域藍(lán)灣，超高層保證海景，不影響其他物業(yè)開發(fā)形象主導(dǎo)模式規(guī)劃排布要點(diǎn)：以超高層分?jǐn)偢呷莘e率，利用項(xiàng)目的整體溢價(jià)，以時(shí)間換空間；超高層為整個(gè)項(xiàng)目樹立形象標(biāo)桿，和高層等半圍合式布局形成組團(tuán)；獨(dú)立集中排布，緣于超高層工期長(zhǎng)，超高層位置相對(duì)不影響其他物業(yè)類型開發(fā)成都湖畔新世界排布相對(duì)獨(dú)立，聚集46超高層與其他物業(yè)類型關(guān)系處理方面，價(jià)值主體注重超高層江景最大化，低密度物業(yè)則占據(jù)社區(qū)內(nèi)園林景觀；形象主導(dǎo)，超高層與高層等隔離、分期分組團(tuán)開發(fā)價(jià)值主體，多以道路、水系分界物業(yè)類型，不同物業(yè)類型分區(qū)獨(dú)立；高層排布在臨河面，最大化利用河景資源，并體現(xiàn)整體規(guī)劃的儀式感與序列感；低密度物業(yè)圍繞水系排布，占據(jù)社區(qū)最好資源景觀；形象主導(dǎo)超高層與其他物業(yè)往往隔離，分期、分組團(tuán)開發(fā)深圳金域藍(lán)灣，以超高層消化高容積率，并置于末期開發(fā)，利用項(xiàng)目的整體溢價(jià)，以時(shí)間換空間；珠海金域藍(lán)灣，采用一座超高層和三座高層半圍合式布局形成兩個(gè)組團(tuán)，通過合理的折板式樓型設(shè)計(jì)，超高層90%戶型擁有多角度的優(yōu)良海景資源，實(shí)現(xiàn)景觀資源價(jià)值最大化高層排布在臨河面，最大化利用河景資源，并體現(xiàn)整體規(guī)劃的儀式感與序列感低密度物業(yè)占據(jù)社區(qū)內(nèi)部最佳資源產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型一期33層高層二期33層高層三期47層超高層，158m項(xiàng)目容積率：7深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣47產(chǎn)品比例，超高層占價(jià)值主體模式80%～90%以上；形象主導(dǎo)模式產(chǎn)品線豐富，超高層僅占20%～30%價(jià)值主體模式，超高層比例往往占80%～90%以上如上海、南京、福州、武漢世茂濱江系列為100%超高層住宅；形象主導(dǎo)模式，超高層比例僅占20%～30%，產(chǎn)品線豐富，包括高層、多層、別墅等產(chǎn)品。如金域藍(lán)灣系列世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江南京世茂濱江新城產(chǎn)品比例超高層住宅、1棟60層酒店式公寓

150米純板式超高層豪宅,4棟百米板式豪宅

由8幢33-53層的高層、超高層住宅

純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅

17棟50層的超高層建筑

萬科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣南京金域藍(lán)灣產(chǎn)品比例一期為4棟33層高層、二期為4棟34層波浪型高層，三期為2棟47層超高層1棟47層超高層，3棟33層高層9棟33層高層35、36層高層，5棟多層45棟18層住宅、10棟30層住宅產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型48戶型，形象主導(dǎo)模式追求利潤，一個(gè)交通核往往有三戶三梯、三戶四梯、五戶四梯；價(jià)值主體兩戶兩梯、三戶三梯、兩戶三梯，舒適性高價(jià)值主體一個(gè)交通核往往有兩戶兩部電梯、三戶三部電梯、兩戶三部電梯，舒適性高；形象主導(dǎo)模式，一個(gè)交通核往往為三戶三部電梯、四戶三部電梯、五戶四梯產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型上海世茂濱江花園一梯二、一梯三三梯三戶、三梯兩戶三梯三戶、三梯四戶兩梯兩戶南京世茂濱江新城珠海金域藍(lán)灣，31層以下為三梯四戶，31層以上為三梯三戶ABCCD深圳金域藍(lán)灣以四梯五戶為主49戶型，價(jià)值主體模式從頂端客戶需求出發(fā)，功能房景觀最大化，舒適度高；形象主導(dǎo)模式滿足基本舒適性前提下，贈(zèng)送面積為最大賣點(diǎn)開闊江景臥室與客廳；雙層中空鋼化玻璃落地窗，主人生活區(qū)與傭人服務(wù)區(qū)分隔明確產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型附贈(zèng)約11平米雙南向花園平臺(tái)；附帶約7平米獨(dú)立休閑空間；主臥區(qū)可設(shè)置獨(dú)立衣帽間，附帶衛(wèi)生間天津金域藍(lán)灣上海世茂濱江花園客房飄窗設(shè)計(jì)，法式園林盡收眼底；主臥大面積觀景窗；主衛(wèi)飄窗設(shè)計(jì)客廳配以觀景大陽臺(tái)深圳金域藍(lán)灣南北通透，全海景陽臺(tái)每戶獨(dú)有兩層高陽臺(tái)主人房附超大凸窗形象主導(dǎo)模式戶型亮點(diǎn)滿足基本舒適性需求入戶花園、挑高露臺(tái)等大面積贈(zèng)送比價(jià)值主體模式戶型亮點(diǎn)功能房景觀最大化，客廳、主臥、衛(wèi)生間落地玻璃窗，看一線江景；舒適度高，如雙主臥、生活區(qū)主仆分離等南京世茂濱江新城50建筑風(fēng)格，采用現(xiàn)代都市風(fēng)格，價(jià)值主體模式項(xiàng)目更展現(xiàn)濱海建筑風(fēng)情建筑風(fēng)格均采用現(xiàn)代都市風(fēng)格，采用明朗的顏色搭配（啡紅色與白色、暖灰色）、輕巧飄逸的形體符號(hào)（如大面積陽臺(tái)、飄板、遮陽百葉）部分項(xiàng)目展現(xiàn)濱海建筑風(fēng)情。如珠海金域藍(lán)灣通過凸凹有致的體塊交接、構(gòu)造精致的建筑節(jié)點(diǎn)、充滿韻律感的錯(cuò)層陽臺(tái)立體構(gòu)圖來捕捉陽光與陰影，表達(dá)一種清新明快的熱帶濱海建筑風(fēng)情產(chǎn)品建筑風(fēng)格增值體系限制條件蕪湖世茂濱江福州世茂外灘南京世茂濱江珠海金域藍(lán)灣51低層抗性處理，通過抬高地基、提高架空層高度、園林尺度擴(kuò)大等有效解除低層無海景客戶抗性整個(gè)地基抬高5米，公寓樓底層與江岸防護(hù)堤基本齊平，提高了觀景視覺度抬高地基，更將大自然水景與小區(qū)綠化融為一體，創(chuàng)造人與自然和諧共生的濱水環(huán)境。產(chǎn)品建筑風(fēng)格增值體系限制條件架空層的高度(超過7m)，使層數(shù)比較低的戶型就能享受到海景，實(shí)現(xiàn)多數(shù)樓層都看海的目標(biāo)架空層本身也不單調(diào)，而是設(shè)計(jì)成不同標(biāo)高臺(tái)廊、閣、觀景亭，使觀海角度及空間趣味性得到豐富深圳金域藍(lán)灣南京世茂濱江新城上海世茂濱江花園園林尺度擴(kuò)大，提高綠化率，實(shí)現(xiàn)低層看社區(qū)內(nèi)風(fēng)情景觀，進(jìn)而解除抗性不看海之朝向及樓層，通過園林景觀最大化，達(dá)成銷售52成本控制，形象主導(dǎo)模式做足全方位成本控制，價(jià)值主體模式基于城市運(yùn)營戰(zhàn)略往往較少進(jìn)行階段性成本控制價(jià)值主體模式基于城市運(yùn)營、綜合體發(fā)展等戰(zhàn)略往往較少進(jìn)行階段性成本控制，而是大手筆投資；相比形象主導(dǎo)通過各種策略進(jìn)行全方位成本控制。力求成本最小，利潤最大化。17層，33層為避難層（設(shè)計(jì)要求每16層有避難層），做到47層（頂層為復(fù)式），用足設(shè)計(jì)，控制成本超高層建筑有抗風(fēng)要求，項(xiàng)目在29層以上開始設(shè)置抗風(fēng)玻璃幕墻，控制成本產(chǎn)品建筑風(fēng)格增值體系限制條件世茂濱江系列上海世茂濱江花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江南京世茂濱江新城投入成本總投資達(dá)50億4.01億元地價(jià)31．5億成交價(jià)18億買地，總投資100億世茂濱江系列緣于大規(guī)模購地、一線江景稀缺資源、綜合體發(fā)展戰(zhàn)略、城市運(yùn)營商等因素，投資更有長(zhǎng)遠(yuǎn)意識(shí)，較少計(jì)較階段性成本控制53避難層處理，超高層避難層可做空中花園，基于成本考慮超高層可爭(zhēng)取減少建避難層香港凱旋門將避難層做成空中花園，成為項(xiàng)目一大賣點(diǎn)；基于成本考慮超高層可爭(zhēng)取減少建避難層南京世茂濱江新城僅做地下兩層防空層，類似避難層；珠海金域藍(lán)灣也未做避難層產(chǎn)品建筑風(fēng)格增值體系限制條件香港凱旋門62層避難層做成7大小型主題空中花園，聯(lián)合組成4層空中會(huì)所，成為項(xiàng)目一大賣點(diǎn)香港凱旋門“我們沒有做避難層，但我們樓梯是剪刀梯、樓梯、電梯多，可以避免安全問題?！薄暇┦烂癁I江新城銷售員54形象主導(dǎo)模式以精致化小型園林為主，價(jià)值主體模式則傾力打造大規(guī)模國際化主題園林廈門金域藍(lán)灣泰式精致園林蘇州園林奧運(yùn)公園德式綠蔭天鵝湖英式大草坪夏威夷沖浪沙灘法式迷宮花園上海世茂濱江花園16萬平方米六大主題園林景觀世茂濱江系列綠化率綠化面積（萬平米）上海世茂濱江花園70%15.44南京世茂濱江新城65%33.15武漢世茂錦繡長(zhǎng)江53.60%34.85福州世茂外灘56.30%4.36蕪湖世茂濱江花園60%11.19金域藍(lán)灣系列綠化率綠化面積（萬平米）深圳金域藍(lán)灣40%2.55珠海金域藍(lán)灣35%0.84天津金域藍(lán)灣35%2.10成都金域藍(lán)灣30%2.22南京金域藍(lán)灣40%10.88世茂濱江系列園林特點(diǎn)：大規(guī)模、主題化，綠化率超過50%；金域藍(lán)灣為精致化小型園林，綠化率在30%左右園林規(guī)模成本55形象主導(dǎo)模式精致園林單位成本提高，價(jià)值主體模式大規(guī)模園林總投資成本高，但有效支撐綜合體運(yùn)營形象主導(dǎo)模式為求利潤最大化，園林尺度較小，但一定做精致，因此園林單位成本比一般園林提高，每平米提高1000元；價(jià)值主體模式園林尺度擴(kuò)大（如上海世茂濱江花園園林占地16萬平米），一方面為解決低層客戶抗性，烘托高端物業(yè)價(jià)值，另一方面，有效支撐酒店式公寓以及辦公等綜合體運(yùn)營。天津萬科金域藍(lán)灣成都萬科金域藍(lán)灣深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣昆山蝴蝶灣蕪湖世茂濱江武漢世茂錦繡長(zhǎng)江園林規(guī)模成本56會(huì)所，價(jià)值主體模式大規(guī)模豪華會(huì)所滿足高端人群各層面需求，同時(shí)綜合體運(yùn)作保證其運(yùn)營；形象主導(dǎo)模式會(huì)所規(guī)模小，僅滿足業(yè)主日常需求價(jià)值主體模式大規(guī)模豪華會(huì)所滿足高端人群各層面需求，同時(shí)綜合體運(yùn)作保證其運(yùn)營；世茂濱江系列會(huì)所多為1.5萬平米左右超豪華會(huì)所，且會(huì)所引用國際會(huì)所管理公司直接管理形象主導(dǎo)模式會(huì)所規(guī)模小，僅滿足業(yè)主日常需求目前國內(nèi)二線城市樓盤會(huì)所幾乎100%虧損經(jīng)營，因此金域藍(lán)灣系列以及成都超高層在會(huì)所投資較少，更多僅作為銷售階段賣點(diǎn)，客戶入住后，會(huì)所多空閑配套會(huì)所物管商業(yè)南京世茂濱江新城——多種功能大型主題會(huì)所，由美國會(huì)管理

上海世茂濱江花園——1.5萬平米超豪華會(huì)所深圳金域藍(lán)灣會(huì)所健身房及棋牌室57物管方面，價(jià)值主體模式多配以國際標(biāo)準(zhǔn)物管，為客戶提供管家專屬服務(wù)，形象主導(dǎo)模式物管以人性化見長(zhǎng)全方位智能化服務(wù)；人性化氛圍管理；24小時(shí)國際管家熱線；專家顧問特色服務(wù)，健康、休閑VIP服務(wù)（有償）；享受五星級(jí)酒店客戶服務(wù)（有償）配套會(huì)所物管商業(yè)上海世茂濱江花園成都金域藍(lán)灣南京世茂濱江新城價(jià)值主體模式多配以國際標(biāo)準(zhǔn)物管，為客戶提供管家專屬服務(wù)世茂濱江系列均由第一太平戴維斯，提供國際標(biāo)準(zhǔn)全權(quán)委托式物業(yè)管理；形象主導(dǎo)模式物管以人性化見長(zhǎng)金域藍(lán)灣系列均有萬科分公司物業(yè)公司負(fù)責(zé)，如天津金域藍(lán)灣由天津萬科物業(yè)負(fù)責(zé)，提供萬科高質(zhì)量物業(yè)水準(zhǔn)；成都本土開發(fā)商物業(yè)相對(duì)較弱，但隨著新世界、新鴻基、萬科的進(jìn)入，先進(jìn)的物管也對(duì)其形成沖擊。微笑百分百

安全管理嚴(yán)密和諧設(shè)備管理專業(yè)智能

環(huán)境管理綠色清新社區(qū)活動(dòng)豐盛健康

個(gè)性服務(wù)貼心快捷58商業(yè)配套，價(jià)值主體模式靠綜合體運(yùn)營，自建商業(yè)及學(xué)校配套；而形象主導(dǎo)模式更多依靠區(qū)域現(xiàn)有成熟配套價(jià)值主體模式社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等設(shè)施，功能結(jié)構(gòu)上得以互補(bǔ)，資源得以共享最典型如南京世茂濱江新城，除17棟50層的超高層住宅外，還包括五星級(jí)酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、幼兒園、中小學(xué)以及大型購物超市等。雖地處南京濱江板塊新興區(qū)域，卻可以自我滿足配套資源形象主導(dǎo)模式更多依靠城市現(xiàn)有區(qū)域資源，其中珠海金域藍(lán)灣、南京金域藍(lán)灣建有小型商業(yè)街配套會(huì)所物管商業(yè)不同業(yè)態(tài)共生互補(bǔ)，價(jià)值聚合為源動(dòng)力城市六大功能的整合，CBD與RBD的促為基礎(chǔ)商務(wù)資源

居住資源

酒店資源

辦公資源

商業(yè)資源

景觀資源

59生活方式打造方面，價(jià)值主體模式靠綜合體運(yùn)營，逐漸打造濱江時(shí)代的生活方式價(jià)值主體模式靠綜合體運(yùn)營，逐漸打造濱江時(shí)代的生活方式蕪湖世茂濱江，主打“從濱湖時(shí)代到濱江時(shí)代”，形象主導(dǎo)模式重點(diǎn)在打造高品質(zhì)產(chǎn)品，在生活方式方面并無太突出生活方式產(chǎn)品園林配套60解除客戶抗性方面，價(jià)值主體模式更多靠大手筆軟性服務(wù)吸引客戶，形象主導(dǎo)模式主要靠增值化產(chǎn)品作為主要賣點(diǎn)開發(fā)商品牌效應(yīng)高品質(zhì)增值化產(chǎn)品大尺度主題化園林衣食住行學(xué)多功能配套國際標(biāo)準(zhǔn)物管服務(wù)打造濱江生活方式解除客戶超高層抗性價(jià)值主體模式更多靠大手筆軟性服務(wù)（綠化率、配套、物管、生活方式）吸引客戶，形象主導(dǎo)模式主要靠增值化產(chǎn)品（產(chǎn)品精細(xì)化，多贈(zèng)送面積）作為主要賣點(diǎn)解除客戶抗性武漢超高層開發(fā)歷史較早，但多為寫字樓、酒店、商業(yè)，民用住宅開發(fā)晚、數(shù)量少，世茂錦繡長(zhǎng)江拉開武漢超高層住宅開發(fā)的大幕自1996年武漢出現(xiàn)超高層建筑，其后逐年增加，但絕大多數(shù)為寫字樓、酒店、商業(yè)；世茂錦繡長(zhǎng)江為首個(gè)超高層住宅3.武漢典型超高層開發(fā)武漢佳麗廣場(chǎng)泰和廣場(chǎng)2000199620032008-201120052006-2007武漢錦繡長(zhǎng)江成為武漢首席超高層住宅目前武漢典型的超高層住宅數(shù)量還非常有限，還處于起步階段武漢國貿(mào)大廈武漢廣場(chǎng)中南商業(yè)廣場(chǎng)武漢世貿(mào)大廈民生銀行大廈武漢建設(shè)大廈京漢科技大廈保利文化廣場(chǎng)武漢時(shí)代廣場(chǎng)武漢廣電中心水岸星城G53復(fù)地東湖國際萬達(dá)公館綠地中心武漢中心武漢天地廣發(fā)銀行大廈中華城總部區(qū)寫字樓浙商國際大廈江漢國際大廈武漢國際金融廣場(chǎng)菩提金國際金融中心長(zhǎng)江傳媒大廈濱江豪宅模式的典型代表，位于長(zhǎng)江之畔鸚鵡洲，地理位置優(yōu)越，2公里長(zhǎng)江景觀資源優(yōu)勢(shì)凸顯典型項(xiàng)目1——世茂錦繡長(zhǎng)江整體采取超高層+低密度的路線，最大化利用江景，綜合體多物業(yè)配合開發(fā)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化典型項(xiàng)目1——世茂錦繡長(zhǎng)江園林打造：四大主題園林的精致化打造，形成高綠化率和高舒適度的室外空間典型項(xiàng)目1——世茂錦繡長(zhǎng)江戶型產(chǎn)品：戶型多元，覆蓋80-350㎡多元戶型，其中超高層最小標(biāo)準(zhǔn)層面積為500㎡典型項(xiàng)目1——世茂錦繡長(zhǎng)江五室三廳三衛(wèi)230㎡一室兩廳一衛(wèi)87㎡四室兩廳三衛(wèi)210㎡市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)情況：以高于市場(chǎng)均價(jià)兩倍的高價(jià)迅速售罄，客戶覆蓋面較廣典型項(xiàng)目1——世茂錦繡長(zhǎng)江最大化沙湖景觀，提高土地利用率、同時(shí)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目2——水岸星城G53項(xiàng)目名稱：水岸星城項(xiàng)目位置：武昌徐東二路2號(hào)(沙湖之濱)開發(fā)商：湖北福星惠譽(yù)置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)模：占地35萬㎡/建面68萬㎡，地塊被分為三塊超高層：秦園路東地塊狹小，高容低密，提高利用率，兩棟53層超高層160米，4梯6戶、戶型以97～105㎡兩房、139～170㎡三房為主；高區(qū)可觀沙湖江景；價(jià)格表現(xiàn)：高區(qū)16000元/㎡，低區(qū)無影響均價(jià)8000元/㎡客戶：以本地客戶為主，同時(shí)也有部分外地客戶，購買看重湖景品質(zhì)，自己持有。53層160米水岸星城G53主打東湖湖景，通過高低配產(chǎn)品路線最大化發(fā)掘湖景價(jià)值，嫁接城市價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化典型項(xiàng)目3——復(fù)地東湖國際占地/建面:53萬/130萬㎡地址：武昌中北路147號(hào)（原武重工廠）開發(fā)商:武漢復(fù)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑單位:深圳市筑博工程設(shè)計(jì)有限公司武漢分公司代理商:武漢策源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位:上海意格環(huán)境設(shè)計(jì)咨詢建筑設(shè)計(jì)單位:深圳市筑博工程設(shè)計(jì)有限公司武漢分公司/意格環(huán)境設(shè)計(jì)咨詢物管:武漢東湖高地物業(yè)管理有限公司

規(guī)劃產(chǎn)品包括超高層住宅、花園洋房、別墅、主題會(huì)所、中小學(xué)校、商業(yè)配套等超高層和高層：1號(hào)樓為55層，2號(hào)樓為45層，3號(hào)樓為33層，4－5號(hào)樓為32層別墅產(chǎn)品：6-15號(hào)樓通過“看得見”的品質(zhì)塑造，建立起豪宅體系典型項(xiàng)目3——復(fù)地東湖國際建筑風(fēng)格上采用新古典主義建筑風(fēng)格，彰顯文脈氣質(zhì)；園林打造上通過通透的尺度空間和綠植營造園林空間；建筑細(xì)節(jié)上重視入戶大堂和室內(nèi)裝修細(xì)節(jié)的打造，標(biāo)簽化高端品質(zhì)感開發(fā)次序：以優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品和資源資源率先啟動(dòng)，確保初期獲得持續(xù)熱銷，大道后續(xù)開發(fā)銷售的熱度典型項(xiàng)目3——復(fù)地東湖國際震撼展示——售樓處、前廣場(chǎng)、樣板房，未來生活場(chǎng)景前置典型項(xiàng)目3——復(fù)地東湖國際營銷推廣——精確制導(dǎo)客戶、東湖階層基調(diào)典型項(xiàng)目3——復(fù)地東湖國際銷售情況——突破區(qū)域價(jià)格天花板，取得良好銷售速度典型項(xiàng)目3——復(fù)地東湖國際武漢錦繡長(zhǎng)江與水岸星城基本信息總結(jié)項(xiàng)目名稱建筑基本指標(biāo)車位及物業(yè)收費(fèi)電梯品牌、裝飾、外墻及窗戶型價(jià)格體系銷售與客戶世茂錦繡長(zhǎng)江一二期50層以上3棟；三期為四棟，最高為56層，地下兩層，建筑最高180米。未設(shè)避難層。鉆孔灌注樁，樁長(zhǎng)達(dá)60米。1-20層層高3.1米；20層以上3.2米。轉(zhuǎn)換層下墻體厚500，轉(zhuǎn)換層上墻體厚400高層2.0-2.5，超高層2.5；車位比1：0.7，賣使用權(quán)12萬一個(gè)。外墻外保溫墻體、外墻真石漆、基座石材。斷橋鋁合金型材中空玻璃。一期為通力，二期為富士達(dá)高速電梯，速度達(dá)3米/秒。一期3梯2戶，240和259，電梯直接進(jìn)戶，精裝修交房（單價(jià)2500元/平米）；二期為2梯3戶，120（2*1*1）、80（1*1*1）、150（3*2*1）；3梯3戶，為200、220、80標(biāo)準(zhǔn)層建面約500平米，二期為毛坯交房，節(jié)約工期。得房率為74%一期均價(jià)12000，最高13600，為精裝修交房；二期開盤10750，后上漲均價(jià)至12000；三期8200-8500，看不見江景。頂層層高5.8米開盤即被搶購；中高層好賣，與上海規(guī)律相反。規(guī)劃1萬戶，僅僅開發(fā)了3000戶。一線江景房140-180，220-260比較好賣。居住在武漢的商人為主；外地商人主要以江浙為主；炒房投資的以2-3房為主，本地炒房人也不少。水岸星城2棟53層超高層住宅，建筑高度170米，地下兩層；鉆孔灌注樁；單層層高3.0米簽訂合同交房后兩年1.2；兩年過后1.8。外墻外保溫墻體、外墻涂料、斷橋鋁合金型材中空玻璃。廣日高速電梯。1-30層2部；30-53層2部直達(dá)30層及以上。4梯6戶；朝南兩戶160，端頭一戶139，均為3*2*2；端頭一戶97，中間兩戶為90，均為2*2*1。標(biāo)準(zhǔn)層建面736平米。得房率為79%均價(jià)8000，頂層17000，每層單價(jià)最低的為朝南的160，主要因?yàn)榭們r(jià)較高。1-10層層差80，10-36層層差50-80，超過36層層差200，均價(jià)約在30層2008年3月開盤，9、10月基本售罄。端頭南北通透的走得快些。客群以居住本地的商人為主。Part3做不做超高層？關(guān)于超高層決策的幾個(gè)關(guān)鍵性問題超高層對(duì)居住的影響——客戶接受程度超高層對(duì)成本的影響——成本上升空間超高層對(duì)價(jià)格的影響——價(jià)格上升空間項(xiàng)目城市建筑類別實(shí)用率港麗豪庭深圳超高層77%金域藍(lán)灣深圳超高層80%幸福里深圳超高層79%凱旋會(huì)廣州超高層79%譽(yù)峰廣州超高層80%萬科金域藍(lán)灣珠海超高層79%一號(hào)銀海香港超高層80%實(shí)用率——普通高層產(chǎn)品實(shí)用率在88%，而超高層實(shí)用率受到影響約80%1.超高層對(duì)居住的影響技術(shù)難度——超高層技術(shù)安全等級(jí)變化導(dǎo)致設(shè)計(jì)和建設(shè)的難度大幅度增加，建設(shè)周期增大由于超高層技術(shù)要求出現(xiàn)質(zhì)的變化，大量不同于普通高層的技術(shù)問題出現(xiàn)；直接導(dǎo)致的影響是設(shè)計(jì)和建設(shè)的難度大幅度增加；結(jié)果是建設(shè)周期的拉長(zhǎng)。結(jié)構(gòu)形式住宅一般采用剪力墻結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼結(jié)構(gòu)水電指標(biāo)超高層高度為給水系統(tǒng)帶來更多要求消防：超高的體量對(duì)消防要求更高，例如消防噴淋系統(tǒng)等配置配電:對(duì)配電要求比較高，多路配電電梯設(shè)置每隔15——18層之間要分層設(shè)計(jì)高速電梯避難層每隔15——18層之間需要設(shè)計(jì)一層避難層戶型立面以景觀為導(dǎo)向，大開間，大面積玻璃幕墻使用高科技智能化：大量智能化技術(shù)的運(yùn)用還需預(yù)留職能化模塊，為將來發(fā)展預(yù)備空間1.超高層對(duì)居住的影響代表項(xiàng)目：深圳金域藍(lán)灣三期四梯五戶，實(shí)用率80%戶型面積：100-160㎡平層面積：702㎡代表項(xiàng)目：世貿(mào)濱江花園兩梯兩戶，實(shí)用率77.2%戶型面積在129－335㎡整體平層面積：2000㎡板式結(jié)構(gòu)——頂級(jí)豪宅布局筒體布局——(酒店式)公寓蝶式結(jié)構(gòu)——高檔住宅布局代表項(xiàng)目：黃金海岸SierraGrand三梯十戶，實(shí)用率約83%戶型面積在63－198㎡戶型設(shè)計(jì)——由于平層面積的限制，超高層建筑景觀價(jià)值和身份屬性優(yōu)于使用率1.超高層對(duì)居住的影響客戶抗性消除抗性舉措1、安全上的不安感。2、心理上的不安感。3、沒有與地面的接觸感?？剐蕴骄科胀ǔ扇松钚螒B(tài)探究：超高層隔離人與自然的直接接觸；給避難和消防活動(dòng)帶來了更多的困難；住宅低部發(fā)生旋風(fēng)問題帶來的不適感；對(duì)地震、強(qiáng)風(fēng)所引起的“擺動(dòng)”抱有不安感。超高層居住的自豪感和心理優(yōu)勢(shì)；通風(fēng)、采光、景觀更加優(yōu)越；可以營造出配備有高級(jí)設(shè)備、設(shè)施的居住環(huán)境；制定令人放心的防災(zāi)、避難體制。普通成人生活領(lǐng)域擴(kuò)展探究：缺乏近鄰接觸和交流的場(chǎng)所；相互見面交流的程度較低，近鄰關(guān)系淡化；電梯內(nèi)犯罪的不安感要比中低層住宅高；對(duì)孩子的監(jiān)視性、防范性減弱；對(duì)于住宅周邊的領(lǐng)域意識(shí)較低，提高了對(duì)樓梯間等空間的不安感。對(duì)共用走廊、樓梯、大廳等空間進(jìn)行充分的研究：如對(duì)走廊進(jìn)行少許擴(kuò)寬，配置綠化和座椅；在門廳前設(shè)置門廊，走廊側(cè)面預(yù)留出大窗戶，窗前設(shè)置花池，每幾層設(shè)置一處空中回廊等等；通過防災(zāi)、避難方面和寬敞的空間來緩和密集性，從舒適和生態(tài)學(xué)的觀點(diǎn)進(jìn)行研究和探討來解決住戶周圍的交通共用空間領(lǐng)域和促進(jìn)鄰里交流等。兒童生活形態(tài)特性探究：阻礙兒童室外的游玩活動(dòng)；家長(zhǎng)擔(dān)心兒童被關(guān)在電梯內(nèi)或發(fā)生危險(xiǎn)事故。讓擁有孩子的家庭在低層居住設(shè)計(jì)減少樓梯、走廊、大廳等公共空間成為空間死角住宅周圍和住宅內(nèi)的游玩場(chǎng)地設(shè)計(jì)。老年人生活形態(tài)特性探究：生活領(lǐng)域容易縮小，對(duì)外部產(chǎn)生疏遠(yuǎn)感；對(duì)自然的需求增加，而接觸地面的機(jī)會(huì)降低；災(zāi)害時(shí)避難要求增大；對(duì)醫(yī)療、福利設(shè)施和文教設(shè)施依存度較高。確保可以接觸到綠化等自然環(huán)境的空間和陽臺(tái)；制定令人放心的防災(zāi)、避難體制；周邊考慮醫(yī)療、福利設(shè)施和文教等設(shè)施。1、注重通風(fēng)、采光的設(shè)計(jì)，增加景觀面2、注重對(duì)公共空間的設(shè)計(jì)，增加鄰里交流場(chǎng)所和綠化空間，減少死角3、制定令人放心的防災(zāi)、避難體制，增加心理上的安全感4、針對(duì)兒童：設(shè)計(jì)室內(nèi)的游玩場(chǎng)地5、針對(duì)老人：增加有自然環(huán)境的空間和陽臺(tái)，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)置醫(yī)療、福利設(shè)施客戶對(duì)超高層的主要抗性可以采取細(xì)化措施弱化抗性1.超高層對(duì)居住的影響建筑成本——不同高度成本增加不同，120米建筑成本上升15-25%，160米建筑成本上升30%樓盤開發(fā)成本銷售均價(jià)S比（S=銷售均價(jià)/開發(fā)成本）世茂濱江系列上海世茂濱江花園1萬元/平方米3萬元/平方米3南京世茂濱江新城4193元/平方米1.3萬元/平方米3.1武漢世茂錦繡長(zhǎng)江6590元/平方米1.45萬元/平方米2.2福州世茂外灘花園5000元/平方米1.2萬元/平方米2.4蕪湖世茂濱江花園3809元/平方米8000元/平方米2.1萬科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣4500元/平方米9000元/平方米2珠海金域藍(lán)灣4500元/平方米7500元/平方米1.7成都金域藍(lán)灣5172元/平方米8981元/平方米1.742.超高層對(duì)成本的影響建筑成本增加主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)、消防、建筑施工等方面，根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，超高層單方建筑成本約增加1000元/㎡世聯(lián)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)：超高層住宅建安成本在2800-3500元/平米；實(shí)際案例借鑒：重慶某超高層住宅項(xiàng)目（2棟140m，1棟170m）成本比對(duì)100m高層住宅，除車庫及配套設(shè)施外，可銷售的超高層住宅及公寓（含相應(yīng)的架空層）單方成本增加1008元/㎡（其中土建成本增加超過600元/㎡，大型設(shè)備成本增加約300元/㎡）；結(jié)構(gòu)要求及設(shè)備投入增加垂直運(yùn)輸、塔吊安拆、砼泵送費(fèi)等砼含量增加、砼等級(jí)提高等地下車庫面積增加減少可售面積供水供電、場(chǎng)地治理、通訊工程等超高層住宅成本增加主要項(xiàng)整體成本增加約1000元/平2.超高層對(duì)成本的影響超高層和高層在建筑設(shè)計(jì)上帶來的成本變化比較案例案例：哈藥大廈位于友誼路原社科院地段，北臨松花江。大樓擬建43層，地下3層，總建筑面積7000