房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告

房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告導(dǎo)語(yǔ)截至2021年二季度末，主要金融機(jī)構(gòu)個(gè)人購(gòu)房貸款占比小幅下降到19.7%、房地產(chǎn)貸款占比大幅下降到27.4%，距離上限差距擴(kuò)大到3.5個(gè)百分點(diǎn)。2016年以來(lái)，房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上行，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)度過(guò)金融監(jiān)管風(fēng)暴、抵抗中美經(jīng)貿(mào)沖突提供了重要的“壓艙石”。新冠疫情后，中國(guó)房地產(chǎn)投資也較快復(fù)蘇，截至今年7月房地產(chǎn)投資的兩年平均增速接近8%，再次成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要拉動(dòng)力量。然而，伴隨“學(xué)區(qū)房”領(lǐng)銜的樓市升溫，政策貫徹“房住不炒”的決心更加堅(jiān)決。去年8月以來(lái)，從房企“三道紅線”到銀行房貸占比“兩個(gè)上限”，再到“集中供地”試點(diǎn)，以及多地加碼買房“四限”政策，房地產(chǎn)調(diào)控形成了全方位、體系化的新框架。今年7月房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)明顯回落，房屋新開(kāi)工面積持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，加重了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資走向的擔(dān)憂。

目前針對(duì)金融機(jī)構(gòu)調(diào)控已經(jīng)取得了明顯效果。截至2021年二季度末，主要金融機(jī)構(gòu)個(gè)人購(gòu)房貸款占比小幅下降到19.7%、房地產(chǎn)貸款占比大幅下降到27.4%，距離上限差距擴(kuò)大到3.5個(gè)百分點(diǎn)。去年二季度以來(lái)，房地產(chǎn)貸款存量增速就下降到總體貸款增速之下，并持續(xù)走低。

但從以下幾方面來(lái)看，房地產(chǎn)貸款比例的壓縮還將進(jìn)一步深入：1）上市銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年二季度，六家大型銀行中郵儲(chǔ)和建行的個(gè)人住房貸款占比仍然超限，中型銀行中北京銀行、招商銀行和興業(yè)銀行的兩項(xiàng)房貸占比均仍超限，中信銀行的個(gè)人住房貸款占比超限。可見(jiàn)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的壓縮力度較大，但還有進(jìn)一步壓縮兩項(xiàng)房貸比例的需要。2）按監(jiān)管要求，滿足占比要求的銀行也需要保持房地產(chǎn)貸款、按揭貸款的比重基本穩(wěn)定，房貸也沒(méi)有大幅增長(zhǎng)空間。3）今年上半年，16家大行和股份行中，有10家的房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率上升，升幅較大的包括工商銀行、渤海銀行、浦發(fā)銀行、招商銀行等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量下降，也會(huì)影響銀行放貸的意愿。

2017年以來(lái)，地方政府土地供應(yīng)面積顯著增加，但于此同時(shí)，成交土地樓面均價(jià)仍在進(jìn)一步上漲。這與房企搶占市場(chǎng)規(guī)模的沖動(dòng)有關(guān)，也埋下了后續(xù)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的隱患。集中供地的目的就是，削弱房企參與拍地的能力（參拍地塊受到房企資金來(lái)源的約束）、增加同一時(shí)間土地的供應(yīng)量，從供需兩端抑制地價(jià)上漲。

然而，今年第一批集中供地卻與上述目標(biāo)背道而馳。由于今年累計(jì)土地供應(yīng)減少、房企搶占市場(chǎng)規(guī)模沖動(dòng)不減，成交土地樓面均價(jià)反而進(jìn)一步大幅上漲。中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，其監(jiān)測(cè)的22個(gè)重點(diǎn)城市全部完成首批集中供地出讓，合計(jì)成交住宅用地規(guī)劃建筑面積11126萬(wàn)平方米，整體成交樓面均價(jià)為9591元/平方米，較2020年均價(jià)上漲38.3%。這使得第二批集中供地“難產(chǎn)”，長(zhǎng)沙、深圳、青島、天津、上海等地相繼發(fā)布公告推遲第二批集中供地時(shí)間。截至8月末，本應(yīng)在7月開(kāi)啟的集中供地遲遲未能大面積推出。各地紛紛對(duì)土拍規(guī)則“打補(bǔ)丁”，引入“競(jìng)品質(zhì)”要求和“搖號(hào)”模式，有效抑制地價(jià)上漲的模式仍有待探索。今年1-7月，北京、上海、杭州、深圳、廣州、南京、寧波、合肥、成都、東莞等熱點(diǎn)一二線城市進(jìn)一步完善區(qū)域“四限”政策，湖州、無(wú)錫、南昌、麗水、衢州、紹興、徐州、嘉興、江山等三四線城市也加入調(diào)控行列。長(zhǎng)沙、大連、石家莊、蘇州、佛山、鄭州、青島、福州、鎮(zhèn)江、南通等二三線城市進(jìn)一步通過(guò)人才引進(jìn)、放寬落戶、或上調(diào)住房公積金貸款最高額度等方式，為地方樓市發(fā)展注入活力；北京、上海、廣州、南京等一二線城市在人才引進(jìn)方面亦呈積極態(tài)度。根據(jù)2019年底中辦、國(guó)辦發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)勞動(dòng)力和人才社會(huì)性流動(dòng)體制機(jī)制改革的意見(jiàn)》，要求全面取消城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下的城市落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬(wàn)至500萬(wàn)的大城市落戶條件；完善城區(qū)常住人口500萬(wàn)以上的超大特大城市積分落戶政策，精簡(jiǎn)積分項(xiàng)目，確保社會(huì)保險(xiǎn)繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。同時(shí)，試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度。在暢通人口流動(dòng)的頂層要求下，城市“搶人大戰(zhàn)”已經(jīng)啟動(dòng)。

今年1-7月商品房銷售面積兩年平均增速達(dá)到7%，大幅高于疫情之前2019年的-0.1%。這主要得益于幾方面因素：一是，疫情后的貨幣寬松，對(duì)支持居民部門購(gòu)買力起到一定作用；二是，房企融資受到“三道紅線”監(jiān)管后，資金來(lái)源高度依賴房地產(chǎn)銷售，因而加大推盤銷售力度；三是，部分熱點(diǎn)城市推出“限房?jī)r(jià)”政策后，新房與周邊二手房?jī)r(jià)格倒掛，刺激了新房的購(gòu)買熱情。不過(guò)，在方向上，6月以來(lái)各區(qū)域房地產(chǎn)銷售面積增速都呈現(xiàn)溫和回落，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅也呈收窄趨勢(shì)。房地產(chǎn)銷售高景氣出現(xiàn)了拐點(diǎn)，但尚未改變房地產(chǎn)銷售高景氣的局面。分區(qū)域來(lái)看，我國(guó)商品房銷售增長(zhǎng)的最大頭是東部地區(qū)。今年1-7月東部地區(qū)商品房銷售面積占到全國(guó)的42%，其次是中部和西部地區(qū)，占比在28%和27%，東北地區(qū)僅占3%。疫情以來(lái)，東部地區(qū)房地產(chǎn)銷售率先啟動(dòng)，是拉動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)銷售的主要力量，中部地區(qū)相對(duì)遜色于東部以及西部，東北地區(qū)房地產(chǎn)銷售最為疲軟。我國(guó)房地產(chǎn)投資更加集中在東部地區(qū)。今年1-7月東部地區(qū)房地產(chǎn)投資完成額占到全國(guó)的53%。而且，從2016年以來(lái)數(shù)據(jù)看，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資與全國(guó)數(shù)據(jù)相關(guān)性最為緊密，可以說(shuō)房地產(chǎn)投資主要看東部。注意到，疫情以來(lái)，西部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)略好于中部地區(qū)，與房地產(chǎn)銷售情況相契合。進(jìn)入“十四五”時(shí)期，交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的紅利將從三四線城市向城市群和都市圈進(jìn)一步遷移，而棚改貨幣化功成身退或意味著三四線城市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的