2023年成本管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制

龍湖成本管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制———周世艾周世艾：謝謝大家,今天下午跟大家一起探討,講龍湖成本管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制。事實(shí)上龍湖的成本管理,真正成體系的時(shí)間從１９９８年開(kāi)始。那個(gè)時(shí)候還處在簽協(xié)議算一個(gè)協(xié)議的情況,后來(lái)在98年的時(shí)候，把已經(jīng)開(kāi)辦的項(xiàng)目,和已經(jīng)簽協(xié)議的情況做了一個(gè)匯總。然后作了一個(gè)分解,那個(gè)時(shí)候提出了開(kāi)發(fā)時(shí)成本的幾個(gè)大項(xiàng)，土地費(fèi)是一個(gè)大項(xiàng),前期工程費(fèi)是一個(gè)大項(xiàng),有些協(xié)議是為開(kāi)戶而設(shè)的配套工程，配套工程的費(fèi)用是一個(gè)大項(xiàng)。尚有一些工程為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施作準(zhǔn)備的，當(dāng)時(shí)把１2８?jìng)€(gè)協(xié)議分開(kāi)來(lái)，就形成了現(xiàn)在的成本管理體系。今天介紹龍湖的成本管理。龍湖成本的管理范圍，到現(xiàn)在為止龍湖管理成本是以項(xiàng)目為管理對(duì)象。我們叫做項(xiàng)目，也許不是一棟房子的概念,那么就是一塊地,或者一個(gè)規(guī)劃的項(xiàng)目。里面有20萬(wàn)方,也許有５0萬(wàn)方,也許有高層,也也許有花園洋房，也也許有別墅,還也許有商業(yè)。是這樣一個(gè)綜合的項(xiàng)目,作為我們的一個(gè)管理對(duì)象。這樣的管理對(duì)象，怎么樣管理?怎么樣劃分？待會(huì)兒具體地介紹給大家。第二個(gè)范圍是項(xiàng)目的完全直接成本。涉及土地、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施和工程建設(shè)的費(fèi)用。尚有一個(gè)范圍是間接成本的分?jǐn)?涉及管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用,營(yíng)銷費(fèi)用有兩部分，一個(gè)是完全成本里面,一部分是在分?jǐn)偟某杀纠锩??？傮w來(lái)說(shuō)管理的范圍有三大管理，一個(gè)是對(duì)象、一個(gè)是成本的范圍，那個(gè)對(duì)象也很重要。一定是以項(xiàng)目為對(duì)象,這樣的管理才是一個(gè)完整的,比較準(zhǔn)確的。在龍湖有兩個(gè)是全員的,營(yíng)銷是全員的,成本是全員的。所謂全員公司所有人對(duì)這兩件事要去努力,要去做,要去關(guān)心。營(yíng)銷部分就不說(shuō),成本部分重要公司部門都在成本管理方面有相應(yīng)的成本管理責(zé)任。戰(zhàn)略發(fā)展部是土地成本的管理，設(shè)計(jì)研發(fā)部是設(shè)計(jì)費(fèi)用的管理和優(yōu)化設(shè)計(jì)產(chǎn)品的成本管理。成本管理部是重要成本，重要的管理單位。目的成本的測(cè)算,分?jǐn)?動(dòng)態(tài)成本跟蹤控制。開(kāi)發(fā)成本的管控,材料設(shè)備采購(gòu)以及工程招標(biāo)、協(xié)議管理,圍繞著成本管理做的事情，當(dāng)然成本管理職能不僅僅是這四件，尚有工程管理部,在成本控制下的進(jìn)度質(zhì)量管理,同樣涉及到成本管理。然后計(jì)劃財(cái)務(wù)部是計(jì)劃成本財(cái)務(wù)指標(biāo)的管控,分?jǐn)偝杀镜墓芸?。剛才我們說(shuō)了間接費(fèi)用部分是分?jǐn)偝杀?總體資金計(jì)劃的管控，資金計(jì)劃跟成本也有很大的關(guān)聯(lián)，這是每個(gè)部門成本職能。重要成本有哪些東西？總體歸納成開(kāi)發(fā)成本,是直接開(kāi)發(fā)的成本，尚有個(gè)是間接的開(kāi)發(fā)成本期間費(fèi)用，重要是分?jǐn)偟巾?xiàng)目里邊去。涉及的重要土地成本，前期費(fèi)用，前期費(fèi)用涉及哪些?涉及設(shè)計(jì)費(fèi)，報(bào)建費(fèi)用，三通一平的費(fèi)用,工程開(kāi)工以前的費(fèi)用。配套設(shè)施費(fèi)用,涉及要配套的幼兒園、學(xué)校或者會(huì)所，現(xiàn)在尚有一些東西，叫做街道的社區(qū),居委會(huì)需要的房子，甚至涉及配套的消防，有些消防是繳費(fèi)用,有些消防是在社區(qū)建的,尚有基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，那就是水電氣的配套。重要的建安成本，主體的建安成本，主體的建安成本，事實(shí)上涉及園林景觀工程，然后工程相關(guān)費(fèi)用。這一些都是在我們直接開(kāi)發(fā)成本里面的,尚有些是間接的,銷售費(fèi)用,財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用，這些都是直接分?jǐn)偟?。相?yīng)這些費(fèi)用各自的責(zé)任部門,也是根據(jù)管理職能來(lái)分別的。有些成本的內(nèi)容，成本如何來(lái)做測(cè)算,來(lái)管理成本?測(cè)算是一個(gè)很重要的手段。為什么要進(jìn)行目的成本管理?由于我們現(xiàn)在大部分的工程,大部分的房屋都是采用預(yù)售方法,我們知道利潤(rùn)等于售價(jià)減法成本。那么在預(yù)售的前提下，擬定了投資，合理銷售價(jià)格,預(yù)測(cè)投資效益，就能達(dá)成抱負(fù)的理論。特別在房屋銷售、預(yù)售的階段。預(yù)售價(jià)格擬定以后，控制好成本才干保證利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。所以,我們?cè)陂_(kāi)工以前，甚至在拿地以前,對(duì)目的成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，所謂預(yù)測(cè)，就是要用我們的經(jīng)驗(yàn)去估計(jì)，去預(yù)估后面發(fā)生的事情。目的成本管理的階段?？傮w來(lái)說(shuō),真正的管理階段只有兩個(gè)，一個(gè)是設(shè)計(jì)階段,一個(gè)是實(shí)行階段。當(dāng)然我們這個(gè)地方，把設(shè)計(jì)階段劃分得比較清,比較細(xì)一點(diǎn)。從拿地的時(shí)候開(kāi)始，土地投資論證方面要預(yù)測(cè)成本，在拿地階段如何預(yù)測(cè)成本，在待會(huì)兒給大家介紹。然后是項(xiàng)目啟動(dòng)階段,方案設(shè)計(jì)階段,設(shè)計(jì)階段。這里的關(guān)鍵重要還是土地投資論證階段比較關(guān)鍵的，由于這個(gè)時(shí)候測(cè)算的目的成本,和我們當(dāng)時(shí)測(cè)算的售價(jià)，以及我們的費(fèi)用,最后會(huì)影響到利潤(rùn),影響能不能成功拿地，至于項(xiàng)目啟動(dòng)階段,方案設(shè)計(jì)階段，初步設(shè)計(jì)階段,事實(shí)上這幾個(gè)階段是成本控制的重要階段,但是他們有一個(gè)前提,盡量不超過(guò)土地論證階段的成本。由于土地論證階段的成本影響拿地的價(jià)格,假如以比較低的價(jià)格,一個(gè)比較低的成本去拿地。最后估計(jì)在土地成本上拿了地以后會(huì)賺錢，結(jié)果設(shè)計(jì)的時(shí)候，每個(gè)設(shè)計(jì)階段就把成本漲了，漲到后來(lái),就已經(jīng)把拿地的利潤(rùn)吃掉了,那么我們的效果，我們的效益就沒(méi)有了，所以土地投資階段的預(yù)估是非常重要的。設(shè)計(jì)階段只能優(yōu)化前面的東西,貫徹前面的東西。工程實(shí)行階段的成本控制，成本管理已經(jīng)效果不會(huì)很大。土地論證階段的成本，事實(shí)上是一個(gè)流程,怎么做?有發(fā)展后,根據(jù)土地信息提供周邊的配套，然后設(shè)計(jì)研發(fā)部來(lái)擬定項(xiàng)目的定位,然后提出項(xiàng)目的預(yù)案。成本的管理部根據(jù)預(yù)案來(lái)測(cè)算成本，通過(guò)討論之后擬定下來(lái)。所以,他的工作應(yīng)當(dāng)是比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?也就是說(shuō)土地成本測(cè)算階段的依據(jù)是項(xiàng)目的預(yù)案，是根據(jù)土地的信息，周邊的情況,周邊的環(huán)境，尚有周邊的產(chǎn)品，以及周邊銷售的價(jià)格擬定一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)案。來(lái)擬定我們要做什么東西？做多少?做哪些業(yè)態(tài),哪些產(chǎn)品，然后通過(guò)成本管理部,造價(jià)采購(gòu)部來(lái)測(cè)算成本的依據(jù)是什么?一個(gè)是項(xiàng)目的預(yù)案,一個(gè)是歷史的數(shù)據(jù)來(lái)提供，這個(gè)目的成本來(lái)滿足拿地的規(guī)定。這是一個(gè)目的成本的測(cè)算表，我們里面土地費(fèi)可以根據(jù)掛牌的價(jià)格,然后后面有前期工程費(fèi)，前期工程費(fèi)涉及了什么東西,這里面都有，你一項(xiàng)一項(xiàng)的分開(kāi)來(lái)，這樣就好測(cè)算,你要整體估算,是沒(méi)辦法的。要拆分開(kāi)來(lái),來(lái)測(cè)算就比較方便一點(diǎn)。整個(gè)成本測(cè)算的方法就是這樣，把各個(gè)項(xiàng)目分解開(kāi)來(lái),然后化小以后，就很容易測(cè)算得比較準(zhǔn)確。目的成本的體系,龍湖是在98年的時(shí)候開(kāi)始建立，但是目的成本的測(cè)算是２023年開(kāi)始做的，做的第一個(gè)。就是按照這種意思，把它分小一些來(lái)做，分小一點(diǎn)來(lái)做就比較準(zhǔn)。項(xiàng)目啟動(dòng)階段，就是拿地以后，把前面去拿地的時(shí)候，以及拿地時(shí)發(fā)生的變化調(diào)整過(guò)來(lái),比如說(shuō)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)提供一些方案,然后成本管理部,再重新進(jìn)行目的成本的測(cè)算。就是在拿地以后會(huì)發(fā)生一些變化，土地也許不是本來(lái)土地成本投資估算時(shí)候的價(jià),也許真正拿地的時(shí)候成本發(fā)生了變化，高了一點(diǎn)或者是怎么樣,那么在啟動(dòng)的時(shí)候進(jìn)行調(diào)整。這個(gè)調(diào)整會(huì)指導(dǎo)后面的初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì),方案圖設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。方案設(shè)計(jì)階段只是測(cè)算的目的,只是測(cè)算方案出來(lái)以后，和我們啟動(dòng)的時(shí)候,啟動(dòng)的階段或者是拿地時(shí)候的方案,那個(gè)階段的成本是不是能滿足？假如大大超過(guò)了拿地的成本,他們利潤(rùn)變得很小很小，那就要調(diào)整方案，目的是來(lái)調(diào)整方案的作用。初步設(shè)計(jì)階段,重要整個(gè)設(shè)計(jì)就定型了，所以初步設(shè)計(jì)階段是很重要的，一定要控制好前面的。所以現(xiàn)設(shè)計(jì)也是在初步設(shè)計(jì)階段以后擬定下來(lái)。其實(shí)成本分解表,只是名字不同樣,事實(shí)上表的內(nèi)容和測(cè)算表內(nèi)容是同樣的。那個(gè)時(shí)候?yàn)槭裁唇袦y(cè)算表,這個(gè)時(shí)候叫分解表。測(cè)算表的時(shí)候可以粗一點(diǎn)，可以細(xì)一點(diǎn)。但是分解表一定要分解到執(zhí)行每個(gè)協(xié)議的階段。所以分解表和測(cè)算表有一點(diǎn)點(diǎn)不同樣的地方。也許測(cè)算表里面是景觀費(fèi),但是在分解表的時(shí)候,把景觀提成軟景、硬景、喬木、灌木、草木，分到每一個(gè)協(xié)議的限度。所以，在初步設(shè)計(jì)擬定后的階段和成本分解的階段要做的工作，就是把成本分解到可以執(zhí)行協(xié)議的限度。就是把每一項(xiàng)費(fèi)用貫徹到每一個(gè)協(xié)議的口徑上去，那么就有一個(gè)協(xié)議規(guī)劃。就是你建個(gè)工程會(huì)貫徹到總的成本是多少?然后你有幾個(gè)協(xié)議來(lái)實(shí)現(xiàn)這個(gè)成本,以后要分到成本的口徑。合約規(guī)劃還要隨項(xiàng)目的進(jìn)度進(jìn)展逐步變成真實(shí)的協(xié)議,不能說(shuō)寫一個(gè)協(xié)議，那個(gè)協(xié)議預(yù)測(cè)到多少錢，最后做的時(shí)候不作比較,也不去貫徹這個(gè)協(xié)議能不能實(shí)現(xiàn)，就會(huì)出問(wèn)題，協(xié)議規(guī)劃和成本費(fèi)基本上相應(yīng)的。和剛才說(shuō)的測(cè)算表是相應(yīng)的,但是分得更細(xì)一些,在每一項(xiàng)的費(fèi)項(xiàng)里面提成了協(xié)議。比如說(shuō)環(huán)境景觀工程，也許在測(cè)算表里面就是環(huán)境景觀工程,我要花多少錢？比如說(shuō)花5０0塊錢一個(gè)平方,但是在這里協(xié)議規(guī)劃的時(shí)候，就會(huì)變成很多協(xié)議,這些協(xié)議會(huì)實(shí)現(xiàn)，你這個(gè)環(huán)境景觀工程，這些協(xié)議的金額也會(huì)實(shí)現(xiàn)環(huán)境景觀工程的成本。你不能超過(guò)500塊錢一平方的成本，分解是把成本分解到每一個(gè)協(xié)議里面，所以就形成了合約規(guī)劃。這里面有一個(gè)環(huán)節(jié),一定要做合約規(guī)劃。做合約規(guī)劃尚有一個(gè)什么好處呢？我們?cè)谧龉こ痰臅r(shí)候，不會(huì)沒(méi)有目的,沒(méi)有指引的東西。經(jīng)常我們發(fā)現(xiàn)很多建設(shè)方的工程部也好，什么部也好,管理上會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題，坐在那個(gè)地方的時(shí)候,糟了，我這個(gè)東西要買了或者要做了,還沒(méi)有想沒(méi)有準(zhǔn)備。那么有了協(xié)議規(guī)劃以后,你也許是以前就計(jì)劃好了,在什么時(shí)候要做這么一個(gè)協(xié)議。要定這么一件事情，所以合約規(guī)劃里面尚有一個(gè)東西，就是會(huì)和時(shí)間,進(jìn)度，工程的進(jìn)展聯(lián)系起來(lái)。要和工作的時(shí)間相聯(lián)系起來(lái)，還要計(jì)劃好你的錢，你合約規(guī)劃里面的成本核價(jià),加起來(lái)不能超過(guò)成本測(cè)算的金額，你超過(guò)了,就是說(shuō)這個(gè)工程還沒(méi)有作，已經(jīng)突破了成本。突破成本是要找理由的,沒(méi)有找到理由是不能隨便突破成本的。然后是工程實(shí)行階段,工程實(shí)行階段的成本管理比較單一，重要還是現(xiàn)場(chǎng)的工作，就是工程管理方面的工作,事實(shí)上也有管理的東西,但是管理的東西已經(jīng)形成了，只是施工時(shí)候的一些方法一些措施控制。在工程實(shí)行過(guò)程中間有一個(gè)動(dòng)態(tài)成本的管理，那么動(dòng)態(tài)成本等于已經(jīng)簽訂的協(xié)議。結(jié)算的協(xié)議，未結(jié)算的成本,加上非協(xié)議性的成本和待發(fā)行的協(xié)議成本。其實(shí)里面很多體現(xiàn)在待發(fā)生的成本,結(jié)算的成本已經(jīng)很清楚，未結(jié)算的成本涉及應(yīng)發(fā)生的成本,此外也涉及待發(fā)生的成本因素。我們要把待發(fā)生的成本估算出來(lái),怎么估算出來(lái)呢?我們有依據(jù),比如有設(shè)計(jì)變更，有簽證要調(diào)整,尚有一個(gè)工程技術(shù)人員,甚至成本管理人員,會(huì)在施工過(guò)程中間發(fā)現(xiàn)圖紙里面，會(huì)有一些，甚至還沒(méi)有施工的東西,都有一些嚴(yán)重的問(wèn)題發(fā)生變更,也應(yīng)當(dāng)把它估計(jì)出來(lái)，然后列在待發(fā)生的成本里面。你要先估計(jì)出來(lái),這個(gè)你把它估計(jì)出來(lái)以后，在動(dòng)態(tài)成本里面作調(diào)整，并且這個(gè)調(diào)整要寫出明確因素的報(bào)告，然后來(lái)批準(zhǔn)來(lái)調(diào)整。然后是工程竣工階段沒(méi)有好大的問(wèn)題，重要是結(jié)算，假如在過(guò)程中間把工作做好,結(jié)算階段的成本不會(huì)出現(xiàn)太大的差異,和動(dòng)態(tài)成本基本上不會(huì)出現(xiàn)太大的差異。這是成本管理階段的劃分，那么景觀裝飾工程在整個(gè)成本管理方面只是一部分,今天課程的主題是示范區(qū)的成本管理,所以在這里著重對(duì)景觀和示范區(qū)作一點(diǎn)交流。景觀工程的成本管理,它的管理部門和它的階段,景觀工程一般分方案設(shè)計(jì)單位和初步設(shè)計(jì)階段,事實(shí)上也有很多方案設(shè)計(jì)以后，就沒(méi)有通過(guò)初步設(shè)計(jì)階段，事實(shí)上就是一個(gè)施工圖設(shè)計(jì)方案，方案擬定以后由于比較簡(jiǎn)樸,不是像工程同樣通過(guò)幾次審批，一般情況下也是做方案設(shè)計(jì)階段,方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)部分由設(shè)計(jì)研發(fā)部來(lái)完畢,來(lái)實(shí)行，然后提供圖紙和各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo),有采購(gòu)部進(jìn)行成本測(cè)算,這個(gè)成本測(cè)算，事實(shí)上在我們剛才說(shuō)的成本管理過(guò)程中的成本測(cè)算,里面也涉及了景觀設(shè)計(jì)的成本，這個(gè)成本測(cè)算,根據(jù)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)來(lái)審核，來(lái)復(fù)核成本測(cè)算是否對(duì)的的?；蛘哒f(shuō)現(xiàn)在的方案設(shè)計(jì)或者是圖紙?jiān)O(shè)計(jì),是不是會(huì)突破前面目的成本測(cè)算的整體成本，這里來(lái)說(shuō)。那么有問(wèn)題的時(shí)候，突破得比較大的時(shí)候，我們會(huì)和研發(fā)部門溝通,然后進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，基本上控制在目的成本測(cè)算的范圍。目的成本測(cè)算以后,審核以后不是隨便隨時(shí)都可以改動(dòng)，你想變成多大就變成多大，那個(gè)成本測(cè)算已經(jīng)沒(méi)故意義了，所以這里面是每一個(gè)環(huán)節(jié),都會(huì)去和他對(duì)，我們實(shí)行的過(guò)程是不是突破了它，假如突破了，第一個(gè)是能不能降下來(lái)。第二個(gè)不能降下來(lái)要說(shuō)明因素,要通過(guò)一定程序的審批，那么這個(gè)成本就沒(méi)辦法控制,走到哪一個(gè)階段，哪一個(gè)階段都在突破,那么這個(gè)成本就無(wú)法控制了。我們發(fā)現(xiàn)有一個(gè)項(xiàng)目，基本上兩三個(gè)月以后就在調(diào),那么有很多問(wèn)題,說(shuō)明有些問(wèn)題事前的估計(jì)沒(méi)有到位，第二個(gè)過(guò)程中間發(fā)生了特別，特殊的情況比較多，然后針對(duì)這些情況立即采用措施。工程實(shí)行階段重要是控制幾個(gè)方面,一個(gè)方面是設(shè)計(jì)的控制,上午已有朋友提了問(wèn)題，效果和成本怎么來(lái)控制?這是一個(gè)關(guān)鍵。就是我們一定要盡量把效果做好的情況下,要有一個(gè)比較合適的效果，那個(gè)效果有很多種,一種直感，一種顏色。有些直感的東西，也許就是要保證的,就免不了會(huì)用比較高的成本來(lái)做。但是有些是顏色的東西，我們會(huì)通過(guò)很多種方法來(lái)解決顏色。對(duì)顏色有規(guī)定的東西,不一定要用直感的方法解決，所以這一點(diǎn)是我們?cè)诳刂蒲b飾景觀工程成本的時(shí)候,裝飾和景觀工程成本的時(shí)候要注意的東西。景觀工程成本的構(gòu)成大約有幾個(gè)方面，第一個(gè)場(chǎng)地的整治費(fèi)，我們現(xiàn)在景觀工程施工以前，都是建筑工程完了，一塊長(zhǎng)地,至于說(shuō)那塊長(zhǎng)地，建筑工程不會(huì)把形造出來(lái)，都由景觀工程來(lái)改造。那么場(chǎng)地的整治費(fèi)用算一筆大的投入，然后是喬灌木草坪等等，這部分的栽植費(fèi)，苗木的?；铕B(yǎng)護(hù)的管理費(fèi),景觀效果的調(diào)整費(fèi),以及苗木價(jià)。苗木價(jià)是最大的一頭,最多的一個(gè)部分,所以，景觀和硬景在一塊，尚有硬景的鋪裝費(fèi),尚有結(jié)構(gòu)費(fèi),這里講的是重要的東西。這是環(huán)境綠化工程的費(fèi)用表，這個(gè)表測(cè)算一個(gè)工程,都要建起來(lái)。景觀工程的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)填起來(lái),景觀工程有哪些東西,這里面也很清楚。我們把這些東西都列為景觀工程。一是進(jìn)行測(cè)算的時(shí)候，項(xiàng)目不會(huì)掉，二是做完一個(gè)景觀工程,做完一個(gè)項(xiàng)目，你會(huì)把里面景觀工程的分項(xiàng)總結(jié)出來(lái),做成經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，將來(lái)以后新的項(xiàng)目,作為目的成本，作為歷史成本庫(kù)來(lái)使用。這是幾個(gè)方面都能用的東西。我們景觀綠化指標(biāo)的參考,今天上午也有提問(wèn)題,軟景、硬景的比例,但我們經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，一般情況軟景80%-85%，硬景１5-20%。為什么？也許各有各的設(shè)計(jì)，各個(gè)的想法不同樣，我們是通過(guò)我們的經(jīng)驗(yàn)總結(jié),大約這樣的情況下，成本控制比較好，其實(shí),想也想得到的東西。硬景肯定比軟景的造價(jià)要高一點(diǎn),比如說(shuō)貼磚,做地面,做道路等等。所以軟景比硬景比例高，但是軟景里邊植物和草坪的比,就是說(shuō)喬木是由于看效果的時(shí)候，隨意點(diǎn)綴的,這個(gè)是不是人人都同樣？這都根據(jù)自己的情況擬定。這樣,這個(gè)成本造價(jià)和成本就比較容易控制住,當(dāng)然你在硬景偏大一點(diǎn)的時(shí)候，你的草坪就要偏大一點(diǎn),這樣來(lái)平衡，有一個(gè)平衡的東西。這些只是參考的經(jīng)驗(yàn)，而不是說(shuō)一定比作那樣做。根據(jù)你的效果,你區(qū)域的情況來(lái)擬定，像這樣的效果情況下,像這樣，一般我們做的工程最低的景觀范圍平均30０塊錢，當(dāng)然高的也有,別墅那種接近500塊錢。景觀部分,涉及人行道的道路,不涉及市政。景觀工程成本管理，事實(shí)上也可以控制的。一個(gè)是分階段控制，那么就是你的方案設(shè)計(jì),一定要把控好。施工圖不能隨意突破方案的標(biāo)準(zhǔn)，方案把控好了,基本把效果控制住。最后的效果是什么時(shí)候？景觀工程基本完的時(shí)候。那時(shí)候有一個(gè)整體的調(diào)整，你會(huì)去整體調(diào)整一次，我的景觀哪里不好，哪些地方差一點(diǎn)，哪里需要補(bǔ)樹(shù),補(bǔ)多大的樹(shù)，補(bǔ)如何的樹(shù),這是最后的工作。設(shè)計(jì)也一定要把效果控制起來(lái),方案設(shè)計(jì)一定要有效果。以前我們?cè)诰坝^設(shè)計(jì)的時(shí)候,剛開(kāi)始沒(méi)有人設(shè)計(jì),反正找人來(lái)做,你做什么樣的就做,做完了看，那不行。9８年規(guī)定景觀一定要設(shè)計(jì),要畫圖,那個(gè)時(shí)候還沒(méi)有專門的設(shè)計(jì)人員，那個(gè)圖怎么畫呢？都是憑看,那看也可以，你給我畫幾個(gè)面看吧,我非要看到景觀的界面，二個(gè)要看到景觀的高矮,三個(gè)才擬定用什么樹(shù)，只要喬木或者貴重苗木控制也是很重要的,栽什么樹(shù)，種什么樹(shù)，也有一些講究。我們要的景觀是要什么？要綠,我們社區(qū)里面要最佳的效果是什么？一年四季都是綠的。事實(shí)上現(xiàn)在有些樹(shù)貴重是貴重，但是不一定綠。重慶市大約也是好幾十個(gè)億，到處都是銀杏樹(shù)，其實(shí)銀杏樹(shù)也是貴重物，幾年前有科學(xué)家說(shuō)銀杏現(xiàn)在好象少了很多，要滅絕了，所以大街上到底都出銀杏樹(shù),但是銀杏樹(shù)夏天、春天蔥綠,但是到了冬天，葉都掉完了。掉葉以后就沒(méi)有顏色，沒(méi)有綠色了。冬天，特別是看到南方特別荒涼,也許就習(xí)慣了,在南方看到這樣的荒涼不舒適,掉個(gè)葉子沒(méi)有什么,但是清潔工就麻煩了。所以樹(shù)一定要選,貴重的樹(shù)也不能說(shuō)到處都是，貴重的樹(shù)是點(diǎn)綴的。弄來(lái)做點(diǎn)綴用的。所以這方面讓貴重的樹(shù)要好一點(diǎn)，要控制一下就是自己去多比較一下，然后自己去買心中有數(shù)，樹(shù)是沒(méi)有價(jià)格沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的,不像商店里的東西給你標(biāo)價(jià)的，他給你多少錢,還不出價(jià)來(lái),為什么?樹(shù)有粗的,有細(xì)的，樹(shù)冠怎么樣的,樹(shù)高怎么怎么的都會(huì)影響價(jià)格，所以你把好樹(shù)貴樹(shù)讓施工單位買的時(shí)候,你沒(méi)辦法控制了,這部分是要控制的一個(gè)重點(diǎn)。尚有現(xiàn)在比較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自己建苗,從很早的時(shí)候開(kāi)始育苗，一是育苗,二是看到好苗就買起來(lái)放著，放幾年以后，這個(gè)東西升值很大,三年前買的樹(shù)，當(dāng)時(shí)也許沒(méi)有用上，但是分三年以后，那個(gè)價(jià)，除了市場(chǎng)長(zhǎng)價(jià)以外,尚有當(dāng)時(shí)買的市場(chǎng)差價(jià),都是賺了錢。所以假如有條件，自己建一個(gè)苗圃，龍湖大約有３－4個(gè)苗圃,最大的200多畝，所以，這也是控制的一種重要方法。尚有一個(gè)嚴(yán)格管理現(xiàn)場(chǎng)工程，一個(gè)是效果的控制。不要今天栽在這里,明天讓人把那個(gè)樹(shù)子栽在別的地方去。一個(gè)是苗木不能包干給你，你栽多少棵樹(shù)來(lái)結(jié)算的,肯定有一個(gè)驗(yàn)收，我大樹(shù)子栽了多少棵，有多少草坪灌木,一定要有量化的東西。這是景觀工程的成本。你們?nèi)タ催^(guò)龍湖很多項(xiàng)目，有一個(gè)印象龍湖植樹(shù),大部分是植在房子周邊，出來(lái)以后是灌木或者草木，再遠(yuǎn)一點(diǎn)就是行道樹(shù)，樹(shù)在房下給人感覺(jué)掩映在綠化中間，掩映在樹(shù)林里面。這也不是說(shuō)大家都這樣做，一定要根據(jù)自己的情況，我只是介紹一下控制景觀的辦法。這樣也可以有比較好的控制成本,涉及別墅，涉及花園洋房大部分喬木,都是圍著房子在栽,其余有草坪的地方,有些樹(shù),但相應(yīng)的少很多。景觀工程做一個(gè)要總結(jié)一個(gè)，要把數(shù)據(jù)收集起來(lái),作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)分析。這是結(jié)算的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析表，然后分別由軟景的分析表,硬景的分析表。你做一個(gè)工程以后,就會(huì)把這些分析存留下來(lái)，將作為歷史成本庫(kù)，就是歷史數(shù)據(jù)庫(kù)。剛才說(shuō)了景觀,尚有公共部分的裝飾工程，現(xiàn)在龍湖已經(jīng)大部分進(jìn)入到裝修房銷售，裝修房來(lái)交房。除開(kāi)裝修房以后,其他清水房很多是公共部分的裝修,公共部分的裝修成本管理也是分階段來(lái)管理控制,也是公共部分按方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)來(lái)控制。本來(lái)方案設(shè)計(jì)把標(biāo)準(zhǔn)和效果控制住,每個(gè)部門管理的范圍也跟景觀工程的管理基本上同樣的。公共部分裝修的成本管理，有哪些要注意的地方呢?一個(gè)是設(shè)計(jì)階段的成本控制,方案階段控制成本，方案階段的設(shè)計(jì)一定要通過(guò)成本測(cè)算，要基本上控制在目的成本測(cè)算的裝飾工程成本范圍以內(nèi)，不能突破。尚有剛才說(shuō)的,效果和成本的關(guān)系，就是屬于質(zhì)感的品質(zhì)和顏色品質(zhì)的成本,這個(gè)工程一定要把握。尚有注意,我們?cè)谑┕み^(guò)程的成本銷售控制,把握不要經(jīng)常返工，一定要做完以后才干看到效果，他才知道這個(gè)地方趕，你把他改到前面那就不會(huì)導(dǎo)致返工,成本就會(huì)節(jié)約。剛才說(shuō)了裝飾工程的成本工程里面有個(gè)材料,今天上午也有朋友問(wèn)了甲供材料的問(wèn)題,材料的供應(yīng)方無(wú)外乎幾點(diǎn),一個(gè)是甲供材料，一種是甲方限價(jià)，乙方采購(gòu)，一種是乙方自行采購(gòu)。那么甲方供應(yīng)原則，一個(gè)是價(jià)比較高的，一個(gè)是量比較大的,一個(gè)是把控質(zhì)量規(guī)定比較高的。舉個(gè)例子,外面貼花崗巖也好,貼面磚也好，它的色差比較大,那么讓施工方來(lái)去買，不會(huì)在意這個(gè)問(wèn)題,也許買回來(lái)色差比較大。那么假如通過(guò)甲方來(lái)管會(huì)嚴(yán)格把關(guān),去管控這個(gè)事情。一個(gè)是甲方限價(jià)乙方采購(gòu)，這部分材料通過(guò)甲方認(rèn)價(jià)格，或者推薦單位,推薦產(chǎn)品品牌,然后由乙方去采購(gòu)。尚有一種是乙方自行采購(gòu)，也不是他自行采購(gòu)的價(jià)格不管,原則上我們是指定一個(gè)信息價(jià)格,在同一個(gè),某一年某一月的信息價(jià)格去包干。甲方供應(yīng)材料的目的節(jié)約方式,規(guī)模采購(gòu)有助于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，減少材料設(shè)備的造價(jià)和采購(gòu)成本。特別注意一下設(shè)備的采購(gòu),設(shè)備的采購(gòu)是為規(guī)模大的,比如說(shuō)電梯每年有10０多臺(tái),我們會(huì)一次性招標(biāo)，多次供貨，不會(huì)先付那么多錢,分期付，一次性招標(biāo)，比如發(fā)電機(jī)發(fā)電機(jī)不像電梯同樣，功能基本上同樣，在選用的時(shí)候功率大小也不同樣,這也需要一次性的招標(biāo)擬定單位，然后按照我們的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)供貨。尚有一個(gè)甲供材料有效控制材料的質(zhì)量,一個(gè)是買的東西質(zhì)量，一個(gè)是使用功能的質(zhì)量。比如說(shuō)電梯，就會(huì)有以圣潔(音)保修，這些東西,有的是隨即要帶的,有些是要花錢買的，怎么樣使你花錢買的部提成本也要減少下來(lái)，那么我的使用成本就要減少。?龍湖體驗(yàn)區(qū)的樣板房成本管理。樣板區(qū)事實(shí)上自身沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn),樣板區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)都在營(yíng)銷部，研發(fā)設(shè)計(jì)部,他們?cè)诳刂?，他們控制的樣板區(qū)效果,其別人就沒(méi)有辦法控制了，那么成本同樣要控制。第一在成本測(cè)算的時(shí)候，把樣板區(qū)的目的成本擬定下來(lái),他測(cè)算和擬定的原則是整體的目的成本不能突破，在整體目的成本內(nèi)來(lái)擬定它的成本,然后控制它,所以它的目的成本控制源頭還是在目的成本測(cè)算的時(shí)候控制的。事實(shí)上樣本區(qū)的成本,在我們的營(yíng)銷部，研發(fā)設(shè)計(jì)部擬定以后，我們也要進(jìn)行測(cè)算，不能讓它突破這個(gè)范圍。樣本的成本涉及樣本成本建造費(fèi)，這里有兩個(gè)單獨(dú)的成本樣板房,找一個(gè)地方，完全按照戶型修一個(gè)房子。一種是實(shí)體樣板房,找一層樓，找一套房子做成樣板房,兩個(gè)的建造費(fèi)用不同樣的,臨時(shí)建樣板房是要樣板費(fèi)的。這一點(diǎn)假如銷售情況比較好一點(diǎn)，可以在實(shí)體房子里面做樣板房,可以節(jié)約樣板房的建造費(fèi)用。建造樣板房的裝飾工程費(fèi)，裝飾工程效果,風(fēng)格都是有營(yíng)銷風(fēng)格和研發(fā)設(shè)計(jì)來(lái)擬定的，所以那個(gè)很重要,它把風(fēng)格擬定下來(lái)過(guò)后,你所有的一切都要圍繞它的風(fēng)格去做。所以在擬定樣板房風(fēng)格的時(shí)候一定要慎重。相應(yīng)的樣板房裝飾風(fēng)格擬定以后，樣板房的家居擺放等等,也會(huì)隨著它同樣的，假如我們已經(jīng)擬定了歐洲的樣板房裝飾效果，家居不也許擺一個(gè)中國(guó)的房在那里,所以這點(diǎn)一定要慎重，第二個(gè)總成本不能突破目的的測(cè)算成本。這是一個(gè)樣板房的裝修重要材料配置表,廚房、衛(wèi)生間、臥室、陽(yáng)臺(tái)、門窗,甚至開(kāi)關(guān)面板,你就不要制定成歐式的。你制定樣板房的風(fēng)格標(biāo)準(zhǔn),就會(huì)用材料和品牌來(lái)擬定。哪些材料,哪些品牌比較好，哪些材料，哪些品牌是什么風(fēng)格?就很容易的擬定下來(lái)。你要做一個(gè)樣板房,研發(fā)部和營(yíng)銷部先要做一個(gè)。影響樣板房成本的重要因素,就是樣板房裝飾風(fēng)格的定位，一開(kāi)始說(shuō)這個(gè)問(wèn)題,這個(gè)問(wèn)題影響樣板房裝飾成本的重要因素。這是最大的重要因素，二個(gè)是裝飾材料的標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也是隨著風(fēng)格不同樣擬定的,用的都是歐洲的風(fēng)格，羅曼的風(fēng)格，最重要的東西動(dòng)不動(dòng)用大理石做裝飾材料，所以和風(fēng)格也有關(guān)系。二個(gè)沒(méi)有風(fēng)格的影響材料,也要注意，哪些地方做好一點(diǎn)的材料，哪些地方作為標(biāo)準(zhǔn)，一般的材料?畢竟是個(gè)樣板房，所以這個(gè)東西，涉及我剛才說(shuō)的，一個(gè)是直感,直感的標(biāo)準(zhǔn),一個(gè)是顏色的標(biāo)準(zhǔn)。顏色的標(biāo)準(zhǔn)可以用不同的材料達(dá)成這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，紅色、黃色、都可以用其他材料來(lái)做，不一定都用很高級(jí)的材料來(lái)做。你有質(zhì)感規(guī)定的地方?jīng)]有辦法，肯定要用好材料來(lái)做。樣板房風(fēng)格影響樣板房家居，控制樣板房成本的控制,原則控制在目的成本,分解到每個(gè)協(xié)議里面，還要擬定合適的裝飾樣板房和家具成本。要控制裝飾材料的標(biāo)準(zhǔn),好材料用在關(guān)鍵部分,這是大家看得到的地方。我有一次看到樣板房,衛(wèi)生間里面的確用了很多很好的材料,但是也可以這樣弄,由于看樣板房的大部分視線落在衛(wèi)生間里的,其實(shí)是不是衛(wèi)生間，一定要用大理石花崗巖的材料做，其實(shí)大家最重要看是鞋柜的檔次。也也許是面盆的臺(tái)板做得好一點(diǎn),墻面是不是非常好的材料，顏色可以選，但是材料不一定那么好。尚有一個(gè)耐用品的回收和周轉(zhuǎn)使用,一年要做十幾萬(wàn)方的樣板房。周轉(zhuǎn)的時(shí)候同時(shí)又8-10個(gè)樣板房同時(shí)展出,有的樣板房最短就是一年沒(méi)用了,有些耐用品大量買，一個(gè)樣板房一年下來(lái)就沒(méi)有了，后來(lái)采用措施回收一部分拍賣，涉及不能周轉(zhuǎn)使用的家居都拍賣。有時(shí)候,有一句話增產(chǎn)不如節(jié)約，有些老板越來(lái)越大,管但是來(lái)，那些東西沒(méi)有帳，那不行,我是公司就應(yīng)當(dāng)管起來(lái),而不是說(shuō)算小帳。樣板區(qū)景觀涉及喬木、灌木、草坪、水體、擋墻、護(hù)欄等等,還涉及配套用的家居，你在樣板區(qū)看樣板房,也許要通過(guò)景觀社區(qū),景觀社區(qū)要做，假如你是實(shí)體工程做的樣板房，那么這個(gè)景觀社區(qū),也許跟你將來(lái)的實(shí)體是連成一片的,也許先實(shí)行了,你也許以后整個(gè)社區(qū)的景觀連起來(lái),但是它的標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)是社區(qū)里面普遍的標(biāo)準(zhǔn),肯定是個(gè)樣板區(qū)，要高出很多。所以,樣板區(qū)的景觀也要注意設(shè)計(jì)定位,你高得太多,樣板區(qū)做得再好，最后樹(shù)子要搬過(guò)去,所以一定要注意標(biāo)準(zhǔn),注意定位。不要搞得太多太多,由于你要降下來(lái)不容易的，要挖掉搬到其他地方去,這是不容易的。所以要注意到,它要和你總體景觀基本上有聯(lián)系，有結(jié)合。大的地方比它好一些,或者點(diǎn)綴的地方比其他地方好一些,但是整體上基本上要過(guò)得去。尚有景觀的比例,他不能按常規(guī)的比例,你的效果怎么樣和整體的效果統(tǒng)一。尚有樣板區(qū)景觀很多時(shí)候也許為了賣房子，人家來(lái)參觀，也許會(huì)有些比較好的名貴樹(shù)木，但是你不要堆砌在那個(gè)地方。你把它堆砌起來(lái),以后就不好辦了。你把它疏散了,以后再疏散不會(huì)那么不舒適。尚有樣板房的水體，一定要結(jié)合正式工程的水體。一不要太高估標(biāo)準(zhǔn),一般情況下，也許都會(huì)在那個(gè)地方做一個(gè)水體,最后和正式工程的水體結(jié)合起來(lái)。尚有小品,由于相反和其他區(qū)不同樣,一定有樣板的作用,那么這個(gè)樣板的作用,不是一定比人家高的樣板，是你做出來(lái)給人有一種感覺(jué)的意思,叫樣板。是不是比其他地方高一點(diǎn)？略高一點(diǎn)，不要太高了,太高了成本也高。將來(lái)社區(qū)的整體感覺(jué)比這個(gè)差得很遠(yuǎn)，所以要注意到,肯定是做得好一點(diǎn)，一個(gè)是方便將來(lái)調(diào)整，二個(gè)是整體的差距不要拉得太大。(茶歇）剛才介紹了龍湖的成本管理，事實(shí)上龍湖的成本管理基于房地產(chǎn)控制的基本理念情況，所以把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制給大家介紹一下。龍湖的成本管理,有些做法也許你們都了解，但是很多時(shí)候,不希望你們完完全全這樣做,一些方法和基本的理念，結(jié)合你們自己的情況去做。房地產(chǎn)重要成本費(fèi)項(xiàng)構(gòu)成,跟龍湖成本同樣的。它涉及了直接成本，就是土地費(fèi)，前期工程費(fèi),基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi),建安工程費(fèi)，工程相關(guān)的費(fèi)。期間費(fèi)用涉及銷售費(fèi)用,管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用。直接成本里面的土地費(fèi)用，涉及土地價(jià)款，拆遷安頓費(fèi)以及相關(guān)費(fèi)用，三通一平工程費(fèi)，行政一級(jí)政策性收費(fèi)。然后基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是滿足項(xiàng)目實(shí)用功能的設(shè)施設(shè)備,比如說(shuō)配電房等等。現(xiàn)在有個(gè)政策規(guī)定,社區(qū)里面要設(shè)居委會(huì)的辦公用房、活動(dòng)用房，也許10０個(gè)平方還不夠,拿到街道辦事處去批一下，他說(shuō)夠了就夠了。涉及建筑工程,安裝工程,含各項(xiàng)設(shè)備,智能化工程部，環(huán)境景觀工程都屬于建筑工程范圍。工程相關(guān)費(fèi)用，涉及監(jiān)理費(fèi)，車輛費(fèi)，各項(xiàng)驗(yàn)收費(fèi)用,都是要收錢。期間費(fèi)用涉及調(diào)研推廣廣告費(fèi),售樓處樣板房，樣板環(huán)境交易相關(guān)手續(xù)費(fèi)。管理費(fèi)用管理人員工資，行政支出福利的費(fèi)用,這就是資金的成本。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有這么多項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成,怎么樣工作?現(xiàn)在實(shí)行項(xiàng)目制的管理，這是項(xiàng)目舉證的管理。從公司這邊分了各個(gè)職能部門,設(shè)計(jì)研發(fā)部,工程管理部，成本管理部，營(yíng)銷部，計(jì)劃財(cái)務(wù)部，項(xiàng)目里邊是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,下邊設(shè)了相相應(yīng)的項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理，項(xiàng)目工程經(jīng)理,項(xiàng)目成本經(jīng)理，項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理,項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理，下面下面設(shè)各項(xiàng)專員各項(xiàng)專業(yè)工程師。我們是以一個(gè)公司，做一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候設(shè)立舉證式的項(xiàng)目管理。這樣有助于項(xiàng)目的成本控制，所以我會(huì)介紹，成本控制、成本管理一定要以項(xiàng)目來(lái)完畢,以項(xiàng)目為一個(gè)對(duì)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資控制,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般大約提成這樣幾個(gè)階段：?jiǎn)?dòng)階段,項(xiàng)目建議書或者可以性研究階段，也就是相稱于涉及拿地的時(shí)候都涉及在里面,項(xiàng)目意見(jiàn)書到可行性研究，事實(shí)上是拿地的討論,能不能拿？多少價(jià)去拿?拿好地以后就是規(guī)劃階段?？睖y(cè)、設(shè)計(jì)階段是我們控制成本的一個(gè)重要階段，控制投資的一個(gè)重要階段。然后就是項(xiàng)目的實(shí)行階段,施工、采購(gòu),最后是收尾,竣工驗(yàn)收。這四個(gè)階段里面投資曲線,在可行性研究階段是很少的投資,勘查階段多一點(diǎn),在施工采購(gòu)的階段,也就是到工程竣工的時(shí)候,投資到了頂峰，基本上投資達(dá)成了百分之百。然后投入使用很少一點(diǎn)點(diǎn),涉及后期的保修維護(hù)費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的控制要點(diǎn)，投資控制涉及兩個(gè)方面的控制,投資測(cè)算過(guò)程的控制和執(zhí)行過(guò)程的控制。重要是涉及這兩部分，那么投資測(cè)算過(guò)程的控制涉及投資論證階段的測(cè)算,就是我們說(shuō)土地版的測(cè)算。一個(gè)是設(shè)計(jì)階段的測(cè)算，設(shè)計(jì)階段的測(cè)算涉及了方案版，涉及了啟動(dòng)版，方案版,初設(shè)版，使用版。執(zhí)行過(guò)程控制稍微簡(jiǎn)樸一點(diǎn),分別看投資論證階段。土地投資論證，如何來(lái)論證？根據(jù)體規(guī)的土地信息擬定你取得地塊的項(xiàng)目定位,這是非常重要的。你要測(cè)算，一定有土地的信息,它有設(shè)計(jì)條件,掛牌也有設(shè)計(jì)條件。里面有容積率,覆蓋率,綠化率，尚有綜合還是商業(yè)，土地性質(zhì)等等,根據(jù)這些東西，要制定相應(yīng)的方案,對(duì)這個(gè)項(xiàng)目做一個(gè)定位。這塊地有多大，能建多少房子？這些房子里面什么建多少？也許有幾個(gè)方案的比較。然后算出一個(gè)東西來(lái)，這個(gè)東西就是你的成本最低，你的利潤(rùn)最大，你的成本最低,利潤(rùn)最大的時(shí)候，土地投標(biāo)的時(shí)候給了你什么空間?就是漲價(jià)的空間。給你地越大，給你的力度就越大。不是隨便算一個(gè)成本，拿了地之后是整老板,會(huì)把老板害死，一定要去很認(rèn)真的測(cè)算一下，測(cè)算的依據(jù)是什么?歷史成本數(shù)據(jù)。待會(huì)兒簡(jiǎn)樸介紹一下。結(jié)合市場(chǎng)需求，對(duì)不同面積的使用功能，建筑面積的合理配置，結(jié)合周邊的環(huán)境,市場(chǎng)需求論證，你修這些房子賣多少錢？涉及修多少，涉及高層，別墅,你修多少,賣多少？最黃金的組合,就會(huì)讓你土地不變的時(shí)候,銷售價(jià)格最高，銷售價(jià)格高，成本相對(duì)不是提高很多的時(shí)候利潤(rùn)就大。這是測(cè)算，你拿地時(shí)候的力度就大，來(lái)論證提出項(xiàng)目投資的可行性。參考類似液態(tài)的工程項(xiàng)目，歷史經(jīng)驗(yàn)的數(shù)據(jù)，編制投資估算。這個(gè)投資估算是土地版的成本測(cè)算。然后是工程測(cè)算階段，工程測(cè)算階段分三個(gè)階段，方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)階段控制投資的效果最佳,投資決策到初步設(shè)計(jì)階段,通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)方案的必選,可以控制投資效果為75％-80%。也就是說(shuō)又可以控制的部分,你在這個(gè)階段控制到75%-80%?？刂仆顿Y的阻力最小,由于你在設(shè)計(jì)階段沒(méi)有人來(lái)阻礙,有人來(lái)阻礙你，那個(gè)人堅(jiān)決不干，那就是阻力。只要你把道理講清楚，拿出來(lái)大家分析,然后很簡(jiǎn)樸，很容易的改過(guò)來(lái)，不會(huì)花很多很多的投資，很多很多的費(fèi)用。然后控制投資需要的成本最低，也許開(kāi)一個(gè)會(huì)就控制了75-80％。深化設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)階段,通過(guò)對(duì)建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較,對(duì)投資控制的效果達(dá)成15-２０％，也就是可以控制的成本，可以控制的投資可以控制到15％，他給你控制住這么多,前面設(shè)計(jì)的這么多,基本上這個(gè)成本就投資控制到了。施工圖結(jié)束到施工階段,施工階段沒(méi)有多少控制，基本上施工圖已經(jīng)形成，假如有控制的地方,不是在設(shè)計(jì)叫你施工圖繪制的時(shí)候控制住,不是以前控制下來(lái),那么成本就控制不住,它的阻力就會(huì)大，成本就會(huì)高，所以這個(gè)階段事實(shí)上的工作只有５%。并且碰到的阻力相稱大,花費(fèi)的成本也高，假如圖紙的形成，要控制住變過(guò)來(lái),要通過(guò)監(jiān)理、設(shè)計(jì)等等手續(xù)，時(shí)間也長(zhǎng)。所以,最佳的階段是在方案設(shè)計(jì)以前。這是一個(gè)簡(jiǎn)圖，就是最佳的設(shè)計(jì)控制階段,是在設(shè)計(jì)的階段，控制的效果最佳,控制的阻力也比較小，越往后走就越大，控制的成本也相應(yīng)的低。越往施工階段和使用階段走的時(shí)候控制的效果越差，越低。在方案設(shè)計(jì)階段要控制些什么？在容積率指標(biāo)控制面積，溶劑率指標(biāo)已經(jīng)控制的面積,結(jié)合市場(chǎng)的需求,對(duì)不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，也就是說(shuō)建多少所高層，多少商業(yè),多少別墅,多少花園洋房等等，我們要去比較。設(shè)立哪些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施?哪些是可以不必要設(shè)的，哪些是比較設(shè)的?獲得最大的銷售額和利潤(rùn)。最大的銷售額怎么來(lái)?舉一個(gè)例子，別墅賣的價(jià)格高，建多少別墅合適？容積率定死了,全修了別墅容積率沒(méi)有用完可惜了，建多少高層來(lái)填補(bǔ)容積率，這樣合理搭配比較出來(lái)，可以賣最高的錢，最多的錢,容積率也很好，搭配也很好，我的成本基本上也不會(huì)有大的增長(zhǎng)，這是要控制的重點(diǎn)。對(duì)業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計(jì)，通過(guò)比較進(jìn)行單體平面和戶型，通過(guò)對(duì)建筑面積、套內(nèi)面積，公攤面積的比例測(cè)算擬定最合理戶型和戶型搭配,從而獲得最大的銷售面積。剛才我們說(shuō)的是業(yè)態(tài)，是產(chǎn)品,現(xiàn)在我們說(shuō)的是在同一個(gè)產(chǎn)品里面戶型的搭配,非常重要。特別是公攤面積,控制公攤面積使銷售面積得房率和銷售面積最高。那么如何搭配大戶型、小戶型。假如8０0平米的平面，做10戶小戶型,公攤面積肯定很大，甚至超過(guò)２５%,假如做一部分大戶型,做一部分小戶型公攤也許只達(dá)成1５-17％,這都是需要我們?nèi)ネ诰颍枰タ刂频牡胤?。所?這是控制要點(diǎn)。對(duì)各個(gè)方案合理搭配重要建筑和配套設(shè)施,把車庫(kù)，景觀綠化面積景觀區(qū)內(nèi)配套道路管網(wǎng)等于,進(jìn)行土地成本,配置標(biāo)準(zhǔn)和建導(dǎo)致本的造價(jià)比較，對(duì)各方案的建設(shè)工期，銷售速度,銷售價(jià)格和資金成本的比較編制投資估算,這個(gè)投資估算也是成本測(cè)算。初步設(shè)計(jì)階段,初步設(shè)計(jì)涉及到結(jié)構(gòu)的選型等等，現(xiàn)在設(shè)計(jì),不知道你們?cè)趺蠢斫?本來(lái)有一個(gè)設(shè)計(jì)部的人,他跟我溝通,說(shuō)現(xiàn)在設(shè)計(jì)很重要,我說(shuō)是很重要，我說(shuō)你怎么來(lái)現(xiàn)在設(shè)計(jì)?他說(shuō)讓設(shè)計(jì)院,我們給他一個(gè)數(shù),讓他比較數(shù)字，比如說(shuō)鋼筋,一個(gè)平方的建筑面積控制到40公斤。我說(shuō)他怎么來(lái)控制?假如結(jié)構(gòu)需要這么多鋼筋，你把它減少，那不行,萬(wàn)一出了安全事故問(wèn)題誰(shuí)承擔(dān)？他也不也許一邊做設(shè)計(jì),一邊給你算這個(gè)是不是控制到40公斤，沒(méi)有控制到4０公斤就要改設(shè)計(jì),不也許這樣做的。我理解的現(xiàn)在設(shè)計(jì)重要指標(biāo)要控制到成本測(cè)算的范圍以內(nèi),不是要用我們測(cè)算的范圍去控制。最近,我和一個(gè)朋友溝通工程,也是房地產(chǎn)工程。一個(gè)設(shè)計(jì)院給他設(shè)計(jì)了33樓的高層,沒(méi)有超過(guò)1０0米，就是9９米３3層。開(kāi)發(fā)公司的一個(gè)副總,據(jù)說(shuō)以前是某施工單位的負(fù)責(zé)人,我來(lái)給你評(píng)估一下設(shè)計(jì)，也也許有些經(jīng)驗(yàn),就給他設(shè)計(jì)說(shuō),你什么什么鋼筋多了，什么什么鋼筋大了,后來(lái)設(shè)計(jì)也聽(tīng)了他們的意見(jiàn)給改了，后來(lái)我在看的時(shí)候,就給我們那個(gè)朋友說(shuō),你這個(gè)東西有一些問(wèn)題,我也跟設(shè)計(jì)溝通了一下，我說(shuō)你是把鋼筋控制到了最低最低了,從理論上來(lái)說(shuō)這個(gè)鋼筋不出問(wèn)題,計(jì)算上不出問(wèn)題。但是人家是施工,施工有很多不可擬定的因素在里面，以后疊加起來(lái),會(huì)影響你這個(gè)工程的耐久性,一方面施工的云執(zhí)行（音）不好,那天我看到混凝土有些好有些不好，此外是人工燒灼，鋼筋不是百分之百的準(zhǔn)確，你計(jì)算是理論算的,你把安全系數(shù)做到最小最小，將來(lái)耐久性不好。買房子的人不知道，假如知道,你賣房子很難，大家都想耐久性好一點(diǎn)，重慶不是地震區(qū),萬(wàn)一出了4－5級(jí)的地震這個(gè)房子就會(huì)出問(wèn)題的，所以成本要控制在比較合理的方面，要有助于施工，有助于控制成本。所以，現(xiàn)設(shè)計(jì)的意思，不是給人家每平方控制鋼筋多少。我們自己以前也出過(guò)這個(gè)事,我們跟一個(gè)設(shè)計(jì)院簽定協(xié)議，這個(gè)鋼筋必須要控制在4２公斤,除基礎(chǔ)以外。4２公斤做出來(lái)了，后落我們內(nèi)部分析的時(shí)候講,事實(shí)上某些時(shí)候達(dá)成一個(gè)指標(biāo)，某個(gè)指標(biāo)并沒(méi)有達(dá)成。然后鋼筋里面大量采用三級(jí)鋼，三級(jí)鋼比二級(jí)鋼多幾百塊錢噸，但是你這種情況并不合理，由于混凝土也有鋼筋含量,也許你黨綱到了極限。我的鋼筋用量看起來(lái)減少了,但是錢并沒(méi)有減少。第三個(gè)要達(dá)成你的目的,大量把構(gòu)造件給省掉，最后發(fā)現(xiàn)樓面有開(kāi)裂的情況,追求起來(lái)就是混合構(gòu)成少了一點(diǎn)。所以我們?cè)谙氍F(xiàn)設(shè)計(jì)的時(shí)候，經(jīng)常想,我們哪些方面規(guī)定設(shè)計(jì)院，哪些規(guī)定？你不是指導(dǎo)他，二也不是限制他。最后樓板開(kāi)裂說(shuō)是施工單位的問(wèn)題，他一點(diǎn)責(zé)任都沒(méi)有。但是我們不說(shuō)誰(shuí)有責(zé)任,是說(shuō)這個(gè)建設(shè)的耐久性和使用功能有影響,我們要做什么?我們要做的是好產(chǎn)品，所以我們希望設(shè)計(jì)院,設(shè)計(jì)單位給我們控制住。比如說(shuō)結(jié)構(gòu)體系選比較合理的，成本比較好一點(diǎn)。基礎(chǔ)給我選合理的基礎(chǔ)，成本也比較好一點(diǎn)。那么我們想需要他做這樣的東西，不是需要他去做數(shù)字游戲,有時(shí)候我們叫數(shù)字游戲。所以我們?cè)O(shè)計(jì)任務(wù)書是關(guān)鍵的東西,對(duì)設(shè)計(jì)的規(guī)模，設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，工程數(shù)量，預(yù)算指標(biāo)，可以進(jìn)行定量綜合的設(shè)計(jì)內(nèi)容，要通過(guò)計(jì)算的決定，充足考慮施工的可行性和經(jīng)濟(jì)性。你把鋼筋的安全系數(shù)都吃掉了，施工的可行性，要他做到百分之百的優(yōu)良，才干達(dá)成這個(gè)系數(shù),這是不一定可行的。初步設(shè)計(jì)階段要地貌的標(biāo)高,以擬定建筑面積和總平面標(biāo)高，合理突出標(biāo)高，減少擋墻工程。這個(gè)擋墻在重慶很突出，你看我們的房子都是高一點(diǎn)矮一點(diǎn)。大部分是用擋墻來(lái)支撐,來(lái)完畢。減少基礎(chǔ)深度,增長(zhǎng)地下運(yùn)用方案的比較。這個(gè)地方10米深，假如運(yùn)用地形做成地下車庫(kù),地下部分不算容積率,但是填起來(lái)要比較。我要運(yùn)用空間，也不是投入很多錢,又獲得了一部分使用的面積,并且增長(zhǎng)了車庫(kù)的功能,這方面去比較，看哪一項(xiàng)好。尚有土石方的挖填,我運(yùn)用高差,少填土，少挖基礎(chǔ)也有好處,以前尚有個(gè)爭(zhēng)論,我們有一個(gè)部門不理解，你們搞工程的人怎么把土，那個(gè)地方自身凹下去了是一個(gè)坑,你把土填起來(lái),然后再去挖基礎(chǔ),要多挖填土的高度，為什么不可以筑起來(lái)再填土呢?我那天問(wèn)下面的一個(gè)人,你說(shuō)為什么？他也答不出來(lái)?；谟袔追N情況:第一個(gè)你把基礎(chǔ)沒(méi)有回填以前把基礎(chǔ)做起來(lái),基礎(chǔ)原則上,自身基礎(chǔ)的中間不能接的,只能一次澆起來(lái)，不回填先要筑一個(gè)柱,這么大的面積是很多很多柱,在柱林里面填土,汽車倒土，一倒就倒根柱,把你的柱都跟沖倒了。關(guān)鍵不是為什么這樣做,是我們?nèi)绾巫龀杀咀罴?肯定要填起來(lái)再挖，能不能不填，運(yùn)用起來(lái)是此外一個(gè)思緒。所以這里面有很多很多需要去做的事情。所以設(shè)計(jì)階段可以控制很多很多的成本,７５－80％,就是這個(gè)意思,比選很多東西來(lái)得出結(jié)論。然后控制單體建筑的特性指數(shù),涉及外墻的周長(zhǎng),門窗的面積系數(shù)等,和節(jié)能、保溫、消防、抗震等等標(biāo)準(zhǔn)都有關(guān)聯(lián)的東西?，F(xiàn)在一個(gè)高層除了滿足消防樓梯和通風(fēng)以外,自然通風(fēng)和正氧送風(fēng)以外,重慶針對(duì)“512”,出了一個(gè)系數(shù)，涉及你的面積,你的周長(zhǎng)，對(duì)抗震設(shè)計(jì)的鋼筋規(guī)定就不同樣。直接影響抗震，所以,這方面也是需要我們?nèi)ケ容^，去把控。擬定產(chǎn)品的配置系統(tǒng)，內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，修別墅，每個(gè)別墅都送一套中央空調(diào)。都送一套中央吸塵，都送一套什么什么。哪些東西，第一個(gè)別墅送了之后要回訪他，要去看看他，哪些東西人家用得好，哪些東西人家用得不好。我們送的中央吸塵,我后來(lái)去了解過(guò)，很多業(yè)主,我說(shuō)知不知道這是什么?不知道,你用得來(lái)嗎?用不來(lái)。中央吸塵對(duì)住宅來(lái)說(shuō)有多大的意義？那套中央集成大約兩萬(wàn)八千多，那不是地毯的吸塵,是空氣的吸塵,你說(shuō)我們家庭中有多少空氣吸塵,并且是別墅社區(qū)。是不是需要？所以配置的系統(tǒng)要分析,要比較，讓內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)。尚有社區(qū)項(xiàng)目開(kāi)閉所(音）高配電池和低配電池區(qū)域和位置的選擇。我們離重要用電部分很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)，所以這些東西要考慮到。給水和消防分區(qū)是不是合理？所以設(shè)計(jì)階段控制要考慮很多東西。控制設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，涉及保溫的材料，剛才今天上午也所了,保溫材料就目前來(lái)說(shuō)，就只有三四種,一個(gè)是內(nèi)保溫,一個(gè)是外保溫，保溫的形式一個(gè)是保溫的材料聚本顆粒砂漿，尚有墻體自保溫。它擬定的標(biāo)準(zhǔn)滿足必要使用功能的同時(shí),假如我們用聚本顆粒砂漿,通過(guò)保溫檢查，要通過(guò)設(shè)計(jì)去計(jì)算來(lái)決定。設(shè)計(jì)階段必須有必選,你叫我設(shè)計(jì)什么，我就做什么,這也不行，設(shè)計(jì)單位也要站在開(kāi)發(fā)商的角度,為開(kāi)發(fā)商著想，控制成本上大家的事，不能說(shuō)你說(shuō)是什么就是什么,人家說(shuō)的什么就不管,現(xiàn)在有的設(shè)計(jì)，讓他改很小很小的一個(gè)事情就很困難。根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙,對(duì)規(guī)劃建筑面積,銷售建筑面積，造價(jià)建筑面積進(jìn)行預(yù)算，盡量減公攤,規(guī)劃建筑面積規(guī)劃院給你審批的,它的計(jì)算方法不同樣,一個(gè)是銷售建筑面積,是你內(nèi)部營(yíng)銷部門只有劃定的建筑面積,他說(shuō)哪些面積是賣的，哪些面積是不賣的，這是銷售面積。銷售面積和銷售價(jià)格就是你的總銷售價(jià)格,總銷售價(jià)格減法你的成本，它的銷售面積沒(méi)有涉及那一部提成本,你就不能用它的銷售面積來(lái)作為計(jì)算成本的面積。所以,必須用造價(jià)的建筑面積,通過(guò)造價(jià)建筑工程師,他用計(jì)算規(guī)則的方法計(jì)算出來(lái)的計(jì)算面積，他的計(jì)算面積涉及給施工單位算的建筑面積，涉及所有成本的面積，這個(gè)面積應(yīng)當(dāng)作為成本的歷史數(shù)據(jù),面積以及成本造價(jià)。這三個(gè)之間，會(huì)有很大的差別,我們測(cè)算過(guò),涉及規(guī)劃面積和造價(jià)面積相差6%左右，銷售面積不用說(shuō)了，有些贈(zèng)送的,你把它的銷售面積加起來(lái)差十幾，有些是銷售部門擬定的贈(zèng)送面積。所以,我們以前做目的成本的時(shí)候，是用規(guī)劃面積出來(lái),價(jià)格經(jīng)常感覺(jué)部隊(duì)。最后以造價(jià)面積來(lái)算,統(tǒng)一到一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)上來(lái)。景觀工程控制，軟景、硬景的比例７0-80%多,這只是一個(gè)參考，一定要控制比例。這個(gè)比例直接影響成本。以前我們也有一個(gè)工地,吳老師專門開(kāi)了一個(gè)會(huì),就是我們的比例嚴(yán)重失調(diào),我們達(dá)成了３0%幾到6０%幾,當(dāng)時(shí)給我們的指標(biāo)是高層社區(qū)，叫低密度高層社區(qū)。給我們一個(gè)指標(biāo)，景觀綠化面積不超過(guò)250,最后弄下來(lái)４00給她報(bào)告,不對(duì)頭,后來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)會(huì)，分析來(lái)分析過(guò)去，因素是我們的比例失調(diào)。后來(lái)調(diào)下來(lái)以后，那個(gè)效果很好,至今大家都認(rèn)為那個(gè)地方很好，這個(gè)地方大家可以總結(jié)折算，各地不同樣,也許你們要到80-85%更合理，效果更好,那就更好了?？刂凭C合管網(wǎng)方案,涉及道路工程,與污水管理工程，首項(xiàng)做法進(jìn)行造價(jià)分析比較,使步子走向做法更合理。今天上午說(shuō)到了管道怎么走,都走地下車庫(kù)。這個(gè)沒(méi)有嚴(yán)格的規(guī)定，有規(guī)定只是強(qiáng)弱電不要離得太近,離多遠(yuǎn)。天然氣不能強(qiáng)電共溝等等,原則是什么？怎么走最近,怎么走坡度最小，坡度最小就是挖土石方最短。你是控制這些原則,怎么走?你把主管道８0０-9０0在社區(qū)走一圈，不如我在中間走，30０-５00的小管道接到里面來(lái)。怎么做?當(dāng)然也要考慮建筑物的布置,和整個(gè)社區(qū)道路景觀的布置。管道在景觀里面也不是不可以采用一些辦法,比如說(shuō)做植物的井蓋,可以在井蓋上面植草坪,同樣的填補(bǔ)了這個(gè)問(wèn)題。由于畢竟來(lái)講檢查井蓋天天看，是有問(wèn)題了才打開(kāi)。概算也是目的成本測(cè)算。在這個(gè)時(shí)候，目的成本測(cè)算應(yīng)當(dāng)做什么?應(yīng)當(dāng)做目的成本分解,初設(shè)擬定下來(lái)以后,施工圖只是完善一個(gè)大樣,細(xì)部,那有什么東西呢，鋼筋，最后完善鋼筋圖紙。這個(gè)時(shí)候，應(yīng)當(dāng)做目的成本分解。施工圖設(shè)計(jì)控制要嚴(yán),擬定合理的基礎(chǔ)形式,基礎(chǔ)有很多種。有代行技術(shù),有挖孔樁（音),我們?cè)谶@方面是有過(guò)教訓(xùn)的，我們有一個(gè)項(xiàng)目２８萬(wàn)方,工期有點(diǎn)緊。當(dāng)時(shí)就采用６0０的鉆空磚,用水去把泥漿沖起來(lái)。我們大約花了一個(gè)半月的時(shí)間做,集中到重慶市鉆600口徑的鉆機(jī)10０多臺(tái)，重慶叫以100型的鉆機(jī)沒(méi)有了，都被我們拉過(guò)來(lái)完了。15０多臺(tái),電也不夠用，我們?cè)O(shè)了一個(gè)變壓器不夠,發(fā)動(dòng)機(jī)。一共進(jìn)了大大小小5０臺(tái)發(fā)電機(jī)，最小的5０千瓦帶兩臺(tái),那個(gè)時(shí)候沒(méi)有辦法了，用一句話形容，大氣油田的會(huì)鉆跟它差不多。150鉆進(jìn)的井架立起來(lái)多大一片。舉一個(gè)很簡(jiǎn)樸的例子,就是旁邊有一個(gè)湖，湖面的面積是２40畝,湖水抽下去30公分。你說(shuō)用了多少?整個(gè)污染有多大？不從龍湖工地流了大約4-5公里,天天組織1０多個(gè)人在那里清淤。所以,施工也要考慮，基礎(chǔ)方案也要考慮施工。它尚有一個(gè)問(wèn)題，是最頭疼的。那個(gè)基礎(chǔ)的質(zhì)量怎么保證，他是看不到你的，鉆完了就放鋼筋,然后澆混凝土。到底這個(gè)樁完不完整，質(zhì)量怎么樣？只有一種方法,振動(dòng)波和洞測(cè)來(lái)檢測(cè)。施工單位不緊張,設(shè)計(jì)院不緊張,事實(shí)上管施工的人緊張,萬(wàn)一沒(méi)有保證到質(zhì)量，這個(gè)終身責(zé)任。所以，后來(lái)把鉆孔樁在龍湖基本上否認(rèn)了。所有樁改為挖孔樁,所以基礎(chǔ)的形式一定愛(ài),不光是考慮成本,一定還要考慮施工。尚有結(jié)構(gòu)的體系。我不知道其他地方怎么樣，重慶的波比簡(jiǎn)直(音)結(jié)構(gòu)普遍。95年９6年的時(shí)候，還沒(méi)有人做這種結(jié)構(gòu)體系。后來(lái)我們從北京建設(shè)部引進(jìn)了這個(gè)軟件過(guò)來(lái)，在我們的項(xiàng)目里,現(xiàn)在這種體系基本上在用。同樣的有哪些地方做簡(jiǎn)易墻，哪些做短支柱,這也需要合理的選擇。尚有合理的選擇安全系數(shù)，就是把鋼筋的安全系數(shù)全都吃掉了，也不是控制成本的辦法。施工圖設(shè)計(jì),尚有把握細(xì)部設(shè)計(jì),做法和材料選用。所以說(shuō)設(shè)計(jì)階段的投資控制重點(diǎn)放在哪里？放在方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)，放在方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)階段是我們的重點(diǎn),那時(shí)候控制在70-80％。運(yùn)用價(jià)值工程控制投資,價(jià)值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來(lái)的管理技術(shù)，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的功能分析，達(dá)成產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r(jià)值，以最低的成本去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。剛才指到很多很多的比較，事實(shí)上