常用的規(guī)劃指標(biāo)確定方法-結(jié)合案例

規(guī)劃指標(biāo)的確定確定規(guī)律和模型類似定位案例對比方案推介經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比確定容積率和物業(yè)比例戶型指標(biāo)定位1物業(yè)組合——最終確定項目的具體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，影響容積率的高低容積率的確定不能簡單的以容積率高或者低來定，眾多實際案例也表明，容積率對項目利潤的影響不能完全成正比，我們總結(jié)了容積率與項目利潤之間的關(guān)系如下：不過分追求容積率附加品質(zhì)提升與售價提升的關(guān)系土地價格容積率最大化單方利潤空間大，向容積率偏重單方利潤空間小，向品質(zhì)偏重單方利潤空間大，向容積率偏重單方利潤空間小，向品質(zhì)偏重最終目的都是為了在可以籌備的資源條件下，可實現(xiàn)的市場環(huán)境下，保證利潤最大化實現(xiàn)。4312本項目可能2本項目容積率的確定模型——確定合理的開發(fā)方案，進(jìn)行方案變量，對比利潤和可實現(xiàn)度利潤最大化和市場可實現(xiàn)度是確定物業(yè)組合和容積率的追求目標(biāo)；企業(yè)自身資源狀況和資金狀況是限定條件；企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向和項目品牌因素是兼顧因素?；鶞?zhǔn)方案推薦合理方案推薦確定主推組合方案并進(jìn)行優(yōu)化進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益對比進(jìn)行市場實現(xiàn)評估上下極限方案對基準(zhǔn)測算方案進(jìn)行變量分析滿足容積率上下指標(biāo)下的組合方案依據(jù)戰(zhàn)略、定位3鄭州純物業(yè)類型的容積率指標(biāo)可實現(xiàn)度建筑形式高品質(zhì)，低容積率中品質(zhì)，中容積率低品質(zhì)，高容積率獨立雙拼別墅小于0.30.3—0.4大于0.4Townhouse0.5—0.60.6—0.70.7—0.94、5層疊加0.7—0.80.8—0.90.9—1.16層多層1.1—1.31.3—1.51.5—1.711層小高層1.7—2.02.0—2.22.2—2.518層高層2.2—2.52.5—2.72.7—3.2以上純居住用地內(nèi)可實現(xiàn)容積率指地塊規(guī)模較大時的實現(xiàn)度；以上建筑布局形式基本為本地較易接受的板樓為主。本項目戰(zhàn)略目標(biāo)和項目定位對容積率確定的指導(dǎo)原則：多種物業(yè)形態(tài)組合體的高品質(zhì)社區(qū)4高品質(zhì)庭院洋房社區(qū)的容積率指標(biāo)實現(xiàn)度案例分析——上海金地格林春岸占地12.2萬平方米，總建筑面積16.4萬平方米，容積率1.35；由21幢多層花園洋房、6＋1電梯房，8幢小高層，疊加別墅5幢，聯(lián)排別墅4幢，雙拼別墅2幢等組成，共計975套；建筑面積比例多層：小高層：疊加：聯(lián)排：別墅約50：25：15：8：2；上海與鄭州緯度差異較小，日照建筑指標(biāo)1.0—1.1，項目全部采用了板式的布局形式；上海單一住宅形式的社區(qū)容積率略高于鄭州水平。5高品質(zhì)庭院洋房社區(qū)的容積率指標(biāo)實現(xiàn)度案例分析——東莞金地格林小城占地13.6萬平方米，總建面25萬平方米。總戶數(shù)約2100戶，容積率約1.96，綠化率38%，車位約1400個。多層：小高層：高層面積比約35：45：20；全部采用板式布局（或者板式的升級）東莞日照間距系數(shù)要求約1.0左右，較之鄭州低；按照同類產(chǎn)品布局、同類規(guī)劃形式，在滿足鄭州日照間距的情況下，項目類似的物業(yè)組合可實現(xiàn)的容積率不超過1.8。6容積率實現(xiàn)度參照——鑫苑名家，超越該項目的品質(zhì)，建筑密度降低總用地331畝，總規(guī)劃建筑面積37萬平方米，容積率約1.66；主要產(chǎn)品類型多層：小高層：高層：聯(lián)排疊加約為60：25：10：5；規(guī)劃的小學(xué)占地面積12000平方米；社區(qū)內(nèi)部配有一條開放商業(yè)街、一條景觀水系、一個大型會所等設(shè)施；多層部分產(chǎn)品的容積率過高，本項目花園洋房的定位將難以達(dá)到鑫苑的容積率，但是在品質(zhì)上大大提升。7項目容積率確定——較符合市場和項目定位的物業(yè)組合方案推介在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準(zhǔn)容積率1.68；從市場角度以及項目的整體戰(zhàn)略角度，本方案基本符合項目定位。產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）比例功能分析疊加別墅170005%提升形象，樹立標(biāo)桿退臺洋房170005%提升形象，樹立標(biāo)桿花園洋房13000050%盈利主題，展示體驗團(tuán)購多層40000圍合和間隔外圍空間小高層住宅6800020%提高容積率，提升價值高層住宅6800020%提高容積率，提升價值沿街商業(yè)9000鄰里服務(wù)功能社區(qū)商業(yè)街3000文化風(fēng)情商業(yè)街配套幼兒園2000配套會所1000風(fēng)情會館合計355000地下車庫15000不計容積率，車庫功能+人防8項目容積率確定——較符合市場和項目定位的物業(yè)組合方案推介二在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準(zhǔn)容積率1.88；本方案小高層高層所占的比重較大。產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）比例功能分析疊加別墅185005%提升形象，樹立標(biāo)桿花園洋房7100030%盈利主題，展示體驗團(tuán)購多層40000圍合和間隔外圍空間小高層住宅11100030%提高容積率，提升價值高層住宅12950035%提高容積率，提升價值沿街商業(yè)9000鄰里服務(wù)功能社區(qū)商業(yè)街3000文化風(fēng)情商業(yè)街配套幼兒園2000配套會所1000風(fēng)情會館合計385000地下車庫25000不計容積率，車庫功能+人防9項目容積率確定——極限最高容積率在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，方案基準(zhǔn)容積率2.0；規(guī)劃指標(biāo)的最高容積率，品質(zhì)受到一定影響。產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）比例花園洋房3900020%團(tuán)購多層40000小高層住宅15800040%高層住宅15800040%沿街商業(yè)9000社區(qū)商業(yè)街2000配套幼兒園2000配套會所1000合計409000地下車庫4000010項目容積率確定——極限最低容積率在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，方案基準(zhǔn)容積率1.55；本方案也較為符合市場，容積率為規(guī)劃指標(biāo)下限。產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）比例功能分析疊加別墅200007%提升形象，樹立標(biāo)桿退臺洋房100003%提升形象，樹立標(biāo)桿花園洋房16000067%盈利主題，展示體驗團(tuán)購多層40000圍合和間隔外圍空間小高層住宅7200023%提高容積率，提升價值沿街商業(yè)9000鄰里服務(wù)功能社區(qū)商業(yè)街3000文化風(fēng)情商業(yè)街配套幼兒園2000配套會所1000風(fēng)情會館合計317000地下車庫10000不計容積率，車庫功能+人防11方案主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)對比產(chǎn)品類型方案一方案二方案三方案四總建筑面積370000410000449000327000計容積率面積355000385000409000317000其中：住宅340000370000395000302000疊加別墅170001850020000退臺洋房1700010000花園洋房1300007100039000160000團(tuán)購多層40000400004000040000小高層住宅6800011100015800072000高層住宅68000129500158000商業(yè)12000120001100012000沿街商業(yè)9000900090009000社區(qū)商業(yè)街3000300020003000配套幼兒園2000200020002000配套會所1000100010001000地下車庫（不計）15000250004000010000容積率1.681.882.001.5512經(jīng)濟(jì)分析主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)對比——傾向選擇方案一對比顯示：四方案中，方案一的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合最優(yōu)，方案二次之，方案三和方案四較差；傾向選擇方案一；方案一除了地價支付之外，還需運作資金約6000萬元。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方案一方案二方案三方案四容積率1.681.882.001.55總建筑面積3550003850