星河雅寶項(xiàng)目結(jié)案總結(jié)

星河雅寶項(xiàng)目結(jié)案總結(jié)2008.06.20結(jié)案總結(jié)開(kāi)發(fā)商分析一合作技巧三問(wèn)題解決四團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)五項(xiàng)目背景二2開(kāi)發(fā)商分析一星河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司深圳市星河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（原深圳市新怡和實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司）成立于1994年4月2日，是專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理的綜合性開(kāi)發(fā)企業(yè)。

先后開(kāi)發(fā)了“怡和山莊”、“沙尾盛興苑”、“紅旗嶺綜合樓”、“怡和樓”、“裕亨花園”、“海悅?cè)A城”、“國(guó)都高爾夫一期”、“盛世家園”、“星河明居”、“星河雅居”、“星河華居”、“星河·國(guó)際”、“星河·世紀(jì)”、“星河COCOPARK”等大中型房地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)100多萬(wàn)平方米。

董事長(zhǎng)：黃楚龍——廣東潮州人總經(jīng)理劉世成——對(duì)接人：張克東——項(xiàng)目直接對(duì)接人廣東潮州人項(xiàng)目的直接決策人只在項(xiàng)目匯報(bào)時(shí)接觸過(guò)一次首次溝通及看地時(shí)見(jiàn)過(guò)，為人和善3項(xiàng)目背景二2、項(xiàng)目基本指標(biāo)1、深圳金融產(chǎn)業(yè)B、深圳金融產(chǎn)業(yè)分析A、深圳產(chǎn)業(yè)規(guī)劃C、金融產(chǎn)業(yè)鏈分析3、項(xiàng)目屬性界定4深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈“二、三、一”的格局，第二產(chǎn)業(yè)中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)占據(jù)重要地位，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后2006年深圳三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為0.1：53.2：46.7，產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈“二、三、一”的格局，同時(shí)形成金融、物流、高新技術(shù)、文化四大產(chǎn)業(yè)支柱。2006年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值2858.12億元，比上年增長(zhǎng)17.3%。工業(yè)保持較快增長(zhǎng)。第二產(chǎn)業(yè)內(nèi)部行業(yè)集中現(xiàn)象嚴(yán)重，電子信息產(chǎn)業(yè)的高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)到5754.72億元，比上年增長(zhǎng)30%，占全部高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值91.3%，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到49.3%。2006年深圳第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)2655.88億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的46.7%，內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)強(qiáng)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后的局面。深圳市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（2003-2006年）高新技術(shù)54%傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)46%深圳第二產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)（2006）交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)批發(fā)和零售業(yè)住宿和餐飲業(yè)金融業(yè)房地產(chǎn)業(yè)其他服務(wù)業(yè)深圳市第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)（2006年）單位：億元A.深圳產(chǎn)業(yè)規(guī)劃5目前深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于轉(zhuǎn)型期，從韓國(guó)、新加坡等國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，深圳未來(lái)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將向以先進(jìn)制造業(yè)和高端服務(wù)業(yè)為主的第四產(chǎn)業(yè)發(fā)展

中國(guó)，深圳第一階段（1980-1985）第二階段（1986－1995）第三階段（1996－2000）第四階段（2001年至今）第五階段第六階段產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形成時(shí)期第二階段：發(fā)展勞動(dòng)密集型工業(yè)和出口導(dǎo)向型工業(yè)，“三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè)在深圳開(kāi)始發(fā)展。第三階段：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和出口型產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)時(shí)期，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)中的物流、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等都有很大的發(fā)展。重化工業(yè)主導(dǎo)發(fā)展時(shí)期，重點(diǎn)發(fā)展交通運(yùn)輸設(shè)備、石油化工、化學(xué)產(chǎn)品、汽車摩托車和精品鋼材等產(chǎn)業(yè)，使重工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)率大大提高，彌補(bǔ)了深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中重工業(yè)相對(duì)薄弱的環(huán)節(jié)。新加坡第一階段（1960－1980）第二階段第三階段（1986－1998）第四階段（1999至現(xiàn)在）

勞動(dòng)密集階段。主要行業(yè)為傳統(tǒng)手工業(yè)，如軟飲料、磚土陶瓷、玻璃、印刷、木材、橡膠，之后又發(fā)展了紡織、電子零部件等產(chǎn)業(yè)。資本密集階段。80年代初期，隨著新加坡經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)逐步穩(wěn)固，新政府開(kāi)始著手重組經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，將制造業(yè)朝著高附加價(jià)值、更加資本密集型和技術(shù)密集型方向轉(zhuǎn)化。此外，研發(fā)、設(shè)計(jì)、工程、信息科技等行業(yè)逐步興起。技術(shù)密集階段。新加坡經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的黃金鼎盛時(shí)期。新加坡政府大力發(fā)展高新技術(shù)，發(fā)展高科技基地。金融、交通、商業(yè)、酒店餐飲等服務(wù)業(yè)取得同步的快速發(fā)展，被公認(rèn)為東南亞的金融、國(guó)際貿(mào)易中心。政府正式確定將制造業(yè)和服務(wù)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙引擎。以信息產(chǎn)業(yè)為中心的知識(shí)密集型經(jīng)濟(jì)開(kāi)展起來(lái)。為尋求經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

韓國(guó)第一階段（1953－1961）

第二階段（1962－1971）

第三階段（1972－1980）

第四階段（1980－1989）

第五階段（1990年至今）

主要是進(jìn)行生活必須品和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)口替代，重點(diǎn)發(fā)展紡織、水泥、化肥、造紙等產(chǎn)品的生產(chǎn)。

發(fā)展勞動(dòng)密集型工業(yè)和出口導(dǎo)向型工業(yè)時(shí)期，以化纖產(chǎn)業(yè)為中心，形成了出口型的產(chǎn)業(yè)組群，同時(shí)帶動(dòng)了重工業(yè)中的鋼鐵、石化和機(jī)械等產(chǎn)業(yè)的起步和發(fā)展。

重化工業(yè)發(fā)展時(shí)期。在前面發(fā)展的基礎(chǔ)上，開(kāi)始重點(diǎn)發(fā)展基礎(chǔ)型的重工業(yè)，選擇了鋼鐵、有色金屬、造船、機(jī)械、電子和化工為六大戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)。進(jìn)入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期，然后進(jìn)入到促進(jìn)國(guó)際化時(shí)期。采取的主要政策是對(duì)高消耗的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行改組，重點(diǎn)支持有競(jìng)爭(zhēng)力的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，并開(kāi)始走向國(guó)際化。

重點(diǎn)是繼續(xù)加強(qiáng)國(guó)際化，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

6深圳市政府相繼出臺(tái)政策，鼓勵(lì)、促進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)及高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展，加速推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和城市升級(jí)力爭(zhēng)用5年左右時(shí)間，鞏固和提升工業(yè)優(yōu)勢(shì)地位，建成中國(guó)乃至亞太地區(qū)先進(jìn)制造業(yè)基地和研發(fā)創(chuàng)新基地，成為泛珠三角區(qū)域的生產(chǎn)管理中心和生產(chǎn)服務(wù)中心，重點(diǎn)發(fā)展電子信息、先進(jìn)裝備制造等產(chǎn)業(yè)，培育壯大三大戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)……——《深圳市工業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》“十一五”期間及到2020年，深圳經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)是：建設(shè)亞太地區(qū)有重要影響的國(guó)際高科技城市、國(guó)際物流樞紐城市、國(guó)際金融貿(mào)易和會(huì)展中心、國(guó)際文化信息交流中心和國(guó)際旅游城市。——《深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五總體規(guī)劃》利用發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的契機(jī)，構(gòu)筑以高端服務(wù)業(yè)*為重點(diǎn)、消費(fèi)性服務(wù)業(yè)為基礎(chǔ)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為支撐的完善的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系，促進(jìn)服務(wù)業(yè)成為深圳經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，全方位提升綜合服務(wù)功能……——《深圳市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》……加快構(gòu)建立足本地、服務(wù)全國(guó)、融入世界的高端服務(wù)業(yè)體系，培育和發(fā)展一批在國(guó)內(nèi)乃至國(guó)際市場(chǎng)具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的高端服務(wù)業(yè)品牌，完善和提升城市集聚、輻射、創(chuàng)新與引領(lǐng)功能，力爭(zhēng)形成二、三產(chǎn)業(yè)良性互動(dòng)、協(xié)調(diào)發(fā)展格局，促進(jìn)高端服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展?！蛾P(guān)于加快我市高端服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》7從產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的效果來(lái)看，傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型企業(yè)陸續(xù)外遷，先進(jìn)制造業(yè)、服務(wù)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展從目前實(shí)際情況來(lái)看，“外遷”企業(yè)往往遷出的是土地需求量大、能耗大、勞動(dòng)密集的加工生產(chǎn)環(huán)節(jié)，其企業(yè)總部和研發(fā)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、外貿(mào)等“核心”依然留在深圳。如富士康將其全球運(yùn)籌總部暨全球制造中心設(shè)于深圳。與此同時(shí)，一批IT、生物工程等高新技術(shù)企業(yè)企業(yè)紛紛“落戶深圳”。深圳高新技術(shù)支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，增長(zhǎng)迅速。2006年深圳實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值同比增長(zhǎng)29.1%。2006年深圳第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)2655.88億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的46.7%。2006年人均GDP達(dá)到8619美元，按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般規(guī)律，深圳服務(wù)業(yè)應(yīng)進(jìn)入加速發(fā)展期。截至2007年6月深圳外遷企業(yè)產(chǎn)業(yè)分布深圳貿(mào)工局開(kāi)展的企業(yè)外遷調(diào)查表明，截至2007年6月，深圳市共有119家工業(yè)企業(yè)已經(jīng)或計(jì)劃外遷，涉及工業(yè)總產(chǎn)值90億元。其中，共有18個(gè)工業(yè)行業(yè)出現(xiàn)企業(yè)外遷情況，以機(jī)械制造、電子元器件、塑料制品、玩具等勞動(dòng)密集型的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，合計(jì)占外遷企業(yè)總數(shù)的58%。深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展深圳第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況（2000-2006）單位：億元8根據(jù)深圳的產(chǎn)業(yè)布局，在城市中部規(guī)劃構(gòu)建高新技術(shù)和先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，產(chǎn)業(yè)帶內(nèi)各園區(qū)間分工合理，并已形成了較為完善的產(chǎn)業(yè)鏈積極應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)一體化和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移調(diào)整趨勢(shì)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局聯(lián)動(dòng)調(diào)整，加快建設(shè)和完善“一帶四區(qū)六園九基地”的產(chǎn)業(yè)功能布局……與《珠江三角洲城市群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃》的“東部都市區(qū)”南發(fā)展帶相銜接，規(guī)劃和建設(shè)橫貫東西市域的高新技術(shù)和先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶……——《深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃》高新技術(shù)和先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶包括9個(gè)高新技術(shù)工業(yè)片區(qū)、1個(gè)大學(xué)城片區(qū)和1個(gè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)片區(qū)，簡(jiǎn)稱“9+2”片區(qū)。全長(zhǎng)約100km，規(guī)劃總用地面積約158.5k㎡，可建設(shè)用地面積約100k㎡，可利用的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地40.5平方公里。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥、化合物半導(dǎo)體、平板顯示、集成電路、光機(jī)電一體化、新材料、新能源以及現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)。9深圳經(jīng)過(guò)30余年發(fā)展已基本建成銀行、證券、保險(xiǎn)業(yè)為主體，功能比較完備的現(xiàn)代金融體系，成為初具規(guī)模的區(qū)域性金融中心，具備助力香港金融發(fā)展的金融產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)銀行業(yè)證券業(yè)保險(xiǎn)業(yè)占深圳金融總資產(chǎn)89％。分行以上機(jī)構(gòu)49家，其中內(nèi)資26家，外資港資23家。2006年累計(jì)股票基金交易量占全國(guó)15.3%?？偛吭谏顧C(jī)構(gòu)45家。其中，基金公司17家，基金行業(yè)成為最具競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)行業(yè)，基金份額達(dá)到全國(guó)的33％，位居全國(guó)首位。截至2006年深圳保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)占全國(guó)的1/4，保費(fèi)收入占全國(guó)20％，成為繼北京、上海后的第三大保險(xiǎn)城市。在深分公司以上機(jī)構(gòu)36家，其中總部7家。分行業(yè)金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員統(tǒng)計(jì)銀行、證券、保險(xiǎn)行業(yè)總資產(chǎn)比重?cái)?shù)據(jù)來(lái)源：深圳市2006年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)B.深圳金融產(chǎn)業(yè)分析10深圳金融產(chǎn)業(yè)整體實(shí)力弱于京滬，城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)腹地相對(duì)狹小、政策優(yōu)勢(shì)逐漸喪失，金融業(yè)的發(fā)展必須依托香港國(guó)際金融中心的優(yōu)勢(shì)2004年上海、北京、深圳金融資產(chǎn)規(guī)模對(duì)比2004年上海、北京、深圳金融機(jī)構(gòu)聚集程度對(duì)比上海、北京、深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與外貿(mào)情況對(duì)比上海、北京、深圳教育及創(chuàng)新能力對(duì)比深圳金融產(chǎn)業(yè)政策基礎(chǔ)：國(guó)家政策導(dǎo)向：隨著金融優(yōu)惠政策迅速向全國(guó)普惠并逐步向上海、天津傾斜，深圳金融發(fā)展的政策優(yōu)勢(shì)已大幅減弱。地方鼓勵(lì)政策：城市之間逐步趨同。深圳金融業(yè)發(fā)展要充分發(fā)揮毗鄰香港的優(yōu)勢(shì)，加快推進(jìn)深港金融體系的融合。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京、上海、深圳2004年統(tǒng)計(jì)公報(bào)11中國(guó)經(jīng)濟(jì)影響力的實(shí)現(xiàn)需要新的全球金融中心，助力香港金融發(fā)展，實(shí)現(xiàn)深圳金融業(yè)飛躍，培育新的金融中心城市是深港兩市的共同選擇香港建設(shè)全球金融中心需要深圳的支持以彌補(bǔ)其在產(chǎn)業(yè)需求、配套產(chǎn)業(yè)、人力資源等方面的不足，深圳則希望通過(guò)服務(wù)香港得到自身金融業(yè)的發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)其區(qū)域性金融中心城市的目標(biāo)，深港金融合作是兩座城市金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的共同需要。大陸金融市場(chǎng)國(guó)際金融市場(chǎng)深圳香港經(jīng)濟(jì)橋梁配套產(chǎn)業(yè)人才支持資本紐帶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移先進(jìn)技術(shù)抓住發(fā)展機(jī)遇，發(fā)揮地緣優(yōu)勢(shì)，立足深圳、依托香港、輻射華南、聯(lián)通全國(guó)，鞏固和強(qiáng)化金融業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，鞏固提升深圳區(qū)域性金融中心城市的功能和地位。—深圳金融業(yè)改革創(chuàng)新發(fā)展的指導(dǎo)思想12從業(yè)務(wù)屬性與價(jià)值鏈分工的角度，國(guó)際上將金融業(yè)務(wù)分為前臺(tái)、中臺(tái)和后臺(tái)三大部分金融前臺(tái)金融中臺(tái)金融后臺(tái)研發(fā)創(chuàng)新數(shù)據(jù)分析管理培訓(xùn)辦公樓宇文化休憩住宅商貿(mào)數(shù)據(jù)處理平臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)后勤保障平臺(tái)金融資產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)管理控制人力資源培訓(xùn)新產(chǎn)品研發(fā)批量交易處理……銀行保險(xiǎn)證券機(jī)構(gòu)要素市場(chǎng)體系跨國(guó)公司總部現(xiàn)代中介服務(wù)機(jī)構(gòu)文化娛樂(lè)傳媒生態(tài)住宅及配套功能區(qū)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)……客戶服務(wù)中心容災(zāi)備份中心后臺(tái)處理中心信用卡中心技術(shù)開(kāi)發(fā)中心數(shù)據(jù)中心……C.金融產(chǎn)業(yè)鏈分析13信息技術(shù)進(jìn)步與成本驅(qū)動(dòng)下，后臺(tái)業(yè)務(wù)最早脫離前、中臺(tái)業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)流程外包（BPO）與離岸經(jīng)營(yíng)已經(jīng)成為金融后臺(tái)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的普遍現(xiàn)象，演變?yōu)樾滦偷膭趧?dòng)密集型產(chǎn)業(yè)68%32%63%37%10%20%2005年全球金融離岸經(jīng)營(yíng)狀況2010年全球金融離岸經(jīng)營(yíng)狀況2005年全球金融服務(wù)總成本規(guī)模2.15萬(wàn)億美元，10%離岸經(jīng)營(yíng)，成本節(jié)約32%即710億美元2010年全球金融服務(wù)總成本規(guī)模24.14萬(wàn)億美元，20%離岸經(jīng)營(yíng)，成本節(jié)約將達(dá)37%即1530億美元其他風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避獲取先進(jìn)技術(shù)與人才流程更為透明、有效提高服務(wù)質(zhì)量金融后臺(tái)業(yè)務(wù)外包驅(qū)動(dòng)因素金融后臺(tái)業(yè)務(wù)離岸經(jīng)營(yíng)六大選取要素信息技術(shù)的發(fā)展和自身標(biāo)準(zhǔn)化、程序化的特點(diǎn)，使得金融后臺(tái)業(yè)務(wù)可以遠(yuǎn)離資本市場(chǎng)和前臺(tái)業(yè)務(wù)離岸經(jīng)營(yíng)。利用發(fā)展國(guó)家低廉的土地與勞動(dòng)成本，實(shí)現(xiàn)后臺(tái)業(yè)務(wù)的效率與節(jié)約成本。金融后臺(tái)業(yè)務(wù)離岸經(jīng)營(yíng)的主要考慮因素包括：低成本高素質(zhì)的勞動(dòng)力、語(yǔ)言溝通、IT與通訊基礎(chǔ)設(shè)施等。金融后臺(tái)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)源：德勤行業(yè)研究報(bào)告14近年來(lái)金融后臺(tái)業(yè)務(wù)在我國(guó)迅速升溫，眾多城市爭(zhēng)建金融后臺(tái)產(chǎn)業(yè)基地，深圳發(fā)展相對(duì)滯后中國(guó)目前已建的金融后臺(tái)產(chǎn)業(yè)基地均位于大中城市遠(yuǎn)郊地帶的產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，既可以利用園區(qū)內(nèi)先進(jìn)信息電子技術(shù)與基礎(chǔ)設(shè)施又可以控制運(yùn)營(yíng)成本，同時(shí)可以較為方便的獲取高素質(zhì)人才。目前的金融后臺(tái)產(chǎn)業(yè)基地布局明顯受到成本、語(yǔ)言、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等因素的影響。大連服務(wù)外包基地發(fā)揮地緣對(duì)接與語(yǔ)言優(yōu)勢(shì)，開(kāi)拓日本和韓國(guó)的金融服務(wù)外包市場(chǎng)上海金融信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地以銀行卡產(chǎn)業(yè)鏈為基礎(chǔ)發(fā)展國(guó)際金融信息后臺(tái)服務(wù)基地成都高新區(qū)工行電子銀行中心、中行西南信息中心、平安保險(xiǎn)第二后援中心等10家國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)后臺(tái)功能已確定落戶成都。15上海金融信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地位于張江高科技園區(qū)，以中國(guó)銀聯(lián)為核心的銀行卡產(chǎn)業(yè)鏈為基礎(chǔ)，依托園區(qū)內(nèi)成熟的軟件開(kāi)發(fā)與電子產(chǎn)業(yè)，發(fā)展“國(guó)際金融信息后臺(tái)服務(wù)基地”銀行卡產(chǎn)業(yè)園華東路站產(chǎn)業(yè)園進(jìn)園單位一期二期中國(guó)銀聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地；中國(guó)平安保險(xiǎn)客戶服務(wù)及后援技術(shù)中心；交通銀行數(shù)據(jù)處理中心（上海）；中國(guó)銀行信息中心（上海）；太平人壽全國(guó)后援中心。招商銀行信用卡中心興業(yè)銀行信用卡中心上海期貨交易所衍生品開(kāi)發(fā)和數(shù)據(jù)處理中心中國(guó)人民銀行征信中心、反洗錢中心和支付系統(tǒng)上海中心上海銀行數(shù)據(jù)中心中國(guó)人壽全國(guó)后援中心位置：上海市外環(huán)以東，張江高科技園東側(cè)；占地面積：4530畝；四大功能：產(chǎn)業(yè)集聚創(chuàng)新，金融后臺(tái)服務(wù)，輻射帶動(dòng)，國(guó)際金融BPO承接；五大業(yè)務(wù)：金融數(shù)據(jù)處理業(yè)務(wù)，銀行卡后臺(tái)數(shù)據(jù)處理業(yè)務(wù)，卡片及機(jī)具研發(fā)制作業(yè)務(wù)，金融BPO業(yè)務(wù)，相關(guān)配套業(yè)務(wù)。1612345數(shù)據(jù)錄入客戶基礎(chǔ)支持客戶技術(shù)支持，后臺(tái)業(yè)務(wù)（財(cái)務(wù)、HR），單據(jù)處理專家服務(wù),KPO決策支持，研發(fā)創(chuàng)新，風(fēng)險(xiǎn)管理，KPO驅(qū)動(dòng)因素-節(jié)約成本驅(qū)動(dòng)因素–

節(jié)約成本+業(yè)務(wù)效率驅(qū)動(dòng)因素–專業(yè)人才+節(jié)約成本+業(yè)務(wù)效率金融中臺(tái)業(yè)務(wù)主要以研發(fā)與數(shù)據(jù)分析類型為主，專業(yè)性強(qiáng)、附加值高，具有集聚性和創(chuàng)新性的特點(diǎn)金融中臺(tái)業(yè)務(wù)17與后臺(tái)業(yè)務(wù)相比，中臺(tái)業(yè)務(wù)與資本市場(chǎng)的聯(lián)系與業(yè)務(wù)集聚更強(qiáng)，基于金融中臺(tái)業(yè)務(wù)的知識(shí)流程外包（KPO)是全球金融行業(yè)分工的下一個(gè)熱點(diǎn)，中臺(tái)業(yè)務(wù)分離的首要驅(qū)動(dòng)因素是對(duì)專業(yè)人才的需求金融中臺(tái)業(yè)務(wù)外包原因CAGR(KPO)=45%CAGR(BPO)=26%先進(jìn)技術(shù)需求提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力全球金融BPO與KPO業(yè)務(wù)預(yù)期增長(zhǎng)(2003-2010)IFSC?都柏林德勤預(yù)計(jì)未來(lái)幾年全球金融KPO業(yè)務(wù)將以每年45%的速度增長(zhǎng)，由2003年的12億美元增長(zhǎng)至2010年的170億美元，同期BPO業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)率將為26%，KPO將成為全球金融行業(yè)分工的下一個(gè)熱點(diǎn)。相比后臺(tái)業(yè)務(wù)，中臺(tái)業(yè)務(wù)集聚性更強(qiáng)、與資本市場(chǎng)的聯(lián)系更為緊密。國(guó)際金融后臺(tái)業(yè)務(wù)的離岸經(jīng)營(yíng)，主要分散在印度等國(guó)家的中小城市的IT產(chǎn)業(yè)園當(dāng)中，營(yíng)運(yùn)成本低、較為分散，并且可以遠(yuǎn)離資本市場(chǎng)。而金融中臺(tái)業(yè)務(wù)服務(wù)中心的布局則相對(duì)集中，相鄰主要資本市場(chǎng)，如位于都柏林的國(guó)際金融服務(wù)中心(IFSC)。數(shù)據(jù)來(lái)源:IDC–終端消費(fèi)者調(diào)查,2004印度孟買的金融分析師18印度從IT外包到KPO的產(chǎn)業(yè)升級(jí)：1990s-2010IT外包BPOKPO市場(chǎng)規(guī)模-2003年215億美元27.8億美元7.2億美元CAGR:2003-201027.5%30.6%49.5%占印度服務(wù)業(yè)比重7.03%0.91%0.24%全球份額20031.6%36.1%55.8%2005NA45.2%70.6%服務(wù)內(nèi)容IT服務(wù)，系統(tǒng)分析，網(wǎng)絡(luò)分析，軟件實(shí)施，系統(tǒng)整合，工程研發(fā)，遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)管理；事務(wù)性流程，設(shè)立銀行帳戶，技術(shù)支持，以語(yǔ)音和電子郵件為基礎(chǔ)的支持工作；行業(yè)與公司研究，價(jià)值分析，投資分析，建模與數(shù)據(jù)分析，資產(chǎn)管理專利申請(qǐng)。起始于：1990年代1998200019金融交易的完成、投資決策的做出往往需要多方面的信息與專業(yè)知識(shí)，因此金融前臺(tái)業(yè)務(wù)大多集聚在大型城市的中心區(qū)，形成國(guó)際性金融中心，與城市CBD相鄰甚至重合紐約?曼哈頓新加坡?圣淘沙倫敦?金絲雀港香港?維多利亞港金融前臺(tái)業(yè)務(wù)20金融前臺(tái)、中臺(tái)與后臺(tái)業(yè)務(wù)比較金融前臺(tái)業(yè)務(wù)金融中臺(tái)業(yè)務(wù)金融后臺(tái)業(yè)務(wù)城市中心城市次中心城市非中心城市區(qū)位中心區(qū)近郊IT、金融等產(chǎn)業(yè)園區(qū)首要驅(qū)動(dòng)因素信息專業(yè)人才成本人力需求金融專業(yè)人才商業(yè)人才金融專業(yè)人才低成本、高素質(zhì)、同語(yǔ)種人才經(jīng)濟(jì)附加值高中低分布特點(diǎn)集中于都市商業(yè)、金融中心內(nèi)具有行業(yè)集聚性分散布局與金融中心關(guān)系業(yè)務(wù)聚集形成金融中心與金融中心距離較近，存在信息與人員交流與金融中心主要是信息交流，受距離影響小經(jīng)濟(jì)影響業(yè)務(wù)聚集性強(qiáng)具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)、就業(yè)帶動(dòng)作用金融中心是國(guó)家/地區(qū)經(jīng)濟(jì)影響力的重要實(shí)現(xiàn)手段業(yè)務(wù)有集聚效應(yīng)能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)與就業(yè)可以促進(jìn)次金融中心的發(fā)展業(yè)務(wù)沒(méi)有聚集需求產(chǎn)業(yè)與就業(yè)帶動(dòng)作用較小不能促成金融中心的形成案例紐約華爾街倫敦金絲雀港都柏林IFSC印度班加羅爾上海銀行卡中心212、項(xiàng)目基本指標(biāo)雅寶工業(yè)城總用地面積為62.1萬(wàn)平方米，用地性質(zhì)從西到東分別為居住用地、工業(yè)用地和林地，實(shí)際可建設(shè)用地面積約29.2萬(wàn)平米地塊編號(hào)用地性質(zhì)面積（萬(wàn)平方米）A居住用地2.6B工業(yè)用地26.6C林地32.9總計(jì)62.1用地規(guī)模項(xiàng)目由3塊地組成，總用地面積為62.1萬(wàn)平方米用地性質(zhì)A地塊為居住用地，B地塊為工業(yè)用地，C地塊為林地ABC梅坂大道南坪快速223、項(xiàng)目屬性界定地塊價(jià)值挖掘：與中心區(qū)便利連接+原生態(tài)環(huán)境位于福田中心區(qū)北延長(zhǎng)線上，距福田中心區(qū)約15分鐘車程，未來(lái)可成為中心區(qū)的配套服務(wù)基地。隨著龍坂地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善和周邊土地的相繼開(kāi)發(fā)，地塊周邊區(qū)域?qū)⒀杆俪墒臁５貕K周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，與福田、羅湖、南山中心及東莞等地便利連接。地塊距地鐵4號(hào)線民樂(lè)站約500米，未來(lái)可以通過(guò)構(gòu)建局部連接線與地鐵接駁，從而改變項(xiàng)目與深圳各中心和節(jié)點(diǎn)的空間距離。地塊緊臨梅坂大道，進(jìn)入性和昭示性非常好。

區(qū)位價(jià)值交通優(yōu)勢(shì)生態(tài)環(huán)境地塊依山傍水，自然景觀優(yōu)美，具備建設(shè)生態(tài)型、高品位項(xiàng)目的先天條件。地塊內(nèi)部和周邊擁有2個(gè)水庫(kù)，水質(zhì)清澈，周圍綠樹(shù)環(huán)繞，環(huán)境十分優(yōu)美。銀湖山森林公園位于項(xiàng)目區(qū)東南側(cè)，山林茂密，層巒疊翠，全年郁郁蔥蔥。23合作技巧匯報(bào)技巧從客戶目標(biāo)出發(fā)了解對(duì)接人、決策人報(bào)告主體內(nèi)容由項(xiàng)目經(jīng)理講解匯報(bào)前說(shuō)明在項(xiàng)目組不了解本次匯報(bào)意圖的情況下，針對(duì)修改稿進(jìn)行匯報(bào)匯報(bào)后溝通主要由項(xiàng)目經(jīng)理、部門總監(jiān)和領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行解答和交流匯報(bào)效果：良好，開(kāi)發(fā)商認(rèn)同世聯(lián)的觀點(diǎn)并被世聯(lián)的專