標(biāo)桿房企四線城市房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)成本優(yōu)化方案比選報(bào)告附圖詳細(xì)

————XX城市公司合約部、技術(shù)部四線城市房屋建造成本下不來，售價(jià)上不去，利潤率低，是業(yè)界普遍存在的現(xiàn)象。在夾縫中求生存，在嚴(yán)酷的市場環(huán)境下，戒除粗獷的管理方式，精細(xì)化計(jì)算，留足充分的方案設(shè)計(jì)與優(yōu)化時(shí)間，讓技術(shù)與合約很好互動(dòng)，會(huì)給項(xiàng)目的定位奠基好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，利潤率可以實(shí)現(xiàn)最大限度地籌劃。XX一期（C-1）項(xiàng)目總占地面積約88.5畝。地塊包含3棟小高層、3棟疊加別墅、17棟聯(lián)排別墅、2棟商業(yè)組成，容積率約為1.01；共274戶；總建筑密度約35%。建筑風(fēng)格為“外在古典、內(nèi)在時(shí)尚”，采用坡屋頂?shù)冉ㄖ赝怀霰憩F(xiàn)建筑的古典美；創(chuàng)造休閑幽靜的居住環(huán)境。技術(shù)部在方案階段與合約部緊密配合，從建筑總體到單體方案，進(jìn)行了多輪次的測算與比較。C-1地塊方案效果圖C-1地塊功能分區(qū)圖建筑總體優(yōu)化地下室平面布置的優(yōu)化項(xiàng)目初步方案可售面積5.7801萬m2，建筑面積9.1157萬m2；可售面積比只有63.4%，稅前銷售利潤率只有11.98%。我們細(xì)細(xì)分析了原因，發(fā)現(xiàn)地下車庫及設(shè)備房面積1.4911萬m2,219個(gè)單車位，90個(gè)子母車位，48.25m2/車位。這個(gè)指標(biāo)過高，且該方案考慮了90個(gè)子母車位，在該區(qū)域考慮是超前設(shè)計(jì)，該區(qū)域出于開封市郊，場區(qū)空曠處較多，未來十年內(nèi)，地下車位都不能全部啟用。且收益也不高。因此，合約部給技術(shù)部提出了優(yōu)化地下車庫及設(shè)備房布置方案，優(yōu)化目標(biāo)：優(yōu)化前車庫方案（（地下機(jī)動(dòng)車位及設(shè)備房面積14911m2）優(yōu)化后地下車庫平面（地下機(jī)動(dòng)車位及設(shè)備房面積12957m2）主要的變化如上圖：減少了小高層南面車庫的面積，通過走廊與小高層地下室連接。原方案與優(yōu)化方案比較表比較方案建筑面積(m2))可售面積(m2))可售面積比例(%%)地下車庫及設(shè)備房房面積(m2)地下車庫數(shù)(個(gè)）車位指標(biāo)（m2//個(gè))原方案9.11575.780163.4%1491130948.25優(yōu)化方案8.92485.855265.6%1295731041.80在技術(shù)部的努力下，將C-1地塊地庫方案優(yōu)化后，土地前成本測算稅前銷售成本利潤率從11.98%提高至13.89%。但離集團(tuán)要求的不低于15%，還有距離。在目前預(yù)期銷售價(jià)格不變（小高層6500元/m2.疊加11000元/m2，聯(lián)排別墅15000元/m2)的情況下，提高可售面積比及降低車位指標(biāo)是努力的目標(biāo)。因此合約對(duì)照圖紙，提出建議：1、地下一層平面圖中，每棟小高層有2道通道，建議改成1個(gè)通道，可以省掉幾道墻體；如下圖所示：2、住宅主變電所靠走廊墻設(shè)置。可以省掉一道墻體。二、結(jié)構(gòu)優(yōu)化排別墅結(jié)構(gòu)經(jīng)技術(shù)選型有1、異型柱、剪力墻結(jié)構(gòu)；2、異形柱結(jié)構(gòu)3、剪力墻結(jié)構(gòu)，合約配合技術(shù)進(jìn)行結(jié)構(gòu)選型論證。聯(lián)排別墅不不同結(jié)構(gòu)形式式對(duì)造價(jià)的影影響分析表方案剪力墻異形柱剪力墻+異形柱序號(hào)項(xiàng)目編碼項(xiàng)目名稱計(jì)量單位工程數(shù)量金額（元）工程數(shù)量金額（元）工程數(shù)量金額（元）綜合單價(jià)合價(jià)綜合單價(jià)合價(jià)綜合單價(jià)合價(jià)874450.442816672.889839261.1191異形柱m35.542048.1811346.922108.032048.18221264.88984.22048.18172456.7762有梁板m3343.481482.61509246.888344.371482.61510566.441339.251482.61502975.4443直形墻m3182.391520.59277340.44110.131520.5915403.58857.031520.5986719.2554現(xiàn)澆混凝土鋼筋條條增t15.5994905.276516.21114.1564905.269438.01115.724905.277109.744分部小計(jì)874450.442816672.889839261.119本頁小計(jì)874450.442816672.889839261.119直接費(fèi)（4聯(lián)排計(jì)計(jì)為1棟）874450.442816672.889839261.119綜合費(fèi)合計(jì)（4聯(lián)聯(lián)排計(jì)為1棟）142725413292071366322C-1地塊綜合費(fèi)費(fèi)合計(jì)（4聯(lián)排計(jì)為1棟，合計(jì)22棟）313995888292425544300590844以上計(jì)算依據(jù)執(zhí)行中原事業(yè)部總包合同通用版本2002年河南省建設(shè)工程綜合基價(jià)，鋼筋按照2014年2季度鄭州市，混凝土