第八章 其他估價方法

第一節(jié)路線價法笫八章其他估價方法一、基本原理

2.理論依據(jù)

實質(zhì)上是一種比較法“路線價”看作是“可比實例”價格3.計算公式土地價格（單價）＝路線價×深度價格修正率×其他價格修正率土地價格（總價）＝土地單價×土地面積

1.概念路線價法是對臨接道路且可及性相當?shù)耐恋卦O(shè)定標準深度，選取若干標準宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后再配合深度價格修正率和其他價格修正率表，計算出臨接該道路的其他土地價格的一種估價方法。4.適用對象和條件

（1）適用對象：主要用于城市街道兩側(cè)土地的估價、特別適用于土地課稅、土地整理、征地拆遷或其他需要在大范圍內(nèi)對大量土地進行的估價。

（2）條件：道路規(guī)整、各宗土地排列整齊、有合理的價格修正率表。

5.操作步驟

（1）劃分路線價區(qū)段

（2）設(shè)定標準深度

（3）選取標準宗地

（4）調(diào)查評估路線價（5）制作深度價格修正率和其他價格修正率表

（6）計算臨街各宗土地的價格

二、劃分路線價區(qū)段

將可及性相當、地塊相連的土地劃為一個路線區(qū)段

。兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價有顯著差異的地點，通常是從十字路或丁字路中心處劃分。

三、設(shè)定標準深度

設(shè)定的標準深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的眾數(shù)四、調(diào)查評估路線價選取一定數(shù)量的標準宗地用收益法、比較法等求地價

地價的平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)等

路線價

五、制作深度價格修正率表深度價格修正率是基于深度價格遞減率，即臨街土地中各部分的價值隨遠離道路而有遞減現(xiàn)象。最簡單的是四三二一法則。表1四三二一法則深度價格修正率的形式臨街深度（英尺）255075100125150175200單獨深度價格修正率（%）403020109876累計深度價格修正率（%）407090100109117124130平均深度價格修正率（%）16014012010087.278.070.865.0六、計算臨街各宗土地

1.一面臨街矩形土地價格的計算

例1：圖1中是一臨街深度15.24米（即50英尺）、臨街寬度20米的矩形土地，所在區(qū)段的路線價（土地單價）為2000元/平方米。根據(jù)表1的平均深度價格修正率，其單價和總價分別是多少？路線價2000元/平方米20米15.24米圖1該宗土地的單價=路線價×深度價格修正率=2000×140%=2800（元/平方米）該宗土地的總價=土地單價×土地面積=2800×20×15.24=85.34（萬元）2.前后兩面臨街矩形土地后街影響深度=全部深度-前街影響深度例2：圖2中是一前后兩面臨街、總深度為30米的矩形土地，其前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米。求其前街影響深度。路線價2000元/平方米30米圖2路線價1000元/平方米3.矩形街角地

計算街角地的價格，采用“正旁兩街分別輕重估價法”，即先求取高價街（也稱正街）的價格，再計算低價街（也稱旁街）的影響加價，然后加總。計算公式如下：例3：圖3中是一矩形街角地，其正街路線價（土地單價）為2000元/平方米，旁街路線價（土地單價）為1000元/平方米，臨正街深度為22.86米（即75英尺），臨旁街深度為15.24米（即50英尺）。假設(shè)旁街影響加價率為20%。根據(jù)表1的平均深度價格修正率，該宗土地的單價是多少？15.24米圖2路線價1000元/平方米路線價2000元/平方米22.86米4.三角形土地

計算一面臨街直角三角形土地價格的計算公式如下：例4：如圖4中所示，有一宗三角形ABC土地，如果臨街深度80英尺的一面臨街矩形土地的深度價格修正率為90.9%，臨街深度80英尺的三角形土地價格修正率為63%，試求該宗三角形土地的總價。路線價1000元/平方米80英尺圖470英尺ABC該宗土地的總價=1000×90.9%×63×70×80÷2=1603476（元/平方米）5.其他形狀：先劃分成矩形、三角形，再相加減。如圖5，梯形ABCD土地的價格=矩形ABEF土地的價格-三角形AFD土地的價格-三角形BEC土地的價格。圖5路線價1000元/平方米ABCDFE一、長期趨勢法基本原理長期趨勢法：推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格。即一般估價時點都是未來。長期趨勢法應用于：假設(shè)開發(fā)法中預測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值收益法中對未來凈收益等的預測填補某些房地產(chǎn)價格歷史資料的缺乏比較、分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力長期趨勢法適用對象是價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)

長期趨勢法適用條件是擁有估價對象或類似房地產(chǎn)的較長時期的歷史價格資料，且所擁有的資料要真實、可靠。

第二節(jié)長期趨勢法長期趨勢法操作步驟

：（1）搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別，以保證其真實、可靠；（2）整理上述搜集到的歷史價格資料，將其化為同一標準（如為單價或樓面地價，方法與市場法中建立價格可比基礎(chǔ)的方法相同），并按照時間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，畫出時間序列圖；（3）觀察、分析這個時間序列，根據(jù)其特征選擇適當、具體的長期趨勢法，找出估價對象的價格隨時間變化而出現(xiàn)的變動規(guī)律，得出一定的模式（或數(shù)學模型）；（4）以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格。二、數(shù)學曲線擬合法：直線趨勢法

以y表示各期的房地產(chǎn)價格，x表示時間，則x為自變量，y為因變量，y與x的關(guān)系可用下列方程式來描述：

其中：根據(jù)這個方程式可以預測該類房地產(chǎn)未來某年的價格【例1】某類房地產(chǎn)1997-2005年的價格如表8-1中第2列。

表8-1某類房地產(chǎn)1997—2005年的價格（元/m2）年份房地產(chǎn)價格YXXYX2趨勢值（a+bX）19972200-4-8800161982.2219982400-3-720092367.2219992700-2-540042752.2220003000-1-300013137.22200134000003522.22200238001380013907.22200342002840044292.222004470031410094677.2220055300421200165062.22總計3170002310060根據(jù)公式，求得a=3522.22，b=385所以Y=3522.22+385X

據(jù)此預測該類房地產(chǎn)2006年的價格為：V2006=3522.22+385×5=5447.22（元/m2）預測該類房地產(chǎn)2007年的價格為：V2007=3522.22+385×6=5832.22（元/m2）估價的適用條件是房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近。三、平均增減量法

式中：Vi—第i期（可為年、半年、季、月等，下同）房地產(chǎn)價格的趨勢值；i—時期序數(shù)，i=1，2，…，n；p0—基期房地產(chǎn)價格的實際值；d—逐期增減量的平均數(shù)；pi—第i期房地產(chǎn)價格的實際值?！纠?】需要預測某宗房地產(chǎn)2005年的價格，已知該類房地產(chǎn)2000—2004年的價格及其逐年上漲額如表8-2中第2列和第3列所示。

表8-2某類房地產(chǎn)2000—2004年的價格（元/m2）年份房地產(chǎn)價格的實際值逐年上漲額房地產(chǎn)價格的趨勢值2000681200171332714.5200274633748200378135781200481534815【解】由題意：房地產(chǎn)價格逐年上漲額的平均數(shù)為：

d=（32+33+35+34）/4=33.5（元/m2）

據(jù)此預測該宗房地產(chǎn)2005年的價格為：V5=681+33.5×5=848．5（元/m2）

利用上述資料預測該宗房地產(chǎn)2006年的價格，則為：V6=681+33.5×6=882.0（元/m2）估價的適用條件是房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近。四、平均發(fā)展速度法式中：t—平均發(fā)展速度【例3】需要預測某宗房地產(chǎn)2005年的價格，已知該類房地產(chǎn)2000-2004年的價格及其逐年上漲速度如表8-4中第2列和第3列所示。年份房地產(chǎn)價格的實際值逐年上漲速度（％）房地產(chǎn)價格的趨勢20005602001675120.56782002820121.58202003985120.199220041200121.81200表8-4某類房地產(chǎn)2000—2004年的價格（元/m2）【解】由題意：本例房地產(chǎn)價格的平均發(fā)展速度為：t=（1200/560）1/4＝1.21據(jù)此預測該宗房地產(chǎn)2005年的價格為：V5＝560×1.215＝1452（元/m2）如果利用上述資料預測該宗房地產(chǎn)2006年的價格，則為：V6＝560×1.216＝1758（元/m2）

對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。

分簡單移動平均法和加權(quán)移動平均法五、移動平均法

【例4】某類房地產(chǎn)2004年各月的價格如下表中第2列。月份房地產(chǎn)價格實際值每5個月的移動平均數(shù)移動平均數(shù)的逐月上漲額16702680369068446806941057007041067207141077307261287407381297407501210760762121178012790如果利用上述資料預測該類房地產(chǎn)2005年1月的價格，則為：V＝762+12×3＝798（元/m2）六、指數(shù)勻修法以本期的實際值和本期的預測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻之后得出下一時期預測值的一種預測方法。設(shè)：pi為第i期的實際值；Vi為第i期的預測值；Vi+1為第i+l期的預測值；為修勻常數(shù)，0≤a≤1。則：指數(shù)修勻法進行預測的關(guān)鍵是確定a的數(shù)值，一般認為a的數(shù)值可以通過試算來確定。例如，對同一個預測對象用0.3，0.5，0.7，0.9進行試算，用哪個常數(shù)a修正的預測值與實際值的絕對誤差最小，就以這個常數(shù)來修正最合適?！纠?】某類房地產(chǎn)上月價格為5000元/m2，而利用指數(shù)修勻法預測值為5100元/m2

，假設(shè)a=0.3，則本月的預測值為：V=0.3*5000+（1-0.3）*5100=5050（元/m2）第三節(jié)高層建筑地價分攤法

一、按建筑面積分攤例1：有一樓房，總建筑面積為1000平方米，如果某人擁有其中80平方米的建筑面積，則該人占有的土地份額為80÷1000=8%。如果該樓房所占的土地總價值為100萬元，則該人享有的地