《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》解讀-部不動(dòng)產(chǎn)登記中心登記制度處-翟國(guó)徽

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》解讀翟國(guó)徽

國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心登記制度處一、立法背景二、制度內(nèi)容解讀目錄第一部分立法背景立法背景2《物權(quán)法》（2007年）：第10條第2款：國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。第246條：法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)登記工作回顧22015年11月24日條例發(fā)布（656號(hào)令）2月27日簿證統(tǒng)一（25號(hào)文）3月1日發(fā)放第一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證3月30日權(quán)籍調(diào)查（41號(hào)文）4月13日中編辦職責(zé)整合意見(jiàn)（50號(hào)文）8月3日信息平臺(tái)建設(shè)通知（90號(hào)文）8月29日登記與交易銜接意見(jiàn)（90號(hào)文）第二部分

制度內(nèi)容解讀《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬糾紛調(diào)處條例》《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》等法律法規(guī)規(guī)章規(guī)范性文件不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范化建設(shè)指導(dǎo)意見(jiàn)等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)》等技術(shù)規(guī)范制度頂層設(shè)計(jì)1《不動(dòng)產(chǎn)登記法》？《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利法》？《民法典》（2017）？自然資源產(chǎn)權(quán)制度改革？自然生態(tài)空間空間統(tǒng)一確權(quán)登記？立法的總體考慮一條例的體例結(jié)構(gòu)二條例的制度內(nèi)容三核心制度內(nèi)容解讀立法的總體考慮一（一）以保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，維護(hù)交易安全為核心功能定位，明確不動(dòng)產(chǎn)登記的基本規(guī)則為重要方向。盡可能淡化行政管理的色彩，著重突出不動(dòng)產(chǎn)登記的基本功能。（二）以《物權(quán)法》為依據(jù)，尊重實(shí)踐和其他與不動(dòng)產(chǎn)登記不沖突的現(xiàn)行立法?！稐l例》的起草始終貫穿“包容和創(chuàng)新”理念。以《物權(quán)法》的立法理念和基本制度為指導(dǎo)，在法律術(shù)語(yǔ)和具體制度設(shè)計(jì)上與《物權(quán)法》的規(guī)定基本保持一致，尊重其他法律的有關(guān)規(guī)定，吸收現(xiàn)行各類(lèi)登記辦法的有關(guān)內(nèi)容，豐富登記的種類(lèi)和內(nèi)容。充分借鑒各地登記實(shí)踐的有益做法和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)現(xiàn)行法律亟需修改的一些問(wèn)題，按照先立后破的原則，在《條例》中做了創(chuàng)設(shè)性規(guī)定，力求立法能夠順應(yīng)登記實(shí)踐的新要求。立法的總體考慮一（三）以宏觀制度構(gòu)架為主，兼顧具體制度內(nèi)容及操作細(xì)節(jié)?！稐l例》以程序法為主，兼顧實(shí)體法。為高效利用立法資源，采取“抓大放小”的方式，明確重點(diǎn)，對(duì)于個(gè)別具體內(nèi)容以授權(quán)立法的形式銜接，為出臺(tái)細(xì)則和辦法提供依據(jù)，對(duì)于申請(qǐng)登記應(yīng)當(dāng)提交的材料及其審核要求未過(guò)多涉及，留待條例的實(shí)施細(xì)則予以細(xì)化規(guī)定。（四）以便民利民和保障交易安全為導(dǎo)向，落實(shí)實(shí)質(zhì)上的統(tǒng)一登記。《條例》以統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記依據(jù)為抓手，力求實(shí)現(xiàn)其他三個(gè)統(tǒng)一，達(dá)到實(shí)質(zhì)上的統(tǒng)一而非形式統(tǒng)一；同時(shí)，規(guī)定了登記代理制度、登記信息查詢(xún)、登記資料目錄公示等制度，以方便企業(yè)和群眾申請(qǐng)辦理登記；規(guī)定了登記人員制度、到場(chǎng)申請(qǐng)、登記機(jī)構(gòu)與有關(guān)部門(mén)信息聯(lián)網(wǎng)等制度，方便登記機(jī)構(gòu)高效開(kāi)展登記審核工作，最大限度保證登記內(nèi)容的真實(shí)性和市場(chǎng)交易安全，方便群眾辦理。條例的體例結(jié)構(gòu)二

總則（第1-7條）

不動(dòng)產(chǎn)登記簿（第8-13條）

登記程序（第14-22條）

登記信息共享與保護(hù)（第23-28條）

法律責(zé)任（第29-32條）

附則（第33-35條）

組織規(guī)范形式結(jié)構(gòu)實(shí)質(zhì)結(jié)構(gòu)+程序規(guī)范條例的基本制度構(gòu)架1功能定位2法定原則3基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類(lèi)型10信息共享保護(hù)7登記管轄5登記能力11法律責(zé)任制度內(nèi)容框架三6登記機(jī)構(gòu)和人員12附則不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記其他登記+功能定位1第1條：為整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請(qǐng)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等法律，制定本條例。（1）整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)。根據(jù)《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》和國(guó)務(wù)院第31次常務(wù)會(huì)議確定的“四統(tǒng)一”精神，明確將土地、房屋、草原、林地、海域等分散在不同部門(mén)的登記職責(zé)整合由一個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)。將職責(zé)整合作為暫行條例的立法目的之一，旨在最大限度地消除分散登記的體制障礙，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定制度基礎(chǔ)，這是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法過(guò)渡性特征的體現(xiàn)，也是“暫行”兩字的體現(xiàn)。功能定位1（2）規(guī)范登記行為。這是程序性規(guī)范的內(nèi)在之義，也是落實(shí)四中全會(huì)精神的體現(xiàn)。通過(guò)程序規(guī)范，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，使登記機(jī)構(gòu)依法登記，確保登記結(jié)果的正當(dāng)性和準(zhǔn)確性，增強(qiáng)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力。

《條例》全文頻繁使用“依法”、“應(yīng)當(dāng)”、“及時(shí)”等立法語(yǔ)言，其根本目的旨在更好地約束登記機(jī)構(gòu)，規(guī)范登記行為。按照法定職責(zé)必須為的原則，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格依法履責(zé)。（3）方便群眾。通過(guò)整合登記職責(zé)，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負(fù)擔(dān)；合理設(shè)置登記程序和實(shí)現(xiàn)登記信息共享，方便群眾登記申請(qǐng)和辦理。便民利民、高效服務(wù)是貫穿《條例》始終的一條重要主線，涉及登記申請(qǐng)、受理、登簿、發(fā)證以及信息共享與應(yīng)用服務(wù)的工作全流程。功能定位1（4）保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益。以“四統(tǒng)一”為抓手，保證各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容得到全面、準(zhǔn)確的明晰和確認(rèn)，以不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力為基礎(chǔ)，保障權(quán)利人合法的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。這是《條例》的根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，更是《條例》立法的核心。一直以來(lái)，社會(huì)上對(duì)《條例》的立法目的一直存在誤解，與反腐、小產(chǎn)權(quán)房、房地產(chǎn)調(diào)控等等聯(lián)系在一起。不動(dòng)產(chǎn)登記立法的核心功能和目的只有一個(gè)：就是保護(hù)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，維護(hù)市場(chǎng)交易安全，絕非為了干預(yù)、增負(fù)或設(shè)卡。

簡(jiǎn)言之，職責(zé)整合是基本前提，保護(hù)權(quán)益是核心目的、規(guī)范管理是重要抓手，便民利民是工作準(zhǔn)則。條例的基本制度構(gòu)架1功能定位2法定原則3基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類(lèi)型10信息共享保護(hù)7登記管轄5登記能力11法律責(zé)任條例的制度內(nèi)容三6登記機(jī)構(gòu)和人員12附則法定原則21、工作原則保護(hù)權(quán)益（第1條）嚴(yán)格管理（第4條第2款）方便群眾（第4條第2款）2、法律原則統(tǒng)一登記原則（第4條第1款）合法登記原則（第2條第1款）申請(qǐng)登記原則（第14條）屬地登記原則（第7條）穩(wěn)定連續(xù)原則（第4條第2款、第3款）法定原則2第4條：國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動(dòng)產(chǎn)登記遵循嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響?！眹?yán)格管理原則：規(guī)范登記行為，強(qiáng)化政府責(zé)任，提高登記質(zhì)量，增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力；穩(wěn)定連續(xù)原則：保證物權(quán)穩(wěn)定，條例施行前依法頒發(fā)的各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效，已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利不因登記機(jī)構(gòu)和程序的改變而受到影響。不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合和統(tǒng)一登記，不影響各部門(mén)繼續(xù)行使其權(quán)屬管理、交易管理等法定職責(zé)。方便群眾原則：切實(shí)提高行政效率，減輕群眾和企業(yè)負(fù)擔(dān)，助力大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新，法定原則2一體登記原則：房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。（房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)以土地、海域?yàn)榛A(chǔ)一體登記，建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)與該土地、海域范圍內(nèi)的房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)應(yīng)當(dāng)一并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、查封登記；土地或者海域上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物未一并登記的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在辦理轉(zhuǎn)移登記或者變更登記時(shí)一并申請(qǐng)登記。）（以符合登記條件為前提）連續(xù)登記原則：未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類(lèi)型登記，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。（預(yù)告登記、預(yù)查封登記等例外）屬地登記原則：不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理。（國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)用島用海和國(guó)有重點(diǎn)林區(qū)等例外）依申請(qǐng)登記原則：不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行，但法律、行政法規(guī)以及實(shí)施細(xì)則另有規(guī)定的除外。（如依職權(quán)登記、依囑托登記）條例的基本制度構(gòu)架1功能定位2法定原則3基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類(lèi)型10信息共享保護(hù)7登記管轄5登記能力11法律責(zé)任條例的制度內(nèi)容三6登記機(jī)構(gòu)和人員12附則登記類(lèi)型4第3條：不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷(xiāo)登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用本條例。——以權(quán)利為線索、以形態(tài)為補(bǔ)充條例最大程度地吸收和整合了目前涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的行政法規(guī)和部門(mén)規(guī)章有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記類(lèi)型的規(guī)定，針對(duì)《物權(quán)法》有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和注銷(xiāo)的規(guī)定，規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷(xiāo)登記等登記類(lèi)型。針對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及登記的事項(xiàng)，規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記（預(yù)查封登記）等登記類(lèi)型。登記類(lèi)型4——首次登記的界定與適用不動(dòng)產(chǎn)首次登記是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記。明確總登記、初始登記、設(shè)立登記的關(guān)系。細(xì)則規(guī)定：市、縣人民政府可以根據(jù)情況對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)未登記的不動(dòng)產(chǎn)，組織開(kāi)展集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的首次登記。依照前款規(guī)定辦理首次登記所需的權(quán)屬來(lái)源、調(diào)查等登記材料，由人民政府有關(guān)部門(mén)組織獲取。登記類(lèi)型4——變更登記界定與適用指因權(quán)利人的姓名或者名稱(chēng)、身份證類(lèi)型或身份證明號(hào)碼發(fā)生變更，不動(dòng)產(chǎn)的所在街道或門(mén)牌號(hào)等坐落、名稱(chēng)、用途、面積等自然狀況發(fā)生變更，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來(lái)源等權(quán)利狀況發(fā)生變化等不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。（一）權(quán)利人的姓名、名稱(chēng)、身份證或者戶(hù)口簿等類(lèi)型、身份證或者戶(hù)口簿等號(hào)碼發(fā)生變更的;（二）不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等自然狀況變更的；（三）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來(lái)源等權(quán)利狀況發(fā)生變化的；（四）同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的；（五）抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的；（六）最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的；（七）地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的；（八）共有性質(zhì)發(fā)生變更的；（九）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形。下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記：登記類(lèi)型4——轉(zhuǎn)移登記界定及適用

指因買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與、繼承、受遺贈(zèng)等原因?qū)е虏粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。（一）買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的；（二）以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資（入股）的；（三）法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（四）不動(dòng)產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（五）繼承、受遺贈(zèng)導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（六）共有人增加或者減少以及共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的；（七）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（八）因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的；（九）因需役地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的；（十）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。因下列情形導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記：登記類(lèi)型4——注銷(xiāo)登記界定及情形適用

指因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅而進(jìn)行的登記。（一）不動(dòng)產(chǎn)滅失的；（二）權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；（三）因不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)致使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。注意：不動(dòng)產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或者已經(jīng)辦理預(yù)告登記，所有權(quán)人、使用權(quán)人因放棄權(quán)利申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供抵押權(quán)人、地役權(quán)人、預(yù)告登記權(quán)利人同意的書(shū)面材料。有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷(xiāo)登記：條例的基本制度構(gòu)架1功能定位2法定原則3基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類(lèi)型10信息共享保護(hù)7登記管轄5登記能力11法律責(zé)任條例的制度內(nèi)容三6登記機(jī)構(gòu)和人員12附則登記能力5

第5條下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：（一）集體土地所有權(quán)；（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（三）森林、林木所有權(quán);（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（五）建設(shè)用地使用權(quán)；（六）宅基地使用權(quán)；（七）海域使用權(quán)；（八）地役權(quán)；（九）抵押權(quán)；

（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。所有權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系土地所有權(quán)建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)集體建設(shè)用地使用權(quán)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)租賃國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股國(guó)有土地使用權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)國(guó)家土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)海域使用權(quán)礦業(yè)權(quán)漁業(yè)權(quán)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)林地使用權(quán)草地使用權(quán)探礦權(quán)采礦權(quán)水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)？無(wú)居民海島使用權(quán)？抵押權(quán)一般抵押權(quán)最高額抵押權(quán)森林或林木使用權(quán)森林或林木所有權(quán)取水權(quán)？經(jīng)營(yíng)權(quán)？--登記能力5《物權(quán)法》之前，《民法通則》《擔(dān)保法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》《農(nóng)村土地承包法》《森林法》《草原法》《漁業(yè)法》《海域使用管理法》等法律中包含了相當(dāng)數(shù)量的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其登記規(guī)范?！段餀?quán)法》第５條規(guī)定：“物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容，由法律規(guī)定。”《物權(quán)法》中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括：土地的國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)等。

實(shí)踐中，存在權(quán)利沖突和交錯(cuò)、其他權(quán)利擴(kuò)容納入等問(wèn)題的應(yīng)對(duì)。與自然資源產(chǎn)權(quán)制度改革精神和方向的契合？信托登記？農(nóng)用地的使用權(quán)？水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)？取水權(quán)？探礦權(quán)？采礦權(quán)？條例的基本制度構(gòu)架1功能定位2法定原則3基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類(lèi)型10信息共享保護(hù)7登記管轄5登記能力11法律責(zé)任條例的制度內(nèi)容三6登記機(jī)構(gòu)和人員12附則登記機(jī)構(gòu)和人員6

第6條國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門(mén)為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)督。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一是前提和基礎(chǔ)?！秶?guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》和國(guó)務(wù)院第31次常務(wù)會(huì)議決定，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門(mén)承擔(dān)，理順部門(mén)職責(zé)關(guān)系，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負(fù)擔(dān)。要求由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。

厘清主管部門(mén)與實(shí)施主體之間的關(guān)系。登記機(jī)構(gòu)和人員6

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為縣級(jí)以上人民政府依法確定的、統(tǒng)一負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的部門(mén)。如：××縣人民政府確定由該縣國(guó)土資源局負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，則縣國(guó)土資源局為該縣不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，登記簿證加蓋“××縣國(guó)土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)用章”。各級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)內(nèi)設(shè)的、不具有獨(dú)立法人資格的不動(dòng)產(chǎn)登記局（處、科、股），不能作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。國(guó)土資源主管部門(mén)直屬的事業(yè)單位可以經(jīng)授權(quán)辦理具體的不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)，但不能作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)外行使行政職能。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定盡快刻制并啟用“不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)用章”?！匾兓旱怯洐C(jī)構(gòu)是部門(mén)，不再是人民政府。

《國(guó)土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》

截止11月6日，省級(jí)層面已完成職責(zé)整合；市縣層面，已有270個(gè)市（州）完成市級(jí)職責(zé)整合，其中226個(gè)市（州）完成了行政機(jī)構(gòu)整合；1895個(gè)縣（區(qū)）完成縣級(jí)職責(zé)機(jī)構(gòu)整合，其中1510個(gè)縣（區(qū)）完成了行政機(jī)構(gòu)整合。市縣職責(zé)整合數(shù)分別占全國(guó)市縣總數(shù)的81%、66%。登記機(jī)構(gòu)和人員6

第11條：

“不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)具備與不動(dòng)產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的管理和專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)?！?/p>

不動(dòng)產(chǎn)登記人員與機(jī)構(gòu)息息相關(guān)。登記生效主義為原則，登記對(duì)抗為例外的制度模式下，登記崗位的特殊性以及提高不動(dòng)產(chǎn)登記人員素質(zhì)的迫切性，決定了進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)登記人員隊(duì)伍的門(mén)檻應(yīng)具有相當(dāng)?shù)母叨?。?lèi)型：土地登記持證上崗人員、房屋登記官及其他不動(dòng)產(chǎn)登記工作從業(yè)人員。目標(biāo)：打造一支專(zhuān)業(yè)化、高水平的不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍。登記機(jī)構(gòu)和人員6關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記人員的界定 承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記審核、登簿的不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)熟悉相關(guān)法律法規(guī)，具備與其崗位相適應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)等方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。 國(guó)土資源部會(huì)同有關(guān)部門(mén)組織開(kāi)展對(duì)承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記審核、登簿的不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的考核培訓(xùn)。下一步，制定登記人員管理辦法，確保平穩(wěn)銜接過(guò)渡和規(guī)范管理。細(xì)化登記人員的考核、培訓(xùn)及管理等。條例的基本制度構(gòu)架1功能定位2法定原則3基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類(lèi)型10信息共享保護(hù)7登記管轄5登記能力11法律責(zé)任條例的制度內(nèi)容三6登記機(jī)構(gòu)和人員12附則登記管轄7第7條第1款：

“不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理；直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記?！薄段餀?quán)法》第10條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理?！弊鹬噩F(xiàn)實(shí)、體現(xiàn)統(tǒng)一，以屬地登記為原則，分級(jí)登記為例外。屬地管轄所指向的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)具有唯一性：即不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》第4條規(guī)定“設(shè)區(qū)的市人民政府可以對(duì)市轄區(qū)內(nèi)農(nóng)民集體所有的土地實(shí)行統(tǒng)一登記?！蔽瓷婕皣?guó)有土地登記管轄，實(shí)踐中做法多樣。為了便于實(shí)踐操作，規(guī)定“直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記”。

登記管轄7跨區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記管轄的特別規(guī)范：分別辦理、協(xié)商辦理和指定辦理

細(xì)則：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依照《條例》第七條第二款的規(guī)定，協(xié)商辦理或者接受指定辦理跨縣級(jí)行政區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)在登記完畢后將不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人以及不動(dòng)產(chǎn)坐落、界址、面積、用途、權(quán)利類(lèi)型等登記結(jié)果告知不動(dòng)產(chǎn)所跨區(qū)域的其他不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。第7條第2款：

“跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)的登記，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理；協(xié)商不成的，由共同的上一級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)指定辦理?！钡怯浌茌?——國(guó)家級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊管轄鑒于此類(lèi)國(guó)有資產(chǎn)的特殊保護(hù)以及保障和服務(wù)功能，依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，國(guó)家對(duì)這些不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行特殊的管理?？紤]到這些不動(dòng)產(chǎn)在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記中一直采用分級(jí)管轄登記原則的歷史，在堅(jiān)持屬地登記原則的基礎(chǔ)上，對(duì)這些特殊不動(dòng)產(chǎn)的登記管轄作特別規(guī)范，有利于更好地保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)，保持不動(dòng)產(chǎn)登記工作的連續(xù)性和穩(wěn)定性。第7條第3款：“國(guó)務(wù)院確定的重點(diǎn)國(guó)有林區(qū)的森林、林木和林地，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)項(xiàng)目用海、用島，中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地等不動(dòng)產(chǎn)登記，由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)規(guī)定。”登記管轄7——國(guó)家級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊管轄

會(huì)同辦理？參照辦理？授權(quán)立法國(guó)務(wù)院確定的重點(diǎn)國(guó)有林區(qū)的森林、林木和林地，由國(guó)土資源部受理并會(huì)同有關(guān)部門(mén)辦理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的項(xiàng)目用海、用島的登記，由國(guó)土資源部受理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地等不動(dòng)產(chǎn)登記，依照國(guó)土資源部《在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)用地土地登記辦法》等規(guī)定辦理。條例的基本制度構(gòu)架1功能定位2法定原則3基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類(lèi)型10信息共享保護(hù)7登記管轄5登記能力11法律責(zé)任條例的制度內(nèi)容三6登記機(jī)構(gòu)和人員12附則不動(dòng)產(chǎn)登記簿8第8條第1、2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。”

《國(guó)土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2015〕25號(hào)）明確規(guī)定:（一）自2015年3月1日起，全面啟用統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式。不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式包括《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》、《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》和《不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)審批表》，具體樣式、內(nèi)容及使用填寫(xiě)說(shuō)明見(jiàn)附件。（二）《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照統(tǒng)一的登記簿樣式自行制作使用。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以結(jié)合地方實(shí)際，針對(duì)不同的權(quán)利登記事項(xiàng)，對(duì)登記簿做相應(yīng)調(diào)整，但不得隨意減少登記簿的內(nèi)容。（三）各?。▍^(qū)、市）國(guó)土資源主管部門(mén)（不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)）要加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿證使用情況的監(jiān)管。采取檢查、指導(dǎo)等多種方式監(jiān)督不動(dòng)產(chǎn)登記簿證在本區(qū)域的規(guī)范使用。不動(dòng)產(chǎn)登記簿設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記簿8第8條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼?！?/p>

——細(xì)則關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)單元的界定不動(dòng)產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線固定封閉，且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。沒(méi)有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界限封閉的范圍為不動(dòng)產(chǎn)單元。有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界限封閉的范圍為不動(dòng)產(chǎn)單元。前款所稱(chēng)房屋，包括獨(dú)立成幢、有固定界限的封閉空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨(dú)立使用、有固定界限的封閉空間?！秶?guó)土資源部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2015〕41號(hào)）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)單元的編碼規(guī)則做了詳細(xì)規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)單元不動(dòng)產(chǎn)登記簿8第8條第3款規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項(xiàng)：（一）不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；（二）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類(lèi)型、內(nèi)容、來(lái)源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；（三）涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng)；（四）其他相關(guān)事項(xiàng)。

登記簿記載的對(duì)象包括：不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利信息（包括所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)）、涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制（如預(yù)告登記、查封登記等）、提示的事項(xiàng)（如異議、補(bǔ)證或換證等）。登記簿內(nèi)容不動(dòng)產(chǎn)登記簿8統(tǒng)一體現(xiàn)物的編成原則。對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取人的編成原則的做法進(jìn)行技術(shù)銜接處理。以宗地和宗海為單位編成，彰顯以土地和海域?yàn)榛A(chǔ)的原則，可以實(shí)現(xiàn)無(wú)縫銜接和本底全覆蓋。登記簿編成

不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動(dòng)產(chǎn)單元編入一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿8第9條：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿可以采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿唯一、合法的介質(zhì)形式。不動(dòng)產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行異地備份，并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉(zhuǎn)化形式。”隨著信息技術(shù)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)登記簿頁(yè)的電子化是大勢(shì)所趨，故要求以采取電子介質(zhì)為優(yōu)先原則，并與紙質(zhì)簿頁(yè)并存，這已為國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)所證明。鑒于傳統(tǒng)紙介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿頁(yè)仍有存在價(jià)值，故不宜采用一刀切的方式強(qiáng)制推行電子化方式。也延續(xù)《土地登記辦法》第15條第3款、《房屋登記辦法》第24條第2款的經(jīng)驗(yàn)。登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。采用電子介質(zhì)的地區(qū)，應(yīng)按照登記簿的樣式，對(duì)現(xiàn)有登記信息系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)改造或系統(tǒng)重構(gòu)開(kāi)發(fā)，采用菜單式組合、固定電子表格等方式制作登記簿。采用紙質(zhì)介質(zhì)的地區(qū)，應(yīng)按照統(tǒng)一登記的模式，采用活頁(yè)等方便增頁(yè)和編訂的方式制作登記簿。登記簿介質(zhì)條例的基本制度構(gòu)架1功能定位2法定原則3基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類(lèi)型10信息共享保護(hù)7登記管轄5登記能力11法律責(zé)任條例的制度內(nèi)容三6登記機(jī)構(gòu)和人員12附則登記一般程序91.依申請(qǐng)的程序申請(qǐng)→受理審查、決定→審查→決定→辦理2.依囑托的程序囑托→受理審查→辦理3.依職權(quán)的程序

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記具有物權(quán)變動(dòng)效力，具有公示性和公信力，登記的真實(shí)性與準(zhǔn)確性非常重要，而程序的合法性和合理性，將為登記內(nèi)容的準(zhǔn)確性提供保障。登記一般程序9申請(qǐng)受理審核登簿發(fā)證登記已經(jīng)完成

(《物權(quán)法》第14條)登記一般程序9登記申請(qǐng)第14條第1款：

“因買(mǎi)賣(mài)、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)”。（一）申請(qǐng)?jiān)瓌t：雙方申請(qǐng)是原則，單方申請(qǐng)是例外《條例》第14條第1款明確了雙方申請(qǐng)為原則，而第2款規(guī)定了7種單方申請(qǐng)的例外。民事法律行為一般以雙方意思表示的一致為前提。因法律行為而產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)情形（不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、互換、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、抵押等），都屬于雙方法律行為，故體現(xiàn)到不動(dòng)產(chǎn)登記工作，需要雙方申請(qǐng)。雙方申請(qǐng)為原則，既符合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的實(shí)質(zhì)，也有利于保證登記的真實(shí)與準(zhǔn)確，防止登記錯(cuò)誤。登記一般程序9

登記申請(qǐng)第14條第2款：

“屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)：（一）尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的；（二）繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；（三）人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；（四）權(quán)利人姓名、名稱(chēng)或者自然狀況發(fā)生變化，申請(qǐng)變更登記的；（五）不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的；（六）申請(qǐng)更正登記或者異議登記的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的其他情形。

單方法律行為中，不宜也無(wú)法要求共同申請(qǐng)，只能單方申請(qǐng)。主要考慮充分尊重現(xiàn)實(shí)，強(qiáng)調(diào)的是“可以”單方申請(qǐng)，而非必須。登記一般程序9登記申請(qǐng)（一）尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的，主要考慮一些不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記如農(nóng)村集體土地所有權(quán)初始登記、房屋所有權(quán)初始登記均只有一方當(dāng)事人，故只能單方申請(qǐng)。（二）非法律行為導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)情形的，包括繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的，人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的，即《物權(quán)法》第二十八、二十九規(guī)定的情形。此類(lèi)登記屬于宣示性質(zhì)，不屬于登記生效，況且如繼承、遺贈(zèng)情形時(shí)，被繼承人已經(jīng)死亡，只能單方申請(qǐng)。（三）權(quán)利人姓名、名稱(chēng)或者自然狀況發(fā)生變化，申請(qǐng)變更登記的；此種情況下，僅涉及權(quán)利人姓名、名稱(chēng)的變化，或不動(dòng)產(chǎn)的坐落、位置、面積等自然狀況的變化，不涉及權(quán)利歸屬和內(nèi)容的變化，可以單方申請(qǐng)。（四）不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的；此類(lèi)情況下由于不涉及市場(chǎng)交易等法律行為，僅是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)客體滅失或權(quán)利人自動(dòng)放棄導(dǎo)致的權(quán)利消滅，可以單方申請(qǐng)。（五）申請(qǐng)更正登記或者異議登記的，按照《物權(quán)法》第十九條的精神，此兩類(lèi)屬于限制登記的類(lèi)型，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人或者利害關(guān)系人可以單方申請(qǐng)。（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的其他情形，屬于兜底條款，預(yù)留銜接空間。登記一般程序9

登記申請(qǐng)

處分共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請(qǐng)，但共有人另有約定的除外。按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動(dòng)產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)與受讓人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的特殊規(guī)定登記一般程序9登記申請(qǐng)第15條：

“當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。”

明確了申請(qǐng)主體范圍和到場(chǎng)申請(qǐng)制度。登記申請(qǐng)主體，可以自己申請(qǐng)，也可以他人代理申請(qǐng)

《條例》第15條第1款沒(méi)有強(qiáng)制要求當(dāng)事人必須親自到現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)，允許由代理人代為申請(qǐng)。該規(guī)定貫徹落實(shí)了《條例》第1條中“方便群眾申請(qǐng)登記”的立法目的。

《民法通則》第63條：“公民、法人可以通過(guò)代理人實(shí)施民事法律行為?！笨紤]不動(dòng)產(chǎn)登記的政策性和技術(shù)性要求較高等現(xiàn)實(shí)因素，《條例》明確將登記代理人制度納入立法。

【注意】代理包括委托代理、法定代理、指定代理。代理人可以是普通的民事主體，也可以是專(zhuān)業(yè)從事不動(dòng)產(chǎn)代理的機(jī)構(gòu)和人員。

【注意】到場(chǎng)申請(qǐng)與網(wǎng)絡(luò)申請(qǐng)？網(wǎng)上預(yù)約與申請(qǐng)受理的關(guān)系？登記一般程序9——關(guān)于監(jiān)護(hù)人的代為申請(qǐng)考慮登記申請(qǐng)的代理

（1）無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)。（2）監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提供監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人的身份證或者戶(hù)口簿、有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系等材料；因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護(hù)人利益的書(shū)面保證。（3）父母之外的監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動(dòng)產(chǎn)的，有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系材料可以是人民法院指定監(jiān)護(hù)的法律文書(shū)、經(jīng)過(guò)公證的對(duì)被監(jiān)護(hù)人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的材料或者其他材料。登記一般程序9——委托代理登記申請(qǐng)的代理

當(dāng)事人可以委托他人代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

代理申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，代理人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供被代理人簽字或者蓋章的授權(quán)委托書(shū)。登記一般程序9——關(guān)于代理申請(qǐng)的操作實(shí)施登記申請(qǐng)的代理自然人處分不動(dòng)產(chǎn)，委托代理人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)與代理人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽訂授權(quán)委托書(shū)，但授權(quán)委托書(shū)經(jīng)公證的除外。境外申請(qǐng)人委托他人辦理處分不動(dòng)產(chǎn)登記的，其授權(quán)委托書(shū)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理認(rèn)證或者公證。登記一般程序9申請(qǐng)撤回（三）申請(qǐng)撤回

《條例》允許可以撤回申請(qǐng)，貫徹了自愿的原則，是對(duì)當(dāng)事人自愿原則的充分尊重。

但必須以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前為基本前提，一旦記載于登記簿后不允許撤回。

【問(wèn)題】雙方提出登記申請(qǐng)，單方能否撤回？第15條第2款：

“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)。”登記一般程序9申請(qǐng)材料四）申請(qǐng)材料《條例》第16條詳細(xì)規(guī)定了申請(qǐng)人的提交材料范疇、申請(qǐng)材料的真實(shí)性責(zé)任、信息公開(kāi)服務(wù)三大方面，既體現(xiàn)了便利登記申請(qǐng)人的登記申請(qǐng)，也為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記申請(qǐng)受理提供了依據(jù)，同時(shí)落實(shí)了登記申請(qǐng)材料真實(shí)性的責(zé)任主體。《物權(quán)法》第11條：

“當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。”登記一般程序9申請(qǐng)材料《條例》第16條：申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：（一）登記申請(qǐng)書(shū)；這是申請(qǐng)任何一種登記類(lèi)型、任何一種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的必備要件。（二）申請(qǐng)人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書(shū)；身份證明材料是核驗(yàn)申請(qǐng)人或代理人身份真實(shí)性的唯一憑證，具體包括身份證、軍官證、護(hù)照以及組織機(jī)構(gòu)代碼證等。（三）相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；這類(lèi)材料是不動(dòng)產(chǎn)登記記載內(nèi)容或事項(xiàng)的主要來(lái)源依據(jù)，屬于申請(qǐng)資料的核心，如不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、繼承或遺贈(zèng)文書(shū)等。（四）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；此類(lèi)材料主要反映不動(dòng)產(chǎn)登記客體的面積、坐落等自然屬性狀況，是不動(dòng)產(chǎn)客體特定化的內(nèi)在要求。（五）與他人利害關(guān)系的說(shuō)明材料；主要在申請(qǐng)異議登記或者查詢(xún)、復(fù)制登記資料，涉及相關(guān)利害關(guān)系人時(shí)提交此類(lèi)材料。（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。屬于兜底性條款，并給條例實(shí)施細(xì)則預(yù)留的銜接空間。登記一般程序9——關(guān)于公證的問(wèn)題：立法依據(jù)、登記需求與司法實(shí)踐三者的協(xié)調(diào)。申請(qǐng)材料1991年《司法部、建設(shè)部關(guān)于房屋登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》?！斗康禺a(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》規(guī)定：用于申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的下列材料應(yīng)經(jīng)公證：1.因繼承、受遺贈(zèng)事實(shí)申請(qǐng)相關(guān)房地產(chǎn)登記的繼承文書(shū)、受遺贈(zèng)文書(shū)，但人民法院的生效法律文書(shū)確認(rèn)相關(guān)房地產(chǎn)的繼承、受遺贈(zèng)事實(shí)的除外；2.境外申請(qǐng)人委托他人申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的委托書(shū)；3.父母之外其他人處分未成年人的房地產(chǎn)申請(qǐng)登記的，應(yīng)提供對(duì)未成年人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的證明，但人民法院指定監(jiān)護(hù)除外?！豆C法》第十一條根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請(qǐng)，公證機(jī)構(gòu)辦理下列公證事項(xiàng)：（一）合同；（二）繼承；（三）委托、聲明、贈(zèng)與、遺囑；（四）財(cái)產(chǎn)分割；（五）招標(biāo)投標(biāo)、拍賣(mài)；（六）婚姻狀況、親屬關(guān)系、收養(yǎng)關(guān)系；（七）出生、生存、死亡、身份、經(jīng)歷、學(xué)歷、學(xué)位、職務(wù)、職稱(chēng)、有無(wú)違法犯罪記錄；（八）公司章程；（九）保全證據(jù)；（十）文書(shū)上的簽名、印鑒、日期，文書(shū)的副本、影印本與原本相符；（十一）自然人、法人或者其他組織自愿申請(qǐng)辦理的其他公證事項(xiàng)。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公證的事項(xiàng)，有關(guān)自然人、法人或者其他組織應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理公證。主要考慮：缺乏依據(jù)，違背自愿申請(qǐng)?jiān)瓌t，增加負(fù)擔(dān)，待后續(xù)完善。登記一般程序9——登記原因證明材料申請(qǐng)材料

因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明、遺囑、全部法定繼承人的基本情況以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書(shū)。登記一般程序9申請(qǐng)受理《條例》第17條：

“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料，應(yīng)當(dāng)分別按照下列情況辦理：

（一）屬于登記職責(zé)范圍，申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書(shū)面告知申請(qǐng)人；

（二）申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正，申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正后，應(yīng)當(dāng)受理并書(shū)面告知申請(qǐng)人；

（三）申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容；

（四）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。登記一般程序9申請(qǐng)受理1.決定是否受理的審查要點(diǎn)包括：（1）是否屬于本登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)范圍。《物權(quán)法》第10條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理?！薄稐l例》第7條對(duì)登記的管轄、跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記的辦理機(jī)構(gòu)以及三類(lèi)特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)作出了規(guī)定。（2）申請(qǐng)材料是否齊全。《物權(quán)法》第12條第2款規(guī)定，申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料。（3）申請(qǐng)材料是否符合法定形式。只有全部符合這三個(gè)條件，登記機(jī)構(gòu)才應(yīng)予以受理。登記一般程序9申請(qǐng)受理2.貫徹高效便民的原則（1）對(duì)于符合條件或全部補(bǔ)正的，應(yīng)當(dāng)受理，不得拖延。（2）對(duì)于申請(qǐng)材料有錯(cuò)誤但可以當(dāng)場(chǎng)更正的，應(yīng)當(dāng)讓申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正，然后受理；給申請(qǐng)人提供了及時(shí)救濟(jì)渠道。（3）對(duì)于材料不齊全或不符合法定形式的，要當(dāng)場(chǎng)一次性告知如何補(bǔ)正，切實(shí)方便群眾。（4）對(duì)于不屬于自己登記職責(zé)范圍的申請(qǐng)，不能一推了之，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)告訴申請(qǐng)人到哪個(gè)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。登記一般程序9申請(qǐng)受理3、強(qiáng)調(diào)書(shū)面形式，彰顯規(guī)范，防止?fàn)幾h

無(wú)論受理還是不受理，都應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知，而非口頭形式。一旦不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。

告知需要補(bǔ)正的內(nèi)容也應(yīng)采取書(shū)面形式。

《行政許可法》立法精神的借鑒第17條第2款：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。第32條：行政機(jī)關(guān)受理或者不予受理行政許可申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)出具加蓋本行政機(jī)關(guān)專(zhuān)用印章和注明日期的書(shū)面憑證。登記一般程序9

學(xué)界的實(shí)質(zhì)審查和形式審查之爭(zhēng)從未間斷。依法履職“合理審慎職責(zé)”的提法，有限度的實(shí)質(zhì)審查。查驗(yàn)《條例》第18條：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗(yàn)：（一）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致；（二）有關(guān)證明材料、文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致；（三）登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定?！段餀?quán)法》第12條：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人；（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。登記一般程序9實(shí)地查看和調(diào)查《物權(quán)法》第12條第2款：

申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。（二）實(shí)地查看與調(diào)查1、實(shí)地查看登記一般程序9實(shí)地查看和調(diào)查《條例》第19條第1款：“屬于下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看：（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記；（二）在建建筑物抵押權(quán)登記；（三）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷(xiāo)登記；（四）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地查看的其他情形?！薄咀⒁狻康怯洐C(jī)構(gòu)“可以”實(shí)地查看，而非“應(yīng)當(dāng)”(如以囑托登記則不需要)。登記機(jī)構(gòu)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況和需要，進(jìn)行實(shí)地查看，形成查看的文字和影像記錄等，避免“無(wú)中生有”、與事實(shí)不符現(xiàn)象的發(fā)生。例如，在建工程抵押時(shí)，如果對(duì)已經(jīng)建成部分是否有申請(qǐng)人描述的那么多產(chǎn)生懷疑時(shí)，就可以進(jìn)行。登記一般程序9實(shí)地查看和調(diào)查——關(guān)于實(shí)地查看的內(nèi)容要求

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看時(shí)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)查看以下情況：（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況；（二）在建建筑物抵押權(quán)登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況；（三）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷(xiāo)登記，查看不動(dòng)產(chǎn)滅失等情況。登記一般程序9實(shí)地查看和調(diào)查《條例》第19條第2款：“對(duì)可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查?！薄咀⒁狻坎粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議類(lèi)型眾多，尤其房屋權(quán)屬爭(zhēng)議，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的調(diào)查是為進(jìn)一步核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)是否存在權(quán)屬爭(zhēng)議這種客觀事實(shí)，確保不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)、準(zhǔn)確。

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議的調(diào)查不意味著登記機(jī)構(gòu)要過(guò)多的介入不動(dòng)產(chǎn)的民事糾紛。如果存在權(quán)屬爭(zhēng)議，則不予登記，屬于《條例》第22條的調(diào)整范圍。對(duì)爭(zhēng)議事實(shí)的調(diào)查和對(duì)爭(zhēng)議的處理屬于兩個(gè)工作層面的內(nèi)容，不屬于《條例》規(guī)范的內(nèi)容。查看和調(diào)查不同，第二款與第一款之間沒(méi)有必然聯(lián)系，并不是只有第一款的四種查看情形才可以調(diào)查。2.調(diào)查登記一般程序9登簿期限《條例》第20條：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外?！保ㄒ唬┺k理期限

自受理登記申請(qǐng)之日起30日。這是最長(zhǎng)辦理期限，并非每一類(lèi)登記都只要在30日辦理完畢即可。原則上，各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記都應(yīng)當(dāng)本著便民、高效的原則，盡快辦理。具體辦理時(shí)限，各地登記機(jī)構(gòu)可以結(jié)合本地實(shí)際進(jìn)一步細(xì)化明確。登記一般程序9登簿《條例》第21條第1款：“登記事項(xiàng)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)完成登記。”《物權(quán)法》第14條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)登記以登簿工作完成為標(biāo)志，而非發(fā)證。登記一般程序9發(fā)證《條例》第21條第2款：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記，應(yīng)當(dāng)依法向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者登記證明。1.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)與登記證明的效力《物權(quán)法》第17條第1款：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。”2.登記機(jī)構(gòu)有義務(wù)向申請(qǐng)人依法頒發(fā)合法證書(shū)或證明。遵從我國(guó)重視證書(shū)的傳統(tǒng)觀念。3.國(guó)際上，契約登記和權(quán)利登記模式下的國(guó)家或地區(qū)一般不要發(fā)證。但臺(tái)灣和澳大利亞等具有托倫斯模式色彩的地區(qū)要求發(fā)證，但存在淡化的趨勢(shì)（如昆士蘭州2000年修訂的《1994年土地法》）登記一般程序9發(fā)證——關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和登記證明發(fā)放的情形不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿繕寫(xiě)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》和《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》。除辦理抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、異議登記，向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)?！恫粍?dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》和《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》應(yīng)當(dāng)加蓋不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記專(zhuān)用章。登記一般程序9發(fā)證——關(guān)于共有不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬證書(shū)的發(fā)放（發(fā)一本為原則，分別發(fā)放為例外）申請(qǐng)共有不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)向全體共有人合并發(fā)放一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；共有人申請(qǐng)分別持證的，可以為共有人分別發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。

共有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)應(yīng)當(dāng)注明共有情況，并列明全體共有人。——關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的收回

因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利滅失等情形，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上將收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的事項(xiàng)予以注明；確實(shí)無(wú)法收回的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站等公告作廢。登記一般程序9不予登記《條例》第22條：登記申請(qǐng)有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書(shū)面告知申請(qǐng)人：（1）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；（2）存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的；（3）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限的；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形?！蛾P(guān)于貫徹落實(shí)〈土地登記辦法〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地登記工作的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2008〕70號(hào)）明確了12種不予登記的情形。說(shuō)明：嚴(yán)禁借登記手段將”小產(chǎn)權(quán)房“等違法行為合法化。登記一般程序9依囑托的登記

有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記： （一）人民法院持生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的； （二）人民檢察院、公安機(jī)關(guān)依據(jù)法律規(guī)定持協(xié)助查封通知書(shū)要求辦理查封登記的； （三）人民政府依法做出沒(méi)收、征收或者收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利決定后，要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷(xiāo)登記的； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為登記事項(xiàng)存在異議的，應(yīng)當(dāng)依法向有關(guān)機(jī)關(guān)提出審查建議。條例的基本制度構(gòu)架1不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記集體土地所有權(quán)登記集體土地所有權(quán)登記1一、集體土地所有權(quán)登記的申請(qǐng)人（一）土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)，沒(méi)有集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村民委員會(huì)代為申請(qǐng)；（二）土地分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)，沒(méi)有集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村民小組代為申請(qǐng)；（三）土地屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)。條例的基本制度構(gòu)架2不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2業(yè)主共有部分的首次登記

辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為"全體業(yè)主"共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對(duì)共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓?！癸@一體登記原則；明確了登記的共有權(quán)的客體范圍；明確權(quán)利主體為“全體業(yè)主”。

條例的基本制度構(gòu)架3不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記條例的基本制度構(gòu)架4不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記條例的基本制度構(gòu)架5不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記條例的基本制度構(gòu)架6不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記海域使用權(quán)登記海域使用權(quán)登記6海域使用權(quán)注銷(xiāo)登記的特殊情形

因圍填海造地等導(dǎo)致海域滅失的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在圍填海造地等工程竣工后，依照本細(xì)則規(guī)定申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)登記，并辦理海域使用權(quán)注銷(xiāo)登記。條例的基本制度構(gòu)架7不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記地役權(quán)登記地役權(quán)登記7一、《物權(quán)法》有關(guān)地役權(quán)登記規(guī)定第156條：地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn),以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。第158條：地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。第169條：已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記。地役權(quán)登記7二、地役權(quán)登記特殊規(guī)定——供役地與需役地的登記銜接

地役權(quán)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記事項(xiàng)分別記載于需役地和供役地登記簿。

供役地、需役地分屬不同不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管轄的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向供役地所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記。供役地所在地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記后，應(yīng)當(dāng)將相關(guān)事項(xiàng)通知需役地所在地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，并由其記載于需役地登記簿。條例的基本制度構(gòu)架8不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記抵押權(quán)登記抵押權(quán)登記8

（一）一般抵押權(quán)的登記

（二）最高額抵押權(quán)登記

（三）在建建筑物抵押權(quán)登記抵押權(quán)登記8一、抵押登記范圍——依據(jù)《物權(quán)法》《土地管理法》《農(nóng)村土地承包法》等（一）建設(shè)用地使用權(quán)；（二）建筑物和其他土地附著物；（三）海域使用權(quán)；（四）以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（五）正在建造的建筑物；（六）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他不動(dòng)產(chǎn)。注意：房、地，房、海一并抵押登記。抵押權(quán)登記8二、擔(dān)保額能否超出抵押權(quán)價(jià)值范圍問(wèn)題《擔(dān)保法》第三十五條：抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值?！埂俺~抵押”?！段餀?quán)法》第十三條：登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：（一）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估……?！薷牧恕稉?dān)保法》的以上規(guī)定。抵押權(quán)登記8三、多次抵押的登記順序

同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立多個(gè)抵押權(quán)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照受理時(shí)間的先后順序依次辦理登記，并記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。當(dāng)事人對(duì)抵押權(quán)順位另有約定的，從其規(guī)定辦理登記。抵押權(quán)登記8三、在建建筑物抵押權(quán)登記《物權(quán)法》第180條第1款第5項(xiàng)允許債務(wù)人或者第三人以其有權(quán)處分的正在建造的建筑物設(shè)定抵押，此即在建建筑物抵押。

登記辦理：以建設(shè)用地使用權(quán)以及全部或者部分在建建筑物設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)以及在建建筑物抵押權(quán)的首次登記。

注意：當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)首次登記時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房和已辦理預(yù)售備案的商品房。條例的基本制度構(gòu)架132其他登記4預(yù)告登記異議登記更正登記查封登記條例的基本制度構(gòu)架1其他登記預(yù)告登記預(yù)告登記1一、預(yù)告登記的概念

預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的債權(quán)人為確保能夠?qū)崿F(xiàn)自己所期望的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而與債務(wù)人約定向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理的登記。

《物權(quán)法》第20條：當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。

預(yù)告登記1二、預(yù)告登記的適用范圍（一）商品房等不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售的；（二）不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押的；（三）以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押權(quán)的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。預(yù)告登記1三、預(yù)告登記的效力限制權(quán)利人處分/相對(duì)無(wú)效

《物權(quán)法》規(guī)定：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。預(yù)告登記1三、預(yù)告登記的效力

預(yù)告登記生效期間，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書(shū)面同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。

預(yù)告登記后，債權(quán)未消滅且自能夠進(jìn)行相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記。預(yù)告登記1四、預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記

預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。申請(qǐng)預(yù)告登記的商品房已經(jīng)辦理在建建筑物抵押權(quán)首次登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)注銷(xiāo)登記，并提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移材料、不動(dòng)產(chǎn)登記證明。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)先辦理在建建筑物抵押權(quán)注銷(xiāo)登記，再辦理預(yù)告登記。條例的基本制度構(gòu)架2其他登記更正登記更正登記2一、更正登記的制度目的

“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”如果該記載存在錯(cuò)誤而未被及時(shí)糾正，真正的權(quán)利人就可能因此受到損失甚至喪失不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利

更正登記:允許真正的權(quán)利人申請(qǐng)對(duì)登記簿的錯(cuò)誤記載加以更正，使登記簿的記載與真實(shí)狀況相一致更正登記2二、依申請(qǐng)的更正登記

(一)申請(qǐng)主體：權(quán)利人、利害關(guān)系人。

(二)提交材料：利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的，應(yīng)當(dāng)提交利害關(guān)系材料、證實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的材料，以及其他必要材料。

更正登記2二、依申請(qǐng)的更正登記

(三)登記辦理：《物權(quán)法》19條

不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正

或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的

但在錯(cuò)誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的除外應(yīng)當(dāng)予以更正更正登記2二、依申請(qǐng)的更正登記

(四)

能夠證明登記錯(cuò)誤的材料

1.登記原始檔案

2.登記基礎(chǔ)文件被更正的法律文書(shū)

3.登記簿、權(quán)屬證書(shū)上的相關(guān)記載

4.法院、仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)權(quán)利的法律文書(shū)更正登記2三、依職權(quán)的更正登記

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)通知當(dāng)事人在30個(gè)工作日內(nèi)辦理更正登記。當(dāng)事人逾期不辦理的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在公告15個(gè)工作日后，依法予以更正；但在錯(cuò)誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的除外。條例的基本制度構(gòu)架3其他登記異議登記異議登記3一、異議登記的概念與制度目的

在登記的權(quán)利關(guān)系和真實(shí)的權(quán)利關(guān)系出現(xiàn)不一致但又無(wú)法立即更正時(shí)，通過(guò)將真正權(quán)利人的異議予以即時(shí)登記，從而阻止和擊破登記記載的公信力，以保護(hù)真正的權(quán)利人的利益的登記類(lèi)型。給真正的權(quán)利人提供了一種臨時(shí)性的救濟(jì)措施阻斷不動(dòng)產(chǎn)登記公信力和推定力的作用制度目的異議登記3二、異議登記的辦理

異議登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在異議登記之日起15日內(nèi)，提交人民法院受理通知書(shū)、仲裁委員會(huì)受理通知書(shū)等提起訴訟、申請(qǐng)仲裁的材料；逾期不提交的，異議登記失效。

異議登記失效后，申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)以同一理由再次申請(qǐng)異議登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理。（防止異議登記過(guò)度限制不動(dòng)產(chǎn)登記簿所載權(quán)利人的權(quán)利）異議登記3三、異議登記的效力

《土地登記辦法》第60條：異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)?！斗课莸怯涋k法》第78條：異議登記期間，房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理?！都?xì)則》修改了以上規(guī)定——登記機(jī)構(gòu)書(shū)面告知申請(qǐng)人存在異議登記的事項(xiàng)后，申請(qǐng)人申請(qǐng)繼續(xù)辦理的，應(yīng)當(dāng)予以辦理，但申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供知悉異議登記存在并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書(shū)面承諾。

條例的基本制度構(gòu)架4其他登記查封登記查封登記4一、查封登記的概念與特征

概念：指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民法院或者其他有權(quán)機(jī)關(guān)的囑托，依照法定程序作出的以限制登記名義人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分為目的的登記。特征：（一）查封登記是依囑托進(jìn)行的登記。

（二）查封登記屬于限制登記查封登記4二、查封登記的囑托

人民法院要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理查封登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）人民法院工作人員的工作證；（二）協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)；（三）其他必要材料。查封登記4三、非因法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)的查封登記不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依照?qǐng)?zhí)行查封的人民法院提交的被執(zhí)行人取得財(cái)產(chǎn)所依據(jù)的繼承證明、生效的法律文書(shū)以及協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)等辦理查封登記的，應(yīng)當(dāng)先辦理轉(zhuǎn)移登記，再辦理查封登記。

——《最高人民法院國(guó)土資源部建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)[2004]5號(hào)）查封登記4四、輪候查封登記兩個(gè)以上人民法院查封同一不動(dòng)產(chǎn)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的人民法院辦理查封登記，對(duì)后送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的人民法院辦理輪候查封登記。輪候查封登記的順序按照人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)送達(dá)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的時(shí)間先后進(jìn)行排列。查封登記4五、查封登記的注銷(xiāo)

查封期間，人民法院解除查封的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)注銷(xiāo)查封登記。

不動(dòng)產(chǎn)查封期限屆滿，人民法院未續(xù)封的，查封登記失效。條例的基本制度構(gòu)架1功能定位2法定原則3基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類(lèi)型10信息共享保護(hù)7登記管轄5登記能力11法律責(zé)任條例的制度內(nèi)容三6登記機(jī)構(gòu)和人員12附則登記信息共享與保護(hù)102013年11月20日，國(guó)務(wù)院30次常務(wù)會(huì)議決定：一是由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。行業(yè)管理和不動(dòng)產(chǎn)交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由相關(guān)部門(mén)承擔(dān)。各地在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導(dǎo)下，結(jié)合本地實(shí)際，將不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到一個(gè)部門(mén)。二是建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門(mén)間依法依規(guī)互通共享，消除“信息孤島”。創(chuàng)造條件，逐步建立健全社會(huì)征信體系，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息更加完備、準(zhǔn)確、可靠。2014年1月21日，中央編辦發(fā)【2013】134號(hào)文規(guī)定：“國(guó)土資源部負(fù)責(zé)牽頭建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)查詢(xún)系統(tǒng)，方便社會(huì)依法查詢(xún)，涉及國(guó)家秘密和依法受到保護(hù)的商業(yè)秘密、個(gè)人隱私的事項(xiàng)除外。”登記信息共享登記信息共享與保護(hù)10

2015年8月4日，《國(guó)土資源部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)工作的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2015〕103號(hào)）

正式印發(fā)，具體要求：

各地要按照2015年下半年信息平臺(tái)上線試運(yùn)行，2016年基本完成各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫(kù)，2017年基本建成覆蓋全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的總體部署，上下聯(lián)動(dòng)，協(xié)調(diào)配合，加快推進(jìn)信息平臺(tái)建設(shè)。要充分運(yùn)用云計(jì)算技術(shù)，把信息平臺(tái)搭建在國(guó)土資源部統(tǒng)一建設(shè)的“國(guó)土資源云”上。國(guó)土資源部負(fù)責(zé)信息平臺(tái)頂層設(shè)計(jì)，統(tǒng)一組織信息平臺(tái)開(kāi)發(fā)、集成和部署，統(tǒng)籌國(guó)土資源主干網(wǎng)建設(shè)，制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；省級(jí)重點(diǎn)負(fù)責(zé)組織督導(dǎo)省內(nèi)各級(jí)數(shù)據(jù)整合建庫(kù)和不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)建設(shè)，統(tǒng)籌推進(jìn)省、市、縣三級(jí)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)并納入國(guó)土資源主干網(wǎng)；市縣級(jí)負(fù)責(zé)對(duì)各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行整合建庫(kù)，對(duì)各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)進(jìn)行融合、對(duì)接，實(shí)現(xiàn)登記業(yè)務(wù)、數(shù)據(jù)庫(kù)本地運(yùn)行，保證登記業(yè)務(wù)的順利開(kāi)展，做好與相應(yīng)審批、交易部門(mén)間信息實(shí)時(shí)互通共享，對(duì)外提供信息查詢(xún)服務(wù)。省、市、縣三級(jí)已有的國(guó)土資源信息化平臺(tái)，通過(guò)升級(jí)改造并與國(guó)家級(jí)信息平臺(tái)對(duì)接，保護(hù)已有的信息化建設(shè)投入。登記信息共享登記信息共享與保護(hù)10（一）統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)（上下聯(lián)通）要求：一是各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要把登記信息納入信息平臺(tái)；二是要實(shí)現(xiàn)“國(guó)家、省、市、縣”四級(jí)的登記信息實(shí)時(shí)共享。對(duì)于中央及時(shí)掌握不動(dòng)產(chǎn)登記的情況，管理不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)具有重要意義，強(qiáng)調(diào)共享的實(shí)時(shí)性，要求很高。說(shuō)明：地方可以自己開(kāi)發(fā)建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，預(yù)留好借口；也可以依托利用國(guó)家統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，具體靈活擇取。登記信息共享《條例》第23條：“國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享?！钡怯浶畔⒐蚕砼c保護(hù)10國(guó)家層面負(fù)責(zé)開(kāi)展信息化建設(shè)頂層設(shè)計(jì),組織建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一的國(guó)土資源與不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)。各地負(fù)責(zé)推進(jìn)本地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)整合、接入信息平臺(tái)的相關(guān)準(zhǔn)備工作,2015年下半年開(kāi)始陸續(xù)完成不動(dòng)產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件與信息平臺(tái)的對(duì)接,提供不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢(xún)服務(wù)。按照國(guó)土資源部第26次部長(zhǎng)辦公會(huì)專(zhuān)題研究并審議《“國(guó)土資源與不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)”建設(shè)總體框架》的精神,在已有工作安排基礎(chǔ)上,采取“反彈琵琶”方式,加快信息平臺(tái)建設(shè)步伐,以信息化建設(shè)來(lái)推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記的“四統(tǒng)一”。計(jì)劃2015年7月上線試運(yùn)行信息平臺(tái);2016年完善平臺(tái)并擴(kuò)大試運(yùn)行范圍;2017年全面運(yùn)行。目前已經(jīng)形成了平臺(tái)建設(shè)的頂層設(shè)計(jì),即將組織平臺(tái)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。近期，不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)建設(shè)總體方案、不動(dòng)產(chǎn)登記資料數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)據(jù)整合技術(shù)規(guī)范三個(gè)重要成果基本形成，并試行中。登記信息共享登記信息共享與保護(hù)10（二）登記信息與審批、交易信息的共享（左右聯(lián)動(dòng)）中央編辦發(fā)【2013】134號(hào)規(guī)定：“國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)局、海洋局等部門(mén)，通過(guò)數(shù)據(jù)交換接口、數(shù)據(jù)抄送等方式，實(shí)現(xiàn)土地、房屋、草原、林地、水域?yàn)┩?、海域海島等審批、交易和登記信息實(shí)時(shí)互通共享”目的：一是，強(qiáng)調(diào)實(shí)時(shí)互通共享，旨在保證登記的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，避免出現(xiàn)信息孤島，產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)。如房地產(chǎn)交易中預(yù)售合同備案信息與預(yù)購(gòu)商品房買(mǎi)賣(mài)、抵押的登記。審批、交易和登記相互關(guān)聯(lián)，實(shí)時(shí)共享是應(yīng)有之義。二是，方便人民群眾（第24條第2款）。但申請(qǐng)人的身份證明材料必要材料仍需提交，這是核實(shí)身份真實(shí)性的重要憑證和手段。登記信息共享《條例》第24條：不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門(mén)審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過(guò)實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人重復(fù)提交。登記信息共享與保護(hù)10（三）不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享除了原登記部門(mén)（住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋）的審批、交易等信息需求外，至少上述9個(gè)部門(mén)的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的信息也用過(guò)互通共享，如公安部門(mén)的身份證明信息、稅務(wù)部門(mén)的納稅憑證信息，等等。一方面，相關(guān)職能部門(mén)需要不動(dòng)產(chǎn)登記信息，便于職責(zé)履行，提高行政效率；另一方面，登記機(jī)構(gòu)也需要相關(guān)部門(mén)的信息，便于登記開(kāi)展。登記信息共享《條例》第25條：“國(guó)土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享?！钡怯浶畔⒐蚕砼c保護(hù)10（一）登記信息的保密主要涉及個(gè)人隱私、商業(yè)秘密、國(guó)家秘密，適用《侵權(quán)責(zé)任法》《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》《保守國(guó)家秘密法》等有關(guān)法律規(guī)定。目的：1、確保不動(dòng)產(chǎn)登記信息的依法共享和安全保密，現(xiàn)代社會(huì)個(gè)人數(shù)據(jù)信息安全，防止大量泄露。2、保護(hù)國(guó)家秘密，如涉及軍事、國(guó)家安全的不動(dòng)產(chǎn)信息。登記信息保護(hù)《條例》第25條：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息保密；涉及國(guó)家秘密的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，應(yīng)當(dāng)依法采取必要的安全保密措施?！钡怯浶畔⒐蚕砼c保護(hù)10（二）依法查詢(xún)利用登記信息比較法看，關(guān)于登記結(jié)果查詢(xún)分為完全公開(kāi)模式（英國(guó)、法國(guó)、韓國(guó)等）和以利害關(guān)系人為限的有限公開(kāi)模式（如德國(guó)、臺(tái)灣等）。對(duì)于登記原始資料，一般都設(shè)定了限制條件，如韓國(guó)和日本限于利害關(guān)系人可以查閱?！段餀?quán)法》第18條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢(xún)、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。”《條例》繼續(xù)延續(xù)了這一精神。登記信息利用《條例》第27條：《條例》第27條：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢(xún)、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢(xún)、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料?！钡怯浶畔⒐蚕砼c保護(hù)10——關(guān)于登記資料的范疇與保護(hù)

不動(dòng)產(chǎn)登記資料由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理。不動(dòng)產(chǎn)登記資料包括：（一）不動(dòng)產(chǎn)登記簿等不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果；（二）不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料，包括不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份材料、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源、登記原因、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果等材料以及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核材料。不動(dòng)產(chǎn)登記資料由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記資料管理制度以及信息安全保密制度，建設(shè)符合不動(dòng)產(chǎn)登記資料安全保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料存放場(chǎng)所。

不動(dòng)產(chǎn)登記資料中屬于歸檔范圍的，按照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行歸檔管理，具體辦法由國(guó)土資源部會(huì)同國(guó)家檔案主管部門(mén)另行制定。

說(shuō)明：1.信息、資料、檔案三者的內(nèi)涵和邊界，特別是和檔案部門(mén)的協(xié)調(diào)，與《檔案法》的銜接是關(guān)鍵。2.《物權(quán)法》和《條例》均未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記資料明確區(qū)分。登記信息保護(hù)登記信息共享與保護(hù)10增加了一個(gè)新要求：“向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說(shuō)明查詢(xún)目的”，防止濫用登記信息，損害他人合法權(quán)益。登記信息保護(hù)《條例》第28條：“查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位、個(gè)人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說(shuō)明查詢(xún)目的，不得將查詢(xún)獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢(xún)獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。”登記信息共享與保護(hù)10登記信息利用申請(qǐng)

審驗(yàn)查詢(xún)或復(fù)制

出具查詢(xún)證明——一般程序申請(qǐng)

不接受登記信息共享與保護(hù)10登記信息利用——關(guān)于查詢(xún)主體和客體范圍（采取有限查詢(xún)模式）

查詢(xún)主