模塊十 房產稅納稅實務

模塊十房產稅納稅實務模塊十房產稅納稅實務

一、房產稅基本理論

（一）房產稅的概念

房產稅：是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產權所有人征收的一種財產稅。

房產是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能遮風擋雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所。（二）征稅范圍房產稅征稅范圍：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內的經營性房產，不包括農村。

征稅范圍城市縣城建制鎮(zhèn)工礦區(qū)還包括：與房屋不可分割的附屬設備（暖氣，給排水設備等）不包括：加油站罩棚，獨立于房屋的水塔，煙囪，室外游泳池，圍墻等從2009年1月起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人經營的房產開始征收房產稅。房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，出售前不征；出售前已使用出租出借要征?！九袛囝}】凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，無論會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。（）答案：√【多選題】根據(jù)房產稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，應該繳納房產稅的有（）。A.某賓館的圍墻B.某賓館的室外游泳池C.某企業(yè)的辦公樓D.某房地產公司出租的寫字樓答案：CD（三）房產稅的納稅人房產稅以在征稅范圍內的房屋產權所有人為納稅人。包括產權所有人、經營管理單位、承典人、代管人或者使用人。1.產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅。2.產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。3.產權出典的，由承典人納稅。4.產權所有人、承典人不在房屋所在地的，產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人納稅。5.納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。6.自2007年起，對居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房產，由實際經營(自營、出租)的代管人或使用人納稅。【判斷題】張某將個人擁有房產的房屋出典給李某，則李某為該房屋房產稅的納稅人。（）答案：√房屋出典的，承典人為納稅人?！締芜x】根據(jù)房產稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，符合房產稅納稅義務人規(guī)定的是（）A.產權未確定的，不納稅B.房屋產權出典的，由出典人納稅C.產權糾紛未解決的，由代管人或使用人納稅D.產權屬于國家的，不納稅答案：C

（四）稅率

注：對個人出租住房,不分用途稅率按房產計稅余值1.2%按房產租金收入12%都按4%

（五）稅收減免1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免稅。2.由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的房產免征房產稅。但如學校的工廠、商店、招待所等應照章納稅；3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。但經營用的房產不免；4.個人所有非營業(yè)用的房產免征房產稅。但個人擁有的營業(yè)用房或出租的房產，應照章納稅；

5．對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行所屬分支機構自用的房地產，免征房產稅；6.經財政部批準免稅的其他房產。7.自2009年起，因房產的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而終止房產稅繳納義務的，其應納稅額的計算應截至到發(fā)生變化當月末。從價計征依據(jù)=原值－（10%～30%）

計稅依據(jù)從租計征依據(jù)=年租金

從2001年1月1日起，個人按市場價格出租的居民住房，可暫減按4%的稅率征收房產稅。二、房產稅應納稅額計算

(一)房產稅應納稅額計算從價計征的計算（對經營自用的房屋，以房產的計稅余值作為計稅依據(jù)）

應納稅額=房產原值×（1-原值減除率）×1.2%

原值減除率為10%～30%從租計征的計算對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據(jù)

應納稅額=租金收入×12%

房產原值的確定：1.房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。2.納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。3.凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑、地下人防設施等，均應當依據(jù)有關規(guī)定征收房產稅?！居嬎泐}】

1、某企業(yè)一棟房產原值600000元，已知房產稅稅率為1.2%，當?shù)匾?guī)定的扣除比例為30%，該房產年度應繳納的房產稅稅額為（）元。若賬面已提折舊10萬元呢？

【解析】年度應繳納的房產稅稅額=600000×(1-30%)×

1.2%=5040(元)【計算題】

2、李某將自有的住房出租給某公司，月租金5000元，期限為一年，則李某應繳納房產稅多少？如果是出租給個人居住呢？答案:租給公司5000×12×12%=7200(元)

租給個人5000×12×4%=2400(元)三、房產稅的會計處理（1）每月計提時借:管理費用貸:應交稅費—應交房產稅（2）分期繳納時借:應交稅費—應交房產稅貸:銀行存款【例】某企業(yè)經營用房原值是5000萬元，按當?shù)匾?guī)定允許減除30%后余值計稅，該企業(yè)按季繳納房產稅，適用稅率1.2%。

每月應納房產稅=50000000×(1-30%)×1.2%÷12=35000(元)

借:管理費用35000

貸:應交稅費--應交房產稅35000

借:應交稅費--應交房產稅105000

貸:銀行存款105000【例】某公司出租房屋3間，年租金收入為30000元，適用稅率為12%，該企業(yè)全年一次性繳納房產稅。

應納房產稅=30000×12%=3600(元)

借:管理費用3600

貸：應交稅費--應交房產稅3600

借:應交稅費--應交房產稅3600貸:銀行存款3600四、房產稅的納稅申報與繳納

1、納稅義務發(fā)生時間（1）原有房產用于生產經營—生產經營之月（2）自行新建房屋用于生產經營—建成之次月（3）委托施工企業(yè)建設的房屋—辦理驗收手續(xù)之次月（4）購置新建商品房——房屋交付使用之次月四、房產稅的納稅申報與繳納（5）購置存量房——辦理房屋轉移、變更登記手續(xù)，自房屋權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月（6）出租、出借房產——交付出租、出借房產之次月（7）房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房——房屋使用或交付之次月四、房產稅的納稅申報與繳納

1、納稅期限：按年計算、分期繳納

2、納稅地點：房產所在地房產不在同一地方的，按房屋的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關繳納作業(yè)：（P200四、計算題）

【例】勁力公司自有一棟樓房，共22間，其中生產經營12間（房屋原值為50000元），剩余10間出租給甲公司，當年收取租金60000元。該地區(qū)規(guī)定按房產原值一次扣除20%后的余值計稅。計算該公司2009年應繳房產稅稅額。

解析：2009年應繳房產稅稅額=50000×（1-20%）×1.2%+60000×12%=480+7200=7680（元）任務三車船稅一、車船稅基本理論

（一）車船稅的概念

車船稅是對在我國境內的車輛、船舶的所有人或者管理者征收的一種稅。

現(xiàn)行《車船稅暫行條例》由國務院于2006年底頒布，2007年1月1日實施。（二）征稅對象

凡依法應當在車船管理部門登記的車船均屬于車船稅的納稅范圍。

在機場、港口以及其他企業(yè)內部場所行駛或者作業(yè)，并在車船管理部門登記的車船，應當繳納車船稅。車輛：分為載客汽車、載貨汽車、三輪汽車、低速貨車和摩托車。船舶：分為機動船舶和非機動船舶。（三）車船稅的納稅義務人

在中華人民共和國境內，車輛、船舶（以下簡稱車船）的所有人或者管理人為車船稅的納稅人。

從2007年1月1日起外商投資企業(yè)和外國企業(yè)在華機構、外籍個人，也應繳納車船稅。（四）車船稅的稅額車船稅對車輛實行的是有幅度的分類定額稅率；對船舶實行的是分類分級、全國統(tǒng)一的定額稅率。稅目計稅單位每年稅額(元)

備注載客汽車每輛480—14409人以上包括電車載貨汽車專項作業(yè)車按自重每噸按自重每噸16—1201.包括半掛牽引車掛車、客貨兩用；2.掛車按貨車稅額50%計算。三輪汽車低速貨車摩托車每輛36—180船舶機動船舶按凈噸位每噸3—6拖船和非機動駁船分別按船舶稅額的50%計算游艇艇身長度每米600—2000另行規(guī)定【例題·多選題】下列項目中，以“輛”為計稅依據(jù)計算車船稅的有（）。

A.船舶

B.摩托車

C.貨車

D.客車

BD

具體適用的稅額由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的子稅目稅額幅度內確定。

提示：1、以輛為計稅標準的車輛有載客汽（電）車、摩托車。2、以自重噸位為計稅標準的車輛有載貨汽車、專項作業(yè)車、三輪汽車、低速貨車。3、以凈噸位為計稅標準的船舶。（四）車船稅的減免1、捕撈、養(yǎng)殖漁船2、拖拉機3、軍隊、武警專用的車船4、警用車船5、按照有關規(guī)定已經繳納船舶噸位稅的船舶6、對節(jié)能、使用新能源的車船可以減征或免征7、外國駐華使館、國際組織駐華機構及其有關人員的車船8、省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，對城市、農村公共交通車船給予定期減免、免稅。

【多選題】下列車船稅法規(guī)定免稅的有（）A.專項作業(yè)車B.警用車船C.非機動駁船D.捕撈、養(yǎng)殖用漁船BD（一）計稅依據(jù)計稅依據(jù)輛凈噸位自重噸位二、車船稅應納稅額計算（二）應納稅額的計算1、機動車（載重汽車除外）和非機動車應納稅額＝應稅車輛數(shù)量×單位稅額2、載重汽車、機動船舶和非機動船舶應納稅額＝車船的自重或凈噸位數(shù)量×單位稅額

3、拖船和非機動駁船應納稅額＝凈噸位數(shù)量×單位稅額×50%【單選題】某運輸公司2007年有貨運汽車（帶掛車）10輛，每輛汽車載重20噸，掛車載重15噸，公司所在地載貨汽車年稅額50元/噸。該公司全年應繳納車船稅

（）元。

A.10000B.15250C.17500D.13750解析：應納稅額=10×20×50+10×15×50×50%=13750(元)D提示：1、購置的新車船，購置當年的應納稅額自納稅義務發(fā)生的當月起按月計算。應納稅額=年應納稅額÷12×應納稅月份數(shù)2、車輛自重尾數(shù)在0.5噸以下（含0.5噸）的，按0.5噸計算；超過0.5噸的，按1噸計算。船舶凈噸位尾數(shù)在0.5噸以下的（含0.5噸）的不予計算，超過0.5噸的，按1噸計算。1噸以下的小型船舶，一律按照1噸計算。

【判斷題】在確定車船使用稅標準時，載貨汽車車輛凈噸位尾數(shù)在半噸以下者免稅；超過半噸都按1噸計算。（）解析：

按照車船稅規(guī)定，車輛自重尾數(shù)在0.5噸（含0.5噸）以下者，按照0.5噸計算；超過0.5噸的，都按1噸計算?！?/p>

例：某企業(yè)有載貨汽車10輛（每輛自重噸位為60噸）,乘人的小型客車6輛。計算該公司應納的車船稅。依據(jù)該省規(guī)定，車船稅年稅額為：載貨汽車每噸60元，乘人汽車年稅額400元。載貨汽車全年應納稅額=10×60×60=36000（元）乘人小客車應納稅額=6×400=2400（元）該企業(yè)全年應納車船稅38400元。案例：某行政單位2012年3月1日（發(fā)票日期）購買2.4排量的別克君威一輛。當月中旬向財保公司投保，財保公司應代扣車船稅是多少。(湖北2.4小客車每輛年稅額720元)解答：應代收稅額=720÷12×10=600元注意：保險公司在代扣稅款時，只能代收600元，不能代收全年稅款720元，且在保單上注明稅款所屬日期為2012、3月~2012、12月，而不是2012、3月~2013、2月。1、分期計算車船稅時借:管理費用貸:應交稅金—應交車船稅2、實際繳納時

借:應交稅金—應交車船稅貸:銀行存款三、車船稅的會計處理：

例：某企業(yè)有載貨汽車10輛（每輛自重噸位為60噸）,乘人的小型客車6輛。計算該公司應納的車船稅。依據(jù)該省規(guī)定，車船稅年稅額為：載貨汽車每噸60元，乘人汽車年稅額400元。（假定該企業(yè)按季繳納車船稅）載貨汽車月應納稅額=10×60×60÷12=3000（元）乘人小客車應納稅額=6×400÷12=200（元）該企業(yè)月平均應納車船稅3200元。1、每月計算車船稅時借:營業(yè)稅金及附加3200貸:應交稅金—應交車船稅

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