第03章地籍調(diào)查

第三章地籍調(diào)查3.1地籍調(diào)查概述一、地籍調(diào)查的概念遵照國(guó)家的法律，采用科學(xué)方法對(duì)土地及其附著物的權(quán)屬、位置、質(zhì)量、數(shù)量和利用現(xiàn)狀等基本狀況進(jìn)行的外業(yè)調(diào)查工作。二、地籍調(diào)查的分類1.初始地籍調(diào)查初始地籍調(diào)查是指對(duì)調(diào)查區(qū)范圍內(nèi)全部土地在初始土地登記之前進(jìn)行的地籍調(diào)查。2.變更地籍調(diào)查變更地籍調(diào)查是指為了保持地籍的現(xiàn)勢(shì)性和及時(shí)掌握地籍信息的動(dòng)態(tài)變化而進(jìn)行的經(jīng)常性的地籍調(diào)查，是在初始地籍的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，是地籍管理的經(jīng)常性工作。三、地籍調(diào)查的主要內(nèi)容1.地籍要素土地權(quán)屬、房產(chǎn)情況、土地利用類別、土地等級(jí)及土地利用情況等。

地籍要素調(diào)查必須在當(dāng)?shù)厝嗣裾I(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行。2.地形要素與權(quán)屬有關(guān)的房屋、圍墻、欄柵、道路、水系等主要地物和地理名稱。四、地籍調(diào)查的原則由各級(jí)人民政府來(lái)領(lǐng)導(dǎo)，由國(guó)家承認(rèn)的測(cè)量單位及有關(guān)部門來(lái)組織實(shí)施。外業(yè)調(diào)查必須實(shí)地進(jìn)行。權(quán)屬主名稱應(yīng)填寫全稱。地理名稱應(yīng)采取標(biāo)準(zhǔn)化名稱。所謂標(biāo)準(zhǔn)化名稱，是指標(biāo)準(zhǔn)化地名辦事機(jī)構(gòu)所公布的地理名稱。五、地籍調(diào)查的基本要求地籍調(diào)查必須按照國(guó)家制定的《地籍測(cè)繪規(guī)范》和《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》的規(guī)定執(zhí)行?；緢D件必須是近期的符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或部頒的大比例尺地形圖、航空像片、影像平面圖等。權(quán)屬調(diào)查必須以縣級(jí)以上人民政府確認(rèn)的土地權(quán)屬文件為依據(jù)。3.2土地劃分與編號(hào)一、土地的劃分土地劃分是指為了滿足土地管理工作的需要所確定的宗地所屬地域上的空間層次。根據(jù)我國(guó)國(guó)情，考慮到便于管理，劃分的空間層次應(yīng)與行政管理系統(tǒng)相一致。1.城鎮(zhèn)地區(qū)土地劃分～省～市～區(qū)～街道～街坊～宗地2.農(nóng)村地區(qū)土地劃分～省～縣（縣級(jí)市）～鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）～行政村（街坊）～宗地～地塊（圖斑）3.地籍區(qū)和地籍子區(qū)在我國(guó)地籍管理的基層單位為縣、區(qū)級(jí)土地管理部門。實(shí)際工作中，地籍區(qū)相當(dāng)于街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，地籍子區(qū)相當(dāng)于街坊或行政村。

二、宗地與地塊的聯(lián)系和區(qū)別（1）宗地與地塊的區(qū)別地塊是一個(gè)連續(xù)的區(qū)域，并可辨認(rèn)出同類屬性的最小的土地空間區(qū)域。宗地是指由權(quán)屬界線封閉的獨(dú)立權(quán)屬地塊。地塊可以采用土地的權(quán)利、質(zhì)量、利用類別等中的一個(gè)屬性或幾個(gè)屬性的組合作為同類屬性來(lái)標(biāo)識(shí)一個(gè)地塊的具體空間位置。宗地可同時(shí)辨認(rèn)出確定的權(quán)利、利用類別、質(zhì)量和時(shí)態(tài)的土地基本要素。（2）宗地與地塊的聯(lián)系宗地與地塊均在空間上具有連續(xù)性。宗地與地塊的空間位置是固定的，邊界是明確的。一般情況下，僅由一個(gè)土地使用者使用的地塊，稱為獨(dú)立宗；一地塊有幾個(gè)權(quán)屬單位使用，又難以劃清權(quán)屬界線者，稱為組合宗。三、宗地劃分的基本原則由一個(gè)權(quán)屬主所有或使用的相連成片的用地范圍劃分為一宗地；同一權(quán)屬主所有或使用不相連的兩塊或兩塊以上的土地，則劃分為兩個(gè)或兩個(gè)以上的宗地；如果一個(gè)地塊由若干個(gè)權(quán)屬主共同所有或使用，實(shí)地又難以劃分清楚各權(quán)屬主的用地范圍的，劃為一宗地，稱為組合宗。對(duì)一個(gè)權(quán)屬主擁有的相連成片的用地范圍，如果土地權(quán)屬來(lái)源不同，或樓層數(shù)相差太大，或存在建成區(qū)與未建成區(qū)(如住宅小區(qū))；或用地價(jià)款不同，或使用年期不同等情況，在實(shí)地又可以劃清界限的，可劃分成若干宗地。四、爭(zhēng)議地、間隙地、飛地的宗地劃分爭(zhēng)議地：有爭(zhēng)議的地塊，即兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)屬主都不能提供有效的確權(quán)文件，卻同時(shí)提出擁有所有權(quán)或使用權(quán)的地塊。間隙地：指無(wú)土地使用權(quán)屬主的空置土地。飛地：鑲嵌在另一個(gè)土地所有權(quán)地塊之中的土地所有權(quán)地塊。

這些地塊均實(shí)行單獨(dú)分宗。五、地塊與編號(hào)地塊是地籍的最小單元，是地球表面上一塊有邊界、有確定權(quán)屬主和利用類別的土地。一個(gè)地塊只屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單位，一個(gè)產(chǎn)權(quán)單位可包含一個(gè)或多個(gè)地塊。地塊以地籍子區(qū)為單元?jiǎng)澐帧?.地塊編號(hào)（1）地塊編號(hào)按“省、市、區(qū)(縣)、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、地塊”六級(jí)編立。（2）編號(hào)方法：省、市、區(qū)(縣)的代碼采用GB2260《中華人民共和國(guó)行政區(qū)劃代碼》規(guī)定的代碼。地籍區(qū)和地籍子區(qū)均以兩位自然數(shù)字從01至99依序編列；當(dāng)未劃分地籍子區(qū)時(shí)，相應(yīng)的地籍子區(qū)編號(hào)用“00”表示，在此情況下地籍區(qū)也代表地籍子區(qū)。地塊編號(hào)以地籍子區(qū)為編號(hào)區(qū)，采用5位自然數(shù)字從1至99999依序編列；以后新增地塊接原編號(hào)順序連續(xù)編立。3.3土地權(quán)屬調(diào)查一、土地權(quán)屬的概念土地權(quán)屬是指土地所有權(quán)和使用權(quán)的歸屬。在我國(guó)是指單位和個(gè)人對(duì)國(guó)有土地或集體土地的所有權(quán)或使用權(quán)的歸屬。土地所有權(quán)包括全民所有制即國(guó)家所有和集體所有。土地使用權(quán)可以是全民所有制單位、集體所有制單位、個(gè)人等。二、土地權(quán)屬調(diào)查土地權(quán)屬調(diào)查是指以宗地為單位，對(duì)宗地的權(quán)利、位置等屬性的調(diào)查和確認(rèn)。

三、土地權(quán)屬調(diào)查的內(nèi)容查清一宗地的權(quán)屬狀況，包括宗地權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得土地時(shí)間和土地使用期限、土地使用者或所有者名稱等。查清一宗地的位置、界線、四至關(guān)系及相關(guān)的行政界線、地理名稱等。查清一宗地的利用狀況和土地級(jí)別。四、權(quán)屬界址調(diào)查

1.界址調(diào)查的指界

界址調(diào)查的指界是指確認(rèn)被調(diào)查宗地的界址范圍及其界址線的具體位置?，F(xiàn)場(chǎng)指界必須由本宗地和相鄰宗地指界人親自到現(xiàn)場(chǎng)共同指界。當(dāng)由單位法人代表指界，則出示法人代表證明。當(dāng)法人代表不能親自出席指界時(shí)，應(yīng)由委托的代理人指界，并出示委托書和身份證明。由多個(gè)土地所有者或使用者共同使用的宗地，應(yīng)共同委托代表指界，并出示委托書和身份證明。對(duì)于違約缺席指界的，根據(jù)不同情況按下述方法辦理：如一方違約缺席，其界址線以另一方指定的界址線為準(zhǔn)確定。如雙方違約缺席，其界址線由調(diào)查員依據(jù)有關(guān)圖件和文件，結(jié)合實(shí)地現(xiàn)狀決定。確定界址線后的結(jié)果以書面形式送達(dá)違約缺席的業(yè)主，并在用地現(xiàn)場(chǎng)公告，如有異議的，必須在結(jié)果送達(dá)之日起15日內(nèi)提出重新確界的申請(qǐng)，并負(fù)責(zé)重新確界的費(fèi)用，逾期不申請(qǐng)，確界自動(dòng)生效。2.設(shè)置界標(biāo)3.繪制宗地草圖

宗地草圖是描述宗地位置、界址點(diǎn)、線和相鄰宗地關(guān)系的實(shí)地草編記錄。宗地四至是指一宗地四個(gè)方位與相鄰?fù)恋氐慕唤咏缇€。一般填寫四鄰的土地所有者或使用者單位和個(gè)人名稱。若毗鄰的土地為道路、河流等線狀地物或湖泊、山峰等，其四至填寫為相關(guān)地物的名稱。宗地草圖

3.4土地利用現(xiàn)狀調(diào)查一、土地利用分類體系按照統(tǒng)一規(guī)定的原則和分類標(biāo)志，將分類土地有規(guī)律分層次地排列組合在一起。

①土地自然分類體系——自然特性

②土地評(píng)價(jià)分類體系——經(jīng)濟(jì)特性

③土地利用分類體系——綜合特性二、土地利用現(xiàn)狀分類依據(jù)土地的作用、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、利用方式和覆蓋特征等因素對(duì)土地進(jìn)行的一種分類。（P45表3-3全國(guó)土地分類）1．一級(jí)類按《土地管理法》的規(guī)定分為3個(gè)。

農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地。2．二級(jí)類共有15個(gè)。農(nóng)用地部分是原土地利用現(xiàn)狀分類中的耕地、園地、林地、牧草地加上新設(shè)的“其他農(nóng)用地”共5個(gè)地類。3．三級(jí)地類共有71個(gè)。在原有土地分類的二級(jí)地類基礎(chǔ)上調(diào)整、歸并增設(shè)而來(lái)。三、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查土地利用現(xiàn)狀調(diào)查是指在全國(guó)范圍內(nèi)，為查清現(xiàn)狀用地的數(shù)量及其分布而進(jìn)行的土地資源調(diào)查。四、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的內(nèi)容查清村和農(nóng)、林、牧、漁場(chǎng)以及居民點(diǎn)以外的廠礦、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校等企事業(yè)單位的土地權(quán)屬界線和村以上各級(jí)行政轄區(qū)范圍界線。查清土地利用類型及分布，并量算出各地類面積。按土地權(quán)屬單位及行政轄區(qū)范圍匯總土地總面積和各地類面積。編制分幅土地權(quán)屬界線圖和縣、鄉(xiāng)兩級(jí)土地利用現(xiàn)狀圖。調(diào)查、總結(jié)土地權(quán)屬及土地利用的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，提出合理利用土地的建議。五、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的程序第一階段為準(zhǔn)備工作階段；第二階段為外業(yè)工作階段；第三階段為內(nèi)業(yè)工作階段；第四階段為成果檢查驗(yàn)收歸檔階段。3.5土地等級(jí)調(diào)查一、土地的質(zhì)量與性狀土地質(zhì)量是土地相對(duì)于特定用途表現(xiàn)（或可能表現(xiàn)）出效果的優(yōu)良程度。土地質(zhì)量總是與土地用途相關(guān)聯(lián)的，其適宜的用途受土地本身的性狀和環(huán)境條件的影響。土地性狀是土地在自然、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)等方面的性質(zhì)與狀態(tài)，是判斷土地質(zhì)量水平的依據(jù)。二、土地等級(jí)評(píng)價(jià)土地等級(jí)是反映土地質(zhì)量與價(jià)值的重要標(biāo)志。土地等級(jí)評(píng)價(jià)，又叫土地分等定級(jí)，是指在特定的目的下，對(duì)土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合鑒定并使鑒定結(jié)果等級(jí)化的工作。土地分等定級(jí)是以土地質(zhì)量狀況為具體工作對(duì)象的。因此，它是衡量土地質(zhì)量好壞的必要手段，也是土地管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。三、土地等級(jí)調(diào)查（一）城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)1.城鎮(zhèn)土地等級(jí)體系為正確反映土地質(zhì)量的差異，土地分等定級(jí)采用“等”和“級(jí)”兩個(gè)層次的劃分體系。城鎮(zhèn)土地等反映城鎮(zhèn)之間土地的地域差異。城鎮(zhèn)土地級(jí)反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異。大城市5～10級(jí)中等城市4～7級(jí)小城市以下3～5級(jí)2.城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)方法體系（1）多因素綜合評(píng)定法通過(guò)對(duì)城市土地在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所表現(xiàn)出的各種特征進(jìn)行綜合考慮，揭示土地的使用價(jià)值或價(jià)值及其在空間分布的差異性，劃分土地級(jí)別的方法。（2）級(jí)差收益測(cè)算評(píng)定法通過(guò)級(jí)差收益確定土地級(jí)別的方法。（3）地價(jià)分區(qū)定級(jí)方法地價(jià)分區(qū)定級(jí)方法的指導(dǎo)思想是直接從土地收益的還原量——地價(jià)出發(fā)，根據(jù)地價(jià)水平高低在地域空間上劃分地價(jià)區(qū)塊，制定地價(jià)區(qū)間，從而劃分土地級(jí)別。（二）農(nóng)用土地分等定級(jí)農(nóng)用地分等定級(jí)的工作對(duì)象為農(nóng)用地(包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面)和宜農(nóng)未利用地，不包括自然保護(hù)區(qū)和土地利用總體規(guī)劃中的永久性林地、牧草地和水域。我國(guó)對(duì)農(nóng)用地質(zhì)量也是采用“等”和“級(jí)”兩個(gè)層次劃分體系。農(nóng)用地等別的劃分是依據(jù)構(gòu)成土地質(zhì)量穩(wěn)定的自然條件和經(jīng)濟(jì)條件，在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行的農(nóng)用地質(zhì)量綜合評(píng)定。農(nóng)用地的等反映不同質(zhì)量農(nóng)用地在不同利用水平、不同利用效益條件下收益的差異。農(nóng)用地的級(jí)反映土地等影響下的土地的差異。

3.6房產(chǎn)調(diào)查一、房屋調(diào)查獲取建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)屬、數(shù)量、位置、類型和質(zhì)量等信息。構(gòu)筑物主要指道路、橋梁、堤壩、水閘等。建筑物主要指房屋。（一）特殊房屋建筑說(shuō)明1假層。是指房屋的最上一層，四周外墻的高度一般低于正式層外墻的高度，內(nèi)部房間利用部分屋架空間構(gòu)成的非正式層，其高度大于2.2m的部分，面積不足底層1/2的叫做假層。氣屋。利用房屋的人字屋架下面的空間建成，并設(shè)有老虎窗的叫做氣屋。夾層和暗樓。建筑設(shè)計(jì)時(shí)，安插在上下兩層之間的房屋叫做夾層。房屋建成后，利用室內(nèi)上部空間添加建成的房間叫做暗樓。（一）特殊房屋建筑說(shuō)明2過(guò)街樓和吊樓。橫跨里巷兩邊房屋建造的懸空房屋叫做過(guò)街樓；一邊依附于相鄰房屋，另一邊有支柱建筑的懸空房屋叫做吊樓。陽(yáng)臺(tái)。房屋建筑的上層，伸出屋外的部分，作為吸收陽(yáng)光和納涼使用的叫做陽(yáng)臺(tái)或眺臺(tái)。陽(yáng)臺(tái)分為：外(凸)陽(yáng)臺(tái)、內(nèi)(凹)陽(yáng)臺(tái)、凸凹陽(yáng)臺(tái)，繪圖時(shí)把突出墻面的部位繪成虛線。天井和天棚。房屋內(nèi)部的小塊空間，無(wú)蓋見(jiàn)天的叫做天井。天井上有透明頂棚覆蓋的叫天棚。（二）房屋調(diào)查的主要內(nèi)容1按地籍的定義，房屋調(diào)查的內(nèi)容包括五個(gè)方面：房屋的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用現(xiàn)狀。1.房屋的權(quán)屬包括權(quán)利人、權(quán)屬來(lái)源、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)別、墻體歸屬、房屋權(quán)屬界線草圖。2.房屋的位置房屋的位置包括房屋的座落、所在層次。

（二）房屋調(diào)查的主要內(nèi)容23.房屋的質(zhì)量房屋的質(zhì)量包括層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份。4.房屋的用途房屋的用途是指房屋目前的實(shí)際用途，也就是指房屋現(xiàn)在的使用狀況。5.房屋的數(shù)量房屋的數(shù)量包括建筑占地面積、建筑面積、使用面積、共有面積、產(chǎn)權(quán)面積、宗地內(nèi)的總建筑面積(簡(jiǎn)稱總建筑面積)、套內(nèi)建筑面積等。(1)建筑占地面積(基底面積)。房屋的建筑占地面積是指房屋底層外墻(柱)外圍水平面積，一般與底層房屋建筑面積相同。(2)建筑面積。建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2m以上(含2.2m)的永久性建筑。

(3)使用面積

使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。包括直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或生活使用的面積和輔助用房如廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內(nèi)過(guò)道、戶內(nèi)樓梯、陽(yáng)臺(tái)、地下室、附層(夾層)、2.2m以上(指建筑層高，含2.2m，以下同)的閣(暗)樓等面積。

(4)共有面積

共有面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。主要包括有：層高超過(guò)2.2m的單車庫(kù)、設(shè)備層或技術(shù)層、室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨篷、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯間及機(jī)房、水箱等。三、房屋用地調(diào)查（一）房屋用地單元?jiǎng)澐址课萦玫卣{(diào)查以丘為單位分戶進(jìn)行。丘是指用地界線封閉的地塊，相當(dāng)于地籍調(diào)查和測(cè)量中的“宗地”。一個(gè)地塊只屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱獨(dú)立丘；一個(gè)地塊屬于幾個(gè)產(chǎn)權(quán)單元共有時(shí)稱組合丘。（二）房屋用地情況的調(diào)查用地人、用地人所有制性質(zhì)。權(quán)源。權(quán)源即房屋用地（土地）使用權(quán)的來(lái)源。土地等級(jí)。房屋用地的稅費(fèi)。土地所有制性質(zhì)。房屋用途分類。四、房產(chǎn)調(diào)查中的面積測(cè)算（一）面積測(cè)算的內(nèi)容建筑占地面積（基