第3章項(xiàng)目用地的獲取及選址

第3章項(xiàng)目用地的獲取及選址目錄房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型1房地產(chǎn)開發(fā)用地選擇2項(xiàng)目選址33.1

城市土地的類型3.1.1城市土地的分類3.1.2城市土地的權(quán)屬3.1城市土地的類型什么是土地？什么是城市土地？什么是建設(shè)用地？3.1城市土地的類型（1）按照土地使用的性質(zhì)和功能分類（規(guī)劃部門）（2）根據(jù)土地用途的差異、利用分類等因素分類（國土資源部門）（3）按開發(fā)程度劃分6（1）按照土地使用的性質(zhì)和功能分類

（規(guī)劃部門）城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)城市用地分類采用大類、中類和小類三個(gè)層次的分類體系，共分10大類，46中類，73小類；居住用地：公共設(shè)施用地：工業(yè)用地倉儲(chǔ)用地對(duì)外交通用地道路廣場用地市政公用設(shè)施用地綠地特殊用地水域及其他

城市用地《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》《土地利用現(xiàn)狀分類》采用二級(jí)分類體系。一級(jí)類12個(gè)，二級(jí)類57個(gè)其中一級(jí)類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。（2）根據(jù)土地用途的差異、利用分類等因素分類（國土資源部門）（三）按人為投入的形式與程度生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷房屋的土地。熟地：是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。3.1

城市土地的類型3.1.1城市土地的分類3.1.2城市土地的權(quán)屬3.1.2城市土地的權(quán)屬

1、土地權(quán)利的四項(xiàng)基本權(quán)能占有權(quán)-----實(shí)際支配和控制使用權(quán)-----可分離收益權(quán)----標(biāo)志處分權(quán)-----核心

2、我國土地的權(quán)利體系土地所有權(quán)

是土地所有人對(duì)土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

土地使用權(quán)是指依照法律享有利用、經(jīng)營和取得收益的權(quán)利。

全民所有制：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務(wù)院代表國家行使；集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。社會(huì)主義公有制全民所有制（國有土地）集體所有制（集體土地）(1)所有權(quán)體系(1)城市市區(qū)的土地。不能依法證明屬于農(nóng)民集體所有的，都屬于國家所有。(2)農(nóng)村和郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地。(3)國家依法征收的土地。國家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有土地實(shí)行征收。(4)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地。(5)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地。(6)因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

屬于國有的土地農(nóng)村集體土地所有權(quán)

集體土地的范圍，由法律作了明確的界定?！稇椃ā泛汀锻恋毓芾矸ā范家?guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體——村委會(huì)所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

集體所有不能直接進(jìn)入城市土地市場，必須經(jīng)過土地征用轉(zhuǎn)化為國有土地。(2)使用權(quán)體系

1）出讓國有土地使用權(quán)2)劃撥國有土地使用權(quán)2)他項(xiàng)權(quán)利出讓國有土地使用權(quán)

國有土地使用權(quán)出讓國家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付)

土地使用權(quán)出讓(土地一級(jí)市場)由國家壟斷。只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

國有土地使用權(quán)出讓方式招標(biāo)方式拍賣方式協(xié)議方式掛牌方式

國有土地使用權(quán)出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年(2)使用權(quán)體系

1）出讓國有土地使用權(quán)2)劃撥國有土地使用權(quán)2)他項(xiàng)權(quán)利

3.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇3.2.1房地產(chǎn)開發(fā)用地的一般要求

房地產(chǎn)開發(fā)用地通常是位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，適合開發(fā)企業(yè)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的國有土地。1、國有土地包含城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)國家所有的土地和城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)集體所有而被國家依法征收的土地。2、符合規(guī)劃3、工程地質(zhì)條件4、最有升值潛力城市市區(qū)、近郊區(qū)及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。3.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇

房地產(chǎn)開發(fā)用地的來源有哪些？

3.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇

房地產(chǎn)開發(fā)用地的來源1、城區(qū)中需再開發(fā)的土地2、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)備用地3、各種開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地3.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇取得方式：直接向政府申請(qǐng)出讓（協(xié)議出讓土地）收購舊房，取得土地（權(quán)屬情況比較復(fù)雜以轉(zhuǎn)讓方式取得用地與土地的現(xiàn)使用者合作取得用地3.2.2影響開發(fā)土地因素分析

1、一般因素2、區(qū)域因素3、個(gè)別因素3.2.3房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式

1、國有土地劃撥2、集體土地征收3、城市房屋征收4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓5、國有土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)劃撥的程序1、用地單位提交用地申請(qǐng)2、審核批準(zhǔn)3、劃撥土地和登記發(fā)證土地征收的程序1、申請(qǐng)用地－－開發(fā)企業(yè)2、受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件－－土地管理部門擬定征地方案3、申請(qǐng)報(bào)批4、簽訂合同，頒發(fā)土地使用證送達(dá)聽證告知書取得送達(dá)回證召開村民代表會(huì)議出具會(huì)議紀(jì)要取得規(guī)劃紅線勘測定界擬定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案修改征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議批前征地程序：聽證或放棄聽證征地程序：1、申請(qǐng)用地2、受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件

一書三方案

即：建設(shè)用地說明書，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，補(bǔ)充耕地方案，征收土地方案3、審批用地支付征地補(bǔ)償費(fèi)和征地稅費(fèi)征地補(bǔ)償安置方案公告取得征地批準(zhǔn)書簽發(fā)用地證書征收土地檔案落實(shí)征地補(bǔ)償?shù)怯洶l(fā)布征地第一公告

批后實(shí)施征地程序：實(shí)施管理辦法土地使用證土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

國家土地使用者出售、贈(zèng)與、交換、繼承一級(jí)市場（出讓市場）二級(jí)市場（轉(zhuǎn)讓市場）土地使用者

辦理土地登記

核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》交付土地

發(fā)布出讓公告

編制出讓文件地價(jià)評(píng)估確定出讓底價(jià)編制、確定出讓方案

公布出讓計(jì)劃確定供地方式

簽訂出讓合同公布結(jié)果招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議

招拍掛實(shí)施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)

申請(qǐng)及資格審查(6)(10)國有土地使用權(quán)出讓流程3.4項(xiàng)目選址3.4.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選址原則區(qū)域優(yōu)先注重潛力適應(yīng)投資持征綜合評(píng)價(jià)具體選址工作可分為三個(gè)階段準(zhǔn)備階段，事先擬定選址條件現(xiàn)場踏勘確定場地，綜合論證。確定投資開發(fā)區(qū)域和開發(fā)地段3.4項(xiàng)目選址3.4.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選址考慮的因素1、城市規(guī)劃2、自然因素3、地理因素4、人口因素

3.4.3居住項(xiàng)目選址

居住項(xiàng)目是指供人們生活居住的房地產(chǎn)，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。這類物業(yè)的購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。居住項(xiàng)目主要為人們提供一個(gè)安靜舒適的生活休息空間。

居住項(xiàng)目選址主要考慮因素自然環(huán)境交通條件市政基礎(chǔ)設(shè)施地塊背景及區(qū)域規(guī)劃方向生活配套設(shè)施用地成本市場狀況房地產(chǎn)相關(guān)政策

1.市場狀況分析該地區(qū)的房地產(chǎn)市場需求量和供應(yīng)量，并對(duì)未來市場變化進(jìn)行科學(xué)分析和預(yù)測；分析需求市場的層次結(jié)構(gòu)。

2.地塊背景及區(qū)域規(guī)劃方向其目的是分析地塊的開發(fā)建設(shè)條件、地塊規(guī)劃限制條件、區(qū)域?qū)砜赡艹霈F(xiàn)的各種物業(yè)類型和由此帶來的潛在客戶等等，為開發(fā)商提供較為詳細(xì)的決策依據(jù)。

3.自然環(huán)境山水、湖畔、綠地等自然生態(tài)景觀以及清新的空氣，都是居民選擇安居，也是房地產(chǎn)投資者在選擇居住項(xiàng)目區(qū)位時(shí)要考慮的因素。

4.交通條件如果項(xiàng)目在市區(qū)內(nèi)，周邊一般都會(huì)有便捷的公共交通系統(tǒng)，能夠滿足居民日常出行的要求；如果項(xiàng)目在市郊，要求項(xiàng)目所在地要有能夠便捷到達(dá)城市中心或商業(yè)、休閑區(qū)的交通條件，如地鐵、輕軌、公交線路等，以便保持與市區(qū)的緊密聯(lián)系。

5.生活配套設(shè)施

居住項(xiàng)目所在地應(yīng)具有較好的生活配套設(shè)施，比如菜市場、超市、醫(yī)院、學(xué)校和銀行等等。6.市政基礎(chǔ)設(shè)施

居住項(xiàng)目應(yīng)盡量依托主城區(qū)，以便共享城市中的市政配套設(shè)施，如供電、供水、供氣、道路、通信線路等，完善的市政配套設(shè)施不但可為項(xiàng)目提供便利的建設(shè)條件和資源，利于項(xiàng)目開發(fā)。

7.房地產(chǎn)相關(guān)政策

居住項(xiàng)目選址應(yīng)充分考慮相關(guān)政策的影響，重視國家鼓勵(lì)的項(xiàng)目投資方向，開發(fā)商在政策導(dǎo)向下可以結(jié)合企業(yè)自身資源優(yōu)勢對(duì)地塊取舍進(jìn)行權(quán)衡。

8.用地成本

在對(duì)某地塊進(jìn)行初步了解的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)地塊價(jià)格進(jìn)行粗略估計(jì)，結(jié)合地塊規(guī)劃限條件估算項(xiàng)目投資成本和收益，以此衡量地塊的“經(jīng)濟(jì)效益”。

3.4.3商業(yè)項(xiàng)目選址

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目也稱經(jīng)營性房地產(chǎn)、或收益性房地產(chǎn)，主要包括商業(yè)用房、寫字樓、酒店、酒店式公寓等類型。1、交通便利性原則：商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)分布于交通便捷、易達(dá)性好的位置，使商家及消費(fèi)者進(jìn)出便利。

2、可見性原則：商業(yè)地產(chǎn)被往來行人或者乘車者所能看到的程度，一般情況下場所的可見度越高，越容易引起客流的重視，來消費(fèi)的可能性越大，更多地吸引即興消費(fèi)。

商業(yè)地產(chǎn)選址的原則3、適應(yīng)性原則:為了滿足商家需求，就需要店鋪選擇技術(shù)和商品經(jīng)營技術(shù)高度結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)要與周圍的建筑環(huán)境相融合，不同的環(huán)境要求不同的建筑風(fēng)格。4、購買力原則:研究商圈內(nèi)維持商業(yè)設(shè)施存在的最低服務(wù)人口數(shù)量及一定的消費(fèi)能力，調(diào)查不同區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量、密度、年齡分布、文化水平、人均可支配收入等多項(xiàng)指標(biāo)，盡量選址于購買力強(qiáng)的區(qū)域。

（1）消費(fèi)市場；（2）商業(yè)環(huán)境；（3）商業(yè)輻射范圍；（4）潛在商業(yè)價(jià)值；（5）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

1.零售商業(yè)項(xiàng)目選址零售商業(yè)項(xiàng)目包括各類商場、購物中心、超級(jí)市場、店鋪等類型。零售商業(yè)除了考慮市政配套設(shè)施、交通條件、房地產(chǎn)相關(guān)政策及用地成本等因素外，還應(yīng)著重考慮以下影響因素：

2.寫字樓項(xiàng)目選址依照寫字樓所處的位置、自然或物理狀況和收益能力，專業(yè)人員通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。在寫字樓項(xiàng)目選址時(shí)，除了考慮城市規(guī)劃的影響、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件、房地產(chǎn)相關(guān)政策及用地成本等因素外，還應(yīng)著重考慮以下影響因素：（1）周邊環(huán)境狀況；（2）交通便捷程度。以香煙、飲料、酒、休閑食品為主。營業(yè)時(shí)間12小時(shí)以上，采用拒臺(tái)式和自選式相結(jié)合的售賣方式，營業(yè)面積一般在100平方米以內(nèi)。其商圈輻射半徑0.3公里左右，目標(biāo)顧客以相對(duì)固定的居民為主，一般選址于居民區(qū)或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)。三、不同類型商業(yè)地產(chǎn)對(duì)選址的要求1、食雜店的特點(diǎn)及選址要求以即時(shí)食品、日用小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、應(yīng)急性等特點(diǎn)，商品品種在3000種左右，售價(jià)高于市場平均水平。營業(yè)時(shí)間在16小時(shí)以上，提供即時(shí)性食品的輔助設(shè)施，開設(shè)多項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目，以開架自選為主，結(jié)算在收銀處進(jìn)行，營業(yè)面積100平方米左右，利用率高。商圈范圍小，顧客步行5分鐘內(nèi)到達(dá)，目標(biāo)顧客主要為單身者、年輕人，顧客多為有目的的購買。一般選址于商業(yè)中心區(qū)、交通要道及車站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂場所、辦公樓、加油站等公共活動(dòng)區(qū)。2、便利店的特點(diǎn)及選址要求商品平均價(jià)格低于市場平均水平，自有品牌占有較大比例。用工精簡，為顧客提供有限的服務(wù)，開架自選，統(tǒng)一結(jié)算。營業(yè)面積300~500平方米，輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客主要為商圈內(nèi)的居民，一般選址于居民區(qū)、交通要道等租金相對(duì)便宜的地區(qū)。3、折扣店的特點(diǎn)及選址要求經(jīng)營包裝食品、生鮮食品和日用品，食品超市與綜合超市商品結(jié)構(gòu)不同。營業(yè)時(shí)間12小時(shí)以上，自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。營業(yè)面積在6000平方米以下，輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客以居民為主，一般選址于市區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)

。4、超市的特點(diǎn)及選址要求大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，商品在4000種左右，實(shí)行低價(jià)、批量銷售，自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。實(shí)際營業(yè)面積6000平方米以上，輻射半徑2公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動(dòng)顧客為主一般選址于市、區(qū)商業(yè)中心、城郊結(jié)合部、交通要道及大型居住區(qū)。5、大型綜合超市的特點(diǎn)及選址要求以大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占柏當(dāng)部分，商品在4000種左右，大都實(shí)行大量銷售和大批訂貨等方式，從而實(shí)現(xiàn)廉價(jià)銷售。設(shè)相當(dāng)于營業(yè)面積的停車場，自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。信息管理系統(tǒng)程度較高并對(duì)顧客實(shí)行會(huì)員制管理，營業(yè)面積6000平方米以上，輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、集團(tuán)購買和流動(dòng)顧客為主，一般選址于城鄉(xiāng)結(jié)合部且交通便利的要道。如麥德龍公司選擇的客流群體主要是中小經(jīng)營企業(yè)和社會(huì)團(tuán)體的專業(yè)客戶，實(shí)行量販經(jīng)營，它們的經(jīng)營采取門店和倉儲(chǔ)合一的方式，一般都需要數(shù)萬平方米場地，選擇在城郊結(jié)合部就大大地降低了土地使用成本。6、倉儲(chǔ)式會(huì)員店的特點(diǎn)及選址要求

綜合性，門類齊全，以服飾、鞋類、箱包、化妝品、家庭用品、家用電器為主。采取柜臺(tái)銷售和開架銷售相結(jié)合方式，注重服務(wù)，設(shè)餐飲、娛樂等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施。營業(yè)面積6000~20000平方米，目標(biāo)顧客以追求時(shí)尚和品位的流動(dòng)顧客為主，一般選址于市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、歷史形成的商業(yè)集聚地。7、百貨店的特點(diǎn)及選址要求8、專業(yè)店的特點(diǎn)及選址要求以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)化、深度性、品種豐富，選擇余地大，采取柜臺(tái)銷售和開架銷售相結(jié)合方式，從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識(shí)，營業(yè)面積的規(guī)模根據(jù)商品特點(diǎn)而定。