我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、制約因素與對策,物業(yè)管理論文

我們國家物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)在狀況、制約因素與對策,物業(yè)管理論文城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展帶來了城市文明程度的持續(xù)提高，那么，自然而然人們對于寓居環(huán)境也會相應(yīng)地提出越來越高的要求，在這種情況下，作為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來的物業(yè)管理就會擁有宏大的發(fā)展空間。自三十年前從香港引入物業(yè)管理，我們國家的物業(yè)行業(yè)已經(jīng)完成了從專業(yè)化到社會化，從企業(yè)化到市場化的歷程。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展不但促進(jìn)了就業(yè)，改善了人民的生活質(zhì)量，還跟上了中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的進(jìn)程。但是，在這個蓬勃發(fā)展的經(jīng)過中，其相應(yīng)地也出現(xiàn)了一系列前所未見的問題，這些問題當(dāng)前明顯阻礙了行業(yè)的繼續(xù)發(fā)展，而且還影響了社會的和諧穩(wěn)定。一、我們國家物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)下表現(xiàn)出來的發(fā)展現(xiàn)在狀況1.固然起步較晚、規(guī)模不大，但發(fā)展迅速。自1981年3月深圳成立了全國第一家物業(yè)管理公司至今，中國各類資質(zhì)物業(yè)公司已有6萬余家，從業(yè)人員逾千萬。是改革開放之后發(fā)展最為迅猛的大行業(yè)之一。當(dāng)下，其已經(jīng)開場牽涉各個領(lǐng)域，并且種類繁多，大概有11大種類，主要包括農(nóng)民房、商場商業(yè)街、賓館、碼頭、車站、學(xué)校、醫(yī)院、政法機(jī)關(guān)辦公樓、工業(yè)區(qū)、寫字樓、高層住宅、多層住宅等。2.地域發(fā)展的不平衡現(xiàn)象較為突出。由于會遭到地方性政策、群眾對物業(yè)管理行業(yè)的認(rèn)識、地區(qū)收入水平及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、市場化程度等眾多因素的影響，所以，我們國家物業(yè)行業(yè)水準(zhǔn)呈現(xiàn)明顯的地域差異不同。南方行業(yè)起步早發(fā)展快，北方進(jìn)入晚發(fā)展滯后；沿海城市的物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展蓬勃競爭劇烈，而內(nèi)陸城市擴(kuò)張緩慢壟斷性強(qiáng)。除了這種跨省的差異，即便是在同一個市區(qū)也會存在物流管理行業(yè)發(fā)展不平衡的現(xiàn)象。比方，在溫州的甌海、鹿城、龍灣這三個行政區(qū)域中，由于遭到房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)支撐力度、歷史原因等眾多因素的影響，鹿城區(qū)的物業(yè)管理在整體發(fā)展方面遠(yuǎn)超其他兩個區(qū)。這種不平衡對中國的整體物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展起了延遲作用。發(fā)達(dá)地區(qū)有條件跨地域經(jīng)營的企業(yè)進(jìn)入內(nèi)地由于優(yōu)勢明顯而創(chuàng)新力缺乏，無條件跨地域經(jīng)營的企業(yè)安于現(xiàn)在狀況或毀于無序的競爭。3.物業(yè)管理企業(yè)沒有較強(qiáng)的運(yùn)作規(guī)范性。由于現(xiàn)今我們國家生效施行的一些與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)還比擬粗獷，不像歐美法系規(guī)定得那么具體可操作，造成國內(nèi)物管企業(yè)在一個大框架下各自按自個套路經(jīng)營管理，行業(yè)協(xié)會又不具備強(qiáng)約束力和管理動能。市場無序競爭，傷害了不少本能夠成長的很好的初創(chuàng)型物管企業(yè)。4.物管雙方構(gòu)成對立心理，紛爭不斷。物管與業(yè)主糾紛問題近些年呈持續(xù)上升趨勢，已經(jīng)成為消費(fèi)者投訴的重點(diǎn)問題。固然主要?dú)w結(jié)于物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，但管理和服務(wù)問題日趨明顯也是主要原因。一方面是業(yè)主以為物業(yè)管理企業(yè)管理大于服務(wù)，沒有擺正自個服務(wù)商的身份，往往將本身利益凌駕與業(yè)主權(quán)益之上。另一方面物業(yè)管理企業(yè)無法及時全額的收取物業(yè)費(fèi)用。業(yè)主往往以服務(wù)不達(dá)標(biāo)不到位的理由拒繳物業(yè)費(fèi)。造成運(yùn)營難以為繼。5.物業(yè)管理從業(yè)人員的低素質(zhì)化和老齡化現(xiàn)象日趨明顯。在行業(yè)出現(xiàn)之初，物業(yè)管理企業(yè)是眾多青年才俊薈聚之地。工作環(huán)境及福利待遇顯著優(yōu)于其他生產(chǎn)類工礦企業(yè)。但隨著早期的準(zhǔn)入門檻較低，行業(yè)爆炸式發(fā)展及無底線的競爭，造成物管企業(yè)受益急劇下滑。從業(yè)人員的薪資福利優(yōu)勢也逐步消失。當(dāng)前，物業(yè)行業(yè)高學(xué)歷者比例低于一般商貿(mào)企業(yè)。職工構(gòu)造也日趨老齡化。二、對我們國家物業(yè)管理發(fā)展構(gòu)成制約的因素1.沒有充分認(rèn)識物業(yè)管理市場價值。物業(yè)管理不僅房地產(chǎn)開發(fā)后期的必經(jīng)階段也是城市系統(tǒng)管理的重要領(lǐng)域，同時，它還是城鄉(xiāng)居民生活品質(zhì)的重要保證和社會和諧穩(wěn)定的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。物業(yè)管理既不是個別業(yè)主的問題，同時也不是個別業(yè)務(wù)服務(wù)公司的問題，它實(shí)際上是一種社會性的大問題?，F(xiàn)如今，我們國家有一部分地方錯誤地以為：物業(yè)消費(fèi)是業(yè)主的事情，而物業(yè)管理只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事情。這種錯誤思想就會導(dǎo)致物業(yè)管理公司得不到的支持，這樣一來，其發(fā)展就會倍加困難，因而物業(yè)管理要實(shí)現(xiàn)充分市場化就需要經(jīng)歷更為漫長的經(jīng)過。2.業(yè)主不具備科學(xué)的消費(fèi)觀念。固然有相當(dāng)數(shù)量的業(yè)主已經(jīng)從計劃經(jīng)濟(jì)時代的無物業(yè)管理的福利房，公租房內(nèi)搬至當(dāng)代化的社區(qū)，但消費(fèi)觀念仍然沒有改變。要么以為物業(yè)根本沒有存在必要，要么以為物業(yè)收取了物業(yè)費(fèi)就應(yīng)該無所不干。一旦與錯誤的期望產(chǎn)生差距就產(chǎn)生仇視抵觸心理。物管企業(yè)經(jīng)營和行業(yè)的發(fā)展變得倍加困難。3.物業(yè)管理公司自我定位不清，片面最求利潤。當(dāng)前市場上物業(yè)管理公司接管項(xiàng)目途徑絕大部分還是前期開發(fā)商選定，甚至是開發(fā)商自營物業(yè)，由小區(qū)業(yè)主自發(fā)成立業(yè)委會后聘用的物業(yè)尚數(shù)少數(shù)。很多物管公司以小區(qū)管理者身份而不是服務(wù)商身份與業(yè)主打交道，這種自我定位不但拉大了雙方的距離還閉塞了有效的溝通渠道。再者物業(yè)行業(yè)整體利潤水平不高，物管企業(yè)面對龐大的現(xiàn)金流卻微薄的利潤率很不平衡。加之很多規(guī)模較小，資質(zhì)較低的物管企業(yè)只著眼于短期利益，罔顧業(yè)主權(quán)益。令行業(yè)整體口碑底下。4.立法滯后導(dǎo)致雙方維權(quán)困難。我們國家的物業(yè)管理已經(jīng)經(jīng)過了三十多年的發(fā)展，、建設(shè)部等國家部委以及各地方固然都已經(jīng)相繼出臺了(前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本〕、(業(yè)主公約示范文本〕、(物業(yè)管理委托合同示范文本〕、(物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法〕、(物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定〕、(城市新建住宅小區(qū)管理辦法〕、(物權(quán)法〕等一系列的法律、行政規(guī)章制度、地方式方法規(guī)以及行業(yè)規(guī)范，然而由于沒有符合中國國情、科學(xué)和系統(tǒng)的物業(yè)管理理論體系對其加以指導(dǎo)，所以，各個部門在進(jìn)行法規(guī)制定的經(jīng)過中，通常都會局限在模擬境內(nèi)外成功經(jīng)歷體驗(yàn)上或者是局限在就事論事的局部解決方案上，因而存在著較多的界定模糊和歧義。這就造成物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為不僅得不到約束，同時也得不到保障，同時業(yè)主的維權(quán)經(jīng)過中眾多細(xì)節(jié)也無法可依導(dǎo)致整個維權(quán)行為的無效。三、促進(jìn)我們國家物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的相關(guān)對策1.從的角度探尋求索促進(jìn)我們國家物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展的相關(guān)對策。首先與時俱進(jìn)，轉(zhuǎn)變職能，從政策上積極地培育和促進(jìn)物業(yè)管理市場化的進(jìn)程，進(jìn)而為物業(yè)管理的有序化發(fā)展提供良好的環(huán)境。其次，應(yīng)該將(物業(yè)管理?xiàng)l例〕有效地貫徹并落實(shí)，同時還要盡快出臺與之相配套的法規(guī)及施行細(xì)則，進(jìn)而使物業(yè)管理的法律體系得到完善。再次，進(jìn)一步扶持社區(qū)自主管理，充分實(shí)現(xiàn)業(yè)委會的選擇權(quán)。物業(yè)管理作為市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，必然遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。有序的競爭不僅能夠促進(jìn)物業(yè)管理的服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量的提高，同時還能夠保證物業(yè)服務(wù)行業(yè)充分活力和生機(jī)。任何一種試圖保衛(wèi)和壟斷的行為都會阻礙物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。所以，各地應(yīng)該著眼于當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況并進(jìn)行積極探尋求索，能夠?qū)ξ飿I(yè)管理企業(yè)實(shí)行請進(jìn)來和走出去發(fā)展戰(zhàn)略[4]，在優(yōu)勝劣汰的情況下能夠有效的實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，進(jìn)而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康快速發(fā)展。最后，系統(tǒng)的建立物業(yè)管理人才培養(yǎng)的教育體制。當(dāng)前國內(nèi)不少數(shù)高校均開設(shè)了物業(yè)管理的相關(guān)專業(yè)，但學(xué)習(xí)內(nèi)容還多局限于法律法規(guī)及日常文案的培訓(xùn)。畢業(yè)生實(shí)操經(jīng)歷體驗(yàn)少，思維不開闊。應(yīng)在完好的理論學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加實(shí)習(xí)時間或?qū)W習(xí)與實(shí)習(xí)穿插進(jìn)行。只要這樣才能夠讓高層次專業(yè)人才以最快的速度充實(shí)到物業(yè)市場當(dāng)中。促使物業(yè)管理的整體層次得到提高，使物業(yè)行業(yè)整體形象得到改變。2.從業(yè)主的角度來探尋求索促進(jìn)我們國家物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的相關(guān)對策。首先業(yè)主應(yīng)拋棄原有的陳舊的消費(fèi)觀念。質(zhì)次價廉的服務(wù)在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下已經(jīng)沒有存在的空間，寓居環(huán)境的提升作為生活水平提高不可分割的組成部分已經(jīng)成為廣大群眾的剛性需求，而這部分需求只要通過能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)且價格合理的物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)現(xiàn)。其次業(yè)主與物管企業(yè)之間即是雇傭關(guān)系也是合作關(guān)系。無論哪種關(guān)系均建立在互相信任各取所需的基礎(chǔ)上。所以業(yè)主應(yīng)盡快調(diào)整心態(tài)，以享受服務(wù)支付費(fèi)用的常規(guī)消費(fèi)心理對待物業(yè)管理。在保證合法利益的前提下遵守契約，償付物業(yè)費(fèi)用。3.從物業(yè)管理公司的角度來探尋求索促進(jìn)物流管理行業(yè)發(fā)展的相關(guān)對策。首先物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)舍棄局部利潤最大化的最求目的，承當(dāng)起振興行業(yè)，服務(wù)社會的責(zé)任。只要行業(yè)強(qiáng)大了、有序了，社會和諧了。企業(yè)才有客戶群體實(shí)現(xiàn)利潤。這需要物管企業(yè)無論從服務(wù)水準(zhǔn)上還是社會責(zé)任上不斷嚴(yán)格自我要求。其次物管企業(yè)作為能夠媲美零售企業(yè)的擁有大現(xiàn)金流的企業(yè)能夠利用金融手段在常規(guī)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入的基礎(chǔ)上利用閑置資金進(jìn)行金融投資運(yùn)作。不但增加了企業(yè)總體收入，彌補(bǔ)了物業(yè)費(fèi)用的缺乏。再次在當(dāng)今互聯(lián)網(wǎng)時代，任何經(jīng)營形式都可能有顛覆性的成功，物業(yè)管理公司應(yīng)廣開思路，利用社區(qū)管理的用戶數(shù)量，流量和地域性和忠實(shí)度展開多種類別的經(jīng)營內(nèi)容。深圳作為中國物業(yè)管理的先鋒已經(jīng)出現(xiàn)部分公司將社區(qū)物業(yè)管理與網(wǎng)絡(luò)電商相結(jié)合獲得了宏大的成功。在大幅降低物業(yè)費(fèi)的基礎(chǔ)上仍然保持了遠(yuǎn)超同行業(yè)的經(jīng)營利潤收入。最后物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)品牌意識，在服務(wù)現(xiàn)場獲得業(yè)主認(rèn)可的成績上應(yīng)通過宣傳、推廣和媒體公關(guān)手段擴(kuò)大口碑影響，像零售企業(yè)那樣在營銷上開場投入，在區(qū)域甚至全國構(gòu)成規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)而不斷降低基礎(chǔ)成本和增加總體經(jīng)營收入。四、結(jié)束語總的而言，物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展既不是某個人或者某個企業(yè)的事情，同時也不可能是一蹴而就的事情，它的健康發(fā)展需要借助整個社會的氣力。因而，不管是，還是物業(yè)管理企業(yè)，或者是廣大的業(yè)主都應(yīng)該積極、認(rèn)真對待我們國家物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展的經(jīng)過中出現(xiàn)的一些問題，應(yīng)該盡力將更好的解決方式方法尋找出來，促使我們國家物業(yè)管理行業(yè)能夠健康、持續(xù)、快速的發(fā)展，最終，讓社會中的每一個人都能夠生活在愈加美妙的環(huán)境當(dāng)中。以下為參考文獻(xiàn)：[1]陳思英,解予晴,沈兆