第七章開發(fā)產(chǎn)品成本

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計第七章開發(fā)產(chǎn)品成本的核算本章要點

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成內(nèi)容與成本核算對象2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)間接費用的歸集與分配3、土地開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)4、配套設(shè)施開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)5、房屋開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)6、代建工程開發(fā)成本的核算第一節(jié)開發(fā)產(chǎn)品成本概述

一、開發(fā)產(chǎn)品成本的分類（一）土地開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)場地)所發(fā)生的各項費用支出。 （二）房屋開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、代建房等)所發(fā)生的各項費用支出。（三）配套設(shè)施開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大型配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓，不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。（四）代建工程開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本概述

二、開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成開發(fā)產(chǎn)品成本包括以下六個成本項目：（一）土地征用及拆遷補償費或批租地價：是指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。（二）前期工程費：是指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。（三）基礎(chǔ)設(shè)施費：是指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。開發(fā)產(chǎn)品成本概述

（四）建筑安裝工程費：是指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。（五）配套設(shè)施費：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼兒園、托兒所、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。（六）開發(fā)間接費：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費等。第二節(jié)開發(fā)間接費用的核算

一、開發(fā)間接費用的購成內(nèi)容開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用（一）職工薪酬（六）勞動保護費（二）折舊費（七）利息支出（三）修理費（八）其他費用（四）辦公費（五）水電費

二、開發(fā)間接費用的歸集和分配（一）開發(fā)間接費用的歸集開發(fā)間接費用的歸集，是在“開發(fā)間接費用”賬戶中進行的。借：開發(fā)間接費用貸：應付職工薪酬累計折舊長期待攤費用銀行存款注；為簡化核算手續(xù)并防止重復分配，對應計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費用，這部分開發(fā)產(chǎn)品應負擔的開發(fā)間接費用，可直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本，也就是說，企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費用，可僅對有關(guān)開發(fā)房屋、投資性房地產(chǎn)、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進行分配。

例P1377-1二、開發(fā)間接費用的分配若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本月從事一個開發(fā)項目的建設(shè)，將開發(fā)間接費用總額直接結(jié)轉(zhuǎn)到該開發(fā)項目的開發(fā)成本明細賬；若從事多個開發(fā)項目的建設(shè)，則應按一定的標準分配計入各開發(fā)項目的開發(fā)成本。（1）預算間接費比例法。這種分配方法是將實際發(fā)生的開發(fā)間接費用，按各開發(fā)項目預算開發(fā)間接費用的比例進行分配的一種方法。其計算公式如下：分配率=本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用/本月各開發(fā)項目預算（計劃）開發(fā)間接費用總和某項開發(fā)項目應負擔的開發(fā)間接費用=該開發(fā)項目預算（計劃）開發(fā)間接費用×分配率采用這種分配方法，要求開發(fā)企業(yè)有較為健全的開發(fā)成本預算。（2）直接費比例法。這種分配方法是將實際發(fā)生的開發(fā)間接費用，按各開發(fā)項目直接費用的比例進行分配的一種方法。其計算公式如下：

分配率=本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用/本月各開發(fā)項目直接費用總和

某開發(fā)項目應負擔的開發(fā)間接費用=該開發(fā)項目直接費用×分配率

賬務處理：

借：開發(fā)成本貸：開發(fā)間接費用P139例7-2習題P157習題一第三節(jié)土地開發(fā)成本的核算

一、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置土地開發(fā)也稱建設(shè)場地開發(fā)，是指對土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施進行開發(fā)建設(shè)，包括供水、供電、供熱、排水、排污等地下管線的鋪設(shè)以及地面道路的平整等。一般來說，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個成本項目：(1)土地征用及拆遷補償費；(2)前期工程費；(3)基礎(chǔ)設(shè)施費；(4)開發(fā)間接費。

二、土地開發(fā)成本的劃分和歸集（一）土地開發(fā)成本的歸集企業(yè)對于兩種不同類型的建設(shè)場地的成本歸集，應采用不同的方法。1.企業(yè)開發(fā)商品性建設(shè)場地所發(fā)生的費用

借：開發(fā)成本-商品性土地開發(fā)成本貸：銀行存款等2.企業(yè)開發(fā)自用建設(shè)場地所發(fā)生的費用，能夠分清負擔對象的，不單獨核算土地開發(fā)成本。

借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本貸；銀行存款等3.企業(yè)開發(fā)自用建設(shè)場地所發(fā)生的費用，如果涉及兩個或兩個以上成本核算對象的，應先歸集其發(fā)生的費用，記入“開發(fā)成本－自用土地開發(fā)成本”明細賬的成本項目中。待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標準將其分配計入有關(guān)房屋建筑物等開發(fā)產(chǎn)品成本。

借：開發(fā)成本-自用土地開發(fā)成本貸：銀行存款等（二）土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

在“開發(fā)成本－土地開發(fā)成本”賬戶核算的土地開發(fā)成本，應按月結(jié)賬。1.企業(yè)為有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性土地的結(jié)轉(zhuǎn)。

借：開發(fā)產(chǎn)品-商品性土地貸：開發(fā)成本-商品性土地開發(fā)成本2.企業(yè)自用的建設(shè)場地，應在開發(fā)完工投入使用時，將其實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)商品房、出租房等開發(fā)產(chǎn)品的成本中

借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本貸：開發(fā)成本-自用土地開發(fā)成本3.企業(yè)自用的建設(shè)場地，開發(fā)完成后近期暫不使用的，應將其實際成本先轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，當企業(yè)再進行房屋開發(fā)建設(shè)時，再將其土地開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”賬戶

借：開發(fā)產(chǎn)品-自用土地貸：開發(fā)成本-自用土地開發(fā)成本以后房屋開發(fā)時：借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品-自用土地例P141例7-3第四節(jié)配套設(shè)施開發(fā)成本的核算

一、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施；第二類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設(shè)施項目（一）．對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”科目中歸集其發(fā)生的支出；（二）．對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標準分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本；（三）．對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進行歸集。三、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算（一）不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施1、發(fā)生配套設(shè)施開發(fā)成本借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本貸：銀行存款2、配套設(shè)施完工結(jié)轉(zhuǎn)借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本（XX）（結(jié)轉(zhuǎn)至可以有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施）貸：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本3、對配套設(shè)施與房屋開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成，而配套設(shè)施尚未完成的，采用預提配套設(shè)施費。某項開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設(shè)施費=該項開發(fā)產(chǎn)品預算成本*配套設(shè)施費預提率配套設(shè)施預提率=*100%

借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本貸：預提費用-預提配套設(shè)施費對按預提方式的配套設(shè)施完工驗收后，將實際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預提的配套設(shè)施費借：預提費用-預提配套設(shè)施費貸：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本

實際開發(fā)成本與預提數(shù)的差額，應按預提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本例P1467-4（二）有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施1、發(fā)生配套設(shè)施開發(fā)成本借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本（XX）貸：銀行存款2、分攤有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施開發(fā)間接費用借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本（XX）貸：開發(fā)間接費用3、預提應分攤的未同步開發(fā)的配套設(shè)施費借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本（XX）貸：預提費用-預提配套設(shè)施費4、完工結(jié)轉(zhuǎn)借：開發(fā)產(chǎn)品-配套設(shè)施貸：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本（XX）例P1477-5習題P158習題三

第五節(jié)房屋開發(fā)成本的核算一、開發(fā)房屋的種類及其核算對象和成本項目房屋的開發(fā)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟業(yè)務。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類：一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。房屋開發(fā)成本的核算賬戶設(shè)置:”開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”二、房屋開發(fā)成本的核算(一)土地征用及拆遷補償費1.能分清成本對象的

借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸:銀行存款2.不能分清成本對象的

借:開發(fā)成本-自用土地開發(fā)成本貸:銀行存款以后分攤時,借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸:開發(fā)成本-自用土地開發(fā)成本(二)前期工程費

借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸:銀行存款(三)基礎(chǔ)設(shè)施費

借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸:銀行存款(四)建筑安裝工程費

借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸:銀行存款若開發(fā)企業(yè)將幾個工程一并招標發(fā)包,則在工程完工結(jié)算工程價款時,按各項工程的預算造價的比例,計算它們的標價即實際建筑安裝工程費.例P1517-6(五)配套設(shè)施費1配套設(shè)施與房屋同步開發(fā),對應負擔的公共配套設(shè)施支出,能分清成本核算對象的借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸:銀行存款.不能分清成本對象的

借:開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本貸:銀行存款分攤時,借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸:開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本2、配套設(shè)施與房屋非同步開發(fā)借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸:預提費用-預提配套設(shè)施費(六)開發(fā)間接費發(fā)生時:

借：開發(fā)間接費用貸：應付職工薪酬累計折舊長期待攤費用銀行存款按一定標準分配結(jié)轉(zhuǎn)時:

借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸:開發(fā)間接費用三、己完房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)