項(xiàng)目-定位會(huì)各部門(mén)匯總

中心區(qū)拱墅區(qū)政府

本案位于拱墅區(qū)，屬城北板塊，毗鄰橋西板塊，交通便捷，東臨銀泰城與新天地，具有一定基礎(chǔ)生活配套，發(fā)展空間顯著。中大銀泰城杭州新天地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)運(yùn)河廣場(chǎng)黃龍?bào)w育中心西湖杭州東站遠(yuǎn)洋國(guó)際中心綠地中心石祥路德勝高架上塘高架錢(qián)江新城秋石高架2.1產(chǎn)品定位-地塊現(xiàn)狀分析-地塊區(qū)位項(xiàng)目拱墅區(qū)，1公里范圍內(nèi)有杭幼師第二附屬幼兒園、文瀾小學(xué)、樹(shù)人大學(xué)、浙大城市學(xué)院；2公里范圍內(nèi)則有中大銀泰城、杭州新天地、城北體育公園、運(yùn)河廣場(chǎng)，遠(yuǎn)洋商務(wù)區(qū)、高架路入口距離項(xiàng)目?jī)H2公里。距武林門(mén)6.5公里。本案項(xiàng)目位于沈半路的西側(cè)，浙大城市學(xué)院東側(cè)，北向?yàn)橹需F.國(guó)際城項(xiàng)目，南向?yàn)橐?guī)劃中的商業(yè)區(qū)2.1產(chǎn)品定位-地塊現(xiàn)狀分析-地塊區(qū)位此頁(yè)增加地鐵規(guī)劃線路及最近規(guī)劃站點(diǎn)地塊四至情況：1、項(xiàng)目西北側(cè)：修建完善的2號(hào)支路、蔡馬橋及城市學(xué)院；2、項(xiàng)目北側(cè)：文瀾小學(xué)3、項(xiàng)目東北側(cè)：未售住宅用地FGO4-R21-02地塊；4、項(xiàng)目西南側(cè)：蔡馬河及納德自由酒店；5、項(xiàng)目東南側(cè)：未售住宅用地FG05-R21-02地塊與未建學(xué)校地塊FG05-R22-01。①①②③③②④⑤⑤④⑥⑥浙大城市學(xué)院蔡馬橋FG04-R21-02地塊沿蔡馬河納德自由酒店文瀾小學(xué)2.1產(chǎn)品定位-地塊現(xiàn)狀分析-四至情況FG05-R21-02FG04-R21-02FG05-R22-01FG05-R22-01地塊⑦用地區(qū)域杭州市拱墅區(qū)地塊杭州市上塘單元FG05-R21-01地塊用地性質(zhì)二類(lèi)居住用地（R21）建設(shè)用地面積32562.28㎡（96.72畝）容積率2.5綠地率30％建筑密度≤30%公共設(shè)施配套要求社區(qū)辦公用房、物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房等，按規(guī)范配置。養(yǎng)老用房按不少于20平方米/百戶(hù)設(shè)置，地塊內(nèi)附建垃圾集中收集房20平方米；附建公共自行車(chē)租賃點(diǎn)一處架空架空層凈高3米以上陽(yáng)臺(tái)1.陽(yáng)臺(tái)（入戶(hù)花園）底板面積不超建筑面積12%。2.陽(yáng)臺(tái)（入戶(hù)花園）在主體結(jié)構(gòu)以外計(jì)一半面積，主體結(jié)構(gòu)以?xún)?nèi)計(jì)全面積。3.陽(yáng)臺(tái)（入戶(hù)花園）進(jìn)深不得大于2.4米地上計(jì)容建筑面積81370.74㎡2.2產(chǎn)品定位-規(guī)劃設(shè)計(jì)出讓條件及地方規(guī)范解讀編號(hào)政策類(lèi)別當(dāng)?shù)卣咭?日照受遮擋建筑至少一個(gè)居室滿(mǎn)足2小時(shí)日照。2車(chē)位配比機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位90-140，1.2輛/戶(hù)；非機(jī)動(dòng)停車(chē)位90-140，1.8輛/戶(hù)。（地上車(chē)位占4%）3建筑形式建筑面寬與建筑間距有關(guān)，L間距（米）=[H（米）-24]×0.3+S（米）。4建筑間距1.從建筑外墻算起，陽(yáng)臺(tái)部分超過(guò)面寬70%，由陽(yáng)臺(tái)處算起。2.平行布置(50米-75米高層建筑)主要朝向最小間距28.8米，山墻最小間距15.6米。5退線1.(50米-75米高層建筑))退2號(hào)支路9.6米，退皋亭壩路6米，退規(guī)劃支路6米，退綠地3米。2.低層建筑退2號(hào)支路5米，退皋亭壩路3米，退規(guī)劃支路3米，退綠地2米。6躍層客廳通高客廳通高不超過(guò)25㎡7陽(yáng)臺(tái)（入戶(hù)花園）1.陽(yáng)臺(tái)（入戶(hù)花園）底板面積不超建筑面積12%。2.陽(yáng)臺(tái)（入戶(hù)花園）在主體結(jié)構(gòu)以外計(jì)一半面積，主體結(jié)構(gòu)以?xún)?nèi)計(jì)全面積。3.陽(yáng)臺(tái)（入戶(hù)花園）進(jìn)深不得大于2.4米。8凸窗凸窗外沿凸出外墻面不得超過(guò)0.7米，底板高于室內(nèi)0.45.9尾氣井地下汽車(chē)庫(kù)尾氣井須通至小區(qū)最高樓頂，不計(jì)建筑面積。10設(shè)備平臺(tái)設(shè)備平臺(tái)90㎡以上可做5㎡，不計(jì)建筑面積。11立面構(gòu)架應(yīng)立面需要可做立面構(gòu)架。12物業(yè)配套物業(yè)辦公用房為地上建筑面積的千分之四，物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房為地上建筑面積的千分之三。13公共服務(wù)設(shè)施按杭州基層社區(qū)級(jí)計(jì)128㎡/百戶(hù)。14人防區(qū)域機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)停車(chē)位無(wú)銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。2.2產(chǎn)品定位-規(guī)劃設(shè)計(jì)出讓條件及地方規(guī)范解讀

·設(shè)計(jì)基本原則

住宅（戶(hù)型）設(shè)計(jì)原則：根據(jù)杭州市場(chǎng)需求，結(jié)合周邊項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研，有針對(duì)地提升項(xiàng)目定位，優(yōu)化戶(hù)型空間品質(zhì)以彰顯陽(yáng)光城集團(tuán)的品牌。一、價(jià)值最大化

1、根據(jù)周邊項(xiàng)目調(diào)研，戶(hù)型面積控制在110-140㎡改善型戶(hù)型為主。2、在當(dāng)?shù)匾?guī)范允許范圍內(nèi)盡可能增加贈(zèng)送面積。3、控制戶(hù)型面積與總價(jià)，提高銷(xiāo)售單價(jià)。

4、總平規(guī)劃做到景觀均好性，達(dá)到最大化價(jià)值化。二、產(chǎn)品配置與定位適配

復(fù)制成熟產(chǎn)品

單體（戶(hù)型）設(shè)計(jì)原則：復(fù)制成熟產(chǎn)品并適度創(chuàng)新高層產(chǎn)品：戶(hù)型吸取杭州市場(chǎng)品牌開(kāi)發(fā)商熱點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)，主要體現(xiàn)在戶(hù)型結(jié)構(gòu)及贈(zèng)送方式等方面，參考對(duì)標(biāo)項(xiàng)目為濱江華家池，龍湖唐寧ONE；立面結(jié)合產(chǎn)品特點(diǎn)，采用現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的形式，參考對(duì)標(biāo)項(xiàng)目為侯潮府。

·減少車(chē)庫(kù)開(kāi)挖

利用蔡馬橋與現(xiàn)有場(chǎng)地之間約3.5米高差，合理確定設(shè)計(jì)標(biāo)高，最大限度減少地下室土方開(kāi)挖。2.3產(chǎn)品定位-規(guī)劃設(shè)計(jì)原則總平特點(diǎn)：圍合式布局，視線通透，充分借景。地塊北端設(shè)一棟板式高層，節(jié)約用地，面朝花園；七棟點(diǎn)式住宅沿蔡馬河及規(guī)劃支路錯(cuò)落布置，視野開(kāi)敞，日照充足。8棟住宅主朝向?yàn)檎舷?。蔡馬地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量單位所占比重備注用地面積32562.28m2

總建筑面積117373.2m2

地上計(jì)容建筑面積81401.2m2

其中住宅76249.2m293.67%

商業(yè)3790m24.66%

公共配套用房1362

1.67%

其中物業(yè)辦公245m2

地上總面積3/1000物業(yè)經(jīng)營(yíng)326

地上總面積4/1000社區(qū)服務(wù)525m2

每處525平方米開(kāi)閉所60m2

養(yǎng)老設(shè)施126

規(guī)劃條件每百戶(hù)20平市政公用80m2

每百戶(hù)16平方米其中垃圾收集站20m2

規(guī)劃條件設(shè)置一處20平公廁60m2

每處60平方米地下不計(jì)容建筑面積35972m2

其中市政公用

20m2

地下車(chē)庫(kù)建筑面積

35952m2

居住戶(hù)數(shù)626戶(hù)

居住人口2004人

占地面積7900m2

容積率2.50

建筑密度24%

機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位887個(gè)

單戶(hù)90以下1.0個(gè)/戶(hù)單戶(hù)140以下1.2個(gè)/戶(hù)，配套商業(yè)0.6輛/100平，公建配套0.4輛/100平其中地上訪客停車(chē)位31

地下停車(chē)位856

2.5產(chǎn)品定位-總圖方案及指標(biāo)人行出入口車(chē)行出口車(chē)行出入口2.5產(chǎn)品定位-總圖方案及指標(biāo)-總圖分析1-1剖面原場(chǎng)地與蔡馬橋有3.5米高差，抬高場(chǎng)地1.5米再加上住宅一層架空，一共4.5米，以減少蔡馬橋?qū)ψ≌挠绊憽?.5產(chǎn)品定位-總圖方案及指標(biāo)-場(chǎng)地抬高負(fù)一層車(chē)庫(kù)平面負(fù)二層車(chē)庫(kù)平面地下車(chē)庫(kù)為兩層，負(fù)一層車(chē)庫(kù)面積25052㎡，負(fù)二層車(chē)庫(kù)面積10900㎡，地下車(chē)位856個(gè)，單車(chē)位面積約42㎡，小區(qū)總體車(chē)位配比按1:1.3配置2.5產(chǎn)品定位-總圖方案及指標(biāo)-地下車(chē)庫(kù)擋墻無(wú)梁樓蓋剖面圖地下車(chē)庫(kù)局部平面地下車(chē)庫(kù)結(jié)構(gòu)形式計(jì)劃采用7.9米*5.4米柱網(wǎng)，無(wú)梁樓蓋，車(chē)庫(kù)層高3.3米也可能采用無(wú)梁小柱網(wǎng)地庫(kù)，后期比選后決定。2.5產(chǎn)品定位-總圖方案及指標(biāo)-地下車(chē)庫(kù)公共配套用房1356m2其中物業(yè)辦公245m2物業(yè)經(jīng)營(yíng)326

社區(qū)服務(wù)525m2開(kāi)閉所60m2養(yǎng)老設(shè)施120

市政公用80m2其中垃圾收集站20m2公廁60m2開(kāi)閉所1F2.5產(chǎn)品定位-總圖方案及指標(biāo)-社區(qū)配套商業(yè)3790m2地下會(huì)所1100m2地下會(huì)所范圍-1F2.5產(chǎn)品定位-總圖方案及指標(biāo)-架空層位置及意向利用架空層，為業(yè)主們提供生活以及休閑娛樂(lè)配套設(shè)施：作為業(yè)主的會(huì)客廳，教育培訓(xùn)基地等功能。142.5產(chǎn)品定位-規(guī)劃亮點(diǎn)提煉1.大堂式主入口，2.運(yùn)營(yíng)健身會(huì)所,可配備小型泳池；3.中央大景觀，面積約8000㎡4.純?nèi)塑?chē)分流，地下車(chē)位配比1:1.35.一層全架空，100%綠化率6.架空層用于業(yè)主公用會(huì)客廳、書(shū)吧、烘焙吧等7.專(zhuān)用兒童主題活動(dòng)場(chǎng)地，面積約1000㎡8.運(yùn)動(dòng)主題圍合跑道9.智能化社區(qū)，配備充電樁①②③⑦分139，118，108，120躍層產(chǎn)品類(lèi)型套數(shù)面積（㎡）所占面積比例所占套數(shù)比例房間數(shù)量108戶(hù)型2562833237%41%三房?jī)蓮d兩衛(wèi)120戶(hù)型1511781823%24%三房?jī)蓮d兩衛(wèi)120（躍層）戶(hù)型1821603%3%3+1房?jī)蓮d兩衛(wèi)139（邊套）戶(hù)型63875711%10%四房?jī)蓮d兩衛(wèi)139（2T2）戶(hù)型1381918226%22%四房?jī)蓮d兩衛(wèi)合計(jì)62676249100%100%

2.6產(chǎn)品定位-戶(hù)型分析-戶(hù)型分布及配比可售比地上可售建筑面積/總建筑面積

與競(jìng)品橫向?qū)Ρ荣?zèng)送比例贈(zèng)送面積/可售面積

與競(jìng)品橫向?qū)Ρ润w形系數(shù)建筑外表面積/建筑體積

參照《集團(tuán)住宅產(chǎn)品配置及成本限額標(biāo)準(zhǔn)》并與當(dāng)?shù)馗?jìng)品做橫向?qū)Ρ日w面積配比：108戶(hù)型占37%，120戶(hù)型占26%，139戶(hù)型占36%162.6產(chǎn)品定位-戶(hù)型分析-參考戶(hù)型平面D戶(hù)型特點(diǎn)：1、真實(shí)1梯1戶(hù)，改造送儲(chǔ)藏間；2、四開(kāi)間大面寬橫廳設(shè)計(jì)；4、四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，全明戶(hù)型，主臥3.8米開(kāi)間，獨(dú)立衣帽間；5、南向超大轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)，充分享受室外空間；6、帶有獨(dú)立小貯藏間，滿(mǎn)足收納需要。139㎡+139㎡改建D戶(hù)型D戶(hù)型70003300380039003200270017名稱(chēng)戶(hù)型（㎡）套型面積（㎡）套內(nèi)面積（㎡）公攤（㎡）公攤率（公攤/套型）陽(yáng)臺(tái)投影面積（㎡）戶(hù)型贈(zèng)送面積（㎡）贈(zèng)送率（贈(zèng)送/套型）陽(yáng)臺(tái)板比預(yù)計(jì)產(chǎn)權(quán)面積（㎡）D戶(hù)型四房?jī)蓮d兩衛(wèi)138.39108.9629.4321.30%12.0937.5227.1%8.7%139.572.6產(chǎn)品定位-戶(hù)型分析-參考戶(hù)型平面D戶(hù)型D戶(hù)型139㎡+139㎡報(bào)建D戶(hù)型D戶(hù)型贈(zèng)送面積182.6產(chǎn)品定位-戶(hù)型分析-參考戶(hù)型平面139㎡+110㎡+110㎡+120㎡改建C戶(hù)型特點(diǎn)：1、大豎廳設(shè)計(jì)，朝向側(cè)面景觀花園，外帶景觀陽(yáng)臺(tái)2、四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，全明戶(hù)型，主臥3.8米開(kāi)間，獨(dú)立衣帽間3、南向三房，橫向南陽(yáng)臺(tái)全拉通設(shè)計(jì)4、帶有獨(dú)立小貯藏間，滿(mǎn)足收納需要B戶(hù)型特點(diǎn)：1、豎廳設(shè)計(jì)，朝向側(cè)面景觀花園，外帶景觀陽(yáng)臺(tái)2、三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，全明戶(hù)型，主臥3.8米開(kāi)間，獨(dú)立衣帽間3、南面橫南陽(yáng)臺(tái)全拉通設(shè)計(jì)4、帶有獨(dú)立小貯藏間，滿(mǎn)足收納需要A戶(hù)型A戶(hù)型B戶(hù)型C戶(hù)型3300270038003600300039003900300036003300380039007200650039003200310019名稱(chēng)戶(hù)型（㎡）套型面積（㎡）套內(nèi)面積（㎡）公攤（㎡）公攤率（公攤/套型）陽(yáng)臺(tái)投影面積（㎡）戶(hù)型贈(zèng)送面積（㎡）贈(zèng)送率（贈(zèng)送/套型）陽(yáng)臺(tái)板比預(yù)計(jì)產(chǎn)權(quán)面積（㎡）A1戶(hù)型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)107.7890.0917.6916.40%7.0817.5916.2%6.60%108.5B1戶(hù)型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)117.0597.8419.2116.40%13.9623.2719.9%11.90%117.8C戶(hù)型四房?jī)蓮d兩衛(wèi)138.08115.4222.6616.40%16.234.9925.3%11.70%1392.6產(chǎn)品定位-戶(hù)型分析-參考戶(hù)型平面139㎡+110㎡+110㎡+120㎡報(bào)建A戶(hù)型A戶(hù)型B戶(hù)型C戶(hù)型C戶(hù)型贈(zèng)送面積202.6產(chǎn)品定位-戶(hù)型分析-參考戶(hù)型平面120㎡+110㎡+110㎡+120㎡改建A戶(hù)型特點(diǎn)：1、三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，全明戶(hù)型，主臥舒適套間，帶獨(dú)立衣帽間2、南向三房，橫向南陽(yáng)臺(tái)全拉通設(shè)計(jì)E躍層戶(hù)型特點(diǎn)：1、復(fù)式結(jié)構(gòu)，豎廳設(shè)計(jì)，3+1房?jī)蓮d三衛(wèi)，全明戶(hù)型，2、入戶(hù)層空間通透，入戶(hù)大玄關(guān)，廳的大尺度感強(qiáng)烈3、雙層南向大陽(yáng)臺(tái)4、主臥套間尺度較舒適E`戶(hù)型躍層E`戶(hù)型A戶(hù)型A戶(hù)型B戶(hù)型69003000390039003200390021名稱(chēng)戶(hù)型（㎡）套型面積（㎡）套內(nèi)面積（㎡）公攤（㎡）公攤率（公攤/套型）陽(yáng)臺(tái)投影面積（㎡）戶(hù)型贈(zèng)送面積（㎡）贈(zèng)送率（贈(zèng)送/套型）陽(yáng)臺(tái)板比預(yù)計(jì)產(chǎn)權(quán)面積（㎡）A3戶(hù)型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)110.490.0920.3118.40%7.0817.5915.8%6.40%111.3B3戶(hù)型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)119.997.8422.0618.40%13.9623.2719.4%11.60%120.9E戶(hù)型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)120.1298.0222.118.40%14.1451.4542.8%11.80%121.12.6產(chǎn)品定位-戶(hù)型分析-參考戶(hù)型平面120㎡+110㎡+110㎡+120㎡報(bào)建E`戶(hù)型躍層E`戶(hù)型A戶(hù)型A戶(hù)型B戶(hù)型E`戶(hù)型A戶(hù)型A戶(hù)型B戶(hù)型贈(zèng)